Det lokala SKVL-medlemsföretaget känner bygden GUIDE till bostadsköpare och -säljare
För lyckade bostadsaffärer! Från år 1946! 2 Boendet berör varje människa och är ett av våra grundläggande behov. Det är också en fråga om varierande behov i olika livssituationer. Bostadsaffärer omfattar angelägenheter som bäst kan utredas med hjälp av en sakkunnig. Fastighetsförmedlare är delaktiga i närapå 80 % av alla utförda bostadsaffärer. De står till tjänst t.ex. då livssituationen förändras och det uppstår behov av att hitta en större eller mindre bostad. Det handlar även om betydande ekonomiska affärer. Således är det inte likgiltigt vilken fastighetsförmedlare man väljer att sköta sina bostadsaffärer. Finlands Fastighetsmäklareförbund r.f. (Suomen Kiinteistönvälittäjäliitto r.y. SKVL) har sedan 1946 fungerat som intresseorganisation för företagare inom fastighetsförmedlingsbranschen. SKVL har under hela sin historia sett till att det i Finland finns utbildade fastighetsmäklare som värdesätter sitt arbete högt. Samtidigt har SKVL varit med om att säkerställa att alla som gör fastighetsaffärer fritt kan välja vilken yrkesmänniska de anlitar. Den här guiden skildrar den omfattande mängd av uppgifter som fastighetsmäklarens uppdrag består av. Med den kan du själv bilda en uppfattning om vad en professionell mäklare, som alltid handlar med kundens bästa i åtanke, gör för att förverkliga en lyckad bostadsaffär. Med hjälp av denna guide kan du själv avgöra vilket proffs du väljer att hjälpa dig med angelägenheter som berör ditt boende! Jaana Anttila-Kangas, verkställande direktör, st.f., AFM Finlands Fastighetsmäklareförbund r.f.
Medlemskap förser fastighetsförmedlaren med verktyg för sin verksamhet Finlands Fastighetsmäklareförbund r.f. är en serviceoch intresseorganisation för företagare inom fastighetsförmedlingsbranschen. Förbundet fungerar som länk i ett nätverk som består av fler än 400 lokala fastighetsförmedlingsbyråer runt om i Finland. Ett medlemskap i SKVL garanterar att mäklaren har aktuella kunskaper och arbetsredskap, samt att kunden får professionell och trygg betjäning. Förbundets syfte är att befrämja medlemsföretagens och deras anställdas yrkesskicklighet så att de i allt handlar med ansvar, kvalitet och enligt god förmedlingssed förbättrar fastighetsförmedlingsbranschens anseende. Ett organiserat medlemsföretag får av förbundet hjälp med kontinuerlig utbildning, expertis, intressebevakning samt information angående branschens senaste trender och gällande lagstiftning. Till medlemmarnas förfogande finns en av Konsumentombudsmannen godkänd blankettbank, vilken även kunden har nytta av. KUNDEN HAR LÄTTARE ATT LITA PÅ EN FÖRMEDLARE SOM ÄR MEDLEM I FÖRBUNDET. ÄR SKVL:S LOGO SOM FÅR ANVÄNDAS ENDAST AV FÖRBUNDETS MEDLEMSFÖRETAG. KONTROLLERA ATT FÖRMEDLINGSRÖRELSEN HÖR TILL FINLANDS FASTIGHETSMÄKLAREFÖRBUNDS KOMPETENTA YRKESKÅR, www.skvl.fi. Kunden i fokus Lokal kännedom är viktig i bostadsaffärer. Finlands Fastighetsmäklareförbunds medlemsföretag är de bästa experterna på den lokala marknaden, de känner bygden och byggnaderna. SKVL:s etiska regler styr förmedlarnas verksamhet. SKVL ger opartisk information om bostadsmarknadens utveckling och aktuella omständigheter. Allt som ingår i fastighetsförmedlingen behandlas så som de är man identifierar problem och tar tag i dem. Finlands Fastighetsmäklareförbund har ett särskilt opartiskt, etiskt utskott som sammanträder regelbundet för att behandla reklamationer som gjorts mot dess medlemmar. Om du misstänker att ett mäklarföretag begått misstag i en bostadsaffär, kan du göra en skriftlig anmälan till Finlands Fastighetsmäklareförbund. På så sätt kan vi vidta åtgärder för att lösa problempunkter i bostadsaffärer. Finlands Fastighetsmäklareförbund r.f. 3
Varför anlita en fastighetsförmedlare? I denna broschyr skildras fastighetsförmedlarens verksamhet vid försäljning av bostadsaktier och bostadsfastigheter. Genom att bekanta dig med broschyren får du en bra bild av de arbetsuppgifter som mäklaren sköter för att säkra att din bostad blir såld på bästa möjliga sätt enligt lagar och förordningar, och till rätt pris. 10 GODA SKÄL 4 1. Fastighetsförmedlaren kan sätta rätt pris på din bostad. Mäklaren har till sitt förfogande en detaljerad prisbevakningstjänst, där man kan se det reella försäljningspriset på praktiskt taget alla sålda bostäder. Priset påverkas också av i vilket skick din bostad är. En yrkeskunnig mäklare kan bedöma din bostads skick realistiskt i förhållande till andra sålda bostäder i området. 2. Du säkerställer att all delar i försäljningen av din bostad går rätt till. Mäklare som tillhör Finlands Fastighetsmäklareförbund (SKVL) har förbundit sig till att följa God förmedlingssed. De använder bl.a. av Konsumentombudsmannen godkända blanketter, vilket redan till sin del garanterar att försäljningen genomförs enligt lagar och förordningar. 3. En fastighetsförmedlares utredningsskyldighet och informationsplikt angående försäljningsobjektet är betydligt mer omfattande än för en privat säljare. Bostadens köpare litar på fastighetsmäklaren eftersom denna måste ge mycket noggrannare information om bostaden till salu än en privat säljare. 4. Fastighetsförmedlaren övervakar fuktmätningar och konditionsgranskningar som utförs i din bostad och är skyldig att informera köparkandidaten om alla resultat som framkommit i mätningen. 5. Fastighetsförmedlaren sköter anbudsförhandlingarna åt dig. Du behöver bara antingen godkänna eller förkasta anbuden. Du hamnar inte i otrevliga pristvister direkt med köparen, eftersom förmedlaren fungerar som filter. 6. Både du och köparen av din bostad omfattas av konsumentskyddslagen. Eventuella konfliktsituationer kan således lösas t.ex. i konsumenttvistenämnden till ringa kostnader. I affärer mellan privatpersoner avgörs konflikter i sista hand i tingsrätten. 7. En sakkunnig fastighetsförmedlare vet hur din bostad bör fotograferas för marknadsföring. Vid behov anlitar man en professionell fotograf. Följaktligen får de som är intresserade av din bostad redan i första skedet bättre information, vilket ökar intresset. 8. Största parten av konsumenter vill köpa bostad via en fastighetsförmedlare på grund av tryggheten. Mäklare får i huvudsak ett klart bättre pris för bostaden än du skulle få om du sålde själv. Genom att sälja själv sparar du alltså inte in mäklarens arvode, fast detta ofta påstås. 9. Du behöver inte själv förevisa ditt hem åt intresserade köpare. Det skulle inte vara trevligt att i sitt eget hem höra då köparkandidater kritiserar inredningslösningar och försöker hitta fel för att sänka priset. 10. En fastighetsmäklare har bostadsförsäljning som sitt yrke. Hen är anträffbar alltid när köparen vill ha tillläggsuppgifter. Finlands Fastighetsmäklareförbund r.f.
FORTUM MUUTTO- PUHELIN 24 H 0200 80 000 El till ditt nya hem med ett enda samtal Förnybar energi till ditt nya hem Oavsett vart i Finland du flyttar får du enkelt el till ditt nya hem från Fortum. Vår el produceras till 100 % med förnybar energi. Genom att välja Fortum gör du insats för miljön. Fortum Muuttopuhelin är tillgänglig 24 h Du får service via vår telefontjänst Muuttopuhelin som är öppen dygnet runt varje dag. Du kan ingå ett elavtal för ditt nya hem när det passar dig bäst. Spara numret 0200 80 000* i din telefon genast. Minneslista för flyttare Den behändiga minneslistan hjälper dig att komma ihåg de viktiga detaljerna när du ska flytta. Minneslistan för flyttaren finns på www.fortum.fi/flyttning Utmärkt kundservice till alla våra kunder Vår kundtjänst står till din tjänst per telefon och på internet. I webbtjänsten Mitt Fortum finns alla uppgifter om din kundrelation samlade. Där kan du också när som helst följa upp din elförbrukning. Som vår kund får du även en servicegaranti som innebär att vi sköter dina ärenden på utlovat sätt. Vi har utsetts till Finlands mest betrodda elbolag åtta år i rad (Reader s Digest, undersökningen Mest betrodda varumärke, Luotetuin Merkki). Samtalsavgiften är den normala lokalnäts- eller mobilsamtalsavgift som din operatör debiterar. 5
Viktiga frågor till fastighetsförmedlaren 1. Vad baserar sig prisuppskattningen på? En mäklare kan uppskatta värdet på din bostad alldeles för högt i avsikt att få försäljningsuppdraget. Stora ras i prisbegäran missgynnar försäljningssituationen och den bästa försäljningstiden går förbi. I värsta fall kan det gå så att din bostad inte alls går åt och du måste börja om på nytt med en annan mäklare. Efter att du fått mäklarens prisuppskattning skall du be att få se statistik över förverkligade försäljningspris och den aktuella konkurrenssituationen i området. Du bör fordra väl avvägda resonemang för prisuppskattningen. Tro inte på en tydligt för hög uppskattning, även om det skulle kännas bra. 2. Vem fotograferar bostaden för marknadsföring? Bra bilder väcker köparnas intresse och säkrar att din bostad inte blir i skymundan av objekt med bättre fotografier. Bilder tagna med en telefonkamera eller som annars är av dålig kvalitet lockar inte köpare att komma på visning till din bostad. Sikta på att bilderna blir tagna av en professionell fotograf eller försäkra dig om att mäklaren är kapabel att ta högklassiga foton. Du kan till exempel be mäklaren visa på nätet bilder av deras andra objekt. 3. Är marknadsföringstexterna högklassiga och rättstavade? En bra marknadsföringstext framhäver de bästa sidorna av din bostad och ditt bostadsområde, och riktar sig till rätt publik. I värsta fall kan texten innehålla sakfel och även stav- och grammatikfel, vilket ger en dålig bild av både bostaden och mäklaren. Fordra att få se marknadsföringstexten så att du kan granska och godkänna den före marknadsföringen av din bostad påbörjas. Professionella fastighetsförmedlare låter säljaren godkänna texterna utan att man särskilt ber om det. 4. När och hur får jag information om hur försäljningen fortskrider? Som uppdragsgivare skall du inte behöva vara den som aktivt tar kontakt. Förmedlaren borde informera dig genast efter varje visning och förövrigt hålla dig uppdaterad om hur försäljningen fortskrider. Kom alltså överens med förmedlaren om hur ofta, och på vilket sätt ni kommunicerar. Gärna skriftligt. 5. Är påstådda färdiga köpare verkligen riktiga köpare? I avsikt att få försäljningsuppdraget kan mäklaren påstå att han eller hon har färdiga köpare till bostaden. Tyvärr så händer det ofta att dessa köpare försvinner efter undertecknandet av uppdragsavtalet. De kunde inte få lån, hittade en annan bostad osv. I värsta fall väljer du en mäklare, som du annars inte skulle välja, bara på grund av de påstådda köparna. Kom ihåg att med en sådan mäklare kan du göra ett s.k. namnuppdrag. Med ett dylikt uppdragsavtal kan mäklaren erbjuda din bostad endast åt i avtalet namngivna köpare, och få sitt arvode bara ifall någon av dem köper din bostad. Om mäklaren inte vet eller vill namnge köparna, är det ett tecken på att köpare knappast existerar. 6
6. Hur förevisas din bostad? Då en köpare tar kontakt till följd av annonsering, strävar en mäklare med försäljningstalang att så snart som möjligt ordna en privatvisning, så att köparens intresse inte hinner svalna. Det underlättar om de allmänna visningarna påbörjas först då det framgått att det finns intresse för objektet, dvs. med en liten fördröjning efter att man igångsatt marknadsföringen. Att börja direkt med allmänna visningar kan visserligen vara motiverat, men i värsta fall kan det handla om mäklarens förhoppning om att hitta nya säljarkunder bland besökarna. Ta reda på hurdan plan mäklaren har angående visningar under de första veckorna, och dennas praxis gällande spekulanter som tar kontakt. Försök att hitta en mäklare som förklarar sin verksamhet på ett trovärdigt sätt. 7. Är dina blanketter godkända av konsumentombudsmannen? Vissa mäklare använder avtalsmallar som inte skyddar säljarens rättigheter. Blanketter som är fastställda av Fastighetsförmedlingsbranschens centralförbund (Kiinteistönvälitysalan Keskusliitto, KVKL) och godkända av Konsumentombudsmannen är pålitliga. I värsta fall förstår du inte vad du förbinder dig till och kan hamna i dåligt läge i en eventuell konfliktsituation. Du skall kräva och be bevis om att fastighetsmäklaren använder blanketter och avtalsvillkor som är aktuella och godkända av Konsumentombudsmannen. Ett uppdragsavtal som består av bara en sida borde tända varningslampan. Om du inte är övertygad, fråga en annan mäklare. Samtliga medlemmar i Finlands Fastighetsmäklareförbund använder enbart av Konsumentombudsmannen godkända blanketter. Finlands Fastighetsmäklareförbund r.f. 7
UPPSKATTNING AV BOSTADENS PRIS AVTAL OM SÄLJUPPDRAG MARKNADSFÖRING OCH FÖRSÄLJNING AV BOSTADEN INLEDS ANSKAFFNING OCH GRANSKNING AV HANDLINGAR Bostadens Genomgång av förverkligade försäljningspris i mäklarnas prisbevakningstjänst tillsammans med kunden. Ifyllande och undertecknande av det av konsumentombudsmannen godkända uppdragsavtalet samt redogörelsebilagan. Fotografering av bostaden. Anskaffning av planritningar. Uppgifter och bilder på bostaden: etuovi.com / oikotie.fi / jokakoti.fi samt mäklarens webbsidor. Genomgång tillsammans med kunden av det lokala konkurrensläget för motsvarande bostäder som är till salu. Inmatning i förmedlingssystemet. Bostadsbroschyren färdigställd. Fastställande av rätt försäljningspris. Kunden godkänner bostadsbroschyren. Genomgång av mäklarens marknadsföringsåtgärder och försäljningsmetoder. 8
GENOMGÅNG AV SPEKULANTLISTOR OCH KUNDKONTAKTER KÖPEANBUD TAS EMOT OCH FÅR UPPDRAGSGIVA- RENS GODKÄNNANDE BOSTADSAFFÄR försäljningsprocess Privatvisningar. Allmänna visningar. Överenskommelse om köptillfälle med alla delaktiga. Eventuell tidningsannonsering. Upprättande av köpebrevet och dess godkännande hos alla parter. Kalkyl av överlåtelseskatt. Flytt, renovering, behöver du mer plats? Förvara dina saker hos oss! 0207 007 700 www.tilaakaikelle.fi Anmälan om överlåtelseskatt till skattemyndigheten. Finlands Fastighetsmäklareförbund r.f. 9
Fastighetsförmedlarens och uppdragsgivarens uppgifter (bostadsaktie- och fastighetsaffärer mellan privatpersoner) 10 FASTIGHETSFÖRMEDLAREN Prisuppskattning på bostaden eller fastigheten Undersöker verkställda försäljningspris av motsvarande bostäder och fastigheter i mäklarnas prisbevakningstjänst. Undersöker prisbegäran i förhållande till objektets kondition på motsvarande bostäder som är till salu i området. Utreder konkurrenssituationen. Redovisar köpeskillingsstatistik och konkurrenssituationen för uppdragsgivaren. Gör en välgrundad prisuppskattning. Avtal om säljuppdrag Utreder äganderätten och besittningsrätten. Går med uppdragsgivaren igenom det av konsumentombudsmannen godkända uppdragsavtalet på ett begripligt sätt. Går med uppdragsgivaren igenom den av konsumentombudsmannen godkända redogörelsebilagan (lista på bostadens eller fastighetens material och föremål som ingår i köpet) på ett begripligt sätt. Går igenom marknadsförings- och försäljningsstrategin. Undertecknar avtalet om säljuppdrag. Beställning av handlingar som krävs för försäljningsuppdraget Beställer och granskar alla handlingar som berör försäljningsuppdraget. Handlingar gällande försäljning av bostadsaktier - disponentintyg, beloppet på låneandelen, energicertifikat, eventuell långsiktig renoveringsplan - bokslutshandlingar, budget, styrelsens verksamhetsberättelse, bolagsordning - lägenhetens planritning, planläggningsuppgifter - bolagsstämmans protokoll, om bolaget fattat beslut som köparen borde känna till - eventuella aktieägaravtal, rapporter om konditionsgranskning, hyresavtal - uppgifter som gäller pantsättning, obligatoriska handlingar om eventuella ändringsarbeten - övriga dokument, om behov framkommer under utredningen Handlingar gällande försäljning av fastigheter - lagfartsbevis, gravationsbevis, fastighetsregisterutdrag, karta ur fastighetsregistret som redogör för objektets läge och områdets gränser (t.ex. klyvningskarta eller tomtkarta) - byggnadslovshandlingar, slutgranskningsprotokoll, planritning, utredningar över vattentjänster, planering, utredning, användningsoch underhållsinstruktioner vad gäller avloppssystemet - eventuellt avtal om delning av besittningen, protokoll över genomförd syn, ev. inspektionsprotokoll för oljecistern, uppgifter om pantsättning - eventuella hyresavtal, arrendeavtal över markområden / överlåtelse av hyresrätten - eventuella energicertifikat och konditionsutredningar av objektet - övriga dokument, om behov framkommer under utredningen Utredningar som berör uppdragsgivarens överlåtelse- och äganderätt, och granskning av dess lagenlighet - samtycke av make/maka, änka, arvingar, bouppteckningsinstrument, släktutredning, testamente, arvskiftesinstrumentet, avvittringshandling, fullmakt, äktenskapsförord, intressebevakares utredning. - magistratens tillåtelse att sälja fastigheten/aktien (dödsbo, minderåriga, personer under förmyndarskap) Intervjuer - disponenten, kommunens byggnadstillsynsmyndighet, lantmäteriverket, magistraten, utsökningsmyndigheten, banken (försäkringsärenden), elverket (anslutningspris o.d.), den kommunala myndigheten (info om tjänsterna, vatten-, avlopps- och planläggningsärenden). Fotograferar själv eller anlitar professionell fotograf som tar högklassiga och realistiska bilder. Fotografering av objektet UPPDRAGSGIVAREN Godkänner mäklarens prisuppskattning. Går igenom avtalet om säljuppdrag tillsammans med mäklaren.. Fyller i och undertecknar redogörelsebilagan tillsammans med mäklaren. Godkänner marknadsförings- och försäljningsstrategin. Undertecknar avtalet om säljuppdrag. Överlåter nycklarna åt mäklaren mot kvittering. Städar och förbereder bostaden för fotografering
FASTIGHETSFÖRMEDLAREN Utarbetning av försäljningsbroschyr Sammanställer lagstadgade uppgifter, anskaffade handlingar och fastighetens brukskostnader till förmedlingsobjektets broschyr. Bifogar planritningar, tomtkartor och fotografier. Tillägger information om service i området, trafikförbindelser och körinstruktioner. Förhandsmarknadsföring Annonsering i bostadsportaler (Etuovi.com, Oikotie.fi, Jokakoti.fi) enligt uppdragsavtalet. Eventuell tidningsannonsering enligt uppdragsavtalet. Eventuell direktmarknadsföring. Försäljningsåtgärder Kontakt med redan kända spekulanter. Betjäning av intresserade kunder per telefon och e-post. Privatvisningar. Försäljningshandlingar levereras åt spekulanter. Allmänna öppna visningar vid överenskommen tid. Rapport till uppdragsgivaren efter varje visning. Marknadsförings- och försäljningsåtgärder Mottagande och hantering av köpeanbud Identifierar köparkunden på så sätt som anges i lagen om penningtvätt. Tar alltid skriftligt emot köpeanbuden. Bokför alla villkor i köpeanbudet och förklarar för både köparen och säljaren deras skyldigheter och påföljden av ett avtalsbrott. Förklarar för parterna skillnaden mellan handpenning och standardersättning. Presenterar alla köpeanbud för säljaren. Presenterar eventuella flera överlappande anbud för säljaren. Kommer överens om tidtabell med säljaren, köparen och banken. Tar reda på när objektet blir ledigt. Gör upp om plats för köptillfället. Tillkallar ett köpvittne vid behov. Kontrollerar handlingarnas uppgifter, obetalda bolagsvederlag o.d. kostnader som tillhör säljaren. Avtalar om betalningssätt och säkerhetsarrangemang. Anskaffar köparens och säljarens fullmakt för skötsel av säkerhetsärenden hos banken. Sänder säljaren och köparen utkast till köpebrev vid överenskommen tid före köptillfället. Förberedelser inför köpet Sänder vid överenskommen tid före köptillfället till säljaren och köparen eventuella med bilder försedda utredningar över objektets kondition. Kopierar handlingarna åt köparen. Går lugnt igenom köpebrevets innehåll med affärsparterna. Förvissar sig om att alla har förstått köpvillkoren. Sköter om betalning och försäkring av köpesumman. Framför sin arvodesfaktura till säljaren enligt uppdragsavtalet. Gör överföringsanteckningar i aktiebrevet. Köptillfället Efter köptillfället Redovisar överlåtelseskatten gällande affär av bostadsaktie. Sköter om registrering i aktieboken, om så är överenskommet. Assisterar vid ev. inlösningssituation av bostadsaktien, bl.a. genom att informera bostadsbolaget om förvärvet. Sköter om arrangemang av betalningstillfälle för slutbeloppet, ifall det är fråga om ett avbetalningsköp (t.ex. ett tvådelat köp). Gör eventuellt ansökan om lagfart, om så är överenskommet. UPPDRAGSGIVAREN Kontrollerar broschyrens uppgifter och godkänner den med sin underskrift. Städar och förbereder bostaden för visningar. Städar och förbereder bostaden för visningar. Förkastar anbudet. Gör ett skriftligt motanbud. Godkänner anbudet. Beslutar till vilken av köpkandidaterna att sälja bostaden. Deltar i planeringen av tidtabell. Meddelar tydligt och noggrant tidpunkten när objektet blir. Ger mäklaren fullmakt vid behov. Bekantar sig noggrant med köpebrevet och frågar mäklaren om eventuella oklara punkter. Bekantar sig noggrant med utredningen och bilderna och frågar mäklaren om eventuella oklara punkter. Läser noggrant igenom alla punkter i köpebrevet. Undertecknar köpebrevet. Styrker fakturan med sin underteckning. Överlåter aktiebreven till köparen eller köparens bank. Överlåter bostaden till köparen vid överenskommen tidpunkt. Finlands Fastighetsmäklareförbund r.f. 11
God förmedlingssed Enligt lagen ska fastighetsförmedlare följa god förmedlingssed. God förmedlingssed är en flexibel norm som kontinuerligt utformas till följd av rättspraxis, myndighetsanvisningar och etablerad praxis inom branschen. En mäklare som följer god förmedlingssed medför bostadsaffärer trygghet för både säljare och köpare. Mäklaren utreder bostadens egenskaper genom att skaffa de handlingar som behövs, intervjua säljaren och förrätta en syn i bostaden. Mäklaren uppmärksammar både säljaren och köparen om viktiga frågor angående bostadsaffärer och bevakar båda parters intressen t.ex. vid upprättande av köpebrevets villkor. Läs mera: www.hyvavalitystapa.fi 12 Finlands Fastighetsmäklareförbund r.f.
Exempel på god förmedlingssed vid olika tillfällen: Rapport över konditionsgranskning Fastighetsmäklaren skall omsorgsfullt ta del av konditionsgranskningsrapporten och omständigheter som framgår av rapporten och som påverkar affären ska beaktas då man utarbetar broschyren och köpebrevet. Mäklaren ska sträva till att granskningsrapporten är tillgänglig i tillräckligt god tid före köptillfället. Rapporten ska levereras till köparen minst 2-3 dagar före affärstidpunkten. Ytuppgifter Fastighetsförmedlaren ska i sin marknadsföring ange bostadens yta specificerad enligt bostadsutrymme och övriga utrymmen. Därför ska mäklaren sträva efter att utreda dessa ytors kvadratmeter. Om man misstänker att ytan på bostadsutrymmena inte stämmer, ska man rekommendera att uppdragsgivaren låter utföra en kontrollmätning av objektets yta. Om det råder osäkerhet kring bostadsytan, ska mäklaren tydligt ange den osäkerhet som råder kring ytuppgifterna i broschyren och i köpebrevet. Finlands Fastighetsmäklareförbund ry Asuntokauppa alkaa Oikotieltä. Suomen suurin asumisen palvelu 13
Fastighetsförmedlarens etiska regler www.skvl.fi/liitto/ eettiset_saannot Fastighetsförmedlaren ska i sina kundrelationer tillämpa bl.a. följande principer: Yrkesetik och professionell diskretion Fastighetsförmedlaren ska utföra ett förmedlingsuppdrag på ett professionellt, omsorgsfullt sätt och enligt god förmedlingssed, samt ta hänsyn till både uppdragsgivarens och motpartens intressen. Förmedlingsrörelsen ska lämna uppgifter om objektet på ett objektivt sätt, även vad gäller omständigheter som inte är fördelaktiga för uppdragsgivaren. Fastighetsförmedlaren ska behandla båda parterna rättvist och respektera deras rättigheter. Fastighetsförmedlaren ska i förhållande till kunden och tredje parten alltid och under alla omständigheter följa absolut diskretion vad gäller samtliga angelägenheter i förmedlingsuppdraget. Ärlighet Fastighetsförmedlaren ska förse uppdragsgivaren och dennes motpart med all den information som förmedlingsrörelsen vet, eller borde veta, att kan inverka ett beslut om affär, hyresavtal eller annat avtal över nyttjanderätt. Fastighetsmäklaren ska informera om sin roll ifall han eller hon tillsammans med en samarbetspartner utövar s.k. kundstyrning antingen genom att rekommendera samarbetspartnerns tjänster eller genom att överlåta kundens kontaktuppgifter åt samarbetspartnern. Rättvisa Fastighetsförmedlaren ska säkra att de ekonomiska skyldigheter och förpliktelser, som uppstår på grund av avtal som han eller hon utfärdat, är skriftligt fastställda. Förmedlaren ska säkra att avtalen ger parterna entydig, rätt information och sträva till att bägge parters intressen överensstämmer så att varkendera gynnas på bekostnad av den andra. Tystnadsplikt och hantering av personuppgifter Utgångspunkten är att köparen eller köparkandidaten endast får ges sådan information som är betydelsefull med tanke på köpbeslutet. De uppgifter som ska sekretessbeläggas omfattar information om uppdragsgivarens identitet och verksamhet. Identiteten av personer som har lagt köpeanbud på objektet är också uppgifter som ska vara sekretessbelagda. Utgångspunkten är att man inte lämnar några uppgifter om objektet eller affärsparterna till utomstående part. 14 Finlands Fastighetsmäklareförbund r.f.
När du söker ett nytt hem... Öppna först Det största utbudet av bostäder till salu och fastighetsförmedlare Bästa funktionaliteten bl.a. kartsök och bevakning Aktuell information om din lokala bostadsmarknad BESTÄLL EN GRATIS bostadsmarknadsöversikt till din e-post på www.etuovi.com/markkinapuntari 15
Övervakning av fastighetsförmedlingsbranschen Förmedlingsrörelsernas verksamhet övervakas av Regionförvaltningsverket (RFV). RFV övervakar lagenligheten i förmedlingsrörelsens verksamhet bland annat genom att behandla anmälningar om rörelsernas verksamhet, göra inspektionsbesök i rörelserna och övervaka rörelsernas marknadsföringsannonsering. Regionförvaltningsverket kan till följd av försummelse förelägga förmedlingsrörelsen en varning eller verksamhetsförbud för viss tid. Misstanke om förmedlingsrörelses felaktiga verksamhet kan anmälas till regionförvaltningsverket. I anmälan skall man förklara vilka av mäklarens åtgärder eller förfaranden som anmäler anser vara felaktiga eller otillbörliga. Regionförvaltningsverkens kontaktuppgifter finns på www.rfv.fi SKVL övervakar också, vid sidan av regionförvaltningsverket, sina medlemsrörelsers verksamhet och kräver att de följer den lagstiftning som gäller branschen samt iakttar god förmedlingssed. En kund kan, om han eller hon så önskar, lämna in skriftliga besvär över en medlemsrörelses verksamhet till SKVL. Enligt SKVL:s stadgar behandlar utskottet för etisk verksamhet de besvär som lämnas in angående förbundets medlemmar. Det etiska utskottet har rätt att ge en anmärkning åt en medlem som agerat mot lagstiftningen, god förmedlingssed eller förbundets egna anvisningar eller regler. Ifall medlemmens överträdelse eller försummelse är grav, kan etiska utskottet i stället för att ge en anmärkning, föreslå för styrelsen att den ger en varning. Vid upprepade eller exceptionellt allvarliga fall kan utskottet även föreslå för styrelsen avstängning. 16 Finlands Fastighetsmäklareförbund r.f.
Juridiska experter inom fastighets- och bostadsrätt Vi på Advokatbyrån Jussi Laaka Oy har en långvarig och gedigen erfarenhet av skötsel av olika fastighets- och bostadsrättsliga ärenden. Våra jurister är specialiserade på fastighets- och bostadsrätt och erbjuder juridiska tjänster och rådgivning runt om i Finland. Våra klienter består av privatpersoner föreningar samt företag. Tillsammans med våra olika samarbetspartner anordnar vi också utbildning inom fastighets- och bostadsrätt. Juristerna i Advokatbyrån Jussi Laaka Oy verkar som sakkunniga experter på webbsidan kiinteistolakimiehet.fi. På webbsidan kan man läsa aktuella artiklar om fastighets- och bostadsrättsliga frågor, som våra jurister har skrivit. Vi fungerar också som sakkuniga i Stadin Asuntoradio, vars sakkunnigintervjuar kan man lysna på portalen asuntoradio.fi. Dessutom hör Jussi Laaka till Finlands Fastighetsmäklarförbundets etiska verksamhets utskott. Genom att kontakta oss kan vi reda ut ert behov till juridiska tjänster och erbjuda vår expertis för att hjälpa er. Kontakta oss via e-post eller per telefon så gör vi inledande kartläggning utan kostnad. www.laaka.fi Puh. 010 841 9900 17
Att utföra konditionsgranskning Känn ditt nya hem. Då du överväger att sälja din bostadsfastighet lönar det sig att låta en yrkeskunnig besiktningsman utföra en konditionsgranskning av huset redan innan försäljningen inleds. Genom att låta göra en konditionsgranskning i förväg vet du själv vad du säljer, och en utförd granskning gör det enklare för en mäklare att värdera din fastighet. Det är en fördel för alla parter att prisvärderingen är korrekt redan från början, med hänsyn tagen till byggnadens skick. Om det framkommer brister vid konditionsgranskningen kan eventuella reparationer övervägas innan försäljningen inleds. I vilket fall så kommer alla potentiella köpare som tittar på ditt hus att fråga mäklaren om konditionsgranskning. Om granskning är utförd redan i förväg bevaras intresset hos eventuella köpare längre. När en saklig besiktningsrapport har upprättats, är en opartiskt utförd besiktning till nytta även för eventuella köpare. Köparkandidaten kan med fördel kontakta besiktningsmannen direkt och diskutera eventuella frågor gällande byggnadens skick. En konditionsgranskning beställs huvudsakligen alltid av fastighetens ägare eller fastighetsspekulanten eller båda tillsammans. Fastighetsförmedlaren kan föreslå några besiktningsmän, och ska då rekommendera en för bostadsköp utfärdad besiktning, som utförs enligt anvisningarna i VVS-kartoteket och Fastighetsförvaltningsbladen (se nedan). Fastighetsmäklaren kan dock besluta varken om att utföra en konditionsgranskning eller om val av besiktningsman. Mäklaren bör emellertid vara på plats vid konditionsgranskningen, ifall uppdragsavtal med mäklaren gjorts innan konditionsgranskningen genomförs. Vid fastighetsaffärer lönar det sig att i köpebrevet göra en anteckning om utförd konditionsgranskning och att köparen bekantat sig med rapporten. 18 Finlands Fastighetsmäklareförbund r.f.
Utredning av försäljningsobjektets kondition Att utföra konditionsgranskning Beslut om fastighetens försäljning Kontakt med fastighetsförmedlare Konditionsgranskning utförs med mäklaren närvarande Mäklarens värdering av fastigheten Eventuella reparationer Försäljningen inleds Bostadsaffär Kontakt med yrkeskunnig besiktningsman Överläggning om eventuella reparationer innan försäljningen inleds Anteckning i köpebrevet om att konditionsgranskning är utförd och köparen tagit del av den Det finns många metoder för utredning av en fastighets kondition. Bl.a. följande metoder är i allmänt bruk: En konditionsbedömning är en undersökning av byggnadens strukturella kondition. Den baserar sig på observationer med blotta ögat. En konditionsundersökning är en noggrannare undersökning än en konditionsbedömning, under vilken man fördjupar sig i konditionen av någon del av byggnaden genom att riva strukturer eller att använda metoder som är noggrannare än observationer med blotta ögat. En konditionsgranskning för bostadsköp är en bedömning av den byggnadstekniska konditionen och den görs i regel med organoleptiska observationer utan att använda metoder som river konstruktionerna. Tekniska mätanordningar används som hjälpmedel. Vad gäller en konditionsgranskning vid en bostadsaffär har inne- hållet, utförandesättet och rapporteringen fastställts ur konsumentens synvinkel i anvisningen för beställare och i anvisningen om genomförandet av en granskning (Fastighetsförvaltningsblad 90-00393, VVS 01-10413, anvisning om utförandet: Fastighetsförvaltningsblad 90-00394, VVS 01-10414 och beställningsavtal: Fastighetsförvaltningsblad 90023). Med en fuktmätning undersöks orsakerna till och omfattningen av en eventuell enskild skada eller ett enskilt problem genom att mäta fuktigheten i strukturerna med en ytmätning, dock utan att riva strukturerna. Praktiska råd gällande fastighetsskötsel och riskkonstruktioner samt förebyggande åtgärder mot fukt- och mögelskador finns på www.hometalkoot.fi. Fukt- och mögeltalkot är en del av det nationella handlingsprogrammet mot fukt- och mögelproblem i byggnader. Finlands Fastighetsmäklareförbund r.f. 19
Förklaringar om mäklarnas skolningsförkortningar En yrkeskunnig mäklare upprätthåller sin kompetens genom regelbunden skolning. Endast genom kontinuerlig fortbildning kan en mäklare hålla sig ajour med ständiga ändringar i lagstiftningen. Här är de vanligaste förkortningarna för utbildningar inom fastighetsförmedling. KED = Kiinteistöedustajan koulutus ja tutkinto (Fastighetsagent, examensutbildning vid Fastighetsbranschens Utbildningsstiftelse) KiAT = Kiinteistönvälitysalan ammattitutkinto (Fastighetsförmedlingsbranschens yrkesexamen, Utbildningsstyrelsens yrkesinriktade examina) AHM = Auktoriserad hyreslägenhets- och hyreslokalsmäklare (får endast användas av personer som har avlagt AFM- eller AHM-provet) AFM = Auktoriserad fastighetsmäklare (får endast användas av personer som har avlagt AFM-provet) Fastighetsförmedlare = Person som avlagt AFM-provet. Övriga har inte rätt att använda beteckningen fastighetsförmedlare 1.1.2016 träder en lag i kraft enligt vilken 50 % av den personal som idkar försäljning av bostäder eller fastigheter vid varje fastighetsförmedlingsrörelse och dess enskilda kontor bör ha AFM kompetens. YKV = Ylempi kiinteistönvälittäjän koulutus ja tutkinto (högre fastighetsförmedlarexamen) KJK = Kiinteistönvälittäjän jatkokoulutus (vidareutbildning, YKV:s föregångare) Diplomförmedlare = Har avlagt högre fastighetsförmedlarexamen AKA = Auktoriserad fastighetsvärderare KHK = av Centralhandelskammaren godkänd fastighetsvärderare Framgång i sikte! Utveckla din yrkeskunskap. Anmäl dig nu med till skolning! Yrkesexamen inom fastighetsförmedling Utbildning och examen för fastighetsrepresentant KED Utbildning och examen för hyreslägenhetsoch hyreslokalsmäklare / hyresförmedlare VuT Högre utbildning och examen för fastighetsmäklare YKV Förberedelsekurs för fastighetsmäklarprov (LKV) Förberedelsekurs för ett prov för hyreslägenhetsoch hyreslokalsmäklare / hyresförmedlarprov Ledning av försäljning och marknadsföring MMJ Utvärdering av fastighet / AKA-skolningar Ett omfattande utbud av kortseminar Företagsanpassad utbildning Kundservice asiakaspalvelu@kiinko.fi tel. (09) 350 9290 Välkommen till Kiinko! www.kiinko.fi 20 Finlands Fastighetsmäklareförbund r.f.
Trygga ditt bostadsköp och beställ fastighetsinspektion och energibevis Fastighetsinspektion du vet I VILKET SKICK ditt hus verkligen är En fastighetsinspektion ger dig opartisk vetskap om ditt hus skick, reparationsbehov och eventuella skaderisker. Det lönar sig att låta utföra en fastighetsinspektion alltid då fastighetsförsäljning planeras. Helst redan i begynnelseskedet av försäljningen då detta underlättar definierandet av priset. Energibevis du får energibevis samt spartips Det i lag definierade energibeviset kan vara svårbegripligt och framförallt hamnar de verkliga besparingarna som fås via energireparationer i skymundan. Därför har Raksystems utvecklat en tilläggstjänst som hör till energibeviset; Energisparkartläggning. Energisparkartläggningen hjälper beställaren att tolka lönsamheten av bevisets resultat och åtgärder genom att med hjälp av enkla tabeller och diagram förevisa kostnader för åtgärder, återbetalningstider och sparpotential. Du får nu Energibevis samt Energisparkartläggning till priset av Energibeviset! t. 030 670 5500 asiakaspalvelu@raksystems.fi www.raksystems.fi Raksystems Insinööritoimisto Oy Telefonsamtal till numror som börjar med 030 från trådtelefon 8,35 cent/samtal + 6,00 cent/min (moms 24%), från mobil 8,35 cent/samtal + 17,17 cent/min (moms 24%). 21
Finlands Fastighetsmäklareförbunds regionföreningar: FÖRBUNDET ANORDNAR ÅRLIGA SAMMANKOMSTER FÖR REGIONFÖRENINGARNA OCH AKTIVERAR DERAS VERKSAMHET. MÄKLARNAS YRKESKUNSKAP FÖRDJUPAS TACK VARE ATT DE REGIONALA SÄRDRAGEN BEAKTAS I UTBILDNINGEN. Helsingin Kiinteistönvälittäjät ry Itä-Uudenmaan Kiinteistönvälittäjät ry Kaakkois-Suomen Kiinteistönvälittäjät ry Keski-Suomen Kiinteistönvälittäjät ry Kuopion Kiinteistönvälittäjät ry Pohjanmaan Kiinteistönvälittäjät Österbottens Fastighetsmäklare Pohjois-Karjalan Kiinteistönvälittäjät ry Pohjois-Suomen Kiinteistönvälittäjät ry Päijät-Hämeen Kiinteistönvälittäjät ry Satakunnan Kiinteistönvälittäjät ry Tampereen Seudun Kiinteistönvälittäjät ry Varsinais-Suomen Kiinteistönvälittäjät ry www.skvl.fi/yhteystiedot/alueyhdistykset 22
Flyttarens minneslista Flyttanmälan via Posten eller Befolkningsregistercentralen (magistraten) Anmälan ska göras senast en vecka efter flyttning På internet: www.muuttoilmoitus.fi eller Per telefon: 0295 535 536 (lna/msa) eller med blankett på Posten eller hos magistraten Det lönar sig att göra anmälan i god tid, så att posten hittar till rätt adress från önskat datum. Poststyrningstjänsten är avgiftsfri under en månad, och därefter kan man förnya eftersändelsen ett år i taget. Nya adressuppgifter uppdateras automatiskt hos många myndigheter, bl.a. församlingarna, Trafiksäkerhetsverket, Folkpensionsanstalten, Skatteförvaltningen och Försvarsförvaltningen. När man flyttar från Finland till ett annat land eller till Finland från utlandet ska anmälan lämnas skriftligt via internet eller med en blankett. Anmälan till både nya och förra disponenten inom tre dagar från flyttning. Meddela elbolaget ca två veckor före flyttningen, så att bolaget kan ordna mätaravläsning och utarbeta nya avtal för den nya bostaden. Internet- och kabel-tv-abonnemang. Försäkringar, kontrollera att försäkringens innehåll motsvarar det nya hemmet. Kom även ihåg flyttanmälningar till banken, telefonoperatören, arbetsgivaren, tidningar, bibliotek, föreningar och samfund, släkt och vänner. Posten tillhandahåller gratis postkort för meddelande om adressändring. Finlands Fastighetsmäklareförbund r.f. 23
Suomen Kiinteistönvälittäjäliitto Finlands Fastighetsmäklareförbund ry Annegatan 24, 4. vån. 00100 Helsingfors Tfn 09 5308 500 Öppettider Mån Tor 9 15, Fre 9 14 www.skvl.fi Concept: JS Media Tools A/S www.jssuomi.fi