Årsredovisning och Koncernårsredovisning för AB Alebyggen 556093-0504 Räkenskapsåret 2011
Org.nr 556093-0504 1 (38) Styrelsen och verkställande direktören för AB Alebyggen får härmed avge årsredovisning och koncernredovisning för räkenskapsåret 2011. Förvaltningsberättelse STYRELSE, REVISORER OCH VERKSTÄLLANDE DIREKTÖR Bolagets styrelse och lekmannarevisorer utses av Ale kommunfullmäktige med en mandattid av 4 år. Personalrepresentanter utses av respektive facklig organisation. Auktoriserad revisor utses av bolagsstämman. Kommunfullmäktige utsåg ny styrelse fr o m Årsstämman 2011-03-28 tom Årsstämman 2015 Styrelsen har under året bestått av följande personer: Ordinarie ledamöter Sune Rydén (KD) ordförande Stina Kajsa Melin (S) vice ordförande Jan Skog (M) Dennis Larsen (M) Börje Ohlsson (AD) Lars-Gunnar Wallin (S) Mahlin Pettersson (S) Suppleanter Åke Johansson (M) Rolf Skånberg (AD) Anita Kristiansson (C) Klas Nordh (FP) Fredrik Samuelsson (S) Anette Sernlo (S) tom 2011-08-29 Agneta Jonsson (S) fr o m 2011-09-26 Ann-Katrin Abelsson (V) Personalrepresentanter Tobias Skoglund, Fastighetsanställdas Förbund Christer Veglo, Unionen Verkställande direktör Lars-Ove Hellman Styrelsemöten Styrelsen har under verksamhetsåret avhållit 9 st sammanträden. Härutöver har den nytillträdda styrelsen genomgått en intern 2-dagarsutbildning i relevant lagstiftning, ägardirektiv samt bolagets verksamhet. Lekmannarevisor Uno Claesson och Leif Andersson. Revisor Auktoriserad revisor Göran Johansson med Johan Pauli som ersättare. Båda från revisionsbolaget KPMG AB
Org.nr 556093-0504 2 (38) ÅRSSTÄMMA Årsstämma avhölls 2011-03-28 ORGANISATIONSANSLUTNING Bolaget är anslutet till följande intresseorganisationer: SABO - Sveriges Allmännyttiga Bostadsföretag. FASTIGO - Fastighetsbranschens arbetsgivarorganisation. Företagarna. Andelar och medlemskap i ekonomiska föreningar redovisas i not 20. Information om verksamheten Bolaget är ett allmännyttigt kommunalt bostadsaktiebolag i enlighet med SFS 2010:879, helägt av Ale kommun. Ett allmännytttigt kommunalt bostadsaktiebolag skall enligt lagen * Arbeta i allmännyttigt syfte * Arbeta enligt affärsmässiga principer * Främja bostadsförsörjningen i kommunen * Inte arbeta utan vinstsyfte * Inte tillämpa självkostnadsprinciper * Huvudsakligen förvalta bostäder som upplåts med hyresrätt * Erbjuda möjlighet till boendeinflytande och inflytande i bolaget Bolagets verksamhet regleras, förutom av lag, av bolagsordning och ägardirektiv fastställda av Ale kommunfullmäktige. Dessa dokument har under 2011 reviderats för att överensstämma med den nya lagstiftningen. Enligt bolagsordningen omfattas följande av bolagets verksamhet: att uppföra och förvalta bostadshus och bedriva bostadsanknuten offentlig eller kommersiell verksamhet. att själv eller i samverkan med annan bedriva exploateringsverksamhet samt uppföra och förvalta fastigheter för kontor, handel, industri, eller annan kommersiell verksamhet. att uppföra och försälja småhus Enligt ägardirektiven är Bolagets huvuduppgift: Att utgöra en bas för kommunens utbud av hyresrätter dit bostadssökande kan erbjudas bostad utan ekonomisk och/eller social rangordning. Grundläggande krav avseende ekonomiska förhållanden och bostadssociala beteeenden skall dock uppfyllas. Bostadsutbudet skall vara attraktivt och varierat och hyressättningen konkurrenskraftig i ett lokalt och regionalt perspektiv. Bolaget skall ta ett tydligt socialt ansvar och arbeta med trivsel, trygghet och integration i sina områden i syfte att stärka företagets varumärke och öka lönsamheten på lång sikt. De boendes inflytande är en viktig kvalitetsfaktor och profilfråga.
Org.nr 556093-0504 3 (38) STYRDOKUMENT Vid sidan av de styrdokument som utgöres av bolagsordning och ägardirektiv har styrelsen under senhösten 2010 antagit ett reviderat styrdokument som kompletterats med nya övergripande mål för 2011-2012. Enligt styrdokumentet skall Alebyggen: Kännetecknas av ett engagerat bostadsföretag som skapar hemlängtan Erbjuda ett attraktivt bostadsalternativ, anpassat till varje livssituation, för dagens och morgondagens hyresgäster År 2020 skall Ale Hem vara omtalat för: Trygghet och trivsel i boendet, engagemang i miljöarbetet, nytänkande inflytande för hyresgästerna och genom uthålligt bostadsbyggande bidra till Ale s tillväxt FÖRVALTNINGSFORMER Bolaget bedriver sin verksamhet huvudsakligen i egen regi med egen personal för administration och fastighetsskötsel. Viss städning och yttre skötsel samt alla hantverkare för underhållsarbeten och vissa typer av reparationer köps dock av entreprenörer liksom ny- och ombyggnadsarbeten. Konsultinsatser köps för projektering, byggledning och kontroll, samt juridik och data. Fakturaskanning och arkivering köps externt. FÖRVÄRV OCH FÖRSÄLJNINGAR Under året har förvärv skett av Ale Utby 2:27, 2:72 och 2:9, resterande del av Älvängens ponnyranch, efter ett delförvärv 2010. Ett mindre kompletteringsförvärv har skett i Bohus för genomförandet av nyproduktionen kallad Potatisåkern. Förvärv har skett av Skepplanda 8:12 och del av 8:4, en mindre villatomt och markområde, belägna i direkt anslutning till Alebyggens område på Arnes väg i Skepplanda. NYBYGGNAD SAMT OMBYGGNADER OCH UNDERHÅLL Ny- och ombyggnad Färdigställande av två bostadsprojekt har skett under året. Dels 12 fristående lägenheter vid Skolvägen i Bohus, kallat "Potatisåkern" och dels ett förtätningsprojekt i en byggnad med 20 lägenheter på Norra Klöverstigen i Nödinge. Båda i form av kooperativ hyresrätt. Trots tilltagande bostadsbrist och trots en rimlig byggkostnad är det svårt att erhålla en hyresnivå i nyproduktion som accepteras i Ale. Efterfrågan faller snabbt med ökande prisnivå. Orsakerna till detta är att hyresrätten ur skattesynpunkt fortfarande är missgynnad jämfört med bostadsoch äganderätten. Detta har tydligt redovisats i en gemensam utredning från SABO, fastighetsägarna och HGF vilken numera även finansdepartementet i sak instämmer i.
Org.nr 556093-0504 4 (38) Till följd härav och till följd av svårigheter för enskilda att erhålla lån till kontantinsatsen får projektet i Bohus anses vara ett misslyckande. Enbart 4 av de 12 lägenheterna har kontrakttecknats och minst 3 har hoppat av till följd av svårigheter att låna till kontantinsatsen. Styrelsen har därför i december 2011 beslutat att ombilda den kooperativa föreningen till en äkta bostadsrättsförening till vilken Alebyggen försäljer fastigheten. (se vidare under EKONOMI/avskrivningar nedan) Under första halvåret 2011 har industrifastigheten på Rödjans väg i Nödinge (fd Millipore) byggts om och byggts till och ny hyresgäst (Brady Converting AB) tog lokalerna i anspråk 1 juli 2011. Härigenom har bolaget också verkat för näringslivsutvecklingen i Ale i enlighet med bolagets ägardirektiv. Underhåll Totalkostnaderna för löpande och periodiskt underhåll, inkl fondreparationer, uppgår för 2011 till 48,6 mkr (2010: 49 mkr), vilket överstiger budget med 6,5 mkr (2010: 16,3 mkr) Av de totala underhållskostnaderna har hyresgästerna inom lägenhetsfondsystemet genomfört underhåll för 9,6 mkr (2010: 9,5 mkr). Ökningen av underhållsinsatserna är en medveten åtgärd från styrelsen som, om inget oförutsett inträffar med bolagets ekonomi i övrigt, kommer att fortgå på en förhöjd nivå ytterligare 2-3 år. Orsaken till detta är att bolagets periodiseringsfonder (not 36) måste lösas upp de kommande åren. Bland de större planerade underhållsinsatserna under 2011 märks: * Tegelfasadreparationer i Nödinge kyrkby; 2,5 mkr (flerårigt projekt) * Kundanpassning nytt hyreskontrakt Rödjans väg, Nödinge 4,0 mkr * Tak och fasader Ängabo 1,2 mkr * Upprustning av markanläggningar, lekplatser, trygghet och utvändig belysning 2,5 mkr * Renovering av badrum, toaletter, tak, fasader, förråd mm Alehemsvägen, Skepplanda 8,6 mkr * Injustering av värmesystem Nödinge kyrkby 1,6 mkr * Badrumsrenovering "gamla" Odalvägen, Skepplanda 1,0 mkr * Fasadmålning och takbehandling Lövåsvägen, Alafors 1,5 mkr * Utbyte av vitvaror i lägenheter har under året skett för 2,4 mkr FÖRVALTNINGEN Personal och organisation Under året har påbörjats en organisationsförändring av bolagets ledningsorganisation innebärande en uppdelning mellan fastighetsdrift/underhåll och uthyrning/kundservice. Förändringen kommer att fullföljas genom nyrekrytering under 2012 samtidigt som den övriga organisationen anpassas till den nya ledningsorganisationen. Flera medarbetare kommer härvid att få ett utvecklat arbetsinnehåll. De totala personalkostnaderna underskrider budget med 1,1 mkr trots övertid och extrapersonal under första kvartalets snöröjning. Utbildningskostnaderna uppgår till 341 kkr (ca 10 kkr/anställd). Utbildningskostnaderna kan komma att öka under 2012 vid genomförandet av den nya organisationen med tillhörande utveckling av arbetsinnehållet för flera medarbetare. Bemanning redovisas under not 10. Fastighetsdriften. Vad avser fastighetsdriften var år 2011 lite av en repris på 2010 med kyla och snö under första kvartalet. Detta kompenseras till viss del av ett varmt och snöfattigt fjärde kvartal.
Org.nr 556093-0504 5 (38) Vad avser Fjärrvärmekostnaderna, som utgör 94% av bolagets totala uppvärmningskostnad 2011, fås tyvärr inte full effekt av det varma fjärde kvartalet eftersom taxans konstruktion är sådan att den fasta avgiften baseras på de tre kallaste dygnen löpande under de gångna tolv månaderna. Den fasta avgiften under hela 2011 baseras således på de kallaste tre dagarna under december 2010 och januari 2011 vilka innehöll flera ovanligt kalla dagar. Av den totala fjärrvärmekostnaden 2011 utgörs 35% av fast avgift. Totalt överskreds värmebudgeten med 0,8 mkr I övrigt understiger de taxebundna kostnaderna för vatten, el och renhållning budget. Utfallet för elkostnaderna är nära 2,3 mkr lägre än föregående år och 1,6 mkr under budget trots ökning av nätavgifterna. Kostnadssänkningen är således helt relaterad till inbesparad el. Renhållnings- och VA-kostnaderna ligger strax under budget. Sammantaget ligger taxebundna kostnader, uppvärmning och sotning 0,7 mkr under budget och nära 3 mkr under utfallet för 2010. Hyresförhandlingarna Utfallet av hyresförhandlingarna för år 2012 blev att det genomsnittliga totaluttaget ökas med 2,15% från 1 januari och därutöver ytterligare 1,5% från 1 april enkom baserat på kostnadsökningen för borgensavgiften till kommunen. I uppgörelsen ingår att den senare höjningen 0,3% skall återbetalas till hyresgästerna helt eller delvis om överklagandet av fullmäktiges avgiftsbeslut skulle vinna gehör. Även i årets hyresförhandling har vår motpart vägrat att acceptera följsamhet mot ränteutvecklingen. Som enda bostadsföretag i Sverige sänkte Alebyggen hyran med 1,09% år 2010 med motivet att även hyresgästerna bör ha en viss följsamhet mot räntan när denna går ner. När räntan åter går upp fanns inte heller i årets förhandling motsvarande synsätt från vår motpart. UTVECKLINGSPROJEKT Tekniska projekt Systematiskt brandskyddsarbete Projektet med systematiskt brandskyddsarbete enligt Lagen om Skydd mot Olyckor och som en del av kvalitetssystemet FR 2000 har slutförts under 1:a halvåret 2011. Det innebär att det nu finns såväl en komplett brandskyddsdokumentation som fasta rutiner för upprätthållande av ett löpande systematiskt brandskyddsarbete. Handdatorer Med målet att minska det administrativa arbetet i fastighetsskötseln samt vid lägenhetsbesiktningar och ronderingar har under 2010 studerats och utvärderats olika system med handdatorer kopplade till bolagets verksamhets- och fastighetssystem. Under 2011 har beslut fattats och projektet stegvis genomförts med programutveckling till webbaserad miljö tillsammans med leverantören och tester av mjuk och hårdvara i reell miljö. Först i december ansåg vi att systemet var klart för sjösättning och den 18 januari 2012 blev det skarpt läge för samtliga i den berörda organisationen (fastighetsskötsel och teknisk förvaltningsledning) Administrativa projekt Riskanalys Inom ramen för krisplaneringen och systematiskt arbetsmiljöarbete har under 2011 gjorts en genomgripande riskanalys av bolagets samtliga verksamheter.
Org.nr 556093-0504 6 (38) Centraliserad felanmälan Som en del av pågående rationalisering och pågående organisationsförändring har införts centraliserad felanmälan som sköts via bolagets växel. Fördelen ur kundsynpunkt är att man kan göra felanmälan per telefon hela dagen under kontorets öppettider. Tidigare gavs den möjligheten till hyresgästerna enbart 1/2-1 timma om dagen till respektive fastighetsexpedition. Möjlighet att felanmäla via bolagets hemsida är oförändrat och möjligt dygnet runt. Boinflytande Under året har tillsammans med hyresgästföreningen arbetats fram ett nytt boinflytandeavtal som till sitt innehåll enbart omfattar möjligheten till s.k självförvaltning inom respektive bostadsområde. Tidigare boinflytandeavtal var betydligt mer omfattande men var inte längre i överensstämmelse med ny lagstiftning. Avtalet sades upp inför 2011. EKONOMIN Marknaden Efterfråge- och uthyrningsläget är fortsatt högt. Hyresbortfallet för bostäder, garage, carports och bilplatser uppgick under året till 287 kkr, vilken är 142 kkr högre än föregående år och 110 kkr högre än budget. Om hänsyn tas till Trastvägen 1 i Nol, som medvetet ställts tom och ensam står för 142 kkr av hyresbortfallet så ligger hyresbortfallet i nivå med föregående år och under budget. Den 1 jan 2012 hade 276 hushåll betalt in medlemsavgiften till den ideella intresseföreningen för kooperativ hyresrätt vilket berättigar till en köplats till kommande projekt. Motsvarande siffra 1 januari 2011 var 262 hushåll. Vad gäller lokaler drabbades bolaget av flera avflyttningar under 2009 vilka huvudsakligen stod outhyrda även under 2010. Under 2011 har f.d. Posten i Älvängen och delar av f.d. Polishuset i Alafors åter hyrts ut och hyresbortfallet för lokaler är 507 kkr lägre än föregående år och 283 kkr lägre än budget. Mot ett skadestånd till Alebyggen år 2010 frigjordes Millipore från sitt hyreskontrakt på Rödjans väg i Nödinge per 1 okt 2010. Skadeståndet ingick i sin helhet i resultatet för 2010. Den 28 jan 2011 tecknades nytt hyreskontrakt och om- och tillbyggnadsarbetena påbörjades 1 februari. Ny hyresgäst, Brady Converting AB, flyttade in i lokalerna 1 juli 2011. Låneskuld, räntekostnader och ränteintäkter Bolagets totala låneskuld till kreditinstitut har ökat med 40,4 mkr efter amorteringar, vilket skall ses i relation till att bolaget investerat drygt 74 milj under året. Se vidare not 28 och kassaflödesanalysen. Utvecklingen på räntemarknaden har under första halvåret året varit förhållandevis brant stigande på såväl korta som långa löptider för att under hösten återigen sjunka. Borgensavgiften till kommunen har ökat från 0,1% 2010 till 0,2% 2011 vilket ökar bolagets finansieringskostnad med ca 700 kkr. Efter aktivering av räntekostnader för nyproduktionen överstiger räntekostnaderna på fastighetslån budget med 388 kkr och är 2,66 mkr högre än föregående år. Andelen lån med rörlig ränta eller återstående löptid inom 1 år är vid årets utgång 37,4 % av bolagets totala lånestock (2010: 46,8 %). Fördelning av lånens löptider framgår av not 28.
Org.nr 556093-0504 7 (38) För att inte komma i konflikt med bolagets lånepolicy har till och med 2013-07-07 upptagits en räntetaksförsäkring vid 4,5% ränta (stibor 3 mån) för 100 mkr av lånestocken. Detta innebär att andelen lån med återstående löptid inom 1 år kan uppgå till 55% innan lånepolicyn överskrids. Bolagets genomsnittsränta vid årets utgång var 3,52 % (2010: 3,15 %). Takförsäkringen kostar 0,04% utslaget på hela låneskulden innebärande en genomsnittsränta på 3,56%. Andra händelser av vikt * Skatteverket inledde under hösten 2010 en skatterevision avseende bolagets verksamhet 2009. Besluten efter genomförd revision presenterades under hösten 2011. Allmänt kan sägas att bolaget gått fri från anmärkningar utom i ett avseende. Skatteverket vill inte medge momsavdrag för den markentreprenad inom skredriskområdet Alafors som bolaget utfört åt Ale kommun. Hade arbetet skett på gängse sätt med kommunen som huvudman hade sannolikt frågan inte ens aktualiserats. I bidragsunderlaget för statsbidraget från Myndigheten för Samhällsskydd och Beredskap (MSB) får momsen inte räknas in eftersom MSB anser att den är avdragsgill. Således två statliga myndigheter med mot varandra stående regelverk och tolkningar. Bolaget kommer att överklaga Skatteverkets beslut. Resultatet. Året resultat före bokslutsdispositioner och skatt uppgår till -6,5 mkr att jämföra med budgeterat resultat -0,7 mkr. Orsaken till budgetavvikelsen kan avrundat sammanfattas enligt följande: *Ökat underhåll *Nedskrivning nyprod. Bohus *Ökade intäkter -6,8 mkr -3,2 mkr +1,5 mkr Summan av ovanstående är -8,5 mkr och den totala budgetavvikelsen är -5,8 mkr vilket innebär att bolaget vad gäller övriga kostnader för drift, löpande underhåll, personal, konsulter, marknadsföring räntor mm sammantaget är 2,7 mkr lägre än budget. Som bokslutsdisposition har från periodiseringsfonderna återförts 4,6 mkr till årets resultat. Detta är enligt regelsystemet en tvingande åtgärd och avser belopp avsatt vid 2006 års taxering. Jämförelser med föregående år framgår av resultat- och balansräkningen med notförklaringar. Eget kapital och soliditet Bolagets synliga soliditet (Eget kapital + 73,7 % av obeskattade reserver/balansomslutningen) uppgår till 19,21 %. Motsvarande siffra för år 2010 var 20,65 % Med ökad nyproduktion minskar soliditeten om bolaget inte kan sätta in eget kapital motsvarande befintlig solidetet. Styrelsen har satt 15% som undre gräns för en skälig soliditet. Avskrivningar Även under år 2011 har byggnaderna avskrivits med 2 % eller i förekommande fall det högre %-tal som är skattemässigt avdragsgillt. Inventarier, fordon o maskiner skrivs av enligt gällande skatteregler. Nedskrivning har därutöver skett av nyproduktionen i Bohus med 3,2 mkr inför överlåtelsen till Bostadsrättsförening. Direktavkastning I kommunfullmäktiges ägardirektiv anges: Med hänsyn tagen till de offentligrättsliga merkostnader som åligger bolaget skall bolagets långsiktiga direktavkastning uppgå till 5 % av fastighetsvärdet.
Org.nr 556093-0504 8 (38) Med ett fastighetsvärde beräknat som 1,33 ggr taxeringsvärdet är bolagets nuvarande långsiktiga direktavkastning 4,17 vid en långsiktig underhållsnivå om 150 kr/kvm. År 2011 är direktavkastningen, med samma beräkningsgrund för fastighetsvärdet, 3,22 % beroende på underhållsinsatser överstigande 150 kr/kvm. För enbart 2011 är direktavkastningen 4,67% på bokfört värden inkl effekten av ökat underhåll,och 7% i långsiktig direktavkastning med en underhållsnivå om 150 kr/kvm Styrelsen har som uttalat mål att uppnå 5% långsiktig direktavkastning enligt ägardirektiven inom 5 år FRAMTIDEN Lagen om allmännyttiga kommunala bostadsföretag trädde i kraft 1 januari 2011. Med lagen följer också ett antal påtagliga ändringar av hyreslagstiftningen där allmännyttans hyresledande roll nu har upphört. Under året har Alebyggen och kommunen omformat såväl bolagsordning som ägardirektiv anpassade till den nya lagen. Därutöver har kommunen beslutat höja borgensavgiften från 0,2% till 0,5% av bolagets låneskuld med kommunal borgen. Kostnadsökningen för detta uppgår till drygt ca 2,1 milj kr motsvarande en extra hyresökning med 1,5% Hur framtiden kommer att se ut med den nya lagstiftningen, som innehåller flera delar, är svårt att sia om. Klart tycks dock vara att det råder delade meningar mellan hyresmarknadens parter om på vilket sätt förändringarna i hyreslagstiftningen vad avser grunderna för hyressättningen skall tolkas. När det gäller specifikt lagen om allmännyttiga kommunala bostadsföretag med tillhörande avkastningskrav, borgensavgifter mm kommer sannolikt de närmare formerna och villkoren i slutändan, och efter många år, att klarläggas genom utvecklad rättspraxis och ett antal domar i olika rättsinstanser. Marknaden -nyproduktion Efterfrågan på bostäder är fortfarande hög. Det råder bostadsbrist i Ale. Den absoluta merparten av de sökande har dock inte de ekonomiska förutsättningar som krävs för att efterfråga bostäder i nyproduktion, varför det är svårt att tillgodose bostadsbristen på detta sätt. De nya grupper som under senare år kunnat efterfråga lägenheter i nyproduktion tycks under den ekonomiska oron valt att avvakta med förändringar i sitt boende. Trots misslyckandet i Bohus ser styrelsen fortfarande kooperativ hyresrätt som en möjlighet att komma igång med viss nyproduktion och därigenom, genom rörlighet på bostadsmarknaden, frigöra bostäder i det äldre och billigare beståndet. Erfarenheterna från Bohus- och Nödingeprojekten visar att projektets yteffektivitet i kombination med lägenheternas storlek är helt avgörande för avsättningsmöjligheten. Den ekonomiska oron har inte lett till de sänkta byggpriser som behövs för att nå den hyresnivå och betalningsvilja som finns i Ale. Neutralitet mellan upplåtelseformerna är en avgörande framtidsfråga för bolagets möjligheter att tillgodose efterfrågan. Särskilt efter att den nya Lagen om allmännyttiga kommunala bostadsföretag trätt i kraft 1 jan 2011 då företagen måste uppnå ett marknadsmässigt avkastningskrav, även på nyproduktionen. Styrelsen kommer, med ledning av gällande ägardirektiv, att söka alla rimliga möjligheter att få igång ytterligare nyproduktion. Ägardirektiven är dock mycket tydliga med att det skall ske när de ekonomiska förutsättningarna är realistiska Styrelsen kommer även att studera ungdomars bostadssituation som enligt ägardirektiven skall: uppmärksammas och prioriteras
Org.nr 556093-0504 9 (38) Prioriterade områden till 2012 Den nytillträdda styrelsen har med ledning av visionen, kundmätningar mm fastställt totalt 18 övergripande mål för 2011-2012. Några mer detaljerade än andra och alla mätbara. Målen är uppdelade under rubrikerna: EKONOMI, NYPRODUKTION/OMBYGGNAD, UNDERHÅLL, VERKSAMHETSUTVECKLING, FÖRVALTNING/DRIFT, ENERGI/MILJÖ Ekonomin Under 2012 ser styrelsen en möjlighet att stabilisera bolagets räntor på en godtagbar nivå genom minskad riskexponering mot korta löptider. Efter 2014 är det ändå ränteutvecklingen som utgör den största riskfaktorn. Om räntorna stiger i en kontrollerbar takt och hyresnivån successivt kan anpassas föreligger låg risk för bolagets ekonomi. Detta kräver dock att bolagets utbud är av den kvalité att hyresvärdet ökar. Problem kan dock uppstå om räntorna skulle stiga snabbt och oförutsägbart. Vissa tendenser till detta fanns under 2011 och kan återupprepas.. Beståndets ålderssammansättning kommer att kräva ökade underhållsinsatser och förmodligen även mer genomgripande ombyggnader de kommande åren. Finansieringen av miljonprogrammens upprustning som står för dörren är en fråga som engagerar hela bostadssverige. Detta i kombination med ett ökat avkastningskrav kommer att kräva antingen betydande hyresökningar eller kraftiga rationaliseringar och kostnadssänkningar. Särskilt om ägarens och styrelsens ambitioner vad gäller nyproduktion skall fullföljas. Även nyproduktion måste således ske med en sådan balans att bolagets ekonomiska ställning kan upprätthållas på en trygg nivå med långsiktig och marknadsmässig avkastning. En viss påfrestning på soliditet och kassaflöde är dock ofrånkomlig om bolagets ägardirektiv och mål vad gäller nyproduktion skall upprätthållas och om bolaget självt måste skapa det egna kapital som då erfordras, utan ökning av aktiekapitalet. DOTTER OCH INTRESSEBOLAGEN Skå-dal 31:3 AB är ett dotterbolag ägt av Alebyggen till 100%. Bolaget äger enbart Bohus Centrum och förvärvades 1 april 2009. Även under 2011 har resultatutrymmet i första hand använts till underhåll och förhöjd skötselstandard. Periodiskt underhåll har utförts för 424 kkr (2010: 791 kkr). Bolagets resultat är 287 kkr (2010: 292 kkr). Avskrivningen är 2%. Alebyggen har debiterat fastighetsskötsel med 222 kkr (exkl material) (2010: 158 kkr) och administration med 255 kkr (2010: 148 kkr). Den offentligt drivna vårdcentralen stängdes vid årsskiftet 2010/2011, trots att hyreskontraktet löper till och med 2012-09-30. Genom åtgärden blev patienttillströmningen till den privat drivna vårdcentralen så stor att deras befintliga lokal blev för liten. Efter avlösning av primärvårdens hyreskontrakt, viss ytminskning och ombyggnad har den privata vårdcentralen och BVC den 1 juli flyttat till primärvårdens tidigare lokal Bolaget intages i koncernredovisningen enligt förvärvsmetoden (se tilläggsupplysningar). Ale Exploatering AB ägs av Alebyggen till 50 %. Ale Exploatering redovisar före bokslutsdispositioner och skatt ett resultat om 6,3 mkr inkl återföring av periodiseringsfond med 3,6 mkr. Bolagets egna kapital uppgår till 38,9 mkr och obeskattade reserver till 4,5 mkr.
Org.nr 556093-0504 10 (38) Bolaget har under året sålt resterande obebyggda tomter inom östra delen av Backa säteri. Styrelsen för Ale Exploatering har föreslagit bolagsstämman att företa en aktieutdelning om totalt 10 mkr (5 mkr/ägare). Bolaget intages i koncernredovisningen enligt kapitalandelsmetoden (se tilläggsupplysningar) Förslag till vinstdisposition Styrelsen föreslår att till förfogande stående vinstmedel (kronor): balanserad vinst 113 205 843 årets förlust -1 674 829 disponeras så att 111 531 014 i ny räkning överföres 111 531 014 111 531 014 Tilläggsupplysning: Enligt lagen om allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag (SFS 2010:8799) får utdelning från sådana bolag inte ske med mer än halva föregående års vinst. Utdelningens storlek får heller inte överstiga genomsnittlig statslåneränta + 1 procentenhet på det grundkapital ägaren satt in. Däröver finns ytterligare regler där ägaren, under visa förutsättningar, kan ta ut reavinst från fastighetsförsäljningar. s och moderbolagets resultat och ställning i övrigt framgår av efterföljande resultat- och balansräkningar samt kassaflödesanalyser med tilläggsupplysningar.
Org.nr 556093-0504 11 (38) s Resultaträkning Not 2011-01-01-2011-12-31 2010-01-01-2010-12-31 Hyresintäkter 1 169 823 937 167 244 851 Övriga förvaltningsintäkter 2 523 712 612 736 Övriga rörelseintäkter 3 1 812 438 7 046 560 172 160 087 174 904 147 Rörelsens kostnader Material 4-9 625 072-11 398 833 Tjänster 5-53 854 286-53 910 245 Taxbundna kostnader 6-16 714 742-18 384 338 Uppvärmning 7-16 760 856-18 086 493 Fastighetsskatt -3 722 965-3 612 759 Övriga externa kostnader 8, 9-658 660-536 486 Personal och styrelse 10-20 032 218-20 097 289 Avskrivningar och nedskrivningar 11-28 465 039-24 736 937 Övriga rörelsekostnader 12-5 029 834-4 769 501-154 863 672-155 532 881 Rörelseresultat 17 296 415 19 371 266 Resultat från finansiella poster Resultat från andelar i intresseföretag 19 3 139 854 4 004 770 Räntebidrag 130 899 288 141 Övriga ränteintäkter och liknande resultatposter 13 490 022 213 588 Räntekostnader och liknande resultatposter -23 980 607-20 358 408-20 219 832-15 851 909 Resultat efter finansiella poster -2 923 417 3 519 357 Resultat före skatt -2 923 417 3 519 357 Skatt på årets resultat 15-65 167-973 161 Uppskjuten skatt 1 246 931 908 724 Årets resultat -1 741 653 3 454 920
Org.nr 556093-0504 12 (38) s Balansräkning Not TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Byggnader och mark 16, 17 916 863 027 863 634 881 Inventarier, verktyg och installationer 18 3 884 160 1 964 496 Pågående nyanläggningar och förskott avseende materiella anläggningstillgångar 2 325 137 11 810 435 923 072 324 877 409 812 Finansiella anläggningstillgångar Andelar i intresseföretag 19 19 476 322 16 336 468 Andra långfristiga värdepappersinnehav 20 1 519 508 1 519 508 Uppskjuten skattefordran 21 921 632 951 509 Andra långfristiga fordringar 22 411 045 3 029 920 22 328 507 21 837 405 Summa anläggningstillgångar 945 400 831 899 247 217 Omsättningstillgångar Varulager m m Varulager 0 54 219 Kortfristiga fordringar Kundfordringar 2 197 550 1 167 171 Fordringar hos Kommunen 451 000 614 454 Fordringar hos intresseföretag 23 0 98 648 Aktuella skattefordringar 3 515 523 1 717 326 Övriga fordringar 24 1 108 841 450 430 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 25 367 179 1 342 311 Koncernkonto Ale kommun 23 305 200 27 670 989 30 945 293 33 061 329 Kassa och bank 891 273 1 552 090 Summa omsättningstillgångar 31 836 566 34 667 638 SUMMA TILLGÅNGAR 977 237 397 933 914 855
Org.nr 556093-0504 13 (38) s Balansräkning Not EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 26 Aktiekapital 17 400 000 17 400 000 Bundna reserver 65 349 468 68 772 096 Fria reserver 116 495 592 109 909 044 Årets resultat -1 741 653 3 454 920 Summa eget kapital 197 503 407 199 536 060 Avsättningar Avsättningar för uppskjuten skatt 8 293 356 9 540 287 Uppskjuten skatteskuld 27 698 557 615 383 8 991 913 10 155 670 Långfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 28 668 960 000 633 275 000 Övriga skulder 29 24 335 000 24 335 000 693 295 000 657 610 000 Kortfristiga skulder Koncernkonto Ale Kommun 0 197 149 Skulder till kreditinstitut 28 21 680 000 17 590 000 Leverantörsskulder 15 394 911 17 235 033 Skulder till Kommunen 30 2 322 249 429 752 Övriga skulder 31 5 749 074 2 466 616 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 32 32 300 843 28 694 575 77 447 077 66 613 125 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 977 237 397 933 914 855 Ställda säkerheter För egna skulder och avsättningar Fastighetsinteckningar 38 250 000 33 750 000 38 250 000 33 750 000 Ansvarsförbindelser Lägenhetsunderhåll enligt avtal HGF (se redovisningsprinciper) 86 932 726 77 575 000 Garantiförbindelse Fastigo 264 361 225 779 87 197 087 77 800 779
Org.nr 556093-0504 14 (38) s Kassaflödesanalys Not 2011-01-01-2011-12-31 2010-01-01-2010-12-31 Den löpande verksamheten Resultat efter finansiella poster -2 923 417 3 519 357 Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet m.m 25 196 185 21 379 412 Betald skatt -1 666 810-4 210 301 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital 20 605 958 20 688 468 Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital Förändring av varulager och pågående arbeten 54 219-5 016 Förändring kundfordringar -1 030 379-960 056 Förändring av kortfristiga fordringar 4 944 612 8 874 186 Förändring leverantörsskulder -1 840 122 5 511 293 Förändring av kortfristiga skulder 8 470 693-3 089 903 Kassaflöde från den löpande verksamheten 31 204 981 31 018 972 Investeringsverksamheten Investeringar i materiella anläggningstillgångar -74 127 550-24 804 331 Försäljning av materiella anläggningstillgångar 129 000 14 508 700 Förändring av långfristiga fordringar/ finansiella anläggningstillgångar 2 648 752-1 715 028 Kassaflöde från investeringsverksamheten -71 349 798-12 010 659 Finansieringsverksamheten Upptagna lån 57 950 000 0 Amortering av lån -18 175 000-17 340 000 Utbetald utdelning -291 000-323 000 Kassaflöde från finansieringsverksamheten 39 484 000-17 663 000 Årets kassaflöde -660 817 1 345 313 Likvida medel vid årets början Likvida medel vid årets början 1 552 090 206 777 Likvida medel vid årets slut 891 273 1 552 090
Org.nr 556093-0504 15 (38) s Resultaträkning Not 2011-01-01-2011-12-31 2010-01-01-2010-12-31 Hyresintäkter 1 165 103 538 163 260 246 Övriga Förvaltningsintäkter 2 520 095 607 926 Övriga rörelseintäkter 3 1 546 138 6 514 737 167 169 771 170 382 909 Rörelsens kostnader Material 4-9 374 432-11 119 937 Tjänster 5-53 143 019-52 873 224 Taxebundna kostnader 6-16 107 509-17 733 395 Uppvärmning 7-16 188 211-17 540 346 Fastighetsskatt -3 486 255-3 376 049 Övriga externa kostnader 8, 9-495 630-507 996 Personal och styrelse 10-20 032 218-20 097 289 Avskrivningar och nedskrivningar 11-27 371 298-23 719 891 Övriga rörelsekostnader 12-5 002 834-4 729 588-151 201 406-151 697 715 Rörelseresultat 15 968 365 18 685 194 Resultat från finansiella poster Övriga ränteintäkter och liknande resultatposter 13 500 182 250 775 Räntebidrag 130 899 288 141 Räntekostnader och liknande resultatposter -23 082 502-19 696 596-22 451 421-19 157 680 Resultat efter finansiella poster -6 483 056-472 486 Bokslutsdispositioner 14 4 644 000 3 172 720 Resultat före skatt -1 839 056 2 700 234 Skatt på årets resultat 15 164 227-995 416 Årets resultat -1 674 829 1 704 818
Org.nr 556093-0504 16 (38) s Balansräkning Not TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Byggnader och mark 16 881 467 443 827 151 184 Pågående ny- och ombyggnader 2 325 137 11 810 435 Inventarier, verktyg och installationer 18 3 864 923 1 939 632 887 657 503 840 901 251 Finansiella anläggningstillgångar Aktier i dotterbolag 33 11 074 000 11 074 000 Andelar i intresseföretag 19 1 500 000 1 500 000 Fordringar hos dotterbolag 34 250 000 500 000 Andra långfristiga värdepappersinnehav 20 1 519 508 1 519 508 Uppskjuten skattefordran 21 921 632 951 509 Andra långfristiga fordringar 22 411 045 3 029 920 15 676 185 18 574 937 Summa anläggningstillgångar 903 333 688 859 476 188 Omsättningstillgångar Varulager m m Varulager 0 54 219 Kortfristiga fordringar Kundfordringar 1 074 294 366 183 Fordringar hos kommunen 451 000 614 454 Fordringar hos dotterbolag 35 737 412 304 034 Fordringar hos intresseföretag 23 0 98 648 Aktuella skattefordringar 3 628 904 1 744 033 Övriga fordringar 24 1 011 171 308 042 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 25 367 179 1 342 311 Koncernkonto hos kommunen 22 523 032 27 670 989 29 792 992 32 448 694 Kassa och bank 891 273 1 552 090 Summa omsättningstillgångar 30 684 265 34 055 003 SUMMA TILLGÅNGAR 934 017 953 893 531 191
Org.nr 556093-0504 17 (38) s Balansräkning Not EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 26 Bundet eget kapital Aktiekapital 17 400 000 17 400 000 Reservfond inkl konsolideringsfond 37 247 000 37 247 000 54 647 000 54 647 000 Fritt eget kapital Balanserad vinst eller förlust 113 205 843 111 792 025 Årets resultat -1 674 829 1 704 818 111 531 014 113 496 843 Summa eget kapital 166 178 014 168 143 843 Obeskattade reserver 36 18 000 000 22 644 000 Långfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 28 649 850 000 613 535 000 Övriga skulder 29 24 335 000 24 335 000 Summa långfristiga skulder 674 185 000 637 870 000 Kortfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 28 21 050 000 16 960 000 Leverantörsskulder 14 771 131 16 874 594 Skulder till kommunen 30 2 270 489 429 752 Övriga skulder 31 5 738 573 2 466 615 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 32 31 824 746 28 142 387 Summa kortfristiga skulder 75 654 939 64 873 348 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 934 017 953 893 531 191 Ställda säkerheter För egna skulder och avsättningar Fastighetsinteckningar 16 000 000 11 500 000 16 000 000 11 500 000 Ansvarsförbindelser Lägenhetsunderhåll enligt avtal HGF (se redovisningsprinciper) 86 932 726 77 575 000 Garantiförbindelse Fastigo 264 361 225 779 Borgensförbindelse till förmån för dotterbolag 19 897 500 20 370 000 107 094 587 98 170 779