HSB BOSTADSRÄTTSFÖRENING ÄTTEKULLA

Transkript

1 HSB BOSTADSRÄTTSFÖRENING ÄTTEKULLA Sammanfattning från Informationsmötet den 6 dec med frågor och svar December 2017

2 Samtliga medlemmar bjöds in till ett informationsmöte den 6 december. På mötet presenterades de resultat som framkommit med anledning av de fördjupade undersökningar som gjorts angående problem med fukt som funnits i föreningens hus de senaste åren. I denna broschyr presenteras utredningsresultat, nödvändiga åtgärder samt frågor och svar från mötet. INLEDNING I november 2016 informerade styrelsen samtliga medlemmar att föreningen startat processen med stambyte och badrumsrenovering. Skriftlig information delades även ut i september Styrelsen beslutade att, i samband med förundersökningen, även ta ett helhetsgrepp och utreda orsakerna till de problem som uppstått i föreningen de senaste 10 åren. Det har rört sig om problem med fuktskador i lägenheter, främst i markplan, som inte haft någon naturlig förklaring. Det har även funnits fall med läckande värmerör och riklig förekomst av silverfiskar i flertalet lägenheter. VAD HAR UTRETTS? Förstörande provtagningar (dvs att man tagit upp hål i ytskikt och underliggande material) i 5 st lägenheter. För att utreda hur befintlig dränering fungerar har man installerat spolbrunnar, spolat samt filmat av dräneringen runt 6 huskroppar. Inhämtning av historik från tidigare fuktskador/saneringar har gjorts för att få en bild av förekomsten av eventuella systematiska fel. Granskning av bygg- & konstruktionshandlingar samt totalsanering av en lägenhet pga fuktskada har genomförts. UTREDNINGARNAS RESULTAT Markfukt har upptäckts som ett generellt problem pga den golvkonstruktionen som föreligger. Värmeledningar är i behov av att bytas ut i sin helhet. Dräneringen runt om huset har brister på flertalet ställen. Kort förklarat kan man beskriva det som att en högre fukthalt alltid strävar efter att nå områden med lägre fukthalt. Dvs markens fukthalt strävar alltid att sprida sig upp i byggnaden såvida inget så kallat kapillärbrytande skikt förekommer som förhindrar denna vandring av fukt. BYGGSTANDARD ANNO 1974 Gårdagens byggstandard var inte fuktsäkert byggande. Man visste helt enkelt inte vad man vet idag om fuktvandring. Konstruktionen vi har i våra hus skulle idag inte klara nu gällande byggnormer. Det är därför vanligt att man får göra omfattande renoveringar i hus uppförda på 70 talet. För att på ett tydligt sätt visa varför vi har problem med markfukt kan bilderna här bredvid illustrera hur markfukten vandrar upp i våra lägenheter.

3 Värmerör KONSTRUKTION Konstruktionen i våra hus ser ut enligt illustration till höger. RF = Relativ Fuktighet. Betongplatta på mark med ovanförliggande sandfyllning + plastfolie, ovanpå den ligger en spånskiva och parkett eller plastmatta. I bästa fall är plastfolien ångtät och förhindrar på så sätt att fukten tar sig vidare upp i lägenheten. I värsta fall är denna plastfolie punkterad och släpper igenom fukt. Ovan konstruktion gäller i alla rum utom våtrum, där det är betong genom hela golvkonstruktionen och limmad PVC-matta. Är fuktgenomslaget för högt igenom betongen kommer det visa sig genom att limmet förtvålas och att plastmattan släpper från betongen. Varpå plastmattan kan börja bubbla sig. Betongvot % % RF 100% RF i mark Hög RF i mark eller fritt vatten fuktar upp betongvoten Golv Sand > 90 % RF LÄCKOR PÅ VÄRMESYSTEM Värmerör som ligger i bottenplattan är oisolerade och sprider värme omkring sig. Denna värme gör att mer fukt dras till området. Eftersom varm luft kan innehålla mer fukt än kall kommer fukthalten att öka lokalt kring värmerören, även detta bidrar till att rören rostar. Om det förekommer läckor i värmesystemet tvingas man fylla på det slutna systemet, då tillförs också syre, vilket resulterar i att röret rostar även på insidan. Som vi tidigare nämnt har vi en påverkan på värmerörens utsida på grund av markfukten. Följden kan bli att dessa värmerör genomrostar och brott bildas, bilden till höger är hämtad från vårt område.

4 ÅTGÄRDA MARKFUKT Enda sättet att skapa ett kapillärbrytande skikt i denna befintliga golvkonstruktion är att skapa en ventilerad luftspalt som kan ventilera bort denna fukt så att den inte når innemiljön. Frånluftsventilationen i golvet medför att betongplattan på sikt torkar, samt att besvärande luktämnen och emissioner förs bort innan de når innemiljön. Markfukt från betongen ventileras bort så att den inte når golvkonstruktionen DRÄNERINGENS STATUS Man har låtit filma dräneringsledningar på ett flertal ställen och där har då visat sig förekomma både skadade rörpartier och inväxta rötter. Eftersom markfukten kommer att åtgärdas med en luftad konstruktion, kan dräneringsåtgärder och åtgärdandet av bristerna på dessa vänta. LÄGENHETER I MARKPLAN Åtgärder för att få bukt med markfukten görs endast i lägenheter i markplan. Alla golv måste rivas ner till konstruktionsbetongen. Innerväggarnas nedre del (syll), som haft kontakt med fuktig betong, måste bytas. ALLT HÄNGER IHOP Det är en förutsättning att värmesystem och stambyte med badrumsrenovering utförs parallellt med markfuktsåtgärderna. Markfuktsåtgärderna kräver utrymning av lägenheter i bottenplan för att arbetet skall kunna utföras. Det går inte att vänta eller skjuta upp någon av dessa åtgärder till ett senare tillfälle. EVAKUERING AV SAMTLIGA PÅ MARKPLAN Lägenheter i markplan behöver vara evakuerade under ca 7-8 veckor. Vi ser till att annat boende anordnas under tiden. Även hjälp med flyttning och magasinering av inredning kommer att ordnas.

5 NÄSTA STEG Vi fortsätter med utredning under våren. Det finns många frågor som behöver besvaras innan vi kan gå till en extrastämma. De handlar bland annat om: Hur ska stambytet och badrumsrenoveringen hanteras i kombination med byte av värmesystemet och markfuktåtgärderna? Hur ska flyttningen hanteras? (magasinering, abonnemang, trygghet, säkerhet, försäkring etc) Hur ska redan renoverade lägenheter och badrum hanteras? I vår kommer samtliga medlemmar kallas till informationsmöte, därefter extrastämma och efter att stämman har tagit beslut i frågan kommer eventuellt ärendet att tas upp i Hyresnämnden. FRÅGOR OCH SVAR FRÅN INFORMATIONSMÖTET På mötet den 6 december ställdes ett antal frågor som vi vill delge dig tillsammans med svaren. Behöver vi evakuera förråden? Vi har i nuläget inte full kontroll på om samma åtgärder behöver utföras i förråden som i lägenheterna på bottenplan. Har man pratat om att lägga värmegolv på botttenplanet? Nej, det är inte tekniskt möjligt. Hur är inomhusklimatet, har man mätt luftkvalitén? Nej, det är inte gjort någon luftkvalitetsmätning. Hur märker man om det läcker i värmesystemet? Om det läcker från ett radiatorrör inne i en lägenhet så tar det ganska lång tid innan läckan upptäcks. Normalt märker den boende inget förrän golvskiktet släpper eller bubblar och reser sig. Kan man garantera att tidplanen håller (7 8 veckor/lgh)? Man kan aldrig garantera något till 100 % men det är vår uppfattning med det vi vet idag att den angivna tidsramen är rimlig och ska kunna hållas om inga oförutsedda problem dyker upp. Vad är den totala kostnaden för föreningen? I nuläget finns ingen färdig kalkyl över den totala kostnaden. Det primära har varit att utreda problematiken. Alla kostnader kommer att presenteras på det informationsmöte som föregår den extra stämman inför stambytet. Har man pratat om att sälja och göra hyresrätter av fastigheterna istället? Nej, det har vi inte diskuterat. Kan föreningen gå i konkurs? Nej, den frågan har inte ställts. Det blir en ekonomisk anspänning men föreningen har en stark ekonomisk bas och såvitt vi vet kan åtgärderna finansieras. Vilket värmesystem kommer att användas? 2-rörs eller 1-rörs? Det gamla 1-rörssystemet ersätts med ett 2-rörssystem och nya radiatorer. Finns det någon försäkring som täcker skadorna/åtgärderna? Nej, det finns ingen försäkring som täcker den här typen av skador/åtgärder. Finns det fler områden i Helsingborg som är byggda på samma sätt? Ja, det var en vedertagen metod att bygga på det sättet under miljonprogrammets dagar. Varför betalar inte HSB? Bostadsrättsföreningen är en egen juridisk person som ägs av bostadsrättshavarna. Föreningens hus byggdes för drygt 40 års sedan. Metoden som användes var en godkänd och för den tiden vedertagen byggmetod. Man visste inte då vad man vet idag om fuktvandring. Det finns ingen utomstående som kan sägas vara ansvarig för det sätt som husen byggts på och därför finns det ingen möjlighet att juridiskt kräva åtgärder av någon utanför föreningen.

6 Har man undersökt fukten utifrån? Är fogarna tätade? Fasaderna har inte utretts i detta skede eftersom det handlar om markfukt. Fogarna mellan fasadelementen åtgärdades i samband med den takombyggnad som utfördes Blir det ett annat mått mellan golv och tak efter återställandet? Nej, det påverkas inte. Gör man något åt balkongerna? Balkongerna har också ett åtgärdsbehov, men vi kommer inte att göra vid dessa nu. Det kommer troligen att ske insatser på de balkonger där skadorna är som störst, men inga generella åtgärder. Kommer man göra någon åtgärd på ventilationen? Ventilationssystemet åtgärdades i samband med takombyggnaden då man också bytte centralfläktarna i husen. Troligen kommer vi att behöva göra en injustering när vi kopplar in den ventilerade golvkonstruktionen. När kommer arbetena starta? Vi utgår ifrån att byggarbetena kan starta på plats under hösten Hur många lägenheter kommer man starta med? Vi räknar med att starta ett helt trapphus med såväl stambyte, badrumsrenovering, värmesystem som markfuktåtgärder. Detta görs som ett traditionellt uppstartsprojekt för att säkerställa att inga dolda eller okända problem finns som kan påverka tidplaner eller annat. När detta trapphus är färdigställt kommer det att finnas kunskap för att lägga en tidplan för övriga lägenheter. Hur många lägenheter kommer man att vara inne i samtidigt? Det varierar lite beroende på hur många lägenheter det finns i respektive trapphus. Vi planerar för att ha 9 styck lägenheter evakuerade samtidigt. Hur lång tid tar hela projektet? Den totala produktionstiden är beräknad till 3 3,5 år. Hur mycket kommer att återställas? Alla lägenheter på bottenvåningen kommer att åtgärdas och då få nya ventilerade golv med nya ytskikt (parkett) samt golvlister. I dagsläget är inga andra åtgärder behövliga eller planerade. Vem bestämmer vad och hur långt det ska återställas? Styrelsen lämnar en rekommendation och sedan är det stämman som beslutar. Kommer man arbeta gård för gård? Arbetet sker husvis en gård i taget. Vad händer vid oenighet? Om föreningsstämman röstar nej till delar av innehållet så kan detta innebära att samtliga åtgärder får skjutas på framtiden. Det är viktigt att man utför markfuktsåtgärderna tillsammans med stambytet och ombyggnaden av värmesystem. Alla dessa åtgärder hör ihop och kan inte utföras var för sig. Hur går evakueringen till? I nuläget är den inte detaljplanerad. Grundtanken är att det kommer finnas lägenheter förberedda och hjälp med flyttning, magasinering av möbler och inventarier med mera. Ambitionen är att det ska bli så smärtfritt som möjligt för de berörda. Ska man packa sina saker själv? Det är inte bestämt hur mycket boende ska göra själva men oavsett beslut kommer det att finnas möjlighet till hjälp med ned- och uppackning. Hur tänker man kring evakuering och återställning av anpassade lägenheter? Lägenheter som är anpassade genom så kallad bostadsanpassning måste återställas om behovet fortfarande finns. Hur kommer kök och övriga rum att återställas? Det finns inga planer på att riva köken, men vi kommer att byta golv även under köksskåpen. Alla rum i lägenheten får nya golv och nya golvlister. Åtgärdar man VVC (VarmVattenCirkulation) i samband med detta? Ja, i samband med stambytet uppgraderas VVC så att alla får tillgång till tappvarmvatten snabbare.

7 Kommer man att göra något åt utemiljön? I nuläget kommer inga åtgärder att göras på utemiljön eller dräneringen. Flyttas golvbrunnarna? Det är troligt att golvbrunnarna i badrummen flyttas. Placeringen avgörs av gällande byggnormer och branschregler. Kommer vi få kakel/klinker eller plastmatta i badrummen? Det planeras för kakel på väggar och klinker på golv i alla badrum. Prisskillnaden i förhållande till plastmattor är ganska låg och kakel/ klinkers är det som normalt efterfrågas samtidigt som den tekniska livslängden är längre. Kan man lägga plastmatta ovanpå klinkers? Nej, det är inte att rekommendera. Kan man få komplettera och göra tillval på övrig inredning i samband med att arbete pågår i sin lägenhet? Det är normalt att man erbjuds tillval i samband med större renoveringsåtgärder. Dock är inget sådant utbud klart för närvarande. Vissa åtgärder kommer inte att kunna erbjudas då de kan komma att störa den ordinarie produktionen för mycket. Vi får återkomma med mer information i denna fråga i samband med nästkommande informationsmöte. Får jag ta in andra entreprenörer under byggtiden? Generellt sett är svaret nej. Det handlar om arbetsmiljöansvar och arbetsmiljölagen lägger ansvaret för arbetsmiljön på den entreprenör som finns på arbetsplatsen. I det här fallet innebär det att föreningens entreprenör bli ansvarig för alla andra entreprenörer som i så fall ska utföra arbete inom arbetsplatsen. Det är därför inte lämpligt att anlita andra entreprenörer under den tid föreningens entreprenör bedriver verksamhet inom arbetsområdet. Varför har man redan avtalat med PEAB? HSB Nv Skåne har under 2016 genomfört en stor upphandling som utmynnade i att man tecknat avtal med ett antal större entreprenörer. Upphandlingen har riktats mot partnering-/samverkansentreprenader och syftar till att säkerställa kapacitet hos byggföretagen inom rådande högkonjunktur samt att höja kvalitén på utförandet. Upphandlingen och entreprenadformen är granskad och godkänd av Borevision AB som är föreningens godkända revisionsbyrå. Upphandlingsformen är även godkänd och vanligt förekommande i organisationer som lyder under lagen om offentlig upphandling. Brf. Ättekulla har därefter på inrådan från HSB Nv Skåne valt att arbeta med vad som i dagligt tal kallas partnering eller samverkansentreprenad. Vi har erbjudits att samarbeta med någon av de entreprenörer som HSB Nv Skåne upphandlat och valet föll på Peab. Partnering innebär att entreprenören kopplas in i ett tidigt skede, tillsammans arbetar man fram förslag på tänkbara lösningar. Viktigt att nämna gällande partnering är också att de entreprenörer som anlitas arbetar med sk öppna böcker vilket innebär att man arbetar med öppen redovisning och motparten (föreningen) har full insyn i entreprenörens kostnader och intäkter. BOENDESAMORDNARE På mötet den 6 december presenterades även vår särskilda boendesamordnare som har till uppgift att vara spindeln i nätet vad gäller frågor och synpunkter från boende. Samordnaren heter Linda Blom och arbetar hos HSB Nordvästra Skåne. Du når Linda enklast via e- post linda.blom@hsbhbg.se eller telefon INFORMATIONSMÖTE OCH FÖRENINGSSTÄMMA Vi återkommer med inbjudningar till såväl ett kommande informationsmöte som föreningsstämmor under våren. Styrelsen önskar dig och din familj en riktigt god jul och ett gott nytt år

8 Viktig information Du som bostadsrättshavare rekommenderas att vara återhållsam med investeringar i lägenheten. Du bör alltid kommunicera med styrelsen innan sådana åtgärder påbörjas. Du kan inte räkna med någon kompensation från föreningen för investeringskostnader som du satsar fram tills de nödvändiga underhållsåtgärderna är genomförda. Informationsbroschyr framtagen på uppdrag av styrelsen för HSB Brf Ättekulla