Rekorderlig renovering av Gröna gatan BeBos lönsamhetsseminarium 120905
Agenda 1. Om Uppsalahem 2. Förnyelse på Uppsalahem 3. Bakgrund- om Gröna gatan 4. Resultat 5. Kalkylen 6. Framtiden
Om Uppsalahem Miljöcertifierade sedan 2011 Betydande miljöaspekter - Produktanvändning - Avfall - Energi Skåneinitiativet Uthållig kommun Uppsala klimatprotokoll BeBo Ägardirektiv 500 lägenheter/år Ny energiteknik 200 150 100 50 0 158 Snitt befintligt bestånd Energianvändning i fastigheterna 100 Mål förnyelse 55 Mål nyproduktion 90 BBR-krav nyproduktion
Om Uppsalahem, forts Uppsalahem är landets näst största byggherre av hyresrätter I genomsnitt bygger Uppsalahem 115 m 2 nya bostäder om dagen Uppsalahem hyr ut 8 bostäder per dag Företagets marknadsvärde är 57 000 kr/person utslaget på Uppsalas invånare Nästan var sjätte person i Uppsala bor hos Uppsalahem
Varför förnyar Uppsalahem Tekniska behov Dagens och framtida hyresgästers krav på sin bostad Tillgänglighet Energieffektivisering
Vad händer om ingenting görs? Reparationskostnaderna ökar Fler vattenskador Dålig inomhusmiljö med fukt, mögel och drag Vi når inte våra energimål Vi ökar inte tillgängligheten i våra bostäder Våra bostadsområden blir mindre attraktiva Negativt för Uppsalahem som varumärke (NMI, NKI)
Hur går en förnyelse hos Uppsalahem till? Ledningsgruppen har tagit beslut om den övergripande förnyelseplanen. Ledningsgruppen har tillsatt en övergripande styrgrupp för alla förnyelseprojekt. Denna styrgrupp består av fastighetschefer, ekonomichef, IT-chef samt byggchef. Beslutspunkt 1 Analysrapport antas av styrgrupp Beslutspunkt 2 Investeringsbeslut av Styrelsen Beslutspunkt 3 Styrelsen beslutar att projektet kan avslutas Förvaltningen ansvarar för att ta fram en områdesplan med omfattande nulägesbeskrivning samt tankar om områdets framtid. Analys 6 mån Program & Projektering samt Godkännadeprocessen 18 mån Upphandling 3 mån Produktion Förvaltning
Förnyelseplanering Totalt sett planeras för renovering av ca 3 800 lägenheter under 2010 2020. Projekt Antal lägenheter Byggtid Kvarngärdet 490 2008-2015 Haubitsen 126 2010-2012 Gunsta 15 2011-2012 Gröna gatan 545 2009-2014 Döbelnsgatan 60 2012-2013 Summa 1 236 2008-2015
Bakgrund, Gröna gatan Var vid byggnationen Europas längsta sammanhängande huskropp Antal lägenheter: Lägenhetsstorlekar: Antal våningar: Tillgänglighet: Värmesystem: Ventilationssystem: 918 (545 som är aktuella för renovering) 1-4 rum och kök, många små lägenheter 3, plus källare Trapphus Fjärrvärme Byggnadsår: 1952-55 Övrigt: F Fritidsområden, fritidsgård och kvartersgård finns inom området.
Gröna gatan
Johannesbäcksgatan 48A-B Projektstart 2009 14 lgh och 2st lokaler (efter ombyggnation18 lgh) Identifiering av insatser/åtgärder som behövs för att nå 50 %. Mål, -60 kwh/m², år (-50 % energi) Analysarbetet: Energiberäkningar av byggnadernas befintliga skick, kalibrering till inom 10 % Lönsamhetskalkyler som utgår från BeBo:s kalkylförutsättningar Boendeenkät för att följa upp inomhusklimat Uppföljning av teknik och ekonomi: Planering av mätningar och uppföljning i inledningsskedet Ekonomisk transparens av åtgärdskostnader. Uppsalahem 2012
Genomförda åtgärder Värmeisolering: Vindsbjälklag, utfackningsväggar i vardagsrum isolerades på insidan, invändig tilläggsisolering i radiatornischer, invändig tilläggsisolering av ytterväggar i f.d. lokaler Lufttätning: Skafferiventiler har isolerats och murats igen, nya tätningslister i fönster. Fönster & dörrar: Bef. karm har kompletterades med isolerglasruta, nya fönster i badrum och i nya lägenheter. Nya balkongdörrar och nya lägenhetsdörrar. Uppsalahem 2012
Forts. genomförda åtgärder Ventilation: FTX-installation med roterande värmeväxlare, nya fläktrum i källarplan Värmesystem: Samtliga radiatorer byttes och 2-rörsystem installerades. Förberedelse för individuell komfortmätning av värme VA-system: Stambyte, snålspolande armaturer och badrummen byggdes ut Övriga åtgärder: I trapphus och källare monterades nya LED- armaturer med närvarostyrning Individuell mätning av kall- och varmvatten Ny elcentral i källare samt ny matning och nya elinstallationer Nya vitvaror Uppsalahem 2012
Resultat, energibesparing Halverad värmeförbrukning -28 % energi till varmvattenberedning (-6,1 kwh/m², år) - 40 kwh/m², år uppmätt besparing totalt (35 %) Större ökning av fastighetsel än förväntat Osäker indata för el gav hög osäkerhet i faktiskt resultat
Kalkyler Viktigt att skilja på: Kalkyl för energibesparande åtgärder Projektets totalkalkyl Kalkyler vill beskriva framtiden, men de är alltid präglade av dagens förutsättningar och kunskap
Spana in i framtiden
BEBOs lönsamhetskalkyl Livslängd installationer: 15 år Livslängd byggåtgärder: 40 år Elpris: 1,2 kr/kwh Elprisökning (utöver KPI): 2 % Fjärrvärmepris: 0,8 kr/kwh Värmeprisökning (utöver KPI): 1 % Uppsalahems data Elpris: 1,75 kr/kwh Elprisökning (utöver KPI): 3,8 % Fjärrvärmepris: 0,75 kr/kwh Värmeprisökning (utöver KPI): 3,0 % Inflation: 0 % Kalkylränta: 5-5,5 % Avskrivning: 2 %
Åtgärd Åtgärdernas projekterade lönsamhet Fjärrvär me, kwh/m2, år Fastighetse l, kwh/m2, år Besparing, kwh/m2, år Tåld investering, kr Verklig investering, kr Grundfall 137,6 6,7 - - - - Nuvärde, kr FTX 111,1 10,7 22,5 265 848 1 494 000-1 228 152 Renovering av fönster 117,3 6,7 20,3 478 819 481 000-2 181 Vindsisolering 130,8 6,7 6,8 161 725 62 000 99 725 Ytterväggsisole ring & balkongpartier 134,4 6,7 3,2 75 330 216 000-140 670 IMD 132 6,7 5,6 134 182 95 000 39 182 Trapphusbelys ning 137 5,5 1,8 66 259 23 000 43 259 Åtgärdspaket 73,8 10,2 60,3 1 360 217 2 371 000-1 010783
Åtgärdernas lönsamhet, resultat Mindre lönsamt än projekterad lönsamhet, pga lägre energibesparing Med kalkylränta på 4 % tillsammans med en värmeprisökning på 5 % för blir åtgärdspaketet lönsamt I rapporten finns flera olika scenarior: olika kalkylräntor, energipris och livslängd
Förbättringar Osäker och troligen för låg elförbrukning i indata (2,9 KWh/m², år) Entreprenadkostnader har inte särredovisats i tillräcklig stor utsträckning, merkostnaderna energiåtgärder blev inte klarlagda fullt ut Valda livslängder i kalkyl påverkar resultatet Fuktrisker med invändig isolering, bevakning krävs pga misstag i utförande Renoveringsgips i fortsatta etapper istället för att riva bort tapeter Byte av hela balkongpartiet istället för bara balkongdörr Byte av fönster istället för att renovera dem
10 erfarenheter och tips 1. Börja med förnyelsen där det är som mest attraktivt 2. Mätning! Säkerställ nyckeltal för energianvändning innan påbörjad renovering 3. Minimera fuktrisken 4. Renovera eller välja nytt; utvärdera och ändra om det behövs 5. Säkerställ att rätt kostnad för energibesparing redovisas & att allt inkluderas i kalkylerna 6. Jobba med direktflyttar och evakuera de boende 7. Hitta nya ytor för bättre ekonomi 8. Lägg mycket kraft på förarbete och uppföljning 9. Det är absolut ingen omöjlighet att nå 50 % besparing! 10. Exjobb genomfört! Läs gärna detta för mer tips och inspiration.
Pågående och fortsatt arbete Översyn av analysmodell, optimalt energimål Ny uppdaterad modell för lönsamhetsbedömningar, prioriteringar och urval Strategi för ny- och förnybar teknik Vattensparstrategi SVEBY Miljöklassad byggnad och Sunda hus Nordens största solcellsfasad på bostadhus (1200 integrerade solcellspaneler) Eventuellt nytt BeBo-projekt
Tack för idag! Anna Freiholtz Tf Miljö- och energichef Telefon: 018-727 34 89 E-post: anna.freiholtz@uppsalahem.se