Då lönar det sig att skatta av uppskovet

Då lönar det sig att skatta av uppskovet Lönar det sig att skatta av gamla uppskov i nästa års deklaration? Den som gör det slipper både höjd reavinstskatt och den nya uppskovsskatten. Ändå är det inte säkert att det lönar sig. AV ANDERS ANDERSSON M ånga villaägare är besvikna över regeringens nya villabeskattning. Liksom Bertil Sundman i artikeln på sidan 23 tycker de att den nya skatten på uppskovsbeloppen är en retroaktiv beskattning. För en del kan den skatten bli minst lika hög som skattesänkningen när fastighetsskatten förvandlas till kommunal 20 fastighetsavgift. Men efter alla de turer som varit finns det nu inte stor chans till att det blir någon ändring. Så nu gäller det att utnyttja de nya reglerna på bästa sätt. Det finns faktiskt möjlighet att slippa både höjningen av reavinstskatten från 20 till 22 procent och att slippa den nya uppskovsskatten. Här berättar vi när det lönar sig att skatta av uppskoven i förtid. Låt oss utgå ifrån detta exempel: Du har 1 miljon kr i reavinst efter en tidigare försäljning det är det som kallas uppskovsbelopp och som enligt de nya reglerna ska beskattas med 0,5 procent per år. Om du inget gör får du varje år en extraskatt på 5 000 kr, som inte är avdragsgill. Man kan inte vänta med att betala den skatten tills den nuvarande bostaden säljs. Denna årliga ränta är mycket högre än vad det lät när finansminister Anders Borg presenterade sitt slutliga förslag. Räknat på själva skattekrediten motsvarar den en räntesats på 2,3 till 3,3 procent i avdragsgill ränta. För att slippa avgiften kan man skatta av uppskovet tidigare än vad man behöver. Det är då bäst att göra det redan i nästa års deklaration, eftersom man då får 20 procent av uppskovsbeloppet i skatt. Det beror på att deklarationen 2008 gäller inkomsten 2007, och höjningen till 22 procent kommer inte förrän den 1 januari 2008. Att betala i förväg på detta sätt kallas frivillig återföring av uppskovsbelopp och görs på blankett K2 enligt exemplet här intill från den blanketten. Om det lönar sig att göra det eller inte beror på två faktorer: Hur lång tid det dröjer tills du inte längre uppfyller kraven för att få uppskov när du till N O V E M B E R 2007 P R I VATA A F F Ä R E R

BILD: JOHNÉR När lönar det sig att skatta av uppskovet? Antal år Ränta Här längst ned på andra sidan av blankett K2 kan man i nästa års deklaration skatta av gamla uppskov. Man behöver då inte skatta av hela beloppet. Två tredjedelar av det man vill återföra förs över till huvudblankettens första sida. Eftersom kapitalskatten där är 30 procent blir effekten att 20 procent av det återförda uppskovsbeloppet beskattas (30 procent av 666 666 kr i exemplet). exempel räknar med att flytta till hyreslägenhet. Ju kortare tid det är till dess, desto mer lönsamt att skatta av i förväg. Vilken avkastning du räknar med att få på pengar som du placerar i stället för att använda dem för extra skatteinbetalning. Tabellen här intill visar var gränsen går. Om du räknar med att tvingas skatta av uppskovet om tio år måste du få minst 5 procent om du investerar dina pengar i t ex fonder i stället för att betala skatten. Kan du låna för lägre ränta än 5 procent lönar det P R I VATA A F F Ä R E R N O V E M B E R 2007 sig att låna till skatten. På sidan 24 kan du göra en egen beräkning. Om du gör frivillig återföring av reavinstskatten i nästa års deklaration ska den del av skatten som ligger över 20 000 kr betalas redan den 12 februari för att du ska slippa kostnadsränta. Resten ska betalas senast den 2 maj för att det inte ska bli någon kostnadsränta. Våra beräkningar bygger på att regeringens slutförslag klubbas av riksdagen senare i höst. Möjligen kan detaljer ändras. Ett osäkerhetsmoment är vad som händer om socialdemokraterna vinner i valet 2010. Det är då troligt att villaskatten höjs, men det är inte säkert att uppskovsreglerna ändras. Här följer fyra råd från Privata Affärer: RÅD 1 Sälj bostadsrätten till frun före årsskiftet Höjningen av reavinstskatten från 20 till 22 procent slipper du 1 17,9 % 2 10,7 % 3 8,3 % 4 7,2 % 5 6,4 % 6 6,0 % 7 5,6 % 8 5,4 % 9 5,2 % Antal år Ränta 10 12 14 16 18 20 25 30 40 5,0 % 4,8 % 4,6 % 4,5 % 4,4 % 4,3 % 4,2 % 4,1 % 3,9 % Tabellen visar antalet år som du har fram tills du räknar med att inte längre uppfylla kraven för uppskov. Om du kan låna till lägre ränta än vad tabellen visar eller placera till högre årsränta lönar det sig att behålla uppskovet. Vi har inte tagit hänsyn till att du kan få ränta också på den årliga räntan på den alternativa placeringen. Detta kan sänka procentsatserna något. 21

FOTO: MAGNUS LÄNJE Det retroaktiva skatten måste bort, anser Bertil och Gunvor Sundman. Även äkta makar kan tjäna skattepengar genom att sälja före årsskiftet. Så om du ändå tänker sälja inom den närmaste tiden kan det finnas skattepengar att tjäna på att slå till före årsskiftet. Frågan är då om det lönar sig att göra en intern försäljning inom familjen före nyår? Rent juridiskt är det inga problem. En make har rätt att sälja sin bostad till den andre. Det kan inte underkännas som någon skenaffär. Men för villor och fritidshus är det sällan lönsamt. Det beror på att det på varje försäljning blir en lagfartsavgift på 1,5 procent av köpesumman. Och den avgiften är oftast större än skattevinsten. Men för bostadsrätter finns inte denna avgift. Därför kan det vara mycket lönsamt att sälja en bostadsrätt för marknadsvärdet till någon i familjen. Det är då bara att skriva ett köpebrev, anmäla ägarbytet till Det här är en retroaktiv beskattning Bertil och Gunvor Sundman från Täby tillhör de stora förlorarna på den nya fastighetsskatten. Från nyår ska de betala 15 000 kr om året i skatt på uppskovsbeloppet från en villa som de sålde förra året. När regeringen äntligen slopade fastighetsskatten innebär det naturligtvis bingo för många av landets villaägare. Men för en annan grupp bostadsägare har drömmen om ett billigare boende förbytts i en mardröm. Bertil och Gunvor Sundman i Täby utanför Stockholm sålde sin villa förra året. Pengarna tog de och köpte sig en bostadsrätt i samma område. De gjorde en bra affär, vinsten blev hela 3 miljoner kr, men så hade de bott i huset i 35 år. Samtidigt tog de chansen att skjuta upp inbetalningen av reavinstskatten, allt enligt då gällande skatteregler. Men glädjen över att slippa att beskära träd och klippa gräsmattor förbyttes i ilska när den borgerliga regeringen presenterade de nya reglerna för fastighetsskatten. Enligt de nya bestämmelserna som börjar att gälla vid nyår tas nämligen ut en avgift på 0,5 procent på hela uppskovsbeloppet. Plötsligt fick makarna Sundman en extra skatt på 15 000 kr per år, när de ska betala 0,5 procent på de 3 miljonerna som uppskovsbeloppet är. Det är rent skamligt av regeringen att införa de nya reglerna retroaktivt, säger Bertil Sundman. Vi känner oss lurade. När vi tog beslutet att sälja villan och flytta till bostadsrätt så gällde ju helt andra förutsättningar. Många tror att de får betala den nya avgiften på själva skatten på vinsten, men så är det inte. Avgiften beräknas utifrån hela uppskovsbeloppet. För vår del blir det 0,5 procent på 3 miljoner kr, eller 15 000 kr extra om året. Vad blir konsekvenserna för dig och din fru? Vi får en höjning av vår boendekostnad med 1 250 kr per månad, säger Bertil Sundman. Det blir på gränsen att vi klarar oss, men jag tror inte att vi behöver flytta. Sedan vet jag inte hur det kommer att gå för de andra som råkar ut för det här. Alla som nu sitter på stora uppskov klarar inte högre boendekostnader, särskilt de som köpt en dyrare bostad. Bertil Sundman anser att de nya reglerna endast bör tillämpas på nya uppskov. Man har ju en skuld till staten och nu får man betala en skatt på detta. Det är logiskt. Men det är oschyst att ta ut skatten på gamla uppskov. Bertil Sundman har nu skrivit ett brev till finansminister Anders Borg och påtalat det orättvisa i att retroaktivt beskatta gamla uppskov. Den retroaktiva skatten måste bort, säger han. JOHAN MARKWALL PRIVATA AFFÄRER NOVEMBER 2007 23

Fyll i tabellerna och se vad som lönar sig bäst Om du vill behålla uppskovet Ditt uppskovsbelopp, kr Uppskovsskatt Din skattekostnad/år, kr (Beloppet förs över till nästa rad) 1. x 0,5% = Din skattekostnad/år, kr Antal år tills du säljer Kostnad, upphovsskatt, kr 2. x år Ditt uppskovsbelopp, kr Kapitalvinstskatt Kostnad, kapitalvinstskatt, kr 3. x 22 % Din totala kostnad Sammanlagd kostnad för upphovskatt och kapitalvinstskatt Ë kr Här räknar du ut din totala kostnad om du vill behålla ditt uppskov: 1. Skriv in ditt uppskovsbelopp och multiplicera med 0,5 procent och du får veta årskostnaden för den nya uppskovsskatten. 2. Multiplicera denna årskostnad med beräknat antal år tills du ska skatta av uppskovet när du exempelvis flyttar till hyresrätt. 3. Räkna här ut den framtida kapitalvinstskatten (reavinstskatten) genom att multiplicera uppskovsbeloppet med 22 procent. bostadsrättsföreningen och göra en betalning, kanske med en revers som säger att ena maken är skyldig den andra det belopp som bostaden sålts för. Det går att tjäna skattepengar även för två makar som tillsammans äger en bostadsrätt. Det gäller då att agera i flera steg enligt detta exempel: Makarna köpte den tillsammans för många år sedan för 1 miljon kr. Värdet i dag är 3 miljoner kr. Hustrun ger bort sin halvdel till mannen och skriver ett gåvobrev nu i oktober. Det ger ingen skatt. I december säljer mannen hela bostadsrätten till hustrun för 3 miljoner kr alltså med 2 miljoner kr i reavinst. Skatten blir då 400 000 kr. Om försäljningen skett efter årsskiftet till 22 procents skatt blir skatten 440 000 kr. Makarna har alltså sänkt skatten med 40 000 kr, eftersom de vid en framtida försäljning har skattat av vinsten upp till 3 miljoner kr. Om detta exempel gällt en villa hade skattevinsten också blivit 40 000 kr, men vinsten hade ätits upp av lagfartsavgiften, som blivit hela 45 000 kr. Det är ännu oklart hur priserna vid husförsäljning påverkas av de nya skattereglerna. RÅD 2 Köp i början av året sälj i slutet Det är den som äger fastigheten den 1 januari som får betala hela den kommunala fastighetsavgiften. Någon fördelning av avgiften med hänsyn till hur stor del av året man ägt fastigheten gör man nämligen inte. För den som ska köpa och kan välja tidpunkt för köp är det därför bättre att köpa i början av året i stället för i slutet på föregående år. På motsvarande sätt är det bättre att sälja i slutet av året i stället för att vänta till i början av kommande år om man enbart ser till fastighetsavgiften. RÅD 3 Generationsväxla redan i år Möjligheten att få behålla uppskovet när man ger bort en fastighet till exempelvis sina barn försvinner 2008. För familjer som vill göra generationsväxlingar av fastigheter är det därför oftast bäst att överlåta fastigheter redan under 2007. Det gäller föräldrar som vill att barnen ska bli ägare till permanentfastigheter som då bör skriva gåvobrev före den 1 januari 2008. För hus där man inte är skriven, alltså fritidshus, går det inte 24 NOVEMBER 2007 PRIVATA AFFÄRER

Om du vill låna och betala uppskovet Ditt uppskovsbelopp, kr Uppskovsskatt Bankränta Din skattekostnad/år, kr (Beloppet förs över till nästa rad) 1. x 20 % x % = Din räntekostnad/år, kr Antal år tills du säljer Räntekostnad, kr 2. x år Räntekostnad, kr Avdragseffekt för räntan Avdragseffekt, kr 3. x 30 % = - Ditt uppskovsbelopp, kr Kapitalvinstskatt Kostnad, kapitalvinstskatt, kr 4. x 20 % Kapitalvinstskatt och ränta efter skatt vid deklaration 2008. Ë Din totala kostnad: kr Jämför att få uppskov vare sig med de gamla eller de nya reglerna. RÅD 4 Spara uppskov om du räknar med förlust Om du räknar med att i framtiden sälja din bostad med förlust kan du tjäna på att avstå ifrån att skatta av gamla uppskov. Skattesänkningen vid förluster är nämligen bara 15 procent av själva förlusten, och där har regeringen inte talat om någon ändring. Samtidigt är skatten på gamla uppskov 20 procent till Här räknar du ut din kostnad om du i deklarationen nästa år vill skatta av ditt uppskov: 1. Räkna ut vad det kostar dig per år att låna för att betala en skatt som är 20 procent av uppskovsbeloppet. Multiplicera med låneräntan eller den ränta du beräknas få om du i stället för att skatta placerar pengarna. 2. Multiplicera den årliga räntekostnaden med det antal år som du angett i andra tabellen. 3. Eftersom låneräntan är avdragsgill multiplicerar du räntekostnaden med 30 procent och drar av det belopp du får fram. 4. Lägg till kapitalvinstskatten, som är 20 och inte 22 procent av uppskovsbeloppet, eftersom den tas upp redan i deklarationen 2008. och med nästa års deklaration, och sedan 22 procent. Exempel: Du har 100 000 kr i uppskov som du skattar av i nästa års deklaration och får då 20 000 kr i skatt. Om några år säljer du din nuvarande bostad med 100 000 kr i förlust och får då 15 000 kr i skattesänkning. En total skatteförlust på 5 000 kr Om du i stället sparar uppskovet tills den nya bostaden ska säljas kan det gamla uppskovet kvittas mot förlusten innan skatten räknas ut. Med 100 000 kr i förlust och lika stort uppskov blir det ingen skatt alls alltså 5 000 kr bättre än om uppskovet skattats av i förtid. Så orättvist kan nya uppskovsreglerna slå. Läs Anders Anderssons krönika på sidan 114. Höstbudgeten här är de nya reglerna Så här ser de nya reglerna ut enligt regeringens förslag. Själva villaskatten, som ska kallas kommunal fastighetsavgift, blir högst 6 000 kr. Beloppet inflationsuppräknas varje år. Om taxeringsvärdet ligger under 800 000 kr blir avgiften i stället 0,75 procent av det värdet, i stället för 1 procent som i dag. Regeln om begränsning av tomtvärdet tas bort. Skattereduktionen om att villaskatten får vara högst 4 procent av hushållets totala inkomst blir kvar endast för pensionärer. Vad som händer med skatten på obebyggda tomter är ännu oklart. I regeringens promemoria står det inget om att skatten ska begränsas till 6 000 kr. Någon frysning av taxeringsvärdet blir det inte. Så i deklarationen tas skatten ut på hela det nya taxeringsvärdet. De som byggt ett nytt hus blir även i fortsättningen befriade från villaskatten under de första fem åren. Under de följande fem åren blir det halv skatt, alltså högst 3 000 kr. På villor utomlands ska det inte bli någon skatt alls. För flerfamiljshus, både hyreshus och hus med bostadsrätter, bli skatten 1 200 kr per lägenhet, dock högst 0,4 procent av värdet på husets bostadsdel. För alla privatbostäder, både villor och bostadsrätter, höjs kapitalvinstskatten (reavinstskatten) från 20 till 22 procent på alla försäljningar som görs från och med den 1 januari nästa år. Om du har fått uppskov med att betala vinstskatt får du varje år en ny extraskatt på 0,5 procent av uppskovsbeloppet. Uppskovet vid en försäljning från och med nästa år får vara högst 1,6 miljoner kr. Om du säljer med 2 miljoner i vinst så måste 400 000 kr beskattas direkt. När en bostad överlåts genom arv, gåva, testamente eller bodelning måste skatten på gamla uppskov betalas. Undantag görs dock för bodelning efter skilsmässa och för arv till make, sambo eller minderåriga barn. Uppskovsreglerna blir hårdare än i dag när bostaden man köper är billigare än den man säljer. Om du säljer en bostad för 3 miljoner med 1,5 miljoner i vinst och köper en för 2 miljoner får du uppskov med endast en halv miljon (vinsten minus mellanskillnaden). ANDERS ANDERSSON PRIVATA AFFÄRER NOVEMBER 2007 25