Etablering på ägarrättsmarknaden

Etablering på ägarrättsmarknaden 29 februari 2012

Titel: Etablering på ägarrättsmarknaden Redovisning av regeringsuppdrag S2011/3877/PBB (delvis) Utgiven av: Statens bostadskreditnämnd (BKN) BKN:s dnr: 17-75/11

3(51) Innehåll Innehåll... 3 Sammanfattning... 5 1. Uppdraget... 6 1.1. Avgränsningar... 6 1.2. Struktur... 7 2. Att äga eller inte äga?... 8 2.1. Bostadsmarknaden idag... 9 2.1.1. Bostadsbeståndet... 9 2.1.2. Bostadspriser... 12 2.1.3. Hushållens förmögenhet och finansiering av köp... 13 2.2. Kategorier som särskilt nämns i uppdraget... 15 2.2.1. Miljonprogramsområden... 15 2.2.2. Ungdomar... 17 2.3. Inkomstkrav... 17 3. Instrument för etablering och stärkt betalningsförmåga...19 3.1. Inträde att kunna köpa en bostad... 19 3.1.1. Bidrag till köp... 19 Australien... 19 3.1.2. Uppmuntra sparande... 20 Australien... 20 Finland... 21 Frankrike... 22 Norge... 22 Tyskland... 23 Sverige... 24 3.1.3. Delat ägande... 24 Storbritannien... 24 Sverige... 25 3.1.4. Köpoption... 26 3.1.5. Garantier/förmånliga lån... 26 Finland... 26 Kanada... 27 Norge... 28 Sverige... 28 3.2. Boende att kunna bo kvar... 29 3.2.1. Bidrag... 29 Sverige... 29 3.2.2. Försäkringar/garantier... 30 Storbritannien... 30 Sverige... 30 3.2.3. Lånevillkor... 32 Finland... 32 Sverige... 32 3.3. Utträde att kunna flytta... 33 3.3.1. Garanti/boprisförsäkringar... 33 Holland... 33 Storbritannien... 34 Sverige... 34 4. Överväganden...36 4.1. Inträde... 36 4.1.1. Stimulans till bosparande... 38 4.2. Boende... 39 4.3. Utträde... 41 5. Förslag och konsekvenser...43

4(51) 5.1. Sparstimulans... 43 5.1.1. Alternativ... 44 Skattereduktion... 44 Sparpremie/räntebonus... 45 5.1.2. Krets av sparare... 45 5.1.3. Konsekvenser för hushåll... 46 5.1.4. Konsekvenser för samhället... 46 Statens kostnader och intäkter... 47 Berörda aktörer... 47 5.2. Övriga förslag... 48 6. Referenser och kontakter...49 6.1. Referenser... 49 6.2. Kontakter... 51

5(51) Sammanfattning BKN har fått i uppdrag att utreda åtgärder för att underlätta etablering på ägarrättsmarknaden. BKN har tolkat uppdraget som ett uttryck för att regeringen vill undersöka dels möjligheterna att fler hushåll, som har betalningsförmåga, etablerar sig på ägarrättsmarknaden, dels vilka instrument som kan vara lämpliga för att underlätta etablering. Det finns många fördelar för den enskilde att äga sin bostad. Inte minst är det tilltalande att kunna påverka boendekostnaderna genom eget arbete och att utforma boendet efter egna preferenser. Bostadsägande gör det möjligt att ta del av en generell värdeökning. Hushållets egna kapital ökar genom amorteringar och inflation som reducerar lånet i reala termer. Uppbyggnad av eget kapital ger möjlighet till ytterligare konsumtion av bostad och/eller annan konsumtion samt att hantera oförutsedda händelser. En ökad andel bostadsägare kan också för samhället i stort innebära ökad välfärd och en stabilare ekonomi. Det är dock inte riskfritt att äga sin bostad. Det krävs en buffert för att klara av reparationer och underhåll liksom oförutsedda händelser. Minskade inkomster kan tvinga fram en försäljning med kvarstående skuld för hushållet som resultat. Bostadsmarknaden har betydelse även för andra delar av samhället. Arbetsmarknaden, och därmed i förlängningen också tillväxten, påverkas av hushållens vilja och möjlighet att flytta. Svårigheter att få bostad på tillväxtorter liksom negativa tillgångsvärden på bostäder minskar hushållens mobilitet. Andelen som äger sin bostad har ökat under senare år, samtidigt har bostadspriserna på många håll stigit kraftigt, belåningsgraden har ökat och hushållen har ett relativt litet sparat kapital att använda vid köp av bostad. Det finns idag en vida spridd medvetenhet om att eget sparkapital krävs för att kunna behålla standarden då de yrkesverksamma åren är över. Drygt var tionde 20-24 åring sparar till sin ålderdom. Medvetenheten om att det krävs eget kapital för att köpa bostad är inte lika stor. För att underlätta etablering på ägarrättsmarknaden föreslår BKN att sparande till egen bostad stimuleras. Att kunna finansiera bostadsköpet är en avgörande faktor för att kunna etablera sig i ägd bostad. Lägre belåningsgrad har inneburit att behovet av egen kontantinsats ökat. Ett regelbundet sparande ökar också hushållets kreditvärdighet och därmed möjligheten att låna till bostadsköpet. BKN avser vidare att följa utvecklingen av delat ägande, användandet av köpoptioner och återköpsgarantier samt utvecklingen av boprisförsäkringar för hushållen.

6(51) 1. Uppdraget Regeringen beslutade den 7 april 2011 att ge BKN i uppdrag att utreda åtgärder för att underlätta etablering på ägarrättsmarknaden. I ägarrättsbegreppet ingår också indirekt ägande av bostad genom bostadsrätt. Uppdraget ska ses mot bakgrund av att BKN i december 2010 lämnade rapporten Utvärdering av kommunala hyresgarantier och förvärvsgarantier. BKN bedömde i utvärderingen att det finns etableringshinder på bolånemarknaden men att förvärvsgarantier i nuvarande form inte är en lösning på problemet. BKN föreslog därför att förvärvsgarantierna skulle avvecklas och att en ny stödform skulle utredas i samarbete med intressenterna på marknaden. Det senaste decenniets bostadsprisutveckling har inneburit att tröskeln till bostadsmarknaden har höjts. Det nu aktuella uppdraget har BKN tolkat som ett uttryck för att regeringen dels vill undersöka möjligheterna att fler hushåll, med betalningsförmåga, etablerar sig på ägarrättsmarknaden, dels vilka instrument som kan vara tänkbara för att underlätta etablering. I uppdraget ingår att göra en bred genomgång av möjliga instrument samt utifrån denna analys föreslå lämpligt eller lämpliga instrument tillsammans med en konsekvensanalys. Arbetet ska göras i samarbete med berörda parter. Arbetet har bedrivits som sedvanligt utredningsarbete kompletterat med intervjuer och samtal med representanter för byggherrar, fastighetsägare, långivare, myndigheter m fl. Samarbetet med berörda parter har skett i flera steg. Inledningsvis för att få en bild av vilka instrument som används internationellt och nationellt, hur de är konstruerade och vilka effekter de fått. Under uppdragets senare del har samverkan varit mer koncentrerad till att stämma av slutsatser och förslag. Inom ramen för uppdraget har även en webbenkät genomförts. Enkäten riktade sig till boende i miljonprogramsområden runt om i landet. 1.1. Avgränsningar I korthet kan man säga att det är kombinationen av individens betalningsvilja och betalningsförmåga som styr möjligheterna att köpa en bostad. Åtgärder för att påverka betalningsviljan dvs. om och hur mycket en enskild person är beredd att betala för sitt boende bedöms ligga utanför detta uppdrag. Huvudfokus ligger på att underlätta tillträdet för den som vill äga sin bostad, minska risken för att sviktande betalningsförmåga tvingar fram en försäljning samt i någon mån underlätta frånträdet från bostaden utan en kvarstående skuld. Att kunna finansiera bostadsköpet är en avgörande faktor för att kunna etablera sig i ägd bostad. Vårt arbete har därför i första hand koncentrerats till finansieringsfrågan.

7(51) Våren 2009 infördes upplåtelseformen ägarlägenheter i Sverige. Ägarlägenheter kan främst bildas genom nyproduktion. Under vissa förutsättningar kan befintliga lokaler omvandlas till ägarlägenheter. Befintliga bostads- eller hyreslägenheter kan dock inte ombildas till ägarlägenheter i dagsläget. Då denna fråga bereds inom Regeringskansliet avstår BKN från att analysera konsekvenserna av en sådan förändring. 1.2. Struktur I avsnitt 2 ges en översiktlig bild av bostadsbeståndet, inkomster m.m. samt en beskrivning av ägande och vad ägande kan innebära för den enskilde och samhället i stort. Avsnitt 3 innehåller en genomgång av de instrument vi funnit intressanta nationellt och internationellt. Genomgången följer ägandets tre faser; köp, förvaltning och försäljning. Våra överväganden behandlar vi i avsnitt 4. Förslagen och dess konsekvenser följer i avsnitt 5.

8(51) 2. Att äga eller inte äga? Att ordna en bostad är först och främst ett ansvar för den enskilda individen. Hushåll i olika livsfaser väljer olika upplåtelseformer för sitt boende. De personliga preferenserna skiljer sig mycket åt; var vill jag bo, vilken typ av bostad vill jag ha, hur mycket är jag beredd att betala m.m. Bostaden är vårt hem men kan också vara ett investeringsobjekt. Inom nationalekonomin antar man att individer är rationella och fullt ut begriper frågan de ställs inför. I praktiken är det individuella beslutsfattandet i många fall inte särskilt väl underbyggt. Allt ägande innebär en risk, detta gäller även bostäder. För de allra flesta är bostadsköpet den största affär som görs. Hur köpet finansieras påverkar ekonomin både på kort och på lång sikt. Ett förstagångsköp som görs när bostadspriserna är höga, innebär ofta stora lån och därmed högre sårbarhet vid stigande räntor och vikande priser. Hushållets sammansättning har också stor betydelse för hur riskutsatt man är. Sammanboende/gifta har stordriftsfördelar samtidigt som två arbetsinkomster gör hushållet mindre utsatt vid sjukdom och arbetslöshet. Att äga eller inte äga är både en fråga om tycke och smak och om ekonomi och risktagande. För den enskilde Att äga sin bostad är för många starkt förknippat med känslor. En frihetskänsla att själv bestämma hur bostaden ska se ut men också en känsla av att betala till sig själv. För den som vill bo i småhus finns det dessutom små möjligheter att få drömmen uppfylld på annat sätt än att köpa sin bostad. Det finns många fördelar för den enskilde att äga sin bostad. Bostadsägande gör det möjligt att ta del av en generell värdeökning. Hushållets kapital ökar genom amorteringar och inflation som reducerar lånet i reala termer. Uppbyggnad av eget kapital ger möjlighet till ytterligare konsumtion av bostad och/eller annan konsumtion samt till att hantera oförutsedda händelser. Hushåll som äger sin bostad får göra skatteavdrag för delar av sina räntekostnader. Den tidigare fastighetsskatten är ändrad och för de allra flesta är fastighetsavgiften väsentligt lägre. Hushållet kan genom eget arbete minska kostnaderna för drift- och underhåll. Till skillnad från hushåll som hyr sin bostad utgår inte heller något vinstpåslag på boendekostnaden. Det är dock inte riskfritt att äga sin bostad. Ju kortare tid man planerar att bo kvar i samma bostad, desto mindre attraktivt är det att äga den. Det krävs en buffert för att klara av reparationer och underhåll liksom oförutsedda händelser. Minskade inkomster kan tvinga fram en försäljning och hushåll, som

9(51) tvingas sälja med förlust och där försäljningspriset inte täcker kvarvarande skuld, är fortsatt betalningsskyldiga. Under stora delar av 00-talet har bostadspriserna stigit kraftigt, vilket troligen inneburit att bostadsköpare underskattat risken med prisvariationer. Internationella och svenska undersökningar har också visat att många konsumenter har svårt att förstå finansiell information om produkter och villkor 1. Detta i kombination med att många finansiella beslut tas sällan och att konsekvenserna av valen märks långt senare gör att många hushåll kan ha svårt att ta långsiktigt välgrundade beslut. För samhället Alla har behov av att ha någonstans att bo vilket gör bostadsfrågan till en central del av välfärden. Regeringens mål för bostadsmarknaden är långsiktigt väl fungerande bostadsmarknader med långsiktigt stabila regelverk samt sunda och förutsägbara villkor för byggande, ägande och förvaltning av bostäder. Bostäder med god kvalitet ska eftersträvas och konkurrens ska råda inom byggsektorn och bostadsmarknaderna. Utbudet ska styras av efterfrågan och bidra till en fungerande arbetsmarknad i alla delar av landet. En ökad andel bostadsägare kan för samhället i stort innebära ökad välfärd och en stabilare ekonomi. Pensionssystem etc. påverkas genom att hushållens förmögenhet kan ökas. Bostadsområden kan få ett bättre socialt klimat genom att upplåtelseformer blandas och de boende blir mer trogna sitt område. Bostadsmarknaden har betydelse även för andra delar av samhället. Arbetsmarknaden, och därmed i förlängningen också tillväxten, påverkas av hushållens vilja och möjlighet att flytta. Svårigheter att få bostad på tillväxtorter liksom negativa tillgångsvärden på bostäder minskar hushållens mobilitet. För en väl fungerande bostadsmarknad krävs en väl fungerande bolånemarknad. Fungerar bolånemarknaden dåligt kan det få stora ekonomiska och sociala konsekvenser, vilket finanskrisen har satt fokus på under senare år. 2.1. Bostadsmarknaden idag 2.1.1. Bostadsbeståndet I Sverige finns det ca 4,5 miljoner bostäder avsedda för permanent boende, fördelat på 44 % småhus och 56 % flerbostadshus. Det antal lägenheter som tillkommer varje år i form av nybyggnation är visserligen en liten andel av beståndet men innebär ändå att en viss förändring kan skönjas i bostadsstockens sammansättning. Under det senaste decenniet har drygt 250 000 lägenheter färdigställts, två tredjedelar av dessa är bostads- eller äganderätter. Detta kan jämföras med byggnationen under 90-talet då det 1 Se bl.a. Finansinspektionen Unga vuxna behöver bättre räknefärdigheter

10(51) färdigställdes nästan lika många bostäder men andelen bostads- och äganderätter uppgick till drygt 40 %. Under 00-talet har även hyresrätter ombildats till bostadsrätter. Antalet ombildade lägenheter skattas till ca 160 0002. Successivt har andelen bostäder upplåtna med bostads- eller äganderätt ökat. Tabell 1. Bostadsbestånd 2010 fördelat på upplåtelseform och hustyp. Procent Upplåtelseform Flerbostadshus Småhus Hyresrätt 63 3 Bostadsrätt 37 4 Äganderätt 93 Källa: SCB Fördelningen mellan hustyper och upplåtelseformer skiljer sig mycket åt i olika delar av landet. Oavsett var vi bor kan det vara svårt för den som vill bo i småhus att hitta alternativ till att äga bostaden. Medan den som väljer att bo i flerbostadshus har större utrymme att välja mellan att hyra och äga. Andelen som bor i bostads eller äganderätt har successivt ökat under den senaste trettioårsperioden. I början av 1980- talet bodde tre av fem i en ägd bostad. År 2010 hade andelen ökat till två av tre, en ökning med 6 procentenheter. Tabell 2. Boende i bostadsrätt eller äganderätt, ålder 16-84 år. Procent. 1980 1990 2000 2010 Kvinnor 60,8 65,2 63,8 66,4 Män 62,1 66,8 66,3 68 Samtliga 61,4 65,9 65,1 67,2 Källa: SCB, Undersökningarna av levnadsförhållanden (ULF) Hur stor andel som bor i en ägd bostad skiljer sig åt mellan olika åldersgrupper, kön och hushållstyper. I åldersgruppen 55-64 år bor nu nästan fyra av fem i ägd bostad, en ökning med 18 % sedan 1980. Vi bor även kvar längre i våra ägda bostäder, andelen 75-84-åringar som bor i ägd bostad har ökat med 34 % sedan 1980. Att kvarboendet ökar är troligen en av anledningarna till att andelen 25-34 år som bor i ägd bostad minskat med 6 % till 50,5 %. 2 www.bobattre.se

11(51) Tabell 3. Boende i ägd bostad, ålder 16-84 år. Grupper som utmärker sig. Procent. Grupp 1980 2010 Procentuell Kommentar Förändring 55-64-åringar 66,2 77,8 +18 Högst andel Kvinnor 25-34 år 57,2 51,4-10 Åldersgrupp där andelen minskar mest Kvinnor 75-84 år 47,4 63,7 +34 Åldersgrupp där andelen ökar mest Ensamstående kvinnor med barn 38,5 34,4-11 Hushållstyp där andelen minskar mest och där Sammanboende utan barn andelen är lägst 63,4 76,3 +20 Hushållstyp där andelen ökar mest Källa: SCB, Undersökningar om levnadsförhållanden (ULF) Ägarandelen bland hushåll med utländsk bakgrund är ca 50 %, medan motsvarande siffra för hushåll med svensk bakgrund är ca 70 %. Sedan 1980 har ägarandelen bland utrikes födda ökat snabbare än för inrikes födda med två inrikes födda föräldrar, 17 % jämfört med 10 %. Den grupp som ökat sin andel mest under perioden är dock inrikes födda med en utrikes född förälder där andelen ägande vuxit från 50 till 65 %. Även inkomsten styr hur vi bor. De med högst disponibel inkomst bor företrädesvis i äganderätt, medan de med lägst disponibel inkomst framförallt bor i hyresrätt. Tabell 4. Befolkningen fördelad efter inkomst och boendeform 2009. Procent Inkomst Äganderätt Bostadsrätt Hyresrätt mm Upp till 137 818 21 13 66 137 819 178 770 45 16 39 178 771 217 807 53 17 30 217 808 278 438 60 17 23 278 438 62 21 17 *Hyresrätt mm består av hyresrätt 1:a hand, hyresrätt 2:a hand och andelslägenhet, egen hyresfastighet, inneboende, boende utan hyreskontrakt. Källa: SCB, Hushållens ekonomi (HEK) De grupper där andelen bostadsägande är lägst är Ensamstående kvinnor med barn 34 % Personer med utländsk bakgrund ca 50 % Åldersgrupperna 25-34 år och 85+ år ca 50 %

12(51) 2.1.2. Bostadspriser Under stora delar av 00-talet har bostadspriserna stigit kraftigt. Flera faktorer har legat bakom denna utveckling. Ökade disponibla inkomster och möjlighet att låna med begränsat eget kapital är två viktiga faktorer. Frånvaron av krav på amortering liksom skattesubventionerade ränteavdrag leder till att månadskostnaden för boendet minskar och ger utrymme för att efterfråga dyrare boende. BKN har i flera rapporter 3 påtalat att bostadspriserna är högre än vad som är långsiktigt fundamentalt motiverat och att vi står inför en anpassning av dem. Enligt SCB:s småhusbarometer sjönk priserna på småhus med 1 % på riksnivå under perioden september-november 2011 jämfört med samma period föregående år. I 13 av 21 län redovisas sjunkande priser. 4 Priserna har, enligt Mäklarstatistik, fortsatt att falla på småhus, under oktoberdecember 2011 med 2 % medan bostadsrätterna ökat med 2 %. I december månad föll dock priserna på bostadsrätter med 11 %. December påverkas dock mycket av säsongsvariation. Av storstadsregionerna är det Malmö-regionen som har det största prisfallet. Snittpriset i landet för ett småhus var under perioden okt-dec 2011 drygt 2,1 miljoner kronor. Under perioden gjordes 6 570 st. köp. Totalt 12 117 st. bostadsrätter såldes under samma period till ett snittpris på närmare 1,5 miljoner kronor. Priserna varierar dock kraftigt mellan olika delar av landet. I Stockholms län kostade en villa i snitt drygt 3,8 miljoner kronor medan snittpriset i Västernorrlands län var drygt 1 miljon kronor. 5 3 Se bl a BKN:s Marknadsrapport Bostaden en riskfylld tillgång 4 SCB Småhusbarometern t.o.m. november 2011 5 Mäklarstatistik per 17 jan 2012.

13(51) Källa: SCB 2.1.3. Hushållens förmögenhet och finansiering av köp Den senaste förmögenhetsstatistiken, från 2007, visar att två tredjedelar av Sveriges befolkning har finansiella tillgångar som understiger 100 000 6. Nästan var fjärde person saknar helt finansiella tillgångar. De flesta befolkningsgrupper har fått högre ekonomisk standard under 00-talet men ökningen har varit större för vissa grupper. Till exempel har den ekonomiska standarden ökat mer i de övre inkomstskikten. Den tiondel av befolkningen med högst inkomster har haft en inkomstökning på nästan 50 % mellan 1999 och 2010. Det kan jämföras med en ökning på 13 % för den tiondel av befolkningen med lägst inkomster. Samtidigt har andelen av befolkningen med låg ekonomisk standard ökat under 00-talet. Från 8,4 % 1999 till 14,5 % 2010. Andelen är högst bland unga ensamboende och bland ensamstående kvinnor med barn. Boendeutgiften för hushållen har ökat under de senaste åren. Den årliga boendeutgiften 2010 i ett ägt småhus är i genomsnitt 78 300 kr, i hyresrätt är den årliga boendeutgiften 63 800 kr och i bostadsrätt 64 600 kr. Trots ökningen har hushållens konsumtionsutrymme ökat, dvs. den summa som återstår av den disponibla inkomsten när boendeutgiften är betald. Mest 6 SCB, Förmögenhetsstatistik 2007. Finansiella tillgångar innehåller bankmedel, räntefonder, andra fonder än räntefonder, börsnoterade aktier, obligationer och övriga värdepapper samt skattepliktig försäkring. Privat pensionssparande ingår inte.

14(51) pengar kvar att konsumera för hade gruppen boende i äganderätt. 7 Konsumtionsutrymmet beräknas för 2012 jämfört med 2009 öka realt i snitt med knappt 5 % för boende i hyresrätt och egnahem och med 6 % för boende i bostadsrätt 8. Hushållens ekonomiska situation innebär att majoriteten av de som köper bostad behöver låna pengar för att finansiera köpet. Men det krävs också, i normalfallet, sparat kapital. Nordea uppger att 76 % av svenskarna och 65 % av de unga har ett regelbundet sparande där var fjärde mellan 18-25 år sparar målmedvetet för att ha råd med ett eget boende. Det månatliga sparandet för en 18-25 åring ligger i genomsnitt på knappt 2 000 kr. 9 Drygt en tredjedel av alla vuxna har inget sparkapital alls eller som mest 10 000 kr. I åldern 16-29 år har närmare en fjärdedel inget sparkapital alls. Boende i storstad sparar, jämfört med de som bor på små orter, i större utsträckning till en semester/resa och ett nytt boende. 10 Så många som 17,4 % av hushållen över 16 år uppger att de har en kontantmarginal på mindre än 8 000 kr. I åldersgruppen 25-34 år uppger nästan var fjärde att deras kontantmarginal är så låg. Mer än hälften av hushållen med låg kontantmarginal återfinns bland ensamstående med barn. 11 Mellan 2006 och 2010 syntes en nedåtgående trend med negativt sparande, som mest minus 26 miljarder kronor år 2010. 2011 vände dock denna trend, även om sparandet i kvartal 3 var måttliga 0,3 miljarder kronor. Hushållen sålde aktier och fondandelar för knappt 10 miljarder och ökade sparandet, i den tryggare sparformen bankinlåning med 28 miljarder kronor under 2011. 12 Dagens höga priser gör att de som vill köpa sin bostad i större utsträckning än tidigare måste finansiera detta med lån. Belåningsgraden 13 på samtliga ägda svenska bostäder, belånade som obelånade egna hem och bostadsrätter, är idag ungefär 46 %. Alla hushåll som äger sina bostäder har dock inte bostaden belånad vilket innebär att belåningsgraden för enbart belånade bostäder istället bedöms till 69 %. 14 7 SCB, HEK Genomsnittlig boendeutgift, boendeutgiftsprocent och konsumtionsutrymme per konsumtionsenhet efter upplåtelseform. 8 Boverket, Hushållens boendeekonomi år 2009 med prognos för 2012. 9 Nordea, Unga målmedvetna sparare har egen bostad i sikte, 2011-09-09 10 Swedbank, Så sparar svenskarna IV 11 SCB, Undersökning av levnadsförhållande (ULF) 2010 12 SCB, Finansräkenskaper tredje kvartalet 2011 13 Belåningsgraden beräknas som värdet av utestående bostadslån enligt finansmarknadsstatistiken i relation till marknadsvärdet av egna hem och bostadsrätter. 14 BKN, Kortsiktiga hushåll i riskzonen lärdomar för framtiden

15(51) Källa: SCB Hösten 2010 införde Finansinspektionen rekommendationer om begränsning av belåningsgraden på bostäder, det s.k. bolånetaket. Regleringen avser nya bostadslån och innebär att lån med pantsäkerhet i bostaden maximalt bör uppgå till 85 % av bostadens värde. Därutöver rekommenderar Bankföreningen sina medlemmar att lån som överstiger 75 % av bostadens värde bör amorteras. 2.2. Kategorier som särskilt nämns i uppdraget 2.2.1. Miljonprogramsområden I uppdraget nämns specifikt etableringssvårigheter i samband med ombildningar, särskilt i områden med stor dominans av hyresrätter. Många miljonprogramsområden kännetecknas av stor dominans av hyresrätter. År 2006 bodde 739 000 personer i ett flerbostadshus som klassas som miljonprogramsområde. 626 000 av dessa bodde i hyreslägenheter. Miljonprogramshusen finns både i glesbygd och större kommuner men är kraftigt överrepresenterat i de tre storstäderna Stockholm, Göteborg och Malmö. 15 Miljonprogramsområden skiljer sig från samhället i stort genom att andelen utlandsfödda är kraftigt överrepresenterad, sysselsättningsgraden är lägre liksom utbildningsnivån och medianinkomsten. 15 Institutet för bostads- och urbanforskning J Hugosson Miljonprogramsområden idag uppdrag till Statens bostadskreditnämnd

16(51) I en undersökning gjord av Miklo hösten 2011 16 framkom att i snitt 35,5 % av dem som bor i miljonprogram planerar att byta bostad inom det närmsta året. Störst andel, drygt hälften, som vill flytta är i åldern 23-35 år. Bland dem som skulle vilja äga en bostad men som upplever att de inte kan bedömer i snitt 67,1 % att de inte har råd och 12,1 % att de inte får banklån. Det skiljer sig dock åt mellan åldersgrupperna. Tabell 5. Vad hindrar dig från att äga din bostad? Procent 14-22 år 23-35 år 36-55 år 56-80 år Total Jag har inte råd 81,2 69,6 59,2 61,1 67,1 Jag får inget banklån 6,2 10,1 21,1 5,6 12,1 Jag känner mig inte tillräckligt insatt Det känns för riskabelt Jag bor med någon annan som står på kontraktet 0 1,3 7,9 8,3 4,2 2,1 6,3 1,3 11,1 4,6 6,2 0 1,3 5,6 2,5 Annat 4,2 12,7 9,2 8,3 9,6 Källa: Miklo Av dem som vill äga sin bostad anger 45,2 % att de ser det som en bra investering. Men endast var femte vill köpa den bostad de bor i idag. I åldersgruppen 23-35 åringar är det bara 13,4 % som vill köpa bostaden de bor i. Anledningen till att de istället vill köpa en annan bostad skiljer sig åt mellan olika åldersgrupper men den främsta anledningen är att lägenheten inte passar familjens behov. Tabell 6. Varför skulle du vilja köpa en annan bostad än den du bor i? Procent 14-22 år 23-35 år 36-55 år 56-80 år Total Jag trivs inte i området 19,7 18,9 14,7 11,5 17,4 Jag tror inte det är en 19,7 13,6 19,1 19,2 16,7 bra investering att köpa något i området Jag tror inte lägenheten 16,4 16,7 13,2 34,6 17,4 jag bor i är en bra investering (för höga månadskostnader, dåligt skick etc) Lägenheten passar inte 31,1 34,8 35,3 19,2 32,8 familjens behov (behöver större/mindre) Annat 13,1 15,9 17,6 15,4 15,7 Källa: Miklo 16 Frågeställningar på uppdrag av BKN som en del i undersökningen Sveriges Miljonprogram.

17(51) Ombildning från hyresrätt till bostadsrätt har varit aktuellt i många miljonprogramsområden. I snitt är det dock endast var femte som anser sig väl insatt i hur det går till att omvandla en hyresrätt till bostadsrätt eller att köpa en bostadsrätt. 2.2.2. Ungdomar Ungdomar nämns ofta som en grupp som har svårare att etablera sig på bostadsmarknaden 17. De flesta ungdomar, ca 50 %, bor i hyresrätt. Bostadsrätt är den näst mest vanliga boendeformen för ungdomar. Hyresrätt är den upplåtelseform som oftast efterfrågas, många gånger eftersom det är en flexibel boendeform. Samtidigt har ungdomar i regel små möjligheter att med eget kapital betala en insats för att få lån till ett bostadsköp. Medianen för unga vuxnas finansiella tillgångar var lägre än 20 000 kr år 2007. Unga vuxnas disponibla inkomst har ökat från mitten av 1990-talet fram till 2009 men ökningen har planat ut. Bland äldre har ökningen fortsatt vilket innebär att de ungas ekonomiska situation har försämrats i jämförelse med äldres. Gruppen 18 25-åringar har under 00-talet fått mindre kvar att leva på efter att ha betalat sitt boende. 26 30-åringar har en utplanande kurva medan äldre, 31-64 år har fått allt mer att leva på efter att man betalat sitt boende. 18 2.3. Inkomstkrav Andelen som äger sin bostad har ökat under senare år. Samtidigt har bostadspriserna på många håll stigit kraftigt, belåningsgraden har ökat och hushållen har ett relativt litet sparat kapital att använda vid köp av bostad. Var vi bor i landet kan också påverka möjligheten att välja hur vi vill bo. Enligt en analys gjord av UC AB 2008 framkom att de som får avslag på sin låneansökan oftast får det pga. betalningsanmärkningar, skuldsaldo eller för låg inkomst. Unga personer och förstagångsköpare har troligen svårare att uppfylla flera av kreditinstitutens policyregler, de är nya på arbetsmarknaden och har därmed en relativt låg inkomst. Jobbsituationen kan förändras snabbt och de har oftare en kortare anställningsform. 19 För en villa som kostar 3,8 miljoner kronor, vilket är snittpriset i Stockholms län, krävs en gemensam årsinkomst på knappt 750 000 kr för två personer med 2 barn som kan sätta in 15 % i egen insats och vill låna resterande del. För en villa i Västernorrlands län där snittpriset är väsentligt lägre, drygt 1 miljon kronor, krävs en gemensam årsinkomst på 432 000 kr för samma familj. 17 Bl.a. BKN, Utvärdering av hyresgarantier och förvärvsgarantier 18 Ungdomsstyrelsen, Fokus11 En analys av ungas bostadssituation 19 BKN, Utvärdering av hyresgarantier och förvärvsgarantier

18(51) Tabell 7. Exempel bolånekalkyl villa Snittvilla i Stockholms län Köpeskilling 3 800 000 Ränta Amorteringstid Bottenlån 75 % 2 850 000 7,34 % 100 år Topplån 10 % 380 000 7,34 % 10 år Egen insats 570 000 Månadskostnad Räntor 19 757 Amortering 5 542 Drift 3 600 Summa 22 971 efter skatteavdrag Inkomstkrav: 2 vuxna med 2 barn 748 800 2*31 200 kr/mån * Exempel enligt Swedbanks bolånekalkyl feb 2012. Ingen hänsyn har tagits till andra lånekostnader etc. Snittpriset för en bostadsrätt i centrala Malmö var i januari drygt 1,1 miljoner kronor och snittlägenheten är 64 kvm. För ett sammanboende par utan barn som vill köpa en bostadsrätt krävs en gemensam årsinkomst runt 372 000 kr. Tabell 8. Exempel bolånekalkyl bostadsrätt Snittbostadsrätt centrala Malmö, 64 kvm Köpeskilling 1 100 000 Ränta Amorteringstid Bottenlån 75 % 825 000 7,34 % 100 år Topplån 10 % 110 000 7,34 % 10 år Egen insats 165 000 Månadskostnad Räntor 5 719 Amortering 1 604 Avgift 3 467 Summa 9 075 Efter skatteavdrag Inkomstkrav: 2 vuxna utan barn 372 000 2*15 500 kr/mån * Exempel enligt Swedbanks bolånekalkyl feb 2012. Ingen hänsyn har tagits till andra lånekostnader etc. Antagen avgift förening 650 kr/kvm Inkomstnivåerna kan jämföras med om hushållet istället väljer att bo i en hyresrätt. Snitthyran i riket för en 3-rumslägenhet var 2011 69 372 kr/år. Många hyresvärdar ställer krav på att hushållets inkomst ska uppgå till minst 3 gånger årshyran i samband med att hyreskontrakt tecknas. För snittlägenheten krävs därmed en årsinkomst på 208 000 kr.

19(51) 3. Instrument för etablering och stärkt betalningsförmåga Många länder använder olika typer av åtgärder för att underlätta etablering på bostadsmarknaden och/eller stärka betalningsförmågan hos hushållen. Det kommande avsnittet innehåller en genomgång av instrument som används internationellt men också ett antal initiativ som förekommer på den svenska bostadsmarknaden. I den följande genomgången har vi valt att dela upp ägandet i tre faser; inträdet - själva köpet av bostaden, förvaltning - tiden medan jag äger och utträdet försäljning av bostaden. Beskrivningen av instrumenten följer, i möjligaste mån, denna indelning. Även om fokus i uppdraget är etablering, dvs. själva inträdet, bedömer vi att alla tre faser hänger ihop och är centrala för hushåll som vill etablera sig på ägarrättsmarknaden. 3.1. Inträde att kunna köpa en bostad I samband med inträdet är frågan om finansiering av bostadsköpet central. Hur hög är tröskeln jag ska ta mig över dvs. vad kostar bostaden? Hur ser finansieringsmöjligheterna ut? Hur hög kontantinsats har jag? Hur mycket får jag låna? Nedan följer ett antal instrument som på olika sätt ökar hushållens möjligheter att etablera sig. 3.1.1. Bidrag till köp Flera länder 20 använder eller har använt riktade bidrag till hushåll som ska köpa sin första bostad. Australien First Home Owner Grant (FHOG) infördes 1 juli 2000 mot bakgrund av ökade bostadspriser och att Goods and Service Tax (GST) 21 infördes. Stödet på 7 000 AUD 22 syftar till att hjälpa förstagångsköpare att köpa bostad men ändrades under 2004 till att även gälla personer som hade ägt en bostad tidigare men inte bott i denna. Bortsett från kriterier rörande tidigare ägande, 20 I USA infördes American Dream Downpayment Initiative (ADDI) i december 2003. ADDI bidrog med den egna insatsen och kostnaden för bostadsköpet för personer som var berättigade (förstagångsköpare med en inkomst som inte översteg 80 % av medianinkomsten i området). Stödet till en bostadsköpare fick inte överstiga 10 000 USD eller 6 % av priset på bostaden. Medel anslogs för åren 2004-2008 och upp till 200 miljoner USD betalades ut årligen. (www.hud.gov) I Finland fanns en bosparpremie inom BSP-systemet (se mer under 3.1.2.2) Bosparpremien innebar att den som köpte sin bostad under perioden 1 juli 2009-31 december 2011 fick en premie på 3 000 euro. 21 Bred skatt på varor och tjänster, 10 % 22 1 AUD = ca 7 SEK

20(51) tidpunkt för köp, ålder etc. finns det begränsningar vad gäller priset på bostaden. Beloppsgränserna för priset på bostaden skiljer sig åt mellan delstaterna. I övrigt är kriterierna för stödet detsamma över hela landet. Stödet är inte tidsbegränsat eller beroende av inkomst och det finns inget krav på vad bidraget ska användas till. Däremot ställer vissa långivare krav på hur bidraget används utifrån finansieringen av bostaden, t.ex. att det används till amortering eller räntebetalning. Utöver FHOG fanns tidigare även First Home Owner Boost (FHOB) som var ett utökat bidrag under perioden oktober 2008- december 2009. Mellan oktober 2008 -september 2009 fick man ytterligare 7000 AUD för köp av befintlig bostad och 14 000 AUD vid nyproduktion. Mellan 1 okt 2009 31 dec 2009 var det extra stödet 3 500 AUD för befintlig bostad och 7 000 AUD vid nyproduktion. Fram till 31 oktober 2009 hade nästan 200 000 hushåll använt FHOB 23. Totalt stod förstagångsköpare för 25,8 % av alla köp under 2009 jämfört med 17,4 % under perioden mars 2007-mars 2008. Det finns ingen övergripande statistik över utfallet av stödet utan varje delstat sköter hanteringen enskilt. Vissa delstater har även ytterligare stöd att söka. Studier har visat att andelen lån till förstagångsköpare ökade i samband med att FHOB infördes och minskade när det togs bort. FHOB har inneburit att antalet som övergått från att hyra till att köpa en bostad har ökat samtidigt som det möjliggjort för unga vuxna att flytta hemifrån. 24 En del kritik har framförts mot att stödbeloppet för FHOG inte ökat trots att medelpriserna på bostäder mer än dubblerats sedan stödet infördes. Kritiker pekar även på att förstagångsköparna gjort en dålig affär då bostadspriserna samtidigt trissats upp pga. stödet. 25 3.1.2. Uppmuntra sparande Att spara till sitt boende uppmuntras i många länder. En ökad andel eget kapital minskar både sårbarheten vid höjda räntor och risken för att ha en kvarstående låneskuld vid försäljning av bostaden. Formerna för sparstimulanserna är olika utformade liksom vilka grupper de vänder sig till. Australien First Home Saving Account är ett sparkonto som syftar till att underlätta för hushåll att köpa eller bygga den första bostaden. För sparande upp till 5 500 AUD per år bidrar staten med 17 %, dvs. maximalt 935 AUD 26. 23 Media Release, Australien Government, Minister for Housing and Minister for the Status of Women, 2009-09-25 24 National Housing Supply Council, State of Supply Report 2010 och 2011. 25 Sidney Morning Herald, 15 juni 2011. 26 Inkomstår 2011-12