Årsredovisning 2010. Roslagsbostäder. ett hem att längta till

Årsredovisning 2010 Roslagsbostäder ett hem att längta till

2 roslagsbostäder ab årsredovisning 2010 Roslagsbostäder är verksamma i tre orter; Rimbo Hallstavik Norrtälje Antal lägenheter: 1 955 st Lokalyta: 15 516 kvm Omsättning: 147 724 tkr Soliditet: 12,07 procent Roslagsbostäder har Trippel-A den högsta kreditratingen i Soliditets värderingssystem. Antal anställda: 34 st VD: Anders Hermanson Roslagsbostäder AB Bolaget bildades 1945 under namnet Fastighets AB Rimbohus. 1988 ändrades namnet till det som är idag. Bolaget ägs till 100 % av Norrtälje Kommun Bolagets huvudsakliga verksamhetsinriktning är att bygga, äga och förvalta lägenheter samt att vara långsiktiga och bidra till kommunens utveckling.

roslagsbostäder ab årsredovisning 2010 3 Vår vision ett hem att längta till Du bjuder gärna hem dina vänner till ditt bostadsområde. Allt är välvårdat både ute och inne. Lägenheten är fräsch och ändamålsenligt utrustad. Den hyra du betalar för lägenheten känns rimlig. Under sommaren är det blommor och grönt i omådet och under vintern är det skottat och sandat. Du känner dig trygg i området och på kvällen är belysningen välkomnande. När du ska sova är det tyst och lugnt. Barnen kan tryggt vistas ute och bilen kan du lämna utan att vara orolig för vandalisering eller stöld. Roslagsbostäder kan erbjuda ett boende för alla och vi gör vårt bästa för att du ska trivas hos oss. Vi hjälper dig snabbt att åtgärda fel i lägenheten och underhåller när det behövs. Vi tar till oss av dina synpunkter och vi håller vad vi lovar.

4 roslagsbostäder ab årsredovisning 2010 Innehåll VD har ordet... 5 Alla lägenheter uthyrda... 6 Bygga, underhålla och utveckla... 8 Energi och miljö... 10 Ekonomi... 12 Arbetsmiljö... 13 Fem års nyckeltalsutveckling... 14 Förvaltningsberättelse... 15 Resultaträkning... 16 Balansräkning... 17 Kassaflödesanalys... 19 Tilläggsupplysningar till kassaflödesanalys... 20 Noter... 21 Styrelsens underskrifter... 29 Revisionsberättelse... 30 Granskningsrapport... 31 Roslagsbostäders bestånd... 32 Våra fastigheter... 34

roslagsbostäder ab årsredovisning 2010 5 vd har ordet Händelserikt år för Roslagsbostäder Roslagsbostäder har under 2010 präglats av förberedelser inför nyproduktion. Upphandlingar för ca 125 Mkr har genomförts avseende 92 lägenheter i Norrtälje och Rimbo. Tillsammans med föregående års nyproduktion så tillför Roslagsbostäder 118 nya hyresrätter i Norrtälje kommun på kort tid. Tack vare våra duktiga uthyrare har vi även haft alla lägenheter uthyrda under andra halvåret 2010. Behovet av fler hyresrätter bedöms även fortsättningsvis som stort men i takt med förstärkningen av konjunkturen så blir det svårare att bygga nytt till en hyra som folk är villiga att betala. Hyrorna i nyproducerade lägenheter ligger nära den ekonomiska smärtgränsen för många. Tack vare att pågående projekt upphandlades i slutet av lågkonjunkturen så kan Roslagsbostäder på sikt få lönsamhet i objekten till planerad hyra. Det innebär dock att övriga fastigheter får bära vissa kostnader för de nya projekten under några år. Värdeutvecklingen för fastigheter i Norrtälje tätort bedöms genom kommunens tillväxt som god varför risken att investera kan betraktas som låg. De nyproducerade objekten skulle med stor sannolikhet kunna säljas med vinst i framtiden. Spännande projekt i Väster Knutby Arbetet med en ny detaljplan avseende Väster Knutby är i full gång. I framtiden kan där komma att byggas två punkthus som skulle ge ett 60-tal nya lägenheter. Husen skulle ge en ny spännande karaktär åt området. Roslagsbostäder förväntar sig att detaljplanen kan beslutas under första kvartalet 2011 och att befintlig förskola flyttar ut under 2012. Uthyrare på plats den viktigaste faktorn Under andra halvåret 2010 har alla lägenheter varit uthyrda, vilket aldrig tidigare hänt i bolagets moderna historia. Detta är mycket glädjande och beror på flera positiva samverkande faktorer där våra uthyrare på plats är den viktigaste faktorn. Under 90-talet kämpade Roslagsbostäder med hundratals tomma lägenheter efter en alltför stor nyproduktion vid en olycklig tidpunkt. Något som i det närmaste fick bolaget att kollapsa. Successivt har Roslagsbostäder återhämtat sig och står idag på fast mark. Man bör dock ha historien i färskt minne och inte bygga mer än ekonomin orkar med och vara känslig för förändringar i omvärlden. Omflyttningen minskar Omflyttningen i beståndet har minskat under ett antal år och minskade ytterligare när alla lägenheter var uthyrda. Från en nivå på över 20 % närmar den sig nu en nivå på drygt 15 %. Varje omflyttning medför kostnader och slitage varför denna sänkning kommer att påverka bolaget positivt. Nyproduktion en fråga om tajming Roslagsbostäder har under en följd av år visat positiva resultat. Soliditeten har därför kontinuerligt ökat till nuvarande 12 %. Genom ökad upplåning till nyproduktionen kommer soliditeten att minska och bolagets ekonomi att försvagas något. Nyproduktionen bör därför inte vara för stor och ligga rätt i tiden samt inte göras när byggkostnaderna är som högst. Anders Hermanson, VD Roslagsbostäder

6 roslagsbostäder ab årsredovisning 2010 Ett historiskt år: Alla lägenheter uthyrda! Det är en historisk nolla som Roslagsbostäder visar upp i statistiken över antalet tomma lägenheter, ett resultat som stod sig under hela andra halvan av 2010. Totalt handlar det om 1 955 lägenheter runt om i kommunen. Ett hårt och dedikerat arbete ligger bakom de fina siffrorna, men trots nyproduktioner och ombyggnationer är bristen på hyreslägenheter stor, vilket märks på de allt längre kötiderna. Uthyrarna Sandra Eriksson, Ingmarie Kumlin och Marie- Louise Paulsén är glada över att ha bidragit till att ha den högsta uthyrningsgraden i Roslagsbostäders historia.

roslagsbostäder ab årsredovisning 2010 7 En av förklaringarna till den fulla beläggningen tros vara den bostadsbrist som råder i kommunen och ett högre antal inflyttade. Idag accepterar också många att ha längre pendlingssträckor till sina arbeten. Det märks bland annat i Hallstavik där alla Roslagsbostäders lägenheter har varit uthyrda, trots neddragningar på orten. Många har fått jobb på andra orter, men föredrar att pendla istället för att flytta. Bättre busskommunikationer mellan exempelvis Hallstavik och Uppsala skulle göra orten ännu mer attraktiv. Idag krävs två olika busskort för den sträckan, vilket är både kostsamt och besvärligt. Rimbo allt mer populärt Den positiva attitydförändring till Rimbo som pågått en längre tid har nu blommat ut för fullt så lång kötid som det är idag till lägenheterna har det aldrig varit. Roslagsbostäder satsar därför till viss del på att öka antalet hyreslägenheter på orten, bland annat genom den vårdlokal som byggs om till 11 lägenheter i Mjölnaren. Under 2010 har kötiden i Rimbo i snitt ökat från ca 1 2 år till ca 3 5 år per lägenhet. I Norrtälje har kötiden länge Så lång kötid som det är idag till lägenheterna i Rimbo har det aldrig varit. legat kring ca 5 7 år. Nu är det dock allt vanligare med 7 års väntetid och i vissa populära områden som Växtriket, Lönnen och Linnean ligger väntetiden på upp emot ca 11 år. Kommer du ihåg ditt första boende? Ge din tonåring 3 års försprång till sitt Roslagsbostäder Under året var det premiär för Roslagsbostäders vykortsutskick som informerar föräldrar om möjligheten att kostnadsfritt ställa sitt barn i bostadskö så snart han/hon fyllt 15 år. 1095 ködagar ger ett stort försprång I oktober var det premiär för Roslagsbostäders vykortsutskick till alla hushåll i kommunen som har barn som fyller 15 år under det närmsta kvartalet. Vykortet uppmanar föräldrarna att kostnadsfritt ställa sin son/dotter i bostadskö så snart den fyllt 15 år detta för att ge barnet extra kötid till den dag den blir myndig och kan teckna ett eget hyreskontrakt. Förhoppningen är att många föräldrar ser fördelarna och på så sätt hjälper sitt barn att komma in på bostadsmarknaden. Förlängt kontrakt för fritidsgården i Hallstavik 2009 hade Roslagsbostäder lokaler som var outhyrda i den Galleria som byggdes ett par år tidigare. Istället för att låta lokalerna stå tomma erbjöds Kultur & Fritid att disponera lokalerna som fritidsgård. Många drivande krafter hjälpte till för att genomföra detta och från dag ett har fritidsgården varit en populär plats för ungdomarna. Kommunen har också varit väldigt nöjda med samarbetet och valt att förlänga kontraktet med Roslagsbostäder. Under året har bolaget även sponsrat exempelvis Skolbarnens Trafikkalender som lär barnen vett och etikett i trafiken samt Lommargårdens festival. Bland framtida marknadsföringssatsningar ingår bland annat att ställa ut på Expo Roslagen i maj 2011. Nyproduktionen i Växtriket är ett av de bostadsprojekt som kommer att visas upp. Bytestorget en bra & uppskattad service Bytestorget, som introducerades 2009, ger Bytestorget ger hyresgästen en möjlighet att själv påverka sin bostadssituation. Att förbättra och göra hemsidan ännu mer kundvänlig är ett ständigt pågående arbete. den boende möjligheten att kostnadsfritt annonsera sin lägenhet för byte. Det är bara Roslagsbostäders hyresgäster som kan annonsera, men alla kan gå in och titta på annonserna. Bytestorget är en bra och uppskattad service till hyresgästerna och ger dem möjligheten att själva påverka sin bostadssituation. Bättre service med hjälp av planritningar Numera kan alla bostadssökande hitta både exteriörbild på fastigheten samt en planritning med mått på lägenheten i Intressebanken. Detta ger den sökande en bra bild över hur lägenheten ser ut. Arbetet med att digitalisera alla lägenhetsritningar har varit tidsödande, men är mycket användbart både för Roslagsbostäder och för den bostadssökande. Även informationen om lediga lokaler har förbättrats på hemsidan nu kan man som intressent både se bilder från lokalen samt se en planritning över lokalens utformning. Att förbättra och göra hemsidan ännu mer kundvänlig är ett ständigt pågående arbete. Nyproduktion präglade året Roslagsbostäders satsningar på nyproduktioner påverkar alla delar av företaget, speciellt inom marknadsområdet. Under 2010 mjukstartade bolaget med att inviga 26 nyproducerade lägenheter på Arholmagatan. Under 2011 kommer områdena nyproduktion och ombyggnation att komma igång ordentligt med en total inflyttning av 92 nya hyreslägenheter. Marknadsföringen och tillsättningen av dessa lägenheter är ett stort arbete som påbörjats under året och som även kommer att prägla 2011.

8 roslagsbostäder ab årsredovisning 2010 bygga, underhålla och utveckla Behovet av lägenheter är större än någonsin Kvarteret Ankan i Norrtälje invigdes i början på 2010. Därmed gick starskottet för ett flertal större projekt runt om i kommunen som alla syftar till att ge fler hyreslägenheter. Att behovet finns råder det inga tvivel om. Däremot pågår en ständig jakt efter fler tomter att bygga på och fler outnyttjade lokaler att göra om till hyreslägenheter. I början på februari 2010 flyttade ett flertal förväntansfulla hyresgäster in i 26 nyproducerade hyreslägenheter i fastighet Ankan 2, i Norrtälje. Lägenheterna var Roslagsbostäders första modulbygge, vilket innebär att lägenheterna byggs inomhus i fabrik i moduler som sedan monteras på plats. Under hösten fick alla hyresgästerna i Ankan möjlighet att svara på ett frågeformulär gällande allt från lägenheten och dess utrustning till utomhusmiljön i området. Formuläret gav hyresgästerna en chans att tycka till och för Roslagsbostäder en möjlighet att samla på sig kunskap inför kommande nyproduktioner. I Färsna läggs stor vikt vid att ta fram ytsnåla lägenheter med bra möblerbar yta. Resultatet visade att majoriten av hyresgästerna var mycket nöjda med sitt boende och trivdes bra i området. En av de lärdomar som gjordes av byggnationen av Ankan var att bygga lägenhetsstorleken 1,5 rum och kök, en planlösning som ger en avskiljd sovdel. En idé som nu även kommer att erbjudas i Färsna. Stort och brett intresse för Färsna Inför nyproduktionen av 58 hyreslägenheter i Färsna, i norra delen av Norrtälje stad, har hela Roslagsbostäders personalgrupp diskuterat erfarenheter från bland annat tidigare produktioner. Lägenheterna är 1,5 4 rum och kök och stor vikt läggs vid att ta fram ytsnåla lägenheter med bra möblerbar yta. Förutom IP-tv och IP-telefoni kommer lägenheterna bland annat att erbjuda helkaklat badrum, parkettgolv och fiberuppkoppling. Det kommer även att finnas möjlighet att hyra carport med tillhörande förråd. Både ur ett miljö- och rättviseperspektiv införs individuell mätning av varm- och kallvatten vilket gör att hyresgästen själv kan påverka sina utgifter. Under året inleddes även marknadsföringsarbetet av projektet och områdets närhet till både centrum och natur har visat sig locka flera olika målgrupper, allt från barnfamiljer till pensionärer. Bland de intresserade finns även ett antal boende i Stockholm, som planerar att flytta till Norrtälje kommun och pendla till sitt arbete i Stockholm. Att på så sätt vara med och påverka en kommuns befolkningstillväxt är förstås en dröm för varje bostadsbolag. Inflyttning sker den första oktober 2011. Växtriket tar form Under 2010 gjordes stora framsteg i arbetet att skapa fler lägenheter i Växtriket som ligger i centrala Norrtälje, en byggnation som varit på gång under lång tid. Under året blev bygglov, upphandling av entreprenör och markarbeten klara samt kulvertdragning och iordningsställande av undercentral. Byggnationen är ett relativt komplicerat projekt. Dels byggs fastigheten mellan två befintliga byggnader, dels görs även befint- Stor vikt läggs vid att ge lägenheterna på Färsna en rejäl möblerbar yta. En 3:a kommer exempelvis att ligga på ca 70 kvm och en 4:a på ca 85 kvm.

roslagsbostäder ab årsredovisning 2010 9 De 58 hyreslägenheterna på Färsna kommer, liksom kvarteret Ankan, att produceras som modulbygge. En stor fördel är att husen byggs inomhus vilket bland annat kortar produktionstiden. Hösten 2010 blev det klart att Toteb ansvarar för entreprenaden för Växtriket där produktionen av 23 nya lägenheter är i full gång. liga garage på markplan om till lägenheter som vetter in mot gården. Tillbyggnaden ger 23 nya lägenheter som byggs som 1 och 2 rum och kök i sju olika storlekar. Lägenheterna har bland annat IP-tv, IP-telefoni och fiberuppkoppling. Planer finns också för 14 nya parkeringsplatser på innergården samt ett flertal carportar. Växtrikets centrala läge med ca fem minuters gångavstånd till Norrtäljes stadskärna gör området attraktivt. Inflyttningen är planerad till månadsskiftet oktober/november 2011. Vårdlokal blir till 11 lägenheter Rimbo blir allt populärare, mycket tack vare ortens nära kommunikationer till både Stockholm, Uppsala och Norrtälje. Långa kötider och låg omflyttning har också gjort att Roslagsbostäder satsar på nya hyreslägenheter på orten. Under 2010 började processen att bygga om vårdlokalen på Håstavägen till elva lägenheter: tio 2:or och en 3:a. Tanken är att försöka utgå så mycket som möjligt från den befintliga byggnaden och dess planlösning. Därför blir alla hyreslägenheterna unika med olika mått och utseende. Långa kötider och låg omflyttning har gjort att Roslagsbostäder satsar på nya hyreslägenheter i Rimbo. Huset utrustas med hiss och majoriteten av lägenheterna kommer att ha egen balkong eller uteplats. Lägenheterna erbjuder även IP-telefoni, kaklade badrum och fiberuppkoppling. Lägenhetsförråd och gemensam tvättstuga kommer att finnas i markplan och inflyttning sker den första juni 2011. Dränering, digitalisering och nya fasader Förutom stora ombyggnationer och nyproduktioner har det fortlöpande underhållsarbetet fortgått under året. Bland annat har dränering gjorts på en fastighet i Skärsta, Hallstavik. I Norrtälje har tvättstugorna i Väster Knutby digitaliserats och alla trädetaljer i Bolka-fastigheterna har endera bytts ut eller målats om. De har även fått utbytta plåtdetaljer och nya planteringar. I Rimbo har bland annat fastigheten Släggan fått nytt tak och vindarna på Tågmästaren har blivit isolerade. Elva unika lägenheter: tio 2:or och en 3:a växer fram ur den gamla vårdlokalen i Mjölnaren, Rimbo.

10 roslagsbostäder ab årsredovisning 2010 Roslagsbostäder arbetar kontinuerligt med att spara energi, vilket både är bra för plånboken och för miljön. energi och miljö Miljötänk hos både personal Att spara energi, pengar och i slutändan miljön är ett ständigt pågående arbete för Roslagsbostäder. Genom att föra noggrann statiskt över alla energibesparingsåtgärder som görs kan man tydligt se att satsningarna ger resultat. Många minns nog vintern 2010 som både kall, snöig och lång. En kombination som leder till högre uppvärmningskostnader. I snitt var det 30 procent kallare under 2010 jämfört med 2009, exempelvis var snittemperaturen i december 2010-8,4 grader. 2009 var snittemperaturen -2,7 grader, enligt siffror från mätstationen i Svanberga. Att energiförbrukningen ändå legat på rimliga nivåer är tack vare att utomhusluften har varit torr. Kombinationen kallt väder och rå luft är värre och brukar snabbt ge utslag på uppvärmningskostnaden. 30 % lägre vattenförbrukning i Ankan Sedan tidigare har Roslagsbostäder bytt ut många badkar mot duschar och monterat in moderna vattensnåla armaturer allt som ett led i en satsning att få ner vattenförbrukningen. I slutändan handlar det ändå om den enskilde hyresgästens förbrukning, vilket har visar sig vara väldigt individuellt. I snitt använder ett pensionärspar bara en fjärdedel av det vatten en barnfamilj förbrukar. I nybyggda kvarteret Ankan i Norrtälje används individuell mätning av varm- och kallvatten, vilket förutom att vara rättvist för alla hyresgäster, även ger den boende möjligheten att påverka sina egna kostnader. Statistiken visar nu att Ankan gör av med 30 procent mindre vatten än Roslagsbostäders fastigheter i snitt. Förutom att vatten inte är en outtömlig resurs, betalar Roslagsbostäder 24,50 kr per kubikmeter för kallvatten och 63 kr för varmvatten. Målsättningen är att införa individuell mätning av vatten i allt fler fastigheter. Ökad trygghet med effektivare fasadbelysning Under 2010 byttes samtliga armaturer på fasader och stolpar i området Bolka i Norrtälje. Matta halogenlampor ger ett bättre ljusflöde och spar rejält med energi. Totalt beräknas besparingen bli ca 20 000 kr per år med de nya armaturerna, vilket gör att investeringen betalat sig redan efter ett par år. Den viktigaste faktorn är kanske ändå trygghetsfaktorn. I och med att lamporna lyser bättre och täcker ett större område upplevs utomhusmiljön som tryggare. I Hallstavik har bland annat områdena Skärsta och Ängen fått nya automatiserade motorvärmare under året. Tack vare dessa moderna och effektivare motorvärmare kunde bolaget spara ca 4 500 kr under december enbart i Skärsta - området. En uppvärmd bilmotor drar mindre bränsle och ger lägre utsläpp vilket gynnar miljön och ligger helt i linje med Roslagsbostäders miljötänk. Individuell mätning av varm- och kallvatten gör att alla kan påverka sina egna kostnader.

roslagsbostäder ab årsredovisning 2010 11 El TKr 8000 7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 el Den kalla och långa vintern gjorde att elkostnaderna för 2010 steg med ca 96 000 kr jämfört med 2009. En höjning med 1,6 procent. Värme I kvarteret Ankan, där hyresgästerna har individuell vattenmätning, har det i snitt förbrukats 30 procent mindre vatten jämfört med i övriga fastigheter. MKr 20 och hyresgäster 15 10 5 Renare luft ger ett bättre välbefinnande Roslagsbostäders tre energitekniker, en i varje distrikt, sätter i början av året upp mål för vad som ska åtgärdas i distrikten enligt Roslagsbostäders energibesparingsplan. I kvarteret Tågmästaren i Rimbo har exempelvis sex vindar isolerats och i bostadsområdet Släggan har ventilationsarbeten utförts. För att skapa en bättre inomhusmiljö har över 100 lägenheter i området Blåklinten fått nya spiskåpor i köken och s.k. behovsstyrd ventilation i badrummen som minskar fuktbelastningen och ger ett torrrare badrum. En bra ventilation och luftgenomströmning är viktig både för de boendes hälsa och för byggnaden. Allt för hög luftfuktighet gynnar bland annat mögel och kvalster samt ger kalla väggytor. I övriga rum har luftdon monterats under radiatorerna, som filtrerar den inströmmande utomhusluften. Den renade luften värms sedan upp innan den släpps ut i radiatorns överkant och ut i lägenheten. Modern övervakning på distans I ett flertal av fastigheternas undercentraler och fläktrum har en datorisering skett under de sista fyra åren. Det innebär att styrsystemet som kontrollerar att fastigheten får önskad mängd varmvatten, ventilation och centralvärme har blivit elektroniskt. En av fördelarna är att Roslagsbostäder nu via ett internt nätverk, v-lan, kan övervaka och styra värdena och utrustningen. Tekniken är även till viss del självjusterande så vid mindre avvikelser regleras dessa automatiskt. Om ett större fel skulle inträffa, exempelvis att en pump stannar, skickas direkt ett larm ut via nätverket. Detta gör att Roslagsbostäders personal, de gånger de tvingas åka ut, hinner åtgärda felet innan någon hyresgäst gjort en felanmälan. Roslagsbostäder räknar med att kunna spara ett par miljoner kronor varje år tack vare detta. 0 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 värme Trots att värmeförbrukningen har gått ned med hela 6,7 procent, ökade fjärrvärmekostnaderna för 2010 med 14,3 procent. Det beror till största del av höjda fjärrvärmekostnader och en ovanligt kall vinter. TKr 8000 7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 2003 2004 2005 Vatten 2006 2007 2008 2009 2010 vatten Under 2010 förbrukade Roslagsbostäders hyresgäster ca 219 miljoner liter vatten. Detta till en kostnad av ca 7,6 miljoner kr en ökning med 1,8 procent sedan 2009.

. nnas i fastigheten. gifter om alla at i forskning egistret. automatiskt. (1998:204). Bevarande Lantmäteriet 801 82 Gävle confetti 12 roslagsbostäder ab årsredovisning 2010 tt Vilka skyldigheter har du som fastighetsägare? I arbetet med att upprätta lägenhetsregistret Du som äger en fastighet med en eller flera behandlar Lantmäteriet personuppgifter ett lägenhetsnklare och billi- uppgifter är, enligt lagen (2006:378) om lägen- Behandlingen sker i första hand med stöd bostäder och som får en begäran att lämna ostadsstatistik. hetsregister, skyldig att lämna de uppgifter av bestämmelserna i lagen (2006:378) om som behövs för att upprätta lägenhetsregistret. Om en fastighet ägs gemensamt av flera lägenhetsregister och personuppgiftslagen hälle, t.ex. vid delägare skickar Lantmäteriet begäran om ighet som samlar uppgifter endast till en av dessa. Under upprättandet av lägenhetsregistret Med fastighetsägare avses i lagen även tomträttshavare och ägare av byggnad på annans uppgifter än de som sedan kommer att finnas behöver Lantmäteriet kunna behandla andra iet samlar in uppgiffastighet (så kallad ofri grund). i registret. Myndigheten behöver till exempel t folkbokför befolket i stället för, som i När du får en underrättelse från Lantmäteriet för att kunna samla in lägenhetsuppgifter från kunna behandla uppgifter om fastighetsägare om beslutade lägenhetsnummer, är du som dem. Sådana direkta personuppgifter ska dock lbyrån tar med hjälp fastighetsägare skyldig att inom en månad inte ingå i registret utan tas bort så fort de inte h folkbokföringsoch bostadsstatistik. att dela ut ett enkelt informationsblad i brevlå- informera de boende om numren. Det räcker längre behövs. dorna. Du ska dessutom inom tre månader anslå numren på en väl synlig plats i byggnaden. Du har rätt att få veta vilka uppgifter om dig Rätt till information r upprättat hålls det astighetsägare ska som Lantmäteriet behandlar. Sådan information kan du få genom ett registerutdrag enligt et initiativ vända sig Hur får jag veta mer? mna sådana uppgifter På www.lagenhetsregistret.se finns det du 26 personuppgiftslagen. För att få ett sådant ar eller kompletter- behöver veta för att kunna lämna dina lägenhetsuppgifter. som du själv skrivit under. Vi godtar inte ansö- utdrag måste du skicka in en skriftlig ansökan Om du har frågor är du välkommen att skicka kan via e-post. dem med e-post på adressen support@lagenhetsregistret.se. Rätt till rättelse a registret för varje Om du behöver tala med en handläggare kan Du har rätt att få felaktiga eller missvisande hålla uppgifter om antal du ringa lägenhetsregistrets support på telefon uppgifter rättade. Begäran om rättelse ska sarea, lägenhetskategori 020-24 00 55. skickas till personuppgiftsansvarig. enhetsnummer. Därtill ifter och vissa uppgifter Personuppgiftsansvarig Lantmäteriet är personuppgiftsansvarig för er endast uppgiften om lägenhetsregistret och har följande adress: nas i registret, förutom h vissa uppgifter om byggten. Om det finns flera Personuppgiftsansvarig r i huset med samma adress dessutom ha nummer. Lantmäteriet Lägenhetsregistret 801 82 Gävle Behandling av personuppgifter ekonomi Lägenhetsregistret listar alla bostadslägenheter Numera måste alla fastighetsägare numrera sina lägenheter enligt det s.k. lägenhetsregistret. Registret ska bland annat innehålla uppgifter om hur många lägenheter en fastighetsägare har och exakt var de ligger. Lägenhetsregistreringen genomförs av Lantmäteriet. När registret är upprättat är det kommunen som tar över ansvaret för att uppgifterna hålls aktuella och uppdateras i framtiden. Den allra största fördelen med ett centralt register är att det underlättar för polisen och räddningstjänsten att snabbt hitta till rätt lägenhet i en nödsituation. Att få klart registreringen av alla Roslagsbostäders lägenheter har inneburit mycket jobb. Under 2010 kunde registret färdigställas och i trappuppgången i varje hus finns nu ett register över fastigheten uppsatt. Dessa uppgifter ska du lämna in Så lämnar du uppgifterna på Internet Fakta om lägenhetsregistret Flerbostadshus Ägardirektiv Under 2009 fick Roslagsbostäder ett nytt ägardirektiv som innebar att bolaget ska köpa eller förvalta ett antal kommunfastigheter och bostadsrätter. Syftet med detta är att Roslagsbostäder ska tillgodose Norrtälje kommuns behov av bostäder för egna verksamheter. Under 2010 tecknades ett avtal mellan Norrtälje Kommun och Roslagsbostäder där det finns beskrivet vilka fastigheter/objekt det gäller samt hur det praktiska arbetet med detta ska genomföras. Bra resultat trots en kall vinter Genom att räntan inte gick upp lika mycket som förväntat, klarade Roslagsbostäder att hålla budgeten trots de extra kostnader som den kalla och snöiga vintern medförde i form av extra snöröjning och värme. I nuläget är det dock för tidigt att permanent höja den budgeterade kostnaden för snöröjning. Budgeten är satt efter en normalvinter i kommunen och brukar vanligtvis täcka utgifterna. Ekonomiskt tänk i hela företaget I linje med budgeten har Roslagsbostäder levererat ca 2 miljoner kr i resultat. När Roslagsbostäder sålde fastigheter sjönk hyresintäkterna, vilket har gjort det lite svårare att få ihop resultatet, speciellt med tanke på den ökade belåningen till nyproduktion och ombyggnationer. Det här gör att alla på Roslagsbostäder måste ha ett ekonomiskt tänk för att kunna leverera förväntat resultat. Genom ekonomiska utbildningar har också den ekonomiska medvetenheten bland personalen ökat alla tar ett större ansvar och förstår bättre hur allt hänger ihop. En påse pengar, hette en artikel som publicerades i Bonytt i juni 2010. Syftet med artikeln var att visa att en och samma pengapåse ska räcka till både nytta, nöje och tyvärr även till reparationer efter skadegörelse. Ju mer pengar som går åt till efterarbeten på skadegörelser desto mindre pengar blir över Intäkter till underhåll och förbättringar. 4% 1% intäkter 12% 12% 4% 1% Intäkter 83% 83% Bostäder Lokaler Övrigt Finans årsresultat 120 100 80 60 40 20 0 Kr/m² kostnader 12% 11% 12% Årsresultat 2006 2007 2008 2009 2010 Roslagsbostäder har sedan många år tillbaka haft högsta kreditvärdighet (trippel-a) vilket inte bara betyder att de ekonomiska siffrorna ser bra ut. Det visar även att företaget har bra kunder och leverantörer samt har anställda som trivs och stannar kvar. 11% Kostnader 11% 21% 23% 21% 11% Kostnader 23% 22% 22% Värme/Vatten/Hushållsel Reparation och underhåll Räntor Personal Avskrivningar Övrigt Bostäder Lokaler Värme/Vatten/Hushållsel Reparation och underhåll

roslagsbostäder ab årsredovisning 2010 13 Omsättning Omsättning TKr 200000 soliditet 15 % Soliditet 150000 12 100000 9 6 50000 0 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 3 0 2006 2007 2008 2009 2010 FR2000-loggan visar att Roslagsbostäder är ett kvalitetsoch miljöcertifierat företag. De grundläggande värderingarna i FR2000 är nöjd kund, affärsmässighet och motiverade medarbetare. Certifikatet, som måste förnyas vart tredje år, innebär att Roslagsbostäder fortlöpande arbetar för att förbättra kvalitet, miljö, kompetensförsörjning samt hälsa och säkerhet. driftnetto Driftnetto Kr/m² 400 350 300 250 200 150 100 50 0 2006 2007 2008 2009 2010 balansomslutning Balansomslutning TKr 1000000 800000 600000 400000 200000 0 2006 2007 2008 2009 2010 En bra arbetsmiljö För en god arbetsmiljö arbetar Roslagsbostäder kontinuerligt med personalutvecklingsfrågor. Här följer ett axplock: Kompetensutveckling inom de olika verksamhetsområdena sker en kontinuerlig vidareutveckling bland personalen. ABC- och HLR-kurser. En grundkompetens i livräddarkunskaper kan rädda liv och därför genomgår all personal kurser i livräddning. Kurser i hantering av hot och våldsamma situationer ges också vid behov. Hälsovård alla anställda har en betald friskvårdstimme per vecka och en årlig friskvårdspeng. 2009 låg den totala sjukfrånvaron på 4,71 procent och 2010 på 3,71 procent. resultatutveckling 20000 TKr Resultatutveckling 15000 10000 5000 0 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010

14 roslagsbostäder ab årsredovisning 2010 Fem års nyckeltalsutveckling OPERATIVA NYCKELTAL ÅR 2010 2009 2008 2007 2006 Driftnetto kr/m 2 1) 328 326 268 355 306 Medellägenhetshyra kr/m 2 och år 997 970 962 908 900 Hyresförluster i % av hyresintäkter 2,0 2,7 2,2 2,3 3,5 Driftkostnader kr/m 2 och år 580 562 749 503 497 Underhåll i kr/m 2 och år ** 119 105 94 102 128 EKONOMISK översikt Balansomslutning Tkr 856 811 828 738 919 547 972 211 945 779 Omsättning Tkr 147 724 141 505 158 442 171 693 166 566 Kassalikviditet 2) 0,96 0,36 1,13 1,40 0,98 Balanslikviditet 3) 0,97 0,37 1,13 1,41 1,00 Soliditet 4) 12,07 12,33 10,01 8,21 7,32 Årsresultat kr/m 2 8,70 46,37 110,56 59,07 38,37 riskbedömning Skuldsättningsgrad 5) 6,67 6,52 7,04 10,41 11,86 Räntetäckningsgrad 6) 1,6 1,8 1,0 1,9 1,8 ÖVRIGA NYCKELTAL Omflyttning i % av lägenhetsantal 17 20 22 23 25 Hyresförluster kkr/objekttyp Lägenheter 750 918 779 1 618 3 519 Lokaler 1728 2318 1982 1716 1900 Bilplatser m.m. 449 549 561 612 603 Medeltalet anställda årsarbetare 34 34 36 39 41 Uthyrningsobjekt vid årets slut Lägenheter *** 1845 1816 1 814 2 240 2 239 Lokaler 158 159 165 181 179 Garage 210 224 227 256 256 Bilplatser 1363 1342 1357 1720 1749 Yta m 2 143809 142473 142 657 178 827 179 000 Försäljningar har skett under 2008, varvid tolkningar och jämförelser i nyckeltal kan försvåras 1) Hyra./. drift./. underhåll 2) (Omsättningstillgångar./. lager) / kortfristiga skulder 3) Omsättningstillgångar / kortfristiga skulder 4) Justerat eget kapital + reservationer i % av balansomslutning 5) Lånat kapital / eget kapital 6) Driftnetto / ränteutgifter netto ** Förändringar i kontoplan, varför full jämförbarhet mellan åren inte är möjlig *** Specialbostäder ingår inte i uthyrningsobjekt lägenheter

roslagsbostäder ab årsredovisning 2010 15 Förvaltningsberättelse Inledning Roslagsbostäder äger och förvaltar drygt 1 950 lägenheter och ca 160 lokaler inom Norrtälje Kommun. Den totala ytan den 31 december 2010, uppgår till ca 144 000 kvm, varav 15 500 kvm är lokaler. Huvudkontoret ligger i Norrtälje, och distriktskontor finns i Hallstavik och Rimbo. Bolagets aktier ägs till 100 procent av Norrtälje Kommunhus AB, org.nr 556538-8641, som i sin tur ägs av Norrtälje Kommun. Styrelsen anmäls till bolagsstämman, efter beslut i Kommunfullmäktige. Göran Pettersson var styrelsens ordförande fram till den 31 december 2010, men efterträds av Ann-Charlotte Lindblad-Söderman. Anders Hermanson är VD. Viktiga händelser under året I Kvarteret Växtriket i Norrtälje har nyproduktion av 23 lägenheter påbörjats under 2010 och objektet beräknas vara klart under senhösten 2011. Nyproduktion av 58 lägenheter i Kv. Gnejsen, Norrtälje har också påbörjats under 2010 och beräknas vara klart för inflyttning den 1 oktober 2011. En ändring av detaljplanen i Kvarteret Maskrosen Norrtälje pågår, detta för att kunna nyproducera ytterligare ett 60-tal lägenheter där daghemmet Blåklinten idag ligger. Beslut angående detaljplanen väntas under våren 2011. Ombyggnad av en huskropp i Kvarteret Mjölnaren i Rimbo har påbörjats under 2010, för att tillskapa ytterligare 11 lägenheter i området. Beräknad inflyttning under försommaren 2011. Roslagsbostäder har i enlighet med de nya ägardirektiven köpt vissa kommunala bostadsfastigheter. Målet är att samtliga bostäder som ägs av Norrtälje Kommun ska övertas av Roslagsbostäder. Roslagsbostäder har även övertagit all förvaltning av Kommunens bostadsrätter. Andra viktiga händelser under året Roslagsbostäder medverkar i Hallstaviksnätverket och har tillsammans med Roslagens Sparbank, bildat Hallstavik Invest AB, för att stödja utvecklingen i Hallstavik. Gallerian i Hallstavik upplåts även i fortsättningen som fritidsgård. En ombyggnation av Dianavägen i Hallstavik planeras. Antal lägenheter utan avtal var under året i genomsnitt 6 stycken (9,2), vilket gör att vi betraktar allt som uthyrt. Roslagsbostäder är fortsatt kvalitetscertifierade inom FR2000. Den genomsnittliga hyreshöjningen för hela Roslagsbostäder beräknas till 1,98 procent från 1 januari 2011. Framtida utveckling Framtiden för Roslagsbostäder bedöms som ljus, men de ekonomiska riskerna ökar i takt med bolagets stora investeringar. Värdeutvecklingen på fastigheter i Norrtälje tätort bedöms dock som långsiktigt god, vilket motiverar investeringarna. Räntan och inflationen är fortfarande låg, men ränteläget bedöms succesivt bli högre under de närmaste åren. Nivån på räntehöjningarna och räntesättningen från Internbanken är viktiga för bolagets framtid. En förändring av räntan med en procentenhet, påverkar bolagets kapitalkostnader med ca 6-7 Mkr per år, vilket visar känsligheten för ränteändringar. Medlemskap i organisationer Roslagsbostäder AB är anslutet till SABO (Sveriges Allmännyttiga Bostadsföretag), FASTIGO (Fastighetsbranschens arbetsgivarorganisation) och HBV (Husbyggnadsvaror). Förslag till vinstdisposition Styrelsen föreslår att till förfogande stående vinstmedel, 69 745 097 kronor, disponeras enligt följande: Balanseras i ny räkning 69 745 097 Summa 69 745 097 Vad beträffar företagets resultat och ställning i övrigt, hänvisas till efterföljande resultat- och balansräkningar med tillhörande bokslutskommentarer.

16 roslagsbostäder ab årsredovisning 2010 Resultaträkning 2010-01-01 2009-01-01 Belopp i Tkr Not -2010-12-31-2009-12-31 Hyresintäkter 1 143 304 137 818 Övriga förvaltningsintäkter 4 420 3 687 Summa nettointäkter 147 724 141 505 Personalkostnader 2-18 173-18 092 Reparationer och underhåll -32 519-27 314 Taxebundna kostnader -34 102-31 817 Övriga rörelsekostnader 3-15 818-17 820 Av- och nedskrivningar 4,6,7-15 975-16 345 Rörelseresultat 31 137 30 117 Resultat från finansiella poster Ränteintäkter och liknande resultatposter 5 1 158 2 172 Räntekostnader och liknande resultatposter -30 254-26 210 Resultat efter finansiella poster 2 041 6 079 Bokslutsdispositioner Lämnat koncernbidrag 15-276 Resultat före skatt 1 765 6 079 Skatt på årets resultat 17-515 528 Årets resultat 1 250 6 607

roslagsbostäder ab årsredovisning 2010 17 Balansräkning Belopp i Tkr Not 2010-12-31 2009-12-31 tillgångar Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Byggnader och mark 6 784 726 729 945 Maskiner och inventarier 7 6 069 4 475 Pågående nyanläggningar och förskott avseende materiella anläggningstillgångar 6 15 571 24 819 806 366 759 239 Finansiella anläggningstillgångar Andelar i koncernföretag 3 801 Andra långfristiga värdepappersinnehav 8 3 408 3 408 Andra långfristiga fordringar 9 4 375 47 659 7 783 54 868 Summa anläggningstillgångar 814 149 814 107 Omsättningstillgångar Varulager m m Varor och förnödenheter 406 361 406 361 Kortfristiga fordringar Hyres och kundfordringar 1 010 1 258 Fordringar hos koncernföretag 1 475 274 Övriga fordringar 2 719 2 888 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 10 555 912 5 759 5 332 Kassa och bank 13 36 497 8 938 Summa omsättningstillgångar 42 662 14 631 SUMMA TILLGÅNGAR 856 811 828 738

18 roslagsbostäder ab årsredovisning 2010 Balansräkning Belopp i Tkr Not 2010-12-31 2009-12-31 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital Bundet eget kapital Aktiekapital (146.674 aktier) 11 7 334 7 334 Reservfond 11 8 840 8 840 16 174 16 174 Fritt eget kapital Balanserad vinst eller förlust 11 68 494 61 926 Årets resultat 1 250 6 607 69 744 68 533 Summa eget kapital 85 918 84 707 Obeskattade reserver Ackumulerade avskrivningar utöver plan 12 17 510 17 510 17 510 17 510 Avsättningar Övriga avsättningar 400 1 600 Uppskjuten skatt 17 26 156 25 641 26 556 27 241 Långfristiga skulder Övriga skulder till kreditinstitut 14 682 834 659 644 682 834 659 644 Kortfristiga skulder Kortfristig del av skuld till kreditinstitut 6 810 6 810 Leverantörsskulder 13 153 7 184 Skulder till koncernföretag 15 6 112 6 740 Övriga skulder 1 292 1 207 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 16 16 626 17 695 43 993 39 636 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 856 811 828 738 Ställda säkerheter och ansvarsförbindelser Belopp i Tkr 2010-12-31 2009-12-31 Ställda säkerheter inga inga För egna skulder och avsättningar Fastighetsinteckningar Summa ställda säkerheter Ansvarsförbindelser, FASTIGO 255 286

roslagsbostäder ab årsredovisning 2010 19 Kassaflödesanalys 2010-01-01 2009-01-01 Belopp i Tkr -2010-12-31-2009-12-31 Den löpande verksamheten Resultat efter finansiella poster 2 041 6 079 Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet, m.m. 14 460 15 385 Betald skatt 283-357 Kassaflöde från den löpande verksamheten före 16 784 21 107 förändringar av rörelsekapital 16 784 21 107 Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital Ökning(-)/Minskning(+) av varulager -45 6 Ökning(-)/Minskning(+) av rörelsefordringar -710 886 Ökning(+)/Minskning(-) av rörelseskulder 4 357-88 678 Kassaflöde från den löpande verksamheten 20 386-66 679 Investeringsverksamheten Förvärv av materiella anläggningstillgångar -16 150-33 867 Avyttring / försäljning av materiella anläggningstillgångar 917 Amortering / Förvärv av finansiella anläggningstillgångar 133-23 730 Kassaflöde från investeringsverksamheten -16 017-56 680 Finansieringsverksamheten Upptagna lån 30 000 Amortering av låneskulder -6 810-6 810 Kassaflöde från finansieringsverksamheten 23 190-6 810 Årets kassaflöde 27 559-130 169 Likvida medel vid årets början 8 938 139 107 Likvida medel vid årets slut 36 497 8 938

20 roslagsbostäder ab årsredovisning 2010 Tilläggsupplysningar till kassaflödesanalys 2010-01-01 2009-01-01 Belopp i Tkr -2010-12-31-2009-12-31 Betalda räntor och erhållen utdelning Erhållen utdelning Erhållen ränta 338 948 Erlagd ränta 30 254 26 210 Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet m m Av- och nedskrivningar av tillgångar 15 975 16 345 Realisationsresultat 15 975 16 345 Likvida medel Följande delkomponenter ingår i likvida medel: Kassa och bank 36 497 8 938 36 497 8 938 Ovanstående poster har klassificerats som likvida medel med utgångspunkten att: - De kan lätt omvandlas till kassamedel. - De har en löptid om högst 3 månader från anskaffningstidpunkten. Ej utnyttjade krediter Ej utnyttjad checkkredit uppgår till: 14 200 30 000 Nettolåneskuldens förändring Nettolåneskuld vid årets början 666 454 673 264 Upptagande av nya räntebärande skulder 30 000 Amortering av räntebärande skulder -6 810-6 810 Nettolåneskuld vid årets slut 689 644 666 454