BOSTADSPROGRAMMET 2014 2016. Stadsstyrelsens förslag 31.3.2014

BOSTADSPROGRAMMET 2014 2016 Stadsstyrelsens förslag 31.3.2014

Innehåll INLEDNING 2 1. Mål och åtgärder 3 1.1 Mål 3 1.2 Åtgärder 3 1.3 Verkställande och uppföljning 4 2. Beskrivning av nuläget 5 2.1 Bostadsproduktionen 5 2.1.1 Bostadsproduktionens volym 5 2.1.2 Fritt finansierad bostadsproduktion 6 2.1.3 Statsstödd bostadsproduktion 6 2.1.4 Bostadsbyggandets fokusområden 8 2.1.5 Principerna för planläggningen av nya tomter 10 2.1.6 Småhusproduktion 10 2.1.7 Gruppbyggande 10 2.2 Månsidigt utbud av bostäder till skäliga priser 11 2.2.1 Nuvarande bostadsbestånd 11 2.2.2 Esbo stads bostadsbestånd och de boende 16 2.2.3 Folkökning, åldersfördelning och hushåll 18 2.2.4 Boendekostnader 20 2.3 Boende för specialgrupper 25 2.3.1 Äldres boende 25 2.3.2 Personer med funktionsnedsättning eller utvecklingsstörning 26 2.3.3 Mentalvårdens och missbruksvårdens rehabiliteringspatienter samt bostadslösa 27 2.3.4 Ungdomar och studerande 27 2.3.5 Boende för personer som beviljats uppehållstillstånd av humanitära skäl 28 2.4 Utveckling av de existerande bostadsområdena 29 2.4.1 Ombyggnad av det gamla bostadsbeståndet 29 2.4.2 Ombyggnad av boendemiljön 30 2.4.3 Att främja kompletterande bebyggelse 32 2.5 Energieffektivitet 32

INLEDNING Fullmäktige godkände stadens nya strategi för 2013 2017 som kallas Berättelsen om Esbo 10.6.2013 Bostadsprogrammet har sammansställts för att verkställa målen för boende och bostäder och för noggrannare inriktning av verksamheten. I programmet presenteras medel att motarbeta segregation och svara på Esbobornas olika boendebehov genom att erbjuda förutsättningar för en bostadsproduktion och ett tomtutbud som är förmånligt och mångsidigt. Samtidigt med strategin godkändes målen för fem förvaltningsövergripande utvecklingsprogram. Alla program har mål som handlar om boende och boendemiljö. Ett mål i programmet Hållbar utveckling är att en socialt hållbar utveckling i bostadsområdena ombesörjs från starten i nya bostadsområden och genom kompletterande byggande i de äldre bostadsområdena, så att det i varje bostadsområde finns bostäder som innehas eller ägs på olika sätt. Ett mål i programmet Livskraft för äldre är att förbättra möjligheterna för äldre att bo hemma. Detta kan man göra genom att förbättra tillgängligheten för personer med funktionsnedsättningar i boende och ute på staden samt erbjuda mångsidiga och tillräckliga tjänster för de äldre. Ett mål i programmet Sund ungdom är att minska på bostadslösheten bland unga. Ett mål i programmet Konkurrenskraft, innovativitet och företagsamhet är att erbjuda mångsidigare boende. Ett mål i programmet Invånarna deltar är att förstärka talkoandan och talkosysslor samt Esboidentiteten och stoltheten för hemkommunen och det egna bostadsområdet. I kapitel 1 beskrivs målen och åtgärderna. I kapitel 2 beskrivs nuläget. Utgångspunkterna för målen och åtgärderna är att de ska möjliggöra en mångsidig produktion av bostäder till skäliga priser, stöda olika invånargruppers boende, bidra till en balanserad utveckling i stadscentrumen och bostadsområdena samt främja användningen av förnybara energikällor och energieffektivitet vid boendet. I kapitel 2 beskrivs bostadsbeståndet, befolkningsstrukturen, boende för specialgrupper, mål och fokusområden för bostadsproduktionen samt åtgärder som behövs för utveckling av gamla bostadsområden. Bostadsprogrammet inkluderar inte markpolitik, stadsplanering, byggnadstillsyn, kollektivtrafik eller stadens tjänsteutbud, trots att dessa frågor har många kopplingar till bostadspolitiken. 2

1. Mål och åtgärder 1.1 Mål 1. Staden godkänner detaljplaner och bygger kommunalteknik så att det räcker för bostadsproduktionens behov 2. Staden ser till att det produceras bostäder som svarar mot efterfrågan och passar för olika livssituationer 3. Staden främjar ett mångsidigt utbud av bostäder till skäliga priser 4. Staden stöder olika invånargruppers boende 5. Staden bidrar till en balanserad utveckling i stadscentrumen och bostadsområdena samt ser till att de olika stadsdelarna är vitala och att den sociala sammanhållningen bevaras 6. Staden ser till att boendets ekologiska hållbarhet ökar och att klimatverkningarna av boendet minskar 1.2 Åtgärder 1. Staden uppfyller målen som gäller bostadsproduktion i avsiktsförklaringen om markanvändning, boende och trafik som kommunerna i huvudstadsregionen och staten har undertecknat. 2. Staden godkänner detaljplaner och bygger kommunalteknik för årsproduktionen av bostäder enligt avsiktsförklaringen om markanvändning, boende och trafik (nu 2500 bostäder). Av den nya produktionen byggs minst 20 procent (nu 500 bostäder) som statsstödda hyresbostäder med skäliga hyror. 3. Cirka 10 procent (250 bostäder) av bostadsproduktionen är bostadsrättsbostäder. 4. Staden godkänner om detaljplaner med en sammanlagd byggrätt på 350 000 m² ny våningsyta per år. 5. Staden presenterar i planläggningsöversikten en bedömning av bostadstomternas tillräckligt. 6. Staden främjar ibruktagande av obebyggda bostadstomter främjas aktivt genom att hinder för byggandet utreds och avlägsnas. 7. Staden undviker faktorer i detaljplaneringen som höjer kostnaderna för byggande och boende, t.ex. bilplatser, hissar, alltför detaljerade planbestämmelser och markens byggbarhet. 8. Staden placerar statsstödd bostadsproduktion på olika håll i staden, i synnerhet intill goda kollektivtrafikförbindelser. Vid byggandet av nya områden motarbetas segregation genom schemaläggning av den fritt finansierade produktionen och den statsstödda produktionen. 9. Staden ser med tomtöverlåtelse och markanvändningsavtal till att det finns tillräckligt med tomter för statsstödd bostadsproduktion. 10. Esbo Bostäder Ab påbörjar byggandet av minst 300 statsstödda hyresbostäder per år och antalet höjs vid behov så att det årliga målet för markanvändning, boende och trafik (nu 500 bostäder) nås. Staden säkerställer att Esbo Bostäder Ab får de tomter som bolaget behöver. Esbo har som mål att öka antalet statsstödda hyresbostäder regionalt under följande avtalsperiod för markanvändning, boende och trafik och att Esbo Bostäder Ab:s mål för bostadsproduktion höjs till 400 bostäder per år. 11. Esbo bostäder Ab bibehåller som hyresbostäder de med statsstöd byggda bostäderna som befrias från användnings- och överlåtelsebegränsningar. Enskilda bostäder i bostadsaktiebolag får säljas. 12. Esbo bostäder Ab bibehåller hyrorna för bostäderna som befrias från begränsningar på samma nivå som för motsvarande bostäder med begränsningar. 13. Eget kapital för Esbo bostäder Ab:s nya bostäder anvisas i första hand från Esbo bostäder Ab:s fria kapital. 14. Staden främjar aktivt nya sätt att bygga bostäder, t.ex. gruppbyggande, kollektivboende, träbyggande och urbana småhus. 15. Staden skapar förutsättningar för att dubbla den årliga småhusproduktionen under fullmäktigeperioden. 3

16. Esbo höjer antalet tomter som överlåts för byggande av egnahemshus i egen regi till i genomsnitt 100 per år. 17. Staden säkerställer byggande av små bostäder, i synnerhet intill goda kollektivtrafikförbindelser och möjliggör också byggandet av små bostäder i småhus. 18. Esbo bostäder Ab utvecklar utbudet av stadens hyresbostäder genom att också erbjuda bostäder i kopplade småhus och små flerbostadshus. 19. Staden koncentrerar äldre personer med minnesrelaterade sjukdomar och funktionsnedsättningar till äldreboenden som följer Leva och bo-konceptet. Kring dessa äldrecenter planläggs i synnerhet för äldre avsedda flervåningshus. 20. Staden ordnar bostad och tillräckliga stödtjänster för 15 30 nya personer med utvecklingsstörning årligen. 21. Staden uppfyller målen i avsiktsförklaringen för minskning av långtidsbostadslösheten som träffats med staten genom att säkra byggandet av 125 nya bostäder och under avtalsperioden överlåta tre tomter för ungdomsbostäder. Staden utreder olika sätt att främja möjligheterna till självständigt boende för långvarigt bostadslösa. 22. Staden ser till att det finns stödboende för patienter inom missbruksvård och psykiatrisk rehabilitering. 23. Esbo överlåter minst en tomt per år till produktion av studentbostäder och förutsätter att staten gör detsamma. Staden förhandlar med staten och huvudstadsregionens kommuner om spelreglerna för överlåtelsen av tomter. 24. Staden förebygger bostadslöshet och utslagning genom att erbjuda boenderådgivning och utveckla socialarbete som anknyter till boende tillsammans med bland annat Esbo bostäder Ab. 25. Staden följer med invånarnas önskemål om boende och gör önskemålen till en central utgångspunkt för planering och beslut. 26. Staden främjar kompletteringsbyggande, ombyggnad och utveckling till exempel genom att höja tomtexploateringsgraden och genom att utveckla planbestämmelserna, med beaktande av boendetrivseln och naturvärdena. 27. Staden utreder tillsammans med Esbo bostäder Ab möjligheterna till kompletterande bebyggelse på Esbo bostäder Ab:s fastigeter. 28. Staden utvecklar nya parkeringslösningar och utreder om parkeringsnormerna kan lindras på områden där bebyggelsen kompletteras och där kollektivtrafikförbindelserna är goda för att stäcka bostadsproduktionens kostnader. Parkeringsnormer som är bundna till antalet bostäder får inte försvåra byggandet av små bostäder. 29. Staden beviljar inom ramen för de tillbudsstående anslagen högst 10 procent av kostnaderna för hissar i gamla flervåningshus. 30. Staden främjar användningen av förnybara energikällor och byggmaterial samt energieffektivitet vid boendet. 31. Staden ombesörjer kvaliteten på byggande och underhåll så att ett hälsosamt boende kan tryggas. 32. Staden effektiverar byggnadstillsynen genom att påskynda handläggningen av bygglovsansökningar. 33. Staden för en kontinuerlig, öppen dialog med byggföretag och byggherrar om bostadsbyggande och utveckling av boende. 1.3 Verkställande och uppföljning Genomförandet av bostadsprogrammet följs årligen upp i stadsstyrelsens lokal- och bostadssektion. Uppföljningen meddelas fullmäktige för kännedom vid uppföljningen av strategin. 4

2. Beskrivning av nuläget 2.1 Bostadsproduktionen 2.1.1 Bostadsproduktionens volym Målet är att det produceras 2 500 nya bostäder per år i Esbo. Staden har undertecknat en avsiktsförklaring mellan staten och Helsingforsregionens kommuner om markanvändning, boende och trafik 2012 2015. Avsiktsförklaringens mål är en helgjuten samhällstruktur, ett fungerande trafiksystem, ett ökat utbud av tomter och en ökad produktion av bostäder. Målet är att det produceras 12 000 13 000 nya bostäder per år i Helsingforsregionen (som består av 4 kommuner i huvudstadsregionen och 10 kranskommuner). Detta mål fördelas i avsiktsförklaringen på kommunerna. Bostadsproduktionen i Esbo har i snitt varit 2 300 bostäder per år på 2000-talet (bild 1). Bygglov har i snitt beviljats för 2 400 bostäder per år. För att stadens mål ska nås måste staden godkänna detaljplaner med tillräckligt mycket ny byggrätt. Därför har stadsstyrelsens lokal- och bostadssektion 25.3.2013 uppmanat stadsplaneringsnämnden att se till att det godkänns detaljplaner med minst 350 000 m 2 våningsyta i ny byggrätt per år. Bild 1. Färdigställda bostäder (blå stapel), folkmängd (grön kurva) och bostadshushåll (violett kurva) 2000 2012. Målen för planläggningen och bostadsproduktionens volym borde nås, men bostäderna borde också vara fördelaktiga och mångsidiga. Stadens medel att påverka bostadspriserna är begränsade. Fritt finansierade bostäders priser och hyror bestäms på marknaden enligt tillgång och efterfrågan. Tidpunkten när det produceras fritt finansierade bostäder beror i hög grad på konjunkturerna. I den statsstödda produktionen bestäms hyror och bruksvederlag utifrån självkostnadsprincipen. Tidpunkten när det produceras statsstödda bostäder beror på villkoren för statsstöden, på stöden och på tomtutbudet. Efterfrågan är och kommer att vara störst på små bostäder. Därför är det viktigt att skapa förutsättningar för byggandet av små bostäder vid goda kollektivtrafikförbindelser. För att svara på efterfrågan och för att bostadsproduktionen ska vara mångsidig måste det också produceras småhus. Det behövs nya lösningar och produktionsmodeller för bostäder för specialgrupper. 5

I statsrådets bostadspolitiska åtgärdsprogram för 2012 2015 listas åtgärder som ska främja boende till ett skäligt pris, möjligheter till lämpligt boende för alla, hållbar utveckling, en fungerande arbetsmarknad och boendeinflytande. Frågar som enligt åtgärdsprogrammet ska utredas är bl.a. - möjligheterna att minska bostadsproduktionens kostnader genom att slopa kravet på skyddsrum, minska kravet på bilplatser och se över andra krav som skapar kostnader, - utveckling av reglerna för statsstödd bostadsproduktion och för stöd för ungdoms- och studentbostäder samt - jämförelse mellan främjande av förnybar energi i fjärrvärmeverken och förbättring av bostadsbeståndets energieffektivitet som medel att minska utsläppen. 2.1.2 Fritt finansierad bostadsproduktion Cirka 70 procent av nyproduktionen i Esbo är fritt finansierade ägar- och hyresbostäder (bild 2). Bostäderna byggs både av byggföretag och som självbygge. Stadens roll vid produktionen av fritt finansierade bostäder begränsar sig till att planlägga och skapa förutsättningar för byggande. Bild 2. Påbörjade bostäder i Esbo efter besittningsform 2000 2012 (inklusive bostäder med kort räntestöd 2009 2011, den s.k. mellanformen). Blå=fritt finansierad, grå=statsstödda ägarbostäder, gul=bostadsrätt, ljus orange=annan statsstödd, mörk orange=esbo bostäder Ab. 2.1.3 Statsstödd bostadsproduktion Den statsstödda bostadsproduktionen omfattar hyres- och bostadsrättsbostäder som byggs av kommunerna, övriga offentliga samfund och allmännyttiga samfund. Dessutom har egnahemshusbyggare på sociala grunder möjlighet till räntestödslån. Enlig avsiktsförklaringen om markanvändning, boende och trafik ska minst 20 procent av produktionen vara vanliga, statsstödda hyresbostäder, d.v.s. 500 bostäder per år i Esbo. Den statsstödda årsproduktionen i 6

Esbo har varierat mycket på 2000-talet (bild 3). I snitt har det producerats 490 statsstödda hyresbostäder per år i Esbo. De allmännyttiga samfunden som bygger vanliga, statsstödda hyresbostäder har minskat i antal betydligt. De två senaste åren är det endast Esbo bostäder Ab som påbörjat vanliga, statsstödda hyresbostäder. Stiftelser och föreningar har byggt statsstödda hyresbostäder för specialgrupper, inklusive unga och studenter. För dessa projekt har de utöver räntestöd erhållit investeringsbidrag som uppgått till 10 50 procent av de godkända kostnaderna. Målet med program för bostadsproduktionen är en jämn fördelning av den statsstödda bostadsproduktionen. I områden som domineras av hyresbostäder kan man förutom mera fritt finansierade bostäder också tänka sig hyresrättsbostäder. Produktionen av hyresrättsbostäder i Esbo har i snitt varit 190 bostäder per år på 2000-talet, vilket är ca 8 procent av bostadsproduktionen. Från början av 2013 är räntestödet som beviljas för bostadsrättsbostäder högst lika stort som för hyresbostäder. Produktionen av hyresbostäder i projekt som fått delbeslut granskas kommunvis under en tre års period, exklusive hyresbostäder för specialgrupper. Bild 3. Andelen statsstödd produktion av hyresbostäder på 2000-talet (exklusive bostäder med kort räntestöd 2009 2011, den s.k. mellanformen). Stadens mål är att påbörja produktionen av 300 bostäder per år i snitt. Bostäderna byggs av Esbo bostäder Ab. Bostäderna är hyresbostäder som byggs med statens räntestöd. Staden har en plan för tillräckligt med tomter åt Esbo bostäder Ab. I planen ingår planerade tomter för den följande femårsperioden. 7

Bild 4. Antalet bostäder som Esbo bostäder Ab har påbörjat 2000 2012, i snitt 250 per år. 2.1.4 Bostadsbyggandets fokusområden Esbo utvecklas som en nätverksstad med fem stadscentrum och två lokalcentrum. I de trivsamma stadscentrumen finns både boende och arbetsplatser. Tjänsteutbudet är gott, det finns inspirerande möjligheter till fritidsverksamhet och naturen är nära. I stadscentrumen domineras byggnadsbeståndet av flervåningshus. Kring stadscentrumen byggs tätt bebyggda, småhusdominerade områden. I avsiktsförklaringen om markanvändning, boende och trafik listas de primära områdena som åtgärderna för utveckling av markanvändning och boende fokuserar på fram till 2020 (bild 5). Nya höghusområden byggs huvudsakligen vid metron samt i Bastvik, Storåkern, Bergans och Esbo centrum. Småhusdominerade områden finns i den s.k. Kungstriangeln, Köklax och norra Esbo. Utöver områdena som nämns i avsiktsförklaringen byggs det nya bostäder i bland annat Alberga, Kilo, Kurängen, Kurtby, Ängskulla och Holmparken. I stadscentrumen ska det byggas såväl statsstödda hyres- och hyresrättsbostäder som fritt finansierade bostäder. Enligt målen i avsiktsförklaringen ska minst 25 procent av de nya bostäderna i höghusområden vara statsstödda hyresbostäder. I småhusdominerade områden är den statsstödda produktionen av hyresbostäder liten, eftersom det framförallt är små hyresbostäder i flervåningshus med centralt läge som efterfrågas. Det är svårt att finna lämpliga tomter för statsstödd produktion i stadscentrumen på grund av de höga tomtpriserna och de strukturella parkeringslösningarna som höjer bostadspriserna. Staden håller på att bereda en parkeringsstrategi strategin för att förnya planeringsanvisningarna för parkering i Esbo och klargöra målbilden för parkeringen. Vid förnyelsen av parkeringsnormerna ser staden till att byggandet av små bostäder i höghusområden inte försvåras med parkeringsnormer som är bundna till antalet bostäder. 8

Bild 5. De primära områdena i avsiktsförklaringen för markanvändning, boende och trafik 2012 2020. 9

2.1.5 Principerna för planläggningen av nya tomter Staden påverkar tillgången till tomter som behövs för boende och annan verksamhet genom planläggning. Största delen av den mark som planläggs är privatägd. Av de obebyggda tomter som planlagts för boende äger privatpersoner och dödsbon 20 procent, bostadsaktie- och fastighetsbolag 25 procent, företag 14 procent och övriga (staten, kommuner, stiftelser, samfund och liknande) 17 procent. Staden äger en fjärdedel av de obebyggda bostadstomterna. Staden skaffar mark genom tomtöverlåtelse och frivilliga affärer som avtalas i markanvändningsavtalen. Staden överlåter tomter genom försäljning eller arrendering. Vid överlåtelsen av bostadstomter prioriteras bostadsproduktionen enligt avsiktsförklaringen och Esbo bostäder Ab:s behov. Produktionen av statsstödd bostadsproduktion lokaliseras till stadscentrumen inom ramen för tillgången på tomter. Med markanvändningsavatalen ser staden till att stadsstödd bostadsproduktion också genomförs på privatägd mark. Staden överlåter tomter för fritt finansierad bostadsproduktion genom pris- och/eller kvalitetstävlingar samt även genom avtalsförfarande, i synnerhet på platser där detaljplanen måste ändras. Målet enligt avsiksförklaringen är att det produceras 2 500 nya bostäder per år i Esbo. För närvarande finns det obebyggda tomter för fyra års behov. Dessutom finns det outnyttjad byggrätt på nästan obebyggda (utbyggnadsgrad under 20 procent) och delvis obebyggda (utbyggnadsgrad 20 80 procent) tomter. Det finns rikligt med outnyttjad byggrätt för småhus även i områden som är ganska utbyggda. 2.1.6 Småhusproduktion I snitt var tredje ny bostad (700 800 bostäder per år) är belägen i ett småhus (radhus, parhus och egnahemshus). Största delen av småhusen byggs på privat mark. Staden överlåter småhustomter både för statsstödd produktion av hyres- och bostadsrättsbostäder och för självbygge. Ungefär hälften av småhusproduktionen är egnahemshus och parhus som byggs i egen regi av de boende. Stadens mål är att överlåta 100 tomter per år för självbygge. Tomterna anslås offentligt att sökas och de prissätts enligt principen för skäligt gängse pris. Det årliga arrendet är 4 procent av tomtens värde. De noggrannare villkoren för överlåtelse och detaljerna i förfarandet beslutas särskilt varje gång staden erbjuder tomter för arrende. Det finns mycket outnyttjad byggrätt för småhus i Esbo. En del är belägen i detaljplaneområden där man får bygga högst två våningar högt. En orsak till att användningen av den outnyttjade byggrätten ställvis är långsam är att efterfrågan på småhus i två våningar (i synnerhet radhus) är mindre än efterfrågan på envåningshus. Staden har också beviljat undantag från detaljplanens bestämmelser och tillåtit två bostäder på varandra. 2.1.7 Gruppbyggande Staden främjar nya sätt att bygga bostäder och överlåter tomter för gruppbyggande. Vid gruppbyggande har de kommande invånarna ansvar för byggandet och kan därmed besluta om lösningarna vid planering och byggande. Invånarna kan själva bilda en grupp eller så samlar en byggnadskonsult en grupp, skaffar tomten och bygger bostäderna. Byggkostnaderna är genomskinliga när invånarna själva sköter anskaffningar och anbudsförfaranden. Gruppbyggande passar både för flervåningshus och för småhus. 10

2.2 Månsidigt utbud av bostäder till skäliga priser 2.2.1 Nuvarande bostadsbestånd I Esbo fanns det 118 892 bostäder i slutet av 2012. Av bostäderna var 57,6 procent belägna i flervåningshus, 14,5 procent i radhus och kopplade småhus och 26,9 procent i friliggande småhus. Över hälften av bostäderna är ägarbostäder (bild 6). En tredjedel är hyresbostäder, som indelas i statsstödda arava- och räntestödsbostäder (20 procent av hela bostadsbeståndet) och fritt finansierade hyresbostäder (14 procent av hela bostadsbeståndet). Bostadsrättsbostädernas andel är 4 procent. Esbo Bostäder Ab äger 12 procent av bostadsbeståndet. Bild 6. Esbos bostadsbestånd enligt besittningsform. omistaa talon=äger huset, omistaa asunnon osakkeet=äger aktielägenhet, muu vuokra-asunto=annan hyresbostad, arava- tai korkotukivuokrasunto, statsstödd arava- och räntestödshyresbostad, asumisoikeusasunto=bostadsrättsbostad. muu tai tuntematon hallintaperuste=annan eller okänd besittning, *) inkluderar bostäder som inte är i permanent bruk samt bostäder för specialgrupper. Ägarbostädernas andel är större i Esbo, Vanda och Uleåborg än i de övriga stora städerna (bild 7). Aravaoch räntestödshyresbostädernas andel är störst i Esbo, Helsingfors och Vanda. De fritt finansierade hyresbostädernas andel är minst i Esbo och Vanda. 11

Bild 7. Bostäder efter besittningsform i de stora städerna. blå = ägarbostad, röd = statsstödd hyresbostad, grön = annan hyresbostad, violett = annan, inkl. Bostadsrättsbostad eller okänd Arava- och räntestödshyresbostädernas antal och andelar varierar stort inom Esbo (bild 8). Det största antalet finns i södrik, Distby, Otnäs, Klobbskog (Kilo) och Alberga. Den största andelen finns i Otnäs, Distby, Storåkern, Köklax och Södrik. I snitt 500 statsstödda bostäder per år 2013 2017 och 200 per år 2018 2022 befrias från begränsningar. Det största antalet bostäder som befrias från begränsningar finns där de finns mest statsstödda bostäder, d.v.s. i Södrik, Södra Alberga, Klobbskog (Kilo), Otnäs, Sökö och Mattviken (bild 9). Största delen av de bostäder som befrias från begränsningar förblir sannolikt hyresbostäder, men kraven på valet av hyresgäster och på hyrans nivå försvinner. 12

Bild 8. Antal (blå stapel) och andel (röd kvadrat) statsstödda hyresbostäder i små statistikområden 2011 (exklusive bostäder med kort räntestöd 2009 2010, den s.k. mellanformen).

Bild 9. Statsstödda hyresbostäder (cirkel) och andelen som befrias från begränsningar 2013 2022 (gul och orange sektor). 14

En dryg tredjedel av bostäderna i Esbo är ettor och tvåor. En ungefär lika stor andel är fyra rum och kök eller större (bild 10). Bostädernas area är i snitt 79 m² och boarean 36 m² per person. Bild 10. Bostäderna efter rumsantal (1 rum över5 rum+kök/kokvrå) i slutet av 2011. Boarean per person har ökat med 4 m² sedan 1992. Ökningen har varit lika stor i de andra stora städerna utom Helsingfors och Uleåborg (bild 11). I Helsingfors har ökningen varit mindre och i Uleåborg mera. Bild 11. Boarean, m 2 per person i de stora städerna 1992 och 2012. 15

2.2.2 Esbo stads bostadsbestånd och de boende Stadens helägda bolag Esbo bostäder Ab ägde 14 500 bostäder i slutet av 2012. Antalet statsstödda bostäder med begränsningar var 13 660 bostäder och antalet som befriats från begränsningar 352. Antalet enskilda bostäder i bostadsaktiebolag var 231, varav 22 var föremål för begränsningar. Antalet fritt finansierade bostäder var 295. Esbo bostäder Ab:s fastigheter visas på bild 12. Utöver de bostäder som ägs av Esbo bostäder Ab äger primärstaden direkt ca 400 bostäder: små fastigheter, lärarbostäder och bostäder vid skolor, anstaltsbostäder, bostäder för specialgrupper och enstaka bostäder. Ca 350 bostäder som ägs av Y-stiftelsen hyrs ut med staden som mellanhand. I de bostäder som ägs av Esbo bostäder Ab bor det knappt 29 000 personer. En fjärdedel av de boende har utländskt modersmål och de bebor en femtedel av bostäderna. Andelen boende med utländskt modersmål varierar per fastighet mellan 0 och 58 procent. Den största andelen per små statistikområden finns i Mattby, ca 32 procent, och minst i norra Esbo och Köklax, ca 15 procent. Den största språkgruppen är somali, en knapp femtedel av invånarna med utländskt modersmål i Esbo bostäder Ab:s bostäder. Därefter följer ryska och estniska, bägge 15 procent. Årligen söker 6 000 6 500 personer bostad hos Esbo bostäder Ab. Nästan 60 procent är ensamboende. Ca 20 procent är två personers hushåll och 10 procent är tre personers hushåll. En tredjedel av de bostadssökande får bostad. (bild 13). Bild 13. Bostadssökande hos Esbo bostäder Ab efter hushållets storlek och uthyrda bostäder efter rumsantal i november 2013. 16

Bild 12. Esbo bostäder Ab:s fastigheter 2013 (exklusive enskilda bostäder i bostadsaktiebolag). 17

2.2.3 Folkökning, åldersfördelning och hushåll I Esbo bodde 259 486 personer i slutet av september 2013. Folkmängden har ökat med i snitt 3 500 invånare per år sedan 1990-talet (bild 14). Ökningen beror mest på den naturliga folkökningen. Under de senaste åren har immigrationens andel av folkökningen ökat och andelen invånare med utländskt modersmål har ökat snabbt. Enligt prognosen kommer folkökningen i Esbo att fortsätta. År 2030 bor 314 000 personer i Esbo, varav en femtedel (över 60 000) har utländska modersmål. Idag bor invandrarna enligt befolkningsuppgifterna framförallt i områden där minst en femtedel är invandrare. Bild 14. Folkökningen i Esbo 1990 2012. röd=immigration, blå=migration, grön=födelseöverskott. De som flyttar till Esbo är i snitt yngre ände som flyttar bort. Flyttningsöverskottet är störst i åldersgruppen 15 34 år medan åldersgruppen 50+ år visar flyttningsunderskott. Trots detta ökar antalet i åldersgruppen 75+ år med i snitt 600 personer per år till 2020 och 1 100 personer per år 2020 2030 (bild 15). 18

Bild 15. Åldersgruppernas storlek 1980 2012 och prognos för 2013 2040. Esbo hade 112 203 hushåll i slutet av 2012. Mängden har ökat med 56 procent sedan 1992 och 20 procent sedan 2002. En dryg tredjedel är ensamboende och en knapp tredjedel två personers hushåll (bild 16). Andel hushåll med en eller två personer har ökat hela tiden, vilket syns i ökad efterfrågan på små bostäder. En tredjedel är tre personers hushåll. Andelen har minskat från 40,7 procent 1992 till 32,4 procent. 19

Bild 16. Bostadshushållens storlek 1992, 2002 och 2012. Antalet ensamboende har fördubblats på tjugo år. 2.2.4 Boendekostnader Suomen Kiinteistöliitto ry gjorde en utredning 2011 där kostnaderna för ett s.k. indexhus i 39 städer jämfördes. Indexhuset var ett vanligt, 30 år gammalt flervåningshus i stadens centrum på egen tomt med en volym på 10 000 m 3 och 40 bostäder. Energi- och vattenförbrukningen var genomsnittlig, liksom antalet sopkärl och tömningar. I Esbo var fastighetsskatten och de kommunala avgifterna de åttonde lägsta bland jämförelsestäderna och de lägsta i huvudstadsregionen. I Esbo utgjorde fastighetsskatten och de kommunala avgifterna en kostnad på i snitt 2,066 /m 2 /mån, i hela landet 2,212 /m 2 /mån. 20

Bild 17. Fastighetsskatten och de kommunala avgifterna i indexhuset i de tio största städerna. blå=tomtens fastighetsskatt, röd=byggnadens fastighetsskatt, grön=fjärrvärme, violett=vatten och avlopp, turkos=el, orange=sopor. Bostadspriserna i Esbo är betydligt högre än i resten av landet. Höghuslägenheternas försäljningspriser var lägre i Esbo än i Helsingfors 2012, men radhuslägenheterna och småhusen var lika dyra som i Helsingfors (bild 18). Prisen på gamla höghuslägenheter i Esbo steg från 2011 till 2012 med 3,9 procent och prisen på småhusbostäder med 1,6 procent. Bild 18. Bostadsprisen per m 2 i snitt i de stora städerna 2012 (röd=höghus, blå=radhus och småhus). 21

Prisen på gamla höghuslägenheter var högst i Hagalunds storområde, södra Alberga, Storåkern och Bastvik (bild 19). Husen i dessa områden är huvudsakligen byggda eller ombyggda på 2000-talet. Prisen är lägst höghusområden som byggts på 1960- och 1970-talen, t.ex. i Gröndal, Karabacka, Ivisnäs, Sökö och Köklax. Bild 19. Snittprisen ( /m 2 ) på gamla höghuslägenheter efter postnummerområde 2012. Inom parentes antalet områden. Vit=ingen uppgift. 22

Månadshyrorna steg med 1,4 procent i snitt från 2011 till 2012. Hyrorna för gamla, fritt finansierade bostäder steg med 0,7 procent och för statsstödda bostäder med 2,4 procent. Hyrorna har ökat kraftigt under de senaste åren både i huvudstadsregionen och i de andra stora städerna (bild 20). Bild 20. Månadshyrorna per m 2 i de största städerna 2005 2013. Fritt finansierade bostäders hyror bestäms på marknaden enligt tillgång och efterfrågan. I Esbo var hyresnivån näst högst efter Helsingfors 2012. Snitthyrorna för statsstödda bostäder skiljde sig inte mycket i Helsingfors, Esbo och Vanda (bild 21). I Helsingfors var hyrorna t.o.m. litet lägre än i Esbo och Vanda, eftersom husen är äldre. Månadshyrorna per m 2 för ettor var betydligt högre än för tvåor och treor 2012 (bild 22). 23

Bild 21. Månadshyrorna per m 2 för statsstödda bostäder. Röd=statsstödda, blå=fritt finansierade. Bild 22. Månadshyrorna per m 2 i Esbo för ettor, tvåor samt treor och större 2012. Röd=statsstödda, blå=fritt finansierade, grön=alla. 24

2.3 Boende för specialgrupper I Esbo fanns 120 boendeenheter med 2 400 bostäder för specialgrupper i slutet av 2012. Dessutom erbjuds specialgrupper rikligt med enstaka bostäder. Alltsomallt finns det ca 4 800 bostäder och gruppbostäder för specialgrupper. Årligen färdigställs 100 200 nya bostäder för specialgrupper, varav huvuddelen är servicebostäder för äldre. I siffrorna ingår inte studentbostäder, trots att de i den statsstödda produktionen räknas som specialbostäder. Specialgrupperna som behöver bostäderna är - äldre som inte längre klarar sig med hemvårdens tjänster, - personer med funktionsnedsättning eller utvecklingsstörning som bor hemma eller på en anstalt, - mentalvårdens och missbruksvårdens rehabiliteringspatienter som bor hemma utan tillräckliga stödtjänster, - bostadslösa, - unga som behöver stödbostad och - personer som beviljats uppehållstillstånd av humanitära skäl. Bostäder för specialgrupper byggs som en del av hela bostadsproduktionen på platser med goda kollektivtrafikförbindelser och nära kommersiella tjänster. Stödtjänster och vård som stöder boende för specialgrupper produceras av staden eller läggs ut på entreprenad. I planläggningen har man beredskap till minst två planläggningsreserveringar på stadens mark för privatproducerade specialboendetjänster. 2.3.1 Äldres boende Befolkningen i Esbo åldras snabbt. Det finns 10 300 personer över 75 år och antalet ökar med 5 10 procent årligen.. En fjärdedel behöver särskilda tjänster för äldre (hemvård, långtidsvård). År 2012 bodde 91 procent av personerna över 75 år hemma. Det finns 1 400 servicebostäder för äldre och 600 bostäder för självständigt boende (bild 23). Staden har byggt och ämnar bygga i snitt 45 platser för serviceboende i äldrecenter enligt Leva och bo-konceptet i Alberga, Hagalund, Mattby, Esboviken och Esbo centrum. Dessa äldrecenter är centralt belägna och nära andra offentliga tjänster. De består både av bostäder och av ett öppet servicecenter för traktens äldre. Kring dessa äldrecenter byggs i synnerhet för äldre avsedda hyres-, hyresrätts- och ägarbostäder. Privata aktörer bygger också både statsstödda och fritt finansierade servicebostäder för äldre. Staden har ett äldrepolitiskt program för 2009 2015. I programmet presenteras stadens sektorers äldrepolitiska riktlinjer, långsiktiga mål och åtgärder samt mätare av genomförandet. Till målen i det förvaltningsövergripande utvecklingsprogrammet Livskraft för äldre hör att de äldres välfärd ökar och hälsan och funktionsförmågan blir bättre, att äldre bor hemma och att ensamheten minskar. Miljöministeriet har startat ett förvaltningsövergripande program för att förbättra äldres boende 2013 2017. Målet är att främja boende hemma. 25

Bild 23. Servicebostäder för äldre i Esbo. 2.3.2 Personer med funktionsnedsättning eller utvecklingsstörning Staden har ett program för boendetjänster för personer med funktionsnedsättningar 2011 2015. Målet är att inkludera dessa personers behov i stadens allmänna planer, i byggandet och i miljöplanering samt att se till att de allmänna tjänsterna också passar personer med funktionsnedsättning. 26

Statsrådets fattade 2012 ett principbeslut om tryggande av individuellt boende och tjänster för personer med utvecklingsstörning. Till målen hör att minska antalet anstaltsplatser snabbt, planerat och kontrollerat och att erbjuda vuxna personer med utvecklingsstörning som bor på anstalt eller i sitt barndomshem bostäder och alternativa boendelösningar. Boendet ska genomföras som en del av hela bostadsproduktionen i bostadsområden med goda kollektivtrafikförbindelser och nära tjänster. För närvarande vårdas 50 personer med utvecklingsstörning på anstalt. Handikappservicen har förbundit sig att avveckla anstaltsvården fram till 2017. För detta behövs det i snitt 10 nya bostäder per år. En ännu större utmaning är att ersätta den kortvariga anstaltsvården med stödtjänster inom öppenvården och att lösa boendet för ca 200 vuxna personer med utvecklingsstörning som bor i sitt barndomshem. För detta behövs en ny bostad och tillräckliga stödtjänster för 15 30 personer per år. Stödtjänster för personer med grav funktionsnedsättning ordnas till största delen i hemmet. Det finns för närvarande ca 150 bostäder eller platser i boende för personer med funktionsnedsättning och 200 för personer med utvecklingsstörning. Behovet av omsorgsbetonat boende kommer att öka när andelen äldre och andelen personer med grav funktionsnedsättning ökar. 2.3.3 Mentalvårdens och missbruksvårdens rehabiliteringspatienter samt bostadslösa Enligt statens och stadens avsiktsförklaring för minskning av långtidsbostadslösheten 2012 2015 ska det produceras bostäder åt mentalvårdens och missbruksvårdens rehabiliteringspatienter och åt bostadslösa. Avsiktsförklaringens mål är att eliminera långtidsbostadslösheten fram till 2015, att minska risken för långtidsbostadslöshet genom effektivare användning av sociala hyresbostäder och att förebygga bostadslöshet. Enligt en utredning av bostadsmarknaden av finansierings- och utvecklingscentralen för boendet (ARA) fanns det knappt 600 bostadslösa i Esbo i november 2013, varav 40 procent var långtidsbostadslösa. Dessutom bodde 41 familjer eller par av brist på bostad på olika håll eller i tillfällig inkvartering. Över en tredjedel av de ensamstående bostadslösa och nästan alla par och familjer var invandrare. För mentalvårdens och missbruksvårdens rehabiliteringspatienter och för bostadslösa finns det ca 900 bostäder eller platser i boende. Bostäderna erbjuds av staden, Y-stiftelsen, Espoon diakoniasäätiö, stiftelsen Diakonissanstalten i Helsingfors och Sininauhasäätiö. Enligt avsiktsförklaringen för minskning av långtidsbostadslösheten ska det produceras 125 nya bostäder för långtidsbostadslösa 2012 2015. Av stadens hyresbostäder (Esbo bostäder Ab:s bostäder och bostäder som ägs av staden eller hyrs ut med staden som mellanhand) hyrs 225 bostäder per år åt bostadslösa. Esbo är också försökskommun i miljöministeriets projekt för utveckling av boende för mentalvårdens rehabiliteringspatienter 2012 2015. Projektets syfte är att utveckla konkreta boendelösningar som inkluderar bostad och tillräckliga stödtjänster. 2.3.4 Ungdomar och studerande Det finns ca 700 (stöd)bostäder för unga i Esbo. Behovet av bostäder för arbetslösa unga som flyttar hemifrån ökar i huvudstadsregionen. Enligt utredningen av finansierings- och utvecklingscentralen för boendet (ARA) fanns det över 150 bostadslösa unga under 25 år i Esbo i slutet av 2013. Av dessa var 37 personer långtidsbostadslösa. Ett mål i avsiktsförklaringen för minskning av långtidsbostadslösheten är att reservera tre tomter för ungdomsbostäder 2012 2015. Det finns ca 5 900 bostäder eller platser i boende för studerande i Esbo. Studentbostäderna ägs av Helsingin seudun opiskelija-asuntosäätiö (HOAS) och Aaltouniversitetets studentkår. Största delen av studentbostäderna är belägna i Otnäs, men det finns också studentbostäder i Mattbys, Albergas och 27

Esbo centrums storområden. Otnäs är ett potentiellt område för nya studentbostäder när Aaltouniversitetet blir större. Staden beviljar studentbostädernas ägare bidrag för arrendena. Bidraget motsvarar arrendet, under förutsättning att också staten låter bli att uppbära arrendena. Staden betalar bidraget efter att undervisnings- och kulturministeriet har beslutat om statens bidrag efter att ha krävt staden på ett villkorligt beslut. Stadens bidrag består i Ifall staten uppbär arrende för nya tomter, beviljar inte heller staden bidrag för de tomter staden arrenderar ut. Staden beviljade 170 000 euro i bidrag för arrendena åt HOAS och Aaltouniversitetets studentkår 2013. Helsingfors och Vanda beviljar motsvarande arrendebidrag. 2.3.5 Boende för personer som beviljats uppehållstillstånd av humanitära skäl Finland tar emot personer som FN:s flyktingkommissariat (UNHCR) betraktar som flyktingar eller andra utlänningar som är i behov av internationellt skydd inom ramen för flyktingkvoten. Riksdagen beslutar årligen om antalet kvotflyktingar vid budgetmanglingen. Under de senaste åren har kvoten uppgått till 750 personer. Till Esbo kommer kvotflyktingar enligt ett avtal mellan staden och närings-, trafik- och miljöcentralen. Till Esbo kommer också asylsökande med uppehållstillstånd. Enligt lagen om främjande av integration ska närings-, trafik- och miljöcentralen anvisa asylsökande med uppehållstillstånd till kommunerna enligt avtalen mellan centralen och kommunerna. I verkligheten har antalet avtalsplatser i kommunerna varit otillräcklig och majoriteten av dem som beviljats uppehållstillstånd har självständigt flyttat till kommunerna. Utöver de asylsökande med uppehållstillstånd som flyttar direkt till Esbo, flyttar hit också sådana personer via en annan kommun. Det här innebär att kommuner som tar emot kvotflyktingar inte själva kan påverka antalet flyktingar som flyttar till kommunen. Utöver kvotflyktingar och asylsökande med uppehållstillstånd kommer personer beviljats uppehållstillstånd för familjeåterförening till Esbo. Under detta årtionde har i snitt 220 personer som beviljats uppehållstillstånd av humanitära skäl flyttat till Esbo. Endast kring 10 procent av dem har flyttat till Esbo utifrån avtalet med närings-, trafik- och miljöcentralen. En central faktor som leder till bostadslöshet bland invandrarna är det krånglande systemet för placering av flyktingar i kommunerna. Enligt uppgifter som samlats av finansierings- och utvecklingscentralen för boendet (ARA) har antalet bostadslösa invandrare tredubblats sedan 2008 till 1 550 personer 2012. Bostadslösheten bland invandrare har koncentrerats till huvudstadsregionen, i synnerhet Helsingfors. Enligt det gällande avtalet mellan närings-, trafik- och miljöcentralen och Esbo tar staden årligen emot 30 personer. Denna grupp består huvudsakligen av kvotflyktingar och ensamt invandrande minderåriga asylsökande med uppehållstillstånd som flyttar till stadens familjegrupphem. Avtalet ska förnyas efter att staden har godkänt det nya integrationsprogrammet, programmet för kulturell mångfald 2014. I praktiken ska kommunen lösa boendet för de personer som mottas enligt avtalet. Social- och hälsovårdssektorn förhandlar om bostäder med Esbo bostäder Ab och Y-stiftelsen. 28

2.4 Utveckling av de existerande bostadsområdena 2.4.1 Ombyggnad av det gamla bostadsbeståndet Bostadsbeståndet i Esbo är ganska ungt. Sedan 1970-talet har det byggts ungefär en femtedel av bostadsbeståndet per årtionde. Cirka 11 procent har byggts på 1960-talet och endast 6 procent är ännu äldre. Av bostadsbeståndet har 6 procent byggts 2010 2012 (bild 24). Bild 24. Bostadsbeståndet i Esbo efter byggnadsår. I Esbo har endast 3 procent av bostäderna i flervåningshus byggts före 1960, i Helsinfors en tredjedel (bild 25). Byggnadsbeståndets ringa ålder syns också i behovet av renovering av bostadshus. Utanför Helsingfors centrum inleddes en omfattande renovering av fasader, vatten- och avloppsrör, uppvärmning och hissar i bostadshus redan på 1980-talet. I Esbo har sådan omfattande renovering inletts först under de senaste tio åren. Bostadshusets och bostadens skick påverkar invånarnas trivsel och äldres möjligheter att bo hemma. Renoveringsbehov orsakas också av hisslöshet och bristande tillgänglighet i trapphusen, av de nya kraven på energieffektivitet, av gårdens och parkeringsplatsens dåliga skick och otillräcklighet samt av de allmänna utrymmenas dåliga användbarhet eller ringa användning. Renoveringen av det existerande bostadsbeståndet främjas med effektiverad rådgivning om renovering och finansiering. Fastighets- och bostadsaktiebolagens gemensamma renoveringsprojekt kan stödas genom att informera bolagen om behov av och planer på renovering i trakten och om tillbyggnadsmöjligheterna. Installation av hiss i gamla flervåningshus främjas med hissbidrag. 29

Bild 25. Höghusens byggnadsår i de stora städerna. 2.4.2 Ombyggnad av boendemiljön Höghusdominerade områden i synnerhet från 1960- och 1970-talen är i behov av förnyelse och sanering. Till dessa områden hör Bergans, Gröndal, Karabacka, Hagalund, Gäddvik, Mattby, Sökö, Stensvik och Södrik. Boendemiljön ska vara fungerande, säker, lugn och tillgänglig. De boende ska ha tillgång till tjänster, goda kollektivtrafikförbindelser och tillräckligt med invånarlokaler (invånarlokaler, ungdomslokaler och aktivitetsparker). Identitet, särprägel och igenkännbarhet skiljer bostadsområden åt. Bostadsområdenas kvalitet och attraktivitet förbättras med lokala teman, element och attraktionsfaktorer (t.ex. annorlunda gatskyltar, lampor, fasader, specialbutiker, tjänster, bylikhet) som skiljer områdena åt på ett positivt sätt. (bild 26). I gamla bostadsområden åldras invånarna och minskar i antal och efterfrågan på tjänster förändras. Om invånarstrukturen blir alltför ensidig kan det leda till olikvärdighet och segregation. Ifall endast de som inte kan flytta stannar kvar, hopas sociala problem och otrygghet i området. Mångsidig åldersfördelning och socioekonomisk bakgrund förebygger bäst att problemen hopar sig och bostadsområdena segregeras. I många bostadsområden behövs nya tjänster för invandrare och för att förebygga utslagning. Alla tjänster kan inte vara e-tjänster. Det behövs också råd och stöd ansikte mot ansikte. Staden har deltagit i många projekt och program för renovering och ombyggnad i förorterna. Staden deltog 2008 2011 i miljöministeriets förortsprogram, främst med projekt i Södrik. I programmet för utveckling av bostadsområden 2013 2015 deltar både Södrik och Kyrkträsk. 30

Bild 26. Höghusen som byggts 1960 1980. gul=60-talet, grön=70-talet, röd=80-talet. 31

2.4.3 Att främja kompletterande bebyggelse Komplettering av bebyggelsen stöder en sammanhållning av stadsstrukturen, förbättrar livskraften i gamla bostadsområden och främjar bevarandet av tjänster i området. Den kompletterande bebyggelsen kan också balansera områdets byggnadsbestånd och befolkningsstruktur samt möjliggöra boende hela livet i samma bostadsområde. Komplettering av bebyggelsen främjar också hållbar utveckling och energieffektivitet. Man kan bygga inne bland den existerande bebyggelsen eller på ett större område som utvidgar den existerande bebyggelsen. Områdena kan vara höghus- eller småhusdominerade. Staden har gjort program för lämpliga områden enligt generalplanen och påbörjat åtgärder för att möjliggöra bostadsproduktion. Komplettering av bebyggelsen i kvarteren kan t.ex. intressera fastigheter som vill finansiera ett stambyte. Det kan emellertid vara svårt att få det att gå ihop, i synnerhet i bostadsområden i en nedgångsspiral. Kompletteringen av bebyggelsen kan också framtvinga dyra parkeringslösningar och försäljningen av den kvarstående byggrätten täcker varken parkeringshuset eller stambytet. I sådana områden kräver en komplettering av bebyggelsen nya slags parkeringslösningar och justering av bilplatsnormerna. 2.5 Energieffektivitet Centrala löften i EU:s klimat- och energipolitik är att utsläppen av växthusgaser ska minska med 20 procent och de förnybara energikällornas andel ska öka till 20 procent av energiproduktionen. Det rekommenderas också att energieffektiviteten förbättras med 20 procent till 2020. Byggnadernas andel av Finlands energiförbrukning är ca 40 procent. Byggnaderna är långlivade. De hus som byggs nu påverkar energiförbrukningen och utsläppen i många årtionden framöver. År 2050 kommer hälften av byggnadsbeståndet att ha byggts efter 2012. Byggbestämmelserna har förnyats och kommer att förnyas under de kommande åren för att förbättra byggnadernas energieffektivitet. I byggbestämmelserna bestäms den maximala tillåtna energiförbrukningen. Staden försöker få byggare och fastigheter att välja energieffektiva lösningar genom att ge råd och upplysningar samt genom att underlätta ibruktagandet av effektivare lösningar och avlägsna hinder för ibruktagandet. Ju tidigare energieffektiviteten beaktas i processen från tomt till hus, desto bättre är resultaten. När energieffektiviteten beaktas redan vid planläggningen ger det bättre möjligheter att använda förnybar energi och att fylla minimikraven även i kommande byggbestämmelser. 32