Inbjudan till anbudstävling för Nordvästra delen av Arninge-Ullna Etapp 1: Skogskvarteren

Transkript

1 Inbjudan till anbudstävling för Nordvästra delen av Arninge-Ullna Etapp 1: Skogskvarteren

2 Innehåll Inbjudan 3 Vision Arninge-Ullna 4 Bakgrund 5 Tävlingsområde 6 Anbudsunderlag 10 Redovisning av anbudshandlingar 12 Övriga upplysningar 13 Tallskog i Skogskvarteren, Arninge. Foto: Ludvig Lundgren 2

3 Inbjudan Täby Fastighets AB (TFAB) inbjuder till anbudslämning för ny bostadsbebyggelse i Täby kommuns nya stadsdel Arninge-Ullna, där arbetsplatser, handel och bostäder vävs samman i natursköna omgivningar. Nordvästra delen av Arninge-Ullna är den första etappen i Täby kommuns satsning på att skapa flera attraktiva bostäder i Arninge-Ullna. De planerade bostadsområdena kommer att ligga nära naturen, med en hög gestaltningsnivå på utemiljöerna och fokus på långsiktiga och hållbara lösningar. Bostadsbebyggelsen ska innehålla en blandning av flerbostadshus och gruppbyggda småhus, parhus och radhus. Tävlingsområdet är uppdelat i tre delområden. Anbudstävlingen vänder sig till exploatörer som i samarbete med en eller flera arkitekter kan gestalta ett eller flera bostadsområden som stämmer väl överens med kommunens intentioner för planområdet samt förvärva marken och uppföra bostadsbebyggelsen. Exploatören kan lämna förslag på alla eller enstaka områden. Inget arvode utbetalas. Vy över nordvästra delen av Arninge-Ullna. Illustration: Tengbom 3

4 Vision Arninge-Ullna Täby kommuns målsättning är att Arninge-Ullna ska utvecklas till en levande stadsdel där arbetsplatser, handel, service, bostäder, parker, gator, torg och natur vävs samman till en helhet. Med förbättrade och utbyggda kommunikationer ska stadsdelen bli en viktig plats i nordost med ett nytt resecentrum innehållande ett nytt stationsläge för Roslagsbanan nära E18, omstigning mellan spårtrafik, regional- och lokalbussar samt infartsparkering. Arninge-Ullna planeras få god tillgång till service och kollektivtrafik samt närhet till ett landskap med höga natur- och kulturhistoriska värden. Arninge- Ullna gränsar i söder till naturreservatet Rönninge by-skavlöten som är ett mycket uppskattat besöksmål i Täby med höga natur- och kulturvärden och möjligheter till ett aktivt friluftsliv. Detta tillsammans med närhet till golfbana, Ullnasjön, vandringsleder och ridled ska göra stadsdelen attraktiv att bo och arbeta i. Vid utbyggnad av Arninge-Ullna ska visionen att åstadkomma en hållbar stadsdel vara vägledande för planeringen. Långsiktigt hållbara lösningar ska eftersträvas och utgöra en integrerad del i överväganden som gäller placering av nya byggnader samt val av byggnadsmaterial och tekniska system. Målet är en hållbar stadsdel ur ett ekonomiskt och miljömässigt perspektiv. 4 Strukturplan över Arninge-Ullna. Tävlingsområdet inringat längst i norr.

5 Bakgrund RUFS 2010 Täby kommun har idag ca invånare. Enligt de prognoser som utgjort underlag till den regionala utvecklingsplanen för Stockholms län (RUFS 2010) kommer nordostkommunerna ha en befolkningsökning på cirka invånare fram till 2030 varav Täby kommun beräknas bidra med en stor andel. Det medför att ett stort antal bostäder måste tillskapas och de allmänna kommunikationerna förbättras. Det finns även en ambition att tillskapa cirka nya arbetstillfällen inom kommunen. Strategin för hur både antalet arbetstillfällen och invånarantal ska kunna växa är förankrad i RUFS I den pekas Täby centrum-arninge ut som en regional stadskärna för nordostsektorn. RUFS redovisar även en kollektivtrafiksatsning i form av ett resecentrum med nytt stationsläge för Roslagsbanan närmare E18 med bytesmöjlighet mellan lokal och regional busstrafik, tåg, bil och infartsparkering. Fördjupad översiktsplan Täby kommun har tagit fram en fördjupning av översiktsplan för Arninge-Ullna som antogs av kommunfullmäktige I den redovisas att Arninge-Ullna ska bli en ny stadsdel i Täby kommun med kvartersbebyggelse innehållande bostäder blandat med service och verksamheter. För den nya stadsdelen redovisas en utbyggnad av totalt bostäder som innebär ca invånare. Huvuddelen av den nya bostadsbebyggelsen planeras som flerbostadshus i två till fem våningar. Avsikten är även att successivt komplettera och utveckla handels- och verksamhetsområdet. Den framtida bostadsbebyggelsen i Arninge-Ullna delas geografiskt och karaktärsmässigt upp i sex mindre delar, benämnda handelskvarteren, kvarteren vid Ullnabacken (Event Resort Ullna), kanalkvarteren, skogskvarteren, Hägerneholmskvarteren och företagskvarteren. närmast Ullnasjön. Mellan dessa sträcker sig ett centralt grönstråk från Ullnasjön mot en planerad stadspark vid Hägerneholmskvarteren söder om planområdet och vidare mot naturreservatet Rönninge by-skavlöten. Pågående planering i Arninge-Ullna Täby kommun har påbörjat planläggning av Hägerneholmskvarteren som ligger söder om tävlingsområdet. Detaljplanen beräknas innehålla minst 500 bostäder och verksamheter. En stadspark ska anläggas som kommer att koppla samman Hägerneholmskvarteren med nordvästra delen av Arninge-Ullna. Stadsparken blir en tillgång för hela stadsdelen med generösa ytor för både lek och aktivitet samt lugnare mötesplatser med vackra växtmiljöer, där man tar tillvara områdets värdefulla natur- och kulturlandskap. Planen beräknas antas under Kommunen har även påbörjat en detaljplan för delar av handelskvarteren i östra delen av Arninge-Ullna. Detta sker i samarbete med berörda fastighetsägare. Visionen är att skapa ett handelsområde som präglas av stadsmässighet och variation. I samarbete mellan Trafikverket, SL och Täby kommun har en förstudie för ett nytt resecentrum i Arninge tagits fram. Resecentrumet är tänkt att utgöra en kollektivtrafiknod i nordostsektorn med möjlighet till byten mellan de olika trafikslagen. Resecentrum ingår i ovan nämnda detaljplan och enligt SL:s tidplan ska ny station invigas Detaljplan nordvästra delen av Arninge-Ullna Som ett första steg att realisera fördjupning av översiktsplan för Arninge-Ullna har kommunen detaljplanelagt nordvästra delen av Arninge-Ullna. Detaljplanen för området vann laga kraft Detaljplanen möjliggör byggnation av minst 700 nya bostäder, skola och förskola. Huvuddelen av bebyggelsen föreslås bli i två till fem våningar. Tydliga grönstråk förbinder bostadskvarteren med omgivande natur och parkmark. Längs vattnet kommer ett naturskönt gångstråk skapas som går omväxlande genom strandskogen och vidare mot kanalkvarteren, där en kanal ska byggas, kantad av inbjudande gångstråk och mötesplatser där människor kan vistas. Detaljplaneområdet delas upp i två bebyggelseområden, skogskvarteren (etapp 1) i den västra delen och kanalkvarteren (etapp 2) i den östra delen av planområdet Ullnabacken från golfbanan. Foto: Lars Nordlöf 5

6 Tävlingsområde Detaljplanen för nordvästra delen av Arninge-Ullna omfattar två bebyggelseområden, skogskvarteren och kanalkvarteren. Denna anbudsförfrågan gäller enbart för skogskvarteren. Inom skogskvarteren medger detaljplanen uppförande av cirka 350 bostäder. Längs lokalgatorna medges uppförande av hus med tre våningar, och på kvartersmarken där bakom upp till två våningar. Detaljplanen medger också förskolor i bottenvåning. Gestaltning - kvartersmark Till detaljplanen för nordvästra delen av Arninge-Ullna har det tagits fram ett kvalitetsprogram som ska ligga till grund för och anger önskad kvalitetsnivå för gestaltning av bebyggelse och utomhusmiljö inom kvartersmark. Förebild för området är den traditionella trädgårdsstaden med gator, kvarter och platsbildningar. Bebyggelsen föreslås bestå av friliggande småhus, gruppbyggda småhus och mindre flerbostadshus utmed lokalgatorna. Stadsdelen ska ge ett tongivande avtryck av sin egen tid, dvs. att den sticker ut som en unik plats med unik bebyggelse. Den nya bebyggelsen ska präglas av kvalitativ, genomtänkt, karaktäristisk och framträdande arkitektur. Arninge-Ullna ska inte vara ett bostadsområde som många andra utan ett område med egen karaktär och en arkitektur som är nyskapande och särskiljande. Detta tillsammans med bevarande av särskilt värdefulla naturelement ska utgöra en viktig del av områdets attraktionskraft. Variation efterstävas i bebyggelsens gestaltning. All bebyggelse ska präglas av hållbarhetstänkande. Resurssnåla lösningar och god resurshushållning ska efterstävas. Anpassning ska ske till omgivande natur- och kulturmiljö. Specifikt för skogskvarteren: Bebyggelsen anpassas i möjligaste mån till befintlig natur och topografi. Särskilt värdefulla naturelement sparas nära bebyggelsen och inom kvarteret. Trädgårdskaraktär med gemensam byggnadslinje mot gatan och tydligt avgränsad förgårdsmark. Innegårdar ska ha riklig grönska och vara kringbyggda med öppningar för ökad tillgänglighet och ljusinsläpp. Kvartersgator ska hålla en bredd på 10 meter exklusive minst två meter förgårdsmark på vardera sidan. Hållbarhet All bebyggelse i Arninge-Ullna ska präglas av hållbarhetstänkande. Utbyggnaden ska främja god resurshållning. Ekonomisk hållbarhet Byggnader bör utföras så att lång livslängd uppnås och till en rimlig kostnad. Det ställer krav på materialval och utformning. Gestaltning - allmänna ytor För de allmänna ytorna finns ett gestaltningsprogram framtaget som beskriver kommunens höga ambitioner och kvalitetskrav. För etapp 1, skogskvarteren, kommer naturmarken öster om bebyggelsen, mot Ullnasjön, skötas som naturpark med syfte att behålla och utveckla de natur- och kulturvärden som finns på platsen. Mot bebyggelsen kommer ett bryn skapas och längs Ullnasjön anläggs ett spång- och stigsystem som väsentligt förbättrar tillgängligheten. En utsiktsbrygga planeras också för att öka vattenkontakten. Den lokalgata som löper genom skogskvarteren kommer bl.a. att innehålla trädplanteringar. Några av grundkraven från kvalitetsprogrammet Allmänt för nordvästra delen av Arninge-Ullna: Området ska präglas av hög arkitektonisk kvalitet, särskiljande och nyskapande arkitektur samt en omsorgsfull gestaltning av offentliga rum. Tydliga gaturum skapas genom att byggnader längs gata ligger i gemensam byggnadslinje mot gata. 6 Kvartersgata i skogskvarteren. Illustration: Tengbom

7 Ekologisk hållbarhet Byggandet ska ske med minsta möjliga användning av icke förnybara resurser. Material ska väljas så att risken för negativ påverkan på hälsa och miljö minimeras. S.k. gröna tak och liknande lösningar kan med fördel tillämpas. Miljöklassningssystem Bebyggelsen i nordvästra delen av Arninge-Ullna ska ha ett helhetsgrepp gällande miljöfrågor för bebyggelsen och omkringliggande utemiljöer. Exploatören ska använda sig av ett miljöklassningssystem som till exempel BREEAM, LEED, Green building eller Svanen. Modern byggnadsteknik ska sörja för låg energiförbrukning. Uppförande av s.k. passivhus bör övervägas där förutsättningarna är goda. Parkering Parkering för bostäder och verksamheter ska ske på kvartersmark i garage, p-däck eller som markparkering. För bostäder ska 2 p-platser kunna anordnas för småhus (enbostadshus, radhus, parhus, kedjehus etc.) och 1,5 p-platser för flerbostadshus samt vid behov platser för förskola inom kvarteret. Riktlinjer vägledande för parkering för verksamheter anges i Täby kommuns tekniska handbok. Norra delen av tävlingsområdet, sett från golfbanan. Foto: Ludvig Lundgren Kommunen ser gärna parkeringslösningar i garage eller p-däck för att skapa en trevligare utemiljö. Skola och förskola Inom planområdet planeras en skola med klasserna F-9. Denna är planerad att byggas etappvis med första färdigställande 2016 och kan även innehålla en förskola inledningsvis. I skogskvarteren kan det även, samtidigt eller i ett senare skede, uppföras en fristående förskola. Detaljplanen medger också förskolor i bottenvåningarna inom kvartersmark. Fornlämningar Fornlämningar kan finnas inom området. Samråd ska ske med länsstyrelsen före eventuella åtgärder eller ingrepp i fornlämning och dess närområde. Om en fornlämning påträffas under grävning eller annat arbete, ska arbetet omedelbart avbrytas till den del fornlämningen berörs. Den som leder arbetet ska omedelbart anmäla förhållandet hos länsstyrelsen. (Kulturminneslagen 2 kap. 10 ) Kommunen har genomfört en förundersökning av de tre kända fornlämningarna 63:1, 585 och 16:1 inom skogskvarteren. Utifrån den har sedan en slutundersökning genomförts för gravfältet 63:1. Inga ytterligare åtgärder krävs för dessa tre enligt länsstyrelsen. Tävlingsområdet från väster. Hägerneholms gård längst ner till höger. Golfbanan till vänster. 7

8 Delområden Tävlingsområdet är indelat i tre stycken delområden markerade på karta på nästa sida. Anbudsgivaren får lämna anbud på ett eller flera områden. TFAB (och kommunen) ser gärna att anbudsgivare använder sig av mer än ett arkitektkontor för utformning av bebyggelsen inom område 2 och 3. För område 1 ska exploatören anlita flera arkitektkontor, detta för att åstadkomma den mångfald och variation som eftersöks. TFAB:s styrelse beslutar om hur fördelningen sker av områdena 1-3. Försäljningen ska även godkännas av kommunstyrelsen. Tävlingsbidrag för de olika områdena ska lämnas i separata anbud. Område 1 Område 1 är det största delområdet i skogskvarteren och har en markareal av ca kvm. Inom området medges rätt till uppförande av flerbostadshus upp till tre våningar samt friliggande eller sammanbyggda bostadshus upp till två våningar. I markplan kan förskola byggas. Särskild hänsyn bör tas till mötet mellan kvartersmark och golfbanan vid utformning och placering av bebyggelsen. Tekniska anläggningar Fjärrvärme kommer att byggas ut i området och avses vara tillgängligt vid byggstart av bostäderna. Omläggning av luftburna ledningar ingår inte i köparens ansvar. 70 kv-ledningen ska markförläggas i samband med kommunens utbyggnad av områdets gator, liksom de två 20 kv-ledningarna. Ledningarna med tillhörande ledningsrätt tas bort i befintlig sträckning. Fastigheter/fastighetsbildning Tre exploateringsfastigheter är avsedda att bildas genom TFAB:s försorg innan försäljning genomförs. Exploateringsfastigheterna utgörs idag av delar av fastigheterna Arninge 4:1 och 4:2. Vinnande köpare får själv ansöka om och bekosta fastighetsbildning inom respektive exploateringsfastighet efter att försäljningen är genomförd. TFAB är ägare av samtliga exploateringsfastigheter vid tidpunkt för försäljning. Området belastas av ett servitutsavtal som ger allmänheten rätt att nyttja planerad gångväg inom det blivande bostadsområdet. Området belastas även av servitut avseende kommunal VA-ledning. Exploatören ska anlägga ledningarna, då de försörjer den nya bebyggelsen, och sedan överlämna dem till kommunen utan ersättning. Område 2 Område 2 har en markareal om cirka kvm. Inom området medges rätt till uppförande av flerbostadshus upp till tre våningar samt friliggande eller sammanbyggda bostadshus upp till två våningar. Område 3 Område 3 har en markareal om cirka kvm. Inom området medges rätt till uppförande av flerbostadshus upp till tre våningar samt friliggande eller sammanbyggda bostadshus upp till två våningar. Utbyggnad av allmänna anläggningar Täby kommun planerar att starta utbyggnaden av de allmänna anläggningarna (gator, park och VA) hösten Beräknad byggtid är cirka 18 månader. Inom den tiden ska bl.a. bullerskydd anläggas mot Arningevägen för att bebyggelsen ska kunna uppföras. Ullnabacken från golfbanan. Foto: Lars Nordlöf 8

9 9

10 Anbudsunderlag I anbudsinbjudan ingår ett antal handlingar som alla finns samlade på kommunens hemsida se Materialet som listas nedan är gratis förutom digitalt kartunderlag, punkt 9 och 10 nedan, som skickas ut till intressenter till en total kostnad av kronor exkl. moms. Beställning av kartunderlag ska skriftligen ställas till lantmäterienheten via e-postadress kartomaten@taby.se. Uppge referens Anbud skogskvarteren, faktureringsadress INKLUSIVE organisationsnummer samt vart materialet ska skickas. Kartmaterialet levereras därefter på cd-skiva. 1. Arninge-Ullna strukturplan 2. FÖP Arninge-Ullna 3. Detaljplan för nordvästra delen av Arninge-Ullna 4. Kvalitetsprogram 5. Gestaltningsprogram 6. Karta delområden 7. Mall köpekontrakt 8. Exploateringsavtal 9. Grundkarta inkl. ortofoto ( kr) 10. Triangelmodell dwg (5000 kr) 11. Teknisk handbok för Täby kommun Redovisning av anbudshandlingar Med beaktande av ovan nämnda krav och riktlinjer ska anbuden vara skrivna på svenska och redovisas i form av följande handlingar: - Förteckning över inlämnade anbudshandlingar - Val av område - Beskrivning av exploateringsområdets och bebyggelsens utformning: Bebyggelsens gestaltning, material och färgsättning samt bebyggelsens anpassning till terräng och vegetation - Kortfattad redovisning av anbudsgivarens erfarenhet av och förmåga att genomföra projektet samt redovisning av minst ett liknande projekt som är genomfört de senaste 5 åren - Anbudet ska omfatta anbudsgivarens senaste bokslut - Inlämnade anbud ska följas av anbudsgivarens namn, adress, organisationsnummer och kontaktperson samt undertecknande personers fullmakt (samt registreringsbevis) att företräda anbudsgivaren vid avtalstecknande med TFAB - Redovisning av miljöklassningssystem samt byggnadsteknik, energilösning och beräknad energiförbrukning - Situationsplan, skala 1: Marksektioner på bebyggelsen, skala 1:500 - Redovisning av parkeringslösningar - Planer, representativa fasader och sektioner på förekommande hustyper, skala 1:200 - Fasader och sektioner på eventuella p-hus och/eller garage, skala 1:200-3D-bilder som visar bebyggelsen - Exploateringsdata, antal lägenheter av olika typ med m² BTA och m² BOA angivet - En omgång ritningar monterade på ett styvt underlag i A1-format - Fyra omgångar förminskade ritningar i A3-format - Totalpris samt pris per kvm BTA bostäder (ovan mark) och beräknat genomsnittspris per kvm boyta för konsument ska redovisas - Tidplan för utbyggnaden 10

11 Övriga upplysningar Upphovsrätts- och nyttjandefrågor Inlämning av handlingar innebär att TFAB samt kommunen ges rätt att utan ersättning till upphovsman eller anbudsgivare ställa ut och/eller publicera tävlingsbidragen, samt mångfaldiga det för behandling inom TFAB/kommunen för projektet och på sätt som inte strider mot upphovsrättsliga regler. Tidplan Skriftliga anbud ska ha inkommit till TFAB senast den 1 mars 2012 klockan Anbudskuvertet ska vara märkt Anbud skogskvarteren. Samtliga exploatörer som anmält intresse för projektet kommer skriftligen att informeras om resultatet av TFAB:s utvärdering efter det att exploatör utsetts, preliminärt i juni Anbudsgivaren är bunden till sitt anbud till och med augusti TFAB:s ombud under anbudstiden är exploateringsingenjör Peter Wennberg med e-post: peter.wennberg@taby.se. Frågor Eventuella frågor rörande detta förfrågningsunderlag ska vara skriftliga och sändas med e-post till Peter Wennberg, peter.wennberg@taby.se. Frågor och svar kommer att publiceras på kommunens hemsida. Anbudsgivaren ska kunna underteckna köpekontrakt innan detta behandlas av styrelsen för TFAB tidigast juni Mall för köpekontrakt bifogas utgör anbudsunderlag. Genom lämnande av anbud godkänner anbudsgivaren köpekontraktets utformning. Villkor för förvärv och exploatering Vid undertecknande av köpekontrakt ska vinnande anbudsgivare underteckna bifogat exploateringsavtal i original hos kommunen och genom detta överta TFAB:s åtagande gentemot kommunen. Köpare av område 1 svarar ej för 2, 4, 5 och 13 i exploateringsavtalet. Köpare av område 2 och 3 svarar ej för 2, 3 (bilaga d och e), 4-7, 13 och 16. Handpenning om 10% ska erläggas vid köpekontraktets undertecknande, resterande på tillträdesdagen. Tillträdesdagen är senast 1 mars Köpeskillingen ska räknas upp med KPI från den dag köpeavtalet undertecknas till tillträdesdagen. Preliminär byggstart för bostäderna är maj Utvärdering av anbud Denna förfrågan faller inte inom ramen för Lag (2007:1091) om offentlig upphandling. TFAB förbehåller sig fri prövningsrätt och har rätt att förkasta samtliga inkomna anbud utan ersättningsskyldighet. TFAB har rätt att innan beslut uppta förhandlingar med en eller flera exploatörer. De inkomna anbuden kommer att behandlas av en utsedd arbetsgrupp som även bereder ärendet inför beslut i TFAB:s styrelse. Eftersom såväl köpeskillingen som bebyggelsens utformning och miljöhänsyn kommer att tas i beaktande kommer TFAB att väga ihop dessa faktorer i sin samlade bedömning. Försäljningen ska även godkännas av kommunstyrelsen. Strandskog vid Ullnasjön. Foto: Ludvig Lundgren 11

12