kooperativ hyresrätt Hur går det? sabo sveriges allmännyttiga bostadsföretag
innehåll förord 3 inledning och bakgrund 3 sammanfattning 4 projektet kooperativ hyresrätt hur går det? 5 utvecklingen av den kooperativa hyresrätten 7 sammanfattande erfarenheter 10 behov av förändringar i regelverket 15 erfarenheter & goda råd från bostadsföretagen 16 viktigt att veta vid införande av kooperativ hyresrätt 17 2
förord SABO har under många år medverkat till utvecklingen av den kooperativa hyresrätten. Arbetet har gått ut på att sammanställa kunskapsunderlag, ge stöd till de medlemsföretag som vill pröva den kooperativa hyresrätten i bostadsförsörjningen och sedan sprida erfarenheterna. I år är det sju år sedan lagen om kooperativ hyresrätt trädde i kraft. Erfarenheterna visar att det är en till omfattningen liten upplåtelseform som emellertid kan ha relativt stor betydelse. Tillväxten av nya kooperativa hyresrättsföreningar tycks ske enligt devisen sakta men säkert. Kooperativ hyresrätt ger en bra ram för att stärka intressegemenskapen i boendet. Intresset för självbestämmande i form av mer omfattande självförvaltning har dock visat sig vara ganska litet. Hyresmodellen bidrar till att möjliggöra en viss nyproduktion även utanför storstadsmarknader. I utvecklingsprojektet Kooperativ hyresrätt hur går det? deltog nio bostadsföretag; AB Alebyggen, Falkenbergs Bostads AB, Flens Bostads AB, Håbohus AB, Kristinehamns Bostads AB, Stiftelsen Kungälvsbostäder, Köpings Bostads AB, Mölndalsbostäder AB och Varbergs Bostads AB. Från SABOs sida medverkade Bo Lundborg, jurist och Ylva Sandström, projektledare. På uppdrag av SABO genomförde Ola Bergquist, Företagsstöd AB, den praktiska delen av arbetet med frågor och besök hos företagen och föreningarna. SABO kommer nu att fortsätta sprida utvecklad kunskap och vunna erfarenheter i de sedvanliga sammanhangen med rådgivning, nätverksträffar och utbildningar. SABO i september 2009 Lena Johansson Enhetschef Kundrelationer inledning och bakgrund Lagen om kooperativ hyresrätt trädde i kraft den 1 april 2002. Fem år senare fanns ett antal inflyttade föreningar och dessutom projekt under produktion. Det fanns därmed ett underlag för att kunna ta del av vunna erfarenheter. I januari 2007 fattade SABOs VD beslut om utvecklingsprojektet Kooperativ hyresrätt hur går det? Projektet har pågått under åren 2007 2008. SABOs arbete med kooperativ hyresrätt Hyresmodellen är den intressanta modellen för medlemsföretagen, undantaget Stockholms Kooperativa Bostadsförening. SABO har därför koncentrerat sitt engagemang på utvecklingen av denna. Bostadsföretaget blockuthyr en fastighet till en kooperativ hyresrättsförening. I ägarmodellen är det medlemmarna som äger fastigheten och de blir också byggherrar i samband med nyproduktion. Under år 2002 tog SABO fram handboken Kooperativ hyresrätt en handledning för bostadsföretag för att medlemsföretagen skulle ha ett kunskapsunderlag. SABO tog därefter initiativ till ett nätverksinriktat utvecklingsprojekt som pågick under åren 2004 2006 i syfte att stödja tillkomsten av projekt med kooperativ hyresrätt för att öka kunskap och erfarenheter. Samtliga sex medverkande bostadsföretag genomförde egna projekt på sina olika marknader. Resultatet finns beskrivet i rapporten Kooperativ hyresrätt i praktiken. SABO arbetar också med rådgivning, utbildningar och årliga träffar för erfarenhetsutbyte. 3
sammanfattning Utvecklingsprojektet Kooperativ hyresrätt hur går det? bedrevs under åren 2007 2008. Nio bostadsföretag som hade byggt, eller höll på att bygga med kooperativ hyresrätt, deltog. Uppföljningen gjordes med besök hos både bostadsföretag och föreningar. Resultaten som växte fram diskuterades under projekttiden på fyra träffar. Erfarenheterna visar att tillväxten av nya föreningar sker med ganska långsam takt. De flesta projekt är mindre. Man kan inte anlägga ett storstadsperspektiv på omfattningen av nyproduktionen, 20 nya fräscha lägenheter på en mindre ort har stor betydelse här. Sedan år 2002 har alla föreningar med kopplingar till allmännyttan tillkommit i samband med nyproduktion. Initiativet till nyproduktion med kooperativ hyresrätt kommer främst från bostadsföretagen själva, ibland efter påtryckningar från kommunledning. Det finns också några exempel där privatpersoner bildat en intresseföre ning och sökt kontakt med bostadsföretaget för att hitta en byggherre för en bogemenskap. Den största målgruppen vid tillkomsten av de kooperativa hyresrättsföreningarna är medelålders och äldre personer i egna hem. Upplåtelseinsatserna är viktiga för att bidra till att delfinansiera nyproduktionen, som annars inte blivit av. I gengäld får medlemmarna ekonomisk nytta i en vidare mening, både lägre hyra och intressegemenskap. Erfarenheterna på längre sikt talar dessutom för försiktigare hyresutveckling. Stödet från bostadsföretagen vid tillkomsten av föreningarna är avgörande och kräver därmed extra tid och engagemang. Kunskapen hos blivande medlemmar om upplåtelseformen är låg från början, men växer under resans gång och efter inflyttning, liksom det sociala kittet. Kooperativ hyresrätt enligt hyresmodellen kräver ett antal avtal mellan bostadsföretaget och den kooperativa hyresrättsföreningen. Ett gott råd från bostadsföretag som byggt med kooperativ hyresrätt är att man skaffar grundläggande kunskap i ett tidigt skede, det går inte att enbart försöka lära sig under resans gång. 4
Arkitektskiss över Kooperativa hyresrättsföreningen Källan, Håbohus AB. projektet kooperativ hyresrätt hur går det? Syftet med projektet har varit att samla erfarenheter av och utvärdera verksamheten med kooperativ hyresrätt enligt hyresmodellen. Tre huvudsakliga frågor skulle besvaras: projekt. Förteckningen handlar främst om företag och föreningar med anknytning till SABO-sfären. Man hittar den på hemsidan www.sabo.se/verksamheter/boendefrå gor/kooperativ hyresrätt. 1 Vilken omfattning har upplåtelseformen? Huvudsakligt tillvägagångssätt för arbetet Arbetet har lagts upp på ett nätverksinriktat sätt. Före tagsbesök och intervjuer har gjorts vid två olika tillfällen, våren 2007 och våren 2008. En mindre uppföljning gjordes även hösten 2008. Sammanfattningsvis har ett stort antal personer intervjuats. I tre fall hade bostads företagen även boföreningar från vilka man kunde hämta 1 Vad har man uppnått med den kooperativa hyresrätten? 1 Vad har kooperativ hyresrätt betytt för företagen? Den första frågan besvarar SABO numera genom att kontinuerligt uppdatera en förteckning med olika 5
erfarenheter av kooperativt boende sedan 90-talet. Föreningarnas erfarenheter har också samlats in för att ge en mer fullständig bild av hur upplåtelseformen fungerar och hur boendet upplevs av medlemmarna. Erfarenheter och problem har diskuterats på fyra projektgruppsträffar. Vilka bostadsföretag medverkade i projektet? Vid årsskiftet 2006 2007 hade ett tiotal SABO-företag byggt, eller höll på att bygga, med kooperativ hyresrätt. Tio företag tillfrågades om intresset för att delta i projektet, nio svarade att de ville vara med. I den första arbetsrapporten, som färdigställdes våren 2007, gjordes en uppföljning av fyra företag som hade inflyttade föreningar, inklusive intervjuer med styrelserna: Falkenbergs Bostads AB Stiftelsen Kungälvsbostäder Mölndalsbostäder AB Varbergs Bostads AB Nästa uppföljning gjordes med återstående fem företag. Där hade inflyttningen till föreningarna skett nyligen, eller pågick i något fall. Arbetsrapporten var klar till årsskiftet 2007/2008: AB Alebyggen Flens Bostads AB Håbohus AB Kristinehamns Bostads AB Köpings Bostads AB SABOs projektgrupp SABOs projektgrupp har bestått av tre personer: Ola Bergquist, ekonom och konsult, har gjort merparten av arbetet. Han genomförde enkäter och har haft uppföljande samtal med medverkande bostadsföretag och föreningar m.m. Bo Lundborg, jurist, har granskat avtalen mellan bostadsföretag och föreningar och varit allmän juridisk support. Ylva Sandström har varit projektledare, svarat för samordning och arrangerat projektgruppsträffar m.m. 6
Bygget pågår av Sundsåker Kooperativ hyresrättsförening, AB Bollnäs Bostäder. April 2009. utvecklingen av den kooperativa hyresrätten På sätt och vis kan man säga att utvecklingen av koo perativ hyresrätt startade för nästan 100 år sedan i och med bildandet av SKB, Stockholms Kooperativa Bo stadsförening se vidare nedan. I den andra änden av tidsspannet finns Äldreboendedelegationen, den statliga kommitté som senast uppmärksammade den kooperativa hyres rätten, i detta fall för att fler alternativ skulle kunna erbjudas i boendet för äldre. Delegationen arbetade under åren 2006 2008. avlämnade rapporten i mars 2005. Förslagen har emel lertid inte beretts vidare i regeringskansliet. Hur många kooperativa hyresrätts föreningar finns i dag? Svaret på frågan i rubriken är att det inte finns någon helt tillförlitlig uppgift, eftersom det inte finns någon samhällsinstans som har ansvaret för att upprätthålla en sammanhållen överblick. Bolagsverket i Sundsvall har i uppdrag att registrera alla ekonomiska föreningar, inklu sive bostadsrättsföreningar och kooperativa hyresrätts föreningar. Av de uppgifter man kan få från Bolagsverket går inte att bilda sig en klar uppfattning om hur många kooperativa boföreningar eller hyresrättsföreningar som verkligen finns. SABO följer utvecklingen för sina medlemsföretag och har i övrigt en viss utblick på hur den kooperativa hyres rätten utvecklas i sin helhet. Boverkets utredning Kooperativa hyresrätter nya möjligheter för den fjärde upplåtelseformen I december 2003 fick Boverket i uppdrag av regeringen att utreda hur den kooperativa hyresrätten utvecklats efter det att lagen trädde i kraft i april 2002. SABO medverkade i utredningen. Den pekade på både hinder och möjligheter och ett antal åtgärder föreslogs. Boverket 7
Fasad i glaserat tegel på SKBs kvarter Kappseglingen, Hammarby Sjöstad, Stockholm. Boföreningar och kooperativa hyresrättsföreningar med anknytning till SABO-företag, september 2009 Enligt SABOs underlag är antalet föreningar och lägenheter det nedanstående: Antal föreningar Boföreningar Kooperativa hyresrättsföreningar (exklusive SKB) 15 st 28 st Antal lägenheter I boföreningar ca 700 st I kooperativa hyresrättsföreningar ca 850 st Under år 2009 sker inflyttning i cirka 150 lägenheter (exklusive SKB). SKB, Stockholms Kooperativa Bostadsförening SKB är en stor bostadsförening och dito bostadsföretag. Föreningen är en så kallad ägarmodell, vilket betyder att det är medlemmarna som äger fastigheterna. I hyresmodellen, det vill säga den modell som de kommunala bostadsföretagen arbetar med, blockuthyr fastighetsägaren en fastighet till en kooperativ hyresrättsförening. SKB är ett unikum på svensk bostadsmarknad. Föreningen bildades 1916 i ett Stockholm med eländiga bostadsförhållanden. SKB äger i dag cirka 7000 lägenheter och byggtakten är ungefär 100 lägenheter i snitt per år. Kön är lång, men långt från alla köande medlemmar har ett aktuellt bostadsbehov. Sedan början av 80-talet har ett stort antal medlemskap, och fortsatt bosparande, getts till minderåriga. Detta betyder att det finns förhållandevis många ungdomar och unga vuxna i kön, vilka ofta har ett reellt bostadsbehov. Mer information finns på SKBs hemsida www.skb.org. Försökslagstiftning om boföreningar 1987 2002 År 1987 tillkom en försökslagstiftning om så kallade boföreningar. Under 1980-talet ökade hyresgästengagemanget starkt i frågor om inflytande i boendet. Detta påverkade tillkomsten av försökslagen. Föreningarna tillkom genom att regeringen tog beslut om att ge tillstånd till varje ny enskild boförening. Ett 60- tal föreningar kom igång totalt. Merparten, men inte alla, startades av kommunala bostadsföretag. Boverket följde upp verksamheten och kom med en rapport under 1996. Försökslagstiftningen varade formellt fram till den 1 april 2002, då lagen om kooperativ hyresrätt trädde i kraft. De sista boföreningarna med anknytning till SABO-företag tillkom under 1998. De boföreningar som finns kvar får fortsätta att verka 8
enligt frysta villkor. Detta betyder att nya föreningar inte kan bildas, men de existerande får fortsätta att verka enligt den förutvarande lagstiftningen. Boföreningarna kan inte heller utöka verksamheten genom att bygga fler lägenheter. Sedan april 2002 har ett antal boföreningar, men inte alla, omregistrerats till kooperativa hyresrättsföreningar. Föreningarna har i många fall en särskild verksamhetsidé. Det finns flera kollektivhus, för alla åldrar eller för äldre som Russinet i Lund, där LKF är fastighetsägare. Det finns exempel på tidigare experiment som till exempel projektet BO 100 i Malmö, där MKB Fastighets AB är fastighetsägare. I detta fall hade de första hyresgästerna mycket stort inflytande på utformningen av de egna lägenheterna. Det finns två viktiga skillnader mellan boföreningar och kooperativa hyresrättsföreningar. Boföreningarnas upplåtelseinsatser, som kallas kreditbelopp, får räknas upp under löpande kontraktstid. Enligt lagen om kooperativ hyresrätt är detta endast möjligt i samband med byte av medlem och tecknande av nytt kontrakt. Boföreningarnas hyresgäster är andrahandshyresgäster. Kontrakten i de kooperativa hyresrättsföreningarna är enligt lagen om kooperativ hyresrätt att anse som förstahandskontrakt. och fortsatt mobilisering. Intresseföreningen Ringknuten bildades i maj 2002, men upplöstes cirka ett år senare. Det fanns av flera olika skäl inga reella förutsättningar att bilda en kooperativ hyresrättsförening i en del av beståndet i Guldringen. HNAB förändrade förvaltningsorganisationen, bland annat infördes bovärdar. Arbetet med kunderna skedde i andra former och olika grepp som testpiloter prövades för att locka nya hyresgäster till Ringdansen. Få nya ägarmodeller Endast ett litet antal föreningar med ägarmodell har bildats. Det finns framförallt en aktör, AB Seniorliv, som prövar denna modell för föreningar som erbjuder såväl seniorboende som aktiviteter och intressegemenskap för både boende och köande medlemmar. Greppet är tilltalande och motsvarar både behov och intresse hos flera personer i målgruppen, men projekten har visat sig vara svåra att realisera. En av flera anledningar är att banker ställer sig tämligen avvaktande till att ge lån till produktionen. Information om företaget och utvecklingen av ett par föreningar finns på www.seniorliv.se. Nästan inga ombildningar till kooperativ hyresrätt Några initiativ har tagits sedan år 2002 för att ombilda vanliga hyresrätter i befintligt bestånd till kooperativ hyresrätt. Även i dessa fall kan ombildningen ske till både hyresmodell och ägarmodell. Reglerna är desamma som vid ombildning till bostadsrätt. Minst två tredjedelar av hyresgästerna måste rösta för en ombildning vid en konstituerande stämma. Hyresgäster som inte vill, eller kan, bli medlemmar, blir istället hyresgäster hos de nya föreningarna. I fall med ombildning till ägarmodell köper föreningen fastigheten. SABO känner endast till ett fall där en fastighet, ett kollektivhus, i Göteborgsstadsdelen Bergsjön ombildades till en ägarmodell och köptes loss. Vad gäller ombildning till hyresmodellen finns inget känt exempel. Några försök har gjorts, men de har inte lett vidare. Hyresbostäder i Norrköping, HNAB, gjorde ett seriöst försök i samband med en omfattande, och uppmärksammad, upprustning och förändring av företagets bestånd i Ringdansen. Detta är uppdelat på två ringar; Guldringen och Silverringen. Omdaningen bedrevs under åren 1999 2003. HNAB arbetade ambitiöst med att göra hyresgästerna delaktiga i ombyggnaden. Ett stort engagemang skapades och HNAB och hyresgästerna i en av kvartersgrupperna i Guldringen ville pröva att vidareutveckla detta i en kooperativ hyresrättsförening. En konsult kopplades in som arbetade med information Ringdansen, Hyresbostäder i Norrköping AB. 9
Strandbyn Kooperativ hyresrättsförening, Laholmshem AB. sammanfattande erfarenheter Kooperativ hyresrätt har gett en möjlighet för kommuner och deras bostadsföretag att nyproducera lägenheter genom att en del av kostnaderna finansieras via räntefria lån från de boende. Till största delen är det före detta villaägare som sålt sina hus för att på äldre dagar kunna bo centralt, bekvämt och med bra standard. Merparten av dessa föreningar tillkommer på icke storstadsmarknader, där ett relativt litet antal nya lägenheter kan ha stor betydelse. En annan trend, dock inte lika framträdande, är att medelålders och något äldre personer som vill ha större gemenskap i boendet, sluter sig samman i en intresseförening och söker upp en fastighetsägare för att få hjälp att realisera projektet. Dessa projekt har hittills nästan enbart tillkommit på storstadsmarknader. Den kooperativa tanken finns normalt inte vid inflyttningstillfället men intressegemenskapen har utvecklats successivt under boendetiden. Boendeformen medför ett större engagemang och samarbete mellan hyresgästerna än i den vanliga hyresrätten. Det finns också ett intresse att skapa goda relationer. Denna process har i flera fall resulterat i en stolthet över boendet samtidigt som det sociala kaptalet stärkts. För bostadsföretagen har det varit en lång och arbetsam tid för att få till stånd projekten, men när de väl är genomförda är man glada och tacksamma över att detta varit möjligt. Fastigheterna har bra lägen och bra standard De projekt som tillkommit gäller nyproducerade bostäder. Det finns två typer av byggnation, dels radhusliknande villor, dels punkthus. Byggnaderna är i samtliga fall belägna i efterfrågade och populära delar av kommunen. Gemensamt för projekten är att man genomgående valt en hög standard för såväl externa ytor som för inredning och materialval i lägenheterna. 10
Vem tog initiativet? Det första initiativet till att börja planera för en nybygg nation har kommit från olika håll. Det kan gälla kunder som saknat möjligheten till att bo i nyproducerade lägenheter eller som vill bo i ett kollektivhus. Det finns fall där kommunledningen önskat få till en inflyttning i kommunen. I dessa fall har det handlat om att erbjuda en äldre grupp som nu bor i villa ett annat boende i bra lägenheter. Villorna efterfrågas av barnfamiljer, som i flera fall därmed flyttar till kommunen. Det vanligaste är dock att företagets ledning och styrelse sett en intressant kundgrupp i äldre som vill sälja sitt hus. Skälet till att man valt den kooperativa hyresrätten vid nyproduktionen har i många fall, exklusive kollektivhuset i Mölndal, varit att man genom de räntefria kapitalin satserna från medlemmarna kunnat få ner boendekost naden. De skenande byggnadskostnaderna för bostäder har inneburit mycket höga hyror i nyproduktionen av hyresrätter. I Ale kommun har man länge arbetat med kooperativ idéutveckling. Bostadsföretaget har haft sammanlagt fyra projekt under planering. I Ales fall har representanter från bolagsstyrelsen engagerat sig och påverkat projek tet. Detta ledde bland annat till att Alebyggen bildade en ideell köförening för medlemmarna i såväl inflyttade föreningar som för intressenter av planerade projekt. Genomgående, för alla projekt, är att handläggnings tiden blivit lång från projektstart till inflyttning. Detta förhållande utgör en viktig anledning till att bostadsföre taget bör överväga att starta föreningen med en tjänste mannastyrelse. Medlemmarna Kunskapen om vad ett kooperativt boende innebär är ofta väldigt svag. Skälet till att man valt boendeformen är att man funnit en attraktiv bostad lokaliserad till en tilldra gande plats i sin kommun. Den kooperativa känslan och den gemensamma stoltheten för fastigheten tycks dock öka efter inflyttning. Möjligheten att välja medlemmar från en viss kategori, till exempel 55+ har inte tillämpats, förutom i kollek tivhuset i Mölndal. De höga kapitalinsatserna, som för de senast gjorda investeringarna ligger på cirka 6000 7000 kr/kvm, har medverkat till en gemensam profil på de boende som har råd med denna typ av lägenhet. I några fall har man haft en utbildning om kooperativ hyresrätt för blivande medlemmar. Detta ökar kunskapen om boendeformen och har också bidragit till att skapa ett socialt kitt bland medlemmarna. För köande till föreningarna har man funnit olika vägar. I flertalet fall tar bostadsföretaget hand om intresse kön. Bostadssituationen på orten avgör ofta hur man vill hantera detta. I många projekt har förhandsavtal tillämpats och där med förskottsinbetalning av en del av upplåtelseinsatsen. Självförvaltning är ovanligt och man har i de allra flesta fall valt att köpa alla tjänster från bostadsföretaget. Medlemmarna tycker det är skönt att slippa ansvaret för den dagliga skötseln av fastigheten, det var ju bland annat därför som man ville sälja den tidigare villan. Samman sättningen av boende har dock gjort att bostadsföretaget kan driva den dagliga förvaltningen billigare än i traditio nell hyresrätt. Gemensamhetsköket i bogemenskapen Sockenstugan, AB Familjebostäder i Stockholm. 11
Möjligheten för medlemmarna att låna pengar i bank för att finansiera kapitalinsatsen har varit aktuell i ett par projekt. Då lägenheten inte går att pantsätta har den möjligheten varit svårbearbetad. Några lokala banker har dock sagt sig vara intresserade av att hjälpa till med detta. Detta har också skett vid några tillfällen. Stadgar De föreningar som bildats har till stor del använt SABOs underlag för att utarbeta sina stadgar. Bostadsföretagen har i lika stor utsträckning använt varandras erfarenheter och avtal. De har i många fall upprättat stadgarna och överlåtit till föreningen att senare justera dessa efter sina egna önskemål. Följande större skillnader har noterats i uppföljningsarbetet: 1 Den årliga föreningsavgiften uppgår till mellan 100 kronor/år och 1500 kronor/år. 1 Upplåtelseinsatserna ligger mellan 1 000 kr/kvm och 7 150 kr/kvm. Projektet Sahlins Terrass, hos AB Mölndalsbostäder, inflyttat under januari 2009, tillämpar en nivå på upplåtelseinsatserna om hela 15 000 kr/kvm. 1 Förskottsbelopp på upplåtelseinsatsen förekommer ofta. En vanlig nivå är mellan 5 och 10 procent av insatsen. 1 Några föreningar tar ut en medlemsavgift för köande medlemmar. 1 Turordningsrätten utgår ofta från det datum då medlemsavgiften inbetalades till föreningen. 1 Representanter från bolaget ingår i vissa fall som ordinarie medlemmar i styrelsen. Styrelsens sammansättning skiljer sig mellan 3 5 ordinarie och 3 5 suppleanter. Låneavtal Låneavtalen mellan bostadsföretaget och den kooperativa föreningen följer det underlag som SABO upprättat. Förvaltningsavtal Förvaltningsavtalen har bearbetats på olika sätt. Dessa avtal reglerar överenskommelsen mellan bostadsbolaget och den kooperativa föreningen om vilka tjänster föreningen köper av bostadsbolaget. Avtalen har med tiden blivit allt mer detaljerade och man har kompletterat med gränsdragningslistor för att mer i detalj specificera vilka arbetsuppgifter som ska utföras och med vilken frekvens de ska göras. Underlaget till det förenklade AFF-avtalet (Avtal för Fastighetsförvaltning) används ofta som mall. AFF är ett verktyg för att upphandla tjänster och därefter träffa avtal om de tjänster som ska omfattas i avtalet. Ibland måste avtalet kompletteras med tjänster som inte innefattas i AFF, som till exempel att ta in hyror för föreningens räkning. I de tidigast bildade föreningarna, framförallt boföreningarna, bortsåg man ofta från kostnaden för det framtida underhållet av fastigheten. En trend är nu att företaget i förvaltningsavtalet även tar ansvar för framtida underhåll. Avtalslängderna varierar mellan projekten. De tidiga avtalen innehöll långa avtalstider. Numera är det vanligt att kontraktstiden begränsas till tre till fem år. Hyresavtal mellan medlemmarna och föreningen Beräkning av hyran mellan föreningen och hyresgästen har normalt beräknats av företaget. Något speciellt låneavtal mellan föreningen och den enskilde medlemmen finns oftast inte utan regleras i föreningens hyresavtal med hyresgästen. Man anger i hyresavtalet vilken upplåtelseinsats som ska erläggas. Hyresgästen svarar normalt själv för det inre underhållet i sin lägenhet på samma sätt som i en bostadsrätt. En annan trend är att hyresgästen själv får bekosta extra utrustning i lägenheten som till exempel en dyrare spis eller våtrumsutrustning. Normalt håller dock lägenheterna en hög kvalitet i grundutformningen. Något företag har även här upprättat en detaljerad gränsdragningslista över vad hyresgästen respektive föreningen svarar för. Återbetalning av upplåtelseinsatser En viktig fråga, inte minst på de svagare bostadsmarknaderna, är om medlemmarna kan riskera att inte få sin upplåtelseinsats återbetald vid avflyttning från lägenheten. I sammanhanget kan framhållas att man enligt lagen om kooperativ hyresrätt endast har rätt att få tillbaka sin upplåtelseinsats till den del den är värd i föreningens räkenskaper. Kommunallagen gör det svårt för kommunen eller det kommunala bostadsbolaget att garantera att medlemmarna inte förlorar sin upplåtelseinsats. Normalt finns ett avsnitt i blockhyresavtalet som ger föreningen möjlighet att avbryta avtalet om föreningens ekonomi är hotad. Som hyresgäst är man alltid garanterad att bo kvar i lägenheten, men då sannolikt mot en högre hyra om det kooperativa upplägget havererar. Om inte alla lägenheter kan hyras ut till en medlem som i sin tur betalar in en ny upplåtelseinsats, kan föreningen inte klara sina kontraktsåtaganden med bostadsbolaget. Enbart hyresintäkter räcker inte. Vid nyetablering 12
Gemensamt vardagsrum, BIG Kornet Kooperativ hyresrättsförening, Mölndalsbostäder AB. har det i några fall uppstått brist på medlemmar. Bostads bolaget har då under en övergångstid hjälpt föreningen med uthyrning av traditionella hyresrätter. Moraliskt är det svårt att se att kommunen eller bolaget låter medlemmarna i en välskött kooperativ hyresrättsför ening förlora sina insatser. Man har tillsammans ofta varit de som startat projektet i syfte att bereda kommuninnevå narna en ökad valfrihet i boendet. munen. Då företaget ofta varit den drivande kraften att få till stånd en kooperativ förening, har stora arbetsinsatser gjorts från deras sida. Detta gäller vid projekteringen och inte minst med att klargöra att det finns tillräckligt många blivande medlemmar till den planerade föreningen. Oftast har bostadsföretaget tagit fram stadgar och avtal för föreningen. I flera fall har bolaget även registrerat för eningen med en tjänstemannastyrelse innan föreningen överförts i samband med stämma och val av ny styrelse. Samtliga bostadsföretag utom ett i projektet hade alla lägenheter uthyrda i början av år 2009. På orter med sva gare marknad, exempelvis i Flen och Köping, finns det för tillfället ingen möjlighet till ytterligare nyproduktion. I några fall har föreningen eller företaget anlitat en fastighetsmäklare på orten för att få ut sina lägenheter. Fastighetsmäklaren ser naturligtvis positivt på att få sälja den blivande medlemmens villa. Under byggprocessen har många möten hållits med de blivande medlemmarna som haft synpunkter på utform ning och innehåll i lägenheten. Hyresgästerna har ofta varit välutbildade och har ibland gott om tid att lägga på kontakter med bostadsbolaget. Den initialt större arbets bördan för bolaget, jämfört med traditionell hyresrätt, har senare ersatts av en billigare förvaltning med skötsamma hyresgäster. Föreningens ekonomi Ett problem har varit att kapitalisera föreningen då vinst medel som inte förs tillbaka som lägre hyror för medlem marna måste beskattas med 28 procent. Föreningarna har därför ofta en väldigt svag ekonomi. Detta innebär att för eningen inte kan ta några större förluster i sin verksamhet. I något fall har därför en mindre del av upplåtelseinsatsen stannat kvar som eget kapital i föreningen och inte lånats ut till bostadsbolaget. Skälet för föreningen är att man blir mindre sårbar vid svårigheter, till exempel då man saknar intressenter till en lägenhet som blivit ledig. Effekter på bostadsföretaget Bostadsföretaget har genom att skapa byggnation via koo perativ hyresrätt kunnat bidra till nyproduktion i kom 13
Gemensamma erfarenheter och lösningar skilda erfarenheter och lösningar Några nyckelpunkter är gemensamma för de uppföljda projekten. I andra nyckelpunkter har man dock valt olika lösningar. Gemensamma erfarenheter och lösningar 1. Medlemmen svarar för det inre underhållet Liksom i bostadsrättsföreningar har föreningen överlåtit ansvaret för det inre underhållet till hyresgästen/medlemmen. I några fall har man upprättat en mycket detaljerad gränsdragningslista mellan föreningen och medlemmen. 2. Lång process att nå fram till byggbeslut Arbetet från idé om att bygga och till inflyttning och föreningens övertagande av fastigheten har ofta tagit lång tid. 3. Kundgruppen är främst äldre villaägare från orten I de flesta fall har medlemmarna kommit från villaägare i kommunen som på äldre dagar söker en mer lättskött och centralt belägen bostad 4. Hög standard i fastigheten Nybyggnationen har genomgående haft en hög och modern standard med bra utrustning. 5. Fullt förvaltningsavtal Alla föreningar, utom i Flen, har överlåtit till bostadsbolaget att sköta förvaltningen. 6. Olika index för uppräkning av avtalen Blockhyres- och förvaltningsavtal har haft klausuler om hur kostnadsuppräkning ska ske under avtalstiden. Skilda erfarenheter och lösningar 1. Ekonomisk garanti för föreningen eller medlemmarna Utformningen av hur föreningens respektive medlemmarnas ekonomiska risk minimeras har skett på olika sätt. 2. Insatsernas storlek och krav på förskott på upplåtelseinsatsen Storleken på upplåtelseinsatsen varierar kraftigt men är stigande då byggkostnadsutvecklingen fortsätter uppåt. Kravet på medlemmen att betala en del som förskott innan inflyttning i lägenheten varierar. 3. Hyresberäkningar med andelstal Liksom vid hyressättningen i vanlig hyresrätt varierar det i den kooperativa hyresrätten hur man prissätter lägenheterna efter läge i huset. Det gäller ibland även som metod för att beräkna upplåtelseinsatsen. 4. Avtalstider Avtalstiderna för blockhyres- och förvaltningsavtalen varierar. Trenden är att man i senare projekt har en tid om fem år.. 5. Detaljeringsgrad i avtalen Detaljeringsgraden över vilka tjänster som ingår i förvaltnings- respektive hyresavtalet varierar. Utvecklingen går mot en högre detaljeringsnivå. 6. Bolagets medverkan i styrelsen I några fall finns inskrivet i stadgarna att bostadsbolaget ska ha en representant i föreningsstyrelsen. De som inte valt denna form har istället rätt att närvara vid styrelsemötena. 7. Kösystemet Fördelning av lägenheter och hur man utformat kösystemet skiljer sig åt. I vissa fall beror det på marknaden där man istället för fördelning av lägenheter får jaga medlemmar. 8. Vem som tog initiativet till projektet I de flesta fall har bostadsföretaget initierat byggandet av en ny fastighet. Oftast är dock kommunen den pådrivande och i något fall även kunderna. BIG Kornet kooperativ hyresrättsförening i Mölndal utgör ett exempel där en grupp personer som bildat en ideell intresseförening kontaktat ett bostadsföretag och därigenom fått igång en nybyggnadsprocess. 9. Kapitalisering av föreningen I de flesta fall har överlåtelseinsatsen i sin helhet lånats vidare ut till bostadsbolaget och eventuellt överskott har omvandlas till kooperativ utdelning. Föreningen har därmed en mycket låg soliditet och klarar inte själva att ta underskott i verksamheten. Vid senare projekt har föreningen behållit en del av upplåtelseinsatsen för att vara ekonomiskt mer motståndskraftiga. 14
behovet av förändringar av regelverket Uppskjuten skatt på realisations vinster vid försäljningar av villa eller bostadsrätt Möjligheten att kunna skjuta upp skatten på en realisa tionsvinst från försäljningar av framförallt villor, men även bostadsrätter, är ett återkommande önskemål. De nya uppskovsreglerna från år 2008 gör det dock mindre attraktivt att begära uppskov med att betala reavinstskatt. Reglerna innebär att uppskov begränsas till 1,6 mkr och att en årlig ränta tas ut på uppskovsbeloppet. Några frågor kommer alltid upp vid träffar mellan bo stadsföretaget och nya föreningsmedlemmar. De handlar om att den nuvarande lagstiftningen borde förändras för att bli mer tilltalande för den kooperativa hyresrättsföre ningen och dess medlemmar. Indexuppräkning av upplåtelseinsatsen för avflyttande medlemmar Föreningen borde få bestämma i vilken utsträckning man vill använda ett ekonomiskt överskott till att dämpa hy resutvecklingen respektive att kunna räkna upp värdet på upplåtelseinsatserna. Medlemmen önskar få en möjlighet att vid avflyttning få upplåtelseinsatsen återbetald med en ränteuppräkning av insatt belopp. Någon indexuppräkning av upplåtelseinsatsen under löpande kontraktstid, eller vid avflyttning, är dock inte möjlig med dagens regler. Föreningen kan endast räkna upp insatserna då ett nytt kontrakt tecknas med en ny medlem. Möjligheten att avsätta medel till underhållfonder som inte beskattas I likhet med bostadsrättföreningar önskar man att i den kooperativa hyresrättsföreningen ha möjlighet, att utan beskattning, kunna belasta årets resultat med kostna der för det framtida underhållet. I sammanhanget kan nämnas att SABO lägger ner ett stort engagemang för att driva denna fråga, som är mycket viktig för det långsiktiga underhållet i hyresrätten. Det är ytterst en fråga om att skapa neutralitet mellan upplåtelseformerna. Möjlighet till pantsättning av nytt janderätten för att finansiera lån till upplåtelseinsatsen Trots osäkert rättsläge så har vissa lokala banker i några fall lånat ut pengar till medlemmar för att de ska kunna betala upplåtelseinsatsen. Det finns en önskan hos bankerna, liksom hos de kooperativa hyresrättsförening arna och bostadsföretagen, att lån ska kunna beviljas via pantsättning av lägenheten. 15
erfarenheter & goda råd från bostadsföretagen Vilka erfarenheter vill de bostadsföretag som gjort en resa med att bilda kooperativ hyresrätt förmedla till andra företag? Nedan följer några goda råd från dem som varit med. Man behöver en temporär organisation vid lansering och uthyrning Att bygga och upplåta med kooperativ hyresrätt kräver särskilda resurser, åtminstone vid de lite större projekten. Det funkar inte annars med dagens slimmade förvaltningsorganisationer, sade en anställd vid ett av projektföretagen. I detta fall arbetade en person heltid med en lite större nyproduktion och höll ihop samtliga frågor med föreningsbildning, information till blivande medlemmar, marknadsföring och uthyrning. Denna tillfälliga organisation behövs också för att sälja projektet. AB Familjebostäder i Stockholm har liknande erfarenheter. Räkna med merjobb Var medveten om att ett projekt med kooperativ hyresrätt medför rätt mycket merjobb. Bostadsföretagen i utvecklingsprojektet tyckte ändå att det var värt det. Skaffa kunskap om kooperativ hyresrätt i förväg De som ska jobba med ett projekt måste sätta sig in i vad kooperativ hyresrätt är. Det fungerar inte särskilt bra att enbart lära sig under resans gång. Kooperativ hyresrätt är en bra boendeform för lite äldre personer Man får bra kunder och man gör ägaren/kommunen glad genom att man tillgodoser ett angeläget bostadsbehov. 16
viktigt att veta vid införandet av kooperativ hyresrätt Under detta avsnitt finns de fakta med om kooperativ hyresrätt som är särskilt viktiga att känna till i samband med starten av en förening. Övriga fakta kan hämtas från SABOs hemsida www.sabo.se/boendefrågor/kooperativ hyresrätt. Här hittar man också de rapporter som nämns under rubriken SABOs arbete med kooperativ hyresrätt på sidan 3. Hur fungerar en kooperativ hyresrätt enligt hyresmodellen? Nedanstående bild används som en illustration i olika sammanhang för att visa hur relationen mellan de olika parterna fungerar i en kooperativ hyresrätt av hyresmodell. Bostadsbolaget KHR-förening Blockhyresavtal Stadgar Styrelse Förvaltningsavtal Hyreskontrakt Medlemmar Låneavtal Bostadsbolaget äger fastigheten som man sedan blockuthyr till den kooperativa föreningen. Blockhyran innefattar kapitalkostnaden för fastigheten. Kapitalkostnaden består av ränta och avskrivningar. I de flesta fall har även bostadsbolaget genom avtal tagit på sig ansvaret för den dagliga förvaltningen genom ett separat avtal. Avtalen löper under samma tidsperiod och i projektföretagens fall mellan tre och tio år. De innehåller färdiga indexuppräkningar över hur kostnaderna för föreningen får förändras. Förvaltningsavtalet kan sägas fylla ut blockhyresavtalet med uppgifter om vilka förvaltningsuppgifter föreningen köper. Föreningen har egna stadgar som reglerar spelreglerna för föreningen. Föreningen lånar ut upplåtelseinsatserna från sina medlemmar räntefritt till bostadsbolaget som därmed får en billigare kapitalkostnad för byggnaden. Föreningen upprättar sedan ett förvaltnings-/skötselavtal med en entreprenör för hur den löpande driften av fastigheten ska ske. I de flesta fall sluts detta avtal med bostadsbolaget. Föreningen är en juridisk person som vid vinst betalar företagsskatt. Vinsten kan dock omvandlas till en lägre hyra för medlemmarna. Detta kallas kooperativ utdelning och en sådan utdelning är skattefri. Medlemmarna hyr sin lägenhet av föreningen. Av hyresavtalet ska framgå att upplåtelsen även sker enligt föreningens stadgar. Föreningen fastställer själv hyran för lägenheten. Medlemmarna erlägger en räntefri upplåtelseinsats till föreningen som i sin tur lånar ut pengarna till bostadsbolaget enligt ett särskilt avtal. I gengäld får man en lägre inflyttningshyra och försiktigare hyresutveckling än i den vanliga hyresrätten. 17
Varför kan man sälja en bostadsrätt men inte en kooperativ hyresrätt? Bostadsrätten och den kooperativa hyresrätten är två olika typer ekonomiska föreningar. I bostadsrätten finns en så kallad fast koppling mellan medlemmens andel i föreningen och nyttjanderätten. Det är denna nyttjanderätt man köper och säljer. Den utgör också säkerheten för ett lån. I förarbetena till lagen om kooperativ hyresrätt beskrivs att i den kooperativa hyresrätten finns ingen fast koppling mellan medlemmens andel och nyttjanderätten. Lägenheten går tillbaka till föreningen som hyr ut den till en ny medlem. Denna nyttjanderätt är svår att förete som säkerhet i lånesammanhang. Olika modeller för att starta en förening Ett par olika modeller, med variationer, har använts av de nio företag som medverkat i detta projekt. Olika situationer och utgångspunkter medför att tillvägagångssätten blir olika. 1 Bostadsföretaget startar föreningen med en tjänstemannastyrelse, som vid start av bostadsrättsföreningar. Styrelse och stadgar registreras hos Bolagsverket. 1 Föreningen startas med en tjänstemannastyrelse. När en fast grupp intressenter bildats kan blivande medlemmar senare adjungeras eller väljas till styrelsen. 1 Man startar en särskild köförening då man har flera projekt. Det finns också flera exempel där ett mäklarföretag fungerat som en utvidgad marknadsavdelning och hjälpt till att marknadsföra projektet. Ovanstående modeller blir tillämpliga när bostadsföretaget har tagit initiativ till ett projekt. I de fall där en grupp tar kontakt med ett bostadsföretag för att få hjälp att realisera ett visst projekt, har man i regel bildat en ideell förening för att organisera intresserade personer. En rekommendation är att bostadsföretaget startar föreningen genom att bilda en tjänstemannastyrelse. Detta medför att man får rättskapacitet att fatta beslut som att sluta förhandsavtal och ta in medlemsavgifter. Ny förening, ny styrelse och förändrade stadgar ska anmälas till Bolagsverket Den kooperativa hyresrättsföreningen bildas vid en konstituerande stämma, även i fall med tjänstemannastyrelser. Bolagsverket vill ha namn på föreningen, styrelsemedlemmarnas namn samt ett exemplar av stadgarna. Efter granskning och registrering har föreningen formellt bildats och äger därmed rättskapacitet. Ekonomiska föreningar är skyldiga att informera Bolagsverket om val av ny styrelse (även när den förra väljs om) och även skicka ett exemplar av nya stadgar när dessa ändrats. Dokument och blanketter finns på www.bolagsverket. se/foreningar/koop_hyr/ Förhandsavtal och förskottsbelopp Man kan tillämpa förhandsavtal vid start av kooperativa hyresrättsföreningar. Ett sådant förfaringssätt medför att intressenterna på ett tydligare sätt fattar beslut om sitt engagemang i projektet, vilket gynnar såväl bostadsföreta 18
Alebyggen: Älvängen Kooperativ hyresrättsförening. get som övriga intressenter. Det är endast den kooperativa hyresrättsföreningen som kan ta in förskottsbeloppen. Bostadsföretaget får inte. Ett annat villkor är att Bolagsverket gett sitt tillstånd till förhandsavtal. Sådant tillstånd ges generellt om den kooperativa hyresrättsföreningen, det vill säga bostads företaget, garanterar återbetalningen. tiutfästelser kan betraktas som ett brott mot kommunal lagens likställighetsprincip om det kommer till en rättslig prövning. Återbetalningen sker till det värde som motsva ras av medlemmens andel av föreningens räkenskaper. Kan man tillämpa differentierade upplåtelseinsatser? Hushållens olika ekonomiska situationer kan göra att vissa hushåll föredrar en hög insats och en lägre hyra medan andra föredrar en låg insats och istället för högre hyra. Olika insatser för likadana lägenheter kan emellertid komma i konflikt med skattelagstiftningen. Insatsen kan komma att betraktas som en kapitalplacering och beskat tas som en sådan. Däremot är det inget hinder för att differentiera insatserna utifrån kvalitetsskillnader mellan lägenheterna såsom storlek, utrustning och läge i huset. Kan bostadsföretaget garantera föreningsmedlemmarnas upplåtelseinsatser? Frågan uppkommer i det fall att det skulle saknas intres senter i samband med en avflyttning från föreningen. SABOs rekommendation är en modell där bostadsföre taget, på uppdrag av föreningen, förskotterar återbetal ningen av upplåtelseinsatsen i avvaktan på att föreningen hittar en ny medlem. Det finns annars en risk att garan 19
kooperativ hyresrätt hur går det? SABO har under många år medverkat till utvecklingen av den kooperativa hyresrätten. Arbetet har gått ut på att sammanställa kunskapsunderlag, ge stöd till de medlemsföretag som vill pröva den kooperativa hyresrätten i bostadsförsörjningen och sedan sprida erfarenheterna. Projektet Kooperativ hyresrätt hur går det? är ett resultat av detta arbete. Erfarenheterna visar att kooperativa hyresrättsföreningar tillkommer enligt tendensen sakta men säkert. Upplåtelseformen används främst av bostadsföretagen utanför storstadsmarknaderna i samband med nyproduktion i mindre skala för lite äldre personer som vill sälja sitt egna hem och flytta till ett mer lättskött boende. I de större städerna finns flera exempel på att bostadsföretagen hjälper grupper som vill bilda bogemenskaper genom att bygga ett nytt hus och hyra ut det till dessa grupper, vilka då bildat en kooperativ hyresrättsförening. Trycksaksnummer: 13590, print on demand/2009-09 Grafisk produktion: SABO Kommunikation s a b o sveriges allmännyttiga bostadsföretag Besöksadress Vasagatan 8 10, Box 474, 101 29 Stockholm Tel 08-406 55 00, fax 08-20 99 04, hemsida www.sabo.se, e-post info@sabo.se