Informationsmöte Stenyxans Samfällighet Tisdag 6 oktober 2015 Klockan 19.00
DAGORDNING 6 OKTOBER 1. Val av mötesfunktionärer 2. Syfte med mötet 3. Andelstal och anläggningsbeslut Lina Dahlström 4. Kulvertbyte och individuell mätning Mikael Wikner 5. Finansieringslösningar Bo Johannesson 6. Diskussion och frågor 7. Mötet avslutas
BAKGRUND 1. Återkommande vattenläckor och skenande kostnader för VVS 2. Behov av rättvisare debitering beroende på hustyp eller konsumtion 3. Möjlighet att spara pengar med effektivare hantering av värme och VVS
ALTERNATIV 1. Inte göra något vänta och se 2. Investera i en ny gemensam VVS lösning 3. Ändra anläggningsbeslut/andelstal 4. Avcentralisering, ökat individuellt ansvar Man kan tänka sig kombinationer av dessa alternativ.
UTREDNING AV ANDELSTAL Stenyxans samfällighetsförening
SAMFÄLLIGHETENS GEMENSAMHETSANLÄGGNING Det finns endast en gemensamhetsanläggning i anläggningsbeslutet. I anläggningen ingår vägar, vattenförsörjning, avloppsanläggning, TV/tele, elledningar/belysning, värmeanläggning, grönområden, sophantering. Det går bara att ha ett andelstal på en gemensamhetsanläggning så om andelstalet endast önskas ändras på vissa av parametrarna så behöver gemensamhetsanläggningen delas upp.
TIDIGARE ANSÖKAN OM ÄNDRAT ANDELSTAL Den ansökan om ändring av andelstal som gjordes 2008 fick avslag. Här hade man ansökt om olika andelstal på olika delar av anläggningen driften av värme, vatten och sophämtning önskades debiteras enligt de andelstal som fanns under bostadsrättsföreningens tid, medan övriga kostnader i gemensamhetsanläggningen skulle fördelas enligt andelstalet 1. Detta är inte möjligt att genomföra då det inte går att ha två olika andelstal på en och samma gemensamhetsanläggning utan man skulle ha ansökt om att dela upp gemensamhetsanläggningen.
KOMMENTARER FRÅN LANTMÄTERIET Debitering av kostnader för el, vatten och värme efter enbart bostadsarea/andelstal speglar inte verklig förbrukning. Värmeförbrukning 86 liknande 70-tals hus med källare (109 m 2 med biyta 109 m 2 ) - värmeförbrukningen varierade med en faktor ca 2. Vattenförbrukning varierar avsevärt mellan familjestorlek och åldersstruktur inom familjen en förbrukningsvariation med faktor 5 är inte ovanlig
SVÅRT ATT FÅ TILL EN RÄTTVISARE DEBITERING Svårt att få igenom en ansökan med enbart ändring av andelstal då detta inte säkert skulle innebära en rättvisare debitering. Vattenförbrukning: Stor variation (faktor 5) Hushållens storlek och åldersfördelning förändras hela tiden både med befintliga ägare men även med ägarbyten svårt att hitta ett lämpligt sätt att debitera individuella mätare är det enda mer rättvisa än dagens sätt att debitera Värme: varierar endast med en faktor 2 utgör den största kostnaden av månadsavgiften kanske möjligt att ansöka om en ändring av sätt att debitera
DEBITERA VÄRME EFTER BOYTA Dagens totala värmekostnad per månad: 59 914 kr (1033 kr per hushåll) Värmekostnad baserat på boyta: 5:a (114 kvm): 1 090 kr 4:a (108 kvm): 1 033 kr 3:a (82 kvm): 784 kr höjning av värmeavgiften med 57 kr för femmorna oförändrad värmeavgift för fyrorna sänkning av värmeavgiften med 249 kr för treorna.
DEBITERA VÄRME ENLIGT BOSTADSRÄTTSFÖRENINGENS ANDELSTAL Bostadsrättsföreningens andelstal var: 26 st 5:or á 1,7982 26 st 4:or á 1,7238 6 st 3:or á 1,4047 Värmekostnad baserat på andelstalen: 5:a (1,7982): 1 077 kr 4:a (1,7238): 1 033 kr 3:a (1,4047): 842 kr höjning av värmeavgiften med 44 kr för femmorna oförändrad värmeavgift för fyrorna sänkning av värmeavgiften med 191 kr för treorna
KOSTNAD FÖR NY ANSÖKAN OM ÄNDRAT ANDELSTAL Kostnad för att göra en ny ansökan om ändring av andelstal/ändring av anläggningsbeslut beror av hur långt ansökan går och hur mycket lantmäteriet måste vara inblandade. Att lämna in en ansökan är gratis men så fort den diarieförts och lantmäteriet börjar granska den så kostar det pengar. Är ansökan välformulerad och tydlig blir det billigare än om ansökan är inkomplett och de behöver begära in kompletterande uppgifter etc. Om ansökan går hela vägen och blir godkänd brukar det röra sig om en totalkostnad på 50 000 60 000 kr.
SPÄRR FÖR NÄR NY ANSÖKAN KAN GÖRAS Det finns en gräns/spärr för hur snart det går att göra en ny ansökan om ändrat andelstal. Tidsgränsen är inte bestämd utan det bedöms från fall till fall om en ny ansökan kan göras. Generellt gäller att en stor förändring måste ha skett för att en ny ansökan ska kunna göras. inte säkert att vi överhuvudtaget kan göra en ny ansökan.
INDIVIDUELLA MÄTARE Det enda sättet att säkerställa en rättvis debitering punkt 3 i befintligt förrättningsdokument: Andelstal i anläggningen Kostnaderna för anläggningens utförande och drift skall fördelas mellan deltagande fastigheter efter lika andelstal 1 (totalt 58 andelar). I det fall varje deltagande fastighet utrustas med undermätare för individuell mätning av förbrukningen av värme och/eller vatten får debitering ske efter en förbrukningsavgift. Detta innebär alltså att vi kan installera mätare i samband med rörbyte och debitera efter förbrukning utan att behöva göra någon ansökan om ändring av andelstal.
Kulvertbyte och indivuduell mätning Stenyxans samfällighetsförening
Kulvertbyte Vi har under våren och sommaren tittat efter en permanent lösning på de problem vi har med återkommande läckage på varmvattnet i området. En konsult från Ramboll har hjälpt oss att utforma ett underlag som vi skickade ut till nio olika entreprenörer. De som har lämnat anbud är JF Rör, Lennestål VVS, Imtech och Bravida. De har lämnat pris på fyra olika alternativ.
Kulvertbyte 1. Byte av ledningssystem till likvärdigt system 2. Byte av ledningssystem med plusisolering 3. Byte av ledningssystem med individuell mätning 4. Byte av ledningssystem med plusisolering samt individuell mätning Samtliga lösningar innefattar byte av varmvattenledning med cirkulation, värmeledning samt kallvattenledning. Vi har begärt pris på ledningar av PEX (plaströr).
Anbud Bravida JF-rör Lennestål Imtech Ledningsbyte 11 031 250 kr 8 950 000 kr 6 868 750 kr 9 518 750 kr Ledningsbyte med plusisolering 11 400 000 kr 7 343 750 kr Ledningsbyte inkl. komplett mätning 11 306 250 kr 9 625 000 kr 7 347 750 kr 10 150 000 kr Ledningsbyte med plusisolering inkl. komplett mätning 11 675 000 kr 7 822 750 kr Kostnad för mätning/hushåll (komplett mätning) 6 466 kr 11 638 kr 8 259 kr 10 884 kr Garantier 5 år enl ABT 06 5 år enl ABT 06 5 år enl ABT 06 5 år enl ABT 06 Placering av kulvert Kommentar angående mätning Hustyp C, lösning Planen är att dra ur befintlig kulvert för att sedan skjuta in den nya om det är möjligt. Annars läggs den i ränna som sågas i golv. Pris för detta är inkluderat. Efter diskussion läggs kulvert i vägen istället för att lägga den på befintlig plats. Dock ingen skilnad i pris. Tjänsteavtal erbjuds med insamling av mätdata samt utskick av räkning för 25000 kr/år. Ränna i sovrumsgolv. Återställning med nytt golv. Ny sträckning framför hushållen i gatan. Komplett mättjänst via infometric. Varje hushåll kan se sin förbrukning via internet. Utvändig inklädnad för ny kulvert. Invändig rörinstallation synlig fram till fördelning. Alternativ dragning med pristillägg för extra återställningsarbeten är möjligt. Ny sträckning framför hushållen i gatan. Mätning avser endast värme och varmvatten. Montaget är tänkt att göras igenom vägg, och upp in i takvinkeln i rummet till befintlig anslutning (rören byggs in)
Kommentarer Samtliga firmor reserverar sig mot utökade markarbeten så som sprängning eller andra oförutsedda hinder vilket leder till ökade kostnader. Energibesparingen med plusisolering är för liten för att kunna motiveras. Alternativet med individuell mätning är av intresse då det inte skiljer speciellt mycket i pris för att inkludera detta. Imtech har valt koppar som ledningsmaterial. Vid användning av PEX blir prispåslaget 25% på anbudssumman. Lennestål har gett ett seriöst intryck och har samtidigt det bästa priset. De har dessutom ett alternativ till byte av hela kulverten.
Alternativ lösning Mats Lennestål har gett oss ett förslag på en alternativ lösning till att byta ut hela vårt ledningssystem. Befintlig varmvattenledning kommer ej användas. Varje hushåll får en egen värmeväxlare som värms upp av befintlig värmeledning. Värmeväxlaren förser hushållen med både varmvatten och värme. Befintlig värmeväxlare i undercentralen måste bytas ut mot en större för att klara av att förse hushållen med tillräcklig värme. Bedömningen är att befintlig värmeledning är i bra skick då det är ett slutet system med bättre vattenkvaliteten än i ett tappvarmvattensystem.
Energimätning I varje hushåll installeras energimätning på värmeväxlaren samt förbrukning på kallvattenledning för att få en rättvis debitering i området. Insamling av mätvärden sker via en tjänst från Infometric. De säkerställer att mätningen är korrekt samt skickar ut fakturor på den verkliga förbrukningen. Tjänsten kostar ca 2000 kr/mån för samfälligheten.
Principskiss Undercentral Hushåll Kallvatten in Tappkallvatten Fjärrvärme retur Fjärrvärme in VVX Värme från hushåll Värme till hushåll VVX Från element Till element Tappvarmvatten
Värmeväxlare
Fördelar/nackdelar Inga markarbeten krävs Lägre installationskostnad Bättre komfort med egen reglerutrustning Man betalar endast för egen förbrukning Mindre risk för framtida läckage i mark Status på befintlig värmeledning kan ej garanteras Utrustning i fastighet tar större plats än befintlig anslutning (ca 58 cm x 46 cm x 70 cm) Placering kan anpassas något efter önskemål.
Anbud Anbudet vi har fått in från Lennestål VVS är på 3 295 000 kr exkl. moms (4 118 750 kr). Det följer som övriga anbud ABT 06 med fem års garanti. Arbetet beräknas ta ca 3 månader.
DISKUSSION OCH FRÅGOR