Sammanfattning av metodiken för BELOK Totalprojekt Utarbetat av CIT Juni 2011 LE / Juni 2011 1(9)
Innehåll Innehåll... 2 Totalprojekt -En metod för lönsam energibesparing i befintliga lokalfastigheter... 3 Etapp 1: Ta fram åtgärdspaket... 5 Deletapp 1:1 - Identifiering av åtgärder... 5 Deletapp 1:2 - Energiberäkningar... 6 Deletapp 1:3 - Kostnadskalkyler... 7 Deletapp 1:4 - Lönsamhetskalkyler... 8 Deletapp 1:5 Summering och rapport... 8 Om BELOK Beställargruppen lokaler, BELOK, är ett nätverk och ett samarbete mellan Energimyndigheten och Sveriges största fastighetsägare av lokaler, både offentliga och privata. Gruppen driver idag olika utvecklingsprojekt med inriktning på energieffektivitet och miljöfrågor. Medlemmar i BELOK är Akademiska Hus, Castellum/Corallen, Diligentia, Fabege, Fortifikationsverket, Jernhusen, Locum, Lokalförsörjningsförvaltningen (LFF), Midroc, Skolfastigheter i Stockholm AB (SISAB), Specialfastigheter, Statens Fastighetsverk, Stena Fastigheter, Swedavia, Vasakronan, Västfastigheter. LE / Juni 2011 2(9)
Totalprojekt -En metod för lönsam energibesparing i befintliga lokalfastigheter Sedan 2008 har fastighetsföretagen inom BELOK provat Totalprojekt; en arbetsmodell för att kraftigt sänka energianvändningen i lokalfastigheter. Erfarenheterna hittills visar att man med god lönsamhet i många fall kan halvera energianvändningen i sina fastigheter. Inom BELOK bedöms nu metoden så väl prövad att den är mogen för bredare tillämpning bland fastighetsägare och förvaltare, även utanför BELOK. Motiv och mål BELOKs Totalprojekt innebär en möjlighet att med företagsekonomiskt lönsamma energisparåtgärder komma åt en väsentlig del av den stora energibesparingspotential som finns i befintliga lokalfastigheter. Svenska lokalfastigheter använder varje år drygt 20 TWh värmeenergi och drygt 20 TWh elektrisk energi, vilket är nära en tredjedel av fastighetssektorns totala energianvändning. Samtidigt har riksdag och regering tagit beslut om att energianvändningen i det Svenska byggnadsbeståndet ska minskas med 20 procent fram till år 2020 och 50 procent fram till år 2050 jämfört med 1995 års användning. För att lyckas uppnå detta mål är det nödvändigt att energianvändningen i en stor del av våra befintliga fastigheter sänks drastiskt. Totalprojekt innebär en möjlighet att göra detta med ekonomiskt lönsamma paket av energibesparingsåtgärder. Lönsam energieffektivisering En utgångspunkt vid utformning av totalprojektmetoden har varit att energibesparingen måste vara lönsam för fastighetsägaren. Det som särskiljer Totalprojekt från mer traditionella metoder för energieffektivisering, är att man på en gång genomför alla tänkbara energibesparande åtgärder som tillsammans uppfyller fastighetsföretagets lönsamhetsvillkor. De mest lönsamma åtgärderna bär då upp de satsningar som på egen hand hade varit olönsamma samtidigt som åtgärdspaketpaketet i sin helhet ändå blir lönsamt. Härigenom når man en betydligt större total besparing än om de lönsammaste åtgärderna hade genomförts var för sig, vilket är finessen med Totalprojekt. Ta fram underlag för beslut om investering Ett Totalprojekt inleds med en kvalificerad teknisk genomgång av den aktuella fastigheten. I detta skede identifierar man tänkbara åtgärder för energieffektivisering, kostnadsbedömer varje åtgärd och beräknar den energibesparing åtgärderna ger. Denna genomgång är betydligt grundligare och mer ingående än vad som behövs exempelvis för en energideklaration, även om den kan utgå från en genomförd sådan. I nästa steg genomförs lönsamhetsberäkningar, varvid åtgärderna rangordnas ur lönsamhetssynpunkt baserat på en variant av internräntemetoden. Slutresultatet av lönsamhetsberäkningarna är internräntan för det ur energibesparingssynpunkt mest omfattande paketet av åtgärder som uppfyller det lönsamhetskrav som fastighetsägaren anvisar. I och med att lönsamgetsberäkningarna genomförts har man skapat ett underlag för beslut om att investera i åtgärdspaketet. En förutsättning för att det ska kunna tas beslut om investering är att beslutsunderlaget är ekonomiskt lättolkat. En annan förutsättning är att man kan vara rimligt säker på att man verkligen får den årliga besparing som förutspås och att åtgärdspaketets verkliga kostnad kommer att bli som kalkylen visar. LE / Juni 2011 3(9)
30 Totalprojekt är igång Just nu pågår Totalprojekt i närmare 30 fastigheter runt om i Sverige, i BELOKs regi. Metoden för genomförande av Totalprojekt har utvecklats och finslipats i dessa projekt. Ett huvudsyfte ur metodsynpunkt och ett skäl till BELOK-företagens stora engagemang har varit att säkerställa att åtgärdspaketens lönsamhet verkligen blir den som förutsatts vid beslut om genomförande. Fastigheterna är av varierande ålder och har vitt skilda användningsområden. Den äldsta fastigheten är från mitten av 1800-talet och den yngsta från 1990-talet. Det är kontorsbyggnader, sjukhus, skolor, en flygterminal och ett museum. Totalprojekt kan tillämpas, oavsett typ av byggnad och oavsett ålder på fastigheten. I mars 2010 presenterades det första helt färdiga Totalprojektet; Brostadens fastighet Getholmen i Skärholmens centrum utanför Stockholm. Resultatet visar tydligt styrkan i Totalprojekt: Energianvändningen gick från 180 kwh/m 2 år till 80 kwh/m 2 år och energikostnaden för den drygt 8000 kvadratmeter stora fastigheten minskade med 581 000 kr/år. Den uppföljning som genomfördes under det första året efter ombyggnaden bekräftade att det genomförda åtgärdspaketet var lönsamt - med en internränta på ca 13 %. Ökad kunskap och fler Totalprojekt När BELOK och Energimyndigheten brett lanserar Totalprojekt under 2011, är metoden väl utprovad och energibesparingen har visat sig bli större än vad man trodde i inledningen av projektet. Genom ökad kunskap om Totalprojekt bland fastighetsägare och förvaltare i Sverige, hoppas BELOK att många Totalprojekt ska starta runt om i landet. Lyckas detta kommer Sveriges fastighetsägare att kraftigt sänka sina energikostnader och dessutom att tillsammans bidra till att landet går mot de nationella målen om minskad energianvändning: 20 procent 2020, 50 procent 2050. Ytterligare information om Totalprojekt finns på BELOKs hemsida, www.belok.se. Metoden steg för steg Etapp 1 - Ta fram åtgärdspaket (beskrivs närmare på följande fem sidor) Analys av fastigheten för att hitta alla de energibesparingar som är möjliga att genomföra. Man fastställer ett ekonomiskt lönsamt paket av åtgärder. Etapp 2 Genomföra åtgärder De åtgärder som tillsammans är ekonomiskt lönsamma genomförs på en gång. Etapp 3 - Utvärdera Utfallet efter åtgärder följs upp genom mätningar av energianvändningen. Uppföljningen bör göras under ett år. På de följande sidorna beskrivs totalprojektets Etapp 1, där en energikonsult analyserar fastigheten och tar fram ett lönsamt åtgärdspaket. LE / Juni 2011 4(9)
Etapp 1: Ta fram åtgärdspaket I den första etappen analyserar man fastigheten, för att hitta alla de energibesparingar, som är möjliga att genomföra. Dessa läggs i ett gemensamt åtgärdspaket. Analysen är central för att resten av projektet ska bli lyckat. BELOK rekommenderar därför att man anlitar en konsult, som är specialiserad på att genomföra energianalyser av fastigheter. Konsulten bör ha stor erfarenhet av att använda energiberäkningsprogram och av att genomföra lönsamhetsberäkningar. Förutom att leta efter energieffektiviseringsåtgärder i fastigheten, gör man i Etapp 1 också en noggrann uppskattning av kostnaderna för att genomföra åtgärderna, och en beräkning av lönsamheten. Första etappen genomförs i fem deletapper: Deletapp 1:1 - Identifiering av åtgärder Deletapp 1:2 - Energiberäkningar Deletapp 1:3 - Kostnadskalkyler Deletapp 1:4 Lönsamhetskalkyler Deletapp 1:5 Summering och rapport När etapp ett är genomförd, ska fastighetsägaren få förslag på ett antal åtgärder, kostnaderna för att genomföra dessa och en lönsamhetsberäkning av projektet. Så många åtgärder som möjligt ska genomföras som ett åtgärdspaket. Det är endast de åtgärder som gör att åtgärdspaketet inte uppfyller företagets normala lönsamhetskriterier, som man väljer bort. Deletapp 1:1 - Identifiering av åtgärder Tekniska uppgifter om fastigheten Fastighetsägaren förser konsulten med ett antal uppgifter om fastigheten: Energistatistik Byggnadens storlek, form och orientering i förhållande till väderstrecken Installationernas uppbyggnad, funktion, ålder och skick Eventuell dokumentation av energibesiktning, obligatorisk ventilationskontroll eller andra utredningar, som berör fastighetens energianvändning och/eller inneklimat. Konsulten ska också intervjua ett antal nyckelpersoner, framförallt förvaltare och driftansvarig. Intervjuerna syftar till att klarlägga om det finns problem, som kan påverka energianvändningen eller inneklimatet i fastigheten. Genom att intervjua nyckelpersoner ur personalen, tar konsulten också vara på deras egna idéer om möjligheterna till energibesparingar. Genomgång av byggnaden Konsulten besöker fastigheten och gör en grundlig genomgång tillsammans med den driftansvarige. Byggnadens klimatskärm, installationerna och verksamheten i byggnaden LE / Juni 2011 5(9)
studeras, för att klarlägga var potentialen för energieffektiviseringar finns. I första hand används data från byggnadens styr- och övervakningssystem, men vid behov kan man behöva göra kompletterande mätningar, till exempel flöden och temperaturer i ventilations-, värmeoch komfortkylsystem. Lista med möjliga åtgärder Resultatet av första deletappen blir en lista över potentiella åtgärder för energieffektivisering. Deletapp 1:2 - Energiberäkningar Byggnaden och de åtgärder som konsulten identifierade i deletapp 1:1 studeras med hjälp av en beprövad programvara, som är lämplig för energiberäkning av lokalbyggnader. Med hjälp av de data man tagit fram i deletapp 1:1, beskriver man nu fastigheten för beräkningsprogrammet. Kalibrera energiberäkningsmodellen Innan energieffektiviseringsåtgärderna studeras vidare med energiberäkningsprogrammet, ska man göra en energiberäkning för fastigheten med dess nuvarande utformning och drift. Resultatet ska jämföras med den energistatistik, som konsulten tog fram i deletapp 1:1. Om beräkningarna och energistatistiken avviker från varandra, kan vissa beräkningsantaganden behöva justeras, till exempel den interna värmeutvecklingen från människor och kontorsmaskiner. Antagandena bör justeras så att avvikelsen mellan beräknad energianvändning och uppmätt energistatistik inte är större än ca 10%. Man kan då säga att beräkningsmodellen är kalibrerad och redo att användas, för att studera effekten av olika energibesparingsåtgärder i den aktuella fastigheten. Fastställa basfall En av grundtankarna med totalprojektet är att man inte ska skapa energisnåla byggnader utan att grundläggande kvalitetskrav är uppfyllda detta gäller definitivt också inneklimatets kvalitet. Om lokalerna till exempel inte uppfyller de minimikrav som ställs beträffande luftväxling, måste byggnadens ventilationssystem uppgraderas innan man börjar studera de energieffektiviserande åtgärderna. Detta kan självklart leda till en ökning av fastighetens energianvändning. De energiåtgärder som identifierades i deletapp 1:1 ska utvärderas genom att man jämför med den energianvändning som fastigheten hade från början. Detta förutsätter att fastigheten uppfyller alla relevanta minimikrav på termiskt klimat och luftkvalitet. Om fastigheten skulle behöva upprustas, för att uppfylla dessa minimikrav, måste man göra en beräkning av energianvändningen efter upprustningen. Beräkningen utgår från de tekniska egenskaper byggnaden och dess installationer får efter upprustningen. Man definierar härigenom ett så kallat basfall, eller referensfall, som energiåtgärderna ska jämföras med. Om fastigheten redan från början uppfyller minimikraven blir basfallet lika med fastighetens verkliga tekniska egenskaper och energianvändning före energieffektiviseringsåtgärderna. Kostnaderna för en eventuell uppgradering av fastigheten till en godtagbar kvalitetsnivå, lägger man utanför lönsamhetskalkylen för Totalprojektet. LE / Juni 2011 6(9)
Undersöka åtgärder De möjliga energieffektiviseringsåtgärder, som man identifierade i deletapp 1:1, ska nu detaljstuderas med hjälp av energiberäkningsprogrammet. Dokumentera den beräknade energibesparingen, åtgärd för åtgärd. Gör separata specifikationer för energibesparingen av värme, kyla, el till fastighetsdrift och hyresgästens elanvändning. Rangordna åtgärdsförslagen utifrån beräknad energibesparingspotential. Mer information om energiberäkningarna finns i en rapport på BELOKs hemsida (www.belok.se): BELOK Totalprojekt - Energieffektivisering av befintliga lokalbyggnader - Ekonomisk bedömning av Enno Abel. BELOKs energirelaterade kravspecifikation för större ombyggnader av lokaler kan utnyttjas som vägledning i samband med valet av åtgärder. Även denna återfinns på BELOKS hemsida. Deletapp 1:3 - Kostnadskalkyler Kostnaderna för att genomföra de energiberäknade åtgärderna i deletapp 1:2 ska nu bedömas. Det är fastighetsföretaget som bestämmer de ekonomiska villkoren och förutsättningarna för kostnadskalkylen. Därför måste fastighetsföretaget från början ange om projekteringskostnader och eventuella byggherrekostnader ska ingå i kostnadskalkylen. Det kan vara lämpligt att börja kalkylarbetet med ledning av schablonuppgifter, som finns i Wikells Sektionsfakta ROT, Sektionsfakta VVS eller i liknande litteratur. Konsulten ska dock sörja för att kostnadsuppgifterna tas fram med hjälp av en erfaren kalkylator. Skilj på kostnaderna för energieffektivisering och renovering Det är inte ovanligt att ett fastighetsföretag genomför energibesparande åtgärder samtidigt som man genomför en renovering eller allmän upprustning av fastigheten. I kalkylerna för Totalprojektet är det endast de kostnader, som är direkt förknippade med de energieffektiviserande åtgärderna, som ska tas med. Tre exempel: Om husets fönster ändå ska bytas på grund av att de är i dåligt skick eller på grund av att inneklimatet är dåligt vintertid, ska endast den extrakostnad som uppstår om man väljer speciellt energieffektiva fönster tas med i Totalprojektets kalkyl. Om en ventilationsanläggning måste bytas ut på grund av att den är nedgången eller inte uppfyller dagens krav på luftkvalitet, ska endast extrakostnaden för att nå speciellt hög energieffektivitet tas med i Totalprojektets kalkyl. En av åtgärderna inom ett Totalprojekt är att tilläggsisolera en källarvägg. Samtidigt ska husets dränering åtgärdas inom ramen för en renoveringsombyggnad. Kostnaderna måste då fördelas mellan de två projekten; renoveringsombyggnaden och Totalprojektet. Kostnaden för schaktningsarbetet belastar renoveringsombyggnaden, medan kostnaderna för den extra isoleringen och arbetet för att montera isoleringen ska belasta Totalprojektet. LE / Juni 2011 7(9)
Innan kalkylarbetet påbörjas bör konsulten/kalkylatorn rådgöra med fastighetsägaren, som måste fastställa vad som ska inkluderas i kostnadskalkylen. Deletapp 1:4 - Lönsamhetskalkyler I deletapp 1:4 gör konsulten lönsamhetsberäkningar, dels för de identifierade åtgärderna var för sig, och dels samlat för paket av åtgärder. Metoden innebär att man rangordnar åtgärderna ur lönsamhetssynpunkt, baserat på en variant av internräntemetoden. Man börjar med den mest lönsamma åtgärden och lägger till den näst mest lönsamma åtgärden. Om detta paket av två åtgärder är lönsamt lägger man till den tredje mest lönsamma åtgärden. På detta vis fortsätter man att bygga upp sitt paket av åtgärder. För varje åtgärd man lägger till kommer paketets energibesparing att öka. Samtidigt kommer dock paketets lönsamhet att minska, vilket visar sig genom att den så kallade internräntan sjunker. Det paket av energibesparingsåtgärder man slutligen väljer ska uppfylla det lönsamhetskrav som fastighetsföretaget har beslutat om. Det betyder att den beräknade internräntan för paketet inte får vara lägre än företagets avkastningskrav, uttryckt som kalkylränta. Metoden leder till att man bland lönsamma åtgärdspaket kommer att välja ut det paket som är mest omfattande ur energibesparingssynpunkt. Lönsamhetskravet kan variera från Totalprojekt till Totalprojekt, eftersom olika fastighetsföretag använder olika kalkylränta. Lönsamhetsberäkningarna gör man enklast med Totalverktyget, ett datorprogram som utvecklats i BELOKs regi och som finns på www.belok.se. Detaljerad information om lönsamhetskalkylerna finns i den tidigare omnämnda rapporten BELOK Totalprojekt - Energieffektivisering av befintliga lokalbyggnader - Ekonomisk bedömning av Enno Abel (www.belok.se). Deletapp 1:5 Summering och rapport Resultatet av Etapp 1 ska rapporteras skriftligt. Rapporten utgör underlag för fastighetsföretagets beslut om att genomföra åtgärdspaketet och måste vara lättolkad, såväl tekniskt som ekonomiskt. Rapporten ska innehålla följande delar: Det använda tillvägagångssättet Indata i form av tekniska uppgifter om fastigheten och övriga förutsättningar Delresultat i form av beräknad energianvändning Kostnader samt slutresultatet av lönsamhetsberäkningen Energianvändningen innan och efter man genomfört åtgärdspaketet, såväl som resultatet från lönsamhetsberäkningarna, ska redovisas med samma typ av diagram som används i Totalverktyget, se nästa sida. LE / Juni 2011 8(9)
Åtgärdspaketets lönsamhet åskådliggörs i ett besparingsinvesteringsdiagram. Diagrammet visar avkastningen på satsat kapital, åtgärd för åtgärd och för åtgärdspaketet som helhet. I exemplet består åtgärdspaketet av fem åtgärder. Investeringen i paketet uppgår till knappt 5,5 miljoner kr och besparingen är ca 525 000 kr per år. Diagrammet visar också att åtgärdspaketets internränta är ca 7%. I många av hittills genomförda Totalprojekt har man lyckats halvera energianvändningen. LE / Juni 2011 9(9)