Hyresgästers preferenser på kontorslokalhyresmarknaden

Institutionen för Fastigheter och Byggande Examensarbete inom samhällsbyggnad, grundnivå (15 hp) Bygg- och fastighetsekonomi Nr 107 Hyresgästers preferenser på kontorslokalhyresmarknaden jämförelse mellan Stockholms CBD och Kista Författare: Agnes Reuterswärd Anna-Klara Sefastsson Handledare: Hans Lind Stockholm 2012

Sammanfattning Titel: Hyresgästers preferenser på kontorslokalhyresmarknaden Jämförelse mellan Stockholm CBD och Kista Författare Agnes Reuterswärd Anna-Klara Sefastsson Institution Institutionen för Fastigheter och Byggande Examensarbete nummer Nr 107 Handledare Hans Lind Nyckelord Hyresgäster, kontor, lokalhyresmarknad, lokalisering Uppsatsen behandlar dagens kontorshyresgästers preferenser vid val av lokalisering. Arbetet har begränsats geografiskt till kontorsmarknaden i Stockholms CBD samt Kista kontorsområde. De lokaliseringsval som utreds i studien har delats in i två olika grupper av parametrar. I den första gruppen behandlas parametrar som kopplas samman till de traditionella lokaliseringsteorierna. I den andra gruppen behandlas parametrar som är starkt knutna till företags statusbyggande. För att ta reda på vilka parametrar som är viktiga för företag har en studie genomförts. I studien har hyresgäster, företag som hyr kontorslokal i CBD eller Kista, tillfrågats om sina lokaliseringsval exempelvis angående lokal, område och verksamhet. Resultatet av den jämförande undersökningen visar att parametrar som kopplas samman med de traditionella lokaliseringsteorierna är av stor vikt men för CBD och Kista så är parametrar knutna till statusbyggande överordnade de traditionella lokaliseringsteorierna. 2

Abstract Title: Preferences of tenants for office space on the local rental market - comparison between Stockholm s CBD and Kista Authors Agnes Reuterswärd Anna-Klara Sefastsson Department Department of Real Estate and Construction Management Thesis number Nr 107 Supervisor Hans Lind Keywords Tenants, office space, local rental market, localization This thesis aims to clarify the preferences of office tenants when choosing location. The thesis has been geographically limited to the office market in Stockholm s CBD and the Kista office area. The localisation choices analysed in the study have been divided into two different groups of parameters. In the first group, parameters connected to the traditional localisation theories are discussed. In the second group, parameters strongly connected to establishing company status are discussed. A study has been made to clarify which parameters are important. In the study, tenants, that rent office premises in CBD or Kista, have been asked about their localisation choice, e.g., concerning premises, area and business. The outcome of the comparison study shows that parameters connected to the traditional theories of localization are of strong importance. However, for CBD and Kista, parameters connected to establishing status are superior to the traditional theories when choosing location. 3

Förord Detta examensarbete genomfördes våren 2012 på Kungliga Tekniska Högskolans utbildningsprogram Samhällsbyggnad inriktning Bygg- och Fastighetsekonomi och utgör det avslutande momentet för att erhålla kandidatexamen. Vi vill först och främst tacka vår handledare Hans Lind, som under arbetets gång om har varit ett stöd med inspiration och vägledning genom sin erfarenhet och kunnighet. Med hans hjälp utformade vi ett frågeformulär till hyresgäster av kontorslokaler som dels skickades ut elektronisk men även användes som underlag vid telefonintervjuer. Vi vill tacka de företag som deltog och tog sig tid att besvara våra frågor. Under våren intervjuades också Pernilla Arnrud Melin (Associate Director, Head of Research på CBRE), Joakim Bill (författare av examensarbetet Efterfrågan på kontorslokaler i exklusiva lägen ) och Niclas Grahn (Kista Science City AB), som alla tre är mycket insatta i ämnesområden relaterade till vår undersökning. Ett stort tack till Er, ni har varit till mycket stor hjälp. Tack till alla som hjälp till i skapandet av detta examensarbete! Agnes Reuterswärd och Anna-Klara Sefastsson Stockholm 2012-05-15 4

Innehållsförteckning 1. INLEDNING... 7 1.1. Syfte och frågeställning... 7 1.2. Avgränsningar... 8 1.3. Definitioner... 9 1.4. Disposition... 9 2. METOD... 10 2.1. Val av metod... 10 2.2. Urval av respondenter... 10 3. OMRÅDESBESKRIVNING... 12 3.1. Stockholm CBD... 12 3.2. Kista... 14 4. TEORI OCH HYPOTESER... 16 4.1. Bakgrund... 16 4.2. Teori... 17 4.2.1. Lokaliseringsteori och klusterbildning... 17 4.2.2. Statusbyggande... 19 4.2.3. Kontraktsskrivning... 20 4.3. Hypoteser... 21 5. EMPIRI... 22 5.1. Presentation av respondenter... 22 5.1.1. Kommentar... 25 5.2. Resultatredovisning... 27 5.2.1. Hur viktigt var närhet till service i området när ni flyttade in i lokalen?... 27 5.2.2. Hur viktigt var närhet till kommunikationer; vägnät, kollektivtrafik?... 28 5.2.3. Hur viktigt var det var andra företag i branschen är lokaliserade?... 30 5.2.4. Hur viktigt var byggnaden och lokalen, dess egenskaper och standard?... 32 5.2.5. Hur viktigt var det att lokalen låg i närhet till era kunder?... 34 5.2.6. Hur viktigt var det vem som var fastighetsägare för lokalen?... 36 5.2.7. Hur viktigt var hyresnivån?... 38 5.2.8. Hur viktigt var det att det fanns möjlighet att få lokalpassning?... 40 5.2.9. Hur viktigt var det att få regelbunden kontakt med fastighetsförvaltaren?... 42 5.2.10. Är ni nöjda med er lokal?... 44 5

5.2.11. Är ni nöjda med förvaltningen?... 46 5.2.12. Har ni tänkt stanna kvar efter att kontrakt går ut?... 48 5.2.13 Om ni flyttar: Hur stor är sannolikheten att ni byter flyttar inom från fastighetsägarens bestånd?... 50 6. HELHETSANALYS... 52 6.1. Parametrar vid lokaliseringsteori... 52 6.1.1. Närhet till service... 52 6.1.2. Närhet till kommunikationer... 53 6.1.3. Närhet till andra företag inom samma bransch... 53 6.1.4. Närhet till era kunder... 54 6.2. Parametrar statusbyggande... 55 6.2.1. Typ av hyressättning... 55 6.2.2. Byggnaden och lokalen... 56 6.2.3. Fastighetsägaren... 56 6.2.4. Hyresnivån... 56 6.2.5. Möjlighet att få lokalanpassning... 57 6.2.6. Kontakt med fastighetsförvaltaren... 57 6.2.7. Förnya hyreskontrakt... 58 7. SLUTSATS... 59 8. REFERENSER... 62 9. BILAGOR... 64 6

1. INLEDNING Valet av lokalisering av företags lokaler är inte en slumpartad handling utan styrs av en mängd faktorer som är mer eller mindre lätta att identifiera och studera. Det handlar inte bara om att hitta en lokal som rymmer den personalstyrka och den verksamhet som företaget bedriver utan också om att hitta en kontorslokal som passar företagets nuvarande storlek och utvecklingsvisioner. Företagets image och varumärke samt andra lokaliseringspreferenser såsom kommunikation och närhet till exempel internationella knytpunkter som flygplatser och handelsplatser måste tas hänsyn till. Det primära för företag är att tjäna pengar och för att göra det är varumärket en central del. Att bygga ett varumärke är att bygga upp en viss status kring sitt företag och dess verksamhet, för att tjäna pengar är ett starkt varumärke, en stark status på marknaden en viktig parameter att ta med i beräkningarna. Även preferenser utifrån miljömässiga aspekter på själva fastigheten eller förvaltandet spelar allt större roll vid lokalisering. För att förstå varför företag gör vissa val är det bra att ha med grundresonemanget ovan i tankarna. 1.1. Syfte och frågeställning Syftet med denna rapport är att genom en jämförande studie av två olika områden som är lika i två viktiga egenskaper, de har båda en hög koncentration av kontorslokaler och de är båda områden med hög status, belysa de parametrar som är viktiga för ett företag när de som hyresgäst av en kontorslokal ska välja att lokalisera sin verksamhet i en särskild lokal. En studie i hur kontorshyresgäster värderar och prefererar parametrar vid val av kontorslokal kan visa om det finns några faktorer som är viktigare än andra. I undersökningen ska det redas ut om det är någon skillnad mellan områdena samt om det kan dras slutsats om mönster i preferens inom varje område utifrån branschtillhörighet, storleksordning eller antal anställda. 7

De två områdena som infattas i dennas studie är områden med hög status och för att hyra en kontorslokal i dessa områden ligger hyresnivån i det övre spannet för marknadshyror i Stockholm. Genom att jämföra och analysera dessa faktorer och jämföra dem mellan dessa två områden så kan förhoppningsvis en slutsats om var och när de påverkande parametrar har betydelse. Dessutom kan det vara intressent att se hur valen för lokalisering i området nu skiljer sig från de traditionella lokaliseringsteorierna. De frågeställningar som vi i denna rapport utreder är de påverkande faktorerna vid lokalisering och kontakten mellan hyresgäst och fastighetsägare; Vilka parametrar är viktigast, de som är knutna till och utgör grunden för traditionella lokaliseringsprinciper eller de parametrar som är knutna till statusbyggandet för företaget som rör själva lokalen och faktorer som knyts till lokalen och förvaltning av lokalen? Skiljer sig de påverkande faktorerna vid val av lokalisering i de olika jämförelseområdena? Om parametrarna visar sig vara desamma i bägge områdena är då skillnaden branschrelaterad eller storleksrelaterad? Vad händer då företagets hyreskontrakt löper ut, hur stor roll spelar relationen med fastighetsägare in? Finns det en korrelation mellan relationen med fastighetsägare en och viljan att stanna kvar i lokalen eller grundas det valet mer av ekonomi och lokalegenskaper? 1.2. Avgränsningar Detta kandidatarbete har avgränsats till kontorslokalhyresmarknaden i Stockholm; områdena CBD och Kista kontorsområde. Fokus har varit på hyresgästerna och deras perspektiv på vad som är av betydelse vid lokalisering av kontorslokal, och med det som 8

utgångspunkt har därför ett 50-tal företag, lokaliserade i något av de två geografiska områdena, intervjuats. 1.3. Definitioner CBD: Förkortning av Central Business District. Ett samlingsnamn för den mest centrala kommersiella delen av en stad. Stockholm CBD brukar innefatta områdena från Gyllene Triangeln till Centralenområdet, för karta se sida X. Gränsdragningen för Stockholm CBD har SEPREF kommit fram till tidigare i år, och flera stora aktörer på marknaden såsom CBRE, DTZ, JLL och IPD redan anammat. SEPREF: Förkortning av The Swedish Property Research Forum, är en del av ASPECT. ICT-företag: Företag inom telecom, kommunikation och informationsteknologi. Varmhyra: Uppvärmningskostnader är inkluderade i den angivna hyran. Kallhyra: Utöver hyran tillkommer kostnader för uppvärmning som hyresgästen själv får bekosta. 1.4. Disposition Arbetets disposition är att kapitel 1 innehåller inledning med syfte, frågeställningar, avgränsningar, definitioner och disposition. Därefter följer kapitel 2 som beskriver metod, val av metod och respondenter. Kapitel 3 innehåller områdesbeskrivning för de respektive områdena som ingått i avgränsningen. Sedan följer kapitel 4 med teori och hypoteser. I kapitel 5 presenteras resultatredovisningen av studien, som följs av kapitel 6 innehållande helhetsanalys och tolkning av resultat. Slutligen avslutas arbetet med kapitel 7 med helhetsanalys och avslutande diskussion. Längst bak i arbetet finns referenser under kapitel 8 och bilagor med intervjufrågor under kapitel 9. 9

2. METOD 2.1. Val av metod Som grund till denna rapport har en intervjubaserad studie genomförts. Intervjuer har gjorts genom olika typer av medier med respondenter i olika branscher för att nå så många infallsvinklar som möjligt. Grunden i studien är 51 telefonintervjuer med slumpmässigt utvalda företag i de olika jämförelseområdena varav 27 i Kista och 24 i CBD. Frågorna som intervjuerna baserades på var framtagna i samråd med handledare Hans Lind för att få en sådan bred förståelse av ämnet som möjligt samt reda ut hur traditionella lokaliseringsprinciper står sig mot kontorslokalegenskaper, statusbyggande och relationer som är kopplade till kontorslokalen. En av anledningarna till att låta grunden utgöras av telefonintervjuer är att till skillnad från endast en webb-enkät kan nyanser och otydligheter uppmärksammas och diskuteras så att frågan förstås så som den var designad. En annan viktig anledning till att genomföra en telefonintervju är kontroll av respondenten och dess behörighet i att besvara frågorna. Då många av de tillfrågade företagen endast svarar på undersökningar via mail så skickade vi även ut en webb-enkät till lika många företag som vid telefonintervjuerna, de företag som kontaktades med enkäten via mail var företag som hänvisat till en specifik e-mail adress och var företag som inte hade deltagit i telefonintervjuerna. Inga svar erhölls från den webbaserade enkäten och utgör därför inte en del av underlagsmaterialet. En mängd artiklar och tidigare examensarbeten har även studerats för att skapa en uppfattning och lägga en teoretisk grund att bygga vidare denna rapport på. 2.2. Urval av respondenter Företagen, som var lokaliserade i de olika områdena och som intervjuats eller fått elektronisk enkät skickad till sig valdes ut via eniro.se genom adress-sök. Anledning till att urvalsgruppen valdes på detta sätt är att det dels är lättåtkomlig information men även en urvalsgrupp som är slumpmässigt utvald oberoende av bransch och storlek. 10

Som kunniga med insyn i kontorslokalhyresmarknaden har Pernilla Arnrud Melin (Associate Director, Head of Research på CBRE) och Joakim Bill (författare av examensarbetet Efterfrågan på kontorslokaler i exklusiva lägen ) intervjuats för att få en grundlig insyn i lokalhyresmarknaden. Intervjuer av samtliga har skett under våren 2012 och arbetet i sig har också utförts våren 2012. En kortare intervju genomfördes även via mail med Niclas Grahn (Kommunikationsansvarig Kista Science City) som är kunnig inom nätverksaktivitet i Kista. 11

3. OMRÅDESBESKRIVNING 3.1. Stockholm CBD Området CBD är det absolut mest centrala delen av Stockholms city. Enligt kartan nedan ingår områden såsom Gyllene triangeln, Hötorget och Centralenområdet. Bild 1: CBD gränsdragning (källa: datscha.com) Utbudet av lokaler i CBD har varierad standard och är i regel mycket eftertraktat. Lokalhyresmarknaden för kontor i CBD drabbas inte lika hårt vid lågkonjunktur som andra områden i Stockholm. I slutet av maj kom CBRE:s rapport Sweden Property Q1 2012 ut som visar på att vakansgraden i CBD har sänkts under årets första kvartal till 5 % (Fastighetsvärlden 2012, CBRE: Mycket låga vakanser). I dagens konjunkturläge gäller låga vakanser i CBD. Det finns stora aktörer på marknaden, t.ex. stora fastighetsägare som därmed inte är lika benägna att sänka hyresnivå för att få sina vakanta lokaler uthyrda, som ett mindre företag i samma situation skulle vara. Att hitta stora lokaler, eller lokal med möjlighet till expandering av den lokalen i CBD kan vara svårt så ofta kan hyresgäster vara tvungna att söka sig utanför CBD för att hitta en lokal dess företag kan expandera i. Dock kommer det under de närmsta två och ett halvt åren att ske fem stora flyttar från CBD som därmed lämnar efter sig stora lokaler. Enligt tidningen Fastighetsvärlden rör det sig om 213 000 m 2, vilket skulle motsvara 18 Hötorgsskrapor. Enligt 12

artikeln ser Stellan Lundström (professor, Kungliga Tekniska Högskolan) denna stora utflyttning som möjlighet till omstrukturering av innerstaden bl.a. genom att ge utrymme för den ökande tjänstesektorn (Fastighetsvärlden 2012, Åtta experters dom om stora flyttar från city). Det blir allt vanligare att större företag flyttar ut delar av sin verksamhet från CBD till områden med lägre hyra. Många banker väljer framöver att flytta delar av sin verksamhet till andra områden. Exempelvis SEB, Nordea och Swedbank. Detta kan förklaras av att ett företags verksamhet kan delas in i två delar; frontoffice och backoffice. Med detta menas att frontoffice är den del av företagets verksamhet som har kundkontakt och backoffice är den del av verksamheten som inte har kundkontakt (Bill, Rosén). Dessa två olika delar av verksamheten har olika krav på lokal och läge, vilket länge inte tagits hänsyn till vid lokalisering. Utflyttning av backoffice-verksamheter, t.ex. ekonomi- och personalavdelningar, är en framtidstrend inom CBD. En annan möjlig utveckling för CBD som bör beaktas är konverteringen av äldre fastigheter tillbaka till bostäder. Denna trend går redan att se i andra regionstäder som t.ex. Malmö uppger Pernilla Arnrud Melin i intervjun som genomfördes 2012-05-04 (Arnrud Melin, intervju). Under 60- och 70-talet revs och omvandlades bostads- och affärsbyggnader till kontorsbyggnader och affärskomplex i området kring Klara. En process som gick under namnet Norrmalmsregleringen, eller citysaneringen (Fabege). Dessa fastigheter är exempel på fastigheter som i framtiden kan komma att återgå till bostäder. Detta om det finns en ekonomisk lönsamhet att sälja av lokalerna till bostadsrättsföreningar. En stor fördel med att lokalisera sig inom CBD är att företaget uppnår en status, då området i sig är attraktivt med många stora kända företag och man genom lokaliseringen får en del av glansen menar Joakim Bill i en intervju 2012-04-27. Då CBD har högre hyror än andra områden i Stockholm, är det många företag som ser den höga hyran som en del av marknadsföringen av företaget. Inom CBD kan man även locka kompetent och kunnig personal, från företag lokaliserade i mindre attraktiva områden (Bill, intervju). Marknadshyran för en kontorslokal i CBD ligger på 3300-5100 SEK/m 2 /år i Västra CBD, det ljusröda området på kartan sida 12, där är marknadshyran något lägre 3300-4900 SEK/m 2 /år 13

jämförelse med en kontorslokal i Östra CBD, det mörkröda området på kartan sida 12, där marknadshyran ligger mellan 3400-5100 SEK/m 2 /år (Datscha). 3.2. Kista När Kista kontorsområde växte fram så var det med en stark idé och vision om hur området skulle profileras och hur det skulle utvecklas. Det fanns en stark vilja att forma Kista kontorsområde till en knytpunkt och mötesplats för teknik- och elektronikföretag. Genom att stora inflytelserika företag och en högskola med elektronik- och teknikforskning tidigt etablerade sig där så gav det området en stark kunskapstäthet och ett varumärke både internationellt och nationellt (E4:an mot för mot). Det var år 2000 som visionen togs fram och idag, 12 år senare, är Kista kontorsområde ett av Stockholms viktigaste affärsdistrikt och internationellt erkänt för utveckling och forskning inom teknik och elektronik (My News Desk). Under 1990-talet så var det en stark elektronik- och teknik dominans i området vilket under 2000-talet kom att förändras och har gått från att inhysa de traditionell elektronikproduktion till större del utveckling, design och försäljning av program, system och tjänster vilket har inneburit att tidigare produktions och fabrikshallar har byggts om till traditionella kontorslokaler(e4:an mot för mot). Idag så har området en tydlig bas av information- och kommunikationsteknologi vilket fortsätter att driva efterfrågan av moderna kontorslokaler (Kista Science City). Varje år genomförs en undersökning bland företagen i Kista som resulterar i en trendrapport och den visar 2011 att framtidstron är stark hos företagen (Kista Science City). Vilket även visar sig i den minskande vakansgraden som nu närmar sig 10 % i området. Inte bara vakansgraden vittnar om det starka framtidstron utan även att det ständigt byggs nya kontorsfastigheter och att närområdet med service, infrastruktur som kommunikation och grönområden utvecklas för att göra området mer attraktivt inte bara för framtida kontorshyresgäster utan även för befintliga och nya boende. 14

Då efterfrågan i området ökar och utbudet likaså så finns det inga rationella indikationer på att det vare sig kommer att ske en dramatisk förändring av hyrorna i området eller att det kommer råda brist på kontorslokaler. Att få tag på en passande kontorslokal i Kista har inte varit problematiskt och även om Kista är en attraktiv plats att lokalisera sig i så är det betydligt mindre kostsamt än motsvarande kontorslokal i CBD. Marknadshyran för en kontorslokal i Kista ligger på 1300-2400 SEK/m 2 /år i Kista Science Tower är marknadshyran något högre1900-3000 SEK/m 2 /år (Datscha). Bild 2: Kista business område gränsdragning (källa: Datscha) 15

4. TEORI OCH HYPOTESER 4.1. Bakgrund Relationen mellan fastighetsägare och fastighetsägare har förändrats mycket och förändras ständigt. Hyresgästanpassning är ett väl använt begrepp och medel som innebär att fastighetsägaren ensam eller tillsammans med hyresgästen står för kostnaden av att renovera och modernisera kontorslokalen efter hyresgästens önskemål och krav på hur lokalen ska se ut. Det kan innebära allt från en upprustning av ytskiktet i lokalen till en djupgående renovering där planlösningen ändras. En allmänt förfarande är att hyresgästanpassning är ett sätt för fastighetsägaren att ge en potentiell eller existerande hyresgäst en hyresrabatt utan att det syns i hyreskontraktet. Men så här har det inte alltid varit. På 90-talet när finanskrisen började fastighetsbolagen blir allt mer kundorienterade, till viss del beroende på hyresgästers ökade behov av snabba förändringar av kontorslokaler. Samarbetet mellan fastighetsägare och hyresgäst har därmed blivit viktigt då hyresgästerna behöver förändra sina lokaler i och med att deras verksamhet förändras och expanderar (Fastighetsnytt). Idag kan lokalhyresmarknaden betraktas som hyresgästernas marknad, vilket innebär att hyresgästen får allt mer makt i hyreskontraktsförhandlingen och hyresgästen kan få igenom fler av de önskemål och krav denne har för att stanna kvar i lokalen. Då en hyresgästanpassning gjorts för en hyresgäst vill fastighetsägarna hålla kvar den hyresgästen så länge som möjligt. Fastighetsägare vill i regel alltid behålla sina hyresgäster, och förnya avtal när de går ut. Detta främst för ett byte av hyresgäst kan bli mycket kostsamt samt att det finns en risk att det kan bli svårt att hitta ny hyresgäst. Kostnader som förekommer vid byte av hyresgäster är exempelvis för marknadsföring för att hitta ny hyresgäst, förhandlingskostnader, hyresgästanpassning och förlorade hyresintäkter i form av hyresbortfall då lokalen står tom. I examensarbetet Relationer på lokalhyresmarknaden finns det plats för partnering uppges hur stort hyresbortfall och kostnaderna blir för en exempellokal på 300 m 2 i centrala Stockholm baserat utifrån två scenarios. I det ena fallet är det antaget att den nya hyresgästen får en ytskiktsrenovering av lokalen, efter en antagen vakansperiod på sex 16

månader, hyresrabatt för två månader och lokalhyra på 2500 kr/m2. Detta resulterar i en kostnad för fastighetsägaren om 800 000 kr. I det andra fallet genomförs det en totalrenovering innan den nya hyresgästen flyttar in. Annars alla antaganden lika. Då resulterar det i en kostnad om 2 900 000 kr (Lindqvist, Malmhester). Vid val av en kontorslokal är det för hyresgästen inte bara en fråga om vilken lokal som passar bäst, det är många parametrar som bör beaktas. Viktigt är också hur utbud och efterfrågan ser ut på marknaden. Desto större utbud och lägre efterfrågan desto större röst får hyresgästen vid förhandling av hyreskontrakt både nyteckning och omförhandling och desto mindre utbud och större efterfrågan desto mindre får hyresgästen att säga till om och fastighetsägaren har större makt i hur kontrakt och villkor utformas. I artikeln CBRE: Allt nytt i CBD är fullt uthyrt tar Pernilla Arnrud Melin upp trenden att företag efterfrågar alltmer moderna kontorslokaler vilket också har börjat ersätta det direkt primära läget. Många utländska företaget har efterfrågat miljövänliga kontor och Arnrud Melin spekulerar i om detta kan bli en trend inom svenska företag också. Det blir i så fall en ytterligare parameter som kan komma ha stor inverkan då företag ska välja kontorslokal (Fastighetsvärlden 2011). 4.2. Teori 4.2.1. Lokaliseringsteori och klusterbildning Agglomerationen är en förtätning av företag och människor som på grund av att det i området finns efterfråga och utbud finns på tjänster, varor och arbetstillfällen valt att lokalisera sig i det området (Malmberg). Kluster är en agglomeration där de företag som koncentrerats i det området är verksamma i samma bransch eller relaterade branscher, det för att dra nytta av de fördelar som följer av klusterbildning. De fördelar som företag kan dra av klusterbildning är bl.a. närheten till andra företag i samma bransch eller relaterade branscher som möjliggör nätverk där information och kunskap kan utbytas. Närhet till kunnig arbetskraft med branschspecifik specialkompetens ger en flexibilitet i området med rörlighet både för individen och för 17

företagen, då ny arbetsmöjligheter och personal kan rekryteras genom nätverk. Denna rörlighet bidrar även den till att kunskap och information sprids i området. Även att vara lokaliserade i närheten till sina kunder och till leverantörer kan leda till kostnadsfördelar då transportkostnader för varor minskas då avstånden är små och om relationer är bra mellan företag kan även samordnade transporter bidrar till minskande kostnader (Malmberg). De traditionella lokaliseringsprinciper utgår ifrån Webers teori om lokalisering och Porters diamantmodell, där fokus ligger på faktorer som utgår ifrån kostnadsminimering och samverkan mellan olika drivkrafter för att förklara varför och hur kluster och agglomeration uppstår. Webers teori utgår ifrån att genom faktorer som produktion, arbetskraft och transport finna den mest optimala lokalisering då dessa faktorer blir så kostnadseffektiva som möjligt. Porters diamantmodell förklarar genom samspel mellan fyra olika drivkrafter som produktionsfaktorer, efterfrågan, relaterade branscher och företagsstrategi hur företag blir konkurrensstarka och hur alla dessa fyra måste finnas och samverka för att ett kluster ska bildas, stärkas och utvecklas (Malmberg). Dagens syn på lokalisering har ändrats från teorierna om Webers kostnadsminimering, nu utgår de mer ifrån vad som skapar konkurrenskraftiga och innovativa företag. Moderna kluster består nu av nätverk av företag som verkar inom relaterade branscher. De har lokaliserat sin verksamhet både i närhet till kunder och till leverantörer som i sin tur är skickliga och ställer höga krav vilket tvingar företagen att hålla en hög nivå på produkter och tjänster. De är även lokaliserade i en kunskapstät miljö som stimulerar innovation hos företagen i form av utveckling och forskning (Malmberg). 4.2.1.1 Små kluster i CBD CBD som område har utvecklats och förändrats under en mycket lång tid. Som området är format idag kanske det känns lite avlägset att koppla samman med någon av de traditionella lokaliseringsteorierna eftersom området just har växt fram under århundranden. Men vad man skulle kunna koppla områdets uppkomst samman med är just de traditionella lokaliseringsprinciperna, främst Webers teori. Man säger ibland att CBD består av små kluster. Det finns branscher som är tydligt överrepresenterade i detta område, exempelvis advokatfirmor, konsultföretag och finansföretag. 18

4.2.1.2 Nätverk i Kista science city En av de fördelar företag kan dra av att vara lokaliserade i ett kluster är att information utbyts och sprids och att kontakter lätt kan knytas. En sådan knytpunkt i Kista är Kista Science City, som verkar för att företag ska kunna mötas, människor som arbetar på företag inom ITC branschen kan mötas på ett organiserat sätt (Kista Science City). En jämförbar nätverksorganisation som Kista Science City finns inte i CBD. Det kan antas att fördelarna med att vara medlem i ett av de nätverk som Kista science citys driver eller stöttar är att få en relation till människor som arbetar på andra företag inom samma och relaterade branscher, detta samspel och den konkurrens som finns mellan dessa driver företagen till att bli framgångsrika och innovativa. Nätverk har i någon form funnits i Kista i ca 15 år, under åren så har de förändrats och utvecklats till de välorganiserade nätverk som de är i dag (Grahn, mailintervju). De nätverk som drivs eller stöttas av Kista science city har medlemmar från ca ett par hundra företag i Kista. Beroende på vilken bransch företaget verkar inom och vad som vill uppnås med nätverksmedverkan så är representanter från företag medlemmar i de nätverk som de anser kan ge nya värdefulla kontakter och samarbetsrelationer med. Lokaliseringen av dessa medlemmar är inom vad som är det centrala företagsområdet i Kista. Förutom de organiserade nätverk där representanter från företag kan mötas och knyta kontakter så träffas företag, studenter och forskare via olika evenemang i regionen. Enligt statistik från Kista science City visar att ca 40 % av företagen som är lokaliserade i Kista tycker att nätverken är en mycket viktig anledning till att befinna sig i Kista Science city. Vilket visar på vikten och efterfrågan på organiserade mötespunkter för företag att knyta kontakter för affärsrelationer och informationsutbyte (Kista Science City). 4.2.2. Statusbyggande För att följa med i resonemanget som förs i denna rapport är det viktigt att förstå några av de mest grundläggande mänskliga faktorerna, överlevnad och fortplantning. För att uppnå dessa så har vi människor i alla tider byggt vår status, tidigt så innebar det att vara den bästa jägaren och den starkaste ledare i den grupp eller flock man levde i. Nu bygger vi status på andra sätt som gynnar oss i det samhället som vi lever i och byggt upp tillsammans genom 19

bl.a. boende, jobb, resor, shopping eller via medier såsom Facebook och Twitter och även om få är villiga att erkänna det så handlar det i grund och botten om att genom sitt statusbyggande få en högre position i de olika konstellationer av människor som vi verkar i, att attrahera rätt person för att dela livet med och föra sina gener vidare med. Då företag drivs av människor så drivs de också av samma strävan i att nå en hög status. Företag med hög status attraherar mer personal än företag med låg status vilket gör att de kan handplocka bra och kunnig personal. Vilket visar att även företaget är en högstatus faktor för de anställda (Bill, intervju). Hur ett företag når hög status utgörs av en rad parametrar. Läget utgör en stor del, vilket också är en bakomliggande orsak till företags lokalisering i CBD. I examensarbetet Efterfrågan på kontorslokaler i exklusiva områden skriver Joakim Bill och Johan Rosén om 360 teorin. Denna teori behandlar sambandet mellan ett företags lokalisering och image (Bill, Rosén). Ett företags varumärke påverkas av närområdet. Lokalisering kan även vara viktig i form av vilka andra företag som är lokaliserade i samma område, då status från framgångsrika företag kan överföras på företag i närheten. Genom att ett företag lokaliserar sig bredvid ett framgångsrikt företag i en bransch kan dess status också sprida sig över till det andra företaget (Bill, intervju). 4.2.3. Kontraktsskrivning Vid en lyckad kontraktsförhandling så ska båda parter gå därifrån nöjda med resultatet. Det vill säga både hyresgäst och fastighetsägare ska vara nöjda med hur kontraktet är utformat så att båda parter ser kontraktet som ett samarbetsunderlag för att följa för att få ett fortsatt fungerande samarbete under själva kontraktstiden. Oavsett lokalens standard och läge, så är det vanligast med någon form av hyresgästanpassning innan hyresgästen flyttar in (Arnrud Melin, intervju). Maktförhållandet är mycket varierat inom marknaden. Generellt sett har bra lokaler med bra läge alltid ett högt attraktionsvärde och därmed ger fastighetsägaren mer utrymme vid förhandlingen. Vice versa gäller för sämre lokaler, med ett sämre läge. I detta fall har hyresgästen en större möjlighet att kunna påverka kontraktsrivningen, i form av hyresgästanpassning, rabatter och hyresfria månader (Arnrud Melin, intervju). 20