ÖVERLÅTELSEBESIKTNING

Transkript

1 UPPDRAG MARS 2013 ÖVERLÅTELSEBESIKTNING SÄVJA 22:1 Vadmalsvägen 1, Uppsala Denna besiktning är utförd på uppdrag av säljaren. Observera att Du som köpare har en egen långtgående undersökningsplikt! För att uppfylla en del av Din undersökningsplikt och för att juridiskt överta detta besiktningsutlåtande krävs att Du kontaktar Independia för utförande av en köpargenomgång. I annat fall har besiktningsmannen inget juridiskt ansvar gentemot Dig. Vid en köpargenomgång gäller samma villkor och ansvar som vid en separat köparbesiktning. Independia Group Sisjö Kullegata 8, Västra Frölunda Tel: Organisationsnummer: , F-skattesedel

2 INNEHÅLLSFÖRTECKNING UTLÅTANDE ÖVER ÖVERLÅTELSEBESIKTNING SID 1 BESIKTNING GRANSKNING AV TILLHANDAHÅLLNA HANDLINGAR SAMT INFORMATION FRÅN UPPDRAGSGIVAREN SID 2 OKULÄR BESIKTNING SID 3 RISKANALYS SID 7 FORTSATT TEKNISK UTREDNING SID 7 BILAGA I: Allmänna villkor för överlåtelsebesiktningsuppdraget BILAGA II: Liten byggordbok BILAGA III: Teknisk medellivslängd för byggnadsdelar och byggkonstruktioner

3 UTLÅTANDE ÖVER ÖVERLÅTELSEBESIKTNING ÖVERLÅTELSE AV FAST EGENDOM ENLIGT JORDABALKEN FÖR SÄLJARE OBJEKT Fastighetsbeteckning: Sävja 22:1 Adress: Vadmalsvägen 1 Postnummer och ort: Kommun: Fastighetsägare: Beställare Uppsala Uppsala Kommun Inger Margareta Edwall och Lennart Karl Axel Edwall Som ovan Telefon: ---- E-post: ---- Beställningsnummer Besiktningsman Mats Warne Godkänd besiktningsman SBR Telefon: E-post: mats.warne@independia.se Besiktningsmannen är medlem i Svenska Byggingenjörers Riksförbund (SBR) och är registrerad i SBR:s förteckning över besiktningsmän med därtill hörande förpliktelser. Besiktningsdag fredag den 1 mars 2013 Klockan 08:30 Närvarande Besiktningens genomförande och omfattning Inger Margareta Edwall och Lennart Karl Axel Edwall Ägare, Eveliina K Porser Tolk överlämnades en uppdragsbekräftelse till beställaren. Innan besiktningen påbörjades gjordes en genomgång av uppdragsbekräftelsen som bifogas i detta utlåtande. Besiktningsmannen ansvarar inte för fel och är inte skyldig att betala för krav som reklamerats respektive framställts senare än två år efter att uppdraget avslutats. Huvudbyggnaden omfattas av denna besiktning. 1

4 BESIKTNING GRANSKNING AV TILLHANDAHÅLLNA HANDLINGAR SAMT INFORMATION FRÅN UPPDRAGSGIVAREN Tillhandahållna handlingar: Information från uppdragsgivaren: Upplysningar om fel i fastigheten: Diverse dokument visades vid besiktningstillfället. Under denna rubrik är samtliga uppgifter lämnade av fastighetsägare eller dess ombud. Uppgifterna är inte kontrollerade av besiktningsmannen. Säljaren förvärvade fastigheten Följande renoveringar och underhåll är utförda Badrum renoverat med kakel och klinker samt elgolvvärme. Kvalitets dokument saknas, utfört av ägaren Byte av Fjärrvärme central 2009 Renovering av golv samt invändig målning av ytskikt. Renovering av WC med kakel och klinker Renovering av kök 2011 Renovering av vid takstege Duschrum renoverat men inte kakel, klinker och plastmatta. - 2

5 OKULÄR BESIKTNING Särskilda förutsättningar vid besiktningen: Muntliga uppgifter: En fuktmätning med ingrepp har ej utförts i fastigheten och dess konstruktioner. I de fall en fuktmätning utförs redovisas resultatet i ett separat utlåtande. Byggnaden var vid besiktningstillfället fullt möblerad. Besiktning har skett av de delar som varit normalt åtkomliga utan omflyttning av belamrade ytor eller möbler. Bakomliggande ytor ingår i köparens undersökningsplikt. För ytor, utrymmen och byggnadsdelar som noterats helt eller delvis ej besiktningsbara eller belamrade har besiktningsmannen inget ansvar. Notering innebär att utrymmet/ytan bedöms vara i normalt skick med hänsyn taget till byggnadens ålder och byggnadssätt. Avsikten har varit att i detta utlåtande redovisa samtliga förhållanden, som framkommit vid besiktningen och då även samtliga muntliga uppgifter av någon betydelse som lämnats av besiktningsmannen vid besiktningen. Skulle någon muntlig uppgift av betydelse ha utelämnats eller blivit felaktigt återgiven, enligt beställarens uppfattning, har beställaren att snarast och helst inom sju dagar meddela besiktningsmannen vad som enligt beställarens uppfattning skall ändras i utlåtandet. Om sådant meddelande inte lämnats inom ovan angiven tid kan inte besiktningsmannen göras ansvarig för eventuella brister i utlåtandet, som på så sätt kunnat rättas. Väderlek: Byggnadstyp: Ca 0 ºC och mulet 1 plans friliggande enfamiljshus. Undergrund av morän. Bjälklag och stomme av trä. Grundläggning med platta på mark med underliggande isolering. Fasader med tegel och inslag av träpanel. Fönster 2+1glas isolerkasset. Sadeltak med beklädnad av betongpannor. Mekanisk frånluftventilation. Kommunalt vatten och avlopp. Vattenburen värme via fjärrvärme samt elgolvvärme i badrum. Braskamin. Byggnadsår: 1976 Ombyggnadsår: Se under säljarupplysningar. 3

6 NOTERINGAR Huvudbyggnad Utvändigt Mark m.m. Grundmur/ hussockel Fasad Fönster/dörrar Yttertak Allmän information Uppvuxen trädgård. Planteringar skall undvikas mot husfasaden då dessa ökar fuktbelastningen på grund och fasader samt kan påverka vind och tak negativt. Följande noterades: - Markytor var delvis snötäckta vid besiktningstillfället och full besiktning av markytor var därför inte möjlig att genomföra. Se även fortsatt teknisk utredning punkt 4: - Närliggande växtlighet förekommer. Se även riskanalys punkt 3:1 Allmän information Platta på mark med isolering under betongplattan av lecasten. Se även riskanalys punkt 3:2. Följande noterades: - Allmän information Fasader med tegel och inslag av träpanel. Ommålningsintervall för träpanel är 7-10 år. Den kortare tiden i väst (mot solsidan). Följande noterades: - Allmän information Fönster, 2+1 glas, kopplad isolerkasset. Ommålningsintervall är 7-10 år, den kortare tiden i söderläge (mot solsida). Isolerfönster har normalt 10 års garanti mot läckage. Följande noterades: - Lite begränsad färgflagning förekommer Allmän information Tak typ sadeltak. Takbeklädnad av betongpannor på underlag av asfaltpappinklädd träpanel. Underliggande asfaltpapp har en medellivslängd på cirka år. Avvattning med hängrännor och stuprör. Hängrännor bör rensas minst en gång per år. Följande noterades: - Takytor var delvis isiga och snötäckta vid besiktningstillfället och fullständig besiktning av ytorna var därför inte möjlig att genomföra. Se även fortsatt teknisk undersökning punkt 4:1. - Spår av mosspåväxt på betongtakpannor skymtade på snöfria delar. Se även riskanalys punkt 3:3 4

7 Invändigt Allmänt Små skador som förekommer på ytskikt och inredning orsakade av åldersskäl eller normalt slitage noteras inte särskilt här. Entréplan - Knarr i golv förekommer Entré Sovrum Allrum Vardagsrum Kök/matplats - Tipp skydd saknas till spisen. - Avloppsslang från diskmaskin är inte fast monterad i vägg. - Spillskydd saknas under kyl/frys. Korridor Badrum Tvättstuga Sovrum 2/Arbetsrum - Tätskikt bakom kakel och under klinker är inte besiktningsbart. - Kvalitetsdokument på utfört arbete med kakel och klinkers kunde inte uppvisas då ägaren själv utfört arbetet.. Se även riskanalys punkt 3:4. - Äldre rostskadad gjutjärnsgolvbrunn. Se även riskanalys punkt 3:5. - Tätskikt bakom kakel och under klinker är inte besiktningsbart. - Kvalitetsdokument på utfört arbete med kakel och klinkers kunde inte uppvisas då ägaren själv utfört arbetet.. Se även riskanalys punkt 3:4. - Äldre rostskadad gjutjärnsgolvbrunn. Se även riskanalys punkt 3:5. - Avloppsslang från tvättmaskin är inte fast monterad i vägg. - Fot på arbetsbänk blockerar brunnslock under arbetsbänk. Brunn ej besiktigad. - Äldre ytskikt och tätskikt. i dusch. Se även riskanalys punkt. 3:6 - Belamrat Pannrum Förråd Förråd/ Matkällare - Delvis belamrad - Elcentral med jordfelsbrytare. Belamrad Sovrum

8 Sovrum 4/ Kontor Sovrum WC Vind - Ej besiktningsbart bakom kakel och under klinker. Allmän information Vinden är åtkomlig via invändig lucka. Vinden bör inspekteras några gånger per år för att notera eventuella avvikelser. Följande noterades, - Landgång saknas delvis, är endast besiktigad från landgång. Se även riskanalys punkt 3:7 - Lite begränsad lokal missfärgning förekommer på ytertakets insida.. 6

9 3 RISKANALYS 3:1 Närliggande planteringar (träd och buskar) kan komma att eller har påverkat grundkonstruktioner negativt med sitt/sina rotsystem och kan orsaka fukt, mögel och/eller rötrelaterade skador. Planteringar ökar även fuktbelastningen på fasad samt kan täppa till luftspalter vid takfot vilket även där kan skapa/orsaka fukt, mögel och/eller rötrelaterade skador på vind. 3:2 Platta på mark, även med isolering under plattan, är en risk om brister föreligger i underliggande kapilärbrytande skikt (grusfyllning) dagvatten och/eller dränering. Av åldersskäl ökar risken för att ovanstående kan ha brister med ökad risk för fukt, mögel och rötrelaterade skador. 3:3 Mosspåväxt på tak och i hängrännor medför att risk föreligger för att vatten kan tränga ner underliggande konstruktioner fukt, mögel och rötrelaterade skador som möjlig följd. Samt bidra till frostsprängning av takpannor. 3:4 Då våtrumsdokument för kaklade våtrum inte kunde uppvisas vet man inte hur våtrummet har renoverats och risk finns för att utrymmet inte är fackmannamässigt utfört enligt gällande krav (BKR och Säker Vatten) angående golvbrunnar, rörgenomföringar, tätskikt och underarbete. Om våtrummet inte är korrekt renoverat ökar risken för att fukt, mögel och/eller rötrelaterade skador kan förekomma/uppstå bakom/under kakel och klinkerinklädnader. 3:5 Rostskadade brunnar och rör är en risk om rostangreppen blir så pass kraftiga ett det går hål på godset. Fuktrelaterade skador kan då uppstå. 3:6 Av åldersskäl ökar risken för att ytskikt och tätskikt har försämrad tålighet, vilket kan medföra att läckage kan förekomma. Risk för skador föreligger och skador kan uppstå såsom fukt, mögel och rötrelaterade skador som möjlig följd. 3:7 Då utrymmet ej har undersökts helt och hållet kan man inte veta om det finns eventuella problem i ej synliga delar av utrymmet. 4 FORTSATT TEKNISK UTREDNING 4:1 Tak och markytor ska/bör besiktigas i sin helhet när dessa är snöfria. Köpare kan begära fortsatt teknisk utredning för att klarlägga om risk för väsentligt fel som besiktningsmannen antecknat i riskanalysen finns eller inte. En fortsatt teknisk utredning ingår inte i överlåtelsebesiktningen. En sådan utredning kan beställas särskilt. En fortsatt teknisk utredning förutsätter fastighetsägarens uttryckliga medgivande. 7

10 Stockholm Independia Group Mats Warne Godkänd besiktningsman SBR. Besiktningsmannen är medlem i Svenska Byggingenjörers Riksförbund SBR. 8

11 BILAGA I 2010 SBR Byggingenjörerna Version 2010:1

12 2010 SBR Byggingenjörerna Version 2010:1 SÄVJA 22:1

13 2010 SBR Byggingenjörerna Version 2010:1 SÄVJA 22:1

14 2010 SBR Byggingenjörerna Version 2010:1 SÄVJA 22:1

15 BILAGA II LITEN BYGGORDBOK Asfaboard Porös, asfaltimpregnerad skiva. Alkydoljefärg En modernare variant av oljefärg som består av linoljefärg och alkydhartser. Torkar snabbare än oljefärg men tränger inte lika djupt in i virket. Avloppsluftare Rör som går upp genom yttertaket och som har till uppgift att ta in luft vid spolning I avlopp, så att vakuum inte uppstår I systemet. Betong Blandning av cement (bindmedel) och grus, sten (ballast) Blåbetong Lättbetongblock tillverkade av alunskiffer. Radonhaltigt. Brunröta Angrepp av brunröta innebär att virkets hållfasthet nedsättes och att fibrerna spricker tvärs längdriktningen. Orsakas av svampangrepp. Byggfukt Fukt som tillförs byggnadsmaterial under byggtiden. Bärläkt Virke som bär upp takpannor. Båge Den del av ett fönster som är öppningsbar. Cement Bindmedel i betong och putsbruk. Cylinder Lås. Dagvattenledning Ledning i mark för att avleda vatten från stuprör och regnvattenbrunnar. Dränering System av dränerande (vattenavledande) massor och ledningar. Dörrblad Den öppningsbara delen av en dörr. Falsad plåt Slätplåt som skarvas ihop med övervikta ståndskarvar. Fotplåt Dropplåt placerad vid takfot och som leder vatten ner i hängrännan. Fuktskydd Skikt av vattentät massa, luftspaltbildande matta av HDpolyeten eller bitumenduk etc., som har till uppgift att förhindra fuktinträngning i konstruktion eller hindra avdunstning från mark i s.k. uteluftsventilerad krypgrund. Fuktkvot Förhållandet mellan vikten på fuktigt material och materialets torrvikt. Anges i % eller kg/kg. Foder Täckande listverk runt fönster eller dörr. Grundmur Murverk runt uteluftsventilerad krypgrund eller s.k. torpargrund varpå byggnaden vilar. Hammarband Träregel längst upp på en regelvägg varpå takstolen vilar. Hanbjälke Tvärgående bjälke i takstol (mot s.k. kattvind ). Imma Se mättnadsånghalt. Karm Den del av en dörr eller ett fönster som sitter fast i väggen. Klinker Plattor av keramiskt material. Klämring Ring som har till uppgift att hålla fast en plastmatta mot en golvbrunn, så att inget vatten kan tränga in mellan golvbrunnen och mattan. Limträ T ex balkar sammanlimmade av flertal trästavar. Är starkare än motsvarande dimension vanligt virke. Mekanisk ventilation Ventilation som styrs av fläktar. Kan vara endast frånluft eller både frånluft och tilluft. Ibland förekommer även energiåtervinning ur frånluften. Mättnadsånghalt Den ånghalt som luft vid en viss temperatur maximalt kan innehålla. Kan även benämnas daggpunkt. Vattenångan övergår då till vatten (kondenserar). Okulär Vad man kan se med ögat. Plansteg De horisontella stegen i en trappa. Relativ fuktighet Ånghalten i luft i % av mättnadsånghalten. Radon Radongas avgår vid radioaktivt sönderfall av radium i mineralkornen i jorden eller berggrunden. Revetering Puts på rörvassmatta, som beklädnad på hus med trästomme. Självdragsventilation Fungerar genom att varm luft, som är lättare än kall, stiger uppåt i rummet och ut genom frånluftskanaler. Sättsteg Den vertikala ytan mellan planstegen i en trappa. Stödben Den del av en takstol som utgör del av vägg längs takfot. Svall Underlagstak av spontade bräder. Trycke Dörr eller fönsterhandtag. Takfot Där taket möter ytterväggen. Taknock Översta delen av ett yttertak. Underlagstak Tak som ligger under beläggning av t ex tegelpannor, plåt eller överläggsplattor. Utgöres ibland av papp på träsvall, av masonit eller av armerad plastfolie. Underram Nedersta bjälken i en takstol. Utgör även del av bjälklag. Överluft Ventilation mellan två utrymmen via ventil i vägg eller springa mellan dörrkarm och dörrblad. Överram Den del av en takstol som underlagstaket vilar på.

16 BILAGA III TEKNISK MEDELLIVSLÄNGD FÖR BYGGNADSDELAR OCH BYGGKONSTRUKTIONER Vid köp av en fastighet bör man räkna med olika intervall för renovering och underhåll. Byggmaterial och konstruktioner har begränsad livslängd. Anmärkning: Till grund för livslängdsuppgifter finns bland annat Meddelande M84:10 Statens Institut för Byggnadsforskning, Sammanställning av livslängdsuppgifter SABOavskrivningsregler samt erfarenhetsmässiga värden. Takkonstruktioner Takpapp låglutande/platta konstruktioner 20 år Gummiduk låglutande/platta konstruktioner Takpapp under takpannor av betong, tegel (Takpannor av betong/tegel) Korrugerad takplåt med underliggande papp 35 år Bandfalsad plåt, falsad plåt med underliggande papp 35 år Asbestcementskivor/eternitskivor Plåtdetaljer (runt skorstenar, ventilation etc.) 35 år Hängrännor/stuprör 25 år Skorsten (renovering/ommurning skorstenstopp, 40 år tätning rökkanaler) Nytt undertak - invändigt 40 år Terrasser/balkonger/altaner/utomhustrappor Tätskikt (t ex asfaltsbaserade tätskikt) 35 år Plåt 35 år Betongbalkonger (armering, betong exkl. tätskikt) 50 år Fasader Träpanel (byte) 40 år Träpanel (målning) 10 år Tegel Ej byte Puts - tjockputs 2cm (renovering/omputsning) Asbestcementplattor (eternitplattor) Värmegolv Elvärmeslingor i golv Elvärmeslingor i våtutrymme Vattenburna slingor i golv Våtutrymmen 25 år Plastmatta i våtrum 20 år Tätskikt under klinker/kakel i våtutrymme Tätskikt i golv/vägg av typ tunn dispersion utfört under 1980-tal/i början av 1990-talet 15 år Typgodkänd våtrumsmatta (plast) som tätskikt under klinker/kakel * utfört före år * utfört efter 1995 Våtrumstapeter väggar 15 år Installationer för vatten, avlopp samt värme Avloppsledningar Värmeledningar kall-/varmvattenledningar Avloppstank Sanitetsgods (tvättställ, WC stol m.m.) Badkar Värmeväxlare Elinstallationer 50 år 50 år 20 år Fönster/dörrar Kablar, centraler etc. 45 år Isolerglasfönster (blir otäta med tiden) Byte fönster Byte dörrar (inne/ute) Målning fönster/dörrar 25 år 40 år 35 år 10 år Vitvaror Kyl, frys, diskmaskin, spis, spishäll etc. Tvättmaskin, torktumlare, torkskåp 10 år 10 år Dränering/utvändigt fuktskydd Dräneringsledning och utvändig vertikal (inklusive dagvattenledning i anslutning till drän.ledn.) Dagvattenledning utanför byggnaden Invändigt 25 år 50 år Övriga installationer och annan maskinell utrustning än hushållsmaskiner T ex varmvattenberedare, elradiator, värmepanna (olja/el) inkl. expansionskärl Luftvärmepump 20 år 8 år Målning/tapetsering etc. Parkettgolv/trägolv (byte) Parkettgolv/trägolv (slipning) Laminatgolv Klinkergolv Plastmatta på golv (ej våtrum) Köksluckor, bänkskivor, köksinredning Snickerier och inredning (t ex lister). Ej kök 10 år 40 år 15 år 20 år Ej byte 15 år 40 år Ventilation Injustering av ventilationssystem Byte av fläktmotor Styr- och reglerutrustning 5 år 15 år 20 år