Delårsrapport JANUARI - SEPTEMBER 2005, JM-KONCERNEN 3/05 Fortsatt stark försäljning och ökad lönsamhet Nettoomsättningen ökade med 17 procent till 7 011 mkr (5 970) och antal sålda bostäder uppgick till 2 958 (3 349) Resultatet efter finansiella poster förbättrades till 627 mkr (425) och periodens resultat efter skatt ökade till 544 mkr (303). Rörelsemarginalen ökade till 10,0 procent (8,8) Fastighetsförsäljningar om 539 mkr (722) gav ett resultat om 100 mkr (96) Räntabiliteten på eget kapital ökade till 22,6 procent. Resultatet per aktie för niomånadersperioden ökade till 20,20 kronor (10,80) Kassaflödet från den löpande verksamheten under de första nio månaderna uppgick till 1 471 mkr (1 164) Koncernens kapitalbehov är föremål för översyn. Överskott av eget kapital bedöms preliminärt uppgå till 800-1 000 mkr Nettoomsättning 7 011 5 970 2 419 1 805 9 573 8 532 Rörelseresultat 702 525 269 156 969 792 Resultat efter finansiella poster 627 425 263 146 849 647 Kassaflöde från den löpande verksamheten 1 471 1 164 216 293 2 468 2 161 Rörelsemarginal (%) 10,0 8,8 11,1 8,6 10,1 9,3 Räntabilitet på eget kapital (%) 22,6 14,4 Soliditet (%) 38 41 38 41 42 Resultat per aktie (kr) 20,20 10,80 11,70 3,70 26,30 16,90 Antal produktionsstartade bostäder 2 834 2 616 973 774 4 161 3 943 Antal sålda bostäder 2 958 3 349 834 956 3 924 4 315 JMs delårsrapport är upprättad i enlighet med International Financial Reporting Standards - IFRS. 1 (16)
KONCERNEN Efterfrågan på nyproducerade bostäder har varit fortsatt god under tredje kvartalet. Resultatet i vår bostadsaffär har utvecklats fortsatt positivt med förbättring på samtliga marknader. Samtidigt har vi ytterligare stärkt vår balansräkning. Attraktiva bostäder i våra projekt i kombination med en bra marknad och ett lågt ränteläge ger fortsatt goda förutsättningar för 2005. Johan Skoglund, VD och koncernchef. Marknad, försäljning och produktionsstarter av bostäder Efterfrågan på nyproducerade bostäder är fortsatt god i hela Sverige och på JMs utlandsmarknader. En fortsatt låg räntenivå bidrar till den goda utvecklingen. Antalet sålda bostäder i form av tecknade kontrakt uppgick till 2 958 (3 349). Den höga försäljningen under 2004 var delvis hänförlig till en förskjutning avseende bostäder färdigställda under 2003 men som såldes först under 2004. Antalet produktionsstartade bostäder ökade och uppgick till 2 834 bostäder (2 616) varav 1 134 (1 150) i Stockholmsområdet och 998 (814) i övriga Sverige. I utlandsverksamheten produktionsstartades 702 (652) bostäder. Nettoomsättning, rörelseresultat och rörelsemarginal Koncernens nettoomsättning under de första nio månaderna 2005 ökade med 17 procent till 7 011 mkr (5 970) och rörelseresultatet uppgick till 702 mkr (525). Rörelsemarginalen uppgick till 10,0 procent (8,8). Rörelseresultatet och rörelsemarginalen för verksamheten har förbättrats till följd av en god efterfrågan och högre priser på bostäder samt hittills genomfört effektiviseringsarbete. Under perioden har fastigheter sålts för 539 mkr (722) med ett resultat om 100 mkr (96). Hyresintäkterna från JMs projektfastigheter uppgick till 154 mkr (186) varav 73 mkr (108) avser bostäder. Driftnettot uppgick till 58 mkr (87). Januari - september Juli - september Okt - sept Rörelseresultat (mkr) 2005 2004 2005 2004 2004/05 JM Bostad Stockholm 316 194 102 60 418 JM Bostad Riks 207 138 81 45 271 JM Utland 124 74 57 24 167 JM Fastighetsutveckling 62 138 34 33 125 JM Produktion 40 30 16 8 53 Koncerngemensamma kostnader -47-49 -21-14 -65 Totalt 702 525 269 156 969 Varav fastighetsförsäljningar 100 96 31 10 168 Januari - september Juli - september Okt - sept Rörelsemarginal (%) 2005 2004 2005 2004 2004/05 JM Bostad Stockholm 11,6 8,2 12,1 9,2 11,0 JM Bostad Riks 9,6 8,1 11,5 8,6 9,4 JM Utland 8,5 5,9 9,3 5,6 8,1 JM Produktion 5,2 4,9 5,6 3,8 4,9 Byggrätter JMs disponibla byggrätter har ökat till cirka 23 200 bostäder (22 000) varav 12 800 redovisas i balansräkningen. Kapitalbindningen i byggrätter (exploateringsfastigheter i balansräkningen) för bostäder har minskat till 2 446 mkr (2 93 vid utgången av perioden. Projektfastigheter Uthyrningsgrad Bokfört värde Mkr årshyra, 2005-09-30 2005-09-30 2004-09-30 2004-12-31 Bostäder (hyresrätter) 99 % 878 1 225 1 078 Fastigheter under utveckling 41 % 73 660 671 Färdigutvecklade kontorsfastigheter 70 % 1 087 540 497 Totalt 2 038 2 425 2 246 Under oktober månad, efter rapportperiodens utgång, har JM sålt bostadsfastigheter i Vaxholm och Älta samt kontorsfastigheter på Lidingö, i Uppsala, i Solna och i Stockholm för totalt 757 mkr med ett resultat om 95 mkr. 2 (16)
Finansiella poster Finansnettot har förbättrats med 25 mkr jämfört med motsvarande period föregående år. Kostnad för förtidslösen av lån uppgick till 19 mkr under andra kvartalet. Räntekostnaderna har minskat främst på grund av lägre genomsnittlig låneskuld. Ränteintäkterna har ökat som en följd av stor behållning av likvida medel. Ränteintäkter m.m. 31 25 12 23 36 30 Räntekostnader -106-125 -18-33 -156-175 Finansnetto -75-100 -6-10 -120-145 Räntebärande låneskuld 1 408 2 058 1 408 2 058 1 930 Räntebärande nettoskuld 341 1 597 341 1 597 613 Efter genomförd inlösen och utdelning om totalt 1 162 mkr uppgick den räntebärande nettoskulden till 341 mkr (1 597). Detta innebär en minskning om 272 mkr under 2005 hänförligt till förbättrat kassaflöde. Skuldsättningsgraden uppgick till 0,1 (0,5). Den totala räntebärande låneskulden uppgick till 1 408 mkr (2 058) varav PRI-skulden utgjorde 472 mkr (443). Vid periodens utgång var medelräntesatsen för den totala räntebärande låneskulden inklusive PRI-skulden 4,2 procent (5,4). Den genomsnittliga räntebindningstiden för koncernens räntebärande låneskuld exklusive PRI-skulden var 1,6 år (2,5). Koncernens tillgängliga likviditet uppgick till 3 368 mkr (3 15. Förutom likvida medel om 1 023 mkr (424) ingår ej utnyttjade checkkrediter och kreditavtal med sammantaget 2 345 mkr (2 727). Vid årsskiftet 2004/2005 uppgick koncernens tillgängliga likviditet till 4 102 mkr (3 065). Kassaflöde Kassaflödet från den löpande verksamheten var starkt under de första nio månaderna och uppgick till 1 471 mkr (1 164), hänförligt till fortsatt arbete med balansräkningen och projektutvecklingen av bostäder i Sverige. Kassaflödet från fastighetsutvecklingen (projektfastigheter) bidrar med netto cirka 200 mkr (520). Personal Antalet anställda uppgick vid periodens utgång till 2 258 (2 154). Antalet hantverkare var 1 198 (1 120) och antalet tjänstemän 1 060 (1 034). Valberedning Enligt den instruktion som förra årets valberedning i JM AB antog, skall valberedningen bildas genom att de fyra största aktieägarna, som önskar delta, utser en representant vardera. Enligt Svensk kod för bolagsstyrning, som JM avser att successivt tillämpa, skall valberedningens sammansättning offentliggöras senast sex månader före den ordinarie bolagsstämman. Av de aktieägare, som per den 30 september i år är kvalificerade för att ingå i valberedningen, har följande begärt att få delta: Robur fonder (representerad av KG Lindvall), AFA Försäkring (Anders Algotsson), SEB fonder (Mats Tunér) och Fjärde AP-fonden (Björn Franzon). Inlösen av egna aktier JM har under andra kvartalet genomfört ett inlösenprogram av egna aktier. Erbjudandet omfattade inlösen av var åttonde aktie mot kontant ersättning om 285 kr. Totalt har 3 389 027 aktier inlösts och 966 mkr överförts till aktieägarna i slutet på andra kvartalet. Efter inlösen uppgår JMs aktiekapital till 98,7 mkr fördelat på 24 676 380 aktier. Kapitalstruktur Omställningsarbetet med balansräkningen utifrån nuvarande strategi med minskad kapitalbindning samt effektivisering av företagets processer har stärkt JMs finansiella ställning. Koncernens framtida behov av eget kapital är återigen föremål för översyn. Resultatet av detta arbete kommer att presenteras i samband med bokslutskommunikén för 2005. Preliminärt bedöms JM ha ett överskott av eget kapital i storleksordningen 800-1 000 mkr. 3 (16)
AFFÄRSSEGMENT JM BOSTAD STOCKHOLM Affärssegmentet JM Bostad Stockholm utvecklar bostadsprojekt i Storstockholm. Verksamheten omfattar förvärv av exploateringsfastigheter, planarbete, projektering samt produktion och försäljning av bostäder. Nettoomsättning 2 730 2 368 845 654 3 800 3 438 Rörelseresultat 316 194 102 60 418 296 Rörelsemarginal (%) 11,6 8,2 12,1 9,2 11,0 8,6 Genomsnittligt operativt kapital 1 733 2 356 Avkastning operativt kapital (%) 24,1 12,6 Operativt kassaflöde 881 526 108 197 1 311 956 Bokfört värde exploateringsfastigheter 1 309 1 800 1 702 Antal disponibla byggrätter 9 700 9 600 9 100 Antal produktionsstartade bostäder 1 134 1 150 287 404 1 690 1 706 Antal sålda bostäder 1 258 1 542 347 496 1 684 1 968 Antal anställda 775 697 710 Varav fastighetsförsäljningar 34-1 - - 36 1 Efterfrågan har stärkts. Bostadspriserna är försiktigt stigande. Utbudet av nya bostäder ökar i Stockholmsområdet, liksom konkurrensen om välbelägen mark, som en konsekvens av den goda efterfrågan. Affärssegmentets nettoomsättning ökade med 15 procent till 2 730 mkr (2 368) och rörelseresultatet ökade till 316 mkr (194) inklusive fastighetsförsäljning med 34 mkr (-. Rörelsemarginalen ökade till 11,6 procent (8,2). Den förbättrade marginalen är hänförlig till en god försäljning och ökade priser tillsammans med oförändrade kostnader. Försäljningen av bostäder 2004 var delvis hänförlig till projekt färdigställda under 2003. Kassaflödet förbättrades på grund av ökat rörelseresultat och begränsade investeringar i exploateringsfastigheter. Under tredje kvartalet har produktionsstart skett av 287 bostäder i flerbostadshus i Stockholm och Solna. JM BOSTAD RIKS Affärssegmentet JM Bostad Riks utvecklar bostadsprojekt i tillväxtorter i Sverige exklusive Storstockholm. Verksamheten omfattar förvärv av exploateringsfastigheter, planarbete, projektering samt produktion och försäljning av bostäder. I begränsad omfattning bedrivs även entreprenadverksamhet Nettoomsättning 2 164 1 713 703 524 2 868 2 417 Rörelseresultat 207 138 81 45 271 202 Rörelsemarginal (%) 9,6 8,1 11,5 8,6 9,4 8,4 Genomsnittligt operativt kapital 607 808 Avkastning operativt kapital (%) 44,7 25,0 Operativt kassaflöde 377 211 58 183 579 413 Bokfört värde exploateringsfastigheter 646 690 687 Antal disponibla byggrätter 8 400 7 100 7 400 Antal produktionsstartade bostäder 998 814 366 231 1 402 1 218 Antal sålda bostäder 1 014 976 308 259 1 263 1 225 Antal anställda 583 496 513 Varav fastighetsförsäljningar 13-11 - 16 3 Efterfrågan har stärkts. Bostadspriserna är försiktigt stigande. Utbudet av nya bostäder och konkurrensen om välbelägen mark ökar på de flesta av affärssegmentets marknader, som en konsekvens av den goda efterfrågan. Affärssegmentets nettoomsättning ökade med 26 procent till 2 164 mkr (1 713) och rörelseresultatet ökade med 50 procent till 207 mkr (138) inklusive resultat från fastighetsförsäljningar om 13 mkr. Rörelsemarginalen uppgick till 9,6 procent (8,. Ökningen av nettoomsättningen är hänförlig till det stora antalet produktionsstarter under senare delen av 2004 samt 2005. 4 (16)
Den förbättrade marginalen är hänförlig till en god försäljning och ökade priser tillsammans med oförändrade kostnader samt försäljningar av fastigheter. Kassaflödet förbättrades på grund av ökat antal produktionsstarter och ett ökat rörelseresultat. Under tredje kvartalet har byggrätter motsvarande cirka 480 bostäder förvärvats i Malmö, Lomma, Halmstad samt Uppsala. Totalt produktionsstartades 240 bostäder i flerbostadshus i Malmö, Halmstad, Göteborg och Uppsala. Produktionsstarter av totalt 126 småhus har också genomförts under perioden varav merparten i Malmö, Lund och Västerås. JM UTLAND Inom affärssegmentet JM Utland utvecklas bostäder för försäljning i Norge, Danmark och Belgien. I Belgien sker även utveckling av centralt belägna kommersiella fastighetsprojekt. Nettoomsättning 1 466 1 264 613 429 2 068 1 866 Rörelseresultat 124 74 57 24 167 117 Rörelsemarginal (%) 8,5 5,9 9,3 5,6 8,1 6,3 Genomsnittligt operativt kapital 1 085 1 000 Avkastning operativt kapital (%) 15,4 11,7 Operativt kassaflöde 14 139 15 76 14 139 Bokfört värde exploateringsfastigheter 491 441 394 Bokfört värde projektfastigheter 273 323 306 Antal disponibla byggrätter 5 100 5 300 5 400 Antal produktionsstartade bostäder 702 652 320 139 1 069 1 019 Antal sålda bostäder 686 831 179 201 977 1 122 Antal anställda 283 268 266 Varav fastighetsförsäljningar 10 - - - 11 1 En längre tid av stigande bostadspriser har lockat nya aktörer till JMs utlandsmarknader vilket i sin tur drivit upp priserna på nya byggrätter. Nuvarande innehav av byggrätter och effektiviseringsarbete i projektgenomförandet ger dock generellt goda förutsättningar för JMs affär. Affärssegmentets nettoomsättning ökade med 16 procent till 1 466 mkr (1 264) och rörelseresultatet ökade till 124 mkr (74) delvis hänförligt till resultat vid fastighetsförsäljning i JM Belgien. Rörelsemarginalen ökade till 8,5 procent (5,9). De första nio månadernas begränsade kassaflöde är främst hänförligt till tillfälligt minskat kapitalbehov i Norge och därför minskad nivå på projektfinansiering. Norge Bostadsmarknaden i Norge kännetecknas av fortsatt god efterfrågan och försiktigt stigande priser. Utbudet av nyproducerade bostäder är stort samtidigt som konkurrensen om mark för bostäder har ökat. Även en viss ökning av produktionskostnaderna har skett under året. Under de första nio månaderna har 476 bostäder (564) sålts och 497 bostäder (453) produktionsstartats. Det stora antalet sålda bostäder under 2004 förklaras delvis av en förskjutning från 2003. Under tredje kvartalet har produktionsstart skett av 202 bostäder, varav 54 i Oslo, 24 i Drammen, och drygt 60 vardera i Bergen och Tönsberg. Disponibla byggrätter motsvarar cirka 4 000 bostäder (4 100). Danmark Efterfrågan på nybyggda bostäder i Köpenhamn är fortsatt hög och har resulterat i fortsatt god försäljning för JM Danmark. Bostadspriserna är fortsatt stigande samtidigt som konkurrensen om byggrätter har ökat. Under perioden har 176 bostäder (199) sålts och 166 bostäder (156) produktionsstartats. Under tredje kvartalet har produktionsstart skett av 118 bostäder i Köpenhamn, varav 70 på Sluseholmen och 48 i Havnestad. Disponibla byggrätter motsvarar cirka 750 bostäder (800). Belgien Utbudet av nya bostäder har ökat det senaste året och bostadspriserna stigit. I JMs pågående bostadsprojekt löper produktionen enligt plan. Under perioden har 34 bostäder (68) sålts och 39 bostäder (43) produktionsstartats. Fortsatt arbete bedrivs för att hyra ut kontorsfastigheten Science. Ännu föreligger inga hyresavtal. Disponibla byggrätter motsvarar cirka 350 bostäder (370). 5 (16)
JM FASTIGHETSUTVECKLING Affärssegmentet JM Fastighetsutveckling utvecklar bostads- och kontorsfastigheter i Storstockholm. Affärssegmentets fastigheter ska i sin helhet utgöras av fastigheter avsedda för projektutveckling. Projektutveckling av kontor sker med stor försiktighet. Nettoomsättning 175 207 45 67 244 276 Rörelseresultat 62 138 34 33 125 201 Genomsnittligt operativt kapital 1 941 2 330 Avkastning operativt kapital (%) 6,4 8,6 Operativt kassaflöde 238 609 48 82 432 803 Bokfört värde exploateringsfastigheter 181 191 185 Bokfört värde projektfastigheter 1 652 1 951 1 789 Antal anställda 26 94 90 Varav -fastighetsförsäljningar 43 92 20 10 105 154 -nedskrivningar av fastigheter - - - - -15-15 Affärssegmentets nettoomsättning uppgick till 175 mkr (207) och rörelseresultatet minskade till 62 mkr (138). Förändringen är i huvudsak hänförlig till ett minskat fastighetsbestånd och en lägre volym av fastighetsförsäljningar jämfört med samma period föregående år. Det positiva kassaflödet är främst hänförligt till försäljning av projektfastigheter där betalning erhållits under de första nio månaderna. Resultat från fastighetsförsäljningar uppgår under 2005 till 43 mkr (92). Under tredje kvartalet såldes fastigheter för 52 mkr med ett resultat om 20 mkr. Under perioden har hyresavtal tecknats med Sollentuna kommun avseende äldreboende och gruppboende för ungdomar i Silverdal. Första spadtag för detta projekt togs i september och färdigställande planeras till oktober 2006 respektive mars 2006. Produktionen av det i april startade kontorsprojektet i Frösunda Park fortgår planenligt och arbetet med att hyra ut lokalerna pågår. Arbetet med omdaningen av Älta centrum har påbörjats och nya hyresavtal har tecknats. Under perioden har intresset från utländska och inhemska investerare varit fortsatt stort för det kvarvarande färdigutvecklade fastighetsbeståndet. JM PRODUKTION Affärssegmentet JM Produktion bedriver byggproduktion åt externa och interna beställare inom Storstockholmsområdet. Nettoomsättning 766 618 286 213 1 079 931 Rörelseresultat 40 30 16 8 53 43 Rörelsemarginal (%) 5,2 4,9 5,6 3,8 4,9 4,6 Operativt kassaflöde 122 54 32 31 113 45 Antal anställda 510 524 505 Varav fastighetsförsäljningar - 5 - - - 5 Efterfrågan på entreprenadmarknaden inom Stockholmsområdet är fortsatt positiv och affärssegmentet har ett bra orderläge. Affärssegmentets nettoomsättning uppgick till 766 mkr (618) och rörelseresultat till 40 mkr (30). Rörelsemarginalen uppgick till 5,2 procent (4,9). För motsvarande period 2004 ingick en fastighetsförsäljning i rörelseresultatet om 5 mkr. Det starka kassaflödet är främst hänförlig till minskat rörelsekapital men också ett starkt resultat. Affärssegmentet har under tredje kvartalet erhållit flera större uppdrag. Ombyggnad av Philipshuset på Tegeluddsvägen åt Vasakronan, mark- och ledningsarbeten åt Stockholm Stad i Lugnets tidigare industriområde samt produktion av äldreboende i Silverdal åt JM Fastighetsutveckling. Övriga större pågående uppdrag är ombyggnad av Hotell Anglais åt AFA Sjukförsäkring, nybyggnad av kontor i Frösunda åt JM Fastighetsutveckling och fjärrvärmeledning åt Vattenfall på Södertörn. 6 (16)
KONCERNENS RESULTATRÄKNING Januari september Juli - september Okt - sept Helår Nettoomsättning 7 011 5 970 2 419 1 805 9 573 8 532 Produktions- och driftskostnader -5 975-5 151-2 052-1 548-8 171-7 347 Bruttoresultat 1 036 819 367 257 1 402 1 185 Försäljnings- och administrationskostnader -434-390 -129-111 -586-542 Resultat av fastighetsförsäljning 100 96 31 10 168 164 Nedskrivning av fastigheter - - - - -15-15 Rörelseresultat 702 525 269 156 969 792 Finansnetto -75-100 -6-10 -120-145 Resultat efter finansiella poster 627 425 263 146 849 647 Skatt -83-122 26-41 -134-173 Periodens resultat 544 303 289 105 715 474 Resultat per aktie (kr) 20,20 10,80 11,70 3,70 26,30 16,90 Resultat per aktie efter full utspädning (kr) 20,20 10,80 11,70 3,70 26,30 16,90 Antal aktier vid periodens slut 24 676 380 28 065 407 24 676 380 28 065 407 24 676 380 28 065 407 Genomsnittligt antal aktier före och efter utspädning 26 910 903 28 065 407 24 676 380 28 065 407 27 201 901 28 065 407 I posten ingår uppskjuten skatteintäkt om netto 103 mkr hänförligt till avvecklat engagemang under tredje kvartalet. KONCERNENS BALANSRÄKNING Mkr 2005-09-30 2004-09-30 2004-12-31 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar 164 162 157 Projektfastigheter 2 038 2 425 2 246 Exploateringsfastigheter 2 629 3 124 2 971 Andelar i bostadsrättsföreningar o.d. 43 276 243 Kortfristiga fordringar 1 725 1 563 1 350 Likvida medel 1 023 424 1 285 Summa omsättningstillgångar 7 458 7 812 8 095 Summa tillgångar 7 622 7 974 8 252 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 2 876 3 297 3 465 Långfristiga skulder, räntebärande 794 1 368 1 169 Avsättningar 1 065 1 064 1 089 Summa långfristiga skulder 1 859 2 432 2 258 Kortfristiga skulder, räntebärande 142 247 308 Kortfristiga skulder, ej räntebärande 2 745 1 998 2 221 Summa kortfristiga skulder 2 887 2 245 2 529 Summa eget kapital och skulder 7 622 7 974 8 252 Ställda säkerheter 170 180 180 Ansvarsförbindelser 5 518 4 403 4 852 Varav fordringar fastighetsförsäljningar 132 30 68 7 (16)
FÖRÄNDRINGAR I KONCERNENS EGET KAPITAL Januari - september Helår Mkr 2005 2004 2004 Ingående eget kapital vid årets början 3 465 3 133 3 133 Effekt av ändrad redovisningsprincip -31 - - Inlösen av aktier -966 - - Fond för verkligt värde (kassaflödessäkringar) 16 - - Omräkningsdifferenser 44 1-2 Utdelning -196-140 -140 Periodens resultat 544 303 474 Eget kapital vid periodens utgång 2 876 3 297 3 465 IFRS-justeringar, Finansiella instrument KONCERNENS KASSAFLÖDESANALYS Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring i rörelsekapital 542 36 355-71 939 433 Investering i projektfastigheter -102-176 -33-26 -150-224 Investering i exploateringsfastigheter m.m. -605-720 -333-180 -941-1 056 Försäljning av projektfastigheter 320 696 40 49 555 931 À conto betalning för expl. fastigheter o.d. 1 315 1 506 457 604 1 868 2 059 Förändring kortfristiga skulder/fordringar 1-178 -270-83 197 18 Kassaflöde från den löpande verksamheten 1 471 1 164 216 293 2 468 2 161 Från investeringsverksamheten, övrigt -16-11 22-9 -16-11 Utdelning -196-140 - - -196-140 Inlösen av egna aktier -966 - - - -966 - Upptagna lån 105 157 36-15 67 Amortering av skulder -660-1 078-33 -336-706 -1 124 Från finansieringsverksamheten -1 717-1 061 3-336 -1 853-1 197 Periodens kassaflöde -262 92 241-52 599 953 Likvida medel vid periodens slut 1 023 424 1 023 424 1 023 1 285 Räntebärande nettoskuld 341 1 597 341 1 597 341 613 Förändring av räntebärande nettoskuld -272-1 014-216 -271-1 256-1 998 (+ = ökning / - = minskning) NYCKELTAL % 2005 2004 2005 2004 2004/05 2004 Rörelsemarginal 10,0 8,8 11,1 8,6 10,1 9,3 Räntabilitet före skatt på sysselsatt kapital 20,4 14,3 Räntabilitet på eget kapital 22,6 14,4 Skuldsättningsgrad (ggr) 0,1 0,5 0,1 0,5 0,2 Soliditet 38 41 38 41 42 Redovisningsprinciper Denna delårsrapport är upprättad enligt IAS 34 Delårsrapportering, vilket är i enlighet med de krav som ställs i Redovisningsrådets rekommendation RR 31 Delårsrapporter för koncerner. De redovisningsprinciper som tillämpas i denna delårsrapport är de som beskrivs i årsredovisningen för 2004 sidorna 48-50 samt 59-61. Där framgår bland annat att International Financial Reporting Standards (IFRS) tillämpas från och med år 2005 och att jämförelseuppgifterna avseende år 2004 omräknats i enlighet med de nya principerna med undantag för de som gäller för finansiella instrument. I enlighet med reglerna för övergång till IFRS, tillämpas de nya principerna för finansiella instrument enbart i de delar av redovisningen som avser 2005. Effekter på eget kapital vid årets ingång från omräkning till de nya principerna avseende finansiella instrument anges i redogörelsen över förändringar i koncernens eget kapital i delårsrapporten. IAS 32 Finansiella Instrument, Upplysningar och klassificering, samt IAS 39 Finansiella Instrument, Redovisning och värdering, tillämpas från 2005 utan omräkning av jämförelseåret 2004. Den av EU antagna versionen av IAS 39 skiljer sig i vissa avseenden från den av IASB utgivna rekommendationen. För JM har dessa skillnader ingen effekt varför koncernens tillämpning 8 (16)
av IAS 39 är i enlighet med den av EU antagna versionen och den av IASB utgivna texten. IAS 39 kräver att finansiella tillgångar och finansiella skulder klassificeras i olika kategorier för att sedan redovisas och värderas enligt de principer som gäller för respektive kategori. Likvida medel och kortfristiga placeringar klassificeras som tillgångar där värdering sker till verkligt värde och där värdeförändringen redovisas i resultaträkningen. Finansiella skulder värderas till upplupet anskaffningsvärde. Detta beräknas så att en konstant effektiv ränta erhålles över låneperioden såvida inte löptiden är kort. Sålunda redovisas leverantörsskulder och liknande kortfristiga skulder till nominellt belopp. Finansiella derivatinstrument redovisas i balansräkningen till verkligt värde. Värdeförändringen redovisas i resultaträkningen. Koncernens policy är att derivat endast får innehas i säkringssyfte varvid säkringsredovisning normalt dock inte tillämpas. Kassaflödessäkringarna har skett genom räntederivat för att omvandla rörlig ränta till fast ränta. Effekterna av omräkning av jämförelsetal beskrivs på sid 14 i delårsrapporten samt i årsredovisningen för 2004. Uppgifterna avseende eget kapital vid ingången och utgången av 2004 återfinns i årsredovisningen för 2004. Definitioner Rapporteringen per affärssegment har kompletterats med redovisning av operativt kassaflöde. Det operativa kassaflödet definieras som förändring av operativt kapital plus periodens resultat justerat för ej kassaflödespåverkande poster. För övriga definitioner hänvisas till årsredovisningen för 2004. Övergång till International Financial Reporting Standards (IFRS) 2005 För information om övergången till IFRS 2005 hänvisas JMs websida www.jm.se/finansiellt samt till årsredovisningen för 2004, sidorna 48-50 samt 92. NETTOOMSÄTTNING PER LAND Sverige 5 545 4 706 1 806 1 376 7 505 6 666 Norge 913 773 342 221 1 276 1 136 Danmark 396 387 207 160 516 507 Belgien 157 104 64 48 276 223 Totalt 7 011 5 970 2 419 1 805 9 573 8 532 NETTOOMSÄTTNING PER AFFÄRSSEGMENT JM Bostad Stockholm 2 730 2 368 845 654 3 800 3 438 JM Bostad Riks 2 164 1 713 703 524 2 868 2 417 JM Utland 1 466 1 264 613 429 2 068 1 866 JM Fastighetsutveckling 175 207 45 67 244 276 JM Produktion 766 618 286 213 1 079 931 Eliminering -290-200 -73-82 -486-396 Totalt 7 011 5 970 2 419 1 805 9 573 8 532 RÖRELSERESULTAT PER AFFÄRSSEGMENT JM Bostad Stockholm 316 194 102 60 418 296 JM Bostad Riks 207 138 81 45 271 202 JM Utland 124 74 57 24 167 117 JM Fastighetsutveckling 62 138 34 33 125 201 JM Produktion 40 30 16 8 53 43 Koncerngemensamma kostnader -47-49 -21-14 -65-67 Totalt 702 525 269 156 969 792 9 (16)
RÖRELSEMARGINAL PER AFFÄRSSEGMENT % 2005 2004 2005 2004 2004/05 2004 JM Bostad Stockholm 11,6 8,2 12,1 9,2 11,0 8,6 JM Bostad Riks 9,6 8,1 11,5 8,6 9,4 8,4 JM Utland 8,5 5,9 9,3 5,6 8,1 6,3 JM Produktion 5,2 4,9 5,6 3,8 4,9 4,6 GENOMSNITTLIGT OPERATIVT KAPITAL PER AFFÄRSSEGMENT Oktober - september Helår Mkr 2004/05 2004 JM Bostad Stockholm 1 733 2 356 JM Bostad Riks 607 808 JM Utland 1 085 1 000 JM Fastighetsutveckling 1 941 2 330 AVKASTNING OPERATIVT KAPITAL PER AFFÄRSSEGMENT Oktober - september Helår % 2004/05 2004 JM Bostad Stockholm 24,1 12,6 JM Bostad Riks 44,7 25,0 JM Utland 15,4 11,7 JM Fastighetsutveckling 6,4 8,6 OPERATIVT KASSAFLÖDE PER AFFÄRSSEGMENT JM Bostad Stockholm 881 526 108 197 1 311 956 JM Bostad Riks 377 211 58 183 579 413 JM Utland 14 139 15 76 14 139 JM Fastighetsutveckling 238 609 48 82 432 803 JM Produktion 122 54 32 31 113 45 DISPONIBLA BOSTADSBYGGRÄTTER PER AFFÄRSSEGMENT Antal 2005-09-30 2004-12-31 Totalt antal bostadsbyggrätter JM Bostad Stockholm 9 700 9 100 JM Bostad Riks 8 400 7 400 JM Utland 5 100 5 400 Totalt 23 200 21 900 Varav redovisade i balansräkningen (exploateringsfastigheter) JM Bostad Stockholm 6 700 6 700 JM Bostad Riks 3 900 4 200 JM Utland 2 200 1 900 Totalt 12 800 12 800 PRODUKTIONSSTARTADE BOSTÄDER PER AFFÄRSSEGMENT Antal 2005 2004 2005 2004 2004/05 2004 JM Bostad Stockholm 1 134 1 150 287 404 1 690 1 706 JM Bostad Riks 998 814 366 231 1 402 1 218 JM Utland 702 652 320 139 1 069 1 019 Totalt 2 834 2 616 973 774 4 161 3 943 10 (16)
SÅLDA BOSTÄDER PER AFFÄRSSEGMENT Antal 2005 2004 2005 2004 2004/05 2004 JM Bostad Stockholm 1 258 1 542 347 496 1 684 1 968 JM Bostad Riks 1 014 976 308 259 1 263 1 225 JM Utland 686 831 179 201 977 1 122 Totalt 2 958 3 349 834 956 3 924 4 315 Moderbolaget Moderbolagets resultat före bokslutsdispositioner och skatt uppgick under de första nio månaderna till 550 mkr (8). Moderbolagets investeringar i projektfastigheter uppgick till 63 mkr (95). Stockholm den 27 oktober 2005 JM AB (publ) Johan Skoglund Verkställande direktör Denna delårsrapport har ej varit föremål för särskild granskning av bolagets revisorer. KONCERNEN FEMÅRSÖVERSIKT Mkr 2004 2003 2002 2001 2000 Nettoomsättning 8 532 7 787 8 872 8 642 6 849 Rörelseresultat 792 478 652 1 964 1 518 Resultat efter finansiella poster 647 267 368 1 629 1 209 Balansomslutning 8 252 9 145 10 628 12 888 12 097 Kassaflöde från den löpande verksamheten 2 161 1 504 2 161 1 111 652 Räntebärande nettoskuld 613 2 611 3 665 5 220 5 117 Rörelsemarginal (%) 2) 9,3 2,4 5,4 11,8 10,3 Räntabilitet på eget kapital (%) 14,4 5,5 6,8 30,1 24,4 Soliditet 42 36 34 30 31 Resultat per aktie (kr) 16,90 6,60 8,50 36,30 25,40 Utdelning per aktie (kr) 7,00 5,00 10,00 14,00 10,00 Antal produktionsstartade bostäder 3 943 2 714 2 711 2 900 3 000 Antal sålda bostäder 4 315 3 189 2 511 2 255 1 800 2) Räkenskapsår 2003 och tidigare är ej omräknat enligt IFRS. Detta innebär att de nya principerna för goodwill och beräkningsgrunder för successiv vinstavräkning inte påverkat år 2000 till 2003. Räkenskapsår 2003 och tidigare motsvaras rörelsemarginal av projektutvecklingsmarginal. 11 (16)
KVARTALSÖVERSIKT, MKR 2005 2004 RESULTATRÄKNING Kv.3 Kv. 2 Kv. 1 Kv. 4 Kv. 3 Kv. 2 Kv. 1 Nettoomsättning 2 419 2 538 2 054 2 562 1 805 2 183 1 982 Produktions- och driftkostnader -2 052-2 148-1 775-2 196-1 548-1 887-1 716 Bruttoresultat 367 390 279 366 257 296 266 Försäljnings- och administrationskostnader -129-167 -138-152 -111-148 -131 Resultat av fastighetsförsäljning 31 31 38 68 10 25 61 Nedskrivning av fastigheter - - - -15 - - - Rörelseresultat 269 254 179 267 156 173 196 Finansnetto -6-45 -24-45 -10-42 -48 Resultat efter finansiella poster 263 209 155 222 146 131 148 Skatt på periodens resultat 26-63 -46-51 -41-39 -42 Periodens resultat 289 146 109 171 105 92 106 BALANSRÄKNING 09-30 06-30 03-31 12-31 09-30 06-30 03-31 Tillgångar Anläggningstillgångar 164 191 191 157 162 158 162 Projektfastigheter 2 038 2 071 2 041 2 246 2 425 2 416 2 604 Exploateringsfastigheter 2 629 2 734 2 893 2 971 3 124 3 275 3 488 Andelar i bostadsrättsföreningar o.d. 43 125 167 243 276 305 407 Kortfristiga fordringar 1 725 1 497 1 512 1 350 1 563 1 737 2 338 Likvida medel 1 023 782 1 797 1 285 424 476 113 Summa omsättningstillgångar 7 458 7 209 8 410 8 095 7 812 8 209 8 950 Summa tillgångar 7 622 7 400 8 601 8 252 7 974 8 367 9 112 Eget kapital och skulder Eget kapital 2 876 2 590 3 558 3 465 3 297 3 197 3 250 Långfristiga skulder, räntebärande 794 802 1 174 1 169 1 368 1 651 2 207 Avsättningar 1 065 1 160 1 107 1 089 1 064 1 017 992 Summa långfristiga skulder 1 859 1 962 2 281 2 258 2 432 2 668 3 199 Kortfristiga skulder, räntebärande 142 134 334 308 247 293 308 Kortfristiga skulder, icke räntebärande 2 745 2 714 2 428 2 221 1 998 2 209 2 355 Summa kortfristiga skulder 2 887 2 848 2 762 2 529 2 245 2 502 2 663 Summa eget kapital och skulder 7 622 7 400 8 601 8 252 7 974 8 367 9 112 KASSAFLÖDESANALYS Kv.3 Kv. 2 Kv. 1 Kv. 4 Kv. 3 Kv. 2 Kv. 1 Från den löpande verksamheten 216 739 516 997 293 1 062-191 Från investeringsverksamheten 22 2-40 - -9-2 - Från finansieringsverksamheten 3-1 756 36-136 -336-697 -28 Summa periodens kassaflöde 241-1 015 512 861-52 363-219 Likvida medel vid periodens slut 1 023 782 1 797 1 285 424 476 113 Räntebärande nettoskuld 341 557 99 613 1 597 1 868 2 789 Förändring räntebärande nettoskuld -216 458-514 -984-271 -921 178 (+ = ökning / - = minskning) NYCKELTAL Kv.3 Kv. 2 Kv.1 Kv.4 Kv.3 Kv.2 Kv.1 Rörelsemarginal (%) 11,1 10,0 8,7 10,4 8,6 7,9 9,9 Skuldsättningsgrad (ggr) 0,1 0,2 0,0 0,2 0,5 0,6 0,9 Soliditet (%) 38 35 41 42 41 38 36 Resultat per aktie (kr) 11,70 5,20 3,90 6,10 3,70 3,30 3,80 Antal produktionsstartade bostäder 973 1 080 781 1 327 774 1 099 743 Antal sålda bostäder 834 1 103 1 021 966 956 1 128 1 265 12 (16)
AFFÄRSSEGMENT KVARTALSÖVERSIKT, MKR 2005 2004 JM BOSTAD STOCKHOLM Kv.3 Kv. 2 Kv. 1 Kv. 4 Kv. 3 Kv. 2 Kv. 1 Nettoomsättning 845 1 017 868 1 070 654 889 825 Rörelseresultat 102 139 75 102 60 74 60 Rörelsemarginal (%) 12,1 13,7 8,6 9,5 9,2 8,3 7,3 Genomsnittligt operativt kapital 1 733 1 935 2 173 2 356 Avkastning operativt kapital (%) 2) 24,1 19,4 14,3 12,6 Operativt kassaflöde 108 415 358 430 197 396-67 Antal disponibla byggrätter 9 700 9 500 9 400 9 100 9 600 10 000 10 300 Antal produktionsstartade bostäder 287 527 320 556 404 457 289 Antal sålda bostäder 347 506 405 426 496 585 461 Varav fastighetsförsäljningar - 30 4 2 - - -1 JM BOSTAD RIKS Kv.3 Kv. 2 Kv. 1 Kv. 4 Kv. 3 Kv. 2 Kv. 1 Nettoomsättning 703 784 677 704 524 605 584 Rörelseresultat 81 69 57 64 45 43 50 Rörelsemarginal (%) 11,5 8,8 8,4 9,1 8,6 7,1 8,6 Genomsnittligt operativt kapital 607 696 759 808 Avkastning operativt kapital (%) 2) 44,7 33,8 27,5 25,0 Operativt kassaflöde 58 215 104 202 183-52 80 Antal disponibla byggrätter 8 400 7 900 7 500 7 400 7 100 7 400 7 300 Antal produktionsstartade bostäder 366 343 289 404 231 370 213 Antal sålda bostäder 308 343 363 249 259 298 419 Varav fastighetsförsäljningar 11 1 1 3 - - - JM UTLAND Kv.3 Kv. 2 Kv. 1 Kv. 4 Kv. 3 Kv. 2 Kv. 1 Nettoomsättning 613 520 333 602 429 463 372 Rörelseresultat 57 35 32 43 24 28 22 Rörelsemarginal (%) 9,3 6,7 9,6 7,1 5,6 6,0 5,9 Genomsnittligt operativt kapital 1 085 1 055 1 024 1 000 Avkastning operativt kapital (%) 2) 15,4 12,7 12,4 11,7 Operativt kassaflöde 15 46-47 0 76 40 23 Antal disponibla byggrätter 5 100 5 350 5 400 5 400 5 300 5 100 5 400 Antal produktionsstartade bostäder 320 210 172 367 139 272 241 Antal sålda bostäder 179 254 253 291 201 245 385 Varav fastighetsförsäljningar - - 10 1 - - - JM FASTIGHETSUTVECKLING Kv.3 Kv. 2 Kv. 1 Kv. 4 Kv. 3 Kv. 2 Kv. 1 Nettoomsättning 45 66 64 69 67 74 66 Rörelseresultat 34 5 23 63 33 37 68 Genomsnittligt operativt kapital 1 941 2 014 2 201 2 330 Avkastning operativt kapital (%) 2) 6,4 6,2 7,1 8,6 Operativt kassaflöde 48 91 99 194 82 612-85 Varav -fastighetsförsäljningar 20-23 62 10 25 57 -nedskrivningar av fastigheter - - - -15 - - - JM PRODUKTION Kv.3 Kv. 2 Kv. 1 Kv. 4 Kv. 3 Kv. 2 Kv. 1 Nettoomsättning 286 267 213 313 213 212 193 Rörelseresultat 16 16 8 13 8 9 13 Rörelsemarginal (%) 5,6 6,0 3,8 4,2 3,8 4,2 6,7 Operativt kassaflöde 32 67 23-9 31-9 32 Varav fastighetsförsäljningar - - - - - - 5 2) Beräknas på 12 månaders rullande resultat och genomsnittligt kapital. Jämförelsetal för kvartal 3 2004 och tidigare har ej omräknats enligt IFRS, då jämförande siffror för 2003 ej omräknats. 13 (16)
EFFEKTER AV ÖVERGÅNGEN I KVARTAL 3 2004, ENLIGT IFRS, MKR IAS 11 IFRS Jan - sept IFRS 3 Entreprenad Jan - sept RESULTATRÄKNING 2004 Goodwill avtal 2004 Nettoomsättning 5 842-128 5 970 Produktions- och driftskostnader -5 161 10 - -5 151 Bruttoresultat 681 10 128 819 Försäljnings- och administrationskostnader -390 - - -390 Resultat av fastighetsförsäljning 96 - - 96 Rörelseresultat 387 10 128 525 Finansnetto -100 - - -100 Resultat efter finansiella poster 287 10 128 425 Skatt -86 - -36-122 Periodens resultat 201 10 92 303 IAS 11 IFRS Juli - sept IFRS 3 Entreprenad- Juli-sept RESULTATRÄKNING 2004 Goodwill avtal 2004 Nettoomsättning 1 784-21 1 805 Produktions- och driftskostnader -1 551 3 - -1 548 Bruttoresultat 233 3 21 257 Försäljnings- och administrationskostnader -111 - - -111 Resultat av fastighetsförsäljning 10 - - 10 Rörelseresultat 132 3 21 156 Finansnetto -10 - - -10 Resultat efter finansiella poster 122 3 21 146 Skatt -35 - -6-41 Periodens resultat 87 3 15 105 IAS 11 IFRS 3 Entreprenad IFRS BALANSRÄKNING 30 sept 2004 Goodwill avtal 30 sept 2004 Tillgångar Anläggningstillgångar 152 10-162 Projektfastigheter 2 425 - - 2 425 Exploateringsfastigheter 3 124 - - 3 124 Andelar i bostadsrättsföreningar o.d. 276 - - 276 Kortfristiga placeringar 1 563 - - 1 563 Likvida medel 424 - - 424 Summa omsättningstillgångar 7 812 - - 7 812 Summa tillgångar 7 964 10-7 974 Eget kapital och skulder Eget Kapital 3 346 10-59 3 297 Långfristiga skulder, räntebärande 1 368 - - 1 368 Avsättningar 1 086 - -22 1 064 Summa långfristiga skulder 2 454 - -22 2 432 Kortfristiga skulder, räntebärande 247 - - 247 Kortfristiga skulder, ej räntebärande 1 917-81 1 998 Summa kortfristiga skulder 2 164-81 2 245 Summa eget kapital och skulder 7 964 10-7 974 IFRS NYCKELTAL Kvartal 3 2004 Kvartal 3 2004 Rörelsemarginal (%) 7,4 8,6 Soliditet (%) 42 41 Resultat per aktie (kr) 3,10 3,70 EGET KAPITAL 30 sept 2004 Utgående eget kapital enligt tidigare principer 3 346 Effekter på eget kapital av övergången till IFRS hänförligt till: - ändring i ingående eget kapital 2004-01-01, entreprenadavtal -210 - ändring i ingående eget kapital 2004-01-01, uppskjuten skatt 59 - IFRS 3 återläggning av 2004 års avskrivning på goodwill 10 - IAS 11 Entreprenadavtal 128 - uppskjuten skatt på IFRS-justeringar -36 Utgående eget kapital, enligt IFRS 3 297 14 (16)
15 (16)
JM AB (publ) Postadress Besöksadress Telefon 08-782 87 00 Telefax 08-782 86 00 169 82 Stockholm Telegrafgatan 4, Solna Org.nr. 556045-2103 Internet www.jm.se För ytterligare information hänvisas till: Johan Skoglund, VD och koncernchef johan.skoglund@jm.se 08-782 89 39 Claes Magnus Åkesson, Ekonomi- och finansdirektör claes-magnus.akesson@jm.se 08-782 89 71 Caroline Rosén, Kommunikationsdirektör caroline.rosen@jm.se 08-782 87 83 Kommande informationstillfällen 22 februari 2006 Bokslutskommuniké 2005 27 april 2006 Delårsrapport perioden januari - mars 2006 27 april 2006 Bolagsstämma JM är en av Nordens ledande projektutvecklare av bostäder. Verksamheten är fokuserad på nyproduktion av bostäder i attraktiva lägen med tyngdpunkt på expansiva storstadsområden och universitetsorter i Sverige, Norge, Danmark och Belgien. Vi arbetar också med projektutveckling av kommersiella lokaler samt entreprenadverksamhet, huvudsakligen i Storstockholmsområdet. Vi omsätter cirka 8,5 miljarder kr och har cirka 2 200 medarbetare. JM AB är ett publikt bolag noterat på Stockholmsbörsens A-lista. 16 (16)