ÅRSREDOVISNING 2013 HSB BRF FABRIKEN I ARVIKA
ÅRSREDOVISNING 2013 HSB BRF FABRIKEN I ARVIKA Denna årsredovisning är framställd av HSB Värmland i samarbete med bostadsrättsföreningen, enligt tecknat avtal med bostadsrättföreningens styrelse. HSB Värmland är en kooperativ organisation som ägs av sina medlemmar. Tillsammans med våra medlemmar och kunder skapar och utvecklar vi det goda boendet inom ramen för våra kärnvärderingar, engagemang, trygghet, hållbarhet, omtanke och samverkan. HSB bostadsrättsföreningar, privata bostadsrättsföreningar, kommunala fastighetsbolag och privata fastighetsägare i Värmland, anlitar oss för många olika fastighetstjänster av ekonomisk, administrativ och teknisk karaktär. HSB Värmland Ekonomisk förening, Box 141 651 04 Karlstad tel. 054-198400, www.hsb.se/varmland
HSB Bostadsrättsförening Fabriken i Arvika Årsredovisning Styrelsen får härmed avge årsredovisning för föreningens verksamhet under räkenskapsåret 1 januari 2013 till och med 31 december 2013. Styrelse Styrelsen har haft följande sammansättning Förvaltningsberättelse Anders Johansson John Åke Fjäll Inger Nilsson Christopher Jakobsson Tomas Fjäll Per-Åke Fredricksson ordförande vice ordförande sekreterare vice sekreterare ledamot utsedd av HSB Värmland Suppleant har varit Inger Marie Halvorsson Lena Gullquist I tur att avgå är styrelseledamötena Anders Johansson, John Åke fjäll, Inger Nilsson och Christopher Jakobsson samt suppleanterna Inger Marie Halvorsson och Lena Gullquist. Firmatecknare Föreningens firma har tecknats av Anders Johansson, John Åke Fjäll, Inger Nilsson och Tomas Fjäll, två i förening. Revisorer Revisorer har varit Magnus Palmqvist och Nina Lönnroth som suppleant valda av föreningen samt en revisor utsedd av HSB Riksförbund. Valberedning Föreningens valberedning har bestått av Hans-Erik Sjöberg och Monica Bodin. Representanter för HSBs fullmäktige Föreningens representant i HSB fullmäktige har varit Anders Johansson. 1
HSB bostadsrättsförening Fabriken i Arvika Möten Ordinarie föreningsstämma ägde rum den 30 maj 2013. Under verksamhetsåret har 6 (8) protokollförda styrelsemöten hållits. Stadgar Föreningen har antagit HSB Riksförbunds korta normalstadgar för bostadsrättsförening 2003, typ avvikelse kapitalavgäld med tillhörande komplement. Vicevärd och anställda Vicevärd har varit genom HSB Värmland, Lloyd Alfredsson. Förvaltning Styrelsen biträds i den ekonomiska/administrativa förvaltningen av HSB Värmland vilka också utför fastighetsskötseln. Medlemsantal Vid räkenskapsårets slut var antalet röstberättigade medlemmar 103 varav 1 utgörs av HSBföreningen. Fastigheterna Fastighetsbeteckning är Fabriken 7, Knapen 8 och Veterinären 9. Föreningens fastigheter är fullvärdesförsäkrade hos Gjensidige från 2014-01-01. I föreningens fastighetsförsäkring ingår bostadsrättstillägg. Inflyttningsår 1985-86. Föreningens olika adresser är Hamngatan 13-16, Fabriksgatan 18-24, Hantverksgatan 15-16 och Östra Esplanaden 13-15. Byggnaderna består av 15 hus, 3 friliggande sopförråd och ett friliggande garage. Föreningens lägenheter fördelas på Antal Antal r o k Kvm 2 1 44,5 4 2 56 36 2 71-78 53 3 84,5-89,5 10 4 100-112,5 2 Lokaler 55 Föreningens totala lägenhetsytor är 8 572 kvm. Föreningen har även 58 bilplatser i två storgarage, dessutom finns två tvättstugor med modern utrustning och ett hobbyrum för snickeri. Uppvärmning sker med fjärrvärme samt två värmepumpar för återvinning av värme från bostäderna. 2
HSB bostadsrättsförening Fabriken i Arvika Väsentliga händelser under året Fastighetsbesiktning Årlig stadgeenlig fastighetsbesiktning har utförts den 26 september 2013. Underhåll Fastsättning av plattor i garagetak. Byte fasadstegar samt expansionskärl. Lagning av socklar, stensättningar samt anläggning av gräsmatta. Underhållsplan Föreningen har upprättat en underhållsplan daterad 2008-02-25, senast uppdaterad 2012-10-09. Studie- och fritidsverksamhet Föreningen har inte haft någon som varit studieorganisatör. Verksamheten i övrigt Under verksamhetsåret har 7 (11) lägenhetsöverlåtelser skett. Avgifter och hyror Avgifterna förblev oförändrade under verksamhetsåret 2013. Hyreslägenheterna förändras enligt bostadsmarknadens hyresförändring på orten. Förväntad framtida utveckling Från och med räkenskapsår som påbörjas 2014 träder ny normgivning i kraft, vilket innebär att föreningar framtida år kommer att upprätta årsredovisning enligt ett så kallat K-regelverk. Förändringar kommer sannolikt att ske vad gäller synen på avskrivningar, investeringar och underhåll. Detta kan medföra att framtida resultat och jämförelsetal avviker från denna årsredovisning och budget för 2014. Underhåll Byte av fönstrens ytterbågar. Avgifter och hyror Styrelsen har fastställt budgeten för 2014 beslutat att avgifterna förblir oförändrade. Nu utgående årsavgift är i genomsnitt 644 kr/m². Hyreslägenheterna har höjts 2 % från 2014-01-01. Ekonomisk ställning och resultat Resultatet av föreningens verksamhet under året och den ekonomiska ställningen vid årets utgång framgår av efterföljande resultat- och balansräkning. 2013 2012 2011 2010 2009 Nettoomsättning tkr 5 847 8 115 5 821 5 956 5 989 Rörelseresultat tkr 2 102 1 903 2 451 1 783 2 276 Resultat efter finansiella poster tkr 1 154 848 1 361 725 1 121 Balansomslutning tkr 45 040 44 948 45 151 45 285 46 810 Avgifts- och hyresbortfall % 1,2 1,7 0,8 0,6 0,7 3
HSB bostadsrättsförening Fabriken i Arvika Förslag till disposition av årets resultat och balanserat resultat Förslaget till överföring underhållsfond enligt nedan följer antagen underhållsplan där avsättning exkl stambyte är 733 864 kr samt ytterligare 366 136 kr för stambytet. Balanserat resultat 6 306 434,41 Årets vinst 1 154 336,12 7 460 770,53 Styrelsen föreslår följande disposition: Ianspråkstagande av fond för yttre underhåll -226 762,00 Avsättning till fond för yttre underhåll enligt underhållsplan 1 100 000,00 Balanserat resultat 6 587 532,53 7 460 770,53 Ytterligare upplysningar vad beträffar föreningens resultat- och ställning finns i efterföljande resultatoch balansräkning med tillhörande tilläggsupplysningar. 4
HSB brf Fabriken i Arvika 2013-01-01 2012-01-01 RESULTATRÄKNING 2013-12-31 2012-12-31 Not. Nettoomsättning 1 5 847 439,00 8 115 151,00 Fastighetskostnader Drift 2-2 987 773,25-5 079 478,13 Underhåll 3-226 762,00-607 587,00 Fastighetsskatt/fastighetsavgift -127 050,00-146 055,00 Avskrivningar -403 739,00-378 891,00-3 745 324,25-6 212 011,13 Bruttoresultat 2 102 114,75 1 903 139,87 Rörelseresultat 2 102 114,75 1 903 139,87 Finansiella poster Ränteintäkter och liknande resultatposter 4 19 726,37 29 608,16 Räntekostnader och liknande resultatposter 5-967 505,00-1 085 187,00-947 778,63-1 055 578,84 Resultat efter finansiella poster 1 154 336,12 847 561,03 Årets resultat 1 154 336,12 847 561,03 5
HSB brf Fabriken i Arvika BALANSRÄKNING 2013-12-31 2012-12-31 Anläggningstillgångar Not. Materiella anläggningstillgångar 6 Byggnader o mark 43 039 550,17 43 335 170,17 43 039 550,17 43 335 170,17 Finansiella anläggningstillgångar Andelar i HSB 500,00 500,00 Summa anläggningstillgångar 43 040 050,17 43 335 670,17 Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Avgifts-, hyres- och andra kundfordringar 7 1 112,00 8 932,00 Övriga fordringar 8 26 348,00 22 593,00 Förutbetalda kostnader/upplupna intäkter 9 31 891,00 88 771,00 59 351,00 120 296,00 Kassa och bank 11 1 940 635,11 1 491 533,99 Summa omsättningstillgångar 1 999 986,11 1 611 829,99 SUMMA TILLGÅNGAR 45 040 036,28 44 947 500,16 6
HSB brf Fabriken i Arvika BALANSRÄKNING 2013-12-31 2012-12-31 Eget kapital och skulder Not. Bundet eget kapital Insatser 3 174 701,00 3 174 701,00 Fond för yttre underhåll 6 511 740,75 6 049 327,75 9 686 441,75 9 224 028,75 Fritt eget kapital Balanserat resultat 6 306 434,41 5 921 286,38 Årets resultat 1 154 336,12 847 561,03 7 460 770,53 6 768 847,41 Summa eget kapital 12 17 147 212,28 15 992 876,16 Skulder Skulder till kreditinstitut 13 27 099 920,00 28 100 000,00 Leverantörsskulder 103 448,00 229 726,00 Skatteskulder 0,00 24 689,00 Fond för inre underhåll 132 170,00 145 968,00 Övriga skulder 14 25 780,00 25 344,00 Upplupna kostnader/förutbetalda intäkter 15 531 506,00 428 897,00 27 892 824,00 28 954 624,00 SUMMA SKULDER OCH EGET KAPITAL 45 040 036,28 44 947 500,16 Poster inom linjen Ställda panter Fastighetsinteckningar, uttagna pantbrev 51 741 000,00 51 741 000,00 varav i eget förvar 0,00 0,00 Lämnade som säkerhet för skuld till kreditinstitut 51 741 000,00 51 741 000,00 Ansvarsförbindelser Inga Inga 7
HSB brf Fabriken i Arvika NOTER Allmänna redovisningsprinciper Föreningen har valt att inte utnyttja möjligheten att tillämpa förenklingsreglerna i BFNAR 2009:1, Årsredovisning i mindre ekonomiska föreningar (K2) samt ej heller det allmänna rådet, BFNAR 2012:1 (K3) för innevarande räkenskapsår. Årsredovisningen är upprättad enligt Årsredovisningslagen och BFNs allmänna råd. Redovisnings- och värderingsprinciper Fastighetsskatt/fastighetsavgift Ägaren till fastigheten vid ingången av kalenderåret ska betala skatt/avgift för hela året. Fastigheter Fastigheten avskrivs enligt en 75-årig progressiv plan som grundar sig på anläggningens anskaffningsvärde och motsvarar 0,9 % på anskaffningsvärdet, planen sträcker sig fram till år 2061. Övriga om och tillbyggnaders avskrivningsplaner lämnas upplysning om i not. Fordringar Fordringar har upptagits till de belopp varmed de beräknas inflyta. Fond för yttre underhåll Reservering för framtida underhåll av föreningens fastigheter sker genom resultatdisposition på basis av föreningens underhållsplan. Inkomstskatt Föreningen beskattas f o m 2007-01-01 för ränteintäkter och andra intäkter som inte är hänförbara till fastighetsförvaltningen. Den 29 december 2010 kom en dom i Högsta förvaltningsdomstolen som innebär att en bostadsrättsförening inte ska beskattas till den del av ränteinkomsterna som är hänförliga till föreningens fastighet. Efter avräkning av eventuellt taxerat underskott sker beskattning med 22%. Föreningens taxerade underskott uppgick vid 2013 års taxering till 27 198 tkr, en minskning med 49 tkr jämfört med föregående år. Övrigt Övriga tillgångar och skulder har värderats till anskaffningsvärde om ej annat anges i not nedan. Arvoden, löner, andra ersättningar och sociala kostnader Arvoden till styrelse, revisor och vicevärd 2013 2012 Styrelsearvode 26 873,00 28 920,00 Revisorsarvode 1 465,00 36,00 Sociala kostnader 6 605,00 6 920,00 Summa 34 943,00 35 876,00 Föreningen har inga anställda Not 1 Nettoomsättning 2013 2012 Årsavgifter bostäder 5 519 568,00 5 519 568,00 Hyror 295 362,60 288 026,60 Övriga avgifter 94 200,00 94 200,00 Försäkringsersättning skador 0,00 2 252 928,00 Övriga intäkter 10 904,00 59 432,00 Brutto 5 920 034,60 8 214 154,60 Avgiftsbortfall bostäder 0,00-10 269,00 Hyresbortfall övrigt -72 595,60-88 734,60 Summa 5 847 439,00 8 115 151,00 8
HSB brf Fabriken i Arvika Not 2 Driftskostnader 2013 2012 Köpta tjänster 732 483,00 689 228,00 Reparationer 275 506,25 2 443 388,63 Uppvärmning 850 473,00 913 746,00 El 316 097,00 327 854,00 Vatten 310 344,00 302 531,00 Sophämtning 140 819,00 112 469,00 Övriga avgifter 148 937,00 107 578,50 Förvaltningskostnader * 67 552,00 52 983,00 Revisionsarvode BoRevision 11 601,00 7 700,00 Föreningsavgifter 47 625,00 44 000,00 Övrigt 86 336,00 78 000,00 2 987 773,25 5 079 478,13 * avser föreningens egna kostnader som telefon, arvoden mm Not 3 Underhåll Periodiskt underhåll 226 762,00 607 587,00 Not 4 Not 5 Ränteintäkter och liknande resultatposter Ränteintäkter 19 628,37 29 538,16 Ränteintäkter skattekonto 98,00 70,00 19 726,37 29 608,16 Räntekostnader och liknande resultatposter Föreningsavgäld 0,00 37 256,00 Räntekostnader långfristiga skulder 967 505,00 1 047 931,00 967 505,00 1 085 187,00 Not 6 Materiella anläggningstillgångar Föreningen äger fastigheten Fabriken 7, Knapen 8 och Veterinären 9. Byggnader och mark Ingående anskaffningsvärden 59 073 368,00 58 759 538,00 Årets investeringar 108 119,00 313 830,00 59 181 487,00 59 073 368,00 Ingående avskrivningar 6 139 183,83 5 760 292,83 Årets avskrivningar 403 739,00 378 891,00 6 542 922,83 6 139 183,83 Ingående nedskrivningar 9 599 014,00 9 599 014,00 Utgående nedskrivning 9 599 014,00 9 599 014,00 Utgående planenligt restvärde 43 039 550,17 43 335 170,17 varav byggnader 35 657 731,17 35 953 351,17 varav mark 7 381 819,00 7 381 819,00 9
HSB brf Fabriken i Arvika Specifikation byggnader Anskaffn Årets Ack Bokfört värde Bokfört värde Benämning/anskaffn. år värde avskr avskr 2013-12-31 2012-12-31 Byggnader 51 377 719 382 466 6 511 189 44 866 530 45 248 996 Nedskrivning -9 599 014-9 599 014 Bokningssystem, 2013 108 119 10 812 10 812 97 307 0 Fjärrvärme, 2012 313 830 10 461 20 922 292 908 303 369 51 799 668 403 739 6 542 923 35 657 731 35 953 351 Mark 7 381 819 7 381 819 7 381 819 59 181 487 403 739 6 542 923 43 039 550 43 335 170 Avskrivning på byggnad har skett enligt 75 årig avskrivningsplan. Avskrivning bokningssystem sker enligt planmässig avskrivning på 10 år. Avskrivning fjärrvärme sker enligt planmässig avskrivning på 30 år. Fastigheternas taxeringsvärde uppgår till kr 46 400 000 (44 000 000). Värdeår 1985. Hustyp Byggnader Mark Totalt Bostäder/hyreshus 38 000 000 8 400 000 46 400 000 38 000 000 8 400 000 46 400 000 Not 7 Not 8 Not 9 Avgifts- och hyresfordringar Kundfordringar 1 112,00 440,00 Avgiftsfordringar 0,00 8 492,00 1 112,00 8 932,00 Övriga fordringar Skattefordringar 3 608,00 0,00 Skattekonto 22 740,00 22 593,00 26 348,00 22 593,00 Förutbetalda kostnader/upplupna intäkter Försäkringspremie 0,00 57 576,00 Kabel-tv 27 218,00 26 633,00 HSB 681,00 681,00 Telia 459,00 567,00 Securitas 3 533,00 3 314,00 31 891,00 88 771,00 Not 11 Kassa och bank Handkassa 519,00 502,00 Handelsbanken 1 241,00 1 241,00 Swedbank Penningmarknadskonto 1 938 875,11 1 489 790,99 1 940 635,11 1 491 533,99 Not 12 Förändring av eget kapital Insatser Underh.fond Balanserat res Årets resultat Ingående kapital enl fastställd BR 3 174 701,00 6 049 327,75 5 921 286,38 847 561,03 Resultatdisp. enl. stämmobeslut 462 413,00 385 148,03-847 561,03 Under året erlagda insatser 0,00 Årets resultat 1 154 336,12 Belopp vid årets utgång 3 174 701,00 6 511 740,75 6 306 434,41 1 154 336,12 10
ORDLISTA FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEN: Den del av årsredovisningen som i text förklarar verksamheten kallas förvaltningsberättelse. Övriga delar av årsredovisningen är resultatoch balansräkning samt tilläggsupplysningar med notförteckning, som i siffror visar verksamheten. Av notförteckningen framgår detaljinformation om vissa poster i resultatoch balansräkningen. Förvaltningsberättelsen talar om verksamhetens art och inriktning t.ex beskriver fastigheten, utfört underhåll under året, avgifter, ägarförhållanden, d.v.s antalet medlemmar med eventuella förändringar under året samt vilka som haft uppdrag i föreningen. Även väsentliga händelser i övrigt under räkenskapsåret och efter dess utgång fram till dess förvaltningsberättelsen upprättas ska tas med, liksom viktiga ekonomiska förhållanden som ej framgår av resultat- och balansräkningen. Även förväntad framtida utveckling belyses kort i förvaltnings-berättelsen. Förvaltningsberättelsen ska även innehålla styrelsens förslag till föreningsstämman om hur vinst eller förlust ska behandlas. RESULTATRÄKNINGEN: Visar vilka intäkter och kostnader föreningen har haft under året. Intäkter minus kostnader är lika med årets överskott eller underskott. För en bostadsrättsförening gäller det inte att få så stort överskott som möjligt, utan istället att anpassa intäkterna till kostnaderna. Med andra ord ska årsavgifterna beräknas så att de täcker de kostnader som förväntas uppkomma och dessutom skapa utrymme för framtida underhåll. Föreningsstämman beslutar efter förslag från styrelsen hur resultatet (överskott eller eventuellt underskott) ska hanteras AVSKRIVNINGAR: Här redovisas årets kostnad för nyttjandet av föreningens anläggningstillgångar d.v.s byggnader och inventarier. Anskaffningsvärdet för en anläggningstillgång fördelas på tillgångens bedömda nyttjandeperiod och belastar årsresultatet med en kostnad som benämns avskrivning. I not till byggnader och inventarier framgår den ackumulerade avskrivningen, d.v.s den totala avskrivningen föreningen gjort under årens lopp på de byggnader och inventarier som föreningen äger. JÄMFÖRELSESTÖRANDE POSTER: Antingen intäkter eller kostnader som inte är en del av den normala årliga verksamheten, t. ex nedskrivning av fastighetens värde, ränteeftergifter och låneeftergifter. BALANSRÄKNINGEN: Visar föreningens tillgångar (tillgångssidan) och hur dessa finansieras (skuldsidan). På tillgångssidan redovisas dels anläggningstillgångar såsom byggnader, mark och inventarier samt långfristiga placeringar, dels omsättningstillgångar såsom avgiftsfordringar, kortfristiga placeringar samt kassa och bank. På skuldsidan redovisas föreningens egna kapital, fastighetslån och övriga skulder. Det egna kapitalet indelas i bundet eget kapital, insatser och upplåtelseavgifter, och fritt eget kapital som innefattar årets resultat och resultat från tidigare år (dispositionsfond och balanserat resultat). Nya redovisningsregler medför att även Fond för yttre underhåll numera måste redovisas som bundet eget kapital. ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR: Tillgångar som är avsedda för långvarigt bruk inom föreningen. Den viktigaste anläggningstillgången är föreningens fastighet med mark och byggnader.
OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR: Andra tillgångar än anläggningstillgångar. Omsättningstillgångar kan i allmänhet omvandlas till kontanter inom ett år. Hit hör bland annat kortfristiga placeringar och vissa värdepapper. KASSA OCH BANK: Kontanter och banktillgodohavanden som snabbt kan omvandlas till pengar. SKULDER: Långfristiga skulder är skulder till kreditinstitut som bostadsrättsföreningen ska betala först efter ett eller flera år, ofta enligt särskild amorteringsplan, t.ex fastighetslån. Kortfristiga skulder är skulder som föreningen måste betala senast inom ett år, t.ex leverantörsskulder. Numera redovisas även Fond för inre underhåll här. ANSVARSFÖRBINDELSER: Åtaganden för föreningen som inte redovisas som skuld eller avsättning. Kan vara borgensförbindelser eller avtalsenligt åtagande, som föreningsavgäld. LIKVIDITET: Bostadsrättsföreningens förmåga att betala sina kortfristiga skulder (t.ex vatten, el, löner, bränsle). Likviditeten erhålls genom att jämföra bostadsrättsföreningens likvida tillgångar med dess kortfristiga skulder. Är de likvida tillgångarna större än de kortfristiga skulderna, är likviditeten tillfredsställande. Täcks även fonderna in är likviditeten god. FONDER FÖR YTTRE OCH INRE UNDERHÅLL: Enligt stadgarna för de flesta bostadsrättsföreningar ska styrelsen upprätta underhållsplan för föreningens hus. I enlighet med denna plan ska årliga avsättningar göras till en fond för yttre underhåll, vilket säkerställer att medel finns för att trygga underhållet av föreningens hus. Genom nya redovisningsregler sker numera inte avsättning till yttre underhållsfond över resultaträkningen utan genom vinstdisposition, se styrelsens förslag i förvaltningsberättelsen. Stadgarna reglerar även om bostadsrättsföreningen ska avsätta medel till fond för inre underhåll. Fondbehållning, inre fond, utvisar den sammanlagda behållningen för samtliga bostadsrätters tillgodohavanden. STÄLLDA PANTER: Avser i föreningens fall de säkerheter, pantbrev/fastighetsinteckningar som lämnats som säkerhet till kreditgivare för t.ex erhållna lån.
EGNA ANTECKNINGAR
HSB brf Fabriken i Arvika Skulder till kreditinstitut 3 133 kr/m 2 Likvida medel 224 kr/m 2 Procentuell fördelning Kostnader 2013-12-31 2012-12-31 2013-12-31 2012-12-31 Underhåll 226 762 607 587 3,88 7,49 Va,el o värme 1 476 914 1 544 131 25,26 19,03 Köpta tjänster 732 483 689 228 12,53 8,49 Reparationer 275 506 2 443 389 4,71 30,11 Övr driftkostn 502 870 402 731 8,60 4,96 Fastighetsskatt/avgift 127 050 146 055 2,17 1,80 Avskrivning 403 739 378 891 6,90 4,67 Kapitalkostn 947 779 1 055 579 16,21 13,01 Årets resultat 1 154 336 847 561 19,74 10,44 TOTALT 5 847 439 8 115 151 100,00 100,00 Av en 100:a lapp i avgift fördelar sig varje krona enligt följande: 2,17 8,60 6,90 12,53 16,21 25,26 19,74 3,88 4,71 Underhåll Va,el o värme Köpta tjänster Reparationer Övr driftkostn Fastighetsskatt/avgift Avskrivning Kapitalkostn Årets resultat