ÖVERLÅTELSEBESIKTNING

UPPDRAG 1102-145 21 OKTOBER 2011 ÖVERLÅTELSEBESIKTNING PLATEN 2 Häradsgatan 23, 4312 Mölndal Independia Group Sisjö Kullegata 8, 421 32 Västra Frölunda Tel: 031 712 98 00 Organisationsnummer: 556801-5969, F-skattesedel www.independia.se

INNEHÅLLSFÖRTECKNING UTLÅTANDE ÖVER ÖVERLÅTELSEBESIKTNING SID 1 BESIKTNING GRANSKNING AV TILLHANDAHÅLLNA HANDLINGAR SAMT INFORMATION FRÅN UPPDRAGSGIVAREN SID 2 OKULÄR BESIKTNING SID 3 RISKANALYS SID 8 FORTSATT TEKNISK UTREDNING SID 9 BILAGA I: Allmänna villkor för överlåtelsebesiktningsuppdraget BILAGA II: Liten byggordbok BILAGA III: Teknisk medellivslängd för byggnadsdelar och byggkonstruktioner

UTLÅTANDE ÖVER ÖVERLÅTELSEBESIKTNING ÖVERLÅTELSE AV FAST EGENDOM ENLIGT JORDABALKEN FÖR SÄLJARE OBJEKT Fastighetsbeteckning: Platen 2 Adress: Häradsgatan 23 Postnummer och ort: Kommun: Fastighetsägare: Beställare 431 42 Mölndal Mölndals Stad Fredrik, Håkan & Johan Widerberg Fredrik, Håkan & Johan Widerberg Telefon: - E-post: - Beställningsnummer 1102-145 Besiktningsman Jens Skantz Telefon: 031-712 98 00 E-post: jens.skantz@independia.se Besiktningsmannen är medlem i Svenska Byggingenjörers Riksförbund (SBR) och är registrerad i SBR:s förteckning över godkända besiktningsmän med därtill hörande förpliktelser. Besiktningsdag fredag den 21 oktober 2011 Klockan 08:00 Närvarande Besiktningens genomförande och omfattning Fredrik Widerberg samt mäklare Gunnar Andersson 2011-10-21 överlämnades en uppdragsbekräftelse till beställaren. Innan besiktningen påbörjades gjordes en genomgång av uppdragsbekräftelsen som bifogas i detta utlåtande. Besiktningsmannen ansvarar inte för fel och är inte skyldig att betala för krav som reklamerats respektive framställts senare än två år efter att uppdraget avslutats. Huvudbyggnaden och vidbyggt garage omfattas av denna besiktning. 1

BESIKTNING GRANSKNING AV TILLHANDAHÅLLNA HANDLINGAR SAMT INFORMATION FRÅN UPPDRAGSGIVAREN Tillhandahållna handlingar: Information från uppdragsgivaren: Objektsbeskrivning upprättad av mäklare Gunnar Andersson tillhandahölls vid besiktningstillfället. Under denna rubrik är samtliga uppgifter lämnade av fastighetsägare eller dess ombud. Uppgifterna är inte kontrollerade av besiktningsmannen. Säljaren förvärvade fastigheten 2010 (i familjen sedan1946). Följande renoveringar och underhåll är utförda. Ursprungliga 2-glas kopplade fönster har ersatts med nyare fönster med 3-glas isolerkassett (ej källarplan) troligen under tidigt 80-tal. Övergång från oljeeldning till elpanna genomförd under 80-talet. En tillbyggnad av vardagsrummet i entréplan har genomförts. Nydragning av inkommande vattenledning och mätare till pannrum. Upplysningar om fel i fastigheten: Fukt i källargrundmur, byggnaden behöver dräneras om samt behöver grundmurstätningen ses över. 2

OKULÄR BESIKTNING Särskilda förutsättningar vid besiktningen: Muntliga uppgifter: Byggnaden var vid besiktningstillfället delvist möblerad. Besiktning har skett av de delar som varit normalt åtkomliga utan omflyttning av belamrade ytor eller möbler. Bakomliggande ytor ingår i köparens undersökningsplikt. För ytor, utrymmen och byggnadsdelar som noterats helt eller delvis ej besiktningsbara eller belamrade har besiktningsmannen inget ansvar. Notering ----- innebär att utrymmet/ytan bedöms vara i normalt skick med hänsyn taget till byggnadens ålder och byggnadssätt. Avsikten har varit att i detta utlåtande redovisa samtliga förhållanden, som framkommit vid besiktningen och då även samtliga muntliga uppgifter av någon betydelse som lämnats av besiktningsmannen vid besiktningen. Skulle någon muntlig uppgift av betydelse ha utelämnats eller blivit felaktigt återgiven, enligt beställarens uppfattning, har beställaren att snarast och helst inom sju dagar meddela besiktningsmannen vad som enligt beställarens uppfattning skall ändras i utlåtandet. Om sådant meddelande inte lämnats inom ovan angiven tid kan inte besiktningsmannen göras ansvarig för eventuella brister i utlåtandet, som på så sätt kunnat rättas. Väderlek: Byggnadstyp: Ca 0ºC växlande molnighet och sol Friliggande1-plans villa med källare. Källargrundläggning med uppmurad grundmur och betongplatta på mark. Stomme, mellanbjälklag och takstolar av träkonstruktion. Fasad med puts och fönster med 3-glas isolerkassett. Sadeltak med asfaltpapp, träläkt och tegelpannor. Vattenburen uppvärmning från elpanna. Byggnad med självdragsfunktion. Kommunal anslutning av vatten och avlopp. Byggnadsår: 1945 Ombyggnadsår: Se under säljarupplysningar. 3

NOTERINGAR Huvudbyggnad Utvändigt Mark m.m. Källargrundläggning Krypgrund Fasad Fönster & dörrar Allmän information Terrasserad villatomt med lutning mot byggnadens sydgavel. Dränering från ursprungs år, se under Bilaga III teknisk medellivslängd för byggnadsmaterial och konstruktioner. Följande noterades: - Skadat cementrör för dagvatten vid knut mot nordväst. - Växter och planteringar i anslutning till grund och fasad. Se under riskanalys punkt 3:1 Allmän information Betongplatta på mark samt en uppmurad källargrundmur av betonghålsten. Följande noterades: - Lös puts och flagnad färg noteras på grundmur mot syd och öst. Allmän information Uteluftsventilerad krypgrund under tillbyggnad Följande noterades: - Sättnings spricka noteras mellan ursprunglig källargrundmur och tillbyggnadens grundmur. - En krypgrund betraktas som en känd riskkonstruktion. Se under riskanalys punkt 3:2. Allmän information Fasad med puts på troligen spräckpanel och plankstomme. Stående träpanel på tillbyggnad. Följande noterades: - Rörelsespricka noteras i puts på gavelfasad mot sydost. - Sättningsspricka noteras i anslutning till vidbyggt garage. - Se under en fortsatt teknisk utredning punkt 4:1 Allmän information Fönster med 3-glas isolerkassett, 2-glas kopplade i källarplan. Följande noterades: - Altandörr från tv-rum är fuktskadad och uppsvälld i nederkant. - Flagnad färg på fönster mot sydost (gavel). - Det noteras att flera av isolerglaskassetterna i byggnaden är punkterade. - Rötskada noteras i halvdörr till krypgrund under tillbyggnad. 4

Yttertak Allmän information Sadeltak med asfaltpapp, träläkt och tegelpannor. Ålderstigen underlagspapp, se under Bilaga III teknisk medellivslängd för byggnadsmaterial och konstruktioner. Följande noterades: - Taket saknar godkänd uppstigningsanordning och var frosthalt vid besiktningstillfället, tak har avsynats genom stickprov. - Skadad tegelpanna över tillbyggnad mot väst. - Löst sittande plåtinklädnad runt skorsten. - Löst fogbruk faller ut mellan plåtinklädnad och skorsten. Se under en fortsatt teknisk utredning punkt 4:2 Garage Utvändigt Invändigt - Löst sittande puts vid stuprörs på garagets baksida. - Skadad fasadputs i nederkant på båda sidor om garageport. - Sättningssprickor mellan vidbyggt garage och huvudbyggnad. Se under en fortsatt teknisk utredning punkt 4:1 - Sättningsspricka i huvudbyggnadens grundmur. Se under en fortsatt teknisk utredning punkt 4:1 - Takbärande stålbalksupplag på träreglar (2 x 4 tum) förefaller enbart vila på ursågning i stående träregel (ej förankrad). Se under en fortsatt teknisk utredning punkt 4:3. 5

Invändigt Allmänt Källarplan Små skador som förekommer på ytskikt och inredning orsakade av åldersskäl eller normalt slitage noteras inte särskilt här. Tidsenlig källargrund betraktas som en känd riskkonstruktion. Se under riskanalys punkt 3:3. Generellt i samtliga källarutrymmen förekommer fuktgenomslag i grundmur och grundplatta vilket inte kommer specificeras ytterligare i rumsfördelningen. Källarentré & hall ----- Rum 1 Tvätt & Duschrum Bastu - Kondensfukt på fönstrens innerglas. - Puts saknas på grundmur, fukt och fuktrosor i grundmur. Se under en fortsatt teknisk utredning punkt 4:4. - Golvbrunn under trätrall var inte åtkomlig för besiktning. - Spricka i grundmursgavel mot nordväst (garage). Se under en fortsatt teknisk utredning under punkt 4:1. - Utreglad väggkonstuktion mot fuktbärande grundmur. Se under riskanalys punkt 3:3. Pannrum ----- Toalett Rum 2 - Fukt och mögelskador i och bakom vävtapet. Se under en fortsatt teknisk utredning punkt 4:4. - Puts saknas på grundmur, fukt och fuktrosor i grundmur. Se under en fortsatt teknisk utredning punkt 4:4. Trappa ----- 6

Entréplan Entré & hall ----- Toalett ----- Sovrum - Mindre fuktros noteras i tapet under fönster, (ingen indikation på fukt vid besiktningstillfället). Matsal ----- Vardagsrum Tv-rum Kök & matplats - Svag golvlutning (sättning) mot nordväst. - Rörelsespricka noteras i innertak. - Svag golvlutning (sättning) mot nordväst. - Tippskydd saknas för spis. - Spillskydd saknas för kylskåp (Ej byggnadskrav, rådgör med eget försäkringsbolag) Vind Kallvind Övrigt - Pustsläpp och flagnad färg på murstock. - Mörk missfärgning av takets råspont noteras i takfot. - Osäker luftning av tak över tillbyggnad. Se under en fortsatt teknisk utredning punkt 4:5. - Övervägande del av byggnadens tilluftsventiler var igensatta och övertapetserade vid besiktnings tillfället. - Fastighetens elsystem är från nybyggnads år (1945). - Byggnadens vatten och avloppssystem är till största del från nybyggnads år (1945). 7

3 RISKANALYS 3:1 Växtlighet Risk finns att närliggande planteringar med träd, buskar och större växter kan påverka en fastighets grundmurstätning, dagvattenledningar och dräneringar med sina rotsystem. Planteringar ökar även fuktbelastningen på fasader och exempelvis klätterväxter kan täppa till ventiler och luftspalter vid takfot. 3:2 Krypgrund En uteluftsventilerad krypgrund betraktas som en känd riskkonstruktion. I utrymmet under en byggnad skapas ett mikroklimat som är känsligt för temperaturförändringar där fukt riskerar att kondensera mot trossbotten och grundkonstruktionen med fukt, röta och mögelskador som följd. 3:3 Källargrund Grundläggning med källargrundmur och betongplatta på mark. Tidstypisk grundläggning med betongplatta på mark och en uppmurad källargrundmur betraktas som en riskkonstruktion som är känslig för den normala fuktvandring (både i form av diffusion och kapillärt) från underliggande mark. Risk föreligger för att inklädda delar och trä detaljer som ansluter mot betongplattan eller grundmurens nedre delar (exempelvis syll, trösklar, utreglade väggar och trägolv) kan komma drabbas av fukt, röta och mögel skador. 8

4 FORTSATT TEKNISK UTREDNING 4:1 Det rekommenderas en fortsatt teknisk utredning de sättningssprickor som noterats, En utredning gällande orsak, omfattning och dess påverkan på konstruktionen samt dess täthet. 4:2 Med anledning av att det noteras springor mellan plåtinklädnad och skorsten samt att lös puts faller ut bakom plåten samt att det noterats löst sittande puts även på vind rekommenderas en fortsatt teknisk utredning gällande murstockens kondition och möjliga brukande. 4:3 Stålbalk för garagetak vilar på enbart en stående träregel utan vidare infästning, samt med mindre upplags yta. Med anledning av denna konstruktionslösning i samband med att det förekommer marksättning rekommenderas en teknisk utredning gällande konstruktion, infästning och bärighet. 4:4 På grund av noterade fuktgenomslag och fuktindikation i grundmuren rekommenderas en fortsatt teknisk utredning av orsaken till och omfattningen av noterade brister. Samt rekommenderas en teknisk utredning gällande grundmurens och fogbrukets påverkan av ovan noterat varaktiga fukt genomslag. 4:5 Det rekommenderas en fortsatt teknisk utredning gällande orsaken till vindens mörkare missfärgning i takfot samt gällande om tillräcklig luftning (luftspalt) finns i tillbyggnadens yttertak. Köpare kan begära fortsatt teknisk utredning för att klarlägga om risk för väsentligt fel som besiktningsmannen antecknat i riskanalysen finns eller inte. En fortsatt teknisk utredning ingår inte i överlåtelsebesiktningen. En sådan utredning kan beställas särskilt. En fortsatt teknisk utredning förutsätter fastighetsägarens uttryckliga medgivande. Göteborg 2011-10-21 Independia Group Jens Skantz Av SBR godkänd besiktningsman. Medlem i Svenska Byggingenjörers Riksförbund SBR. 9

BILAGA I 2010 SBR Byggingenjörerna Version 2010:1

2010 SBR Byggingenjörerna Version 2010:1 PLATEN 2

2010 SBR Byggingenjörerna Version 2010:1 PLATEN 2

2010 SBR Byggingenjörerna Version 2010:1 PLATEN 2

BILAGA II LITEN BYGGORDBOK Asfaboard Porös, asfaltimpregnerad skiva. Alkydoljefärg En modernare variant av oljefärg som består av linoljefärg och alkydhartser. Torkar snabbare än oljefärg men tränger inte lika djupt in i virket. Avloppsluftare Rör som går upp genom yttertaket och som har till uppgift att ta in luft vid spolning I avlopp, så att vakuum inte uppstår I systemet. Betong Blandning av cement (bindmedel) och grus, sten (ballast) Blåbetong Lättbetongblock tillverkade av alunskiffer. Radonhaltigt. Brunröta Angrepp av brunröta innebär att virkets hållfasthet nedsättes och att fibrerna spricker tvärs längdriktningen. Orsakas av svampangrepp. Byggfukt Fukt som tillförs byggnadsmaterial under byggtiden. Bärläkt Virke som bär upp takpannor. Båge Den del av ett fönster som är öppningsbar. Cement Bindmedel i betong och putsbruk. Cylinder Lås. Dagvattenledning Ledning i mark för att avleda vatten från stuprör och regnvattenbrunnar. Dränering System av dränerande (vattenavledande) massor och ledningar. Dörrblad Den öppningsbara delen av en dörr. Falsad plåt Slätplåt som skarvas ihop med övervikta ståndskarvar. Fotplåt Dropplåt placerad vid takfot och som leder vatten ner i hängrännan. Fuktskydd Skikt av vattentät massa, luftspaltbildande matta av HDpolyeten eller bitumenduk etc., som har till uppgift att förhindra fuktinträngning i konstruktion eller hindra avdunstning från mark i s.k. uteluftsventilerad krypgrund. Fuktkvot Förhållandet mellan vikten på fuktigt material och materialets torrvikt. Anges i % eller kg/kg. Foder Täckande listverk runt fönster eller dörr. Grundmur Murverk runt uteluftsventilerad krypgrund eller s.k. torpargrund varpå byggnaden vilar. Hammarband Träregel längst upp på en regelvägg varpå takstolen vilar. Hanbjälke Tvärgående bjälke i takstol (mot s.k. kattvind ). Imma Se mättnadsånghalt. Karm Den del av en dörr eller ett fönster som sitter fast i väggen. Klinker Plattor av keramiskt material. Klämring Ring som har till uppgift att hålla fast en plastmatta mot en golvbrunn, så att inget vatten kan tränga in mellan golvbrunnen och mattan. Limträ T ex balkar sammanlimmade av flertal trästavar. Är starkare än motsvarande dimension vanligt virke. Mekanisk ventilation Ventilation som styrs av fläktar. Kan vara endast frånluft eller både frånluft och tilluft. Ibland förekommer även energiåtervinning ur frånluften. Mättnadsånghalt Den ånghalt som luft vid en viss temperatur maximalt kan innehålla. Kan även benämnas daggpunkt. Vattenångan övergår då till vatten (kondenserar). Okulär Vad man kan se med ögat. Plansteg De horisontella stegen i en trappa. Relativ fuktighet Ånghalten i luft i % av mättnadsånghalten. Radon Radongas avgår vid radioaktivt sönderfall av radium i mineralkornen i jorden eller berggrunden. Revetering Puts på rörvassmatta, som beklädnad på hus med trästomme. Självdragsventilation Fungerar genom att varm luft, som är lättare än kall, stiger uppåt i rummet och ut genom frånluftskanaler. Sättsteg Den vertikala ytan mellan planstegen i en trappa. Stödben Den del av en takstol som utgör del av vägg längs takfot. Svall Underlagstak av spontade bräder. Trycke Dörr eller fönsterhandtag. Takfot Där taket möter ytterväggen. Taknock Översta delen av ett yttertak. Underlagstak Tak som ligger under beläggning av t ex tegelpannor, plåt eller överläggsplattor. Utgöres ibland av papp på träsvall, av masonit eller av armerad plastfolie. Underram Nedersta bjälken i en takstol. Utgör även del av bjälklag. Överluft Ventilation mellan två utrymmen via ventil i vägg eller springa mellan dörrkarm och dörrblad. Överram Den del av en takstol som underlagstaket vilar på.

BILAGA III TEKNISK MEDELLIVSLÄNGD FÖR BYGGNADSDELAR OCH BYGGKONSTRUKTIONER Vid köp av en fastighet bör man räkna med olika intervall för renovering och underhåll. Byggmaterial och konstruktioner har begränsad livslängd. Anmärkning: Till grund för livslängdsuppgifter finns bland annat Meddelande M84:10 Statens Institut för Byggnadsforskning, Sammanställning av livslängdsuppgifter SABOavskrivningsregler samt erfarenhetsmässiga värden. Takkonstruktioner Takpapp låglutande/platta konstruktioner 20 år Gummiduk låglutande/platta konstruktioner Takpapp under takpannor av betong, tegel (Takpannor av betong/tegel) Korrugerad takplåt med underliggande papp 35 år Bandfalsad plåt, falsad plåt med underliggande papp 35 år Asbestcementskivor/eternitskivor Plåtdetaljer (runt skorstenar, ventilation etc) 35 år Hängrännor/stuprör 25 år Skorsten (renovering/ommurning skorstenstopp, 40 år tätning rökkanaler) Nytt undertak - invändigt 40 år Terrasser/balkonger/altaner/utomhustrappor Tätskikt (t ex asfaltsbaserade tätskikt) 35 år Plåt 35 år Betongbalkonger (armering, betong exkl tätskikt) 50 år Fasader Träpanel (byte) 40 år Träpanel (målning) 10 år Tegel Ej byte Puts - tjockputs 2cm (renovering/omputsning) Asbestcementplattor (eternitplattor) Värmegolv Elvärmeslingor i golv Elvärmeslingor i våtutrymme Vattenburna slingor i golv Våtutrymmen 25 år Plastmatta i våtrum 20 år Tätskikt under klinker/kakel i våtutrymme Tätskikt i golv/vägg av typ tunn dispersion utfört under 1980-tal/i början av 1990-talet 15 år Typgodkänd våtrumsmatta (plast) som tätskikt under klinker/kakel * utfört före 1995 20 år * utfört efter 1995 Våtrumstapeter väggar 15 år Installationer för vatten, avlopp samt värme Avloppsledningar Värmeledningar kall-/varmvattenledningar Avloppstank Sanitetsgods (tvättställ, WC stol m.m.) Badkar Värmeväxlare Elinstallationer 50 år 50 år 20 år Fönster/dörrar Kablar, centraler etc. 45 år Isolerglasfönster (blir otäta med tiden) Byte fönster Byte dörrar (inne/ute) Målning fönster/dörrar 25 år 40 år 35 år 10 år Vitvaror Kyl, frys, diskmaskin, spis, spishäll etc. Tvättmaskin, torktumlare, torkskåp 10 år 10 år Dränering/utvändigt fuktsskydd Dräneringsledning och utvändig vertikal (inklusive dagvattenledning i anslutning till drän.ledn.) Dagvattenledning utanför byggnaden Invändigt 25 år 50 år Övriga installationer och annan maskinell utrustning än hushållsmaskiner T ex varmvattenberedare, elradiator, värmepanna (olja/el) inkl. expansionskärl Luftvärmepump 20 år 8 år Målning/tapetsering etc. Parkettgolv/trägolv (byte) Parkettgolv/trägolv (slipning) Laminatgolv Klinkergolv Plastmatta på golv (ej våtrum) Köksluckor, bänkskivor, köksinredning Snickerier och inredning (t ex lister). Ej kök 10 år 40 år 15 år 20 år Ej byte 15 år 40 år Ventilation Injustering av ventilationssystem Byte av fläktmotor Styr- och reglerutrustning 5 år 15 år 20 år