Öster Mälarstrand, Västerås INTRESSEANMÄLAN FÖR MARKANVISNING INOM DETALJPLAN DP 1842 OCH DP 1820

Transkript

1 Öster Mälarstrand, Västerås INTRESSEANMÄLAN FÖR MARKANVISNING INOM DETALJPLAN DP 1842 OCH DP 1820

2 Inbjudan Västerås stad bjuder in till markanvisning för bostadsbebyggelse samt förskola inom Öster Mälarstrand, etapp 4, Dp 1842, samt skoltomten, Dp Marknadens aktörer inbjuds att inlämna intresseanmälan avseende ett eller flera av de områden som staden har att anvisa. Intresseanmälan ska inkludera kort presentation av ert företag och er affärsidé, samt hur ni vill arbeta med ett antal frågeställningar i just detta projekt. Staden har för avsikt att anvisa samtliga kvarter i samma process för att på bästa sätt ha möjlighet att matcha projekttider, projektstorlekar och projekttyper mot marknadens intressenter. Avsikten är att tilldela byggrätter till sex olika byggherrar, d.v.s. ett kvarter per byggherre. En övergripande utgångspunkt för markanvisningen är stadens arbete med Öster Mälarstrand som en hållbar stadsdel, vilket vi vill ska gå som en röd tråd genom planering och byggande. Dessa ambitioner återfinns också i samband med markanvisningen i form av förutsättningar och urvalskriterier. Er intresseanmälan ska vara Västerås stads fastighetskontor tillhanda senast 13 juni. 2

3 Området och planläge Öster Mälarstrand är ett av Västerås stora utvecklingsområden, och utgör tillsammans med Lillåudden och Östra hamnen en del av översiktsplanen för centrala Mälarstranden som fullt utbyggt kan komma att innehålla ca 4000 lägenheter. Dp 1842 är detaljplan nummer fyra i ordningen i utbyggnaden av Öster Mälarstrand. Dp 1820 är ett mindre planområde angränsande till etapp 2, där huvudsyftet är att skapa tomtmark för en skolbyggnad, men där även byggrätter för bostäder inryms i planen. Dp 1842 har i skrivande stund varit ute på granskning och beräknas antas och förhoppningsvis vinna laga kraft under året. Dp 1820 är överklagad besked från mark- och miljödomstolen beräknas också inkomma under året. Staden väljer att starta markanvisningsprocessen tidigt för att kunna minska tiden från att detaljplanerna vinner laga kraft till att byggstart kan ske. Det betyder att markanvisningarna är villkorade av att planerna vinner laga kraft och även att justeringar kan komma att ske under processens gång. Detaljplan, Dp 1842 Inom planområdet planeras för ca 550 lägenheter i sex olika kvarter, som kan delas upp i mindre fastigheter och exploateringsenheter. I ett av kvarteren planeras för ett äldreboende med ca 90 lägenheter samt i ett annat kvarter en förskola för ca 4 avdelningar. Etapp 4, Parkstaden, är en fortsättning på etapp 3, Kajstaden. Kvarteren är stadslika, men uppbrutna för att släppa in ljus och för att ge utsikt. I etapp fyra är närheten till grönskan det mest tongivande. Kvarteren ligger skyddade innanför Notuddsparken och öppnar sina gårdar mot naturområdet. Variation i byggnaders höjd och karaktär samt gatornas olika utformning skapar orienterbarhet. På utvalda platser i stadsdelen placeras högre hus som fungerar som noder i området tillsammans med Kokpunktens mäktiga gestalt. I de inre kvarteren finns byggnader i trevåningsskala som ytterligare förstärker variationen. Det ska vara lätt att cykla och gå i stadsdelen. Flera alternativa vägar finns att välja mellan för att ta sig från en plats till en annan, vilket skapar trygghet och variation. I kvarteren föreslås att cykelrum placeras lättillgängligt från gatan. 3

4 Detaljplan, Dp 1820 Planen skapar förutsättningar för en ny skola samt bostäder. Markanvändningen för skolan är även flexibel så att den kan nyttjas till äldreboende om behoven ändras i framtiden. Skolan som planen ger förutsättningar till planeras bli 3-parallellig F-6 skola. Dessutom ger planen möjlighet till bostäder i norra delen av planområdet genom två punkthus som tillsammans kan innehålla ca bostäder eller mer, beroende på lägenhetsstorlekar. Naturområdet öster om blivande skolbyggnaden som ingår i detaljplanen, är i dagsläget en öppen plan yta som tidigare har använts till bland annat fotbollsplan och båtuppställning. Naturområdet är tänkt att bli en grön öppen allaktivitetsyta och är tänkt för både skolan att nyttja till sin verksamhet, och därmed bli en naturlig del av skolgården, men även en yta som kan nyttjas av allmänheten. Saneringsåtgärder kommer att utföras innan området tas i anspråk för byggnation. Västerås stad ansvarar för sanering till de nivåer som miljömyndigheterna kräver och står för samordning, miljökontroll och merkostnad för deponi i de fall som förorenade massor återstår att ta bort i byggskedet. 4

5 Hur markanvisningen kommer att genomföras Markanvisningen kommer att genomföras i en urvalsprocess som sker i två steg intresseanmälan med beskrivning av hur byggherren vill jobba med projektet utifrån stadens ambitioner samt redovisning av referenser, därefter dialogmöten där ett antal byggherrar väljs ut för samtal och dialog kring projektet. Beslut om markanvisning fattas av stadens fastighetsnämnd. Intresseanmälan Urvalsomgång Dialogmöten med utvalda intressenter Markanvisningsbeslut i fastighetsnämnd Arbete med bygglovhandlingar Fullföljd med köpeavtal eller tomträtt I intresseanmälan vill staden ha reda på vilket eller vilka kvarter som respektive byggherre är intresserad av, upplåtelseform (där valmöjlighet ges) och möjlig byggstart och byggtid. Rangordna gärna era önskemål. Vi vill också se en kortfattad beskrivning utifrån markanvisningens förutsättningar och utvärderingskriterier. Inga detaljerade skisser behöver lämnas in. Efter att intresseanmälningarna kommit in avser staden att träffa de byggherrar som bedöms klara förutsättningarna samt presenterar de mest intressanta projektförslagen för en djupare genomgång av hur man tänker sig att genomföra sina projekt. Därefter gör staden ett slutligt urval och fattar formellt beslut om markanvisning i fastighetsnämnden. I det första skedet är staden främst ute efter idéerna och inte en färdig lösning. Under processen och samtalen kan även andra kvarter än de som i första hand önskats komma i fråga ifall staden bedömer att det skulle innebära en bättre total fördelning med avseende på tider och förslag på utförande. Efter markanvisningsbeslutet kommer utvalda byggherrar att teckna markanvisningsavtal, vilket syftar till att ange ramarna för det fortsätta arbetet och genomförandet av projektet. Därefter påbörjas arbetet med detaljutformning av projektet i samråd med stadens övriga berörda avdelningar (t.ex. bygglov och tekniska kontoret). Under förutsättning att projektet utformas på det vis som var avsikten vid markanvisningstillfället tecknar staden och byggherren slutligt köpeavtal eller tomträttsavtal i samband med att bygglovhandlingarna färdigställs och godkänns. Markanvisningen kan avbrytas om det i avsaknad av godtagbara skäl sker oacceptabla avsteg från inlämnad intresseanmälan som inte vidareutvecklas på önskvärt sätt, avvikelse från avtalad tidplan eller förutsättningarna från markanvisningstillfället, eller om det är uppenbart att byggherren av någon anledning inte kommer att kunna genomföra projektet. 5

6 Stadens byggrätter som anvisas Staden har preliminärt följande byggrätter att anvisa inom etapp 4, detaljplan 1842: 1. Kv. Najaden (del av) Kvarteret innehåller ca kvm BTA bostäder samt ett parkeringshus som kommer att vara gemensamt för området. Bostäderna har valfri upplåtelseform. Parkeringshuset ingår inte i markanvisningen. 2. Kv. Hydran (del av) Kvarteret innehåller byggrätter för ett äldreboende som byggs i stadens regi. I markanvisningen ingår en byggrätt om ca kvm BTA för ett trygghetsboende. Upplåtelseformen ska vara hyresrätt. Villkoren mellan byggherren och staden för trygghetsboendet, avseende t.ex. gemensamhetsytor, bemanning av trygghetsvärd m.m. fastställs i senare skede. Kommunen avser dock att blockhyra 5-6 lgh till marknadsmässiga villkor. Parkeringsgarage med upphöjd gård tillåts inte gården ska vara i samma nivå som äldreboendets gård. 3. Kv. Valfisken Kvarteret innehåller ca kvm BTA för bostäder samt en förskola (ca kvm BTA). Upplåtelseformen ska vara hyresrätt. Staden kommer att teckna långsiktigt hyreskontrakt avseende förskolan på marknadsmässiga villkor. 6

7 7. Kv. Nautilus (del av) Bostadsbyggrätter om ca kvm BTA i anslutning till Notuddsparken. Upplåtelseformen är valfri. Parkeringsgarage med upphöjd gård tillåts inte staden vill att parken i söder visuellt fortsätter in mellan husen. Kvartersgata i norr gemensam för hela kvarteret Nautilus. 8. Kv. Ran (del av) Bostadsbyggrätter om ca kvm BTA i anslutning till Notuddsparken. Upplåtelseformen är valfri. Parkeringsgarage med upphöjd gård tillåts inte - staden vill att parken i söder visuellt fortsätter in mellan husen. Kvartersgata i norr gemensam för hela kvarteret Ran. Staden har preliminärt följande byggrätter att anvisa inom skoltomten, detaljplan 1820: Skolan kommer att upphandlas av staden i en särskild process. Byggrätterna som nu anvisas för bostäder omfattar ca kvm BTA i form av två punkthus. Upplåtelseformen är valfri. 7

8 Förutsättningar för markanvisningen Mälarstrandens Utvecklings AB I stort sett hela exploateringsområdet Öster Mälarstrand ägs av Mälarstrandens Utvecklings AB (MUAB), ett bolag som har som syfte att genomföra exploateringen av Öster Mälarstrand. MUAB ägs gemensamt av JM, Peab och Västerås stad. Av de byggrätter som tas fram erhåller JM 25 %, Peab 25 % och staden får anvisningsrätt på 50 %. Bolaget begär planläggning samt ansvarar för marksanering och upphandling och utbyggnad av allmänna ytor och tekniska anläggningar. MUAB ansvarar för projektering och färdigställande av allmänna gator, parkområden och anslutningspunkter för VA, fjärrvärme, el och stadsnät. Utbyggnaden sker i takt med bostadsproduktionen och i samråd med de olika byggherrarna. MUAB ansvarar för att all mark i planområdet, både kvartersmark och allmän plats, saneras till de nivåer som miljömyndigheterna kräver. MUAB står för samordning, miljökontroll och merkostnad för deponi i de fall som förorenade massor återstår att ta bort i byggskedet. De byggherrar som anvisas mark förutsätts samverka på ett positivt sätt med MUAB och de andra aktörer som kan komma att vara aktiva i exploateringsområdet under utbyggnadstiden. Det kan t ex handla om deltagande i samordningsmöten, arbetsmiljöfrågor eller andra former av samverkan som kan komma att krävas för ett effektivt genomförande. Prissättning Staden tillämpar fast pris i denna markanvisning. Köpeskillingen eller tomträttsavgälden för byggrätterna kommer att beräknas utifrån följande: Dp 1842 kv. 1, 2 och kr/kvm ljus BTA utifrån bygglov Dp 1842 kv. 7 och kr/kvm ljus BTA utifrån bygglov Dp skoltomten kr/kvm ljus BTA utifrån bygglov Vid tomträttsupplåtelse kommer den årliga avgälden att baseras på en långsiktig avgäldsränta utifrån ett avgäldsunderlag beräknat enligt ovan nämnda nivåer. I markpriset ingår inte anslutningsavgifter för teknisk försörjning. Byggherren förutsätts själva teckna avtal med Mälarenergi AB. Upplåtelseformer Öster Mälarstrand bebyggs med en blandning av olika upplåtelseformer. Ett övergripande mål är att minst en tredjedel av lägenheterna ska utgöras av hyresrätter, i övrigt en blandning av bostadsrätt och 8

9 äganderätt. Vid byggnation av hyresrätter erbjuder staden upplåtelse med tomträtt som alternativ till köp av marken. I hyresrättsprojekten ska staden garanteras att få hyra minst 5 % av lägenheterna per projekt för sociala ändamål. Parkering Ett gemensamt parkeringshus kommer att byggas i området genom Västerås stads eget parkeringsbolag. Minst 40 % av grundtalet utifrån beräkning enligt gällande parkeringsriktlinjer ska lösas via parkeringsköp i den kommunala parkeringsanläggningen. Parkeringsplatser för rörelsehindrade ingår dock inte i parkeringsköp utan ska tillhandahållas av fastighetsägaren. Byggherren betalar ett engångsbelopp, taxa beräknas f.n. till 3,5 prisbasbelopp per parkeringsplats. Möjlig byggstart och byggtid Västerås växer och staden har som ambition att möta det ökande bostadsbehovet genom att öka byggtakten till att starta 1000 lägenheter per år. Byggstart och byggtid för respektive projekt kommer i stort att följa den övergripande byggtaktstidplanen för Öster Mälarstrand. Byggherre som tilldelas markanvisning förväntas kunna komma igång med sitt projekt med kort, men rimlig, startsträcka. Krav på byggstart och/eller färdigställande kommer att finnas med i de avtal som tecknas. Mobility management Frågor kring minskat bilberoende och parkeringsnormer är idag högaktuella i många kommuner och även i Västerås har arbetet med en ny parkeringsstrategi mynnat ut i nya normer. Genom flexibla parkeringsnormer är det möjligt att godta färre parkeringsplatser under förutsättning att byggherren underlättar för hållbara transporter genom olika typer av åtgärder, t ex inrättande av bilpool, större andel cykelplatser etc. Byggherren förväntas aktivt arbeta in lösningar för mobility management i sitt projekt, men behöver inte redovisa dessa i detalj i intresseanmälan. Social hållbarhet Social hållbarhet är ett relativt brett begrepp som kan omfatta många typer av åtgärder och företeelser på många plan. Det kan handla om att det inom stadsdelen finns tillräckligt med platser och sammanhang för människor att mötas, t ex gemensamhetslokaler, butikslokaler, men också andra typer av aktiviteter som kan bidra till grannsamverkan och sammanhållning i området och i de enskilda kvarteren och bostadshusen. Vi ser gärna en blandning av åldrar och olika grupper av människor i stadsdelen. Byggherren förväntas aktivt arbeta in lösningar som stimulerar social hållbarhet i sitt projekt, men behöver inte redovisa dessa i detalj i intresseanmälan. Konstnärlig ambition Västerås stad eftersträvar högkvalitativa miljöer i nya bostadsområden. Vi vill locka exploatörer med ett levande intresse för arkitektur och miljöfrågor att komma med förslag till exploatering som innebär långsiktigt god hållbarhet avseende sociala, ekologiska, ekonomiska och kulturella aspekter på bostadsbyggandet. Vi ser gärna att exploatören medvetet arbetar med att integrera konstnärlig 9

10 utsmyckning och gestaltning i bebyggelsen för att stärka stadsdelens identitet och karaktär, men behöver inte redovisa detta i detalj i intresseanmälan. Det kan också bli aktuellt att byggherrarna gemensamt med staden bidrar till någon form av gemensam konstnärlig utsmyckning. Ny teknik och digitala lösningar Staden vill att byggherrarna arbetar med och integrerar ny teknik och digitala lösningar i sina projekt, gärna som en del av det hållbarhetsfokus som gäller för stadsdelen (miljömässigt, socialt etc.). Lösningar behöver inte presenteras i intresseanmälan. Grundvillkor för markanvisning För att erhålla markanvisning måste byggherren ha den kompetens och stabilitet som krävs för att kunna genomföra projektet. Om byggherren inte är känd sedan tidigare ska följande kunna redovisas: Företagets organisation och historik Kontaktpersoner och firmatecknare Ekonomisk status Affärsidé (byggande, fastighetsutveckling, förvaltning) Referensobjekt Västerås stad gör en samlad bedömning avseende byggherrens kapacitet att genomföra projektet. Se bifogad markanvisningspolicy (2013) för mer information om markanvisningar generellt i Västerås. Avseende hyresrättsprojekten i denna markanvisning ska byggherren kunna redovisa hela kedjan från projektutveckling till förvaltning inklusive samarbetspartners för finansiering och ägande. 10

11 Utvärderingskriterier och utvärdering Vid sidan om givna förutsättningar enligt ovan är staden intresserad av att få veta hur byggherrarna kommer att arbeta med ett par utvalda områden enligt nedan, vilka kommer att utgöra utvärderingskriterier i denna markanvisning. Utformning och gestaltning Detaljplanens beskrivning ska vara utgångspunkt och det är angeläget att byggnader och gårdar ges en omsorgsfull och kvalitativ gestaltning, såväl i stort som i detaljer och materialval. Det kan också handla om hur man jobbar med smarta, flexibla lägenhetslösningar, tillgänglighet, gröna gårdar etc. Såväl inne- som utemiljö ska präglas av en universell design, som utgår från att människor är olika och att alla ska kunna ta del av den byggda miljön. Staden efterfrågar universella designlösningar som inte bara är goda ur tillgänglighetssynpunkt, utan även totalt sett och med tanke på estetiska värden och hur gestaltningen kan bidra till sin omgivning. Staden vill veta hur byggherrarna arbetar med dessa frågor generellt men också specifikt i detta projekt, kopplat till platsen och omgivningen. - Ange gärna vilka arkitekter som kommer att anlitas. - Ange gärna hur man knyter utformning och gestaltning till hållbarhetsperspektivet, t ex gröna tak/fasader, utformning av gårdar, solceller integrerat i tak, materialval etc. - Ange gärna idéer kring byggandens gestaltning mot gatan för att skapa en trygg och trevlig gatumiljö. - Redovisa lämpliga referensprojekt som helhet avseende utformning och gestaltning av större bostadsprojekt. Det finns ett övergripande gestaltningsprogram från 2007, detta är inte styrande för denna detaljplan men kan i tillämpliga delar ge inspiration och vägledning för gestaltningen inom denna markanvisning. Klimateffektivt byggande Västerås stad har under många år arbetat aktivt för att åstadkomma energieffektiv byggnation, både i det egna beståndet och tillsammans med de aktörer på marknaden som tilldelats mark. Hittills har över 1000 bostäder byggts som lågenergihus inom Västerås kommun. Bland annat arbetar staden med konceptet Miljöbyggnad silver för de egna lokalerna och därmed utgör dessa förutsättningar en miniminivå för klimateffektivt byggande. Stadens intresse för frågan är stort och det är viktigt att även i fortsättningen ta del av marknadens kunskap, nytänkande och de olika energilösningar som finns. Staden vill att byggherren redovisa sina ambitioner och hur man vill arbeta med projektet. - Ange kända system såsom t.ex. Miljöbyggnad för att ange ert projekts ambitionsnivå. - Föreslå gärna nyskapande teknologi eller idéer kring brukarperspektivet. - Föreslå gärna innovativa lösningar kring uppvärmning och varmvatten (fjärrvärme kommer att finnas tillgängligt i området). - Byggfas hur ni arbetar med klimat och energieffektivitet under byggnationstiden. - Drift, brukarfas och livslängd ange hur ni säkerställer långsiktigt låg energianvändning i byggnaderna med ett bibehållet gott inomhusklimat. - Ange referensprojekt utifrån klimateffektivitet ur ett helhetsperspektiv. 11

12 Utvärdering Utvärdering genomförs dels på grundval av inlämnad intresseanmälan för att ta fram kandidater till fortsatt dialog, och sedan utifrån vad som eventuellt framkommer därutöver i samband med dialogmötena. Dialogen kommer att ske genom enskilda möten där byggherren får möjlighet att fördjupa och berätta mer kring valda delar av projektet. Mötestiden kommer att vara ca 1 timme. Löpande under hela utvärderingstiden kan det hända att staden ställer frågor och ber om förtydliganden av olika slag. Frågor av generell karaktär från deltagande byggherrar avses besvaras och redovisas öppet via webb-sidan. För att markanvisning ska komma i fråga ska förutsättningarna enligt detta PM följas och uppfyllas vad gäller krav på den enskilda byggherren. Utvärderingskriterierna Utformning och gestaltning samt Klimateffektivt byggande inklusive referenser inom båda områdena kommer att tillmätas lika stor vikt vid bedömningen. Vid utvärderingen kommer staden inte att ta några andra hänsyn än vad som framgår i detta PM i form av förutsättningar och utvärderingskriterier. Det spelar exempelvis inte någon roll om byggherren är lokal eller kommer utifrån, eller om man tilldelats byggrätter tidigare eller inte. Västerås stad förbehåller sig dock fri prövningsrätt och har även rätt att förkasta samtliga förslag utan ersättningsskyldighet. Utvärdering och bedömning av inlämnade förslag genomförs av tjänstemän inom fastighetskontoret och stadsbyggnadsförvaltningen. 12

13 Preliminär tidplan Sista inlämningsdag intresseanmälan 13 juni Utvärdering steg 1 juni 2017 Dialogmöten och utvärdering steg 2 augusti/september 2017 Beslut om markanvisning i fastighetsnämnd oktober 2017 Teckna markanvisningsavtal november/december

14 Övrigt Länkar till de handlingar som utgör underlag för markanvisningen finns på Västerås stads webb: Gå in under fliken Bygga bo och miljö och välj därefter Bostäder och offentliga lokaler och sist Markanvisningar. Alla kontakter och frågor som berör markanvisningen ställs skriftligen via Västerås stads webb. Frågor och svar av allmänt intresse kommer att publiceras på webben. Varje byggherre som deltar i markanvisningen ansvarar för att hålla sig uppdaterad med information som uppdateras på hemsidan. Intresseanmälan ska vara Västerås stad tillhanda senast den 13 juni. Intresseanmälningarna kommer att behandlas med sekretess under anvisningsprocessen. Skicka handlingar i pdf-format via e-post till fastighetskontoret@vasteras.se och ange Markanvisning Öster Mälarstrand i ämnesraden. 14