200: LA7 Bostadsrätten och ägarlägenheten en jämförande studie Jeanette Strandelin EXAMENSARBETE Lantmäteriteknik Institutionen för ingenjörsvetenskap
EXAMENSARBETE Bostadsrätten och ägarlägenheten en jämförande studie Sammanfattning % Författare: Jeanette Strandelin Examinator: Peter Brynte, Högskolan Väst Handledare: Björn Hedlund JM AB Program: Lantmäteriingenjör 0 högskolepoäng Ämne: lantmäteriteknik Utbildningsnivå: Grundnivå Datum: 200-0-07 Rapportnummer: 200: LA7 Nyckelord: ägarlägenhet, ägarlägenhetsförening, bostadsrätt, bostadsrättsförening, stadgar, föreningens ekonomi, boendeinflytande, försäljning och uthyrning Utgivare: Högskolan Väst, Institutionen för ingenjörsvetenskap, 46 6 Trollhättan Tel: 0520-22 30 00 Fax: 0520-22 32 99 Web: www.hv.se
EXAMENSARBETE The tenant-ownership and the ownership a comparison Summary &'(' '& '& ' ' ' ' ' ) ('* * & (' (' + ', (' (' (' & '* ('* & ) ' '('' ' ' * & ' ' %' ' ' ' ''-( ''& '' ' Author: Jeanette Strandelin Examiner: Peter Brynte Advisor: Björn Hedlund, JM AB Programme: Land survey Engineer, 0 hp Subject: Land survey Engineering Level: Basic Date: August 7th 200 Report Number: 200: LA7 Keywords ownership, tenant-ownership, association, regulations, economic of the association, influence of housing, selling, letting Publisher: University West, Department of Engineering Science, S-46 6 Trollhättan, SWEDEN Phone: + 46 520 22 30 00 Fax: + 46 520 22 32 99 Web: www.hv.se
Förord.) /%/ 0 %.) 2 &3
Innehållsförteckning 4 5 4 5 55 5 555 65 557 97::7;757 55< = 7::>?<>@>=57 55@ A 7 55B 6< 57 C< 5< @ 5<5 )@ 7. B 75 DB 77 B < E <5 E <55 4E <57 FE <5< 9G <5@ HG <5B => <5E I <5G ) I <7 I <75 I <77 D 55 <7< 4 55 <7@ F 57 << 57 <<5 ) 5< <<7 5< <<< 5< <<@ 5@ <@ 5@ <@5 4 5@ <@7 5B <@< D 5E @ 5I @5 5I @55 % 65I @57 7:
@5< 75 @7 77 @75 ) 77 @77 77 @7< 7@ B A<5 B5 <5 B55 0=<5 B57 << B5< <@ B7 <B B75 <B B77 A <E E 9<G E5 9 <G E55 <G E57 %<> E7 H <> E75 D<I E77 0=@: E7< @5 E< 9@7 E<5 @7 E<7 %@7 E@ H@< E@5 @< E@7 @B E@< )@B G @E G5 )@E G55 @E G57 @G G5< A@G G5@ 9@> G7 0 @I DB: Bilagor ) 5J 5J
Förkortningar 97::7;75 /) /7::7 0= = = )= ) F0= F C= C( = ( =
Inledning 6 5 K L M L A 7 < K)=M N 0= =. Bakgrund.. Varför examensarbete om ägarlägenheter? 5 7::@ 4 <( 7::> 7::I // I betänkandet från 2002 har utredningen föreslagit att den gemensamma egendomen ska förvaltas av en samfällighetsförening som har benämningen ägarlägenhetsförening. I lagrådsremissen från 200 (s.65) föreslås inte att samfällighetsföreningen ska benämnas ägarlägenhetsförening eller att föreningsförvaltning ska vara obligatorisk. Samfällighetsföreningen benämns dock ägarlägenhetsförening fortsättningsvis i denna rapport. 2 AL 3 3 s. 63 Lagrådsremiss ägarlägenheter, dnrju200/34/l 5
A 7::I.)..2 Betänkandet SOU 2002:2 9 7::7/)/K9 7::7;75M 9..3 Lagrådsremiss Ägarlägenheter dnrju200/34l /) / 7::> 4 5 7::@ @ 4 = 7::I..4 Grundläggande utformning / = B & 4 s. Lagrådsremiss ägarlägenheter, dnrju200/34/l 5 Med begreppet ägarlägenhetsfastighet menas endast det fastighetsindelade utrymmet. När benämningen ägarlägenhet omnämns innefattar det även de samlade rättigheter som knutits till lägenheten. 7
/..5 Vad skiljer ägarlägenheten från bostadsrätten? 6 K6M9.0 4 G 4 L0=.2 Problemformulering % ( > 4N7I7::>% 0 D I 6 s.39 Lagrådsremiss ägarlägenheter, dnrju200/34/l 7 BRL kap 4 JB 46 2 st. p.6 9 s. 32 Lagrådsremiss ägarlägenheter, dnrju200/34/l <
0.3 Syfte och mål. 7::> C K M..3. Avgränsningar? D ; 4 L? ; % 6? ; = 0 0=? ; L @
2 Metod 2. Komparativ D 4 <:( 4 0= 2.2 Fallstudie 4 5= 9 B
3 Det ekonomiska ansvaret gentemot föreningen 3. Bostadsrättshavarens skyldigheter 5: 3.. Insats 4 55 57 5< 3..2 Årsavgift 4 I B O0= 5@ F ( ( 0 7 kap 4 BRL s. 99 Anders Victorin 2 s. 206 Bostadsrättslagen en kommentar 3 9 kap 3 BRL 4 s.20 Anders Victorin E
5B 3..3 Upplåtelseavgift 9 5E ) 5G & ) 5> 9 3..4 Överlåtelseavgift och pantsättningsavgift H H 5I 7P 7: C K M C C5P 5 s. 5 Björn Lundén Bostadsrättslagen 6 9 kap 5 st. 4 p. BRL 7 s. 273 Anders Victorin s. 20 Bostadsrättslagen en kommentar 9 9 kap 5 st. 5 p. 20 http://www.maklarsamfundet.se/maklartemplates/page.aspx?id=305 G
3..5 Legal panträtt G5@O 75 % > 5M 7M 77 &> D 7< C A 7@ > BO0= K M 2 7 kap 6 a BRL 22 7 kap 3 BRL 23 kap BRL 24 s. 23-25 Bostadsrättslagen en kommentar >
3..6 Betalningsansvar vid överlåtelse E > O 0= 9 K M > N 7B 3..7 Avsägelse av bostadsrätt 7E & 7G ) % 7> 3.2 Bostadsrättsföreningens ekonomi 3.2. Ekonomisk plan 4 C 25 s. 5 Bostadsrättslagen en kommentar 26 4 kap st. BRL 27 S. 07 Bostadsrättslagen en kommentar 2 6 kap st. BRL I
) 5BO 7I 3.2.. Den ekonomiska planens innehåll 9 <: 5O K5II5;E<:M ; 5M 7M <M & @M D BM D EM D GM 9 @(EKM >M IM C @O K5II5;E<:M; 5M D 7M <M ) @M BM 9 29 3 kap BRL 30 s. 75 Bostadsrättslagen en kommentar 5:
EM H GM 4 >M H 4 @ O K5II5;E<:M ( 3.2.2 Kostnadskalkyl och dess innehåll D <5 D <7 >O K5II5;E<:M 5O @ O @O 3.2.3 Intäkter och kostnader ; 4 KM 4 K M 4 ( 4 ( % 3 5 kap 3 2 st BRL 32 s. Bostadsrättslagen en kommentar 55
<< 4 D KM ( ) <@ 3.2.4 Årsredovisning ) ) 7 5 O F0= F. F ( 5::: K @5::: M 7:: K M <B <E 4 3.3 Ägarlägenhetshavarens skyldigheter <G 33 BRL 9 kap 5 p. 7 34 s. 9-93 Björn Lundén bostadsrätt 35 s. 359-36 Bostadsrättslagen en kommentar 36 Bokföringsnämndens allmänna råd (BFNAR 2002:3) 37 40 SFL 57
3.3. Andelstal och uttaxering 9 N ) ) 4 5BO7)= <> 3.3.2 Debiteringslängd 9 4 <I = ( N( @: L @5 3.3.3 Föreningens förmånsrätt 3 s. 67 Tommy Österberg 39 42 SFL 40 s. 70 Tommy Österberg 4 s. 39 Margareta Brattström 5<
) @7 D A L @< 3.3.4 Betalningsansvar vid äganderättsövergång. @@ 3.4 Ägarlägenhetsföreningens budget 4 ( A A 5I O ( @B 3.4. Intäkter och kostnader = K M @E 42 s. 3 Björn Lundén samfälligheter 43 s. 40 Margareta Brattström 44 44 SFL samt s.70 Tommy Österberg 45 4 SFL 46 s. 64-66 Tommy Österberg 5@
4 9 5I O = 5M K( M 7M <5O7=4 5I O = ( 3.4.2 Exempelbudget 4&5 K ) M @G D ;5<@::>::: %& 7B?Q * 0 '()) B::::KRM 7B::: 7B:::K(M ) 7:::: 9 K M KM E::::KRM 7BB:::KRM 47 Intervju med fastighetsförvaltare Helene Ferm på JM AB den 9 juni 200 är bakgrunden till antaganden i exemplet. G:::: @:::: 5B
& K4 KM M A K7IM A & +,--% 2& 5G:::: @I<::: 5::::: 6 7::::./(0 : +,--% +,--%5%*679%:+;5%* <B::: 7I::: 34.434)) 9 7BG7Q 4.()) F <<:Q5B::?Q 4<) /) F 7I5>:::? )(( +,--%5%*679%5;; ;.= >%?@ 3.4.3 Kommentarer till budget 3.4.3. Kapitalkostnader.434)) 5::P 5E
3.4.3.2 Avsättningar 7B?Q 3.4.3.3 Driftskostnader D & F? <: 7: 5: 7@ F @> && @I AB &. - ;B B ;&B 4 S. 07-09 Björn Lundén Samfälligheter, tredje uppl. 49 S. 45 Tommy Österberg 5G
B: N B5 % ( ( <:::(@:::? 7::(B::? B7 3.4.3.4 Kommunal fastighetsavgift 4 ( B< E::: :GB P 57:: :@ P B@. BB 50 Intervju med Eric Rubenson från Bolander och Co den 30 juni 200 5 S. 9 Björn Lundén 52 Intervju med Eric Rubenson från Bolander och Co den 30 juni 200 53 S. Promemoria förslag till regler om taxering och beskattning av ägarlägenheter 54 S. 23 Promemoria förslag till regler om taxering och beskattning av ägarlägenheter 55 S. 5 Promemoria förslag till regler om taxering och beskattning av ägarlägenheter 5>
4 Den enskildes inflytande över boendet 4. Bostadsrättsföreningens bestämmanderätt 4.. Hur får bostadsrättshavaren använda lägenheten? BE ( ) ) 577<O BG B> BI GEO E: KE5M 4... Förverkandegrund ) 5>O< 56 7 kap 6 st BRL 57 s. 75-76 Bostadsrättslagen en kommentar 5 kap 3 p. PBL 59 s. 90 Victorin 60 s. 77 Bostadsrättslagen en kommentar 5I
E5 ) % > 0= N G5>O 4..2 Styrelsen och dess tillståndsgivning 4 K I 57 O0=M E7 E< ) E@ EEO= 6 K75O0=M K<5O0=M KI5<O0=M( KI>O0=M EB E I O = 5M 7M <M 4 EE 6 7 kap 9 BRL 62 6 kap 4 2 st. FL 63 9 kap 2 2 p. BRL 64 s. 29 Bostadsrättslagen en kommentar 65 s. 293 Bostadsrättslagen en kommentar 66 7 kap 7 BRL 7:
4 EG & E> 4..3 Bostadsrättsföreningens stadgar 5 7 < @ B E G > I 5: 55 57 EI K M 67 s. 79 Bostadsrättslagen en kommentar 6 kap 4 p. PBL 69 9 kap 5 BRL 75
G: A G5 7?< <?@ G7 G< 4.2 Ägarlägenhetsföreningens bestämmanderätt 4.2. Användandet av ägarlägenheten G@ A < E(55 OO 9 <. ( GB 4.2.2 Ägarlägenhetsföreningens styrelse 70 7 kap 2 BRL 7 s. 0 Björn Lundén Bostadsrätt 72 9 kap 23 BRL 73 9 kap 24 BRL 74 3 kap JB 75 s. 5 SOU 2002:2 77
GE GG G> GI B7O= 7?< 4 7::7 9 >: >5 >7 = >< 76 s. 35 Tommy Österberg 77 30 SFL 7 s. 93 Björn Lundén Samfälligheter 79 2 p.4 SFL 0 s. 206-209 SOU 2002:2 s. 65 Lagrådsremiss ägarlägenheter, dnrju200/34/l 2 37 SFL 3 3 SFL 7<
4 >@ 4.2.3 Ägarlägenhetsföreningens stadgar ; 5M 7M <M @M % BM % EM GM A 5IO >M % IM >B K M 7?< 4 = 4.2.3. Exempel på stadgar K M +;%*9%29%795;+2559 03 4 3 SFL 5 2 SFL 6 Lantmäteriets normalstadgar för samfällighetsföreningar har använts i detta exempel. 7@
=.C 5 + (C ;5 S 9 & /C -. 7O 4C + )C +& 3C. 4 + 'C 7B
D D = + 9 4 9 0C H C ; +& <C 5 7 7 < @ 7E
B E &.C 0..C 5?5J<5?57,.(C & ( 7B?²./C 4 @GO (.4C 7G
D5@ 4 5<O -.)C.. * &.3C ; 5 7 < @ B E G > ( I 5: 55 57 5< 57<E5< *&&.'C 7>
4 +.0C 4@>@IB5B7OO N >&?.<C & (C.. 7I
(.C BO 7 ((C BO & (/C 7?< (4C TTTTTTTTTTTTTTTTTTTTTTTTTTT TTTTTTTTTTTTTTTTTTTTTTTTTTT <:
5 Grannelagsrättsliga bestämmelser 5. Störningar i boendet 5.. Sundhet, ordning och gott skick enligt BRL N % 57O 70= 5 7 ) >G ) 7BO = >> 0 % 7 7 kap 9 BRL S. 3 Bostadsrättslagen en kommentar <5
>I I: I5 I7 0 0 9 I<. % I@ & G@O0= IB 9 S. 4 Bostadsrättslagen en kommentar; (NJA 99 s.574) 90 7 kap 2 2 st. 2 p. BRL 9 7 kap 5 p. BRL 92 S. 94 Victorin 93 S. 6 Bostadsrättslagen en kommentar 94 S. 97 Björn Lundén 95 S. 94 Victorin <7
5..2 Störningar mellan ägarlägenheter IE K 55O57OM; <55O; / BO 5 7 5 7 < / <5O A < 5 O 0 <74 96 S. 7 Lagrådsremiss ägarlägenheter, dnrju200/34/l <<
IG 5..2. Sanktioner mot störande fastighetsägare 4 9 7::7;75 I> II 6 9 4 5..2.2 Sanktioner mot störande nyttjanderättshavare KB55M 5..3 Ordningsregler gällande samfälld egendom 5:: ; 5IO=; / 5 7 < @ 97 S. 69 Lagrådsremiss ägarlägenheter, dnrju200/34/l 9 S. 94-95 SOU 2002:2 99 S. 70 Lagrådsremiss ägarlägenheter, dnrju200/34/l 00 S. 2 Lagrådsremiss ägarlägenheter, dnrju200/34/l <@
4. 5 7 < / = 0 5:5 5.2 Vanvård av egendom 5.2. Bostadsrättsföreningens rätt till tillträde G5<O0= 57 O G 5> O E D % 5:7 0 S. 74-75 Lagrådsremiss ägarlägenheter, dnrju200/34/l 02 S. 204 Bostadsrättslagen en kommentar <B
5.2.2 Granneslagsrätt enligt jordabalken 5:< 5:@ 5:B 4 <>O5 5:E 5.2.2. Rätt till tillträde <BO 5:G 4 03 S. 76 Lagrådsremiss ägarlägenheter, dnrju200/34/l 04 3 kap st. JB 05 3 kap 2 st. JB 06 2 Bostadsförvaltningslag 07 3 kap 7 st. JB <E
6 Uthyrning och försäljning 6. Uthyrning av bostadsrätt > 5:> 5:I 6.. Styrelsens tillstånd & 55: 555 557 4 55< % 0 7 kap 0 BRL 09 7 kap BRL 0 7 kap BRL S. 93 Bostadsrättslagen en kommentar 2 S. 92 Bostadsrättslagen en kommentar 3 S. 6 Victorin <G
N 55@ 55B 6..2 Hyreslagens bestämmelser % 57@EO5E 55E A 55G % 55> % 55I % 57: 6.2 Överlåtelse av bostadsrätt H N 4 7 kap 2 st. BRL 5 7 kap st 2 p. BRL 6 2 kap 45 st. p. JB 7 2 kap 45 3 st. JB 2 kap 55 e JB 9 2 kap 55 JB 20 S. 9 Bostadsrättslagen en kommentar <>
6.2. Köplagens bestämmelser D 6.2.. Felansvar 0 5>O D @ 5I O A /N / A 5GO D @ 5I O 575 577 // 5IO // 57< 57@ 57B 4 2 S. 24 Folke Grauers 22 20 Köplagen 23 32 Köplagen 24 37-39 Köplagen 25 36 Köplagen <I
N 9 57E A IO 57G 6.2.2 Formkrav enligt BRL @5O D. 57> % 57I C G B O. 7<OI5:O0= N 0= 7 < O 0= ) 26 S. 32-33 Bostadsrättslagen en kommentar 27 S. Victorin 2 6 kap 4 BRL 29 6 kap 5 3 st. BRL @:
5<: L 5<5 6.2.3 Föreningens godkännande av köpare 5<7 A % 5<< 5<@ 5<B 5<E 5<G 5<> 5<I 5@: % 5@5 30 S. 24 Victorin 3 S. 25 Victorin 32 2 kap 3 BRL 33 S. 49 Bostadsrättslagen en kommentar 34 6 kap 9 Brottsbalken 35 S. 5 Bostadsrättslagen en kommentar 36 S. 33 Victorin 37 2 kap 2 st. p. BRL 3 2 kap 4 BRL 39 2 kap 0 BRL 40 6 kap BRL 4 6 kap 2 st. BRL @5
5@7 H H 6.2.3. Förpliktelser mot föreningen N 5@< ) <5E 6.3 Uthyrning av ägarlägenhet 6.3. Oinskränkt uthyrningsrätt % 0 0 % 0 / / 5@@ 6.3.2 Hyreslagens bestämmelser % ( % % 5@B % 42 6 kap 5 st p. BRL 43 6 kap 6 2 st.2 p. BRL 44 S. 7- Lagrådsremiss ägarlägenheter, dnrju200/34/l 45 2 kap 45 a 2 st 2 p. c JB, s. Lagrådsremiss ägarlägenheter, dnrju200/34/l @7
5@E. 5@G 4 9 7::>;<> BP 5@> 9 7::> 6.4 Överlåtelse av ägarlägenhet 0 5@I 0 4 5B: 6.4. Jordabalkens bestämmelser = 5B5 5BPK<P M 46 2 kap 46 st 6 p. JB 47 2 kap 55 JB 4 S. 25 SOU 200:3 49 S. 7 Lagrådsremiss ägarlägenheter, dnrju200/34/l 50 S. 79 Lagrådsremiss ägarlägenheter, dnrju200/34/l 5 20 kap och 2 JB @<
5B7 C @5(IOO A KMN H 5B< A A 5B@ D 5BB % 5BE 5BG K M 6.4.. Köparens undersökningsplikt D 5B> 9 5BI 52 Se 22 kap JB 53 kap JB 54 kap 3 JB 55 kap 4 JB 56 7 kap JB 57 7 kap 2 JB 5 4 kap 9 2 st JB 59 S. 24 Grauers Nyttjanderätt @@
5E: K E755M 6.4.2 Formkrav enligt JB D % 9 5E5 5E7 @;5 5E< 5E@ H 5EB K M 5EE D ) 5EG 5E> 6.4.3 Arealförvärv 5EI D 5G: 60 S. 26 Grauers Nyttjanderätt 6 4 kap JB 62 S. 43 Grauers fastighetsköp 63 S. 54 Grauers fastighetsköp 64 7 kap 5 ÄktB 65 20 kap 7 st. p. JB 66 4 kap 3 JB 67 4 kap 4 JB 6 4 kap 6 JB 69 S. 2 Lagrådsremiss ägarlägenheter, dnrju200/34/l 70 4 kap 7 JB @B
7 Slutsatser 7. Analys och slutsats 7.. Det ekonomiska ansvaret gentemot föreningen / /. ) 4 @E
= = ( D 7..2 Den enskildes inflytande över boendet 0 K6M 7..3 Grannelagsrättsliga bestämmelser 6 6N @G
4. % 7..4 Uthyrning och försäljning % % / / % <:( 5>::( % / / @>
7.2 Rekommendationer till fortsatt arbete 6 6 @I
Källförteckning 5 ) K7::<M 9;4 7 %L%NL94 <;N ) < = UL9 57;= U4) @ H& I ;N ) B = U @ <;= U4) E.K5IIIM 9;4 G A 57= ; > A%= ; I = 7::>?<>@>?=5& ; ;?????5:>??5:@:E:K7::>(:I(7IM 5: 9 97::7;75/) /& ; ;?????5:>??@>BK7::>(:I(7IM 55 CJ & ;;?????5:>??5:B>@<K7::>(:I(7IM B:
A. Budget för bostadsrättsföreningen Ekfatet underlag till ägarlägenhetsföreningens budget @7 @ 7::>; 9 9? %U A? ' ' 9 2 U D& = 9@ 9 C ) & D ;5<@::>::: K;@BI:5:::;E:::G::: ;7>5:::::M 0 ;5<BEEE> );>::::.4/3330 %& 7B?Q * 0 '()) B:::: 7B::: 7B::: );5
) 7:::: E:::: 9 7BB::: K M G:::: KM @:::: & 5G:::: K4 KM M A K7IM @I<::: A & 5::::: @:::: 7:::: +,--%./30 2& : <B::: 7I::: +,--% 34 +,--%5%*679%:+;5%* (<4.(.0 F 7BG7Q.00<(.0 F <<:Q5B::?Q 4<) /) F 7I5>:::? )(( +,--%5%*679%5;; (<4.(.0 );7
B. Stadgar för bostadsrättsföreningen Ekfatet underlag till stadgar för ägarlägenhetsförening.c 5 (C 9. + /C 4C 5?5J<5?57 - )C 75:O 3C. %& 'C ;5
F >O F 9 7BP 5P C ) %&& & & 0C ) 7B?Q + ;7
<C. ) ) = ).C..C &.(C %&./C 9 + ;<
.4C ) KM KM KM ) ) ) ) &.)C. 0; ) ).3C.'C D ;@
D. ) D -.0C. *.<C C 5M 9 K M 7M <M ) @M BM EM GM >M IM 5:M 55M 57M 5<M 5@M 5BM 5EM H ;B
C (C C 4 5 7 < C (.C 0. 4 J J I5E5I7<OO ) ;E
&& & ((C D. & (/C % 9 > 9 > & > (4C ;G
4 ()C 4 & (3C ('C 5 7 < (0C (<C N ;>
% <7O@7 ) /C 7EO 5 > 7 /.C & & 4 & /(C ;I
& ; ( (( ( 5 7 M M M & //C <7O ;5:
; /4C <<ON <BO > %&& /)C ) & & /3C N <G<>OO ; 5 7 < @ 7E7>O ;55
B E 7IO G <@O > I /'C N 9 <EO<@E(> 9 <EO< <EOE <:<5OO /0C <EO5(@E(> 7IO <EOB> ;57
<EO< /<C <EO7 5 J J G 7G7>OO 7 J J G7G7> OO 5 <EO7 9 57 5 7 G7<O %& 4C <EO57B(G I <EO<@> <EO7<IO <EO7 <IO, ;5<
4.C ;& 4(C % <EO > 2& 4/C I7IO 44C 9 ;5@