Hyresregleringen och den ekonomiska segregationen

Transkript

1 Hyresregleringen och den ekonomiska segregationen 1

2 Innehåll Inledning 3 Sammanfattning 4 Rädda hyresrätten! 5 Hyresregleringen 5 Stockholms hyresmarknad fungerar inte 6 Fastighetsägarna Stockholms förslag 6 Vad är boendesegregation? 8 Ekonomisk segregation 9 Etnisk segregation 10 Segregation utifrån värderingar och demografi 10 Har hyresregleringen förhindrat segregation? 11 Bengt Turners utredning 11 Hyresgästernas disponibla inkomster 12 Torstenssonsgatan och Tensta Allé 15 Malmö Stockholm 16 Erfarenheter från USA 17 Boendesegregation, trots hyresregleringen 18 Utvecklingstendenser på Stockholms bostadsmarknad 18 Slutsatser 21 Hyresregleringen motverkar inte segregation 21 2

3 Inledning Fastighetsägarna Stockholm, som i år fyller 135 år, arbetar långsiktigt för att få en bättre fungerande bostadsmarknad. En väl fungerande bostadsmarknad gynnar de boende och är en förutsättning för stadens tillväxt och utveckling. Ett hinder mot detta mål är nuvarande hyresreglering (med hyresreglering menar vi bruksvärdesystemet i kombination med de kommunala bostadsbolagens hyresledande roll) och det sätt på vilket denna tillämpas. Vi vill därför förändra denna reglering. Eftersom boendesegregation är en central del i debatten om hyresregleringen och dess konsekvenser är det viktigt att närmare försöka analysera sambandet mellan hur människor bor och hur bostadsmarknaden i Stockholm fungerar. I denna rapport fokuserar vi på ekonomisk boendesegregation eftersom det är denna segregation som hyresregleringen avser att motverka. Vi ställer följande övergripande frågor: Är hyresregleringen ett skydd mot att Stockholm blir en ekonomiskt segregerad stad? Är hyresregleringen i Stockholm ett skydd för de svagaste på bostadsmarknaden, eller är det hushåll med hög disponibel inkomst som i själva verket är hyresregleringens vinnare? Stockholm i september 2005 Christer Jansson, VD Fastighetsägarna Stockholm 3

4 Sammanfattning Marknaden för hyresbostäder har upphört att fungera i Stockholm. Den utmärks av låg nyproduktion, snabb ombildning till bostadsrätter, en omfattande svartabörshandel med hyresrätter och en stor andel andrahandsuthyrning. Många tiotusentals människor kan inte komma in på Stockholms bostadsmarknad. Hyresmarknaden är stängd. Huvudorsaken till detta är hyresregleringen vilken sägs syfta till att skydda de ekonomiskt svaga hushållen. Mot denna bakgrund är det motiverat att ställa frågan om dagens hyresreglering och de konsekvenser den fått i Stockholm verkligen utgör ett skydd för de svagaste på bostadsmarknaden. Eller om det i själva verket är hushåll med genomsnittligt hög disponibel inkomst som är hyresregleringens verkliga vinnare? De svar som vi har funnit tyder på den senare hypotesen. Vi kan i denna rapport visa på att de hushåll i innerstaden som bor i hyresrätt, och som framförallt gynnas av hyresregleringen, har högre inkomster än hyresgäster som bor i ytterstaden. En betydande grupp hyresgäster i Stockholms innerstad har på olika sätt också visat att de har förmåga och vilja att betala en högre hyra än den reglerade hyran. Av det totala antalet hushåll i Stockholms innerstad är den grupp som verkligen behöver skyddas av hyresregleringen mycket liten. Vår slutsats är därför att det kan finnas anledning att mer förutsättningslöst än hittills diskutera förklaringarna till att olika bostadsområden är ekonomiskt segregerade. Bevisbördan för att regleringen fungerar på just marknaden för hyresrätter ligger på regelförsvararna. Det är också dags att sluta hävda att utan regleringar blir Stockholm en ekonomiskt segregerad stad det är den redan. 4

5 Rädda hyresrätten! Hyresregleringen Det subventionstänkande som under en stor del av efterkrigstiden präglade bostadspolitiken har i stora drag avvecklats. Staten står inte längre för risktagandet i bostadsproduktionen. Bostadssubventionerna har nästan upphört, skatteavdragsreglerna för hushållens lån till bostadsköp har försämrats och bostadsbidragen har minskat. Såväl bygg- som bostadsmarknaderna var tidigare starkt reglerade och subventionerade. Det starka politiska engagemanget och de stora offentliga utgifterna försvarades med att bostaden var en social rättighet som skulle tillhandahållas till rimliga kostnader. Idag ser de politiska förutsättningarna annorlunda ut. Målet med bostadspolitiken kvarstår men bostadspolitikens verktygslåda är i stort sätt tom. Bostadsproduktionen sker på marknadsmässiga villkor, där byggherren står för risktagandet. Ett marginellt investeringsstöd finns för viss typ av nyproduktion (små, billiga hyresrätter på bristorter). Det viktigaste bostadspolitiska verktyget som politikerna håller fast vid är hyresregleringen, det vill säga kombinationen av bruksvärdesystemet och de kommunala bostadsbolagens hyresledande roll. Det är hyresregleringen som i stort sett själv ska bära hela ansvaret för att bostadspolitikens mål ska uppnås. Ett mål som lyder En god bostad för alla till en rimlig kostnad i en stimulerande och trygg miljö inom hållbara ramar. Boendemiljön skall bidra till jämlika och värdiga levnadsförhållanden och särskilt främja en god uppväxt för barn och ungdomar. Vid planering, byggande och förvaltning skall en ekologiskt och socialt hållbar utveckling vara grund för verksamheten. Men hyresregleringen omfattar bara hyresrätten, och hyresrätten utgör bara 40 procent av alla bostäder i Sverige. Hyresrätten utgör drygt hälften av alla bostäder i Stockholms Stad, men bara knappt hälften av alla bostäder i Stockholms innerstad. Hyresregleringen syftar ytterst till att reglera två situationer; vilka regler som ska gälla för förstagångshyran och vilka regler som ska gälla för hyressättningen när ett hyreskontrakt förlängs. På nästan alla hyresmarknader i jämförbara länder med Sverige finns det en reglering av 5

6 dessa situationer. Få marknader är helt oreglerade och i den svenska debatten finns det knappast några som förordar att hyresmarknaden skall vara fri på det sätt som till exempel marknaden är för mat, eller som den faktiskt är för huvuddelen av bostadsmarknaden, bostadsrätter och villor. Det som gör den svenska hyresregleringen unik är det politiska inflytandet över hyressättningen i privata fastigheter som utövas genom de kommunägda bolagens hyresnormerande ställning. Unik är också hyresgästernas starka ställning genom rätten att kunna ångra ingånget avtal och rätten att byta lägenhet. Stockholms hyresmarknad fungerar inte Marknaden för hyresbostäder fungerar inte i Stockholm. Bostadsbristen har lett till en osund marknad där svarta pengar eller kontakter ofta är enda sättet att få ett hyreskontrakt. Många, inte bara ungdomar, tvingas runt i en flyttkarusell mellan olika andrahandsboenden. Situationen riskerar dessutom att bli värre eftersom det under en följd av år har byggts färre nya hyresrätter än vad som ombildats till bostadsrätter och antalet hyresrätter i Stockholm därför stadigt minskat. Detta är naturligtvis allvarligt. Hyresrätten är mycket viktig för en fungerande bostadsmarknad. Hyresrätterna borde fungera som en marknad för de många som finns på storstadens snabbrörliga och flexibla arbetsmarknad för studenter, ungdomar med flera. Hyresrätten kan också tillgodose behovet av en exklusiv upplåtelseform, där man som hyresgäst köper en högkvalitativ service. Fastighetsägarna Stockholms förslag Vi vill återupprätta hyresrätten som en attraktiv boendeform för alla stockholmare. Vi har länge varit övertygade om att detta förutsätter att nuvarande regler för hyressättningen förändras. Då finns förutsättningar för en fungerande hyresmarknad där det råder balans mellan utbud och efterfrågan och där hyresgästerna upplever marknaden som attraktiv och rättvis. I april 2002 presenterade vi i en idéskiss Räddningsplan för den privata hyresrätten en modell för hur principerna för hyressättningen skulle kunna reformeras. Modellen bygger på att hyresgäster och hyresvärdar avtalar om hyran huvudsakligen utifrån en gemensam värdering av lägenhetens läge, standard, storlek och ålder. Vägen till ett sådant 6

7 system utformas olika beroende på om det gäller att förändra villkoren för de hyresgäster som tecknar nya kontrakt eller om det gäller hyresgäster som har befintliga kontrakt. För den sistnämnda gruppen ska en lång omställningstid gälla, upp till 20 år, som syftar till att successivt jämställa hyran i nytecknade kontrakt med befintliga kontrakt. Modellen innebär att nuvarande besittningsskydd blir kvar och att hyresgästerna också i fortsättningen ska ha rätt att byta lägenhet. Vår modell innebär alltså inte en avreglerad utan en omreglerad hyresmarknad. Konsumentskyddet hotas inte vilket gör hyresrätten till en trygg boendeform också i framtiden. Som fastighetsägare är våra medlemmar stolta över att tillhandahålla bostäder och tjänster som människor efterfrågar. Eftersom bostaden är central för människors välbefinnande är det också rätt och rimligt att den verksamhet som fastighetsägarna bedriver omges med ett regelverk som skyddar den enskilde individen. Ett starkt konsumentskydd är en förutsättning för en framgångsrik hyresrätt. Varje ifrågasättande av nuvarande hyresreglering och dess konsekvenser i främst Stockholm möts bland annat med invändningen att mindre av reglering leder till mer av boendesegregation. Hyresregleringens försvarare menar att en friare marknad ofelbart leder till att boendesegregationen ökar. Sverige, och särskilt Stockholm, skulle gå mot en utveckling som innebär hårt segregerade områden med alla de sociala problem detta kan leda till. Vi vill inte ha ett sådant samhälle, säger regleringsförsvararna och vill därmed göra gällande att det är hyresregleringen som motverkar ett segregerat boende i Sverige. 7

8 Vad är boendesegregation? Genomgående uppfattas begreppet segregation som ett negativt värdeladdat ord. Ordet boendesegregation har i det allmänna språkbruket och i den politiska retoriken kommit att användas synonymt med ett boende som är förknippat med problem. Olika boendeformer och bostadsområden har olika symbolisk laddning. När hushåll väljer bostad tenderar de att välja bostad i områden med en symbolisk laddning som stämmer överens med den egna sociala posi-tionen och identiteten. Därigenom skapar hushållen förutsättningar för social trygghet, gemenskap och umgänge. Ytterst är därför det som lite slarvigt kallas boendesegregation konsekvensen av att människor gör sina konsumtionsval utifrån sina ekonomiska och sociala förutsättningar. Boendet återspeglar i det avseendet samhället i stort, på gott och ont. Individer och hushåll gör inte homogena val av bil, semesterresa, fritidshus eller permanentboende. Ändå är det ingen som på allvar reser kraven att det ska finnas en reglering som leder till en rättvis fördelning av bilar, charterresor, villor eller bostadsrätter. Enbart när det gäller hyresrätter ställs detta krav. Boendesegregation är inte konsekvensen av valet mellan vad som i någon objektiv mening kan anses som goda och dåliga bostäder. Boendestandarden i det svenska bostadsbeståndet är generellt sett hög. Även i de bostadsområden som bedöms som mindre attraktiva erbjuds goda bostäder. Men storskalighet, sociala problem, bristande samhällsservice och kommunikationer gör att vissa bostadsområden ofta har en låg attraktivitet. När etiketten segregerade dessutom klistras på området blir statusen ännu lägre. Boendesegregation är alltså ett begrepp som för de flesta betraktare är fyllt av värderingar, oftast negativa. Det gör att varje diskussion kring ämnet blir svår. I ett försök att nyansera frågan tycker vi att det finns skäl att skilja mellan tre sorters boendesegregation: - ekonomisk segregation - etnisk segregation - segregation utifrån värderingar och demografi. 8

9 Vi uppehåller oss i denna rapport framförallt vid den ekonomiska segregationen eftersom det är den som har tydligast koppling till hyresregleringen. Ekonomisk segregation Ekonomisk boendesegregation i Sverige är inte något nytt. På den gamla bruksorten var människor hårt sorterade också i boendet: herrgården, tjänstemannavillorna och arbetarlängorna. Den framväxande stenstaden var ofta mindre segregerad i den meningen att hushåll med olika ekonomisk styrka levde nära varandra. I samma kvarter rymdes både det exklusiva boendet mot gatan och enklare lägenheter i gårdshusen. Det har också alltid funnits en betydande, självvald, ekonomisk boendesegregation i Stockholmsregionen. Det tydligaste exemplet är villaförorterna i Danderyd, Lidingö, Bromma, Saltsjöbaden med flera. Dessa områden är visserligen rent definitionsmässigt segregerade men eftersom de inte förknippas med sociala problem betraktas de inte som segregerade i någon egentlig negativ mening. I ett längre perspektiv är det också intressant att följa hur olika stadsdelars status har förändrats över tiden och de konsekvenser detta har inneburit för stockholmarnas val av bostad. Gamla stan, delar av Södermalm och Vasastan var så sent som i mitten av förra seklet områden som förknippades med närmast slumbostäder vilket också kom att spegla den sociala sammansättningen av boende. Ett antal samverkande förklaringar, till vilka vi återkommer, har under de senaste decennierna gjort Stockolms innerstad till en attraktiv bostadsmarknad. En konsekvens av detta i kombination med bostadsbristen har inneburit att den ekonomiska segregationen, det vill säga inkomstskillnaderna mellan olika områden, i Stockholmsregionen har ökat. Hushållsinkomsten för boende i hyresrätt på Östermalm är 59 procent högre än i Spånga/Kista*. Värt att notera är också att debatten om segregation i praktiken bara handlar om hur hushåll med olika ekonomisk bärkraft fördelas inom beståndet av flerfamiljshus. Vem hörde senast en upprörd debatt om att * USK

10 det även inom förorternas villaområden ofta finns en tydlig segregation med de stora radhusområdena som en ytterlighet och grosshandlarvillorna som en annan? Etnisk segregation Den etniska boendesegregationen är ett förhållandevis nytt inslag på bostadsmarknaden i Storstockholm. Den etniska segregationen har ofta, men inte alltid, en koppling till ekonomisk segregation. Invandrarhushåll är överrepresenterade bland gruppen långtidsarbetslösa vilket också gör dem överrepresenterade bland ekonomiskt svaga hushåll. De tydligaste exemplen på etnisk segregation finns i vissa förorters miljonprogramsområden. I Rinkeby har närmare 70 procent av befolkningen utländsk bakgrund *, i Kista närmare 50 procent, Tensta och Skärholmen 40 procent. Motsvarande siffra i innerstaden är 14 procent. Den etniska segregation fortsätter dessutom att öka i förorterna men knappast i innerstan där många invandrargrupper alltid varit dåligt representerade. Omflyttningen i områden med många utlandsfödda är också stor. Svenskar och utlandsfödda som har etablerat sig på arbetsmarknaden tenderar att flytta och de ledigblivna lägenheterna övertas av utlandsfödda utan förankring på arbetsmarknaden eller i samhället. Segregation utifrån värderingar och demografi En tredje form av boendesegregation som inte självklart har vare sig ekonomiska eller etniska förklaringar och som kan identifieras särskilt i Stockholm är att människor väljer att bosätta sig utifrån skilda värderingar. Exempelvis väljer ungdomar och ensamstående samt människor som är intresserade av bio, teater och restauranger i större utsträckning att bo i innerstan, medan familjer med barn bosätter sig i villaområden. Familjesituationen, ålder, karriär etc gör att människor värderar sitt boende olika vid olika skeden i livet. Kategoriboenden, till exempel äldreboende och studentbostäder, är exempel på demografisk segregation. * Utländskt bakgrund =utländska medborgare födda i utlandet eller i Sverige samt svenska medborgare födda i utlandet, SCBs definition. 10

11 Har hyresregleringen förhindrat segregation? Eftersom försvararna av hyresregleringen hävdar att regleringen motverkar boendesegregation är det intressant att studera hur förhållandena i Stockholm faktiskt ser ut. Förhindrar nuvarande hyresreglering Stockholm från att bli en ekonomisk segregerad stad? Det gäller då inledningsvis att avgränsa frågan till vad den egentligen handlar om, nämligen hur hög- och låginkomsttagare fördelar sig bland Stockholms hyresrätter. I Stockholms Stad finns totalt cirka bostäder varav är hyresrätter ( ägs av något av de tre kommunägda bostadsbolagen och av privata fastighetsägare). Hyresrätternas andel av det totala bostadsbeståndet utgör alltså 52 procent. För 10 år sedan var motsvarande siffra 68 procent. Förklaringen till att antalet hyresrätter har minskat så kraftigt är den omfattande ombildning av hyresrätter till bostadsrätter som har pågått under en följd av år och som fortsätter i oförminskad takt vad gäller de privata hyresrätterna. I snitt ombildas för närvarande hyresrätter per år, vilket motsvarar en privat hyresrätt varannan timme. Bengt Turners utredning Bengt Turner, professor vid Institutet för Bostads- och urbanforskning vid Uppsala Universitet har i april 2002 gjort en utredning, Vem skyddar bruksvärdesprövningen? i vilken han redovisar hushållens inkomster i olika upplåtelseformer och bostadsområden i Stockholm under åren 1987 och

12 Det finns två iakttagelser i Turners utredning som är värda att notera i diskussionen om upplåtelseformer och boendesegregation. För det första bekräftar Turner den bild som alla stockholmare har fått under senare år nämligen att yuppifieringen (Turners uttryck) har gått ganska långt inom bostadsrättsektorn. Under de år som Turner har studerat har genomsnittsinkomsterna stigit kraftigt i alla delar av Stockholms bostadsrättsbestånd. Turner skriver Ett annat sätt att utrycka detta är att den omfattande bostadsrättsombildningen har inneburit att den ekonomiska boendesegregationen har ökat (samtidigt skall man komma ihåg att de hushåll som bodde i lägenheterna vid tidpunkten för ombildning har en lägre boendekostnad än de som väljer att gå in på marknaden idag, alternativt att de har kunnat tillgodogöra sig lägenhetens marknadsvärde vid en försäljning). Den andra iakttagelsen är mer anmärkningsvärd, särskilt för regelförsvararna. Turner visar nämligen att hushåll med allt högre inkomster har etablerat sig i hyresrätter i de mest attraktiva bostadsområdena. Turners slutsats av detta är att det förefaller inte som om de låga hyrorna i de attraktiva områdena förhindrar infiltration av hushåll med höga inkomster. Turner skriver vidare: Den avgörande frågan är om denna infiltration av resursrika hushåll sker i en takt som är i närheten av den som skulle äga rum på en hyresmarknad med marknadsanpassad hyra. Om detta är sant är det meningslöst att hålla fast vid den reglerade hyran, eftersom resursrika hushåll ändå och i regel till lägre kostnader än i marknadslösning får tillgång till bostäder i attraktiva lägen. Hyresgästernas disponibla inkomster Vi uppdrog under hösten 2004 åt USK (Stockholms stads utredningsoch statistikkontor) att bearbeta 2002 års SCB-statistik om inkomststrukturen bland familjer som bor i hyresrätt. Den fråga vi ställde oss var om inkomsterna för hushåll i hyresrätter generellt är högre i attraktiva stadsdelar? 12

13 Disponibel inkomst för familjer boende i hyresrätt Antal familjer Medelvärde, kr Index Alla stadsdelar Innerstaden Östermalm City/Vasastaden Södermalm Kungsholmen Inre ytterstaden Västerled/Bromma Hägersten/Enskede/ N.Skarpnäck Yttre ytterstaden Skärholmen/Brännkyrka S.Skarpnäck/Vantör/Farsta Hässelby/Vällingby Spånga/Kista Som framgår av tabellen stiger hushållens disponibla inkomst ju attraktivare hyresrätten är belägen. Den genomsnittliga familjeinkomsten är 59 procent högre på Östermalm än i Spånga/Kista. Ännu tydligare blir detta om vi bryter ner materialet och studerar de bostadsområden där den disponibla inkomsten för boende i hyresrätter är som högst: City/Vasastaden Antal familjer Medelvärde, kr Index Klara Storkyrkan Södra Johannes Kungsholmen Kungsholm Södermalm Södra Station Mariatorget Östermalm Djurgården Oscars K:a Engelbrekts K:a Universitetet

14 Nedbrutet blir bilden mycket tydlig. Hyresrätter i de attraktivaste områdena bebos av hushåll med en högre disponibel inkomst än genomsnittet. På exempelvis Djurgården är familjeinkomsten för boende i hyresrätt mer än 2,5 gånger högre än för hyresrättshushåll i Rinkeby. Disponibel inkomst för familjer i hyresrätt (2002) och hyresnivåer (2003) Antal familjer Medelinkomst, kr Årshyra kr/kvm Alla stadsdelar Innerstaden Söderort Västerort USK redovisar även hyrorna i Stockholm i en rapport från november 2004 (S2004:19), där 2003 års hyresnivåer fördelades på innerstad, söderort och västerort. Därmed kan hyresgästernas genomsnittliga familjeinkomster också ställas i relation till den genomsnittliga hyran för dessa tre geografiska områden. Då framkommer följande: Disponibel inkomst Hyresnivå Index 100 = genomsnittlig disponibel inkomst 2002 resp. genomsnittlig hyresnivå 2003 Hela staden Innerstad Västerort Söderort Familjer boende i hyresrätt i innerstaden har drygt 25 procent högre disponibla inkomster men betalar bara knappt 15 procent mer i hyra än boende i ytterstaden. Nedbrutet på enskilda bostadsområden blir skillnaderna än mer markanta då de genomsnittliga disponibla inkomsterna varierar i mycket högre grad än de genomsnittliga hyresnivåerna. I den mån hyresregleringen syftar till att åstadkomma en inkomstmässig utjämning mellan och inom stadsdelar har den misslyckats. 14

15 Torstenssonsgatan och Tensta Allé Vi har dessutom låtit gör en undersökning om hur hushållstrukturen ser ut på en enskild gata i ett av Stockholms högstatusområden, Torstenssonsgatan på Östermalm som går mellan Strandvägen och Storgatan. På Torstenssonsgatan är fortfarande antalet hyresrätter mångdubbelt fler än bostadsrätterna. Vid tidpunkten för undersökningen bodde det 205 hushåll i 157 hyresrätter och 49 bostadsrätter. Den genomsnittliga disponibla familjeinkomsten var kr. I de hyresrätter som ligger närmast Strandvägen (16 hushåll) var den genomsnittliga disponibla familjeinkomsten kr. Hyran på Torstenssongatan låg i snitt på 866 kr/kvm/år uträknad för en trea på 77 kvadratmeter. Som en jämförelse studerade vi även Tensta Allé i Tensta en gata med bara hyresrätter och med 316 hushåll. Den genomsnittliga disponibla familjeinkomsten på Tensta Allé var kr. Hyran på Tensta Allé låg i snitt på 704 kr/kvm/år. Jämförelsen mellan Torstenssonsgatan och Tensta Allé bekräftar också att hyresregleringen inte har någon självklar utjämnade effekt när det gäller fördelningen av ekonomiskt starka och svaga hushåll i Stockholm. Den genomsnittliga familjeinkomsten var nästan tre gånger högre på Torstenssonsgatan medan hyrorna endast låg 15 procent högre. Sett utifrån hyresgästernas disponibla inkomst är det alltså väsentligt dyrare att bo på Tensta Allé än vad det är att bo på Torstenssonsgatan. Det kan naturligtvis hävdas att om hyresregleringen inte hade funnits så hade detta inneburit att inkomstskillnaderna mellan Torstenssonsgatan och Tensta Allé varit ännu större. Men det kan också hävdas att tack vare hyresregleringen utgör boendekostnaden en väsentligt lägre andel av hushållens disponibla inkomst för de boende på Torstenssonsgatan än vad boendekostnadens andel för motsvarande lägenhetsyta utgör av en familjs budget på Tensta Allé. Huruvida en hyresrätt på Torstenssonsgatan dessutom utgör ett mer attraktivt boende än en hyresrätt på Tensta Allé är naturligtvis en mer subjektiv fråga, men många skulle anse att det är det. 15

16 Malmö Stockholm Hans Lind och Anders Hellström vid avdelningen för Bygg- och fastighetsekonomi vid KTH har i en uppsats 2003, Market rents and economic segregation: Evidence from a natural experiment jämfört utvecklingen i Malmö och Stockholm vad gäller hyressättningen inom MKB respektive Svenska Bostäder under åren Denna jämförelse är intressant mot bakgrund av att hyrorna i Malmö stegvis har anpassats mot mer marknadsmässiga hyresskillnader medan hyrorna i Stockholm har höjts lika mycket i alla områden. I studien redovisas bland annat statistik på disponibla inkomster, löneinkomster, socialt stöd och utbildningsnivå på hushåll som bor i kommunägda hyresbostäder i Malmö och Stockholm åren 1992, 1997 och Följande uppgifter redovisas för Stockholm år 2000: Områdets attraktivitet (där 1 är mest attraktivt) Variabel Disponibel hushållsinkomst, en vuxen (1 000 SEK) Disponibel hushållsinkomst, två vuxna (1 000 SEK) Hushållens löneinkomst (1 000 SEK) Genomsnittligt socialt stöd, hushåll med en vuxen (1 000 SEK) Genomsnittligt socialt stöd, hushåll med två vuxna (1 000 SEK) Eftergymnasial utbildning (procent) Slutsatsen av dessa uppgifter är att de boende i de kommunägda bostäderna i Stockholms mest attraktiva områden har procent högre disponibel inkomst och 80 procent högre löneinkomster. Dessutom har en större andel eftergymnasial utbildning än de boende i samma företags bestånd i de minst attraktiva områdena. Vidare visar siffrorna att det sociala stödet är i det närmaste obefintligt till hushåll i de mest attraktiva områdena, medan stödet i de minst attraktiva områdena utgör ett betydande ekonomiskt tillskott. Författarna konstaterar att ett införande av marknadsanpassade hyror i Stockholm inte kan trycka ut (push out) någon större mängd hushåll med socialt stöd från de mest attraktiva lägenheterna, då dessa hushåll nästan inte finns. Detta trots att uppgifterna bara rör boende i hyreshus som ägs av ett kommunalt bostadsföretag. Författarna sammanfattar sina studier på följande sätt: Sammanfattningsvis kan sägas att det var en klar 16

17 ekonomisk segregation mellan de mest och de minst attraktiva delarna i det kommunägda beståndet i början av perioden. Skillnaderna har ökat under den studerade perioden, och det har varit samma trend i båda städerna. Studiens resultat stöder alltså inte åsikten att en stegvis anpassning av hyrorna på det sätt som skett i Malmö på ett märkbart sätt skulle öka segregationen. Erfarenheter från USA I samband med ett seminarium arrangerat av Ekonomiska Rådet (vars verksamhet finansieras av Konjunkturinstitutet och Finansdepartementet) i november 2002 presenterade professor Edward L. Glaeser vid Harvard University en rapport som behandlade sambandet mellan hyresreglering och segregation, Does rent control reduce segregation? Glaeser har gjort en studie över några stater och städer i USA som har någon form av hyresreglering och jämfört dessa med motsvarande utan reglering. I rapportens sammanfattning konstaterar Glaeser: Sammantaget har jag funnit bevis för att det genom en hyresreglering kan tillhandahållas vissa bostäder med låg hyra i städer med i övrigt höga boendekostnader. Det skulle kunna betraktas som goda nyheter för de som förespråkar hyresregleringar. Men dessa hyresreglerade lägenheter hyrs vanligen inte av unga barnfamiljer som vill komma in på bostadsmarknaden, utan de hyrs istället av äldre och redan väletablerade hushåll. Hyresregleringen träffar därmed inte de hushåll som den avser hjälpa. Dessutom finns det inget som talar för att en hyresreglering har någon generell påverkan på integrationen i en stad. Bostadsområden i städer med hyresreglering tycks vara lika segregerade som bostadsområden i städer med en fri hyresmarknad.. 17

18 Boendesegregation, trots hyresregleringen Om hyresregleringen vore en garanti mot ekonomiskt boendesegregation så hade Stockholm idag inte varit en segregerad stad. Vi har här ovan redovisat fyra studier vilka enligt vår uppfattning visar att Stockholm redan idag har ett ekonomiskt segregerat boende. Denna segregation har ökat även bland boende i hyresrätt trots att hyresregleringen i Stockholm innebär att hyrorna i stort sett är lika höga i alla bostadsområden. Vi har också redovisat en studie från USA som bekräftar samma iakttagelse hyresreglering skyddar inte de svagaste. Det finns naturligtvis anledning för alla aktörer på Stockholms bostadsmarknad att reflektera över frågan varför den ekonomiska boendesegregationen ökar inom ramen för ett hårt reglerat system. Vi menar att den ökade segregationen är en konsekvens av ett antal olika utvecklingstendenser som har kännetecknat Stockholms hyresmarknad under en lång följd av år. Utvecklingstendenser på Stockholms bostadsmarknad Den svarta marknaden gynnar resursstarka hushåll Som beskrivits ovan så har hyresmarknaden i Stockholm upphört att fungera; det byggs mycket litet nytt och det är för få lägenheter i det befintliga beståndet som blir lediga. Den svarta hyresmarknaden är det kanske mest uppenbara beviset på att den reglerade marknaden av hyresrätter i Stockholm har havererat. Vi har beräknat att vid cirka 50 procent av alla lägenhetsbyten i Stockholms innerstad får en av hyresgästerna någon form av ekonomisk kompensation eller förmån. Vid antagandet att cirka lägenheter per år byts olagligt till ett genomsnittspris av cirka kronor uppgår svarthandeln till cirka en miljard kronor per år. De personer eller hushåll som har råd att betala cirka kronor svart för ett hyreskontrakt kan knappast anses tillhöra de ekonomiskt svagaste 18

19 hushållen. Förutom den moralupplösning som den svarta handeln med hyreskontrakt innebär, leder svarthandeln därmed också till att boendesegregationen ökar. De resursstarka hushållen har oftare ett socialt kontaktnät som gör det lättare att få tag i en hyresrätt Ett flertal av de affärer som under senare år avslöjats i media har handlat om hur personer med ledande ställning i fackföreningsrörelsen och näringslivet har fått förstahandskontrakt på attraktiva hyresrätter i Stockholm. Fastighetsägarna har förbundit sig att lämna hälften av de lediga lägenheterna till bostadsförmedlingen. När detta är gjort, vilket fungerar mycket bra i Stockholm, är det självfallet fastighetsägarens rätt att hyra ut lediga lägenheter till vem som helst. När det råder en bristsituation tenderar hushåll med god ekonomi och ett gott kontaktnät att gynnas. Andrahandsboende innebär ofta högre hyra än förstahandskontrakt. Den krassa verkligheten för många stockholmare är att de tvingas bo i andra hand. Särskilt för ungdomar är detta den enda ventil som finns på hyresmarknaden om de inte vill eller kan köpa svart. Av de slutsatser som kan dras från en studie som vi gjorde för några år sedan kan man uppskatta att det är drygt lägenheter i Stockholms innerstad som är uthyrda i andra hand vilket motsvarar cirka 13 procent av antalet hyresrätter. Erfarenheten säger att andrahandshyresgäster ofta betalar en högre hyra än vad förstahandshyresgästen betalar till hyresvärden. Inte sällan närmar sig därför boendekostnaden för många andrahandshyresgäster den som gäller för bostadsrättshavare av motsvarande lägenheter. Därmed är det svårt att hävda att andrahandshyresgäster generellt är att anse som en ekonomiskt svag grupp. Tvärtom blir konsekvensen av ett stort antal andrahandsuthyrningar att den ekonomiska segregationen förstärks. Stelbent hyressättning Hyresregleringen har skapat en hyressättning som till stor del styrts av statiska parametrar såsom byggår, kvadratmeter, antal rum och vissa andra standardfaktorer. Detta har givit en hyressättning som är extremt 19

20 likformig och som på många sätt avviker från bostadskonsumenternas värderingar. Värderingar av exempelvis fastighetens geografiska läge, kommunikationer, närservice, lägenhetens charm eller områdets rykte har inte alls kommit till uttryck i hyressättningen. Denna stelbenta hyressättning motverkar att vi får en hyresdifferentiering inom de olika bostadsområdena. En hyresdifferentiering där mikrolägen inom området eller inom fastigheten värdesätts är emellertid eftersträvansvärd. Det kan gälla utsikt, lägenhetens placering i huset, gårdshus eller gathus, loftgångshus eller höghus. Den differentiering av värderingar som kommer till uttryck på bostadsrättsmarknaden saknas idag helt på hyresrättsmarknaden. Med en bättre hyresdifferentiering inom olika bostadsområden skulle också den ekonomiska segregationen motverkas. Då skulle det inom ett och samma område kunna finnas ett utbud av hyresrätter till varierande kostnader. Byte från villaförorter till innerstaden En trend under det senaste decenniet som har förstärkt boendesegregationen är att hyresmarknaden i Stockholms innerstad har blivit attraktiv för personer i fyrtiotalistgenerationen som vill lämna förorternas villaboende. Dessa resursstarka nya innerstadsbor är i huvudsak konsumenter på bostadsrättsmarknaden. Men eftersom hyresrätterna med relativt låga hyror på grund av hyresregleringen är attraktiva som dellikvid vid villaköp, hamnar ett antal hyresrätter genom direkta byten och byteskedjor hos hushåll som är ekonomiskt starkare än de som lämnar innerstaden. Bytet ser ofta ut så att ett ungt par i 30-årsåldern (med eller utan barn) byter sin hyresrätt mot villan som ägs av det äldre paret (eller den ensamstående). 20

21 Slutsatser Hyresregleringen motverkar inte segregation Vi har här visat på ett antal förklaringar till varför det finns en ekonomisk boendesegregation i Stockholm och varför denna dessutom tenderar att öka. Ett antal förklaringar är att hänföra till det faktum att Stockholm är Sveriges enda stad med ett delvis internationellt boendemönster. Ekonomiskt resursstarka hushåll är överrepresenterade bland hushåll som vill bo i innerstaden med dess utbud och atmosfär och för att det är bekvämt. Att segregationen förstärks beroende på att människor väljer bostad efter sin livsstil och sina värderingar är inget nytt. Det nya är att innerstaden tidigare inte haft denna attraktivitet för så många. De viktigaste förklaringarna till den ekonomiska segregation som finns i Stockholm menar vi dock är att hänföra till det faktum att Stockholm i flera avseenden har en dåligt fungerande bostadshyresmarknad. Ombildningen till bostadsrätter, svarthandeln samt andrahandsboendet är alla inslag på hyresmarknaden som förstärker boendesegregationen. Vår slutsats är alltså att hyresregleringen inte har hindrat Stockholm från att utveckla en ekonomiskt segregerad bostadsmarknad utan istället har regleringen motverkat en väl fungerande bostadsmarknad. Om inte hyresregleringen förhindrar ekonomisk segregation, vad skyddar den då? Antalet hyresrätter i Stockholms innerstad uppgår idag till cirka Det är främst hushåll i dessa lägenheter som omfattas av den skyddslagstiftning som hyresregleringen utgör. Man kan också uttrycka det som att de är vinnare och insiders på den reglerade marknaden. Men hur många av dessa hushåll kan i praktiken anses som hushåll som har en väsentligt annorlunda ekonomisk ställning än grannarna som bor i bostadsrätt? 21

22 När man beskriver riskerna för att högre hyror leder till ökad ekonomiskt segregation är alltså frågan: hur många av de hushåll som bor i hyresrätt kommer att tvingas ändra sitt boende beroende av att de inte har tillräcklig disponibel inkomst för att bo kvar? Att många kommer att ändra sitt boende för att de väljer att prioritera annorlunda är en annan sak. Vårt resonemang sätter fokus på en avgörande fråga är den nuvarande hyresregleringen motiverad trots de stora problem som den skapar på bostadshyresmarknaden? 22

23 Fastighetsägarna Stockholms slutsatser i korthet: Marknaden för hyresbostäder har upphört att fungera i Stockholm: låg nyproduktion, snabb ombildning till bostadsrätter, en omfattande svartabörshandel med hyresrätter och en stor andel andrahandsuthyrning. Hyresregleringen är en huvudanledning till denna utveckling. De hushåll i innerstaden som bor i hyresrätt, och som framförallt gynnas av hyresregleringen, har högre inkomster än genomsnittet i Stockholm. En betydande grupp hyresgäster i Stockholms innerstad har på olika sätt visat att de har förmåga och vilja att betala en högre hyra än den reglerade hyran. Av det totala antalet hushåll i Stockholms innerstad är den grupp som verkligen kan sägas åtnjuta hyresregleringens avsedda skydd mycket liten. Det är uppenbart att den nuvarande hyresregleringen inte har förhindrat ekonomisk segregation. Det är därför dags att sluta hävda att utan regleringar blir Stockholm en ekonomiskt segregerad stad det är den redan. 23

24 Fastighetsägarna Stockholm Adress Box 12871, Stockholm. Tel