Hur skulle hyresmarknaden för bostäder i Stockholm påverkas av friare hyressättning?

Hur skulle hyresmarknaden för bostäder i Stockholm påverkas av friare hyressättning? Av Maria Kulander, Hans Lind och Stellan Lundström Bygg- och fastighetsekonomi Institutionen för Fastigheter och Byggande KTH Stockholm 2008 Uppsats nr 45

INNEHÅLLSFÖRTECKNING FÖRORD 1 INLEDNING OCH HYPOTESER... 4 1.1 Bakgrund... 4 1.2 Metod... 4 1.3 Hypoteser... 5 1.4 Rapportens disposition... 5 2 HUVUDSAKLIGA RESULTAT... 6 2.1 Uppläggning... 6 2.2 Avregleringen i Finland... 6 2.3 Boendetäthet och befolkningssammansättning... 9 2.4 Nuläge och förväntade effekter - bostadsrättsföreningar... 13 2.5 Nuläge och förväntade effekter - privata hyresfastighetsägare... 17 3 OBSERVATIONER OCH SLUTSATSER... 21 REFERENSER... 24 2

FÖRORD Rapporten har skrivits på uppdrag av Fastighetsägarna, Stockholm (Vd Christer Jansson). Frågan från Fastighetsägarna till KTHs enhet för Bygg- och fastighetsekonomi kan förenklat formuleras som: Vad händer på Stockholms hyresmarknad om hyrorna marknadsanpassas. Frågan är naturligtvis inte enkel och den måste preciseras i flera dimensioner för att vara möjlig att svara på. Tillvägagångssättet har varit att dels utföra statistiska analyser, enkäter och en analys av vad som hände i Finland (Helsingfors) efter hyresavregleringen i mitten av 1990-talet. Uppdraget har på KTH utförts av en arbetsgrupp med adjunkt Maria Kulander och professorerna Hans Lind och Stellan Lundström. Arbetsgruppen har haft regelbundna möte med uppdragsgivaren för att precisera problemställningen. För slutsatserna i rapporten svarar arbetsgruppen. Stockholm i maj 2008 Maria Kulander Hans Lind Stellan Lundström 3

1 INLEDNING OCH HYPOTESER 1.1 Bakgrund Situationen på bostadshyresmarknaden i centrala delar av storstäderna, och särskilt i Stockholm, har varit i fokus i den bostadspolitiska debatten under många år. Långa köer, svarta marknader och en hög takt på ombildning till bostadsrätter - en ombildning som drivs av möjligheten att göra vinster genom att gå från en reglerad till en fri marknad - är exempel på problem. De flesta länder har under senare decennier gått i riktning mot mer marknadsanpassade hyror. Samma tendens, fast i långsam takt, kan iakttas i de flesta svenska städer. Det främsta undantaget är utvecklingen i Stockholm där bostadens läge spelat en relativt liten roll för den hyra som satts i överenskommelserna mellan hyresgästföreningen och de allmännyttiga bostadsföretagen. I den politiska debatten framförs en rad olika argument för och emot en utveckling mot mer marknadsanpassade hyror. I denna rapport lägger vi dock politiska och normativa aspekter åt sidan, och försöker enbart kasta lite ljus över vad som kan tänkas hända med utnyttjandet av lägenhetsbeståndet vid en anpassning till en mer marknadsanpassad hyressättning. Marknadsanpassade hyror kan ge konsekvenser i flera dimensioner och det är enbart en del av dessa som tas upp i denna rapport. Vi behandlar främst förändringar i utbudet av lägenheter och effekter på utnyttjandet av bostäder: Hur kommer befolkningstäthet och hushållssammansättning att påverkas? Kommer till exempel övernattningslägenheter och andra former av lågt utnyttjande av beståndet att minska? Vi behandlar inte effekter på segregation, vare sig inkomstmässig eller etnisk. Detta har tagits upp i flera studier under senare år, t ex Lind & Hellström (2006) och Fastighetsägarna (2004). Dessutom diskuteras inte effekter på bostadsbyggandet. Hyresregleringens konsekvenser på bostadsbyggandet har diskuterats i t ex Lind (2003). Denna fråga är inte i centrum för denna studie men berörs delvis utifrån erfarenheterna i Finland. 1.2 Metod Till grund för resonemangen i denna rapport ligger tre empiriska studier. 1. En enkät till bostads- och fastighetsforskare i Finland med frågor om effekter av den finska hyresavregleringen. Enkäten utgör komplement till den studie av effekterna av friare hyressättning i Finland som presenteras av Fastighetsägarna (2007). 2. Befolkningsstatistik för hyresrättsbeståndet (kommunalt och privat) jämförs med motsvarande statistik för bostadsrättsbeståndet i Stockholms innerstad. 3. En enkät har skickats ut till bostadsrättsföreningar och privata fastighetsägare i Stockholms innerstad med frågor om utnyttjande av beståndet och bedömda effekter av mer marknadsmässiga hyror. 4

1.3 Hypoteser Studien bygger på tre hypoteser om hur det skulle se ut på en friare hyresmarknad. Hypotes 1: På en friare marknad borde boendetätheten i hyresrätt vara minst lika stor som boendetätheten i bostadsrätt. Om priserna på bostadsrätt och hyresrätt är marknadsmässiga så borde boendetätheten, allt annat lika, vara på ungefär samma nivå. Om inkomstnivåerna är högre i bostadsrättsbeståndet borde boendetätheten där vara lägre. En hyresreglering som ger hyror under marknadsnivån kan förväntas ge relativt låg boendetäthet i hyreshusbeståndet. Hypotes 2: På en friare marknad borde yngre hushåll vara klart överrepresenterade i hyresrättsbeståndet, medan särskilt hushåll i åldersgruppen 40-60 borde vara underrepresenterade. Utifrån en livscykelhypotes förväntar vi oss att yngre hushåll flyttar in i en hyresrätt när deras livssituation är mer föränderlig och när deras inkomster är lägre. Undan för undan flyttar man in i ägda bostäder, bl a därför att en sådan bostad på lång sikt kan förväntas vara billigare. Det bör betonas att detta handlar om statistiska tendenser och att det naturligtvis finns en stor spridning sammanhängande med att individerna har olika värderingar och syn på t ex vilket direkt ansvar och vilka finansiella risker man vill ta. Hypotes 3: På en friare marknad borde uthyrningen av bostadsrätter öka och därmed skapa en ny relativt stor hyresmarknad. Denna hypotes kan inte direkt testas i Sverige, men vi tar reda på vilka bedömningar som görs av de berörda föreningarna. Erfarenheterna från Finland kan dock ge vissa indikationer om vad som kan hända. Uthyrningen är också beroende av skattesystemet och skatteuttaget. 1.4 Rapportens disposition I kapitel 2 presenteras de huvudsakliga resultaten från studien. Detaljerna i de empiriska analyserna finns i särskilda underlags-sm som kan beställas från författarna. I ett tredje kapitel sammanfattas de väsentligaste observationerna och de ställda hypoteserna utvärderas. 5

2 HUVUDSAKLIGA RESULTAT 2.1 Uppläggning I det följande presenteras först resultaten från analyserna av den finska avregleringen. De finska erfarenheterna följs sedan med de svenska empiriska undersökningarna. Merparten av detta statistiska material ligger som sagt i PM som varit underlag för denna rapport. 2.2 Avregleringen i Finland 1 Introduktion Finlands nära historiska samhörighet med Sverige gör att den övergripande legala strukturen är likartad. Det finns också ett nära samband på makroekonomisk nivå det som händer i det ena landet brukar med viss eftersläpning hända också i det andra landet. Därför är Finland alltid intressant att jämföra med när det gäller effekter givet förändrade legala förutsättningar. Finland införde, liksom Sverige, en hyresreglering under andra världskriget. Den avskaffades 1961, men återinfördes i modifierad form 1968 och förändrades återigen 1974. Modellen var då att hyrorna skulle knytas till kostnadsutvecklingen och ytterst bestämdes de årliga hyreshöjningarna på regeringsnivå. År 1992 avreglerades först hyrorna i nya kontrakt och 1995 fullföljdes avregleringen även i löpande kontrakt. De motiv för avregleringen som framförs i Finland har direkta paralleller med den aktuella svenska situationen. Fram till avregleringen minskade beståndet av hyresfastigheter snabbt genom konvertering till ägarlägenheter. Mellan 1980 och 1991 konverterades 70 000 hyresrätter till äganderätter. Nyproduktionen av frifinansierade privata hyresrätter var också begränsad samtidigt som inlåsningseffekter låg rörlighet bland hyresgäster - uppträdde på orter med stark bostadsefterfrågan. Avregleringen påbörjades 1992 när Finland var i sin djupaste ekonomiska kris sedan andra världskriget. Underskotten var stora i de offentliga finanserna och arbetslösheten var rekordhög. En skattereform 1993 och medlemskap i EU 1995 (EMU 1999) påskyndade en omstrukturering av Finlands ekonomi. Sett i ett längre tidsperspektiv beslutades avregleringen av hyresmarknaden när det ekonomisk a läget var som sämst och framtidsutsikterna ytterst oklara. Den finska modellen för hyressättning Att man avreglerar en hyresmarknad är ett talesätt som kan ha olika betydelse i olika sammanhang. Gemensamt är dock att det juridiska regelverket runt hyreskontraktets utformning förändras. Förändringarna gäller då allt från bestämmande av hyresnivån till 1 Förutom en webb-baserad enkät till 20 finska forskare och yrkesverksamma inom bostadssektorn bygger detta kapitel på den finska litteratur som redovisas i referenslistan. 6

regler för uppsägning och besittningsskydd till vilka funktioner och vilken service som avtalas. I praktiken skulle en fullständig avreglering betyda att det inte finns någon särskild hyreslag och att hyreskontrakten formuleras inom civilrättens generella regler för avtal. I Finland har man fortfarande en hyreslagstiftning. Den bygger dock i grunden på avtalsfrihet. Avtalsfrihet gäller både hyrans storlek och övriga villkor i hyreskontraktet. Intressant i detta sammanhang är att fortfarande kan skäligheten i hyresvillkoren prövas. Om hyran i en viss lägenhet avviker från hyresnivån på marknaden kan skäligheten i avvikelsen prövas i domstol. Jämförelsenormen är då marknadshyran som ska styrkas med information om liknande hyresobjekt, d.v.s. genom en typ av ortsprisjämförelse. Samtidigt infördes en lagändring som förändrade kriterierna för uppsägning av kontrakt och vräkning av hyresgäst. Generellt blev det enklare för fastighetsägaren att säga upp en hyresgäst. Antalet tvister om hyrans storlek blev betydligt färre än förväntat efter lagändringen. Det har lett till att de särskilda bostadsdomstolarna samt de särskilda sakkunniga i hovrätten avskaffats. Som orsak till de få tvisterna anges bland annat parternas avtalsfrihet och den goda statistik från hyresmarknaden som utgör stöd för bedömning av marknadshyran. Effekter på hyresnivåerna av den finska avregleringen Det är naturligtvis svårt att isolera priseffekterna av en hyresavreglering. Särskilt som den i Finland genomförs mitt i en djup lågkonjunktur som sedan i slutet av 1990-talet förbyts i en kraftig högkonjunktur. Två påtagliga effekter, som stöds av statistik, kan sammanfattas på följande sätt: Nytecknade hyror var efter avregleringen upp till 35 % högre än genomsnittet i beståndet. Före avregleringen var motsvarande siffra maximalt 20 %. Generellt ökade hyrorna i privata hyresfastigheter med 57 % mellan 1990 och år 2004. I vilken utsträckning detta beror på hyresavregleringen är svårt att uttala sig om. Under samma tid ökade dock hyrorna, enligt Lyytikäinen (2006), i centrala Helsingfors med 71 %. Skillnaden mellan 71 och 57 % kan sannolikt tillskrivas marknadsanpassningen av hyressättningssystemet. Andra effekter av den finska avregleringen Andra effekter av den finska avregleringen har vi studerat genom en enklare enkät till ett 20- tal forskare och yrkesverksamma inom den finska bostadssektorn. I en sådan enkät kan man inte fånga kvantitativa mått på effekter, men väl tendenser och viss specifik information som kan innehas av sådana som följer bostadsmarknaden. I korthet kan de åtta fullständiga svaren på ett antal gjorda påståenden sammanfattas på följande sätt: Sex av åtta svarande håller med om att byggandet av privatägda hyreslägenheter ökat efter avregleringen. En svarande håller inte med och en redovisar ingen åsikt i frågan. Av kommentarerna till påståendet säger de flesta att ökningen av byggandet av hyreslägenheter är marginell. Bland annat medverkar skattesystemet till att det i stället byggs ägarlägenheter för eget bruk. Det finns också ont om planlagd mark att bygga på i Helsingfors. 7

Sju av åtta håller med om att uthyrningen av privatägda hyreslägenheter och villor ökat efter avregleringen och ändringar i skattesystemet. I kommentarerna påminner man också om att det i Finland är möjligt att konvertera enskilda hyresrätter till ägda lägenheter och vice versa, d.v.s. Finland har ett system med ägarlägenheter. Två av de svarande håller med om att intensiteten i lägenhetsutnyttjandet ökar i attraktiva områden efter avregleringen. Två håller inte med och fyra har ingen åsikt eftersom frågeställningen är svår. Det är inte möjligt att skilja effekterna av avregleringen från andra effekter, t ex ökad disponibel inkomst, sjunkande räntor och ett ökat utbud av bostäder. Fyra av de svarande håller med om att medelåldern hos hyresgästerna i attraktiva områden har sjunkit efter avskaffandet av hyresregleringen. Tre har ingen åsikt i frågan. Av kommentarerna framgår att ungdomarna flyttar hemifrån något tidigare numera och att de i vissa fall kan få bostadsbidrag. Tre av åtta håller med om att den genomsnittliga inkomsten hos hyresgästerna i attraktiva områden ökat efter avregleringen. Två håller inte med och tre har ingen åsikt. I kommentarerna påpekas dels att inkomsterna överlag ökat och att förändringen i hyressektorn på grund av avregleringen inte går att separera från den generella ökningen. Några andra kommentarer är att efter avregleringen har det blivit enklare att få tag på en hyreslägenhet utbudet har ökat. Det är också tydligt att de med högre inkomster i större utsträckning väljer att bo i äganderätt. Det finska systemet med ägarlägenheter skapar också flexibilitet i den meningen att de ägda lägenheterna i stor utsträckning hyrs ut. Sammanfattande slutsatser av den finska avregleringen En första slutsats är att det hände inte så mycket, i alla fall inte på kort sikt. Regeringen har inte haft behov av att korrigera en lagstiftning för hyresmarknaden som måste betecknas som ytterst liberal med avtalsfrihet för parterna. I övrigt kan noteras att avregleringen sannolikt haft till effekt att: Konverteringen av lägenheter från hyresrätt till äganderätt minskat. I det sammanhanget ska man notera att en stor del av de konverterade ägarlägenheterna finns kvar på hyresmarknaden. Byggandet av privata hyresfastigheter ökat. Hyresnivån i Helsingfors ökat kraftigare än genomsnittet. Utbudet av hyreslägenheter ökat. Informationsutbudet på hyresmarknaden ökat. En indirekt observation är att man i Finland har förhållandevis god information om hyresnivåer på bostadshyresmarknaden. En slutsats är då att ett system med marknadsanpassade bostadshyror förutsätter öppenhet om priser ner på lägenhetsnivå! 8

2.3 Boendetäthet och befolkningssammansättning Datamaterialet Från Stockholm stads Utrednings- och Statistikkontor (USK) har vi fått data där Fastighetsregistret samkörts med befolkningsregistret på församlingsnivå för år 2006 i Stockholms innerstad. Detta ger information om befolkning och typer av hushåll i olika upplåtelseformer och ägarkategorier. Vi har även haft tillgång till motsvarande data från SCB för år 2005. Dessa data gör det möjligt att jämföra boende i bostadsrätt med boende i privat hyresrätt och hyresrätt i de kommunala bostadsföretagen. Här fokuserar vi på det samlade resultatet för Stockholms innerstad som helhet, men i underlagsmaterialet finns motsvarande uppgifter på församlingsnivå. För att tolka resultaten behövs en bild av hur lägenhetsbestånden ser ut inom de olika ägarkategoriena. Detta redovisas i tabell 1 nedan. Tabell 1 Lägenhetsantal och lägenhetsstruktur i olika upplåtelseformer i Stockholms innerstad år 2006. Upplåtelseform/Lägenhetstyp Totalt 1r 2r 3rok 4rok 5rok 6-rok Allmännytta, antal 21992 7040 7403 4361 2345 681 161 Andel inom allmännytta 14% 13% 14% 14% 15% 11% 6% Bostadsrätt, antal 87427 25534 28094 18074 9739 4143 1843 Andel inom bostadsrätt 54% 48% 53% 57% 60% 65% 66% Privat hyresrätt, antal 53167 20149 17056 9525 4071 1569 797 Andel inom privat hyresrätt 33% 38% 32% 29% 25% 24% 28% Totalt, antal 162586 52723 52553 31960 16155 6393 2801 Obs: 1r omfattar både 1r, 1r med kokvrå och 1rok. Motsvarande för 2r. I tabellen kan vi främst notera följande: Allmännyttan har 14 % av innerstadens lägenheter. Andelen bostadsrätt är 54 %. De små lägenheterna är överrepresenterade i hyresrätt medan bostadsrätten har en något högre andel av de större lägenheterna. Den privata hyresrätten är i sin tur något överrepresenterad bland 1-orna. Skillnaderna mellan bestånden inom de olika upplåtelseformerna är dock inte så stora. Av det totala innerstadsbeståndet utgör 1 samt 2 rok nära två tredjedelar. Boendetäthet Eftersom det finns vissa skillnader inom de olika bestånden, om än inte så stora, så redovisas i tabellen nedan både boendetäthet definierat som genomsnitt antal personer per lägenhet och genomsnittliga antal personer per rum (kök oräknat). 9

Tabell 2 Boendetäthet. Ägarkategori Antal Boendetäthet rum Per lägenhet Per rum Allmännyttan 48 681 1,580 0,716 Bostadsrätt 206 673 1,594 0,747 Privat hyresrätt 111 747 1,514 0,807 Totalt 367 101 1,56 0,761 Jämför vi först allmännyttan med bostadsrätt så finner vi ett mönster som stöder hypotesen att hyresregleringen lett till ett lägre utnyttjande av beståndet. På en friare marknad borde vi enligt hypotesen ha en högre boendetäthet i hyreslägenheter pga lägre inkomster. I tabellen ovan finns vi det motsatta mönstret när vi jämför allmännyttan och bostadsrätten. Boendetätheten räknat som boende per lägenhet är något lägre (1,4 procentenhet) och antalet personer per rum är 3,1 procentenhet lägre i det allmännyttiga beståndet. Att skillnaden är större i antal personer per rum beror på att lägenheterna är något större i bostadsrättsbeståndet. Även om skillnaden inte är stor så tyder den på en viss effekt av hyresregleringen på boendetätheten. Det bör dessutom noteras att de många små lägenheterna i hyresrätten borde leda till skillnader i motsatt riktning när det gäller antal boende per lägenhet. Resultaten rörande det privatägda beståndet pekar, när det gäller boende per lägenhet, ännu kraftfullare i samma riktning. Det bor 8 procentenheter färre i det privata beståndet jämfört med bostadsrätten. När det gäller boende per rum pekar dock siffrorna åt motsatt håll. En faktor att beakta här är dock lägenhetsstorleken. De många små lägenheterna i det privata beståndet bidrar till ett lägre antal boende per lägenhet och ett större antal boende per rum. Boendestruktur I figur 1 nedan redovisas andelen av olika ålders- och hushållsgrupper som bor i hyresrätt respektive bostadsrätt i Stockholms innerstad år 2005. I undertexten till figuren redovisas även en skillnad mellan män och kvinnor. Några observationer: Det huvudsakliga intrycket från figuren är att mönstret inte stämmer med hypotesen om hur det skulle se ut på en marknad där hyror och bostadsrättspriser speglar utbud och efterfrågan. Särskilt kan noteras att bland personer över 60 år - både kvinnor, män samt gifta och samboende - så är det en relativt sett högre andel som bor i hyresrätt. Detta stämmer med resultaten i Glaesers (2003) som studerade hyresregleringen i New York och fann att andelen äldre var högre i det hyresreglerade beståndet. I åldersgruppen 50-59 år, där inkomsterna i regel är relativt höga, är andelarna i hyresrätt och bostadsrätt relativt likartade, med en svag övervikt för hyresrätt bland de ensamstående Ser vi på de yngre åldersgrupperna och särskilt bland de ensamstående, skulle vi förvänta oss att de är överrepresenterade i hyresbeståndet. Något sådant kan vi inte observera. Andelen ensamstående kvinnor i ålder 20-29 år är faktiskt något högre i bostadsrättsbeståndet än i hyresrättsbeståndet. Bland ensamstående män är andelen dock något högre i 10

hyreshusbeståndet, vilket kan tyckas paradoxalt med tanke på att männens inkomster i regel är högre än kvinnornas. En tidigare studie (Henriksson & Lindström 2005) har visat att män i betydligt högre grad än kvinnor kan tänka sig att köpa en lägenhet svart - och en möjlig förklaring till skillnaderna mellan unga kvinnor och unga män kunde alltså vara skillnader i benägenheten att utnyttja svarta eller gråa transaktioner. Men detta är som sagt bara en spekulation. Den grupp som är överrepresenterad i bostadsrätt är personer i åldern 30-39, särskilt bland män och bland paren, och detta förefaller vara ett logiskt resultat särskilt på en reglerad hyresmarknad. När personerna blir äldre och kanske bildar familj och vill skaffa sig lämpligare bostad är det svårt att göra det på en reglerad hyresmarknad och det logiskt blir då att i högre grad gå över till bostadsrättsmarknaden. Ägarkategori uppdelat på familjetyp och ålder 2005 14,00% Count of Famtyp_text 12,00% 10,00% Procent 8,00% 6,00% AgkatG_text Ar Bostadsrätt - 2005 Hyresrätt - 2005 4,00% 2,00% 0,00% 20-29 år30-39 år40-49 år 50-59 år 60- år 20-29 år30-39 år40-49 år50-59 år60- år 20-29 år30-39 år40-49 år50-59 år 60- år Ensamstående kvinnor Ensamstående män Gift/sambo Bostadsrätt - 2005 10,57 8,52% 4,55% 6,31% 5,14% 7,93% 10,72 5,87% 6,17% 3,82% 1,03% 11,75 7,64% 5,43% 4,55% Hyresrätt - 2005 9,61% 8,19% 6,05% 6,41% 6,94% 9,07% 8,36% 6,41% 6,41% 5,69% 0,71% 8,90% 6,05% 5,16% 6,05% Familjetyp resp ålder Famtyp_text Alder_text Figur 1 Ägarkategorierna i Stockholms innerstad uppdelat på familjetyp och ålder år 2005. Sammanfattningsvis ser vi förvånansvärt små skillnader mellan hushållssammansättningen i hyresrätt och bostadsrätt. Skillnaderna är betydligt mindre än vad vi skulle förvänta oss på en mindre reglerad marknad och man kan se det som att hyresregleringen gör att äldre personer blir överrepresenterade i hyresbeståndet, medan de yngre som resultat av svårigheten att få tag på en hyreslägenhet ger sig in på bostadsrättsmarknaden. 11

Analys av tänkbara utbudseffekter Om antal boende per rum i allmännyttan skulle motsvara antalet boende per rum i bostadsrättsbeståndet, d.v.s. att skillnader i lägenhetsstrukturen helt skulle kompensera för den teoretiskt högre boendetätheten i hyreslägenheter på en fri marknad, så skulle antalet boende i det allmännyttiga beståndet öka med följande: (0,747-0,716)*48 681 1 500 personer Ytterligare 1500 personer skulle givet detta antagande bo i det allmännyttiga beståndet i Stockholms innerstad. Räknar vi med att det bor 1,6 personer i varje lägenhet skulle detta kunna beskrivas som att "utbudet" av hyreslägenheter ökar med knappt 1000 lägenheter. Motsvarande kalkyler kan göras för det privata beståndet där dock siffrorna för boende per lägenhet och boende per rum pekar åt olika håll. Sammanfattningsvis är skillnaderna i boendetäthet rent statistiskt relativt små. Och utbudseffekterna skulle vara begränsade om man bara ser till antalet personer per rum och lägenhet. Mera intressant är då, enligt tidigare, vilka familjetyper och åldersgrupper som bor i olika upplåtelseformer och vilka kvarboendetider (omsättning) som de facto finns i olika delar av bostadsmarknaden. På den första punkten kan vi alltså se en överrepresentation av äldre hushåll i hyreshusbeståndet och i viss mån även av yngre män. 12

2.4 Nuläge och förväntade effekter - bostadsrättsföreningar Inledning - datamaterialet Enkäter har skickats till styrelseledamöter i 460 bostadsrättsföreningar som slumpvis valts av bolagsverket inom olika postnummerområden i Stockholms innerstad. Det material som redovisas nedan bygger på svar från 110 bostadsrättsföreningar (svarsfrekvens 24 %). Frågor till bostadsrättsföreningarna I enkäten till bostadsrättsföreningarna ställdes tre typer av frågor (1) basfakta, (2) uthyrning och (3) påståenden som den svarande skulle ta ställning till (se underlagsmaterial för detaljer). Basfakta Hur många lägenheter finns i bostadsrättsföreningen? Hur stor är omflyttningen i procent per år i er bostadsrättsförening? När är fastigheten byggd? Vilken är den vanligaste storleken på lägenheterna i föreningen? Vilken är den vanligaste åldern för boende i bostadsrättsföreningen? Om uthyrning mm Hur pass vanligt är det att Ni får in önskemål om att få hyra ut en lägenhet? Om det förekommer önskemål om uthyrning, vilken brukar vara den angivna anledningen till detta. Om det förekommer önskemål om uthyrning, under hur lång period sker uthyrningen då i regel? Vad är den maximala tiden som en person kan hyra ut en lägenhet i er bostadsrättsförening, om godtagbara skäl finns? Tror du att lägenheter hyrs ut utan att styrelsen tillfrågas? Förekommer det att en hyresrätt används i byte vid flytt till en bostadsrätt i din förening? Påståenden som de svarande fick ta ställning till Om man fick ta ut en högre hyra när man hyr ut sin bostadsrätt så skulle uthyrningen öka betydligt Om gynnsammare skatteregler infördes så skulle det ske en markant ökad uthyrning av lägenheter 13

De intressantaste observationerna Här redovisas de intressantaste observationerna från enkäten. Presentationen följer frågeordningen enligt ovan. Den som vill fördjupa sig i basfakta hänvisas till underlagsmaterialet. Hur stor är omflyttningen i procent per år i er bostadsrättsförening Av nedanstående cirkeldiagram framgår att den vanligaste årliga omsättningen ligger mellan 5 och 10 procent. Låg omflyttning mindre än 5 % - redovisas av ungefär var tredje förening. Dessa siffror är sedan intressanta att sätta i relation till omflyttningen i det privatägda beståndet, se kommande avsnitt. Omflyttning 10,5-15 % 13% > 15 % 14% 5 % 28% 5 % 5,5-10 % 10,5-15 % > 15 % 5,5-10 % 45% Figur 2 Omflyttning i bostadsrättsbeståndet. 14

Hur pass vanligt är det att Ni får in önskemål om att få hyra ut en lägenhet Av figuren nedan framgår att det är sällsynt med fler än 3 fall per år. Det bör dock noteras att medianen för antalet lägenheterna i föreningen ligger mellan 25 och 30 lägenheter. Bara 10 föreningar har mer än 100 lägenheter. 6% 1% 27% 4% Det förekommer inte Det är ca 10 fall eller mer om året Det är ca 1-3 fall om året Det är ca 4-9 fall om året Endast del av lägenhet förekommer 62% Figur 3 Antalet uthyrningsfall per år i bostadsrättsföreningar i Stockholm. Om det förekommer önskemål om uthyrning, vilken brukar vara den angivna anledningen till detta Ett vanligt skäl för uthyrning är arbete på annan ort. Hänvisningar till studier var det näst vanligaste medan familjeskäl var relativt ovanligt. I ett fåtal fall anges provbo som sambo som ett skäl. Om det förekommer önskemål om uthyrning, under hur lång period sker uthyrningen då i regel Den vanligaste tiden för uthyrning är ett till två år. Det vanligaste är att föreningen godkänner uthyrning för ett år i taget med en eventuell förlängning om orsakerna att hyra ut fortfarande är tillräckligt bra. Bostadsrättsföreningarna godkänner i regel maximalt en uthyrning på två år. Tror du att lägenheter hyrs ut utan att styrelsen tillfrågas 96 % svarar att det inte förekommer eller att det är ovanligt. Förekommer det att en hyresrätt används i byte vid flytt till en bostadsrätt i din förening 75 % säger att man inte vet. 15

Om man fick ta ut en högre hyra när man hyr ut sin bostadsrätt så skulle uthyrningen öka betydligt Om gynnsammare skatteregler infördes så skulle det ske en markant ökad uthyrning av lägenheter På de två frågorna ovan erhölls likartade svar. Hälften tror inte att det har någon betydelse och den andra hälften säger att det stämmer till viss del eller i stor utsträckning. 16

2.5 Nuläge och förväntade effekter - privata hyresfastighetsägare Inledning - datamaterialet Hyresrätterna representeras av 520 av de 579 hyresfastighetsägare som enligt Fastighetskalendern äger fastigheter inom Stockholms innerstad, dvs samma område som bostadsrättsföreningarna som redovisades ovan. Enkäten till fastighetsägarna besvarades av 179 fastighetsägare, vilket är en svarsfrekvens på 35 %. Frågor till hyresfastighetsägarna På samma sätt som till bostadsrättsföreningarna ställdes tre typer av frågor (1) basfakta, (2) andrahandsuthyrning och (3) påståenden som den svarande skulle ta ställning till. Följande frågor ställdes: Basfakta I vilken/vilka stadsdel(ar) äger du fastighet/er? Hur många fastigheter äger du? Hur många lägenheter finns det ungefär i varje fastighet? Hur stor är omflyttningen i procent per år i ditt fastighetsbestånd? När är de flesta fastigheterna byggda? Hur stora är de flesta lägenheterna? Vilken är den vanligaste åldern för boende i din fastighet/ ditt fastighetsbestånd, enligt din bedömning? Andrahandsuthyrning Hur pass vanligt är det att du får in önskemål om att få hyra ut en lägenhet i andra hand? Om det förekommer önskemål om andrahandsuthyrning, vilken brukar vara den angivna anledningen till detta? Om det förekommer önskemål om andrahandsuthyrning, under hur lång period sker uthyrningen då i regel? Vad är den maximala tiden som en person kan hyra ut en lägenhet i andra hand i din fastighet, om godtagbara skäl finns? Tror du att lägenheter hyrs ut utan att du som fastighetsägare tillfrågas? Förekommer det att en hyresrätt i din fastighet/ ditt fastighetsbestånd används i byte vid flytt till annan hyresrätt? Förekommer det att en hyresrätt i ditt fastighetsbestånd används i byte vid flytt till bostadsrätt eller villa? 17

Påståenden Om högre hyra infördes så skulle andrahandsuthyrningen minska i mitt fastighetsbestånd. Om högre hyra infördes så skulle många av mina hyresgäster flytta. I genomsnitt så bor det allt fler per lägenhet nu än det gjorde för några år sedan, i mitt fastighetsbestånd. Om hyrorna var mer marknadsmässiga skulle det i mitt fastighetsbestånd bo fler per lägenhet än det gör idag De intressantaste observationerna Här redovisas de intressantaste observationerna från enkäten till hyresfastighetsägarna. Presentationen följer frågeordningen enligt ovan. Den som vill fördjupa sig i basfakta hänvisas till bilagan. Hur stor är omflyttningen i procent per år i ditt fastighetsbestånd Omsättningen bland hyreslägenheter är avsevärt mindre än för bostadsrätter då 76 % har svarat att de har en omsättning på mindre än 5 %. Ytterligare 21 % har svarat att omsättningen är 5,5 10 %, se figuren nedan. 5,5-10 % 21% > 15 % 1% 10,5-15 % 2% 5 % 76% Figur 4 Omsättningen av lägenheter i det privatägda lägenhetsbeståndet i Stockholms innerstad. 18

Hur pass vanligt är det att du får in önskemål om att få hyra ut en lägenhet i andra hand 63 % av fastighetsägarna anger att det är ca 1-3 fall om året och 12 % att det är 4-9 fall om året, även om 23 % anger att det inte förekommer någon andrahandsuthyrning. Det är motsvarande tendenser som för bostadsrätter men där är det en större andel som anger att det inte förekommer alls (29 %). Om det förekommer önskemål om andrahandsuthyrning, vilken brukar vara den angivna anledningen till detta Det är 42 % som anger att arbetsorsaker är ganska vanligt. Ytterligare 23 % anser att det är mycket vanligt. När det gäller studieorsaker så anser 45 % att det är ganska vanligt som anledning till att hyra ut i andra hand, och ytterligare 23 % anser att det är mycket vanligt som orsak. Det verkar som att i bostadsrättsföreningarna har en övervägande majoritet som hyr ut av arbetsskäl, medan då det gäller hyresfastigheter hyr ut på grund av antingen arbetsskäl eller studieskäl. Familjeskäl har 25 % svarat är mycket vanligt och lika många ganska vanligt. Många har också kompletterat detta med att poängtera anledningen provbo med sambo. Enstaka kommentarer anger att ytterligare orsaker till att hyra ut är fiffel, utlandsvistelser samt att provbo på landet. Om det förekommer önskemål om andrahandsuthyrning, under hur lång period sker uthyrningen då i regel Det är 9 % som anger att det inte alls sker uthyrning, men om det sker är den period som man hyr ut är i första hand 12-24 månader, vilket angavs av 46 %, medan 37 % anger att perioden är 6-11 månader. Vad är den maximala tiden som en person kan hyra ut en lägenhet i andra hand i din fastighet, om godtagbara skäl finns Den maximala tiden som man kan hyra ut i andra hand anger 40 % av fastighetsägarna till 1 år och lika många till 2 år, vilket stämmer bra överens med att en uthyrning godkänns ett år i taget. 17 % anger att man har en maximal uthyrningstid som överstiger två år. Kompletterande kommentarer pekar på att det i huvudsak är studier som godkänns för så lång andrahandsuthyrning. Tror du att lägenheter hyrs ut utan att du som fastighetsägare tillfrågas? 30 % anger att det inte förekommer, medan 10 % anser att det är mycket vanligt och 24 % anser att det är ganska vanligt. Antingen skiljer detta sig åt mellan fastighetsägare eller också skiljer det sig åt om man vill medge att det eventuellt finns ett problem beträffande andrahandsuthyrning. 19

Förekommer det att en hyresrätt i din fastighet/ditt fastighetsbestånd används i byte vid flytt till annan hyresrätt? När det gäller byte av hyresrätter till annan hyresrätt anger 31 % att det är mycket vanligt förekommande samt 28 % att det är ganska vanligt förekommande. Förekommer det att en hyresrätt i ditt fastighetsbestånd används i byte vid flytt till bostadsrätt eller villa? Kommentarer visar att fastighetsägarna inte godkänner detta numera men att de tror att enstaka fall ändå sker (47 %). 7 % av fastighetsägarna anger att det inte sker några byten alls. De fem avslutande påstående gav följande svar: "Om högre hyra infördes så skulle andrahandsuthyrningen minska i mitt fastighetsbestånd" 42 % svarar att det inte stämmer alls, men 33 % svarar att det stämmer i viss mån och 25 % att det stämmer mycket bra. "Om högre hyra infördes så skulle många av mina hyresgäster flytta" 65 % att det inte stämmer alls, men 33 % anser att det kan stämma i viss mån, vilket verkar innebära att om man väl fått tag i en fastighet i innerstaden så vill man ogärna släppa den oavsett hyra, men att det finns en smärtgräns på hyran. En kompletterande kommentar att det skulle krävas en hyreshöjning på 30 % för att få någon effekt. "Om högre hyra infördes så skulle fler i resp ålderskategorier flytta in " 63 % av fastighetsägarna svarar att det inte alls stämmer på kategorin 19 24 år, medan 47 % anser att det stämmer ganska väl för kategorin 25 40 år och 33 % anser att det rent av stämmer mycket väl. I ålderskategorin 41 64 år är motsvarande siffror 43 % resp 29 %. För ålderskategorin pensionärer så är det samma tendenser som för de yngre 75 % anser att det inte stämmer alls. Om hyran höjdes skulle det alltså, enligt svaren, ske en viss omflyttning från studerande och pensionärer till barnfamiljer och medelålders personer. "I genomsnitt så bor det allt fler per lägenhet nu än det gjorde för några år sedan, i mitt fastighetsbestånd" 81 % av fastighetsägarna svarar att det inte stämmer alls, vilket tyder på att fastighetsägarna inte bedömer att det skett någon "förtätning" under senare år. Detta är logiskt givet att hyresrelationerna mellan olika delar av staden inte förändrats. Om hyrorna var mer marknadsmässiga skulle det i mitt fastighetsbestånd bo fler per lägenhet än det gör idag" 47 % svarar att det inte stämmer alls och lika många att det stämmer i viss mån, vilket tyder på att fastighetsägarna ser ett visst samband mellan hyresnivå och boendetäthet. 20

3 OBSERVATIONER OCH SLUTSATSER Grundfrågan är vad som skulle hända på hyresmarknaden i Stockholm om hyressättningen marknadsanpassades. Den frågan är i sig mycket svår att svara på eftersom ett hyressättningssystem alltid befinner sig i ett samhälle där ett antal andra påverkande faktorer fortlöpande förändras. En annan viktig punkt är att begreppen avreglering och marknadsanpassning alltid måste preciseras. Främst gäller det att precisera vilka regler som ändras. Dessutom kan det bli förändringar i en rad olika dimensioner och denna rapport fokuserar särskilt på förändringar i omflyttning, boendetäthet och åldersstruktur. Den finska avregleringen är intressant eftersom Finland i många avseenden har likartade institutionella system som Sverige. Den finska avregleringen var också radikal i den meningen att man i princip inför avtalsfrihet när det gäller hyreskontrakten. Intressant med Finland är att det hände inte så mycket. Då ska man betänka att avregleringen genomfördes med början i en djup lågkonjunktur. Det finska exemplet visar också att en fungerande marknadsprincip förutsätter god information. Det är få hyrestvister som behandlas i domstol. Finland har också en variant av ägarlägenheter som byggs, förvaltas och i stor utsträckning hyrs ut, bland annat givet ett gynnsamt skattesystem. I övrigt kan man tolka statistik och enkäten till de finska bostadsforskarna på följande sätt: Konverteringen av lägenheter från hyresrätt till äganderätt har minskat. I det sammanhanget ska man notera att en stor del av de hyreslägenheter som konverterats till ägarlägenheter finns kvar på hyresmarknaden, men i annan ägarform. Byggandet av privata hyresfastigheter har ökat något. Hyresnivån i Helsingfors har ökat kraftigare än genomsnittet. Utbudet av hyreslägenheter har ökat. Informationsutbudet på hyresmarknaden har ökat. Inledningsvis formulerades ett antal hypoteser. Hypoteserna och utvärderingen av dessa kan sammanfattas på följande sätt: Hypotes 1: På en friare marknad borde boendetätheten i hyresrätt vara minst lika stor som boendetätheten i bostadsrätt. Statistik visar att de boende i hyresrätt i allmännyttan räknat som personer per lägenhet bor lite glesare än de som bor i bostadsrätt. Skillnaderna är dock inte stora, men det normala på en fri marknad är det omvända förhållandet. Intressant att notera är också att omsättningen bland de boende i bostadsrätt uppskattningsvis är dubbelt så hög jämfört med dem som bor i hyresrätt. Hypotes 2: På en friare marknad borde yngre hushåll vara klart överrepresenterade i hyresrättsbeståndet, medan särskilt hushåll i åldersgruppen 40-60 borde vara underrepresenterade. På Stockholmsmarknaden är snarare situationen den omvända. Unga hushåll finns i större utsträckning i bostadsrätt, medan äldre hushåll återfinns i relativt stor utsträckning i hyresrätt. Andelen ensamstående kvinnor i ålder 20-29 år är faktiskt något högre i bostadsrättsbeståndet 21

än i hyresrättsbeståndet. Bland ensamstående män är andelen dock något högre i hyreshusbeståndet, vilket kan tyckas paradoxalt med tanke på att männens inkomster i regel är högre än kvinnornas. Den grupp som är överrepresenterad i bostadsrätt är personer i åldern 30-39 år, särskilt bland män och bland paren, och detta förefaller vara ett logiskt resultat särskilt på en reglerad hyresmarknad. När personerna blir äldre och kanske bildar familj och vill skaffa sig lämpligare bostad är det svårt att göra det på en reglerad hyresmarknad och det logiskt blir då att i högre grad gå över till bostadsrättsmarknaden. Hypotes 3: På en friare marknad borde uthyrningen av bostadsrätter öka och därmed skapa en ny relativt stor hyresmarknad. I Stockholms innerstad är uthyrningen av bostadsrätter av relativt liten omfattning. Det kan jämföras med Finland där uthyrning av ägarlägenheter bedöms vara relativt omfattande. Skillnaden mellan Sverige och Finland i detta avseende kan förklaras med skatte- och hyressättningssystemen. Uthyrning i andra hand verkar inte vara av någon större omfattning vare sig i bostadsrättseller hyresbeståndet. I bostadsrättsbeståndet uppfattar man inga problem förknippade med uthyrning i andra hand. Bland hyresfastighetsägarna är det några som har uppfattningen att det förekommer fiffel i samband med uthyrning i andra hand. Varken bostadsrättsföreningarna eller hyresfastighetsägarna har någon klar bild eller uppfattning om de transaktioner och byten som sker med hyresrätten som betalmedel på bostadsrätts- och villamarknaderna. Avslutande kommentarer om utbudseffekter av en friare hyressättning De empiriska resultat som kommit fram i denna studie ger stöd för ett antal allmänna påståenden om vad som kan förväntas hända med utbudet vid en stegvis marknadsanpassning av hyror i Stockholms innerstad. Påtagligt är att omsättningen i hyresbeståndet i innerstaden är lägre än omsättningen i bostadsrättsbeståndet. Om vi antar att omsättningen i de 75 000 hyresrätterna i innerstaden ökar med 5 procentenheter så skulle det innebära att ca 4000 hyresrätter per år kom ut på bostadsmarknaden Boendetätheten ökar något i särskilt det allmännyttiga hyreshusbeståndet. En försiktig kalkyl pekar på att det på sikt kan handla om i storleksordningen 1000 lägenheter som "frigörs" genom detta. Intresset för andrahandsuthyrning av bostadsrätter, som kan antas vara underutnyttjade idag kommer att öka. Enkäten ovan pekar inte på några dramatiska förändringar, men det kan noteras att även om det bara handlar om enstaka fall i en bostadsrättsförening med 50 lägenheter, så motsvarar 2% av bostadsrättsbeståndet i innerstan en uthyrning på 1000 lägenheter. 22

Dessa faktorer kan i sin tur förväntas leda till att ålderssammansättning förskjuts mot en något större andel yngre hushåll i hyresrätt, vilket stämmer med bedömningarna i Finland. Till sist bör betonas att hur snabbt dessa tendenser kommer att slå igenom beror på hur snabbt hyran anpassas till marknadsnivån. Här är det svåra avvägningar mellan olika sociala skäl som talar för en långsam anpassning, och målet om ett bättre utnyttjande av bostadsbeståndet. 23

REFERENSER Fastighetsägarna Stockholm (2004), Hyresregleringen och den ekonomiska segregationen. Stockholm. Fastighetsägarna Stockholm (2007), Slopad hyresreglering - exemplet Helsingfors. Stockholm. Glaeser E L (2003), Does rent control reduce segregation? Swedish Economic Policy Review. Vol 10, No 1, 2003, p 179-202. Henriksson J & Lindström L (2005), Svarthandel med hyreskontrakt i Stockholm. Examensarbete vid avd f Bygg- och fastighetsekonomi, KTH, Stockholm. Koro-Kanerva, M (2007), Föreläsningsanteckningar; Legal aspects of terminating the rent control in Finland. The Finnish Landlord Organisation. Lind, H (2003) Rent regulation and new construction: With a focus on Sweden 1995-2001, Swedish Economic Policy Review. Vol 10, No 1, 2003, p 135-169 Lind, H & Hellström A (2006), Market rents and segregation: An evaluation of a natural experiment. European Journal of Housing Policy, 2006, Vol. 6, No. 2, p 167 189. Loikkanen, H A. & Lönnqvist, H (2007), Metropolitan Housing Markets The Case of Helsinki, Edit: Andersson, Å.E. & Petterson, L. & Strömquist, U.i European Metropolitan Housing Markets, Springer, Berlin. Lyytikäinen, T (2006), Rent Control and Tenants' Welfare: The Effects of Deregulating Rental Markets in Finland, VATT Discussion Papers 385. RP 31/2001. Regeringens proposition till Riksdagen med förslag till nedläggning av bostadsdomstolarna och lagstiftning i samband med det. 24