Billiga bostäder för unga och andra i behov av lägenheter

Billiga bostäder för unga och andra i behov av lägenheter Hållbar samhällsutveckling 2015-09-04

Innehållsförteckning Innehållsförteckning...2 Uppdrag...3 Sammanfattning av uppdraget...3 Sammanfattning och slutsats...3 Nuläge...4 Målgrupper med behov av billiga lägenheter...4 Studenter...4 Nyanlända...4 Ungdomar och ensamstående vuxna...4 Pensionärer...4 Nyinflyttare...4 Vad är en billig bostad?...5 Hyreskostnad för lägenheter i Lidköping...5 Hyreskostnad för lägenheter i Göteborg...5 En nybyggd lägenhet i Lidköping...5 Tillgång till lägenheter i Lidköping...6 Nya möjligheter...6 Nya byggregler...6 Smålägenheter...6 Studentlägenheter...6 Ombyggnad av befintliga byggnader till studentbostäder...7 Bostäder i bullriga miljöer...7 Enkla boende...7 Kollektivhus...7 Bostäder på landsbygden...8 Innovativt byggande...8 Bygg utan parkeringsplatser...8 Frigöra befintliga billiga lägenheter...8 Utnyttja befintlig tomtmark...8 Semipermanenta bostäder...8 Tillfälliga bygglov...9 Nödlösningar...9

Sidan 3 av 9 Uppdrag KS2014/209 Direktiv angående bostadsbyggnation Behovet av fler bostäder i Lidköping är stort och kommer att öka varefter vi blir fler. De senaste åren har både kommunens fastighetsbolag och den privata marknadens aktörer valt att prioritera byggnation av boenden för äldre. Idag finns dock stor efterfrågan på lägenheter även för andra grupper. Av olika skäl önskar unga och andra enklare och billigare bostäder, något som kräver ökad byggnation av flerbostadshus och lyhördhet inför dessa behov. Det ska vara en självklarhet att alla människor i Lidköping ska kunna finna en bostad som man har råd med och kan trivas i. För att betona vikten av byggnation av denna typ av flerbostadshus i Lidköping vill vi därför ge kommunledningskontoret i uppdrag att utreda förutsättningar för att bygga billiga bostäder inom kommunen. Lidköping den 16 maj 2014 Kjell Hedvall (S) Bo Eliasson (V) Göran Larsson (MP) KS2013/209 Motion om billigare bostäder för unga. Motionen har tidigare besvarats av Samhällsbyggnadsnämnden och AB Bostäder men har återremiterats från kommunstyrelsen för komplettering med hur kommunen arbetar med bostadsförsörjningsplan. Sammanfattning av uppdraget Samhällsbyggnad har ett uppdrag att ta fram en bostadförsörjningsplan. Uppdraget från direktivet ovan har därigenom begränsats till att enbart utgöra ett komplement till denna bostadsförsörjningsplan. Sammanfattning och slutsats Det befintliga beståndet av lägenheter i Lidköping har så låga hyror respektive insatser och avgifter att det inte är möjligt att bygga nya lägenheter billigare än de billigaste befintliga. Ny bygglagstiftning har under 2015 öppnat möjligheter att bygga nya lägenheter med mindre yta och enklare standard. Det gäller endast lägenheter < 35 kvm och studentlägenheter. Den möjlighet som finns att direkt sänka boendekostnaderna är genom att välja en mindre, äldre och/eller enklare utrustad bostad eller dela bostad med andra. Den möjlighet som finns på några års sikt för att öka utbudet av billiga lägenheter är att bygga nya lägenheter av den typ som efterfrågas mest och på så vis starta flyttkedjor så att de äldre, billigare och enklare utrustade lägenheterna frigörs. Det som efterfrågas är framförallt tillgänglighetsanpassade lägenheter t ex trygghetsboende för äldre. Ett breddat utbud med olika typer av lägenheter och en större rörlighet på bostadsmarknaden skulle underlätta för alla att hitta den bostad man önskar.

Sidan 4 av 9 I den bostadsförsörjningsplan för Lidköpings kommun som tagits fram under 2015 redovisas behovet av nya bostäder på både kort och lång sikt. Nuläge Målgrupper med behov av billiga lägenheter Vilka grupper är beroende av att det finns tillgång till billiga bostäder? Har de ett akut behov eller kan de planera sin flyttning under lite längre tid? Finns dessa grupper i Lidköping? Studenter I Lidköping har gymnasierna, Campus med yrkeshögskolan och Formakademin studenter som är i den ålder då de flyttar hemifrån och söker sin första bostad. Det finns ett antal inflyttande studenter från andra orter som är beroende av tillgång till lämpliga och framförallt billiga bostäder vid terminsstart och framåt. Det akuta behovet kan lösas tillfälligt med campingstugor. Nyanlända Lidköpings kommun har ett avtal med Migrationsverket om att ta emot nyanlända. Behovet av antal lägenheter och lägenhetens storlek är beroende av vilka de nyanlända är. De är allt från ensamstående till hela familjer. Idag anmäler sig de nyanlända i AB Bostäders kösystem på samma sätt som övriga som söker lägenheter. För att kunna ta emot grupper av nyanlända krävs att det snabbt går att få tillgång till lediga bostäder som passar deras ekonomiska situation. Efterfrågan är störst 1 rums lägenheter. Ungdomar och ensamstående vuxna Ungdomar som vill flytta hemifrån och ensamstående vuxna med begränsad ekonomi har behov av billiga små bostäder. Ensamstående med barn behöver lite större men billiga lägenheter. Dessa grupper kan ofta planera sitt bostadsbyte och vänta tills en lämplig billig lägenhet blir ledig. Pensionärer Äldre personer som bor i lägenheter som inte är möjliga att tillgänglighetsanpassa har behov av att flytta till en tillgänglighetsanpassad lägenhet i markplanet eller i ett hus med hiss. Många äldre har en begränsad ekonomi och därför behov av billigare men samtidigt tillgänglighetsanpassade lägenheter. Pensionärer har möjlighet att söka bostadstillägg för att klara en högre hyreskostnad. Efterfrågan gäller tvåor och treor, nästan ingen efterfrågan finns på ettor. Pensionärer kan oftast planera sitt bostadsbyte och stå i kö för lämpligt boende. Nyinflyttare Utöver ovanstående grupper som de flesta behöver billiga smålägenheter finns en grupp som vill flytta till Lidköping och har råd med lite högre hyra. Om utbudet av lägenheter totalt sett är litet så kan de konkurrera om de billiga lägenheterna även om deras önskemål på sikt är något annat.

Sidan 5 av 9 Vad är en billig bostad? En billig bostad är ett relativt begrepp. För att en nybyggd bostad skall kunna klassas som billig skall den jämföras med andra nybyggda bostäder och med kostnaden för bostäder i befintligt utbud på orten. Det kan också vara aktuellt att jämföra med utbud på andra orter. Hyreskostnad för lägenheter i Lidköping Under 2014-2015 fanns lediga hyresrätter i Lidköping till följande hyreskostnader. Exempel från AB Bostäder samt webbsidan www.kvalster.se: Inackorderingsrum fanns att hyra för 1800-2300 kr/mån. Lägenheter på 1 rum och kök, fanns för 2700-5500 kr/mån. Två-rumslägenheter fanns för 3800-6900 kr/mån. Bostadsrätter finns som ett alternativ för den som har eget kapital eller möjlighet att få lån. Exempel från Hemnet: Insats 120-175 000 kr för 1 rum och kök och avgift 1300-2900 kr/mån Insats 135-375 000 kr för 2 rum och kök och avgift 3000-4200 kr/mån Hyreskostnad för lägenheter i Göteborg Under 2014-2015 fanns lediga hyresrätter i Göteborg till följande hyreskostnader. Exempel hämtade från Boplats Göteborg: En studentlägenhet på 25-35 kvm i Göteborg kostar 2500-5500 kr/mån. En äldre vanlig lägenhet i Göteborg på 1 rum kostar 2800-5500 kr/mån och för 2 rum 4100-6800 kr/mån. I attraktiva lägen kan hyran vara ännu högre. En nybyggd lägenhet kostar för 1:or 7 400-8 900 kronor/månad och för 2:or 8 900-10600 kronor/månad. En nybyggd lägenhet i Lidköping Enligt AB Bostäder är det idag möjligt att bygga nya smålägenheter i Lidköping till en hyra på ca 3500 kr/mån. Nya smålägenheter kan inte byggas billigare än de billigaste lägenheterna i befintligt bestånd i Lidköping. Befintliga små bostadsrätter i Lidköping är också billigare än en nybyggd liten lägenhet även om man lånar till insatsen. Däremot är den nybyggda lägenheten i Lidköping avsevärt billigare än en nybyggd lägenhet i Göteborg.

Sidan 6 av 9 Tillgång till lägenheter i Lidköping Tillgången på hyreslägenheter och i detta fall framförallt små hyreslägenheter kan följas löpande på webbsidan www.kvalster.se. Månad Totalt antal lediga hyresrätter Varav 1 rum och kök Augusti 2014 20 4 Oktober 2014 22 3 Februari 2015 14 2 Juni 2015 13 6 Augusti 2015 17 5 På webbsidan www.hemnet.se kan man följa utbudet av bostadrätter. Månad Totalt antal lediga bostadrätter Varav 1 rum och kök Oktober 2014 28 4 Februari 2015 11 0 Juni 2015 23 4 Augusti 2015 22 5 Nya möjligheter Nya byggregler Från 1 juli 2014 finns nya byggregler BBR 21 som öppnar nya möjligheter för att bygga billigare och enklare. Smålägenheter Begreppet bostäder om högst 35 kvadratmeter införs. I BBR21 införs lättnader för alla bostäder med en boarea mellan 21-35 kvm. Begreppet ungdomslägenheter tas bort. Bostäderna kan ha alla funktioner utom hygien i ett och samma rum. Köksinredning och utrymme för förvaring kan göras mindre. Man behöver bara ha ett fönster. Ingen inskränkning av tillgänglighetskraven görs. Bostaden ska fortsatt vara tillgänglig på samma sätt som övriga bostäder. Sammantaget kan lägenheterna göras 35 % mindre jämfört med vad som var möjligt enligt tidigare norm. För energihushållning sänks energikraven för byggnader med en area som inte överstiger 50 kvadratmeter. För dessa byggnader blir det enbart krav på genomsnittlig värmegenomgångskoefficient och klimatskärmens täthet. Lättnaderna i bostadsutformningsavsnittet och energihushållningsavsnittet gör det möjligt att utforma bostäder så att de ryms i byggnader som är 25,0 kvm stora, de så kallade Attefallshusen. Studentlägenheter Studentbostäder är enligt Boverkets definition hyreslägenheter för studerande vid högskola och universitet.

Sidan 7 av 9 För studentbostäder om högst 35 kvadratmeter görs ytterligare lättnader i bostadsutformningsavsnittet i BBR 21 utöver de ändringar som görs för övriga små bostäder om högst 35 kvadratmeter. Studentbostaden kan göras ännu mindre, ända ner till 16 kvm med alla funktioner bibehållna. Köksinredning och utrymme för förvaring kan göras mindre än enligt tidigare regler för studentbostäder. Kravet på direkt solljus tas bort. En ny verksamhetsklass i reglerna om brandskydd införs för gemensamhetsboenden där personer har möjlighet att utrymma själva. Någon inskränkning av tillgänglighetskraven görs däremot inte. Sammantaget innebär lättnaderna att bostäderna kan byggas med cirka 40 % minskad boarea jämfört med vad som är möjligt enligt hittills gällande regler med en funktion utflyttad till gemensamma utrymmen. Även andra lättnader i bostadsutformningen görs för studentbostäder i BBR 21. Ombyggnad av befintliga byggnader till studentbostäder Det finns även regler i BBR 21 för när man kan göra avsteg vid ändring av befintliga byggnader till studentbostäder. Bostäder i bullriga miljöer Boverket har aviserat att man avser att ta fram ett nytt allmänt råd som möjliggör lokalisering av enkelsidiga lägenheter om högst 35 kvm vid upp till 60 dba ekvivalent ljudnivå utomhus. Syftet är att underlätta byggandet av bostäder för studenter och ungdomar samt att tillgängliggöra mark som annars inte hade kunnat användas för att bygga sådana enkelsidiga lägenheter. En förutsättning är att det är begränsad nattrafik och begränsad tung trafik vid bostaden. En ny samordnad bullerlagstiftning för att underlätta för planering och byggande av bostäder i bullerutsatta miljöer antogs i januari 2015 men ännu saknas vissa delar som stoppar den praktiska användningen bland annat saknas riktvärden för trafikbuller. Enkla boende Enkla boendeformer som t ex hyresrum i privathus kan framförallt vara aktuella för studenter och för tillfälligt boende. Det finns förmånliga skatteregler för att stimulera uthyrning. Det betyder att den som hyr ut hela eller delar av sitt småhus kan göra det skattefritt för hyresintäkter upp till 40 000 kronor. Kollektivhus Det är möjligt att bygga studentbostäder, gruppboende för ensamkommande flyktingbarn och andra bostäder med mindre yta genom att flytta ut vissa funktioner till gemensamma utrymmen. Det handlar om utrymme för samvaro, matlagning och måltider. Studentboende i korridor med gemensamt kök och trygghetsboende för äldre är nutida exempel på kollektiva boende. Vinsten med kollektiva boendeformer är framförallt socialt men det kan det även ge lägre boendekostnader.

Sidan 8 av 9 Bostäder på landsbygden Genom att förtäta bostadsbeståndet i de orter på landsbygden som har bra kollektivtrafik så kan de utnyttjas för att få fram fler bostäder både för unga och äldre. Tomtpriserna kan vara lägre på landsbygden men detta har förmodligen endast marginell påverkan på bostadskostnaden. Kollektivtrafiken är en förutsättning för att kunna pendla in till staden utan att behöva ha bil. Att flytta till Lidköping för att studera men ändå behöva pendla till skolan är inget förstahandsval för studenter men har använts som en tillfällig lösning när man inte hittat någon bostad. Innovativt byggande Boverket har ett stöd som kan sökas för att främja innovativt byggande för unga. Stödet får gå till åtgärder som innebär utveckling eller användning av en ny eller väsentligt förbättrad vara, tjänst eller process som främjar ett innovativt byggande för att öka utbudet av bostäder för unga. Stödet kan sökas t o m 2015. I idékatalogen och bland beviljade projekt finns många olika innovativa lösningar på bostadsbyggande och bostadsutformning. Bygga om outnyttjade lokaler och industribyggnader till smålägenheter Förtäta villaområden med Attefallshus för uthyrning Utveckling av byggnadstekniska lösningar så att byggnadernas användning lätt kan förändras över tid Använda parkeringsplatser, lediga tomter eller pråmar på vattnet för tillfälliga bostäder Bygg utan parkeringsplatser Kommunens regler för tillgång till p-platser kan utgöra ett problem för att förtäta i centrala lägen där tillgången till parkering är begränsad. Det finns möjlighet att frångå parkeringsnormen när det gäller servicehus för äldre och ungdomsbostäder. Detta kan bidra till att fler smålägenheter kan byggas stationsnära och kanske även ge en lägre kostnad för bostaden. Frigöra befintliga billiga lägenheter I det äldre bostadsbeståndet finns många små och billiga lägenheter utan hiss. Dessa lägenheter är inte lämpade för äldre med behov av ett mer tillgänglighetsanpassat boende. Genom att bygga attraktiva trygghetsboenden och nya tillgänglighetsanpassade lägenheter frigörs dessa äldre billiga lägenheter för uthyrning. Utnyttja befintlig tomtmark Tidigare har Boverket gett ett stöd till inventering av tomtmark för att bygga studentbostäder. Detta bidrag finns inte längre kvar. Även utan bidrag finnas skäl att inventera möjligheterna till förtätning i de centrala delarna av Lidköping. Semipermanenta bostäder Vid bostadsbrist som behöver åtgärdas snabbt finns möjligheter att använda sig av semipermanenta lösningar av olika slag som prefabricerade bostäder, bostadsmoduler och bostadspaviljonger. Det finns studentbostäder, gruppboende och äldreboende som bostadsmoduler. Genom att bevilja tidsbegränsade bygglov för t ex bostadsmoduler kan

Sidan 9 av 9 obebyggda tomter och områden användas under tiden fram tills det är aktuellt att projektera området och sälja tomterna. För semipermanenta bostäder får man göra undantag från kommunens krav på Miljöbyggnad nivå silver vilket annars gäller för kommunens nybyggnation. Tillfälliga bygglov Tillfälliga bygglov kan användas där något eller några men inte alla förutsättningar för permanent bygglov är på plats. Den totala tiden för ett tillfälligt bygglov får inte överstiga tio år. Den åtgärd som har utförts eller vidtagits måste tas bort innan lovets giltighetstid går ut. Nödlösningar Vid kortvarig bostadsbrist t ex vid skolstart och mottagning av nyanlända kan de boenden som i första hand är avsedda för besöksnäringen utnyttjas såsom B & B, stugbyar, campingstugor och vandrarhem.