Den tyska äldreboendemarknaden. Närvarande Ansvarstagande Utvecklande

Storlek: px

Starta visningen från sidan:

Download "Den tyska äldreboendemarknaden. Närvarande Ansvarstagande Utvecklande"

Elsa Göransson
för 5 år sedan
Visningar:

2 Den tyska äldreboendemarknaden Närvarande Ansvarstagande Utvecklande 1

3 Äldreboendemarknaden i Tyskland äldreboenden <5 procent av äldreboenden drivs i offentlig regi, 95 procent drivs i privat regi (45 procent med vinstsyfte, 40 procent utan vinstsyfte). Totalt över operatörer och lika många fastighetsägare Fragmenterad marknad, största operatören har endast kring 1% av marknaden, nästan ingen lobbyverksamhet. De flesta äldreboenden är äldre än 10 år gamla och snittstorleken är 60 sängplatser. De flesta äldreboenden har både enkel- och dubbelrum. 2

4 Äldreboendemarknaden i Tyskland Äldreboendemarknaden avreglerades i mitten av 90-talet. Fri etableringsrätt, boenden erbjuds på en öppen marknad Pga. dagens oversupply jobbar operatörerna hård med marknadsföring för att nå hög beläggningsgrad, snittbeläggning idag ca % Nybyggda objekt konkurrerar ut gamla objekt ( built to kill ) Hårda föreskrifter angående äldreboendets byggtekniska utformning samt hur vården ska utföras (bemanning, riktlinjer etc.) Konkurrensutsatt marknad med många aktörer Privata aktörer och privata fastighetsägare Tilläggstjänster Ett oberoende rating-system MDK finns där alla äldreboenden årligen granskas. 3

5 MDK Rating 4

6 Refinansieringssystemet En oberoende vårdspecialist ifrån MDK utför vårdbehovsbedömning. Vårdbehovet delas in i en av fyra vårdklasser. Beroende av vårdklass betalar vårdförsäkringen per månad till den personen som vistas på äldreboendet. Totalkostnaden för en plats på ett äldreboende är betydligt högre. Skillnaden måste den boende eller dennes familj stå för. Endast om alla privata medel är uttömda går kommunen in med socialbidrag. Varje anställd i Tyskland betalar in 1,175 % av bruttolönen till den statliga vårdförsäkringen. Ytterligare 1,175 % betalas in av arbetsgivaren. 5

7 Exempel på prislista Idag erhåller redan över 50 % av de boende socialbidrag eftersom dessa inte kan betala sin privata andel själva (snittpension i Tyskland idag ca. 850,- EUR/mån.). Andelen socialbidragstagarna förväntas öka stadigt i framtiden. 6

8 IK-satser System för att indirekt kontrollera hyresnivåer på äldreboenden Kommunen förhandlar med operatören avseende hyra/refinansieringskostnader och underhåll för fastigheten för dem vars boende bekostas genom socialbidraget. Den överenskomna summan, IK-satsen, fungerar i praktiken som ett hyrestak då IK-satsen utgör den garanterade lägstanivån. Då IK-satsen anger hur mycket operatören kan begära i hyra av de boende har IKsatsen även en stor påverkan på vilken hyra operatören själv kan betala fastighetsägaren IK-satser skiljer sig stort mellan delstaterna och även mellan äldre och nyare boenden i samma delstat, används av politiken som styrmedel 7

9 Trender tyska äldreboendemarknaden Konsolidering bland de vinstdrivna operatörerna där de stora operatörerna köper upp de mellanstora. Objektstorlek på nya objekt i vissa delstater begränsat till 80 platser. Begränsning av dubbelrum, i vissa delstater är 100% enkelrum föreskriven. Kombination av äldreboenden med t ex seniorbostäder, dagvård, hemtjänst, läkarhus, sjukhus etc. I vissa delstater försöker man att främja vård i hemmet (hemtjänst) och samtidigt begränsa nybyggnationen av äldreboenden. Risk för minskade riktade offentliga bidrag (IKbelopp). Ökande medvetenhet bland operatörer och fastigetsägare om att dagens bidragsnivåer inte är långsiktigt garanterade. 8

10 Procentuell förändring från Demografi Tyskland 30% Befolkningsprognos Sverige Tyskland Europa I Europa kommer befolkningen att minska efter år Tysklands befolkning minskar redan. 25% 20% 15% 10% 5% 0% -5% -10% -15% 9

Demografi Tyskland Befolkningsförändring 2009-2030 Tysklands demografiska utveckling är starkt präglad av den historiska uppdelningen i Öst- och Västtyskland.

11 Demografi Tyskland Befolkningsförändring Tysklands demografiska utveckling är starkt präglad av den historiska uppdelningen i Öst- och Västtyskland. Hamburg Berlin Tydligt urbaniseringsmönster där storstadsregionerna växer och landsbygden avfolkas. Kraftigast avfolkning i f.d. Östtyskland. Köln Över 10 % Mellan 0 % och 10 % Mellan 0 % och -10 % Mellan -10 % och -20 % Under 20 % Frankfurt Dresden München 10

12 Demografi Tyskland Befolkningstillväxt endast genom nettoinflyttning Sedan 1991 naturligt befolkningsminskning med runt 100 per år -> Tysklarna dör ut! Anledningar till för få barnafödsel är bl a ekonomisk osäkerhet, mindre accepterat att kombinera barn och karriär, mindre bra barnomsorg etc. 11

13 Demografi Tyskland Jämförelse Sverige vs. Tyskland Tyskland har en snabbt åldrande befolkning och är i stort behov av äldreboenden, dock finns regionala skillnader. 45% Andel av befolkningen över 65 år Sverige Tyskland 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0%

14 Hemsö i Tyskland Hemsö aktiv i Tyskland sedan april Äger idag 24 äldreboenden i 5 delstater. 11 olika operatörer, både stora och mindre vinstdrivande privata samt två non-profit-operatörer. Snittbeläggningen är > 95 %. Köper både befintliga objekt samt forward-purchase. Hyresavtalsstruktur double- eller triple net, dvs. hyresvärden står endast för strukturellt underhåll. Avtalstider på 25 år är vanliga. 13

15 Hemsös bestånd Nuläge 2015 Marknadsvärde ca. 220 meur Hyresintäkter 2015 ca. 16 meur Överskottsgrad över 95% Direktavkastning 2015 över 7% Genomsnittliga kvarvarande hyresavtalstid 17 år 24 objekt, kvm, sängplatser, 11 operatörer Geografisk spridd över fem delstater, 19 kommuner 14

16 Äldreboende i Offenbach, Frankfurt I drift sedan hösten Aktuell beläggning ca. 65% 25-årigt hyresavtal med operatören Vitanas, den sjunde största operatören i Tyskland med sammanlagt 48 hem och ca vårdplatser. 164 platser varav 124 i enkelrum och ett eget kök med restaurang. Hemmet är 8664 m² stort och köptes nytt för /m² (byggkostnad /m²). 15

17 Trender/politiska diskussioner Det finns ingen diskussion om vinster inom välfärden. ( Pflegeanbieter sollen angemessene Gewinne erzielen. ) Stora diskussioner kring vård på äldreboende kontra vård i hemmet (hemtjänst) egentligen två olika målgrupper och därmed inte jämförelsebara. Finansieringen sker ur två olika källor, stat respektive kommun. Stora diskussioner om enkel- / dubbelrum samt andra modell som t ex gruppboende. Stor brist på vårdpersonal och stor konkurrens kring personal Förutom lön är läget, kommunikation, infrastruktur, arbetsmiljö viktiga faktorer för rekrytering av personal Ännu svårare att rekrytera personal för hemtjänst 16

18 Jämförelse Sverige vs. Tyskland Både Sverige och Tyskland kommer att få en växande andel av människor med vårdbehov framöver I Tyskland ökar andelen av personer som flyttar till äldreboenden i snabbare takt. Pga. en låg nybbyggnadstakt samt utfasning av gamla objekt, kommer i framtiden uppstår brist på äldreboendeplatser I Tyskland är kostnadsbilden mycket transparent som leder till större kostnadsmedvetenhet bland de som betalar (privatpersoner/kommun). Mycket höga utbildningskrav i Tyskland leder till stor brist på personal. 17

Relevanta dokument

Hemsö Fastighets AB. Närvarande Ansvarstagande Utvecklande

Hemsö Fastighets AB. Närvarande Ansvarstagande Utvecklande Hemsö Fastighets AB Närvarande Ansvarstagande Utvecklande 2 3 Antalet äldre ökar snabbt Sverige Tyskland Finland 4 Ledande fastighetsvärden för samhällsservice Sverige Tyskland Finland 313 fastigheter