Vasakronan delårsrapport januari september 27 Resultat efter skatt ökade till 3 9 (2 37) Mkr. Ökningen beror främst på orealiserad värdeökning i fastighetsbeståndet och förbättrat driftöverskott. Marknadsvärdet på fastigheterna ökade till 2 999 (3 15) Mkr. Orealiserad värdeökning de nio första månaderna uppgick till 3 5 (1 57) Mkr, en ökning med 9, (,7) procent. Resultat efter finansiella poster före realiserad och orealiserad värdeförändring ökade till 1 1 (1 11) Mkr beroende på förbättrat driftöverskott och finansnetto. Hyresintäkterna ökade till 2 1 (2 15) Mkr. Kontrakterad årshyra ökade till 3 173 Mkr och översteg rullande 12 månaders hyresintäkter 2 837 Mkr med 12 procent. Hyresnivån i om- och nytecknade kontrakt ökade med 5 (2) procent. Vakansgraden minskade till 5 (7) procent av hyresintäkterna. Projektportföljen ökade till 3 9 (1 88) Mkr och investeringarna ökade till 1 5 (87) Mkr. Utsikterna för 27 är oförändrade. Resultat efter finansiella poster, före värdeförändring, förväntas öka till cirka 1 5 (1 333) Mkr. Ekonomiska data Jan sept Jan sept Juli sept Juli sept 1 okt 2 Helår Mkr 27 2 27 2 3 sept 27 2 Hyresintäkter 2 1 2 15 71 78 2 837 2 7 Resultat efter finansiella poster 1 1 1 11 387 33 1 387 1 333 Resultat efter skatt 3 9 2 37 1 15 2 8 3 9 Vakansgrad, hyra % 5 7 5 7 5 7 Driftöverskottsmarginal, % 8 7 71 71 7 Räntetäckningsgrad, ggr 5,5,5 5, 5, 3,9 3,5 Kassaflöde 1 17 51 395 38 1 29 733 Marknadsvärde, fastigheter 2 999 3 15 2 999 3 15 2 999 38 122 Soliditet, % 5 53 5 53 5 55
Vasakronan delårsrapport januari september 27 Marknad Den svenska ekonomin Utsikterna för den svenska ekonomin är fortsatt goda med en förväntad BNPökning för 27 på 3, procent, 3,7 procent för 28 och 3, procent för 29 enligt Konjunkturinstitutet. Kontorssysselsättningen fortsätter att öka främst i storstadsregionerna. Inflationen ligger på en fortsatt låg nivå och räntenivån har fortsatt att stiga under 27. BNP-utveckling (årlig procentuell förändring) % 5 3 2 1 Inflationsutveckling % 3 2 1 Ränteutveckling % 5 3 2 1 2 3 5 P7 Källa: SCB och Konjunkturinstitutet P8 P9 2 3 5 Källa: SCB samt Nordea (P) P7 P8 2 3 5 7 P8 P9 1-års statsobligationer 3-månaders ränta Källa: Konjunkturinstitutet Stockholm Lokalhyresmarknaden Efterfrågan är fortsatt stark på lokaler i Stockholms innerstad. Störst är efterfrågan på mindre och medelstora lokaler som är moderna och effektiva.hyresnivån fortsätter att öka och topphyrorna i Stockholms CBD är uppåt 3 kr/m 2. Det finns dock ett omfattande utbud på stora lokaler i Stockholms City till följd av att några stora hyresgäster flyttat till andra lokaler. Merparten av de större tomma kontorsytorna i Stockholm CBD renoveras för närvarande, och är därför inte tillgängliga för inflyttning på kort sikt. Projektportföljen i Stockholms CBD är omfattande de kommande åren och det är framför allt i området mellan Stockholms Central och Norra Bantorget som det kommer att byggas kontor, hotell samt bostäder. Vakanserna sjunker i Stockholm, speciellt i innerstaden. I Stockholms ytterområden är vakanserna högre, med en förbättrad efterfrågan på moderna lokaler. I Kista har efterfrågan ökat påtagligt, vilket lett till betydligt lägre vakanser. Västra Kungsholmen har attraherat stora hyresgäster till nybyggda lokaler. I Uppsala är marknaden fortsatt balanserad med god efterfrågan. Fastighetsmarknaden Aktiviteten på fastighetsmarknaden är fortsatt stor. De utländska aktörerna visar ett stort intresse både för fastigheter och projekt. Under det senaste kvartalet har ett antal affärer gjorts med både svenska och utländska aktörer. LaSalle Investment Management sålde Kungshuset till GIC Real Estate, ägt av staten Singapore, för drygt 1,1 miljard kronor, vilket bedöms motsvara en direktavkastning på,25 procent. Aberdeen Property Fund Pan-Nordic förvärvade Swedish Match huvudkontor på Södermalm för 995 Mkr, vilket bedöms motsvara en direktavkastning under 5 procent. Aberdeen Fastighetsfond Sverige har förvärvat fyra köpcentrum i Stockholm av GE Real Estate för cirka 5 Mkr. ING Real Estate har förvärvat ett köpcentrum i Sollentuna av CA Fastigheter för cirka 1,3 miljarder kronor. GE Real Estate har förvärvat kontorsfastigheter i Danderyd av AMF Pension för 5 Mkr. marknadshyra och vakansgrad Stockholm City Kista Uppsala direktavkastningskrav moderna kontor i bästa läge kr/m 2 % 5 15 kr/m 2 % 2 5 3 kr/m 2 % 2 8 % 8 12 2 2 1 5 7 3 2 1 3 5 Marknadshyra, kr/m 2 Vakans, % 7 9 3 1 5 1 5 3 5 Marknadshyra, kr/m 2 Vakans, % 7 18 12 1 5 3 5 Marknadshyra, kr/m 2 Vakans, % 7 2 5 2 3 5 Stockholm Uppsala 7 Källa: Jones Lang LaSalle Diagrammen visar bedömning från Jones Lang LaSalle av marknadshyror och vakanser under tredje kvartalet för respektive år. Marknadshyran indikerar hyran för centralt belägna lokaler. Vakanser visas exklusive ombyggnadsvakanser. Direktavkastningskravet har fortsatt nedåt främst i Stockholms innerstad, men även i Uppsala. För kontor i bästa läge bedöms direktavkastningskravet ligga mellan,5 procent i Stockholm och 5,5 procent i Uppsala. 2
Vasakronan delårsrapport januari SEPTEMBER 27 Göteborg Lokalhyresmarknaden Hyresnivån i Göteborg präglas av ökande hyresnivåer i de flesta kontorslägen. Samtidigt är det en begränsad nybyggnation, även om Vasakronans utbyggnad av Polishuset och NCCs renovering av Hasselbladshuset är stora projekt. I de allra bästa lägena är hyresnivåerna i nivån 2 8 kr/m 2 och på Östra Hamngatan tangerar nu hyrorna nivån 2 2 kr/m² för moderna kontor. Skillnaden mellan topphyrorna i centrala Göteborg och hyrorna utanför själva innerstaden minskar. Vakansen på marknaden i Göteborg har fortsatt att sjunka och är nu cirka 9 procent. Fastighetsmarknaden Transaktionerna på fastighetsmarknaden har ökat under tredje kvartalet. Priserna på kontorsfastigheter har ökat något under kvartalet i och med förväntningar på fortsatta hyresökningar. Kontorshus i bästa lägen är dock fortfarande en bristvara på marknaden. Aberdeen har till en av sina fonder förvärvat Askungen Förvaltnings fastighetsbestånd för 1,3 miljarder kronor och beståndet omfattar i huvudsak kontor i B och C lägen. Teesland är fortsatt aktiv på marknaden och fortsätter att förvärva. Irländska MKO Partners är en ny aktör på marknaden som köpt köpcentrum i Göteborg. Aberdeen Property Fund Pan-Nordic har tecknat avtal om att förvärva en fastighetsportfölj med huvudsakligen kontorsfastigheter belägna i Göteborg och Mölndal. Fastighetsvärdet uppgår till 1,3 miljarder kronor. Köpcentrumet Högsbo 21 förvärvades av holländska Eurocommercial Properties för 811 Mkr, vilket motsvarar en direktavkastning om cirka 5 procent. Malmö Lund marknadshyra och vakansgrad Malmö kr/m 2 % 2 5 15 2 1 5 1 5 3 5 Marknadshyra, kr/m 2 Vakans, % 7 12 9 3 marknadshyra och vakansgrad 2 1 5 1 5 Göteborg kr/m 2 % 2 5 25 3 5 Marknadshyra, kr/m 2 Vakans, % 7 2 15 1 Diagrammet visar bedömning från Jones Lang LaSalle av marknadshyror och vakanser under tredje kvartalet för respektive år. Marknadshyran indikerar hyran för centralt belägna lokaler. Vakanser visas exklusive ombyggnadsvakanser. Lokalhyresmarknaden Hyresnivåerna i Malmö och Lund fortsätter att öka. Arbetsmarknaden i dessa städer har förbättrats högst påtagligt, framförallt inom konsult- och telekomsektorn. Efterfrågan på kontorslokaler är fortsatt god främst avseende mindre och medelstora kontor. Vakansgraden minskar i centrala lägen. Nybyggnadsaktiviteten är påtaglig med tyngdpunkt på Västra Hamnen i Malmö. I Lund är efterfrågan på en fortsatt mycket hög nivå och det är generellt sett låga vakanser. Det är stor aktivitet på att bygga nya kontorslokaler och det största byggnadsprojektet är Vasakronans nybyggnation för Sony Ericsson i Lund på 5 Mkr. 1 5 1 5 Lund kr/m 2 % 2 12 3 5 Marknadshyra, kr/m 2 Vakans, % Diagrammen visar bedömning från Jones Lang LaSalle av marknadshyror och vakanser under tredje kvartalet för respektive år. Marknadshyran indikerar hyran för centralt belägna lokaler förutom Lund som också inkluderar IDEON. Vakanser visas exklusive ombyggnadsvakanser. 7 9 3 5 direktavkastningskrav moderna kontor i bästa läge % 8 7 5 2 % 8 7 5 3 2 3 Malmö Lund 5 Fastighetsmarknaden Fastighetsmarknaden präglas av stor efterfrågan och ett ökat intresse från utländska investerare. Dagon har sålt 1 fastigheter med kontor, logistik och lager till Niam för cirka 35 Mkr. Wihlborgs har förvärvat fastigheter av Ikano för 32 Mkr på Ideon i Lund. Ikano har förvärvat fastighet av Kungsleden i Malmö för 23 Mkr. 5 7 direktavkastningskrav moderna kontor i bästa läge 7 I Malmö och Lund har direktavkastningskravet i bästa lägen sjunkit till mellan 5 5,75 procent. Källa: Jones Lang LaSalle Källa: Jones Lang LaSalle Även i Göteborg har direktavkastningskravet i bästa lägen fortsatt nedåt och ligger nu mellan,75 5,25 procent.
Vasakronan delårsrapport januari september 27 Resultaträkning Koncernen Jan sept Jan sept Juli sept Juli sept Okt 2 Helår Mkr 27 2 27 2 sept 27 2 Hyresintäkter 2 1 2 15 71 78 2 837 2 7 Driftkostnader 37 3 135 117 12 5 Underhåll 5 55 7 17 7 8 Tomträttsavgäld 52 5 17 1 9 7 Fastighetsskatt 12 12 9 7 188 172 Driftöverskott 1 7 1 35 5 81 1 89 1 778 Försäljningsintäkter byggrätter 29 29 29 Anskaffningskostnad byggrätter 229 229 9 1 Resultat från andelar i intressebolag 55 5 1 5 5 Resultat tjänsteverksamheten 3 7 1 1 1 5 Central administration och marknadsföring 5 5 18 1 97 95 Rörelseresultat 1 23 1 23 8 51 1 872 1 872 Finansiella poster Ränteintäkter 29 27 2 1 31 29 Räntekostnader 288 3 99 19 51 58 Summa finansiella poster 259 313 97 18 85 539 Resultat efter finansiella poster 1 1 1 11 387 33 1 387 1 333 Realiserad värdeförändring fastigheter 7 12 1 39 38 57 Orealiserad värdeförändring fastigheter 3 5 1 57 1 223 7 5 331 3 253 Orealiserad värdeförändring finansiella derivat 25 13 25 Resultat före skatt 81 2 779 1 598 519 75 3 Aktuell skatt 9 2 9 5 23 Uppskjuten skatt 1 338 71 33 12 1 82 1 2 Skatt 1 37 72 2 117 1 839 1 23 Resultat efter skatt 1) 3 9 2 37 1 15 2 8 3 9 NYCKELTAL Driftöverskottsmarginal, % 8 7 71 71 7 Räntetäckningsgrad, ggr 5,5,5 5, 5, 3,9 3,5 Resultat per aktie, kr 87 59 289 11 1 217 852 1) Årets resultat är i sin helhet hänförligt till moderbolagets aktieägare. Hyresintäkter Per geografisk marknad Hyresintäkter Per lokaltyp Malmö 15% Lund 3% Stockholm % Övrigt % Bostäder 1% Garage % Butiker 12% Kontor 77% Göteborg 1% Uppsala % Vasakronans hyresintäkter är koncentrerade till Sveriges tillväxtregioner. Vasakronan har renodlat fastighetsbeståndet mot kontor och butiker i citynära lägen.
Vasakronan delårsrapport januari september 27 Kommentarer till resultaträkning Hyresintäkter Vasakronans hyresintäkter för januari september ökade med 131 Mkr och uppgick till 2 1 (2 15) Mkr, en ökning med 7 () procent. För jämförbart fastighetsbestånd var ökningen (3) procent och effekten av förvärv och avyttringar av fastigheter var 1 ( 3) procent. Ökningen beror på minskade vakanser och hyresökningar vid om- och nyförhandlingar av hyreskontrakt. Kontrakterad årshyra 3 173 Mkr översteg rullande 12 månaders hyresintäkter med 33 Mkr. Genomsnittlig hyresintäkt ökade till 1 51 (1 79) kr/m 2 och för kontorslokaler ökade genomsnittlig hyresintäkt till 1 82 (1 715) kr/m 2. Genomsnittlig löptid i kontraktsportföljen ökade till,2 (,) år. Ökningen beror på tecknade långa avtal i fastighetsprojekten. Kontrakt motsvarande 121 (13) Mkr i årshyra har om- och nytecknats, motsvarande (5) procent av hyresportföljen. Hyrorna har ökat i genomsnitt med 5 (2) procent. Hyresökningen beror på höjd marknadshyra. De största hyreskontrakten har tecknats med Hotel Hilton Plaza i Malmö 17 82 m 2, Laird Technologies i Kista 99 m 2, Ernst & Young i Malmö 3 538 m 2, Fujitsu Siemens i Kista 3 225 m 2, Munter i Kista 2 595 m 2, Svenska Kyrkan i Solna 2 385 m 2, Söderberg & Partners Insurance i Stockholm City 2 221 m 2, Powerwave Technologies Sweden i Kista 1 993 m 2, Polismyndigheten i Malmö 1 92 m 2 och Steen & Ström Sverige i Stockholm City 1 333 m 2. Andelen statliga hyresgäster minskade till 32 (33) procent av hyresintäkterna. Vakansgraden Vakansgraden minskade till 5 (7) procent av hyresintäkterna. För jämförbart fastighetsbestånd var minskningen 2 (3) procentenheter och effekten av förvärv och avyttringar av fastigheter var ( 1) procentenheter. Av den totala vakansgraden på 5 procent har Kista minskat till 1 procentenhet. På helårsbasis motsvarar vakansgraden ett hyresbortfall på 15 (28) Mkr. Vakansgraden, beräknat i lokalarea minskade till 7 (8) procent och utgjorde 12 (15 ) m 2. Lokaltyper 27-9-3 Hyresintäkter, Hyresvärde, Mkr 1) Andel, % kr/m 2 Kontorslokaler 2 17 77 1 82 Butiker 357 12 2 7 Garage/Förråd 115 393 Bostäder 28 1 88 Övrigt 11 1 129 Totalt 2 837 1 1 51 Vasakronans fastighetsbestånd är koncentrerat till kontorslokaler, vilka utgör 77 procent av hyresintäkterna. 1) Rullande 12-månaders tal. Kontraktsportfölj 27-9-3 Antal Årshyra, Löptid till år kontrakt Mkr Andel, % 27 29 135 28 933 75 15 29 9 539 17 21 578 22 19 211 213 25 8 212 13 258 8 213 32 182 21 2 11 3 215 2 17 5 21 15 1 217 ff 15 372 12 Bostäder, parkeringsplatser 1 8 2 2 Totalt 3 998 3 173 1 Genomsnittlig löptid i kontraktsportföljen uppgick till,2 år. Kontraktsportföljen innehåller tecknade avtal i pågående projekt. Hyresintäkter Mkr kr/m 2 2 2 2 2 1 1 1 2 1 2 8 8 Ny- och omtecknade Hyreskontrakt Mkr % 35 25 3 25 2 15 1 5 2 15 1 5 5 Vakansgrad/ hyresbortfall Mkr % 1 3 2 1 12 8 3 5 Hyresintäkter, Mkr Hyresintäkter, kr/m 2 7 3 5 7 Ny- och omtecknat, Mkr Prisförändring, % 1 3 5 Hyresbortfall, Mkr Vakansgrad, % 7 Hyresintäkterna ökade till följd av minskade vakanser och höjda hyror. Om- och nyförhandlingar 27 har medfört att hyrorna ökat med 5 procent. Vakansgraden har fortsatt att minska till 5 procent.
Vasakronan delårsrapport januari september 27 Driftkostnader I driftkostnader ingår kostnader för energi, fastighetsdrift och fastighetsadministration. Driftkostnaderna ökade med 7 Mkr och uppgick till 37 (3) Mkr, en ökning av kostnaderna med 2 ( 1) procent. Förändringen för jämförbart fastighetsbestånd var (+1) procent och effekten av förvärv och avyttringar var 2 ( 11) procent. För jämförbart fastighetsbestånd minskade kostnaderna för administration medan kostnaderna för energi och fastighetsdrift ökade. Underhåll Vasakronan kostnadsför arbeten avseende löpande underhåll och underhållsåtgärder i samband med ombyggnation och hyresgästanpassningar som inte är värderingshöjande. Kostnaden för underhåll minskade till 5 (55) Mkr. Tomträttsavgäld Byggnader på kommunalt ägd mark belastas med en årlig tomträttsavgäld. Tomträttsavgälden ökade med 2 Mkr till 52 (5) Mkr. Fastighetsskatt Fastighetsskatt utgår med 1 procent på taxeringsvärdet för kontor och butiker. Fastighetsskatten ökade med 1 Mkr till 12 (12) Mkr. Återbetalning av fastighetsskatt minskade till 5 (1) Mkr. Fastighetsskatten betalas till 82 procent av hyresgästerna. Driftöverskott Driftöverskottet förbättrades med 11 Mkr och uppgick till 1 7 (1 35) Mkr, en ökning med 8 (5) procent. Ökningen för jämförbart fastighetsbestånd var 7 (9) procent och effekten av förvärv och avyttringar var 1 ( ) procent. Driftöverskottsmarginalen förbättrades till 8 (7) procent och förbättringen beror på högre hyresintäkter. Resultat från andelar i intressebolag Resultatet från andelar i intressebolag avser Järvastaden och Stora Ursvik. Resultatet minskade till (55) Mkr. Föregående års utfall avser i huvudsak försäljningen av aktierna i NS Holding (Norrporten). Resultat tjänsteverksamheten Här avses de tjänster inom restaurang, konferens, hyresgästservice, telefoni och receptionstjänster som Vasakronan Service Partner erbjuder hyresgäster i Stockholm, Göteborg och Malmö. Intäkterna ökade till 8 (83) Mkr och resultatet minskade till 3 (7) Mkr, i huvudsak beroende på avveckling av InfraCity samt minskade konferensintäkter. Central administration och marknadsföring I centrala administrations- och marknadsföringskostnader ingår kostnader för styrelse, verkställande direktör, koncernstaber och koncerngemensam marknadsföring. Kostnaden för central administration och marknadsföring ökade till 5 (5) Mkr, varav marknadsföringskostnader utgjorde 8 (5) Mkr. Finansiella poster Ränteintäkter och -kostnader netto minskade med 5 Mkr och uppgick till 259 ( 313) Mkr. Minskningen beror främst på en lägre låneränta till följd av att finansiella derivat med högre ränta i förhållande till marknadsräntan stängdes under fjärde kvartalet 2 och kortare genomsnittlig räntebindningstid. Driftöverskott Räntetäckningsgrad Finansnetto/ räntebärande skuld netto Mkr % 1 5 7 ggr Mkr 1 Mkr 7 1 2 9 3 5 55 5 5 3 2 1 12 1 8 2 5 3 2 1 5 3 5 7 Driftöverskott, Mkr Driftöverskottsmarginal, % 3 5 7 3 5 7 Räntebärande Finansnetto, skuld netto, Mkr Mkr Driftöverskottsmarginalen har förbättrats främst beroende på högre intäkter. Räntetäckningsgraden förbättrades främst beroende på lägre låneränta. Finansnettot 27 förbättrades trots en ökad nettoskuld.
Vasakronan delårsrapport januari september 27 Den 3 september 27 var låneräntan 3,8 (3,) procent, medan marknadsräntan för motsvarande portfölj uppgick till,5 procent. Den genomsnittliga låneräntan under de nio första månaderna minskade till 3,5 (3,7) procent. Den genomsnittliga räntebindningen för upplåning minskade till 1,1 (1,8) år. Andelen räntebindningsförfall under de kommande 12 månaderna ökade till 8 (58) procent. Räntetäckningsgraden förbättrades till 5,5 (,5). Vasakronans mål är att räntetäckningsgraden ska uppgå till lägst 2,. En höjning av räntenivån med 1 procentenhet per 3 september 27 skulle vid nuvarande upplåningsvolym och räntebindning öka räntekostnaderna med 93 Mkr under de kommande 12 månaderna. Ökningen motsvarar cirka 7 procent av resultat efter finansnetto. Resultat efter finansiella poster Resultatet efter finansiella poster ökade till 1 1 (1 11) Mkr, främst beroende på ett förbättrat driftöverskott och finansnetto. Realiserad värdeförändring fastigheter Realiserad värdeförändring består av skillnad mellan försäljningspris på fastighet, med avdrag för försäljningsomkostnader, och bedömt värde vid föregående kvartalsbokslut ökat med kvartalets investeringar. Den realiserade värdeförändringen uppgick till 7 (12) Mkr. ny- och omtecknade kontrakt, avflyttningar och investeringar. Marknadsvärdet har även påverkats av förändringar i marknadshyra, direktavkastningskrav och vakanser, efter avstämning med DTZ och Newsec. För mer detaljerad information om värderingsmetod se Årsredovisningen 2, sidorna 12-13. Den interna värderingen har resulterat i en orealiserad värdeökning uppgående till 3 5 (1 57) Mkr, varav 1 223 (7) Mkr under tredje kvartalet. Marknadsvärdet har ökat med 9, (,7) procent sedan årsskiftet. Värdeökningen beror på sänkta direktavkastningskrav samt ökad marknadshyra, sänkt vakansgrad och projektvinster. Orealiserad värdeförändring finansiella derivat Orealiserad värdeförändring finansiella derivat ökade till 25 Mkr. Ökningen beror på upplösning av ackumulerad värdeförändring av tidigare säkringsredovisade derivat. Skatter Aktuell skatt minskade till 9 ( 2) Mkr. Minskningen beror på möjligheter att skattemässigt göra avdrag för vissa investeringar samt ökade skattemässiga avskrivningar på byggnadsinventarier. Uppskjuten skatt ökade till 1 338 ( 71) Mkr, i huvudsak beroende på orealiserad värdeökning på fastigheter och ökade skattemässiga avskrivningar. Orealiserad värdeförändring fastigheter Vid hel- och halvårsskifte görs en extern värdering av hela fastighetsbeståndet inklusive projektportföljen av DTZ och Newsec. Vid utgången av första och tredje kvartalet sker en intern uppdatering av föregående externa värdering. Marknadsvärdet har påverkats av fastighetsspecifika värdepåverkande händelser som FINANSERING FÖRFALLOSTRUKTUR 27-9-3 Räntebindning Kapitalbindning Kreditlöften Ränta, Andel, Andel, Andel, Mkr % % Mkr % Mkr % 1 8 98 3,8 8 33 35 2 1 1 2 1 995 3,7 1 3 3 27 1 2 2 3 8 3,5 1 11 1 2 3 5 3,9 7 5 1 8 1 1 2 5 38 3,9 3 5 5 7 8,5 3 25 2 Totalt 12 573 3,8 1 12 573 1 5 1 1 Genomsnittlig räntebindning uppgick till 1,1 år. Genomsnittlig återstående kapitalbindning uppgick till 2, år. FINANSIERINGSKÄLLOR 27-9-3 varav Ränta, Kapital- Mkr Låneram utnyttjat % bindning, år Certifikatprogram 5 3 3,1,2 MTN-program 2 5 882,2 1,8 EMTN-program 9 17 31 5,,3 Banklån 3 3,2,8 Bindande kreditlöften 5 1 2, Totalt 12 573, 2, Lånen redovisas med nominella belopp. Vasakronans huvudsakliga finansieringskällor utgörs av marknadslåneprogram med standardiserad dokumentation där Vasakronan under icke bekräftade låneramar kan emittera företagscertifikat och obligationer. 7
Vasakronan delårsrapport januari september 27 Balansräkning Koncernen Mkr 27-9-3 2-9-3 2-12-31 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Immateriella anläggningstillgångar 7 23 27 Materiella anläggningstillgångar Förvaltningsfastigheter 1 138 35 32 37 28 Pågående arbeten i förvaltningsfastigheter 1 81 81 91 Maskiner och inventarier 25 31 29 Summa materiella anläggningstillgångar 3 2 3 19 38 151 Uppskjutna skattefordringar 353 523 35 Andelar i intressebolag 1 5 5 Finansiella anläggningstillgångar 225 532 98 Summa anläggningstillgångar 3 9 37 319 39 77 Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar 989 7 15 Skattefordran 9 31 21 Likvida medel 7 152 51 Summa omsättningstillgångar 1 72 1 17 97 SUMMA TILLGÅNGAR 5 12 38 93 39 98 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital Aktiekapital Reserver 22 88 Balanserade vinstmedel inkl periodens resultat 2 55 1 1 17 79 Summa eget kapital 1) 2 587 2 373 21 813 Långfristiga skulder Uppskjutna skatteskulder 5 891 19 55 Avsatt till pensioner 9 7 7 Räntebärande låneskulder 8 8 7 8 7 27 Icke räntebärande skulder 71 52 8 Summa långfristiga skulder 1 57 12 3 12 31 Kortfristiga skulder Räntebärande låneskulder 59 227 5 Icke räntebärande skulder 1 59 1 529 1 12 Summa kortfristiga skulder 118 5 75 5 857 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 5 12 38 93 39 98 1) Hänförligt till moderbolagets aktieägare. NYCKELTAL Avkastning eget kapital, % 21,1 1, 1,8 Räntebärande skulder, netto 12 78 11 28 11 28 Soliditet, % 5 53 55
Vasakronan delårsrapport januari september 27 Kommentarer till balansräkning Förvaltningsfastigheter Per den 3 september 27 har en intern uppdatering av föregående externa halvårsvärdering gjorts. Marknadsvärdet har påverkats av fastighetsspecifika värdepåverkande händelser som ny- och omtecknade kontrakt, avflyttningar och investeringar. Marknadsvärdet har även påverkats av förändringar i marknadshyror, direktavkastningskrav och vakanser, efter avstämning med de båda värderingsföretagen DTZ och Newsec. Fastigheternas bedömda värde inklusive pågående projekt ökade under de nio första månaderna 27 med 877 Mkr till 2 999 (38 122) Mkr. Justerat för köp och försäljningar av fastigheter samt investeringar, uppgick den orealiserade värdeförändringen till 3 5 (1 57) Mkr, en ökning med 9, (,7) procent. Pågående arbete i fastigheter Pågående arbeten ökade med 1 2 Mkr till 1 81 (81) Mkr, på grund av en större projektportfölj. Total projektportfölj ökade till 3 9 (1 88) Mkr. Projekten har en låg vakansgrad och består till största delen av långa hyresavtal med statliga kunder. Andelar i intressebolag Andelar i intressebolag består av gemensamt ägda exploateringsbolag med NCC och Skanska. Andelar i intressebolag minskade med Mkr till 1 (5) Mkr. Finansiella anläggningstillgångar De finansiella anläggningstillgångarna minskade med 37 Mkr till 225 (532) Mkr, genom amortering och omklassificering till kortfristiga fordringar. Räntebärande skuld, netto Koncernens räntebärande skuld netto ökade med 798 Mkr till 12 78 (11 28) Mkr beroende på höjt utdelningsbelopp och ökade investeringar. Netto räntebärande skulder uppgick i genomsnitt till 11 77 (11 11) Mkr. Likvida medel minskade med 78 Mkr till 7 (152) Mkr. Räntebärande fordringar minskade med 8 Mkr till 2 (7) Mkr. Räntebärande skulder brutto ökade med 5 Mkr till 12 55 (11 895) Mkr. Genomsnittlig kapitalbindning minskade till 2, (2,) år. Uppskjuten skattefordran och skatteskuld Uppskjuten skatt beräknas på temporära skillnader mellan redovisat värde för fastigheter och skattemässigt värde. Värdering sker till nominellt belopp således utan diskontering. Redovisning sker som uppskjuten skattefordran respektive skatteskuld. Uppskjuten skattefordran minskade med 17 Mkr till 353 (523) Mkr. Minskningen beror på återföring av tidigare gjorda nedskrivningar. Uppskjuten skatteskuld ökade med 1 722 Mkr till 5 891 ( 19) Mkr på grund av orealiserad värdeökning på fastigheter och skattemässiga avskrivningar. Eget kapital Eget kapital ökade med 21 Mkr till 2 587 (2 373) Mkr, främst beroende på orealiserad värdeökning fastigheter. Avkastning Avkastning på eget kapital ökade till 21,1 (1,) procent. MARKNADSVÄRDE Mkr 27-9-3 2-9-3 Marknadsvärde 1 januari 38 122 32 827 Investerat 1 31 7 Köpta fastigheter 237 1 355 Sålda fastigheter 3 29 Orealiserad värdeförändring 3 5 1 57 Marknadsvärde 3 september 2 999 3 15 Avkastningskrav Vid värderingarna har följande avkastningskrav tillämpats: % Stockholms innerstad,3 5,75 Stockholms ytterstad 5,, Uppsala 5,,25 Göteborg,75,25 Malmö 5,, Lund 5,, MARKNADSVÄRDEN JÄMFÖRBARA FASTIGHETER Mkr 27-9-3 2-12-31 Förändring % Investerat 27 Nettoförändring, % Stockholm 2 12 23 387 2 755 12 82 1 Uppsala 2 9 1 912 178 9 7 Göteborg 7 13 239 77 12 317 7 Malmö 5 77 5 27 529 1 9 8 Lund 1 58 1 272 38 2 1 11 Totalt 2 1 38 57 5 12 1 12 9
Vasakronan delårsrapport januari september 27 PÅGÅENDE Fastighetsprojekt Investering, Upparbetat Lokalarea, Beräknad Vakansgrad Ort Fastighet Mkr t o m 793 m 2 färdigställt area, % Göteborg Heden 75:1, Polishuset 71 315 3 dec 29 Stockholm Fruktkorgen 1, Kungsholmen 55 12 23 91 dec 29 Lund nya Vattentornet 5 159 27 55 dec 28 Stockholm Bremen 3, Gärdet 23 23 25 25 dec 27 Uppsala Kungsängen 1:25 23 22 9 995 juni 28 Stockholm tegen 1, Solna 12 12 5 88 dec 27 Göteborg nordstan 8:27 123 8 1 2 juni 28 Stockholm Beridarebanan 11, City 112 8 8 dec 28 8 Stockholm Vega, City 88 2 3 931 dec 28 1 Malmö Kronan 1 & 11 8 1 13 39 aug 28 25 Lund spettet 3 8 23 8 8 dec 28 Summa 2 879 1 398 18 559 Övriga mindre projekt 17 12 Totalt 3 9 1 518 Projektportföljen ökade till 3 9 (1 88) Mkr. Portföljen har en låg vakansgrad och består till största delen av långa hyresavtal med statliga hyresgäster. Projektportföljen värderas kvartalsvis och ingår i bedömt värde förvaltningsfastigheter. Soliditet och belåningsgrad Soliditeten ökade till 5 (53) procent, främst beroende på orealiserade värdeökningar i fastighetsbeståndet. Belåningsgraden minskade till 28 (31) procent av det bedömda marknadsvärdet på fastigheterna. förändring eget kapital Mkr 27 2 Ingående eget kapital 1 januari 21 813 18 52 Utdelning 98 25 Orealiserad värdeförändring finansiella instrument 22 Periodens resultat 3 9 2 37 Utgående eget kapital 3 september 2 587 2 373 SOLIDITET, 3 september % MARKNADSVÄRDE / belåningsgrad Mkr % 5 5 5 3 3 2 2 3 1 1 2 3 5 7 3 5 Marknadsvärde, Mkr Belåningsgrad, % 7 1 Soliditeten ökade till följd av orealiserad värdeökning och överstiger målet 35 procent. Belåningsgraden minskade beroende på ökat marknadsvärde och uppgick till 28 procent. 1
Vasakronan delårsrapport januari september 27 Kassaflödesanalys Koncernen Jan sept Jan sept Helår Mkr 27 2 2 DEN LÖPANDE VERKSAMHETEN Rörelseresultat 1 23 1 23 1 872 Justering för poster som inte ingår i kassaflödet 17 92 11 Ränteintäkter 29 27 29 Räntekostnader 288 3 58 Betald skatt 57 59 Kassaflöde före förändring av rörelsekapital 1 17 51 733 Förändringar av kortfristiga fordringar 15 7 17 Förändringar av kortfristiga skulder 8 7 3 Kassaflöde från den löpande verksamheten 1 12 53 77 INVESTERINGSVERKSAMHETEN Investeringar 1 5 87 1 7 Förvärv av fastigheter 237 1 355 1 385 Förvärv av dotterbolag och intressebolag 3 9 Försäljning fastigheter och bolag 5 29 39 Försäljning intressebolag 819 819 Förvärv av finansiella anläggningstillgångar 2 2 17 Försäljning av finansiella anläggningstillgångar 17 1 299 1 387 Kassaflöde från investeringsverksamheten 1 23 355 13 FINANSIERINGSVERKSAMHETEN Utbetald utdelning 98 25 25 Upptagna lån 9 3 8 5 91 Amorterade lån 131 138 823 Kassaflöde från finansieringsverksamheten 135 98 1 17 Periodens kassaflöde 27 17 277 Likvida medel vid årets början 51 328 328 Likvida medel vid periodens slut 78 152 51 Investeringar och förvärv 1 Kvartal, Mkr Rullande årsvärde, Mkr 7 1 2 1 5 8 3 2 2 1 2 3 5 7 Investeringar, Mkr Förvärv, Mkr Rullande årsvärde för investeringar och förvärv, Mkr Investeringarna är på en fortsatt hög nivå. 11
Vasakronan delårsrapport januari september 27 Kommentarer till kassaflödesanalys Kassaflöde från den löpande verksamheten Kassaflödet från den löpande verksamheten, före förändringar av kortfristiga fordringar och skulder, ökade med 9 Mkr till 1 17 (51) Mkr. Ökningen beror främst på minskad betald skatt. Kassaflöde från den löpande verksamheten, efter förändringar av kortfristiga fordringar och skulder, ökade med 73 Mkr till 1 12 (53) Mkr. Kassaflöde från investeringsverksamheten Kassaflödet från investeringsverksamheten uppgick till 1 23 (355) Mkr. Förändringen förklaras främst av att föregående år innehåller försäljning av aktier och förlagslån i Norrporten för 1 95 Mkr. Investeringar i fastigheter ökade med 37 Mkr och uppgick till 1 5 (87) Mkr, vilket beror på en större projektportfölj. Förvärv av fastigheter minskade och uppgick till 237 (1 355) Mkr. Förvärven avser två kontorsbyggrätter i Frösunda av JM samt två fastigheter i Göteborg. Försäljning av bolag uppgick till 5 (29) Mkr. Försäljningen avser 5 procent av två exploateringsbolag i Ullevi, Göteborg till NCC. Kassaflöde från finansieringsverksamheten Kassaflödet från finansieringsverksamheten uppgick till 135 ( 98) Mkr. Utbetald utdelning ökade till 98 (25) Mkr. Upptagna lån med avdrag för amortering av lån resulterade i en nettoökning av lån på 833 (nettoamortering 73) Mkr. Fastighetsförvärv Kontrakts- Köpeskilling datum Ort Fastighet Säljare Mkr Tillträdesdag 27-2-1 solna Frösunda (byggrätter) JM 97 27-3-7 27-5-22 Göteborg Masthugget 1:3 sätila Holding 35 27--1 27--1 Göteborg Lindholmen 28:1 GFK Personal 15 27-7-2 Summa 237 Kassaflöde före förändring av rörelsekapital Kassaflöde från investeringsverksamheten Kassaflöde före finansieringsverksamheten Mkr 1 2 Mkr Mkr 1 1 8 75 5 25 8 2 1 2 1 25 5 75 3 5 7 2 3 5 7 1 3 5 7 Kassaflödet ökade 27 främst beroende på minskad betald skatt. Kassaflödet var negativt 27 på grund av ökade investeringar i egna fastigheter. Kassaflödet från den löpande verksamheten med avdrag för investeringsverksamheten var negativt 27. 12
Vasakronan delårsrapport januari september 27 Övriga uppgifter Personal Per den 3 september 27 var 39 (355) personer anställda i Vasakronan, varav antalet anställda i Vasakronan Service Partner uppgick till 19 (11) personer. Risker och osäkerhetsfaktorer För att kunna upprätta redovisningen enligt god redovisningssed måste företagsledningen göra bedömningar och antaganden som påverkar i bokslutet redovisade tillgångs- och skuldposter respektive intäkts- och kostnadsposter samt lämnad information i övrigt. Faktiskt utfall kan skilja sig från dessa bedömningar. Redovisningen är speciellt känslig för de bedömningar och antaganden som ligger i värderingen av förvaltningsfastigheter. Vasakronans risker beskrivs i Årsredovisningen 2 på sidorna 1 11. Inga väsentliga förändringar har uppstått därefter. Redovisnings- och värderingsprinciper Delårsrapporten är upprättad i enlighet med IAS 3 och Årsredovisningslagen. Delårsrapporten har upprättats enligt samma redovisnings- och värderingsprinciper samt beräkningsmetoder som använts i senaste avgivna årsredovisning. Ändrad redovisning av finansiella derivat Vasakronan har ändrat redovisning av finansiella derivat genom att säkringsredovisning har avvecklats. Värdeförändringar redovisas från och med 1 januari 27 i resultaträkningen som Orealiserad värdeförändring finansiella derivat. Tidigare redovisades derivaten, beroende på typ av säkring, antingen som en reservering i eget kapital, vilket gällde merparten av derivat, eller över finansiella poster i resultaträkningen. Reserveringen i eget kapital Mkr avseende derivatportföljen per 31 december 2 löses upp i takt med derivatens återstående löptid. Händelser efter periodens utgång Vid extra bolagsstämma den 25 oktober valdes Håkan Erixon in som ny styrelseledamot. Prognos för 27 Svensk ekonomi är fortsatt stark även om BNP-tillväxten förväntas bli något lägre under 27. Tillväxten drivs i högre grad av inhemsk efterfrågan där utvecklingen av den mer arbetskraftintensiva tjänstesektorn blir stark. För Vasakronan kommer 27 att innebära en fortsatt satsning på uthyrning med mål att ytterligare sänka vakanserna. Ett tydligt kundfokus i kombination med ett kundanpassat tjänsteutbud ska ge stärkta marknadspositioner. Vasakronans strategi innebär fortsatt projektutveckling kombinerat med förvärv och bytesaffärer. Hyresintäkterna ökar till följd av nyuthyrningar samt inflyttning i vissa projektfastigheter, vilket leder till ett förbättrat driftöverskott. Resultat från försäljning av byggrätter bedöms på grund av tidsförskjutning bli lägre än 2. Finansnettot förbättras, vilket beror på att förtidslösen belastade resultatet 2. Investeringar i projektfastigheter beräknas öka till cirka 2 miljarder kronor. Vasakronans prognos är oförändrad. Resultat efter finansiella poster, med befintligt bestånd och före realiserad och orealiserad värdeförändring, förväntas att öka till cirka 1 5 (1 333) Mkr. Stockholm den 25 oktober 27 Håkan Bryngelson Verkställande direktör Denna rapport har ej varit föremål för revisorernas granskning. 13
Vasakronan delårsrapport januari september 27 Fastighetsinnehav 27-9-3 Hyresintäkter Driftöverskott Marknadsvärde Vakansgrad Lokalarea Fastigheter Jan sept Jan sept Jan sept Jan sept Jan sept Jan sept 3 sept 3 sept 3 sept 3 sept 3 sept 27 2 27 2 27 2 27 2 27 2 27 Mkr Mkr Mkr Mkr Mkr Mkr Hyra, % Hyra, % 1 m 2 1 m 2 antal Stockholm innerstad 95 917 7 37 2 138 1 889 2 2 3 Stockholm ytterstad 3 3 25 171 131 5 32 9 15 38 387 29 Uppsala 125 99 8 2 9 1 8 5 7 12 12 2 Göteborg 353 33 252 232 7 28 5 8 2 3 3 29 27 Malmö 327 32 221 212 5 77 5 7 3 335 33 3 Lund 72 9 8 1 58 1 13 1 1 71 7 1 Eliminering 27 2 1 8 Koncernen totalt 2 1 2 15 1 7 1 35 2 999 3 15 5 7 1 81 1 811 17 Uthyrningen har varit stark i Kista under 27. Vakansgraden i Kista Science Tower är 11 procent och i Kista Entré är vakansgraden 7 procent. 1
Vasakronan delårsrapport januari september 27 Nyckeltal och definitioner 3 sept 3 sept Helår 27 2 2 Fastighetsrelaterade Marknadsvärde, Mkr 2 999 3 15 38 122 Lokalarea, 1 m 2 1 81 1 811 1 83 Investeringar, Mkr 1 5 87 1 7 Fastighetsköp, Mkr 237 1 77 1 385 Fastighetsförsäljningar, Mkr 5 39 Vakansgrad hyra, procent 5 7 7 Vakansgrad area, procent 7 8 8 Finansiella Driftöverskottsmarginal, procent 8 7 Räntetäckningsgrad, ggr 5,5,5 3,5 Eget kapital, genomsnittligt, Mkr 23 19 9 2 29 Avkastning på eget kapital, procent 21,1 1, 1,8 Kassaflöde 1 17 51 733 Soliditet, procent 5 53 55 Belåningsgrad, procent 28 31 3 Räntebärande skuld, netto 12 78 11 28 11 28 Låneränta på balansdagen, procent 3,8 3, 3,2 Aktierelaterade Resultat per aktie, kr 87 59 852 Kassaflöde per aktie, kr 287 113 183 Eget kapital per aktie, kr 17 5 93 5 53 Antal aktier, tusental Avkastning på eget kapital Rullande 12-månaders resultat efter skatt dividerat med eget kapital. Belåningsgrad Räntebärande skuld netto dividerat med fastigheternas bedömda marknadsvärde. Driftöverskott Hyresintäkter minus drift- och underhållskostnader, tomträttsavgäld samt fastighetsskatt. Driftöverskottsmarginal Driftöverskott dividerat med hyresintäkter. Eget kapital Genomsnittligt eget kapital. Eget kapital per aktie Eget kapital på balansdagen dividerat med antal aktier. Kassaflöde Kassaflöde före förändring av kortfristiga fordringar och skulder. Kassaflöde per aktie Kassaflöde dividerat med antal aktier. Lokalarea Uthyrbar area (inklusive garage). Resultat per aktie Resultat efter skatt dividerat med antal aktier. Räntebärande skuld netto Räntebärande skuld inklusive pensionsskuld minus likvida medel och räntebärande fordringar. Räntetäckningsgrad Rörelseresultat dividerat med finansnetto. Soliditet Eget kapital på balansdagen i procent av balansomslutning. Vakansgrad area Andel outhyrd lokalarea. Vakansgrad hyra Bedömd årshyresförlust för vakant lokalarea i procent av fastigheternas totala årshyra vid full uthyrning. 15
Välkommen till en bättre värd Vasakronan är ett av de ledande fastighetsföretagen i Sverige. Inriktningen är kontorslokaler och butiker, kompletterat med ett stort tjänsteutbud. Vasakronan finns i Stockholm, Göteborg, Malmö, Lund och Uppsala. Fastighetsbeståndet omfattar 17 fastigheter med en total area på drygt 1,8 miljoner m 2. Här ska cirka 5 människor trivas och vara kreativa i sitt arbete. Service och funktion är viktigt och medför stora krav på Vasakronan som hyresvärd. RAPPORter Bokslutsrapport 27 31 januari 28 Årsredovisning 27 februari 28 Annual Report 27 mars 28 årsstämma Öppen årsstämma 22 april 28 kl 1. MEDIA- OCH ANALYTIKERMÖTEN Delårsrapport januari september 25 oktober 27 kl 15. Bokslutsrapport 27 31 januari 28 Postadress: Box 223, 1 51 Stockholm Besöksadress: Karlavägen 18, 13 tr Tfn: 8-783 21, Fax: 8-783 21 1 www.vasakronan.se e-post: info@vasakronan.se Vasakronan är ett publikt företag med säte i Stockholm. Organisationsnummer 557-123 1