Bilden visar fastigheten Hornsberg 10 på Västra Kungsholmen i Stockholm som förvärvades under september. Delårsrapport januari-september
Delårsrapport januari-september Castellum är ett av de större börsnoterade fastighetsbolagen i Sverige. Fastigheternas värde uppgår till 41 miljarder kronor och utgörs av kommersiella lokaler. Fastigheterna ägs och förvaltas av sex helägda dotterbolag med en stark och tydlig närvaro inom fem tillväxtregioner: Eklandia Fastighets AB och Harry Sjögren AB i Storgöteborg (inkl Borås och Halmstad), Fastighets AB Briggen i Öresundsregionen (Malmö, Lund, Helsingborg och Köpenhamn), Fastighets AB Brostaden i Storstockholm, Aspholmen Fastigheter AB i Mälardalen (Örebro, Västerås och Uppsala) och Fastighets AB Corallen i Östra Götaland (Jönköping, Linköping och Norrköping). Castellum är noterat på NASDAQ Stockholm Large Cap. Hyresintäkterna för perioden januari-september uppgick till 2 449 (2 496 föregående år). Förvaltningsresultatet uppgick till 1 152 (1 112), motsvarande 7,02 kronor (6,78) per aktie, en förbättring med 4%. Värdeförändringar på fastigheter uppgick till 818 (354) och på derivat till 53 ( 498). Periodens resultat efter skatt uppgick till 1 621 (773), motsvarande 9,88 kronor (4,71) per aktie. Nettoinvesteringarna uppgick till 2 412 (1 612) varav 847 (998) avsåg ny-, till- och ombyggnationer, 1 844 (854) förvärv och 279 (240) försäljningar. Därtill har förvärv skett av 50% av aktierna i Ståhls, med ett underliggande fastighetsvärde om 2 miljarder kr, för 499. Nyckeltal juli-sept juli-sept jan-sept jan-sept Hyresintäkter, 832 833 2 449 2 496 Driftöverskott, 597 599 1 675 1 698 Förvaltningsresultat, 436 409 1 152 1 112 D:o kr/aktie 2,66 2,49 7,02 6,78 D:o tillväxt +7% +7% +4% +10% Resultat efter skatt, 222 213 1 621 773 Nettoinvestering, 682 350 2 412 1 612 Nettouthyrning, 30 2 7 75 Belåningsgrad 50% 52% 50% 52% Räntetäckningsgrad 379% 345% 350% 319% Långsiktigt substansvärde (EPRA NAV) kr/aktie 121 111 121 111 Aktuellt substansvärde (EPRA NNNAV) kr/aktie 107 99 107 99 För mer detaljerad information om Castellum se www.castellum.se. 2 C a st te el l lu um m D De l eå lr ås r sa rp ap po pr t o rj a t n ju a nr i u- as re ip -t se em pb te er m2 b0 e1 r 5 2 0 1 5
Henrik Saxborn, VD på Castellum Omstruktureringen fortsätter Utvecklingen av verksamheten i Castellum fortlöper enligt två huvudlinjer. Vi fortsätter att successivt omstrukturera fastighetsportföljen mot högre tillväxt samtidigt som vi genomför ett effektivitetsprogram för koncernen. Vad gäller fastighetsportföljen genomfördes stora avyttringar förra hösten, 3,3 miljarder kr, och vårt bestånd minskade temporärt. I år har vi istället gjort stora förvärv och investerat totalt 2,7 miljarder kr samt förvärvat halva Ståhls med ett underliggande fastighetsvärde om ca 2 miljarder kr. Det vi har sålt utgörs av fastigheter där vi ser att tillväxten i förvaltningsresultat är eller kommer att bli lägre. För nyförvärven beräknar vi en betydligt högre tillväxt. Priset för denna växling mot högre tillväxt är att portföljens direktavkastning temporärt sjunker i utbyte mot en högre framtida tillväxt. Det är lite av detta vi nu ser i år då förvaltningsresultatet under första halvåret bara ökade med 2%, medan vi efter tre kvartal kan uppvisa en tillväxt på 4% efter en ökningstakt på 7% under tredje kvartalet. Castellum kan sålunda framöver förväntas ha en fortsatt högre omsättningshastighet i fastighetsportföljen än vad som gällt historiskt. Det innebär inte att vi kommer att lämna fler orter, men väl att vi kan komma att avyttra enskilda objekt eller portföljer. Vi kommer också att göra större förvärv, där vårt centrala insteg på Kungsholmen i Stockholm är ett bra exempel. På fastighetsmarknaden finns det idag många köpare, varför konkurrensen om attraktiva objekt är stor och fastigheter för hela 100 miljarder kr bytt ägare under året. Den andra huvudlinjen, det koncerngemensamma effektiviseringsprojektet, som startade våren kommer att ge effekt från och med nästa år. Viss effekt förväntas redan i år, men uppvägs delvis av kostnaderna för investeringen i den gemensamma koncernprofilen som genomförts under året. Programmet kommer ge intäktsökningar och kostnadsbesparingar genom effektivare gemensamma processer i koncernen. Sammantaget bedöms effekten uppgå till åtta till tio miljoner kronor för och tre gånger så mycket under 2016. Som exempel kan nämnas justering av prissättningsmodell, lägre mediaförbrukning såväl som effektivare inköp. För oss har hållbarhetsarbetet alltid varit en naturlig del av verksamheten - något som vi är bra på. Ett kvitto på detta är att Castellum tilldelats det högsta betyget Green Star av den internationella organisationen GRESB. Utmärkelsen sporrar oss att fortsätta förbättra och utveckla vårt hållbarhetsarbete än mer. Hyresmarknaderna i Castellums del av Sverige är starka och utvecklas väl förutom Öresundsområdet, som påverkas negativt av ett stort tillskott av nya kontor, vilket är en av anledningarna till det gångna kvartalets svaga nettouthyrning. Förutom några större uppsägningar i Öresund påverkar även en enskild större uppsägning i västra Sverige negativt. Den svaga nettouthyrningen i Öresund har även påverkat fastighetsvärdena negativt under kvartalet. Castellum är idag finansiellt starkt tack vare god tillgång till långfristiga krediter och en belåningsgrad som sjunkit till 50% under året, vilket främst beror på en stark intjäning och positiv värdeutveckling under perioden. Jag kan konstatera att det varit hög aktivitetsnivå i Castellum och jag gläds åt alla projekt som färdigställs, exempelvis Atollenprojektet i Jönköpings centrum och Djurgården i Linköping. Den svenska aktiemarknaden har under lång tid uppskattat fastighetsbolag med hög riskprofil. I en allt mer volatil omvärld är Castellum ett fastighetsbolag med lägre risk. Castellum har beskrivits som svensk mellanmjölk ett bra epitet som överensstämmer med vår syn på långsiktigt värdeskapande. Henrik Saxborn Verkställande Direktör 3
Affärsidé Castellums affärsidé är att utveckla och förädla fastighetsbeståndet med inriktning på bästa möjliga resultat- och värdetillväxt genom att med en stark och tydlig närvaro i fem tillväxtregioner erbjuda lokaler anpassade till hyresgästernas behov. Strategi för fastighetsbeståndet och dess förvaltning Utveckling av kommersiella fastigheter i tillväxtregioner Geografi och kategori Fastighetsbeståndet finns i fem tillväxtregioner; Storgöteborg, Öresunds regionen, Storstockholm, Mälardalen och Östra Götaland. Detta tillsammans med rationell förvaltning och hög närvaro i mark naden ger goda affärsmöjligheter. Fastighetsbeståndet ska bestå av kommersiella fastigheter med generella, flexibla lokaler för kontor/butik och logistik/lager/industri. Fastighetsbeståndets utveckling För att förbättra kassaflödet och kvalitén ska fastighetsbeståndet ständigt förädlas och ut vecklas. Castellum ska fortsätta växa med kundernas efterfrågan, främst genom ny-, till- och ombygg nation, men också genom förvärv. Alla investeringar ska bidra till till växt målet i förvaltningsresultatet inom 1 2 år och ha en värdepotential om minst 10%. Försäljning av fastigheter ska ske när det är affärsmässigt motiverat. Kundfokus genom lokala organisationer Kunder Castellums kundfokus ska vara starkt och tydligt, vilket uppnås genom att skapa långsiktiga relationer och att tillhandahålla lokaler och service som svarar mot kundens behov. Organisation och medarbetare Service och förvaltning ska ske via en decent raliserad organisation med helägda dotterbolag med stark lokal närvaro. Förvaltningen ska skötas med i huvudsak egna medarbetare. Castellums medarbetare ska vara kunniga och engagerade, vilket skapas genom att koncernen ska vara en attraktiv arbetsplats med goda utvecklingsmöjligheter. Verksamheten ska bidra till en hållbar utveckling med hänsyn till ekologiska, sociala och ekonomiska aspekter. Att verksamheten bedrivs på ett ansvarsfullt sätt är avgörande för företagets långsiktiga framgång där agerandet ska präglas av hög kompetens, hög affärsmoral och ansvarskännande. Strategi för finansiering Stark balansräkning med låg finansiell och operationell risk Kapitalstruktur Castellum ska ha låg finansiell risk. De valda riskmåtten är belåningsgrad och räntetäckningsgrad. Förvärv och överlåtelse av egna aktier kan ske för att anpassa bolagets kapitalstruktur till bolagets kapital behov och som likvid eller för finansiering av investeringar. Handel med egna aktier får ej ske i kortsiktigt vinstsyfte. Aktie- och kreditmarknaden Castellum ska verka för att bolagets aktie har en konkurrenskraftig totalavkastning i förhållande till risken samt en hög likviditet. Allt agerande ska utgå från ett långsiktigt perspektiv och bolaget ska ha en frekvent, öppen och rättvisande redo visning till aktie ägare, kapital- och kreditmarknad samt till media, dock utan att enskild affärsrelation exponeras. Låg operationell risk Castellums fastighetsbestånd har en geografisk spridning till fem svenska tillväxtregioner och ska innehålla olika typer av kommersiella lokaler. Risken inom kundstocken ska hållas låg. 4
Övergripande mål Castellums övergripande mål är att kassa flödet, d v s förvaltningsresultat per aktie, ska ha en årlig tillväxt om minst 10%. 4% tillväxt Strategiska verktyg Investeringar För att nå det övergripande tillväxtmålet om 10% ska Castellum årligen nettoinvestera för minst 5% av fastighetsvärdet, motsvarande ca 2 miljarder kr. Dotterbolagen Ett av de tre största fastighetsbolagen på respektive delmarknad. Utfall 2 412 nettoinvestering t o m 3:e kvartalet Fastighetsvärde per region Strategiska verktyg Kund- och medarbetarnöjdhet För att utveckla såväl koncernen och kundrelationerna ska kund - och medarbetarnöjdhet kontinuerligt mätas och vara på en hög nivå. Hållbarhet Fokus på effektiviserad resursförbrukning, hållbar nybyggnation, god kontroll på och ständigt förbättrad miljöstatus i fastigheterna, gröna relationer med kunderna samt socialt engagemang och ansvarstagande på våra orter. Uppförandekoden styr koncernens dagliga arbete. Utfall NKI 80 NöjdKundIndex NMI85 NöjdMedarbetarIndex Strategiska verktyg Kapitalstruktur Belåningsgraden ska varaktigt ej överstiga 55%. Räntetäckningsgrad om minst 200%. Utdelning Minst 50% av förvaltningsresultatet före skatt ska delas ut, med hänsyn till investeringsplaner, konsoliderings behov, likviditet och övrig ställning. Utfall Belåningsgrad Räntetäckningsgrad Aktie- och kreditmarknaden Castellum ska vara ett av de större börsnoterade fastighets bolagen i Sverige. Låg operationell risk Kommersiellt bestånd i fem tillväxtregioner fördelat på olika kategorier med generella, flexibla lokaler. Risken inom kundstocken hålls låg via spridning på branscher, avtalslängd och avtalsstorlek. 52% utdelningsandel 50% belåningsgrad kvartal 3, 4 500 kommersiella kontrakt där det enskilt största kontraktet svarar för ca 2% 5
Kunder och organisation Kunderna - en spegling av svenskt näringsliv Castellum har ca 4 500 kommersiella kontrakt med god riskspridning avseende kontraktsstorlek, geografi, lokaltyp, förfallotid och bransch. Castellums enskilt största kontrakt svarar för ca 2% av de totala hyresintäkterna. Nio av tio kunder rekommenderar Castellum Det är viktigt att Castellum lever upp till kundernas förväntningar att vi håller vad vi lovar. Därför genomförs årligen en Nöjd Kund Index-mätning. Den senaste undersökningen, som genomfördes hösten, ger Castellum ett fortsatt genomgående högt betyg med ett sammanvägt index om 80. Nästan nio av tio tillfrågade kunder, 88%, säger att de vill fortsätta att hyra av Castellum och gärna rekommenderar Castellum som hyresvärd till andra. Hög aktivitet i uthyrningsarbetet Castellum har hög aktivitet i uthyrningsarbetet. Under har hittills 499 nya kontrakt tecknats till ett totalt årsvärde om 226. Uthyrningsarbetet visar på vikten av att långsiktigt vårda kunderna och kontaktnäten. Decentraliserad organisation ger koll på kvarteren Castellum är moderbolag och äger sex lokalt verksamma dotterbolag som äger och förvaltar koncernens samtliga fastigheter - på så sätt skapas närhet till kunder och korta beslutsvägar. Den lokala förankringen ger även förutsättning för goda kunskaper om marknaden. Castellum är på det sättet ett av de största fastighetsbolagen som verkar som ett av de minsta. Varumärkesarbete tydliggör att vi är både stora och små Castellums dotterbolag är verksamma under egna namn. För att tydliggöra koncerntillhörigheten och visa koncernens gemensamma styrka och lokala närvaro har en gemensam grafisk profil lanserats under perioden. Varje dotterbolag är engagerat i det lokala näringslivet genom företagsföreningar där viktiga kontakter tas med både nuvarande och presumtiva kunder. Som en av de största fastighetsägarna på respektive ort samarbetar Castellums dotterbolag även med kommuner och universitet/högskola för att bidra till ortens utveckling. Medarbetare som trivs Castellum arbetar aktivt för att rekrytera och behålla bra medarbetare, bl a genom att erbjuda en stimulerande arbetsmiljö, kompetensutveckling och erfarenhetsutbyte. Medarbetarnas syn på Castellum som arbetsgivare mäts regelbundet och den senaste undersökningen, som genomfördes, visar ett fortsatt högt index, 85 på en 100- gradig skala, vilket innebär att medarbetarna trivs med sin arbetssituation och har ett högt förtroende för företaget och dess ledning. Castellumkoncernen har drygt 300 medarbetare. Hållbart företagande Castellums hållbarhetsarbete bygger på att ständigt förbättras med fokus på effektiv resursanvändning, hållbart fastighetsbestånd, hållbara samarbeten samt socialt engagemang och ansvarstagande. Castellums uppförandekod är grunden för att verksamheten bedrivs på ett ansvarsfullt sätt där målsättningen är att göra riktiga och sunda affärer i alla avseenden med ett agerande som präglas av affärsmässighet med hög kompetens, hög affärsmoral och ansvarskännande. Energianvändning i Castellumkoncernen är idag drygt 40% under branschgenomsnittet. Av fastighetsbeståndet är 20% miljöklassat enligt Green Building, Miljöbyggnad eller Breeam. För att bidra till en positiv utveckling i de områden där Castellum bedriver verksamhet pågår samarbeten i olika former med bl a kunder, branschkollegor, kommuner och skolväsende. Under provade 60 ungdomar på arbetslivet genom Castellums lärlingsprogram, som feriearbetare, praktikanter eller som trainees. I september tilldelades Castellum Green Star av GRESB (Global Real Estate Sustainability Benchmark). Green Star innebär att Castellum får det högsta betyget i den globala rankingen för ett branschledande hållbarhetsarbete i kategorin kontor- och industrifastigheter. GRESB är en internationell branschdriven organisation som har till uppdrag att stärka och skydda aktieägarvärden genom att årligen utvärdera hållbarhetsarbetet globalt i fastighetssektorn. Över 700 fastighetsbolag och fastighetsfonder världen över deltog i utvärderingen. 6
Marknadskommentar Svensk ekonomi Svensk ekonomi forsätter att utvecklas väl med stark BNP-tillväxt, alltjämt drivet av investeringar och inhemsk konsumtion. På senare tid har exporten av tjänster utvecklats snabbt. Återhämtningen för varuexporten går dock långsamt och den geopolitiska oron fortsätter att dämpa stämningen. Nivåerna för bygg- och infrastrukturinvesteringar i Sverige visar på bra aktivitet. Arbetsmarknaden påverkas positivt av den starkare ekonomin och uppvisar i dagsläget en förbättring av sysselsättningen, främst inom vissa grupper. Trots den goda tillväxten antas inflationen vara fortsatt låg till följd av låga råvarupriser och låg inflation i omvärlden. En starkare krona dämpar inflationen och kronkursen kommer att spela en nyckelroll för inflationen i Sverige. Makroindikatorer Arbetslöshet 6,4% (augusti ) Inflationstakt 0,1% (september jämfört med september ) BNP-tillväxt 1,1% (kv 2 jämfört med kv 1 ) Källa: SCB Hyresmarknad Hyresmarknaden har under året stärkts inom flertalet av Castellums marknader och segment. För Öresundsregionen kan dock en svagare utveckling noteras, vilket delvis förklaras av större produktion av kontorsyta. Efterfrågan är stabil och god avseende både nyproducerade och befintliga lokaler, dock med variation hänförlig till geografi och produkt. Tydligt är att efterfrågan avseende nyproducerade kontor och eller kontor i centrala lägen inom vissa marknader med låg vakans driver hyresutvecklingen. Avseende butiks- samt lager- och logistiklokaler är hyresnivåerna överlag oförändrade. Nyproduktionen i Stockholm och Göteborg är stabil och tillskottet på hyresmarknaden sker i takt med efterfrågan, medan utbudet av nya kontorsytor i Malmö delvis har hämmat hyresmarknaden för befintliga kontorslokaler. Fastighetsmarknad Den höga aktiviteten på svensk fastighetsmarknad fortsätter och efterfrågan är stark inom Castellums samtliga geografiska marknader och segment. Transaktionsvolymen uppgick under perioden till 100 miljarder kr (90). Under perioden kan ett ökande intresse från utländska aktörer noteras och svenska aktörer står för 72% (87%) av affärsvolymen. Bland köparna är alltjämt svenska fastighetsbolag störst och bland säljarna är fastighetsfonder och svenska fastighetsbolag mest aktiva. Intresset är starkt för såväl kontors- och butiksfastigheter som för lager- och logistikfastigheter och totalt utgör kommersiella fastigheter ca 80% (75%) av transaktionsvolymen. Tydligt är även att det begränsade utbudet på fastighetsmarknaden lett till ökat intresse för projektfastigheter. Castellum bedömer att efterfrågan på fastighetsmarknaden är stark men stabil jämfört med föregående kvartal, vilket resulterat i att prisbilden överlag är oförändrad. Ränte- och kreditmarknad Riksbanken har under perioden fokuserat på inflationsmålet om 2%, fortsatt sin expansiva politik och fattat historiska beslut. Sedan juli, då reporäntan sänktes till 0,35% och reporäntebanan justerades ner, har reporäntan legat still. Ytterligare köp av statsobligationer har aviserats och reporäntebanan indikerar att viss ytterligare sänkning är möjlig i närtid. Först under andra halvåret 2016 förväntas reporäntan börja stiga långsamt. Den för Castellum viktiga 3-månader Stibor-räntan rörde sig snabbt nedåt under hela våren. Därefter har trenden varit stabilare men svagt nedåt. Efter Riksbankens sänkning i juli fortsatte 3-månaders Stibor ner till sin lägsta nivå vid månadsskiftet augusti/september för att under september åter röra sig svagt uppåt. Ränteskillnaden mellan kort och lång ränta har ökat under året men långräntorna är fortsatt historiskt låga. Skillnaden är främst driven av en fallande kort ränta. Både tillgången till bankfinansiering och finansiering på kapitalmarknaden bedöms som god. Kreditmarginalerna på kapitalmarknaden sjönk under början av året men har på senare tid vänt något uppåt. Kreditmarginalerna för bankfinansiering bedöms som fortsatt stabila. C acsatset lellul m u m D ed leål råsr rs ar pa p op ro t r t j aj na un ua ar ir -i s- se ep pt et emmb be er r 220 01 15 5 7
Intäkter, kostnader och resultat Jämförelser angivna inom parentes avser motsvarande belopp föregående år förutom i avsnitt som beskriver tillgångar och fi nansiering där jämförelserna avser utgången av föregående år. För defi nitioner se www.castellum.se Förvaltningsresultatet, d v s resultatet exklusive värdeförändringar och skatt, uppgick för perioden januari-september till 1 152 (1 112), motsvarande 7,02 kr per aktie (6,78) - en förbättring med 4%. Förvaltningsresultatet rullande fyra kvartal uppgick till 1 490 (1 443) motsvarande 9,09 kr per aktie (8,80) - en ökning med 3%. Under perioden uppgick värdeförändringar på fastigheter till 818 (354) och derivat till 53 ( 498). Periodens resultat efter skatt uppgick till 1 621 (773) motsvarande 9,88 kr (4,71) per aktie. Hyresintäkter Koncernens hyresintäkter uppgick till 2 449 (2 496). För kontors- och butiksfastigheter uppgick den genomsnittliga kontrakterade hyresnivån, inklusive debiterad värme, kyla och fastighetsskatt, till 1 329 kr/kvm, medan den för lager- och industrifastigheter uppgick till 804 kr/kvm. Hyresnivåerna, som bedöms vara på marknadsmässiga nivåer, har i jämförbart bestånd ökat med ca 1% mot föregående år, vilket främst är en effekt av indexuppräkningar och kan jämföras med den för branschen sedvanliga indexklausulen (oktober till oktober) som uppgick till 0,1% för. Castellums högre indexuppräkning förklaras av koncernens fokus på indexklausul med minimiuppräkning i kontraktsportföljen, vilket ger skydd mot låg inflation respektive deflation. Den genomsnittliga ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till 89,0% (88,4%). Det totala hyresvärdet för under året outhyrda ytor uppgick på årsbasis till 436 (475). I periodens hyresintäkter ingår engångsersättning om 7 (9) till följd av förtida lösen av hyresavtal. Bruttouthyrningen (d v s årshyra för total uthyrning) under perioden uppgick till 226 (241), varav 29 (49) avsåg uthyrning i samband med ny-, till- och ombyggnation. Uppsägningarna uppgick till 219 (166), varav 7 (12) avsåg konkurser och 16 (2) avsåg uppsägningar med mer än 18 månaders återstående kontraktslängd. Nettouthyrningen för perioden uppgick därmed till 7 (75), medan den för tredje kvartalet isolerat uppgick till 30 (2). Kvartalets negativa nettouthyrning är främst hänförlig till två faktorer, dels en större uppsägning om 23 med avflyttning om 15 månader, dels Öresundsregionens tuffa hyresmarknad där nettouthyrningen tredje kvartalet uppgick till 19. Tidsförskjutningen mellan nettouthyrningen och dess resultateffekt bedöms till 9-18 månader. Fastighetskostnader Fastighetskostnaderna uppgick till 774 (798) motsvarande 306 kr/kvm (293). I kostnaderna ingår 5 i transaktionskostnad hänförligt till förvärvet av 50% av andelarna i Ståhls. Förbrukningen vad avser uppvärmning under perioden har beräknats till 91% (86%) av ett normalår enligt graddagsstatistiken. Fastighetskostnader Kontor/ Lager/ kr/kvm butik industri Totalt Totalt Driftskostnader 175 108 145 147 Underhåll 41 23 34 34 Tomträttsavgäld 9 7 8 7 Fastighetsskatt 73 23 51 47 Direkta fastighetskostnader 298 161 238 235 Uthyrning & fastighetsadministration 68 58 Totalt 298 161 306 293 Föregående år 298 158 293 Centrala administrationskostnader De centrala administrationskostnaderna uppgick till 82 (79). I denna post ingår även kostnader för ett resultat- och aktiekursbaserat incitamentsprogram till 9 personer i koncernledningen om 8 (13). Hyresvärde och ekonomisk uthyrningsgrad Nettouthyrning 8
Resultat från joint venture Resultat från joint venture uppgick till 11 ( ) och avser Castellums 50%-iga andel av resultatet i Ståhls, se även avsnittet Joint venture på sidan 14. Av resultatet avser 14 förvaltningsresultat och 3 skatt. Räntenetto Räntenettot uppgick till 455 ( 507). Den genomsnittliga räntenivån har varit 3,1% (3,4%). Finansnettot har påverkats positivt med ca 40 på grund av att den genomsnittliga räntenivån minskat med 0,3%-enheter. Värdeförändringar Fastighetsmarknaden kännetecknas av fortsatt hög aktivitet och stark efterfrågan med en stabil prisbild jämfört med första halvåret, då stigande fastighetspriser kunde noteras. För att avspegla den prisuppgången sänkte Castellum avkastningskravet under första halvåret i den interna värderingen motsvarande ca 10 punkter. Under tredje kvartalet har ingen generell förändring av marknadens avkastningskrav kunnat påvisas. Den genomsnittliga värderingsyielden uppgick vid utgången av perioden till 6,8%. Detta har, tillsammans med värdeförändringar i genomförda förvärv, ett antal individuella justeringar på fastighetsnivå samt försäljningar, medfört en värdeförändring om 818, motsvarande ca 2%. Då varje fastighet värderas enskilt har hänsyn ej tagits till den portföljpremie som kan noteras på fastighetsmarknaden. Tredje kvartalets värdeförändring är en effekt av främst den negativa nettouthyrningen i Öresundsregionen. Av totala värdeförändringar är 100 hänförligt till genomförda fastighetsförsäljningar. Försäljningspris netto uppgick till 279 efter avdrag för bedömd uppskjuten skatt och omkostnader om totalt 19. Underliggande fastighetspris, som således uppgick till 298, översteg senaste värdering om 179 med 100. Räntederivatens värde har, främst på grund av förändrade långa marknadsräntor, ändrats med 57 ( 497). Värdet på Castellums valutaderivat, har under perioden ändrats med 1 ( 8) där den effektiva delen i värdeförändringen om 5 ( 7) redovisas i övrigt totalresultat. Skatt Bolagsskatten i Sverige är nominellt 22%. På grund av möjligheten att göra skattemässiga avskrivningar och direktavdrag för vissa ombyggnationer av fastigheter samt nyttja underskottsavdrag är den betalda skattekostnaden låg. Betald skatt uppkommer då ett fåtal dotterbolag inte har skattemässiga koncernbidragsmöjligheter. Kvarvarande underskottsavdrag kan beräknas till 869 (1 193). Fastigheternas verkliga värde överstiger dess skattemässiga värde med 20 710 (18 602), varav 1 669 (991) är hänförligt till förvärvstillfället för fastigheter redovisade som tillgångsförvärv. Som uppskjuten skatteskuld redovisas full nominell skatt om 22% av nettot av dessa poster, med avdrag för den uppskjutna skatt som är hänförligt till tillgångsförvärven, d v s 3 998 (3 612). Castellum har inga pågående skattetvister. Skatteberäkning -09-30 Underlag aktuell skatt Underlag uppskjuten skatt Förvaltningsresultat 1 152 D:o hänförligt till joint venture 14 Skattemässigt avdragsgilla avskrivningar 517 517 ombyggnationer 319 319 Övriga skattemässiga justeringar 11 6 Skattepliktigt förvaltningsresultat 313 830 Försäljning fastigheter 15 119 Värdeförändring fastigheter 718 Värdeförändring derivat 53 Skattepliktigt resultat före underskottsavdrag 381 1 429 Underskottsavdrag, ingående balans 1 193 1 193 Underskottsavdrag, utgående balans 869 869 Skattepliktigt resultat 57 1 753 Periodens skatt enligt resultaträkningen 13 386 Förvaltningsresultat per aktie Resultat över tid 9
Fastighetsbestånd Fastighetsbeståndet är koncentrerat till Storgöteborg, Öresundsregionen, Storstockholm, Mälardalen och Östra Götaland. Tyngdpunkten med 75% av beståndet finns i de tre storstadsregionerna. Det kommersiella beståndet består av 68% kontors- och butiksfastigheter och 29% lager- och industrifastigheter. Fastigheterna är belägna från citylägen till välbelägna arbetsområden med goda kommunikationer och utbyggd service. Resterande 3% består av projekt och mark. Castellum har outnyttjade byggrätter om ca 750 tkvm och pågående projekt där återstående investeringsvolym uppgår till ca 900. Investeringar Under perioden har investerats för totalt 2 691 (1 852), varav 847 (998) avser ny-, till- och ombyggnation och 1 844 (854) förvärv. Av de totala investeringarna avser 968 Storstockholm, 627 Mälardalen, 483 Storgöteborg, 476 Öresundsregionen, samt 137 Östra Götaland. Efter försäljningar om 279 (240) uppgick nettoinvesteringen till 2 412 (1 612). Under andra kvartalet förvärvade Castellum 50% av aktierna i Ståhls för 499. Bolaget äger och förvaltar kommersiella fastigheter i Norrköping och Linköping om ca 2 miljarder kr se sid 14 för mer information. Fastighetsportföljen har under perioden förändrats enligt nedan. Förändring av fastighetsbeståndet Verkligt värde, Antal Fastighetsbestånd 1 januari 37 599 583 + Förvärv 1 844 17 + Ny-, till- och ombyggnation 847 9* Försäljningar 179 4 +/ Orealiserade värdeförändringar 718 +/ Valutakursomräkning 3 Fastighetsbestånd 30 september 40 826 605 * Avstyckning / reglering Fastighetsvärde Interna värderingar Castellum fastställer fastighetsvärdet genom interna värderingar där klassificering sker, liksom vid årsskiftet, i nivå 3 enligt IFRS 13. Värderingarna baseras på en 10-årig kassaflödesmodell med en individuell bedömning för varje fastighet av dels den framtida intjäningsförmågan, dels marknadens avkastningskrav. Vid bedömning av en fastighets framtida intjäningsförmåga har, utöver inflationsantagande om 1,5%, hänsyn tagits till eventuella förändringar i hyresnivåer, uthyrningsgrader och fastighetskostnader. Igångsatta projekt har värderats enligt samma princip, men med avdrag för återstående investering. Byggrätter har värderats utifrån ett bedömt marknadsvärde per kvadratmeter om i genomsnitt ca 1 500 kr/kvm (1 500). För att kvalitetssäkra de interna värderingarna görs vid varje årsskifte en extern värdering av värdemässigt drygt 50% av beståndet. Skillnaden mellan de interna och externa värdena har historiskt varit små. Utifrån dessa interna värderingar fastställdes fastighetsvärdet vid periodens utgång till 40 826 (37 599), motsvarande 11 758 kr/kvm. Genomsnittlig värderingsyield, (exkl. projekt/mark och byggrätter) Driftsöverskott fastigheter 1 869 + Beräknad indexjustering 2016, 0,5% 13 + Verklig uthyrningsgrad, dock lägst 94% 207 Fastighetsadministration, 30 kr/kvm 77 Normaliserat driftsöverskott (9 månader) 2 012 Värdering (exkl. byggrätter om 435 ) 39 169 Genomsnittlig värderingsyield 6,8% M k r Investeringar Genomsnittlig värderingsyield över tid 10
Castellums fastighetsbestånd -09-30 Antal fastigheter -09-30 januari-september Yta tkvm Fastighetsvärde Fastighetsvärde kr/kvm Hyresvärde Hyresvärde kr/kvm Hyresintäkter Ekon. uthyrningsgrad Fastighetskostnader Fastighetskostnader kr/kvm Driftsöverskott Kontor/butik Storgöteborg 86 470 8 184 17 431 484 1 373 92,1% 445 102 291 343 Öresundsregionen 66 414 5 803 14 024 406 1 309 83,6% 340 87 281 253 Storstockholm 54 372 5 476 14 707 404 1 447 84,0% 339 89 318 250 Mälardalen 79 438 5 762 13 140 400 1 216 90,9% 364 98 298 266 Östra Götaland 26 192 2 564 13 385 185 1 290 94,1% 174 45 314 129 Summa kontor/butik 311 1 886 27 789 14 737 1 879 1 329 88,4% 1 662 421 298 1 241 Lager/industri Storgöteborg 104 676 5 444 8 046 386 760 91,6% 353 72 143 281 Öresundsregionen 42 282 1 883 6 682 161 761 87,5% 141 31 144 110 Storstockholm 52 287 3 047 10 603 222 1 031 91,1% 203 45 208 158 Mälardalen 37 183 1 223 6 680 104 757 88,5% 92 26 192 66 Östra Götaland 10 54 218 4 056 22 542 84,7% 18 5 116 13 Summa lager/industri 245 1 482 11 815 7 969 895 804 90,2% 807 179 161 628 Summa 556 3 368 39 604 11 758 2 774 1 098 89,0% 2 469 600 238 1 869 Uthyrning och fastighetsadministration 171 68 171 Summa efter uthyrning och fastighetsadministration 771 306 1 698 Projekt 18 82 880 52 30 13 17 Obebyggd mark 31 342 Totalt 605 3 450 40 826 2 826 2 499 784 1 715 Ovanstående sammanställning avser de fastigheter som Castellum ägde vid periodens utgång och avspeglar fastigheternas intäkter och kostnader såsom de hade ägts under hela perioden. Avvikelsen mellan ovan redovisade driftsöverskott om 1 715 och resultaträkningens driftsöverskott om 1 675 förklaras av, dels att driftsöverskottet om 7 i under året sålda fastigheter frånräknats, dels att driftsöverskottet i under perioden förvärvade/färdigställda fastigheter räknats upp med 47 såsom de ägts eller varit färdigställda under hela perioden. Fastighetsrelaterade nyckeltal jan-sept jan-sept jan-dec Hyresvärde, kr/kvm 1 098 1 044 1 064 Ekonomisk uthyrningsgrad 89,0% 88,4% 88,7% Fastighetskostnader, kr/kvm 306 293 307 Driftsöverskott, kr/kvm 672 630 637 Fastighetsvärde, kr/kvm 11 758 10 621 11 118 Antal fastigheter 605 634 583 Uthyrningsbar yta, tkvm 3 368 3 666 3 329 Segmentinformation Hyresintäkter Förvaltningsresultat jan-sept jan-sept jan-sept jan-sept Storgöteborg 808 774 405 380 Öresundsregionen 487 522 240 229 Storstockholm 521 478 253 222 Mälardalen 449 418 202 185 Östra Götaland 184 304 100 128 Totalt 2 449 2 496 1 200 1 144 Skillnaden mellan ovan redovisat förvaltningsresultat om 1 200 (1 144) och koncernens redovisade resultat före skatt om 2 020 (968) består av ofördelat förvaltningsresultat om 48 ( 32), värdeförändring fastigheter om 818 (354), värdeförändring derivat om 53 ( 498) och skatt i joint venture om 3 ( ). Fastighetsvärde per kategori Fastighetsvärde per region 11
Större investeringar och försäljningar Green BREEAMexcellent Building Lindholmen 30:5, Göteborg Hornsberg 10, Stockholm Miljöbyggnad Miljöbyggnad Drottningparken, Örebro Jägmästaren 1, Linköping Green Green Miljöbyggnad Building Building Green Miljöbyggnad Building Visionen 3, Jönköping Algen 1, Jönköping Marievik 27, Stockholm Kvarnen 5, Norrköping 12
Större projekt Fastighet Yta, kvm Uthyrningsgrad okt Total inv. ink. mark, Varav kvar att inv., Klart Kommentar Lindholmen 30:5, Göteborg 9 243 22% 268 201 Kv 1 2017 Nybyggnation kontor Drottningparken, Örebro 4 280 100% 100 56 Kv 3 2016 Nybyggnation kontor Verkstaden 14, Västerås 6 100 100% 78 31 Kv 1 2016 Om- och tillbyggnation skola Färdigställda eller helt/delvis inflyttade projekt Algen 1, Jönköping 4 509 83% 140 18 Kv 3 Nybyggnation handel/kontor/restaurang Jägmästaren 1, Linköping 7 750 97% 109 6 Kv 1 Nybyggnation handel Visionen 3, Jönköping 2 478 88% 59 9 Kv 3 Nybyggnation kontor Varla 3:22, Kungsbacka 5 000 100% 42 0 Kv 1 Om- och tillbyggnation lager Boländerna 35:1, Uppsala 8 750 98% 38 0 Kv 1 Ombyggnation handel Godståget 1, Stockholm 6 568 100% 31 0 Kv 2 Om- och tillbyggnation lager Större fastighetsförvärv under Fastighet Yta, kvm Uthyrningsgrad okt Anskaffningsvärde, Tillträde Kategori Hornsberg 10, Stockholm 14 886 100% 421 Sept Kontor Park Allé 373, Roholmsvej 19-21 och Generatorvej 6-8, Köpenhamn 51 525 80% 377 Jan Kontor/lager Bromsgården 1, Gillet 22, Hållstugan 28 och Prästgården 12, Örebro 22 465 92% 344 Maj Kontor/butik Marievik 27 och 30, Stockholm 13 100 70% 319 Jan Kontor, butik och parkeringshus Kärra 75:2 och 75:4, Göteborg 16 000 98% 127 Juni Lager, kontor och handel Lindholmen 28:1, Göteborg 3 898 100% 115 Feb Kontor Bangården 4, Solna 5 765 24% 63 Maj Projekt Fastighetsförsäljningar under Fastighet Yta, kvm Underliggande fastighetspris, Uppskjuten skatt/ omkostn., Försäljn. pris netto, Frånträde Kategori Rankan 3 & 4, Sollentuna 198 15 183 Juli Mark Inom Vallgraven 22:3, Göteborg 1 568 69 4 65 Feb Kontor/butik Törestorp 2:51, Gnosjö 14 310 13 0 13 Jan Industri Tågarp 16:72, Malmö 2 054 13 0 12 Okt Industri Generatorvej 8A, Köpenhamn Prästgården 12, Örebro 13
Joint venture Under andra kvartalet genomförde Castellum AB (publ) en affär med Heimstaden AB (publ) som innebar att Castellum, genom dotterbolaget Corallen, förvärvade 50% i det fastighetsförvaltande bolaget Ståhls för 499. Tillträde skedde i månadsskiftet maj/juni. Affären innebär en möjlighet att via ett optionsavtal förvärva resterande 50% för marknadsvärde, tidigast 18 månader från tillträdet. Investeringen har under perioden bidragit med 11 till Castellums resultat. Det redovisade värdet på andelen uppgick därmed till 510 per 30 september och redovisas enligt kapitalandelsmetoden. Fastighetsportföljen uppgick per 30 september till 1 979 och belåningsgraden var vid samma tillfälle 46%. Den räntebärande finansieringen utgörs av lån i några av de största nordiska bankerna och 100% av räntan är för närvarande rörlig. Vidare har koncernen förlustavdrag och förväntas därmed inte betala inkomstskatt kommande år. Heimstaden äger resterande 50% och på deras uppdrag ombesörjer Castellum fastighetsförvaltning och ekonomisk förvaltning av Ståhls. För att tydliggöra Castellums innehav redovisas nedan koncernens fastighetsbestånd, koncernbalansräkning och resultat för koncernen per september. Fastighetsbestånd per -09-30 Antal fastigheter Yta tkvm -09-30 januari-september Fastighetsvärde Fastighetsvärde kr/kvm Fastighetskategori Hyresvärde Hyresvärde kr/kvm Hyresintäkter Ekon. uthyrningsgrad Fastighetskostnader Fastighetskostnader kr/kvm Driftsöverskott Fördelat per ort Norrköping Kontor/butik 12 92 1 187 12 876 86 1 246 87,0% 75 26 381 49 Norrköping Lager/industri 1 19 51 2 605 6 386 20,9% 1 1 67 0 Linköping Kontor/butik 9 51 741 14 524 51 1 336 86,4% 44 15 390 29 Totalt 22 162 1 979 12 165 143 1 172 84,2% 120 42 346 78 Uthyrning och fastighetsadministration 8 70 8 Summa efter uthyrning och fastighetsadministration 50 416 70 Fastighetsvärde per kategori Fastighetsvärde fördelat per ort Balansräkning per -09-30 30 sept Tillgångar Förvaltningsfastigheter 1 979 Övriga anläggningstillgångar 4 Kortfristiga fordringar 43 Likvida medel 156 Summa tillgångar 2 182 Eget kapital och skulder Eget kapital 903 Uppskjuten skatteskuld 122 Räntebärande skulder 1 069 Ej räntebärande skulder 88 Summa eget kapital och skulder 2 182 Resultaträkning per -09-30 juni - sept Hyresintäkter 53 Fastighetskostnader 21 Centraladministration 1 Räntenetto 4 Förvaltningsresultat 27 Värdeförändring fastighet Aktuell skatt Uppskjuten skatt 6 Redovisat resultat 21 - varav Castellums andel (50%) 11 Redovisat värde av andel i joint venture -09-30 Castellums andel 50% Redovisat eget kapital 859 451 Koncernmässig justering för goodwill och uppskjuten skatt, netto 59 Andel i joint venture 958 510 14
Finansiering Castellum ska ha en låg finansiell risk, innebärande en belåningsgrad som varaktigt ej överstiger 55% och en räntetäckningsgrad om minst 200%. Värdet på Castellums tillgångar uppgick per 30 september till 41 711 (38 088) och finansieras genom eget kapital om 14 514 (13 649), uppskjuten skatteskuld om 3 998 (3 612), räntebärande skulder om 20 680 (18 446) och övriga skulder om 2 519 (2 381). Räntebärande skulder Castellum hade vid periodens utgång kreditavtal om 30 650 (26 065), varav långfristigt uppgick till 25 846 (22 357) och kortfristigt till 4 804 (3 708). Under perioden har obligationer om 1 200 förfallit och 3 400 emitterats, kreditavtal om 6 500 omförhandlats och en befintlig checkkredit utökats med 100. Netto räntebärande skulder efter avdrag för likviditet om 105 (47) uppgick till 20 575 (18 399), varav 6 400 (4 200) avser utestående obligationer och 3 576 (1 280) utestående företagscertifikat. Huvuddelen av Castellums krediter är revolverande lån utnyttjade under långfristiga lånelöften från nordiska banker, vilket medför stor flexibilitet. De emitterade obligationerna och företagscertifikaten utgör ett komplement till bankfinansieringen och breddar finansieringsbasen. Skuldernas verkliga värde vid periodens utgång överensstämmer i stort med redovisat värde. Säkerställning av långfristiga lån i bank sker via pantbrev i fastigheter och/eller åtagande om att upprätthålla vissa finansiella nyckeltal. Utfärdade obligationer och företagscertifikat säkerställs ej. Av netto räntebärande skulder om 20 575 (18 399) var 10 599 (12 919) säkerställda med pantbrev och 9 976 (5 480) icke säkerställda. Andelen utnyttjade säkerställda krediter uppgick således till 26% av fastigheternas värde. Utfärdade åtaganden i kreditavtal, s k covenants, innebär att belåningsgraden ej får överstiga 65% och att räntetäckningsgraden ej får understiga 150% vilket Castellum uppfyller med god marginal, 50% respektive 350%. Den genomsnittliga löptiden på Castellums krediter uppgick till 3,2 år (3,0). Marginaler och avgifter på kreditavtal är fastställda med en genomsnittlig löptid om 2,8 år (2,6). Kreditförfallostruktur -09-30 Utnyttjat i Kreditavtal Bank MTN/Cert Totalt 0-1 år 4 804 937 3 576 4 513 1-2 år 2 408 26 2 100 2 074 2-3 år 6 858 1 108 1 550 2 658 3-4 år 12 508 6 458 800 7 258 4-5 år 2 766 1 066 1 700 2 766 > 5 år 1 306 1 056 250 1 306 Totalt 30 650 10 599 9 976 20 575 Outnyttjat utrymme i långfristiga kreditavtal (mer än 1 år) 5 271 Ränteförfallostruktur För att säkerställa ett stabilt och lågt kassaflödesmässigt räntenetto är ränteförfallostrukturen fördelad över tid. Den genomsnittliga räntebindningstiden uppgick till 2,5 år (2,8). Den genomsnittliga effektiva räntan per den 30 september var 2,9% (3,4%). Castellum använder räntederivat för att erhålla önskad ränteförfallostruktur. Räntederivat är ett kostnadseffektivt och flexibelt sätt att hantera räntebindning. I ränteförfallostrukturen redovisas räntederivat i det tidsegment de tidigast kan förfalla. Kreditmarginaler och avgifter fördelas i tabellen vid de rapporterade kreditvolymerna. Fördelning av räntebärande finansiering -09-30 Säkerställning av krediter -09-30 15
Ränteförfallostruktur -09-30 Krediter, Räntederivat, Netto, Utgående ränta Genomsnittlig räntebindning 0-1 år 19 275 9 550 9 725 2,9% 0,3 år 1-2 år 350 750 1 100 1,8% 1,6 år 2-3 år 1 350 1 350 3,1% 2,5 år 3-4 år 1 350 1 350 3,2% 3,4 år 4-5 år 950 2 150 3 100 2,5% 4,5 år 5-10 år 3 950 3 950 3,5% 6,4 år Totalt 20 575 20 575 2,9% 2,5 år Valuta Castellum äger fastigheter i Danmark till ett värde om 963 (530), vilket innebär att koncernen är exponerad för valutarisk. Valutarisken hänför sig främst till resultat- och balansräkning i utländsk valuta som räknas om till svenska kronor. Ränte- och valutaderivat Castellum använder räntederivat för att erhålla önskad ränteförfallostruktur. I enlighet med redovisningsreglerna IAS 39 ska derivat marknadsvärderas. Om den avtalade räntan avviker från marknadsräntan, kreditmarginaler oaktat, uppstår ett över- eller undervärde på räntederivaten där den ej kassaflödespåverkande värdeförändringen redovisas över resultaträkningen. Vid förfall har ett derivatkontrakts marknadsvärde upplösts i sin helhet och värdeförändringen över tid har således inte påverkat eget kapital. Castellum har även derivat i syfte att valutasäkra investeringar i Danmark. För valutaderivat uppstår ett över- eller undervärde om den avtalade valutakursen avviker från aktuell valutakurs, där den effektiva delen i värdeförändringen redovisas i övrigt totalresultat. För att fastställa marknadsvärde på derivat används marknadsräntor för respektive löptid och i förekommande fall valutakurser, så som de noteras på marknaden på bokslutsdagen. Ränteswapar värderas genom att framtida kassaflöde diskonteras till nuvärde medan instrument med optionsinslag värderas till aktuellt återköpspris. Per den 30 september uppgick marknadsvärdet i räntederivatportföljen till 1 287 ( 1 344) och valutaderivatportföljen till 12 ( 13). Samtliga derivat är, som vid årsskiftet, klassificerade i nivå 2 enligt IFRS 13. Castellums finanspolicy och åtaganden i kreditavtal Policy Åtaganden Utfall Belåningsgrad Varaktigt ej överstiga 55% Ej över 65% 50%* Räntetäckningsgrad Minst 200% Minst 150% 350% Finansieringsrisk genomsnittlig kapitalbindning Minst 2 år 3,2 år förfall inom 1 år Högst 30% av utestående lån och outnyttjade kreditavtal 5% genomsnittlig kreditprislöptid Minst 1,5 år 2,8 år andel kapitalmarknadsfi nansiering Högst 50% av utestående räntebärande skulder 48% likviditetsbuffert Säkerställt kreditutrymme motsvarande 750 samt 90 dagars kommande låneförfall Behov: 3 012 Tillgängligt: 7 483 Ränterisk genomsnittlig räntebindning 1,0-3,5 år 2,5 år förfall inom 6 månader Minst 20%, högst 55% 41% Kredit- och motpartsrisk ratingrestriktion Kreditinstitut med hög rating, lägst S&P BBB+ Uppfyllt Valutarisk omräkningsexponering Eget kapital säkras ej Ingen säkring transaktionsexponering Hanteras om överstigande 25 Mindre än 25 Under perioden har översyn och revidering skett av Castellums finanspolicy. * Castellums definition av belåningsgrad har ändrats och inkluderar numer även likvida medel. Ny definition är: Koncernens räntebärande skulder efter avdrag för likvida medel, i procent av summan av fastigheternas verkliga värde med avdrag för förvärvade ej tillträdda fastigheter och med tillägg för sålda ej frånträdda fastigheter vid periodens utgång. Kreditavtalens löptid Ränteförfallostruktur 30 000 25 000 Inom 1 år 1-2 år 2-3 år 3-4 år 4-5 år Över 5 år Utnyttjat 20 000 15 000 10 000 5 000 0 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16
Totalresultat för koncernen juli-sept juli-sept jan sept jan sept Rullande 4 kvartal okt 14 sept 15 jan dec Hyresintäkter 832 833 2 449 2 496 3 271 3 318 Driftskostnader 103 107 370 403 509 542 Underhåll 28 30 85 92 129 136 Tomträttsavgäld 7 6 20 20 27 27 Fastighetsskatt 44 44 129 129 170 170 Uthyrning och fastighetsadministration 53 47 170 154 237 221 Driftsöverskott 597 599 1 675 1 698 2 199 2 222 Centrala administrationskostnader 21 23 82 79 111 108 Resultat från joint venture 9 11 11 varav förvaltningsresultat 12 14 14 varav värdeförändring fastigheter varav skatt 3 3 3 Räntenetto 152 167 455 507 612 664 Förvaltningsresultat inkl resultat joint venture 433 409 1 149 1 112 1 487 1 450 varav förvaltningsresultat 436 409 1 152 1 112 1 490 1 450 Värdeförändringar Fastigheter 62 3 818 354 808 344 Derivat 84 132 53 498 109 660 Resultat före skatt 287 274 2 020 968 2 186 1 134 Aktuell skatt 4 6 13 10 14 11 Uppskjuten skatt 61 55 386 185 113 88 Periodens / Årets resultat 222 213 1 621 773 2 059 1 211 Övrigt totalresultat Poster som kommer att omföras till periodens resultat Omräkningsdifferens utlandsverksamhet 17 1 7 11 4 22 Värdeförändring derivat, valutasäkring 13 1 5 7 2 14 Periodens / Årets totalresultat 226 213 1 619 777 2 061 1 219 Hela resultatet är hänförligt till moderbolagets aktieägare då inga innehav utan bestämmande inflytande föreligger. 17
Balansräkning för koncernen 30 sept 30 sept 31 dec Tillgångar Förvaltningsfastigheter 40 826 39 733 37 599 Andelar i joint venture 510 Övriga anläggningstillgångar 24 30 28 Kortfristiga fordringar 246 320 414 Likvida medel 105 174 47 Summa tillgångar 41 711 40 257 38 088 Eget kapital och skulder Eget kapital 14 514 13 207 13 649 Uppskjuten skatteskuld 3 998 3 885 3 612 Övriga avsättningar 18 23 Derivat 1 299 1 188 1 357 Räntebärande skulder 20 680 20 761 18 446 Ej räntebärande skulder 1 202 1 216 1 001 Summa eget kapital och skulder 41 711 40 257 38 088 Ställda säkerheter (fastighetsinteckningar) 18 554 19 040 18 222 Ansvarsförbindelser 40 Data per aktie juli-sept juli-sept jan sept jan sept Rullande 4 kvartal okt 14 sept 15 jan dec Genomsnittligt antal aktier, tusental 164 000 164 000 164 000 164 000 164 000 164 000 Förvaltningsresultat, kr 2,66 2,49 7,02 6,78 9,09 8,84 Förvaltningsresultat efter skatt (EPRA EPS*), kr 2,40 2,34 6,60 6,27 8,59 8,26 Resultat efter skatt, kr 1,35 1,30 9,88 4,71 12,55 7,38 Utestående antal aktier, tusental 164 000 164 000 164 000 164 000 164 000 164 000 Fastighetsvärde, kr 249 242 249 242 249 229 Långsiktigt substansvärde (EPRA NAV*), kr 121 111 121 111 121 114 Aktuellt substansvärde (EPRA NNNAV*), kr 107 99 107 99 107 100 Någon utspädningseffekt föreligger ej då inga potentiella aktier (t ex konvertibler) förekommer. *EPRA, European Public Real Estate Association, är en intresseorganisation för börsnoterade fastighetsbolag och investerare i Europa, som bl a sätter standard avseende den finansiella rapporteringen. En del i detta är nyckeltalen EPRA EPS (Earnings Per Share), EPRA NAV (Net Asset Value) och EPRA NNNAV (Triple Net Asset Value). Finansiella nyckeltal juli-sept juli-sept jan sept jan sept Rullande 4 kvartal okt 14 sept 15 jan dec Överskottsgrad 72% 72% 68% 68% 67% 67% Räntetäckningsgrad 379% 345% 350% 319% 341% 318% Avkastning aktuellt substansvärde 5,5% 6,6% 15,1% 8,0% 13,1% 7,6% Avkastning totalt kapital 5,0% 5,7% 8,1% 6,7% 7,1% 6,5% Nettoinvestering, 682 350 2 412 1 612 271 529 Belåningsgrad 50% 52% 50% 52% 50% 49% 18
Förändring eget kapital Antal utestående aktier, tusental Aktiekapital Övrigt tillskjutet kaptial Valutaomräkningsreserv Valutasäkringsreserv Balanserad vinst Totalt eget kapital Eget kapital 2013-12-31 164 000 86 4 096 2 1 8 946 13 127 Utdelning, mars (4,25 kr/aktie) 697 697 Periodens resultat januari-september 773 773 Övrigt totalresultat januari-september 11 7 4 Eget kapital -09-30 164 000 86 4 096 9 6 9 022 13 207 Periodens resultat oktober-december 438 438 Övrigt totalresultat oktober-december 11 7 4 Eget kapital -12-31 164 000 86 4 096 20 13 9 460 13 649 Utdelning, mars (4,60 kr/aktie) 754 754 Periodens resultat januari-september 1 621 1 621 Övrigt totalresultat januari-september 7 5 2 Eget kapital -09-30 164 000 86 4 096 13 8 10 327 14 514 Kassaflödesanalys juli sept juli-sept jan sept jan sept Rullande 4 kvartal okt 14 sept 15 Driftsöverskott 597 599 1 675 1 698 2 199 2 222 Centrala administrationskostnader 21 23 82 79 111 108 Återläggning av avskrivningar 3 3 9 9 12 12 Betalt räntenetto 159 192 452 528 613 689 Betald skatt 5 5 7 9 5 7 Omräkningsdifferens utlandsverksamhet 2 0 4 4 10 10 Kassafl öde löpande verksamhet före förändring rörelsekapital 417 382 1 139 1 087 1 472 1 420 Förändring kortfristiga fordringar 23 58 73 41 26 88 Förändring kortfristiga skulder 25 49 201 107 24 118 Kassafl öde från löpande verksamhet 415 391 1 267 1 235 1 422 1 390 Investeringar i ny-, till- och ombyggnationer 278 329 847 998 1 227 1 378 Förvärv fastigheter 422 40 1 844 854 2 137 1 147 Förändring skuld vid förvärv fastigheter 28 0 14 7 3 18 Försäljning fastigheter 18 19 279 240 3 116 3 077 Förändring fordran vid försäljning fastigheter 195 0 241 101 100 242 Investering i joint venture 22 499 499 Investeringar i övrigt 2 3 5 8 6 9 Kassafl öde från investeringsverksamhet 539 353 2 689 1 714 656 319 Förändring långfristiga skulder 197 41 2 234 1 280 81 1 035 Utbetald utdelning 754 697 754 697 Kassaflöde från finansieringsverksamhet 197 41 1 480 583 835 1 732 Periodens / Årets kassafl öde 73 3 58 104 69 23 Likvida medel ingående balans 32 177 47 70 174 70 Likvida medel utgående balans 105 174 105 174 105 47 jan dec 19
Moderbolaget Moderbolaget Castellum AB ansvarar för frågor gentemot aktiemarknaden såsom koncernrapportering och aktiemarknadsinformation samt kreditmarknaden med upplåning och finansiell riskhantering. Moderbolaget är delaktigt i den fastighetsrelaterade verksamheten genom kapitalallokering och styrelsearbete i dotterbolagen. Resultaträkning juli-sept juli-sept jan-sept jan-sept Intäkter 5 5 14 13 Kostnader 16 17 63 58 Finansnetto 2 3 1 13 Värdeförändring derivat 84 132 53 498 Resultat före skatt 97 141 5 530 Skatt 22 31 1 116 Periodens/årets resultat 75 110 4 414 Totalresultat för moderbolaget Periodens resultat 75 110 4 414 Poster som kommer att omföras via periodens resultat Omräkningsdifferens utlandsverksamhet 13 1 5 7 Värdeförändring valutaderivat 13 1 5 7 Periodens/årets totalresultat 75 110 4 414 30 sept 30 sept 31 dec Balansräkning, Andelar koncernföretag 6 030 5 869 6 030 Fordringar koncernföretag 19 479 18 364 17 990 Övriga tillgångar 184 93 181 Likvida medel 0 143 16 Summa 25 693 24 469 24 217 Eget kapital 3 827 3 927 4 577 Derivat 1 299 1 188 1 357 Räntebärande skulder 18 526 18 597 16 280 Räntebärande skulder koncernföretag 1 927 639 1 883 Övriga skulder 114 118 120 Summa 25 693 24 469 24 217 Ställda säkerheter (fordringar koncernföretag) 15 630 15 675 15 200 Ansvarsförbindelser (borgen dotterbolag) 2 154 2 164 2 165 Redovisningsprinciper Castellum följer de av EU antagna IFRS standarderna. Denna delårsrapport är upprättad enligt IAS 34 Delårsrapportering och Årsredovisningslagen. Under perioden har Castellum förvärvat 50% av aktierna i Ståhls. Investeringen redovisas enligt kapitalandelsmetoden och utgör andel i joint venture. I övrigt har redovisningsprinciper och beräkningsmetoder varit oförändrade jämfört med årsredovisningen föregående år. Möjligheter och risker för koncern och moderbolag Möjligheter och risker i kassaflödet Stigande marknadsräntor är normalt över tid en effekt av ekonomisk tillväxt och stigande inflation, vilket antas leda till högre hyresintäkter. Detta beror dels på att efterfrågan på lokaler antas öka vilket medför minskade vakanser och därmed potential för stigande marknadshyror, dels på att indexklausulen i de kommersiella kontrakten kompenserar den stigande inflationen. En högkonjunktur innebär därmed högre räntekostnader men även högre hyresintäkter, medan omvänt förhållande råder i en lågkonjunktur. Förändringen i hyresintäkter och räntekostnader sker inte exakt samtidigt, varför resultateffekten på kort sikt kan uppstå vid olika tidpunkter. Känslighetsanalys - kassaflöde Resultateffekt nästkommande 12 månader Resultateffekt, Sannolikt scenario +/ 1% (enheter) Högkonjunktur Lågkonjunktur Hyresnivå / Index + 33/ 33 + Vakans 38/+ 38 + Fastighetskostnader 10/+ 10 0 Räntekostnader 76/ 15* + *På grund av räntegolv i kreditavtal har Castellum inte möjlighet att dra full nytta av negativa räntor, därav uppstår ett negativt utfall även vid en sänkning av räntan med 1%-enhet. Möjligheter och risker i fastigheternas värde Castellum redovisar sina fastigheter till verkligt värde med värdeförändringar i resultaträkningen. Det medför att framför allt resultat, men även ställning kan bli mer volatila. Fastigheternas värde bestäms av utbud och efterfrågan, där priset främst är beroende av fastigheternas förväntade driftsöverskott och köparens avkastningskrav. En ökande efterfrågan medför lägre avkastningskrav och därmed en prisjustering uppåt, medan en vikande efterfrågan får motsatt effekt. På samma sätt medför en positiv utveckling av driftsöverskottet en prisjustering uppåt, medan en negativ utveckling får motsatt effekt. Vid fastighetsvärderingar bör hänsyn tas till ett osäkerhetsintervall som i en fungerande marknad oftast uppgår till +/ 5-10%, för att avspegla den osäkerhet som finns i gjorda antaganden och beräkningar. Känslighetsanalys - värdeförändring Fastigheter 20% 10% 0% + 10% + 20% Värdeförändring, 8 165 4 083 4 083 8 165 Belåningsgrad 63% 56% 50% 46% 42% Finansiell risk Allt fastighetsägande förutsätter att det finns en fungerande kreditmarknad. Den största finansiella risken för Castellum är att inte ha tillgång till finansiering. Risken begränsas av låg belåningsgrad och långfristiga låneavtal. 20