Provmoment: Ladokkod: Tentamen ges för: Omtentamen JF1011/UF1011 Fastighetsmäklarutbildningen 7,5 högskolepoäng Namn: (Ifylles av student) Personnummer: (Ifylles av student) Tentamensdatum: 10 januari 2012 Tid: Kl 9-12 Hjälpmedel: Endast lagtextkompendium för kursen fastighetsförmedling 1 (H 11) får medtas. Observera att lagtextkompendium skall vara okommenterade! Det vill säga, inga kommentarer eller anteckningar får förekomma på pappret. Följande får dock förekomma: Understrykningar Överstryckningar Paragrafhänvisningar i kanten (t ex se 12, eller, jfr FML 12, eller jfr paragraf 12). Totalt antal poäng på tentamen: För att få respektive betyg krävs: G = 8 poäng VG = 12 poäng <16 poäng> Allmänna anvisningar: För det fallet att någon lag eller lagar är tillämpliga, bör Du ange den (eller de) aktuella lagrummen. Hänvisningen skall vara så precis som möjligt, till exempel, Penningtvättslagen 1 kap 1 i stället för en hänvisning enbart till Penningtvättslagen. Du bör redogöra för alla juridiska spörsmål som rimligen och skäligen föranleds av de nedan beskrivna omständigheterna, men inte diskutera regler som klart saknar relevans för frågan. Rättningstiden är som längst tre veckor Viktigt! Glöm inte att skriva namn på alla blad du lämnar in. Snälla Du, skriv tydligt. Lycka till! Ansvarig lärare: <Barney Fyman> Telefonnummer: <070 229 98 09 1
Fråga 1 (4 poäng) Jan Steiner är norrman som letar fritidshus i Bohuslän. Han anlitar fastighetsmäklaren Lotta Bing för att hjälpa honom hitta en lämplig fastighet där han kan tillbringa sina semestrar. Jan förklarar för Lotta att han söker en fastighet belägen vid ett grönt område, gärna en sjötomt, och framför allt långt ifrån buller och oljud, som han får nog av i Oslo. Ett uppdragsavtal upprättas och undertecknas av parterna. Det står i uppdragsavtalet bl a att vid mäklarens eventuella försummelse är kundens rätt till ersättning begränsad till ett belopp som motsvarar mäklarens provision. Efter cirka 3 veckor ringer Lotta Jan och berättar att hon har fått i uppdrag att förmedla försäljning av en fritidsfastighet i Strömstad. Fastigheten är belägen vid en sjö. Hon översänder till Jan den frågelista som säljaren har fyllt i samt hennes objektbeskrivning med information om fastigheten. Jan och Lotta besöker fastigheten tillsammans och träffar den nuvarande ägaren, Helge Korn. Helge berättar att han har varit nöjd med fastigheten men skall snart flytta till USA och kan således inte ha kvar fastigheten. Parterna kommer överens om en köpeskilling om 2 miljoner kronor. Lotta uppmanar Jan att besiktiga fastigheten, vilket han gör genom en besiktningsman. Besiktningsprotokollet innehåller inga anmärkningar. Ett köpekontrakt upprättas och undertecknas. Jan tillträder fastigheten i början av mars. Allting är frid och fröjd fram till maj. Det visar sig att det finns en motorcrossbana på andra sidan av sjön och när tävlingssäsongen är igång så hörs oljudet från motorcross tävlingar. Jag är mycket besvärad över oljudet. Han kontaktar Lotta och klagar. Det visar sig att Lottas son, Anton, tävlar i motorcross och att Lotta har varit åskådare vid flera tävlingar. Han tycker att hon borde ha talat om detta för honom. Han anser att Lotta har gynnat hennes andra kund i ärendet, d.v.s. säljaren, på Jans bekostnad. Lotta svarar att hon inte har någon som helst skyldighet att upplysa köparen. Det är ju köparen som har en undersökningsplikt enligt jordabalken, menar Lotta. Det fanns dessutom flera skyltar på väg till fastigheten som uppgav att en motorcrossbana fanns i området och att de hade kört förbi dessa skyltar på väg till fastigheten. Jan borde således ha känt till motorcrossbanan. Om så inte är fallet får han skylla sig själv, hävdar Lotta. (A) Utvärdera Jans och Lottas respektive inställningar. 1
Jan anlitar en advokat som skriver till Lotta och kräver skadestånd om 500 000 kronor. Lotta svarar att även om hon har varit vårdslös (som hon alltjämt bestrider), är Jans eventuella rätt till skadestånd begränsat till ett belopp motsvarande hennes provision. Hon bifogar kopia av uppdragsavtalet med denna ansvarsbegränsning. Hennes provision i detta fall uppgick till 300 000 kronor. (B) Utvärdera Jans och Lottas respektive inställningar. Fråga 2 (4 poäng) Fastighetsmäklaren Madeleine får i uppdrag att förmedla försäljning av Richards villafastighet i Brämhult. Enligt uppdragsavtalet är Madeleine berättigad till provision motsvarande 4 % av köpeskillingen om ett bindande köpeavtal träffats med en spekulant anvisad av mäklaren. Madeleine anvisar två spekulanter, nämligen Bruno och Calle. Båda är intresserade av att köpa fastigheten och bjuder över varandra vid flera omgångar. Bruno lägger till slut ett bud på 2 miljoner kronor och Calle hoppar av. Richard godkänner Brunos bud och ber Madeleine att upprätta ett köpekontrakt. Köpekontraktet föreskriver att köpeskillingen skall erläggas på tillträdesdagen, som är den 1 april, varmed ett köpebrev skall upprättas och överlämnas till köparen. Den 30 mars ringer Bruno till Madeleine och förklarar att han inte vill genomföra affären. Han uppger att han har skiljt sig från sin hustru och behöver inte längre en villafastighet. Han tänker dessutom flytta utomlands. Madeleine ringer direkt till Richard och framför Brunos besked. Richard blev väldig besviken. Han blev ännu mer besviken, för att inte säga förbannad, när han senare på samma vecka erhåller en faktura från Madeleine med begäran om en ersättning på 80 000 kronor plus mervärdesskatt om 20 000 kronor. Enligt fakturan avser detta Madeleines provision. Richard förklarar för Madeleine att hon inte har rätt till provision eftersom affären inte blev av. Han har ju inte erhållit köpeskillingen från Bruno. Madeleine svarar att det inte är hennes problem eftersom uppdragsavtalet klart anger att rätten till provision uppkommer om och när ett bindande avtal med en spekulant anvisad av mäklaren föreligger. Är Richard skyldig att betala 100 000 kronor till Madeleine? 2
Fråga 3 (4 poäng) Benjamin är registrerad mäklare som bedriver mäklarverksamhet i Halmstad. Han får i uppdrag att förmedla en villa belägen i Halmstad. Ett uppdragsavtal upprättas mellan honom och säljaren Göran Hansson. Uppdragsavtalet undertecknas av båda parter den 1 november 2006 men de glömmer att datera avtalet. Parterna kommer överens om att Benjamin skall ha ensam rätt under tiden 1 november 2006 till och med den 30 januari 2007. Benjamin sätter en annons i tidningen och uppger bl a att utgångspriset är 1 miljon kronor, vilket är ungefär det pris som liknande objekt har inbringat i området de senaste veckorna. Benjamin anordnar en visning i mitten av november. De enda spekulanter som kom till visningen och som lämnade deras namn och kontaktuppgifter var Alfred, Bertil och Calle. Varken Alfred eller Bertil lämnade ett bud men Calle bjuder 750.000 kronor. Benjamin informerar Göran Hansson om att han endast hade en spekulant, Calle. Den 15 december träffas Benjamin och Göran Hansson på Benjamins kontor. Göran begär att Benjamin ombesörjer ännu en runda med annonsering och en visning. Benjamin begär att ensamrättstiden förlängs ytterligare tre månader så att han kan ha objektet även februari, mars och april. Ett tillägg till uppdragsavtalet upprättas och undertecknas och denna gång dateras, den 15 december 2007. Tillägget innehåller den nya ensamrättstid som sträcker sig till utgången av april 2007. Villan blir inte såld under tilläggstiden heller. I maj vänder sig Göran till registrerade mäklaren Gustav. Uppdragsavtal upprättas, dateras och undertecknas. Gustav sätter in en ny annons och blir uppringd av bland annat Alfred. Gustav visar Alfred Görans fastighet. Alfred bjuder 800.000. Göran går med på att sälja fastigheten till Alfred till det priset. Köpekontraktet upprättas och undertecknas den 1 juni. Benjamin kontaktar Göran och säger att han har hört att Görans hus är sålt och att köparen var en av Benjamins spekulanter. Benjamin kräver Göran på provision. Göran svarar att han har betalat provision till Gustav/Hasse. Har Benjamin rätt till provision? Kommentera händelseförloppet i övrigt. 3
Fråga 4 (2,5 poäng) Mathilda äger en bostadsrätt i Brf Änkefrun i Hulta, Borås. Eftersom hon skall påbörja studier vid universitetet i Örebro vill hon sälja bostadsrätten. Hon anlitar mäklaren Svante för att förmedla försäljningen. Svante inhämtar föreningens stadgar samt senast fastställd årsredovisningen, som visar att föreningen har 1.409.346 kronor i balanserat vinstmedel. Svante kontaktar föreningens ordförande, Bo Hult, för att höra om det föreligger något beslut om höjning av medlemmarnas årsavgift. Bo Hult svarar att det inte föreligger något sådant beslut. Han uppger att föreningen, i och för sig, måste byta ut hissen i huset och att detta kommer att kosta ca 1.000.000 kronor, men föreningen avser att använda föreningens vinstmedel för reparationen. Spekulanten Oskar går på visningen och är intresserad av att köpa bostadsrätten. Han frågar Svante om det finns anledning att tro att årsavgiften kommer att höjas inom den närmaste tiden. Svante redogör för vad Bo Hult hade berättat om finansieringen av reparationen. Oskar lägger ett bud på 500 000 kronor, som godkänns av Mathilda. Parterna och Svante bestämmer sig för att träffas på Svantes kontor om en vecka, den 31 oktober, för att skriva under ett köpekontrakt. Den 27 oktober läser Svante i Borås Tidning att polisen utreder ett fall av förskingring beträffande bostadsrättsföreningen Änkefrun. Enligt artikeln har föreningens kassör förskingrat över 1 000 000 kronor. Enligt artikeln förklarade Bo Hult att förskingringen är ett mycket svårt slag mot föreningens ekonomi. Den 31 oktober träffas parterna vid Svantes kontor och skriver under köpekontraktet. Oskar tillträder den 1 december. I början av januari erhåller Oskar ett brev från föreningen där det står att medlemsavgifterna måste höjas för att finansiera reparation av hissen eftersom föreningen inte längre kan finansiera reparationen med vinstmedlet som nu är förskingrat. Oskar anser att Svante har ett ansvar att ersätta honom för den skada som uppkommer på grund av hyreshöjningen. Vad anser Du? 4
Fråga 5 (1,5 poäng) Vem är behörig att teckna ett uppdragsavtal för... (a) (b) (c) ett dödsbo? ett aktiebolag? en person med god man? 5