Hyresjämförelse mellan privata och allmännyttigt ägda lägenheter i nio kommuner

NATIONALEKONOMISKA INSTITUTIONEN Uppsala universitet Examensarbete D Författare: Gustav Stillesjö Handledare: Jakob Winstrand Ht 2007 Hyresjämförelse mellan privata och allmännyttigt ägda lägenheter i nio kommuner Författare: Gustav Stillesjö Handledare: Jakob Winstrand

ii

Sammanfattning Syftet med denna studie är för det första att kartlägga om lägenheter med samma bruksvärde har olika hyror beroende på om de är privat eller allmännyttigt ägda. Studien syftar vidare till att undersöka om utfallen skiljer sig mellan kommuner där allmännyttans hyror är systematiskt satta och kommuner där så inte är fallet. Hypotesen är att hyresskillnaderna är mindre mellan bestånden i kommuner där allmännyttans hyror är systematiskt satta. De kommuner som ingår i studien är Borås, Göteborg, Helsingborg, Lund, Malmö, Stockholm, Södertälje, Umeå och Västerås. Av dessa är Lund, Södertälje, Umeå och Västerås systematiskt hyressatta. För att undersöka huruvida det finns någon generell skillnad i hyra mellan privat och allmännyttigt bestånd görs en regression där samtliga kommuner ingår. Denna tyder på att hyrorna generellt är högre i det privata beståndet än i det allmännyttiga beståndet. För att undersöka hur eventuella hyresskillnader mellan privat och allmännyttigt bestånd ser ut för varje kommun och huruvida hyresskillnaden skiljer sig mellan kommuner där allmännyttans hyror är systematiskt hyressatta och kommuner där så inte är fallet görs en till regression. Enligt resultaten från denna är hyrorna högre i privat bestånd i Borås, Göteborg, Helsingborg, Malmö, Stockholm och Södertälje. I Lund, Umeå och Västerås är hyrorna högre i allmännyttigt bestånd. Vidare tyder resultaten på att hyresskillnaderna är lägst i Lund, följt av Umeå och Västerås. Detta skulle kunna vara ett tecken på att hypotesen om att skillnaden i hyra mellan privat och allmännyttigt bestånd skulle kunna tänkas bli lägre i kommuner med systematisk hyressättning stämmer. I Södertälje är dock hyresskillnaden relativt hög och därför är det svårt att dra några säkrare slutsatser kring hypotesen ifråga. iii

1 Inledning... 1 2 Hyressättningssystemet... 2 2.1 Bruksvärdet... 2 2.2 Allmännyttans hyresnormerande roll... 3 2.3 Påtaglighetsrekvisitet... 4 2.4 Allmännyttans hyressättning... 4 2.5 Systematisk hyressättning och tillämpningen av 1991 års rekommendation... 5 3 Data... 7 3.1 Systematisk hyressättning i vårt jämförelsematerial... 7 3.2 Deskriptiv statistik... 9 3.3 Jämförelse av hyror för lägenheter i samma läge och av samma lägenhetstyp... 9 4 Metod... 11 4.1 Modell... 11 5 Resultat... 14 6 Slutsatser... 17 Referenser... 18 Appendix... 19

1 Inledning Under 90- och 00-talet har ett långtgående arbete pågått med att systematisera hyressättningen i ett antal kommuner. Begreppet systematisk hyressättning ska förstås som att de lokala parterna, efter undersökningar av hyresgästernas värderingar, bestämmer vilka faktorer som ska påverka hyran och att dessa faktorer sedan systematiskt tillämpas på orten. Syftet med en systematisk hyressättning är att skapa en mer rättvis hyressättning på så sätt att skillnader i hyra ska motsvaras av skillnader i boendevärde enligt hyresgästernas värderingar. 1 Enligt lagstiftningen ska lägenheter som anses vara likvärdiga i bruksvärdessynpunkt inte avvika från varandra i hyra. Men systemet innehåller ett moment som kan medföra att skillnader i hyra uppkommer för även likvärdiga lägenheter, det så kallade påtaglighetsrekvisitet. Privata hyresvärdar ges nämligen i praxis vid prövningar av skälig hyra i hyresnämnden en möjlighet att ta ut en högre hyra än den som gäller för jämförbara lägenheter i allmännyttan, så länge som hyran inte påtagligt (ca fem procent) överstiger allmännyttans dito. Mot bakgrund av detta borde rimligtvis privata hyresvärdar därför ta ut en något högre hyra än allmännyttiga bostadsföretag om efterfrågan på marknaden medger detta. Detta är ett avsteg som har tillåtits i lagstiftningen i syfte att skapa förutsättningar för rörlighet på hyresmarknaden. 2 Om det vore så att en systematisk hyressättning även som bieffekt skulle innebära att skillnaden mellan privata och allmännyttiga bestånd minskar kan det även påstås att hyresstrukturen blivit mer rättvis på så sätt att bruksvärdet och inte ägandeformen bestämmer hyresnivån i högre grad. Det finns anledning att tro att skillnaden är mindre i orter med systematisk hyressättning. En systematisk hyressättning borde nämligen innebära en ökad kunskap om hyresgästernas värderingar på orten och därmed av enskilda hyresrätters bruksvärde. Detta borde i sin tur innebära att jämförelsen mellan privata och allmännyttiga hyresrätter förenklas och att skillnaden i hyra mellan dessa därmed minskar. Hur stor är då denna skillnad mellan det privata och allmännyttiga beståndet för lägenheter med samma bruksvärde i svenska kommuner? På detta område är forskningen bristfällig och det finns därför anledning att utreda frågan ytterligare. Syftet med denna studie blir därför att för det första kartlägga om lägenheter med samma bruksvärde har olika hyror beroende på om de är privat eller allmännyttigt ägda. Studien syftar vidare till att undersöka om utfallen skiljer sig mellan kommuner där allmännyttans hyror är systematiskt satta och kommuner där så inte är fallet. Hypotesen är att hyresskillnaderna är mindre mellan bestånden i kommuner där allmännyttans hyror är systematiskt satta. 1 Handledning för bättre hyressättning version 12 (2007), s 3 2 SOU 2004:91, Reformerad hyressättning, s 42 1

2 Hyressättningssystemet Det finns för närvarande cirka fyra miljoner bostäder i Sverige. Av dessa är cirka 1,6 miljoner hyressrätter. Av hyresrätterna är cirka 850 000 allmännyttigt ägda och 750 000 privatägda. I nästan alla kommuner finns minst ett kommunalt bostadsbolag 3. Hyressättningen av de kommunala och privata hyressrätterna bestäms av ett flertal samverkande olika regelverk. De allra flesta hyror förhandlas fram kollektivt inom ramen för det så kallade bruksvärdessystemet. Bruksvärdessystemets grundbult är den 55 paragrafen i Hyreslagen som lyder: Om hyrevärden och hyresgästen tvistar om hyrans storlek, skall hyran fastställas till skäligt belopp. Hyran är därvid inte att anse som skälig, om den är påtagligt högre än hyran för lägenheter som med hänsyn till bruksvärdet är likvärdiga. Vid prövning enligt första stycket skall främst beaktas hyran för lägenheter i hus som ägs och förvaltas av kommunala bostadsföretag 4. 2.1 Bruksvärdet Införandet av bruksvärdesprincipen skedde 1969 och ersatte den tidigare hyressregleringslagen som dröjt sig kvar sedan andra världskriget. Avskaffandet av den tidigare hyresregleringen var en avreglering med uttalat syfte att låta marknadsmekanismerna få större genomslag 5. Bruksvärdessystemet har ofta i debatten setts som en ny typ av hyressreglering men så såg man inte på det då. Bruksvärdet sågs snarare som ett sätt att efterlikna ett marknadssystem men med vissa begränsningar av vilken den viktigaste var tryggandet av besittningsrätten. Detta begrepp avser skyddet för en hyresgästs intresse av att behålla den lägenhet denne nyttjar 6. Besittningsskyddet regleras i 46 i hyreslagen där det slås fast att huvudregeln är att en hyresgäst har rätt till förlängning av sitt hyresavtal. För att besittningskyddet ska ha reell substans måste det finnas en begränsning i hur mycket hyran kan höjas då i annat fall en hyresvärd kan driva bort hyresgäster genom hyreshöjningar. Detta är anledningen till att det i hyreslagen finns regleringar kring hur hyran ska sättas. Detta regelverk har i efterhand kommit att kallas bruksvärdessystemet. Den 55 i hyreslagen, som redovisats ovan, slår fast att om en hyresvärd och en hyresgäst tvistar om hyrans storlek skall den bestämmas till ett skäligt belopp. Hyran anses oskälig om den är påtagligt högre än hyran i en med avseende till bruksvärdet likvärdig lägenhet. Vid en hyresprövning ska man i första hand jämföra med allmännyttigt ägda lägenheter. Detta förhållande brukar benämnas som allmännyttans hyresnormerande roll. Med bruksvärde avses generellt vad lägenheten med hänsyn till beskaffenhet och förmåner samt övriga faktorer från konsumenternas-hyresgästernas synpunkt kan anses vara värd i förhållande till likvärdiga lägenheter 7. Mer specifikt kan man säga att en lägenhets bruksvärde bestäms utifrån sådana 3 Johansson, André, 2006, Striden om allmännyttan, sid 4 4 55 Hyreslagen 5 SOU 2000:33, Bruksvärde, förhandling och hyra en utvärdering, s 27 6 SOU 2000:33, Bruksvärde, förhandling och hyra en utvärdering, s 18 7 SOU 2000:33, Bruksvärde, förhandling och hyra en utvärdering, s 22 2

faktorer som dess storlek, modernitet, planlösning, läge i fastigheten o s v. Förmåner som t ex hiss eller god fastighetsservice får påverka hyresättningen 8. En fastighets produktions, drift och förvaltningskostnader eller byggår får inte spela in när det gäller att bedöma en hyresrätts bruksvärde. 2.2 Allmännyttans hyresnormerande roll I den ursprungliga lagtexten var inte kopplingen till allmännyttans hyressättning lika tydlig som den senare skulle bli. Den ursprungliga anledningen till att allmännyttan fick en hyresnormerande roll överhuvudtaget var att det fanns en rädsla för att slopandet av hyressregleringen skulle ge en kraftig höjning av hyresnivåerna i orter med bostadsbrist. I syfte att motverka en sådan utveckling föreslogs av sakkunniga att man vid jämförelseprövningar skulle dels bortse från enstaka topphyror samt att allmännyttan i bristorter skulle ha en koppling till allmännyttans hyresnivåer. Denna koppling skedde indirekt genom särregler för orter med bostadsbrist som stadgade att vid jämförelseprövning i sådana orter skulle man ta hänsyn till det allmänna hyresläget i nybyggda fastigheter. Då de allmännyttiga bostadsbolagen vid denna tid stod för huvudparten av de nybyggda fastigheterna generellt så skulle dessa bli hyresnormerande i bristorter. Vad som skulle betraktas som bristorter skulle bestämmas av regeringen. Anledningen till att just allmännyttan hyresnivåer skulle vara normerande i dessa bristorter var att man trodde att då allmännyttans hyror var bestämda utifrån en självkostnadsprincip så skulle det ha en dämpande och stabiliserande effekt i dessa bristorter 9. Denna regel blev generellt gällande över hela landet och inte bara i bristorter vid 1973 års översyn av hyressättningssystemet. Motiveringen till det var inte att, som tidigare, att undvika hyreshöjningar i orter med bostadsbrist utan att dämpa den allmänna hyresnivån. Det har dock tillkommit undantag till denna regel. Ett sådant undantag är om ett allmännyttigt bostadsbolag uppbär subventioner eller om bostadsbolaget inte tillämpar självkostnadsprincipen så ska inte allmännyttan vara hyresnormerande. Då anses inte att formuleringen från 1974 års översyn av hyressättningssystemet som säger för att allmännyttan ska kunna användas som förstahandsnorm så måste hyressättning vara korrekt och representativ 10 inte vara uppfylld. Den s k självkostnadsprincipen som nämndes ovan innebär att de allmännyttiga bostadsbolagen hyresintag ska bestämmas på så sätt att de på längre sikt täcker bostadsbolagets kostnader samt en skäligt förräntning på det insatta kapitalet. Denna självkostnadsprincip gäller på företagsnivå och inte i de enskilda fastigheterna i beståndet 11. I syfte att främja rörlighet på marknaden sades det i lagtexten att hyran för en hyresrätt inte väsentligt får överstiga en annan lägenhet med samma bruksvärde. Detta är känt som det så kallade väsentlighetsrekvisitet och innebar att det fanns en möjlighet för fastighetsägare att vid jämförelseprövning ta ut en något högre hyra än vad som är befogat ur bruksvärdessynpunkt. 8 Johansson, André, 2006, Striden om allmännyttan, sid 5 9 SOU 2000:33, Bruksvärde, förhandling och hyra en utvärdering, s 26 10 Prop. 1974:150 s. 471 11 SOU 2000:33, Bruksvärde, förhandling och hyra en utvärdering, s 59-61 3

2.3 Påtaglighetsrekvisitet I 1974 års översyn av bruksvärdessystemet visade det sig att väsentlighetsrekvisitet hade inneburit hyror upp till 10 % över bruksvärdet. Detta, menade den propositionen som lades fram samma år, innebar en risk för en prisspiral i hyresnivåerna som hotade bruksvärdessystemet. Det bestämdes att det tidigare väsentlighetsrekvisitet skulle skärpa formuleringen till att hyror som var påtagligt högre än andra till bruksvärdet lika lägenheter skulle anses vara oskäliga. I kommentaren till hyreslagen kan man hitta följande beskrivning av vad som kan anses som påtagligt högre vid en jämförelseprövning: Av Bostadsdomstolens avgöranden kan man inte dra någon bestämd slutsats om var gränsen för påtagligt respektive ej påtagligt går. [I]nnebörden av begreppet får antas vara olika för olika stora lägenheter. Om exempelvis gränsen för en tvårumslägenhet skulle gå vid 5 procent är det inte säkert att gränsen är densamma för en femrumslägenhet. Begreppet kan emellertid ha olika innebörd också för samma lägenhet beroende på vilket jämförelsematerial som används. Om gränsen påtagligt/icke påtagligt ges en viss innebörd vid jämförelse mellan helt likvärdiga lägenheter synes det helt naturligt att tillåta en mindre skillnad om prövningslägenheten är något sämre än jämförelselägenheten (men ändock i grova drag likvärdig) och en något större skillnad om prövningslägenheten är något bättre än jämförelselägenheterna. Som allmän riktlinje torde dock kunna förmodas att gränsen i normalfallet går någonstans vid ca. 5 % 12. 2.4 Allmännyttans hyressättning Som nämndes tidigare hyressätts allmännyttan efter självkostnadsprincipen på företagsnivå. Hyrorna förhandlas oftast mellan det kommunala bostadsbolaget å ena sidan och hyresgästföreningen å andra sidan. Kortfattat kan man beskriva det som att parterna först kommer överens om hur stort det sammanlagda hyresuttaget ska vara för att täcka kostnaderna. Sedan förhandlas det fram hur kostnaderna ska fördelas på de olika lägenheterna i beståndet. Denna fördelning ska utgå från bruksvärdet i de olika lägenheterna i beståndet. 1972 utvecklade hyresmarknadskommittén, HMK, en modell för att fördela hyresintaget över ett kommunalt bostadsbolags lägenhetsbestånd. Hyresmarknadskommittén är en samarbetsorganisation som instiftades av hyresgästföreningen och SABO (Sveriges Allmännyttiga Bostadsorganisation). Denna modell gick ut till de lokala organisationerna i form av centrala rekommendationer och var menad att användas i samband med de årliga förhandlingarna 13. Det uttalade syftet med denna modell var att hyresgästernas värderingar skulle få genomslag i hyressättningen. Denna modell kom dock inte att tillämpas i särskilt hög utsträckning. I slutet på åttio och i början på nittiotalet återupptogs detta arbete. Ambitionen var som förut att hyresgästernas värderingar skulle tillåtas slå igenom mer. Vidare var avsikten att modellen skulle vara lämplig för datorstöd samt att lokala bedömningar skulle vara vägledande i modellen. Detta arbete utmynnade i 1991 års rekommendation. 1991 års rekommendations 12 SOU 2004:91, Reformerad Hyressättning, s 42 12 SOU 2000:33, Bruksvärde, förhandling och hyra en utvärdering, s 68 4

grundtanke är att man poängsätter en given lägenhet på lägenhetsnivå och på områdesnivå. På områdesnivå satte man poäng utifrån fyra olika faktorer. 14 Dessa är geografiskt läge, närservice, närmiljö och standard på området. På lägenhetsnivå var tanken att man skulle bestämma en lägenhetspoäng för varje enskild lägenhet. Lägenhetspoängen bestämdes utifrån en särskild tabell som redovisas nedan. Denna består av två delar. Dels har man ytan i kvadratmeter och dels en så kallad typpoäng som ges utifrån vilken lägenhetstyp lägenheten är. Exempelvis skulle en lägenhet med två rum och kök på 60 kvadrat ha yta 60 och typpoäng 40 och dess lägenhetspoäng skulle således vara 100. TABELL 2.4 15 Lägenhetstyp Lägenhetspoäng Kommentar 1 rks Ytan + 24 1 rkv Ytan + 27 1 rk + 2 rkv Ytan + 34 1½ rk Ytan + 37 2 rk Ytan + 40 2½ rk Ytan + 42 3 rk Ytan + 44 3½ rk Ytan + 46,5 4 rk Ytan + 49 Extra toalett för 4 rk och större 4½ rk Ytan + 50,5 5 rk Ytan + 52 6 rk Ytan + 55 7 rk Ytan + 57 8 rk Ytan + 59 Efter denna var satt skulle man sätta en korrigeringspoäng som skulle vara summan av tillägg/avdrag för utrustning eller kvalitéer som lägenheten hade/saknade. Summan av dessa tre olika poäng skulle ligga till grund för den hyressättningen i den enskilda lägenheten. En skillnad ifrån 1972 års modell var att det inte fanns någon begränsning hur mycket de olika komponenterna skulle få slå igenom. Det skulle stå de lokala parterna fritt att lägga olika stor vikt vid hur mycket varje faktor skulle betyda i hyressättningen. 2.5 Systematisk hyressättning och tillämpningen av 1991 års rekommendation Ett av syftena med rekommendationen från 1991 var att skapa en mer systematisk hyressättning där större vikt skulle läggas vid hyresgästernas värderingar. Man kan förstå begreppet systematisk hyressättning med att de lokala parterna bedömer vilka egenskaper som ska påverka hyran samt hur mycket och sedan att dessa systematisk ska tillämpas vid hyressättningen på orten. 2003 gjorde hyresgästföreningen en utvärdering av hur denna rekommendation hade fått genomslag i de lokala förhandlingarna. Denna utvärdering skedde i form av en enkät som skickades ut till samtliga kommunägda bostadsföretag i Sverige varav utredaren fick svar från 290 stycken. En av frågorna som ställdes var: 14 SOU 2000:33, Bruksvärde, förhandling och hyra en utvärdering, s 70 15 Bergenstråhle S, 1992, Hyressättning i kommunägda bostadsföretag, s 10 5

Har man genomfört en systematisk hyressättning enligt Hyresmarknadskommitténs modell eller en liknande modell där man använder sig av både lägenhetspoäng (relativhyra) och områdespoäng?. Av 290 kommuner svarade 35 (12 %) att man genomfört en sådan systematisk hyressättning. 16 En ytterligare fråga som ställdes var: Har man en fördelning av hyra på olika stora lägenheter efter Hyresmarknadskommitténs modell eller liknande?. På det svarade 118 (46 %) av 290 bostadsföretag att man hade det i hela det befintliga systemet. 17 Av detta kan slutsatsen dras att det var betydligt vanligare att bostadsföretagen använde sig av HMK:s rekommendation för relativpoäng på olika stora lägenheter än att de tillämpade en systematisk hyressättning. Vidare svarade 107 (42 %) bostadsföretag nej på denna fråga vilket innebär att nästan lika många orter inte hade en hyressättning som byggde på HMK:s rekommendationer. En faktor som har påverkat hyressättningen är de historiska byggkostnaderna. 18 Detta bekräftas också av enkäten ovan som skickades ut till de kommunala bostadsbolagen. I vår studie har vi valt att inte ta hänsyn till denna faktor då det är svårgörligt. Vidare ska vi i vårt urval ha ungefär samma standard och byggår vilket gör att de ursprungliga byggkostnaderna grovt sett torde vara likartade. I den utvärdering som redogjorts för ovan ställdes även frågor om hur hyrorna sätts i det privata beståndet på orten. Frågan som ställdes var: Hur sätts hyrorna i det privata beståndet? Av kommunerna svarade 186 (92 %) att de förhandlades fastighet för fastighet med allmännyttan som utgångspunkt vilket var svarsalternativ ett av två möjliga. Endast 8 (3,9 %) av kommunerna svarade att det finns en hyressättningsmodell som liknar den i allmännyttan vilket var svarsalternativ två. 16 Bergenstråhle S, 2003, Hyressättning i landets kommuner, s 3 17 Bergenstråhle S, 2003 Hyressättning i landets kommuner, s 4 18 Turner B, Hushållens värdering av egenskaper i bostäder och bostadsområden, s 10 f 6

3 Data Av de nio kommuner som ingår i studien är fyra stycken systematiskt hyressatta. Dessa är Södertälje, Västerås, Umeå och Lund. Således räknas Göteborg, Helsingborg, Borås, Malmö och Stockholm som orter där hyran sätt på ett icke systematiskt sätt. Av skäl som framgår i avsnitt 3.1 så räknas Malmö som en ort där hyran sätts på ett icke - systematisk vis även om arbetet med systematisk hyressättning där är långt framskridet. I samarbete med hyresgästföreningens lokala avdelningar i de olika orterna har tre stycken kommundelar valts ut. Ambitionen i urvalet av dessa tre kommundelar har varit att de i högsta möjliga mån ska representera ett attraktivt område, ett medelattraktivt område samt ett mindre attraktivt område. Detta har generellt sett medfört att det attraktiva området har kommit att hamna i den centrala delen i de olika orterna och de mindre attraktiva områdena har hamnat i de perifera delarna och har ofta varit miljonprogram av olika årgångar. De medelattraktiva områdena har följaktligen geografiskt hamnat någonstans mellan dessa två. Urvalet var ursprungligen tänkt att inkludera minst 200 allmännyttiga samt 200 privatägda lägenheter i varje kommundel samt att dessa skulle vara likvärdiga i bruksvärde. Denna ambition har dock i vissa fall visat sig svår att förverkliga vilket har gjort att i vissa kommundelar i vissa orter understiger antalet lägenheter miniminivån. I vissa kommundelar i vissa orter har det vidare varit nödvändigt att ta fram lägenheter i en annan standardklass för att komma upp i tillfredställande kvantiteter. Generellt sett har det varit enklare att få fram önskat antal lägenheter i de halvcentrala och perifera delarna där allmännyttan är rikligare representerad än i de centrala kommundelarna. Det har också visat sig vara svårare att få fram önskat antal lägenheter i de centrala delarna i mindre orter än i större. Genom besök och samtal med lokala hyresgästföreningar i de orter där det varit svårt att få fram önskad kvantitet har vi i första hand försökt att komplettera med lägenheter i samma standardklass. De orter där detta gjorts är Umeå, Västerås och Södertälje. Om detta fallerat har vi försökt att finna lägenheter i en annan standardklass inom de berörda kommundelarna. De orter där detta tillvägagångssätt använts är Borås och Umeå. I Lund har det dock visat sig omöjligt att få fram varken mer lägenheter inom samma standardklass eller i en annan standardklass. Anledningen därtill är att i Lunds centrala delar är tillgången på allmännyttiga hyresrätter väldigt begränsad. I tabell A.1 i appendix finns en komplett förteckning över antal lägenheter i samtliga orter. Hyrorna i undersökningen har varit i kraft under 2007. 3.1 Systematisk hyressättning i jämförelsematerialet Av de orter vi har med i vårt material har Lund, Södertälje, Umeå och Västerås infört systematisk hyressättning såsom den beskrivs i rekommendationen från 1991. Malmö har skapat en modell för systematisk hyressättning som dock inte är fullt genomförd ännu. De modeller som växt fram har varit lokala modeller vars ursprung finns i HMK:s rekommendation. De olika modellerna har en likartad struktur men antalet variabler som det tas hänsyn till kan variera. Även den tyngd som dessa givits i de olika modellerna kan variera. 7

Lund är den kommun där arbetet med hyressättningen har pågått längst. Arbetet med den systematiska hyressättningen har i huvudsak följt Hyresmarknadskommitténs rekommendation. Lunds kommunala fastighetsbolag (LKF) arbetar i sin hyressättning med 50 100 olika variabler som kan delas in i ett antal komponenter. I hyressättningen ingår en standardkomponent som är beroende av fastighetens ålder och standard. Vidare använder sig LKF av tre olika lägesfaktorer som ska spegla närhet till social/kulturell service, närhet till kommersiell service samt läge i förhållande till centrum. LKF använder sig också av en variabel som ska spegla särskilda avvikelser i lägenheten och ett relativt hyrestal som är beroende av lägenhetens yta. Att antalet variabler kan variera beror på att vissa av dessa variabler endast används i nyare produktion. Det privata fastighetsbeståndet följer den systematiska hyressättningen genom principen om jämförelsefastigheter men hyressätts inte på ett systematiskt sätt. 19 I Umeå har man komplicerade datamodeller som stöd i hyressättningsarbetet. En hög detaljeringsnivå på modellen har åstadkommits med ett hundratal parametrar som påverkar hyran. I Umeå har systemet tillämpats sedan 1997 och det har gjorts ett flertal översyner över modellen i ett trepartsamarbete mellan AB Bostaden (kommunens allmännyttiga bostadsföretag), Fastighetsägarna i Umeå och Hyresgästföreningen i Södra Västerbotten. Bland annat gjordes 2003 en undersökning för att kartlägga Umeåbornas värderingar framförallt vad gäller det geografiska läget. 20 I Umeå förhandlas även de privata hyrorna i enlighet med den systematiska hyressättningen. Detta innebär att man enligt modellen räknar ut vilken hyra som skulle sättas om AB Bostaden skulle ha varit ägare av bostaden. Denna hyra ligger sedan till grund för hyresförhandlingarna med de privata hyresvärdarna. I Malmö har man den så kallade MKB modellen. Denna modell började tas fram 2000 efter en överenskommelse mellan Hyresgästföreningen region Södra Skåne och Malmö Kommunala Bostadsbolag. I modellen har man cirka 180 parametrar som påverkar hyresnivån vilket alltså även i Malmö visar på en hög detaljeringsnivå. 21 Ett av de uttalade syftena med denna nya hyressättningsmodell har varit att bostadens läge ska få ett större genomslag i hyressättningen. Modellen är dock inte fullt genomförd i MKB:s fastighetsbestånd utan hyrorna håller på att fasas in i varierande grad i olika områden. Vid samtal med företrädare på Hyresgästföreningen i Malmö har det dock framkommit att den systematiska hyressättningen inte fått fullt genomslag i de lägen som vi har med i vårt datamaterial. Detta gör att vi betraktar Malmö som en ort där hyran sätts på ett icke systematiskt sätt. 22 I Södertälje genomfördes den systematiska hyressättningen under våren och sommaren 1997 i samband med de årliga hyresförhandlingarna. Som underlag för sin modell använde Hyresgästföreningen och Telgebostäder enkäter och undersökningar som syftade till att undersöka hur hyresgäster värderar sitt boende utifrån standard, närhet till service och kommunikationer samt läge. För hyresgäster som fick hyreshöjningar på grund av den nya modellen sattes ett tak på högst 175 kronor i höjning per månad. För en del av allmännyttan skedde hyreshöjningen i fem steg i samband med de årliga hyresförhandlingarna. För de delar av beståndet som fick sänkningar skedde det i tre steg i samband med de årliga hyresförhandlingarna. Detta innebär att modellen var fullt implementerad 2002. I likhet med Umeå har Södertälje en systematiserad hyressättning som inbegriper både det privata 19 Svensson S, Hyresgästföreningen södra Skåne samt Flygare G, LKF, e--post 20 Hyresgästföreningen södra Västerbotten, Nya poängen, reviderat hyressättningssystem i Umeå, s 2 21 Bergsten E & Josefson E, Hyressättning enligt malmömodellen, s 66 22 Grönqiust M, Hyresgästföreningen södra Skåne, samtal och e-post 8

beståndet och allmännyttan. Södertäljes detaljeringsnivå är dock betydligt mindre än Umeås och MKB modellens och har ett 40 tal parametrar som påverkar hyran. 23 3.2 Deskriptiv statistik Tabell 3.2 nedan visar deskriptiv statistik över samtliga 14440 lägenheter som ingår i undersökningen. TABELL 3.2 DESKRIPTIV STATISTIK Medelvärde Median Maximum Minimum Standardavvikelse HYRA 4779,917 4684,090 15379,00 1139,000 1405,267 YTA 69,00139 69,00000 280,0000 13,00000 21,08599 TYPPOÄNG 41,24979 40,00000 59,00000 24,00000 5,553313 Källa: Hyresgästföreningen Riksförbundet i samarbete med dess berörda lokala avdelningar. 3.3 Jämförelse av hyror för lägenheter i samma läge och av samma lägenhetstyp Nedan följer en jämförelse mellan hyror i allmännyttigt och privat bestånd. I denna jämförelse är de jämförda lägenheterna i samma läge och av samma lägenhetstyp. De typpoäng som används återfinns i tabell 2.4. Hyran för varje lägenhet divideras med lägenhetens lägenhetspoäng. Denna hyra per poäng som erhålls multipliceras sedan med 74 för ettor, 100 för tvåor, 122 för treor och 146 för fyror. Dessa tal är beräknade genom att typpoängen för respektive lägenhetstyp adderas med ett ungefärligt standardmått för ytan i kvadratmeter för respektive lägenhetstyp. De ytor som används som standardmått är således 40 kvadratmeter för ettor, 60 kvadratmeter för tvåor, 78 kvadratmeter för treor och 97 kvadratmeter för fyror. För de på sättet enligt ovan omgjorda hyrorna i en given kommundel och av en given lägenhetstyp räknas sedan ett medelvärde ut för allmännyttigt respektive privat bestånd. Skillnaden mellan dessa två medelvärden jämförs sedan med ett tvåsidigt t-test där varianserna för de två populationerna antas vara desamma. I de fall där det endast funnits en observation i något av bestånden eller där samtliga lägenheter i något bestånd haft samma hyra har ett ensidigt t-test gjorts. För treor och fyror i halvcentralt läge i Södertälje gäller att samtliga lägenheter i båda bestånden har samma hyra. För vissa lägenhetstyper i vissa lägen finns inte tillräckligt med data för att en jämförelse skulle vara möjlig. Resultatet av jämförelsen följer i tabell A.2 i appendix. I Stockholm och Södertälje är hyrorna genomgående högre i privat bestånd i de fall där skillnaden i hyra är signifikant. För Borås, Göteborg, Helsingborg och Malmö gäller att hyrorna i de flesta fall är högre i privat bestånd i de fall där skillnaden i hyra är signifikant. I dessa sex kommuner borde alltså hyrorna sammantaget vara högre i privat bestånd än i allmännyttigt dito. För Lund, Umeå och 23 Öhman Asp A, Hyresgästföreningen Stockholm, samtal och e-post 9

Västerås gäller att hyrorna i de flesta fall högre i allmännyttigt bestånd i de fall där skillnaden i hyra är signifikant. I dessa tre kommuner bör alltså hyrorna sammantaget vara högre i allmännyttigt bestånd än i privat dito. Vidare är det alltså endast i Stockholm och Södertälje som hyrorna genomgående är högre i något av bestånden i de fall där skillnaden är signifikant. Detta är anmärkningsvärt då det tyder på att skillnader mellan privata och allmännyttiga hyror i en given kommun kan variera beroende på vilken kommundel och lägenhetstyp som avses. Hyresskillnaden är som mest negativ för ettor i perifert läge i Lund där hyrorna är 30,62 % högre i allmännyttigt bestånd än hyrorna i privat dito. Vidare är hyresskillnaden som mest positiv i halvcentralt läge i Borås där hyrorna är 35,45 % högre i privat bestånd än i allmännyttigt dito. 10

4 Metod I syfte att undersöka om någon generell skillnad existerar i hyra mellan de privata och allmännyttiga lägenheterna i de nio kommunerna som ingår i urvalet har en regressionsanalys gjorts. Hyran är den beroende variabeln. De oberoende variablerna är: ytan, typpoängen (dessa två är de komponenterna vars summa gör lägenhetspoängen, se avsnitt 2.4) dummyvariabler för centralt och halvcentralt läge, en dummyvariabel för om lägenheten är privatägd samt en dummyvariabel för varje kommun. Utöver denna regression har en ytterligare regression gjort i syfte att undersöka dels hur skillnaderna mellan de allmännyttiga och privata fastigheterna ser ut i de specifika kommunerna och dels om dessa skiljer sig mellan de kommuner där systematisk hyressättning tillämpas och där hyran sätt på ett ickesystematiskt sätt. I denna regression har det lagts till interaktionsvariabler mellan dummyvariabeln för varje enskild kommun och dummyvariabeln för om lägenheten är privatägd. 4.1 Modell Att den beroende variabeln i regressionsekvationerna 4.1 och 4.2 är logaritmerad kan motiveras med att i denna studie är vi intresserade av genomsnittliga procentuella skillnader i hyran och inte absoluta tal som kan variera mellan kommunerna. Att även ytan är logaritmerad beror på att värdet av en extra kvadratmeter i yta sannolikt är avtagande ju större lägenheten är. Typpoängen är också logaritmerad. Detta beror på att typpoängen är konstruerade på det sättet att värdet av ett extra rum ska minska ju större lägenheten är. Om hyran är logaritmerad gäller inte detta förhållande vilket gör det rimligt att även denna variabel ska vara i logaritmerad form. Forskning som gjort i ämnet har visat att lägesfaktorn påverkar hyressättningen av hyresrätter. I de flesta fallen skiljer sig lägenheterna dessutom också åt vad det gäller standardklass mellan lägena inom varje kommun. Detta måste alltså inkluderas i modellen. Ett sätt att göra detta är att använda dummyvariabler för varje läge vilket gjorts i både ekvation 4.1 och 4.2. Lägenheterna skiljer sig dessutom i standardklass mellan de olika kommunerna vilket gör det rimligt att även använda sig av dummyvariabler för varje kommun. Slutligen har en dummyvariabel inkluderats för att skatta den effekt som borde finnas om lägenheten är privatägd. I ekvation 4.2 har dessutom interaktionsvariabler mellan dummyvariabeln för om lägenheten är privatägd och dummyvariabeln för varje kommun. Detta har gjorts för att möjliggöra en jämförelse mellan kommunerna av skillnaden mellan privatägda och allmännyttiga lägenheter. 24 Nedan följer en kortfattad genomgång av de variabler och parametrar som ingår i regressionsekvationerna 4.1 och 4.2. För en fullständig förteckning hänvisas till tabell A.3 i appendix. - Lägenhetens yta i kvadratmeter representeras av variabeln YTA. - Lägenhetens typpoäng representeras av variabelntyppoäng. 24 Wooldridge, J (2006), Introductory Econometrics, A modern approach, 3 ed., South-Western College, s 244-249 11

- Variablerna DCENTRALT, DHALVCENTRA LT och DPERIFERT är dummyvariabler som representerar de olika lägena i varje ort. Om lägenheten exempelvis ligger i centralt läge så är denna dummyvariabel 1 och de övriga lägesspecifika dummyvariablerna 0. D PERIFERT är ej medtagen i regressionsekvationerna då den är referens för de lägesspecifika dummyvariablerna - Variabeln D PRIVAT är en dummyvariabel som är 1 om lägenheten är en privatägd lägenhet och 0 om den är ägd av allmännyttan. - Variablerna D... D BORÅS VÄSTERÅS är dummyvariabler som representerar varje ort. Om lägenheten ligger i exempelvis Lund är denna variabel 1 och de andra kommunspecifika variablerna 0. D UMEÅ är ej medtagen i regressionsekvationerna då den är referens för de kommunspecifika dummyvariablerna. - Variablerna β D D 14 PRIVAT BORÅS β D D 21 PRIVAT VÄSTERÅS i ekvation 4.2 är interaktionsvariabler mellan variablerna för de enskilda kommunerna och dummyvariabeln för om lägenheten är privatägd. β D D 14 PRIVAT UMEÅ är ej medtagen i regressionsekvationerna då denna är referens för de kommunspecifika interaktionsvariablerna. - Okända parametrar i regressionsekvation 4.1 betecknas β 1, β 2... β13 och parameterskattningarna av dessa betecknas ˆ β ˆ 1, ˆ β 2... β 13 - Okända parametrar i regressionsekvation 4.2 betecknas β 1, β 2... β 21 och parameterskattningarna av dessa betecknas ˆ β ˆ 1, ˆ β 2... β 21 Syftet med denna uppsats är dels att undersöka om det föreligger någon skillnad mellan privatägda och allmännyttigt ägda lägenheter och dels om utfallen skiljer sig mellan kommuner där allmännyttans hyror är systematiskt satta och kommuner där så inte är fallet. Då vi vill undersöka om någon skillnad finns generellt mellan privatägda och allmännyttigt ägda lägenheter skrivs regressionsekvationen: log( HYRA) = β + β log( TYPPOÄNG) + β log( YTA 5 11 PRIVAT STOCKHOLM 0 1 2 ) 6 BORÅS 12 7 SÖDERTÄLJE GÖTEBORG 13 8 VÄSTERÅS HELSINGBORG 3 CENTRALT 9 LUND 4 10 MEDEL MALMÖ (4.1) Parametrarna β 1 och β 2 tolkas som hyreselasticiteten med avseende på typpoängen. D v s att om exempelvis typpoängen ökar med en procent så ökar hyran med β 1 %. För dummyvariablerna β 3, β 4... β13 gäller att den procentuella effekt som de har på den beroende variabeln ges av 100 * [ exp( ˆ β i ) 1] där βˆi representerar en parameterskattning av de okända parametrarna β 3, β 4... β13. För att undersöka om utfallen, med avseende på skillnaden i hyra mellan privatägda och allmännyttiga lägenheter, skiljer sig mellan de kommuner där allmännyttans hyror är systematiskt satta och de kommuner där de inte är det skrivs regressionsekvationen: 12

log( Hyra) = β + β log( TYPPOÄNG) + β log( YTA 5 10 14 + β 17 20 D PRIVAT MALMÖ PRIVAT PRIVAT PRIVAT D D D 0 1 2 ) 6 11 BORÅS LUND BORÅS SÖDERTÄLJE STOCKHOLM 18 15 + β 7 PRIVAT PRIVAT 21 D GÖTEBORG D D 12 MALMÖ PRIVAT SÖDERTÄLJE GÖTEBORG D 8 VÄSTERÅS HELSINGBORG 19 16 13 PRIVAT PRIVAT D 3 VÄSTERÅS D HELSINGBORG STOCKHOLM CENTRALT 9 LUND 4 MEDEL (4.2) Parametrarna β 1, β 2... β13 tolkas likadant som i ekvation 4.1. Den procentuella påverkan som parametrarna β 14, β15... β 21 har på den beroende variabeln ges av 100* [ exp( ˆ β ˆ i + β 5 ) 1] där βˆi representerar en parameterskattning av de okända parametrarna. Den kommun som används som referens är i denna modell Umeå och för denna kommun ges den procentuella påverkan på hyran av 100 * [ exp( ˆ β i + 0) 1]. 25 För att se hur skillnaderna i hyra avviker mellan kommunerna görs s k Wald - test som testar om de skattade kooffecienterna β 14, β15... β 21 skiljer sig sinsemellan och från noll. 26 Att hyran i hög utsträckning sätts med utgångspunkt från de s k lägenhetspoängen som inkluderar både ytan och typpoäng har klarlagts i avsnitt 2.4. Denna hyressättningsmodell har dock använts i varierande utsträckning i olika kommuner vilket enkäten som skickades ut visade. Det kan alltså förekomma att Hyresmarknadskommitténs hyressättningsmodell inte använts i alla kommuner. I de kommuner där typpoängen inte använts kommer då denna variabel att fungera som en proxyvariabel. Ett ytterligare problem är att de olika kommunerna använder sig av olika typpoäng. Vi har här bortsett från detta och använt oss av Hyresmarknadskommitténs typpoäng i syfte att få en konsekvent analys. 25 Wooldridge, J (2006), Introductory Econometrics, A modern approach, 3 ed., South-Western College, s 237-239 samt 244-249 26 Om läsaren är intresserad av att finna en fullödig beskrivning av detta test hänvisas denna till Quantitative Micro Software (2004), LLC, EViews 5 User s Guide, s 556-561 13

5 Resultat Regressionsresultaten för ekvation (4.1) respektive (4.2) redovisas i tabell 5.1. TABELL 5.1 BEROENDE VARIABEL: log(hyra) Ekvation (4.1) Ekvation (4.2) Koeff. skattn. Std.-fel Koeff. skattn. Std.-fel log(typpoäng) 0,004959 0,017327 0,025961 0,017487 log(yta) 0,824934*** 0,008236 0,816561*** 0,008254 D CENTRALT 0,156722*** 0,002358 0,155358*** 0,002369 D HALVCENTRALT 0,055328*** 0,001657 0,052336*** 0,001697 D PRIVAT 0,028111*** 0,001588-0,038330*** 0,005188 D BORÅS 0,023244*** 0,003731 0,001988 0,004516 D GÖTEBORG 0,054027*** 0,003471-0,008328* 0,004600 D HELSINGBORG -0,019289*** 0,003430-0,041140*** 0,004741 D LUND 0,101931*** 0,004421 0,114251*** 0,005450 D MALMÖ 0,069154*** 0,003689 0,022782*** 0,004355 D STOCKHOLM 0,111345*** 0,003778 0,054885*** 0,004859 D SÖDERTÄLJE -0,022918*** 0,003578-0,071848*** 0,004935 D VÄSTERÅS -0,051165*** 0,003643-0,056882*** 0,005116 D BORÅS *D PRIVAT 0,045372*** 0,006546 D GÖTEBORG *D PRIVAT 0,122504*** 0,006345 D HELSINGBORG *D PRIVAT 0,054245*** 0,006332 D LUND *D PRIVAT -0,028671*** 0,008049 D MALMÖ *D PRIVAT 0,098872*** 0,006955 D STOCKHOLM *D PRIVAT 0,130173*** 0,007204 D SÖDERTÄLJE *D PRIVAT 0,105682*** 0,006460 D VÄSTERÅS *D PRIVAT 0,018989*** 0,006819 Konstant 4,855754*** 0,033458 4,844897*** 0,034410 R 2 -värde 0,895620 0,901900 Justerat R 2 -värde 0,895526 0,901757 Antal observationer 14440 14440 Förklaring till tabell: ***, ** och * betecknar signifikans på 1, 5 och 10 %-nivån. Enligt tabell 5.1 är den skattade generella skillnaden mellan privat och allmännyttigt bestånd 2 100 * [ exp(0,028111) 1] % 2,85 %. Vi kan även se att vi har en förklaringsgrad ( R ) på cirka 89,6 % samt att β 5 i ekvation (4.1) (d.v.s. koefficientskattningen, ˆ β, för D ) är 5 PRIVAT signifikant på 1 %-nivån. Koefficientskattningarna för log(typpoäng) och D är D GÖTEBORG GÖTEBORG inte signifikanta. Vidare är koefficientskattningen för signifikant endast på 10 %- nivån. Övriga koefficientskattningar är signifikanta på 1 %-nivån. Den skattade skillnaden mellan privat och allmännyttigt bestånd för respektive kommun redovisas i tabell 5.2. 14

TABELL 5.2 UPPSKATTAD PROCENTUELL SKILLNAD MELLAN PRIVAT OCH ALLMÄNNYTTIGT BESTÅND ENLIGT REGRESSION 4.2 I TABELL 5.1 Kommun Skattat värde på procentuell skillnad mellan privat och allmännyttigt bestånd Borås 0,71% Göteborg 8,78% Helsingborg 1,60% Lund -6,48% Malmö 6,24% Stockholm 9,62% Södertälje 6,97% Umeå -3,76% Västerås -1,92% Förklaring till tabell: Värdena i den högra kolumnen är uträknade på det sätt som förklaras under ekvation (4.2). Enligt de test vi gjort gäller att skillnaden mellan privat och allmännyttigt bestånd i Borås är signifikant på 10 %-nivån. I övriga kommuner är denna skillnad signifikant på 1 %-nivån. 27 Skillnaden mellan privat och allmännyttigt bestånd är negativ, d.v.s. hyrorna är högre i allmännyttigt bestånd, i Lund, Umeå och Västerås. Detta är förvånande då de privata hyresvärdarna borde ta ut en högre hyra än allmännyttan ifall efterfrågan på marknaden tillåter detta. Alltså skulle resultaten i dessa kommuner kunna förklaras av ett lägre efterfrågetryck. Huruvida detta skulle kunna vara fallet är dock inget som kommer att undersökas i denna studie. I övriga kommuner är hyrorna högre i privat bestånd. Koefficientskattningen för log(typpoäng) är inte signifikant. Koefficientskattningen för D BORÅS är signifikant endast på 10 %-nivån. Övriga koefficientskattningar är signifikanta på 1 %-nivån. Frågan är vidare i vilken utsträckning kommunerna signifikant skiljer sig från varandra beträffande skillnaden i hyra mellan privat och allmännyttigt bestånd. De test vi gjort visar på en rangordning enligt tabell 5.3. 28 Kommuner som hamnat på olika platser i denna tabell skiljer sig sinsemellan signifikant på 1 %-nivån. De kommuner som är på samma plats i tabellen skiljer sig inte signifikant på 10 %-nivån. Skillnaden mellan privat och allmännyttigt bestånd är störst i Göteborg och Stockholm och lägst i Lund. Att skillnaden är lägst i Lund, följt av Umeå och därefter Västerås, tyder på att hypotesen om att skillnaden i hyra mellan privat och allmännyttigt bestånd skulle kunna tänkas bli lägre i kommuner med systematisk hyressättning stämmer. Som synes har dock Södertälje hamnat på andra plats i tabellen vilket alltså går emot hypotesen om att skillnaden mellan privat och allmännyttigt bestånd skulle vara lägre i kommuner med systematisk hyressättning. Det är därför svårt att dra några säkrare slutsatser kring hypotesen ifråga. Resultaten i tabell A.2 som analyseras i avsnitt 3.3 tyder på att hyrorna i Borås, Göteborg, Helsingborg, Malmö, Stockholm och Södertälje sammantaget bör vara högre i privat bestånd än i allmännyttigt dito. Vidare tyder resultaten på att hyrorna i Lund, Umeå och Västerås 27 Se tabell 5.5 i appendix. 28 Se tabell 5.4 i appendix. 15

sammantaget bör vara högre i lägre i privat bestånd än i allmännyttigt dito. Utifrån detta kan resultaten från regressionsanalysen därför sägas stämma överens med resultaten i tabell A.2. I denna tabell är det dock endast i Stockholm och Södertälje som hyrorna genomgående är högre i något av bestånden i de fall där skillnaden är signifikant. Detta tyder på att skillnader mellan privata och allmännyttiga hyror i en given kommun kan variera beroende på vilken kommundel och lägenhetstyp som avses. TABELL 5.3 RANGORDNING AVSEENDE HYRESSKILLNAD I PROCENT Plats i rangordning Kommun 1 Göteborg och Stockholm 2 Malmö och Södertälje 3 Borås och Helsingborg 4 Västerås 5 Umeå 6 Lund Förklaring till tabell: Kommunerna rangordnas från högst till lägst utefter det skattade värdet på hyresskillnaden mellan privat och allmännyttigt bestånd. 16

6 Slutsatser Det första syftet med denna studie är att kartlägga om lägenheter med samma bruksvärde har olika hyror beroende på om de är privat eller allmännyttigt ägda. Den regressionsanalys vi har gjort tyder på att hyrorna generellt är högre i det privata beståndet än i det allmännyttiga beståndet. Resultaten tyder också på att hyrorna är högre i privat bestånd i Borås, Göteborg, Helsingborg, Malmö, Stockholm och Södertälje. Vidare tyder resultaten på att hyrorna är högre i allmännyttigt bestånd i Lund, Umeå och Västerås. Det sistnämnda är förvånande då hyrorna i det privata beståndet borde vara högre ifall efterfrågan på marknaden medger detta. Ett ämne för en kommande studie skulle därför kunna vara att undersöka i vilken utsträckning efterfrågetrycket kan påverka skillnaden i hyra mellan privat och allmännyttigt bestånd. Studien syftar vidare till att undersöka om utfallen skiljer sig mellan kommuner där allmännyttans hyror är systematiskt hyressatta och kommuner där så inte är fallet. Hypotesen är att hyresskillnaderna är mindre mellan bestånden i kommuner där allmännyttans hyror är systematiskt satta. Den regressionsanalys vi gjort visar att skillnaden är lägst i Lund, följt av Umeå och därefter Västerås. Detta tyder på att hypotesen om att skillnaden i hyra mellan privat och allmännyttigt bestånd skulle kunna tänkas bli lägre i kommuner med systematisk hyressättning stämmer. I Södertälje är dock hyresskillnaden relativt hög och därför är det svårt att dra några säkrare slutsatser kring hypotesen ifråga. 17

Referenser Bergenstråhle, S (1992), Hyressättning i kommunala bostadsföretag, SABO, Hyresgästernas Riksförbund Bergenstråhle, S (2003), Hyressättning i landets kommuner, Hyresgästföreningen Riksförbundet Bergsten E & Josefsson D, (2006), Hyressättning enligt Malmömodellen, Examensarbete vid Avdelningen för fastighetsvetenskap vid Lunds Tekniska Högskola Hyresgästföreningen, Bostaden & Fastighetsägarna (2007), Nya poängen, reviderat hyressättningssystem i Umeå Handledningen för bättre hyressättning version 12 (2007), Arbetsmaterial inom ett projekt drivet av Hyresgästföreningen Riksförbundet och SABO Johansson, A (2006), Striden om allmännyttan, del 2 Hyresgästföreningen Riksförbundet Quantitative Micro Software, LLC (2004), EViews 5 User s Guide Rittri, B (1985), Bruksvärdeshyra, Norstedts förlag SOU 2000:33, Bruksvärde, förhandling och hyra en utvärdering SOU 2004:91, Reformerad hyressättning Wooldridge, J (2006), Introductory Econometrics, A modern approach, 3 ed., South- Western College Muntliga källor: Flygare G, LKF Grönqiust M, Hyresförhandlare, Hyresgästföreningen södra Skåne Svensson S, Hyresgästföreningen södra Skåne Öhman Asp A, Hyresförhandlare, Hyresgästföreningen Stockholm 18

Appendix TABELL A.1 ANTAL LÄGENHETER I VARJE KOMMUN OCH KOMMUNDEL Kommun Läge Områdesnamn Allmännyttigt Privat Totalt Lgh Lgh Lgh Borås Centralt Centrum standardklass 1 31 145 176 Centralt Centrum standardklass 2 63 60 123 Halvcentralt Göta 204 83 287 Perifert Sjöbo 99 71 170 Totalt 756 Göteborg Centralt Landala 249 376 625 Halvcentralt Kaverås 225 456 681 Perifert Bergsjön 264 150 414 Totalt 1720 Helsingborg Centralt Tågaborg 419 944 1386 Halvcentralt Söderstaden 152 1502 1654 Perifert Planteringen 616 497 1113 Totalt 4130 Lund Centralt Centrum 21 40 61 Halvcentralt Offerkällan/ Parternas gränd 352 131 483 Perifert Klostergården 152 249 401 Totalt 945 Malmö Centralt Rörsjöstaden 189 166 355 Halvcentralt Möllevången 234 313 547 Perifert Seved 399 289 688 Totalt 1590 Stockholm Centralt Södermalm 218 219 437 Halvcentralt Johanneshov 239 117 356 Perifert Husby/Kista 688 430 1118 Totalt 1911 Södertälje Centralt Grusåsen 158 79 237 Halvcentralt Vetet 105 118 223 Perifert Norrtuna 187 174 361 Totalt 821 Umeå Centralt Öbacka Standardklass 1 80 85 165 Centralt Öbacka standardklass 2 93 83 176 Halvcentralt Del av universitetsområdet 125 170 295 Perifert Ersboda 282 150 432 Totalt 1068 Västerås Centralt Cityringen 156 147 303 Halvcentralt Pettersberg 344 354 698 Perifert Råby 228 270 498 Totalt 1499 Summa 14440 Källa: Hyresgästföreningen Riksförbundet i samarbete med berörda lokala avdelningar. 19

TABELL A.2 JÄMFÖRELSE AV HYROR FÖR LÄGENHETER I SAMMA LÄGE AV SAMMA LÄGENHETSTYP Läge Lägenhetstyp Medelvärde för allmännyttigt bestånd Medelvärde för privat bestånd Hyresskillnad i kronor Procentuell hyresskillnad T- värde Standardavvike Borås centralt 1 ettor 3078,4 3153 74,9 2,43 0,89 147,11 tvåor 4371,1 4194-177,5*** -4,06-4,10 185,48 treor 5358 5392 33 0,62 0,25 183,05 fyror centralt 2 ettor tvåor 4563 4938 374,5*** 8,21 9,15 175,37 treor 5520 6145 626*** 11,34 6,19 270,80 fyror 6385 7432 1047,1*** 16,40 11,60 180,48 halvcentralt ettor 2565,79 3475,3 909,5*** 35,45 50,31 33,48 tvåor 4647 4795 149 3,21 1,48 468,45 treor 6210 6573 363,1*** 5,85 6,10 312,78 fyror perifert ettor tvåor 4511 4865 353,6*** 7,84 8,46 231,35 treor 5754 6294 540 9,38 3,63 413,13 fyror Göteborg centralt ettor tvåor 6209,5 6104-105 -1,69-0,81 598,13 treor fyror 9280 9749 468,8*** 5,05 5,20 367,29 halvcentralt perifert ettor tvåor 5418,6 5519,6 101*** 1,86 9,34 55,62 treor 7028 7179 150,6*** 2,14 3,24 328,45 fyror 8871,1 8793-77,9-0,88-0,95 438,89 ettor tvåor treor 5413,2 6247 834,1*** 15,41 32,35 181,06 fyror 6290 7337,83 1047,83*** 16,66 37,98 282,70 Helsingborg centralt ettor 3082 3022-60 -1,95-0,47 517,53 tvåor 4926 5098 171,5** 3,48 2,01 913,27 treor 5309 5618 309,2*** 5,82 3,30 987,81 fyror 6421 6369-52 -0,81-0,34 677,43 halvcentralt ettor 2746 2793 47 1,71 0,16 509,38 tvåor 4277 4187-90,4* -2,11-1,85 431,17 treor 5247 5207-39,3-0,75-0,48 491,69 fyror 6093 6434 341** 5,60 2,00 574,56 perifert ettor 2638 2651 12,9 0,49 0,54 151,29 tvåor 4076 3992-83,4** -2,05-2,02 378,77 treor 4893 4872-21,7-0,44-0,56 392,99 fyror 5976 6148 171,3** 2,87 1,90 483,35 Lund centralt ettor tvåor 4610 4807 197 4,27 0,79 592,38 treor 5465 6300 835** 15,28 2,66 572,57 fyror 6891,73 7322 430,27 6,24 0,65 1154,00 halvcentralt ettor tvåor 4670,2 4081,2-589*** -12,61-40,10 51,05 20

treor 5654,3 5031,8-622,44*** -11,01 fyror - 105,31 46,94-1297,12*** -30,62-46,72 111,10 perifert ettor 4236,22 2939,1 tvåor 5101 4483-617,9*** -12,11-22,62 134,32 treor 6171 5387-784,2*** -12,71-25,13 179,77 fyror 7474 6314-1159,9*** -15,52-16,70 283,19 Malmö centralt ettor 3573 3350-223 -6,24-1,21 538,17 tvåor 4777 4524-252,9*** -5,29-3,23 460,29 treor 5991 5406-585*** -9,76-4,19 574,75 fyror 7091 7008-83 -1,17-0,29 943,26 halvcentralt ettor 2883 3303 420*** 14,57 8,36 249,69 tvåor 4285 4622 337,7*** 7,88 6,86 347,92 treor 5364 5772 408,3*** 7,61 6,39 364,41 fyror 6438 6921 483*** 7,50 4,69 306,46 perifert ettor 3098 3127 29 0,94 0,26 269,35 tvåor 3898 4556 657,1*** 16,86 21,85 254,35 treor 4857 5780 923,8*** 19,02 23,53 247,55 fyror 5689 6842 1153,1*** 20,27 17,49 259,05 Stockholm centralt ettor 4376 4453 77,1 1,76 0,89 211,17 tvåor 5549 5919 370,1*** 6,67 7,59 275,66 treor 7005 7573 568,2*** 8,11 9,19 294,40 fyror 8234 9232 998*** 12,12 6,06 482,32 halvcentralt perifert ettor tvåor 4699 4593-106,4-2,26-1,61 438,93 treor 5167,2 6099 931,5*** 18,03 14,30 236,24 fyror 6108 6097,7-10 -0,16-0,06 362,82 ettor tvåor 4166 4622 456** 10,95 2,34 502,28 treor 4870 5790,5 920*** 18,89 8,81 292,22 fyror Södertälje centralt ettor 2796,7 2794-2,9-0,10-0,09 119,27 tvåor 4018,9 4176,5 157,6*** 3,92 7,72 68,71 treor 4731 5362 630,9*** 13,34 14,13 119,59 fyror 5727,6 6475 747*** 13,04 7,12 187,72 halvcentralt ettor 2821 2974 153,7** 5,45 2,32 242,45 tvåor 3821 4308 486,8*** 12,74 15,68 107,19 treor 4728,24 5337,25 609,01 12,88 fyror 5658,27 6319,42 661,15 11,68 perifert ettor 2749,3 3012,5 263,2*** 9,57 9,60 78,72 tvåor 3937 4166 229,2*** 5,82 9,83 105,77 treor 4766 4966,2 200*** 4,20 16,50 77,86 fyror 5708,55 5980,2 271,65*** 4,76 22,17 12,30 Umeå centralt 1 ettor tvåor 3917,7 4058 140,8*** 3,59 3,78 119,60 treor 4946,3 5045 98,8 2,00 1,57 192,28 fyror 5906 6139 232,8** 3,94 2,54 183,91 centralt 2 ettor tvåor 5033 4879-153,7*** -3,05-3,55 130,91 treor 6103,4 5824,7-278,6*** -4,56-10,63 89,96 fyror 7276 7041-234,6** -3,22-2,41 158,78 halvcentralt ettor tvåor 3969,5 3902,8-66,7*** -1,68-3,48 73,40 treor 4944 4712,5-231*** -4,67-12,37 108,85 fyror 5995,5 5773-222,5*** -3,71-5,72 114,47 perifert ettor 3185,5 3082,6-102,9*** -3,23-3,31 73,05 21