Hur ett affärsmässigt bostadsföretag agerar

Hur ett affärsmässigt bostadsföretag agerar Hans Lind Stellan Lundström Institutionen för Fastigheter och Byggande Avdelningen för Bygg- och fastighetsekonomi, KTH Stockholm 2011 Rapport 2011:1 1

Innehållsförteckning Förord... 3 1. Inledning... 4 1.1 Bakgrund och syfte... 4 1.2 Tillvägagångssätt... 5 1.3 Rapportens struktur... 5 2. Affärsmässighet i allmänhet... 6 2.1 Den tidiga tolkningen... 6 2.2 Vad menar lagstiftaren idag?... 7 3. Affärsmässighet och företagens samhällsansvar... 9 3.1 Inledning... 9 3.2 Det affärsmässiga privata fastighetsföretaget... 9 3.3 Det privata fastighetsföretagets samhällsansvar... 10 4. Marknadsmässigt avkastningskrav... 12 4.1 Allmänt... 12 4.2 Närmare om avkastningskrav i olika situationer... 12 5. Affärsmässighet vid transaktioner... 15 5.1 Inledning... 15 5.2 Hur ska man agera när man köper?... 15 5.3 Hur ska man agera när man säljer?... 15 6. Affärsmässighet vid investeringar - några tillämpningar... 17 6.1 Exemplet insatser i miljonprogramsområdet... 17 6.2 Exemplet energieffektivisering... 18 6.3 Exemplet stambyten... 19 6.4 Avslutande kommentar... 20 7. Affärsmässighet vid hyressättning... 21 8. Affärsmässighet vid finansiering och i relation till ägaren... 23 9. Avslutande kommentarer... 25 Referenser... 27 Bilaga 1 Affärsmässighet i propositionen... 29 Bilaga 2 Hur ser parterna på affärsmässighet?... 33 2

Förord Allmännyttiga bostadsföretag ska enligt en ny lag agera affärsmässigt. Inför implementeringen av lagstiftningen har det uppstått en diskussion om den närmare innebörden i begreppet affärsmässigt och vilka praktiska konsekvenser lagstiftningen kan få. För att närmare utreda dessa frågor har Fastighetsägarna Sverige genom sin VD Reinhold Lennebo initierat och finansierat ett uppdrag till KTHs avdelning för Bygg- och fastighetsekonomi. Uppdragets resultat redovisas genom föreliggande skrift. För den närmare problemformuleringen och skriftens sakinnehåll svarar författarna. Hans Lind Professor i fastighetsekonomi Stellan Lundström Professor i fastighetsekonomi 3

1. Inledning 1.1 Bakgrund och syfte Enligt den nya lagen om allmännyttiga företag så ska dessa företag agera affärsmässigt. Den grundläggande frågan i denna rapport är hur detta ska tolkas, både rent begreppsligt men också vad det innebär i ett antal konkreta situationer. Vad måste eller får inte ett affärsmässigt företag göra i samband med t ex köp och försäljning, investeringar och finansiering av olika slag eller i den löpande förvaltningen och vid hyressättning? Bakgrunden till den nya lagen framgår av den s.k. Kochska utredningen: EU, Allmännyttan och hyrorna (SOU 2008:38) där frågan var vad EUs konkurrenslagstiftning lägger för restriktioner på den svenska bostadspolitiken. I utredningen betonar man att EUs regler är långt ifrån entydiga, men om Sverige vill vara säker på att inte komma i konflikt med EUs konkurrens- och statsstödsregler så ska man ålägga de allmännyttiga företaget att agera affärsmässigt. Denna linje avspeglas i den aktuella propositionen. Alternativet som utredningen diskuterar hade varit att välja den linje man valt i Nederländerna där deras motsvarighet till allmännyttan har visst statliga stöd (se SOU 2008:38 s 225f). En överenskommelse har nyligen gjorts mellan Nederländerna och EU med innebörden att detta stöd godkänns av EU därför att dessa bostäder i fortsättningen i första hand ska gå till hushåll med relativt låga inkomster 1. I dagens debatt finns något olika tolkningar av vad affärsmässigt betyder och i tidigare skrifter har begreppet också använts i betydelser som inte självklart är desamma som när begreppet används inom EUs lagstiftning. Syftet med denna rapport kan sammanfattas i följande punkter: - Beskriva och värdera olika tolkningar av begreppet affärsmässig som kommer fram i olika skrifter och debattinlägg. I detta sammanhang diskuteras också begreppet marknadsmässigt avkastningskrav kopplat till olika beslutssituationer. - Undersöka vilken innebörd som är en rimlig tolkning av begreppet som det används i den aktuella propositionen och som därmed kan anses vara lagstiftarens intentioner. - Givet denna tolkning av lagstiftarens intentioner, undersöka implikationerna för ett antal beslutssituationer som ett bostadsföretag står inför. För undvikande av missförstånd bör betonas att analysen här enbart handlar om vad som, enligt vår bedömning, följer för ett bostadsföretag av krav på affärsmässighet. Om det är bra att ställa sådana krav på de kommunala bolagen diskuteras inte. I det avslutande avsnittet finns dock en kort diskussion om vilka kompletterande regelverk som kan behövas givet att alla företag ska agera affärsmässigt i den tolkning vi bedömer som rimlig. 1 Se http://europa.eu/rapid/pressreleasesaction.do?reference=ip/09/1928 4

1.2 Tillvägagångssätt Rapporten är till del en traditionell begreppsanalys där det bland annat handlar om se på de mer detaljerade formuleringar som finns i de aktuella texterna där begreppet affärsmässig används. Olika tolkningar av begreppet görs utifrån centrala begrepp som marknadsmässiga avkastningskrav men också vad som kan räknas in i sk "Corporate Social Responsibility", företagets samhällsansvar. Ett antal avsnitt i rapporten handlar om att empiriskt bedöma vad som i olika situationer är affärsmässigt i den tolkning som gjordes i det första steget. Här används resultat från empiriska studier för att peka på vad som rimligen är förenligt med affärsmässighet och vad som rimligen inte är förenligt med affärsmässighet i den aktuella tolkningen. 1.3 Rapportens struktur I avsnitt 2 diskuteras olika allmänna tolkningar av affärsmässighet och där presenteras också vår slutsats om vad som är en rimlig tolkning av innebörden i propositionen. I avsnitt 3 presenteras hur ett privat börsnoterat fastighetsbolag kan tänkas agera för att betecknas som affärsmässigt och hur ramarna för agerandet kan formuleras utifrån företagets samhällsansvar. Begreppet samhällsansvar (engelska: Corporate Social Responsibility, CSR) har under senare år fått allt mer uppmärksamhet och betydelse för företagens agerande. I avsnitt 4 diskuteras hur begreppet marknadsmässigt avkastningskrav ska tolkas i det aktuella sammanhanget. I avsnitt 5-8 behandlas ett antal olika beslutssituationer som ett bostadsföretag står inför: - köp och försäljning av fastigheter - investeringar, antingen i nyproduktion eller i befintligt bestånd - löpande förvaltning som i regel både innebär löpande utgifter och investeringar och för att göra det mer konkret knyter vi an till tre viktiga beslutssituationer: energieffektivisering, insatser i miljonprogramområden och större renoveringar inklusive stambyten. - hyressättning och val av hyresgäster - finansiering. En sammanfattande diskussion av innebörden av affärsmässighet och vad implikationerna blir för en social bostadspolitik tas upp i avsnitt 9. 5

2. Affärsmässighet i allmänhet 2.1 Den tidiga tolkningen Frågan om affärsmässighet på bostadsmarknaden aktualiserades på allvar i mitten på 1990- talet när bostadspolitiken lades om och de direkta subventionerna till byggandet togs bort liksom olika särregler för de allmännyttiga bostadsföretagen. De allmännyttiga bostadsföretagen och de privata bostadsföretagen fick likartade förutsättningar för finansiering och samma regelsystem för beskattning. Försämrad kommunal ekonomi och ökad konkurrens om kunder i en situation med betydande vakanser var också viktiga faktorer vid denna tidpunkt. I den nya situationen publicerade SABO rapporten "Affärsmässig allmännytta" med ett antal inlägg om hur bolagen behövde agera i denna nya situation. Följande punkter sammanfattar hur affärsmässighet då tolkades i relation till de allmännyttiga bostadsföretagens agerande: - Att man ekonomiskt stod på egna ben. Man fick inte längre några förmåner pga statliga skatte- och låneregler, och kommunernas ekonomi var sådan att man inte kunde förvänta sig ekonomiska tillskott av ägaren. - Fortsatt professionalisering av verksamheterna. Det betonades att SABO redan satsat mycket på utbildning av personal på alla nivåer i företaget och att detta måste fortsätta. I detta ingick att ledande personal i företagen oftare hämtades från den privata sektorn och generellt ett större flöde av personal mellan allmännyttiga och privata bostadsföretag. Genomlysning och effektivisering av olika processer i företaget framstod som allt viktigare. Allt bättre fastighetsinformationssystem byggdes upp så att man kunde följa kostnader och ekonomiskt resultatet på fastighetsnivå. - Ett tydligare kundperspektiv: Vakanser inom hyressektorn och fallande priser på ägda bostäder gjorde att det var nödvändigt att på ett helt annat sätt än tidigare ha koll på att man hade en attraktiv produkt. Att personalen som mötte kunden agerade på ett professionellt sätt och skapade förtroende för företaget blev allt viktigare. - Utveckling av sin produkt: Vad ska man egentligen sälja på marknaden? Många allmännyttiga företag var tidigt ute på 80-talet med kabel-tv i sina hus och under 1990-talet först med bredband. Bostaden kunde också kompletteras med annan service, t ex tillgång till bilpool. Svensson & Österberg (2002) beskriver lite av denna utveckling. - Ny uthyrningspolicy. Har man inga ekonomiska fördelar och ska sätta sin "bra" kunder i centrum kan allmännyttan inte ta större ansvar för hushåll med sociala problem än andra aktörer på bostadsmarknaden. Boende som riskerar att störa andra och som därmed får "bra" kunder att flytta kan företaget bara hyra ut till i begränsad skala. Det gjordes en skillnad mellan ansvaret för den "vanliga" hyresmarknaden som föll på det kommunala bolaget och ansvaret att hjälpa människor med svårare sociala problem att få en bostad. I den nya situationen var det tydligt att detta ansvar låg på socialförvaltningen. Det noteras i Borg & Lind ( 2007) att socialförvaltningen jobbar på ungefär samma sätt i kommuner med respektive utan allmännyttigt bostadsföretag. 6

- Investeringsbeslut grundade på ordentliga kalkyler. Har man en sämre ekonomisk situation måste man "hålla i slantarna" och fatta genomtänkta ekonomiska beslut grundade på ekonomiska kalkyler. Alternativa lösningar måste analyseras systematiskt, både när det gäller investering och finansiering. - Översyn av beståndet. En del i professionaliseringen var också att fundera på vad som var ett optimalt bestånd. Ett antal företag sålde t ex delar av sitt bestånd (se t ex Atterhög 2005), ofta i förortslägen, medan vissa företag också kompletterade med att köpa fastigheter i områden där man hade liten marknadsandel, för att därmed kunna erbjuda ett brett bestånd av bostäder. I Borg & Lind (2006) presenteras intervjuer med ett antal privata och kommunala bostadsföretag, och där framkommer just en bild av konkurrens på lika villkor (inga direkta ekonomiska fördelar för kommunala företag) och där ledande företag inom respektive område arbetar på ungefär samma sätt. Om det var någon som kände sig missgynnad så var det i högre grad de allmännyttiga företagen som tyckte att Lagen om Offentlig Upphandling skapade besvär och merkostnader. 2.2 Vad menar lagstiftaren idag? Dagens debatt om affärsmässighet går tillbaka till diskussionen i utredningen EU, Allmännyttan och hyrorna SOU 2008:38. Den centrala frågan där var vad som är tillåtet enligt EUs konkurrens- och stadsstödsregler. Som utredningen visade finns ingen entydig och oomstridd tolkning av EUs regler på denna punkt. Utredningen menade dock att om Sverige inte vill välja en modell av typen "social housing", dvs en allmännytta som vänder sig till grupper som har det särskilt svårt att hävda sina intressen på marknaden, och om vi vill vara säkra på att inte bryta mot EUs regler, så ska de allmännyttiga bostadsföretagen åläggas att agera affärsmässigt. Med affärsmässigt avses att företagen ska agera som ett långsiktigt privat företag. I bilaga 1 analyseras de formulering om affärsmässighet som finns i Propositionen "Allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag och reformerade hyressättningsregler" (2009/10:185) och slutsatsen är att propositionens påståenden pekar på samma tolkning som i den Kochska utredningen. Att agera affärsmässigt är att agera som ett långsiktigt privat företag skulle agera i motsvarande situation. Denna strävan efter så hög långsiktig vinst som möjligt genomsyrar företagets alla beslut: Exempelvis prissättning/hyressättning, vilka förvaltningsinsatser man gör och vilka investeringar och underhållsinsatser som görs i beståndet. Utifrån ett perspektiv med konkurrensneutralitet är denna tolkning ganska självklar. Om ett offentligt företag t ex gör investeringar som inte uppfyller vanliga avkastningskrav eller sätter priser på en lägre nivå än vad ett privat företag skulle göra, innebär det rimligen en försämrad situation för de privata företag jämfört med en situation där det enbart fanns privata företag på marknaden. Hur skiljer sig då denna tolkning från tolkningen från mitten av 1990-talet? Något förenklat kan man säga att skillnaden är den mellan att "gå runt" och att sträva efter långsiktigt maximal vinst. (Undantag och preciseringar kommer i senare avsnitt.) Enligt den första tolkningen är det t ex tillåtet att ta överskott från en del av verksamheten och använda det till verksamheter 7

som ger förlust så länge bolaget som helhet går runt. Ett långsiktigt privat företag förväntas inte göra satsningar som man bedömer ger förluster och därmed skulle den investeringen inte vara affärsmässig för det allmännyttiga företaget. Vi återkommer som sagt till fler exempel och preciseringar senare. I propositionen läggs också fast att det kommunala bolaget ska ha ett allmännyttigt syfte och i bilaga 1 diskuteras lite mer i detalj hur detta ska tolkas. Där argumenteras för den rimliga tolkningen att det allmännyttiga företaget både ska agera som en långsiktig privat aktör och dessutom ha ett allmännyttigt syfte. Det handlar i denna tolkning om en ytterligare restriktion på besluten och kravet på allmännyttigt syfte innebär därför inte att man kan tumma på målet om affärsmässighet med hänvisning till att en åtgärd t ex har positiva samhällsekonomiska effekter. Hur intresseorganisationerna på bostadsmarknaden tolkat begreppet affärsmässig redovisas och kommenteras i bilaga 2. 8

3. Affärsmässighet och företagens samhällsansvar 3.1 Inledning Om utgångspunkten för att bedöma vad som är affärsmässigt agerande från ett kommunalt bolags sida är att jämföra med hur ett långsiktigt privat företag skulle agera i motsvarande situation, så är det nödvändigt att fundera på hur ett sådant privat företag skulle agera. Det traditionella antagande är förstås att företaget försöker bedöma vilka åtgärder som maximerar vinsten. När man använder termen långsiktigt privat företag tänker man sig rimligen att företag bedömer hur vinsten kommer att utvecklas under en serie av år, och att företaget sedan gör en nuvärdesberäkning av dessa framtida vinster med en relativt låg kalkylränta - annars skulle ju de långsiktiga konsekvenserna annars inte skulle spela någon roll. Vi beskriver här först hur ett tänkt börsnoterat - professionellt - företag kan förväntas agera och sedan vilken särskild samhällshänsyn (Corporate Social Responsibility) som företag kan förväntas ta. 3.2 Det affärsmässiga privata fastighetsföretaget Enligt standardläroboken i finansiell ekonomi så är företagen tämligen könlösa organisationer som maximerar vinsten i relation till en viss riskexponering. Verklighetens företag lever dock i en värld med bristande information och alla former av strategiska beslut tas under betydande osäkerhet. Som vägledning i den osäkra omvärlden så tillämpar de flesta större privata fastighetsföretag någon form av målstyrning. Det innebär att företagens ägare och ledning gemensamt formulerat visioner, affärsidéer, mål och strategier. Karaktäristiskt för ett professionellt företag är också att man följer upp och mäter resultatet i olika dimensioner. Detta uttrycks ytterst i ett balanserat styrkort där flera dimensioner utöver den rent ekonomiska vägs in. Vad ledande (professionella) privata fastighetsföretag gör kan exemplifieras som i nedanstående punkter. Utvecklar nya produkter och kunderbjudanden Arbetar ständigt med processutveckling Anpassar fortlöpande fastighetsbeståndet, dvs bedriver en aktiv kapitalförvaltning Arbetar aktivt med låneportföljen Utvecklar företagets humankapital, dvs personalen Bygger nätverk (socialt kapital) med kunder, personal och leverantörer Har ett utvecklat system för att hantera intern och extern information Innehållet i de sju punkterna följer av att det privata fastighetsföretaget befinner sig på en konkurrensmarknad. Det handlar ytterst om företagets överlevnad. De företag som arbetar i linje med ovanstående punkter kan förväntas skapa beslutsunderlag som i olika beslutssituationer köp, försäljning av fastigheter, nyproduktion, modernisering, underhåll, energiinvesteringar etc - ger långsiktigt uthålliga resultat. Uttryckt på ett 9

annorlunda sätt ska varje enskilt beslut uppfylla företagets lönsamhetskriterier. Vi kommer då in på begreppet marknadsmässigt avkastningskrav, se avsnitt 4. 3.3 Det privata fastighetsföretagets samhällsansvar Under senare år har det varit en debatt om fastighetsföretaggens samhällsansvar ( Corporate Social Responsibility, CSR) och det är viktigt att fundera på vad detta begrepp innebär, eftersom det har hävdats att det speglar hur långsiktiga privata företag agerar. Det finns en närliggande diskussion om företagsetik. I EU (2008, s 106) som behandlar sambandet mellan CSR och konkurrenskraft, definieras begreppet på följande sätt: Corporate Social Responsibility (CSR) is a concept whereby companies integrate social and environmental concerns in their business operations and in their interaction with their stakeholders on a voluntary basis. I samma rapport skiljer man mellan fyra aspekter av CSR: - Workplace CSR, dvs relationen till företagets personal. - Marketplace CSR, dvs hur man behandlar sina leverantörer och kunder, - Environment-related CSR, dvs i relation till olika miljöpolitiska må, t ex rörande energiförbrukning. - -Community-related CSR, dvs hur man agerar i relation till olika medborgargrupper och lokalsamhället där man är verksam. En central debatt (se t ex Heal 2008, Hediger 2010) är vad som ligger bakom dessa åtgärder som antas ha det gemensamt att de inte ökar vinsten på kort sikt. En tolkning säger helt enkelt att dessa åtgärder genomförs därför att de bidrar till företagets vinst på sikt. Genom att göra bra saker för personal, kunder och samhället i stort så får företaget bättre rykte och kan därigenom vinna kunder. Omvänt kan företaget förlora kunder om det kommer fram att företaget t ex utnyttjat barnarbete eller producerar på ett miljöstörande sätt. Kommer detta ut i pressen ger det dålig publicitet och minskad efterfrågan på företagets produkter. CSR kan därmed också ses som en del av företagets riskpolicy. Det kan helt enkelt vara värt att lägga resurser på att minska olika risker som kan hota framtida vinster. Man kan dock också tänkta sig att de åtgärder som företaget inte vidtar på något direkt sätt kan relateras till företagets långsiktiga vinster. Ett exempel är t ex ett familjeföretag där man också slår vakt om företagets goda rykte eftersom det färgar av sig på ägarnas rykte och hur ägarna t ex behandlas i olika sammanhang. I dessa fall kan man se det som att ägarna har bredare mål än att tjäna så mycket pengar som möjligt på sikt, och att man är beredd att avstå från vinster för att nå andra mål, t ex att familjen får ett gott rykte. CSR är då något som värderas i sig och som sedan vägs mot vinstmaximeringsmålen. I praktiken behöver dock skillnaden mellan dessa båda tolkningar inte vara så stor eftersom det är svårt att bedöma vad som långsiktigt påverkar risker och vinster. Det kan då finnas etiska regler mm i företaget som det helt enkelt är omöjligt att veta om de ökar de långsiktiga riskerna eller inte. I den ovan nämnda EU rapporten (s 107) betonas också att de CSR principer som företaget följer behöver vara transparenta och tydligt kommunicerade till olika berörda grupper: Transparency and communication about social and environmental performance are crucial aspects of CSR which cut all across these four areas. The practice of 10

publishing sustainability or CSR reports has become increasingly common, especially amongst large enterprises. I de kommande avsnitten där vi diskuterar vad ett affärsmässigt bostadsföretag kan göra i olika situationer så kommer vi att i relevanta avsnitt motivera vad vi bedömer som möjligt att motivera med hänsyn till samhällsansvaret och vad som kan vara svårt att motivera på det sättet. 11

4. Marknadsmässigt avkastningskrav 4.1 Allmänt Att entydigt ange en nivå för ett marknadsmässigt avkastningskrav på investeringar i bostadshyreshus är knappast meningsfullt. Däremot kan vi ange ett antal kriterier för hur avkastningskravet kan formuleras. Har vi ägarens perspektiv så avser avkastningskravet eget kapital efter skatt. Eget kapital i bostadsföretaget beräknas, något förenklat, som aktuellt marknadsvärde för fastigheterna minus låneskuld och latent skatt. Avkastningskravet för ett visst projekt måste alltid fastställas utifrån projektets affärsrisk och finansiella risk. Ovanstående tre punkter indikerar att det inte är enkelt att entydigt fastlägga ett marknadsmässigt avkastningskrav, men vi kan ytterligare ringa in nivån på följande sätt: Avkastningskravet på det egna kapitalet (riskkapitalet) måste långsiktigt vara högre än räntekostnaden för lånat kapital. Avkastningskravet för investeringar i glesbygd är med hänsyn till risken högre än avkastningskravet i tätort". Börsnoterade fastighetsföretag kan uttrycka avkastningskrav som uppgår till i storleksordningen 10-20 procent på eget kapital. Rent kalkyltekniskt kan avkastningskravet på eget kapital räknas om till ett avkastningskrav på totalt kapital. I fastighetsbranschen är det också vanligt att man uttrycker kravet på avkastning som ett direktavkastningskrav. Det har i teorin fördelen att avkastningskravet kan härledas från transaktioner på fastighetsmarknaden. Nackdelen är svårigheten att jämföra direktavkastningskravets nivå med ett nominellt avkastningskrav på totalt kapital. Rekommendationen är då att avkastningskravet formuleras som ett nominellt avkastningskrav på totalt kapital. 4.2 Närmare om avkastningskrav i olika situationer Den första situationen handlar om den löpande verksamheten där utgångspunkten för ett privat företag normalt antas vara är att maximera företagets (långsiktiga) vinst, vilket givet vissa antaganden kan sägas vara samma sak som att maximera företagets värde. Detta antas vara utgångspunkten t ex när företaget bedömer vilket pris man ska ta för sin produkt och vilka löpande kostnader man ska lägga ner på en viss verksamhet. I avsnitt 6 och 7 illustreras detta närmare med bland annat en diskussion om hyressättning. Den andra situationen handlar om när företaget ska göra investeringar och det är i den situationen som avkastningskrav spelar roll. Det affärsmässiga företaget antas bedöma vilka in- och utbetalningar som en viss investering ger upphov till och sedan jämför man nuvärdet av dessa betalningar med vad det kostar att göra investeringen. 12

Detta avkastningskrav bestäms i läroboksfallet av två faktorer. Vad skulle ett säkert investeringsalternativ ge och hur mycket extra avkastning ska man kräva för att få kompensation för den risk som investeringen innebär? Det centrala för kravet på affärsmässighet är rimligen inte att man tillämpar ett visst bestämt avkastningskrav, utan att man kan motivera sitt avkastningskrav på ett sätt som är logiskt sammanhängande. Det ska vara förankrat i empiriska observationer av underliggande faktorer som alternativa placeringar, låneräntor och risknivåer. Bedömningarna av vilka framtida inoch utbetalningar som en satsning ger upphov till måste också vara tydliga och rimliga. Man ska dock vara klar över att aktörerna på den privata sidan långt ifrån alltid är överens om vilka investeringar som är lönsamma och det avspeglas i olika policy när det bland annat gäller byggande och renoveringar. Inom den privata sektorn har det funnits exempel på avkastningskrav på i storleksordningen 20 procent på eget kapital. Enda möjligheten att långsiktigt få en sådan avkastning är dock att ta stora risker, främst genom att man belånar investeringar högt och kan få en låg ränta på lånat kapital. Vilka explicita avkastningskrav som privata företag tillämpar på sina investeringar är dock normalt en affärshemlighet som man inte vill ange offentligt. Det finns andra sätt att bedöma investeringar än att göra nuvärdeskalkyler utifrån ett visst avkastningskrav, även om detta sätt enligt vår mening är det mest grundläggande sättet. Några andra varianter är följande: Återbetalningstid (pay-backtid eller motsvarande). Om man lägger ut 100 000 kr som ger minskade kostnader på 20 000 kr per år så är återbetalningstiden 5 år. Vilken avkastning som detta motsvarar beror på hur långt efter denna period som investeringen ger avkastning. Ger den inget mer än dessa fem år så är avkastningen uppenbarligen 0 procent. Det går alltså inte att direkt översätta en viss återbetalningstid till ett visst avkastningskrav. En kortare återbetalningstid ger dock allt annat lika en högre avkastning eftersom man då kan anta att det blir inkomster flera år efter återbetalningstiden. Direktavkastningskrav på totalt kapital. I samband med fastighetsvärderingar används ofta begreppet direktavkastning vilket definieras som första årets driftnetto (hyra minus drift och underhåll) dividerat med investeringen (eller investeringens marknadsvärde). Om ett företag har ett avkastningskrav på säg 5 procent tänker man sig i normalfallet att direktavkastningen ligger över 5 procent eftersom direktavkastningen också ska ge kompensation för att byggnaden blir omodern (se Lind 2004). Låga direktavkastningskrav speglar i regel att man har positiva förväntningar om utvecklingen av driftnetto och marknadsvärde för fastigheten. Investeraren får då kanske inte så mycket pengar "i handen" men desto mer när fastigheten säljs. Ibland accepterar ett företag till och med ett negativt kassaflöde de första åren som följer av låg direktavkastning i kombination med höga räntekostnader de första åren. Med tiden stiger direktavkastningen (givet att hyran följer inflationen) och räntekostnaderna sjunker pga amorteringar, vilket ger ett positivt kassaflöde. Bedömer man att den årliga avkastningen blir högre i framtiden kan man acceptera en något lägre avkastning i början - investeringen som helhet kan fortfarande ge det avkastningskrav som företagets ägare ställt upp. Vilken roll som avkastningskrav, återbetalningstid, direktavkastning, eller andra kriterier som internräntan spelar, beror på det enskilda företagets beslut, inte minst utifrån ägarens 13

målsättningar. Det går som vi betonat ovan inte att peka ut en viss metod eller en viss nivå på avkastningskravet som det affärsmässiga. Det handlar som sagt mer om att man har en logisk policy som är förenlig med empiriska data om de faktorer som enligt policy ska styra. Resultatet av en lönsamhetskalkyl beror inte bara av vilket avkastningskrav man tillämpar utan också på hur man bedömer konsekvenserna av investeringen i form av förväntade intäkter och kostnader. Ser vi en del av affärsmässigheten som en allmän professionalitet krävs alltså att dessa framtidsbedömningar är välgrundade - även om det som sagt alltid finns delade meningar på en marknad om hur framtiden kommer att se ut. 14

5. Affärsmässighet vid transaktioner 5.1 Inledning Affärsmässighet vid transaktioner handlar egentligen om frågor på två olika nivåer. Den första rör när man ska köpa eller sälja, och de andra är hur man ska agera i samband med att man köper eller säljer. När det gäller frågan om när man ska köpa eller sälja är det svårt att säga vad som är affärsmässigt. Vissa privata familjeföretag som förvaltar bostadsfastigheter verkar t ex inte alls vara intresserade av att sälja till bostadsrättsföreningar även om de, givet rimliga antaganden om framtida driftnetton och avkastningskrav, borde vara mer lönsamt att sälja. Man vill inte avvika från sin affärsidé att förvalta hyresfastigheter och det borde därför vara rimligt att även ett kommunalt fastighetsbolag kan fortsätta att förvalta hyreslägenheter utan att ständigt behöva utvärdera detta alternativ i relation till att sälja. När det gäller köp kan man på motsvarande sätt se att det finns mycket olika strategier på marknaden. Ska man köpa för att få ett bredare fastighetsbestånd eller ska man fokusera på att förvalta det bestånd man har? På motsvarande sätt kan man resonera kring om företaget ska sälja vissa delar av beståndet för att t ex för att minska sin andel av en typ av bostäder som man har en stor andel av. Allmänt kan man säga att affärsmässighet handlar om ett marknadskunnande som baseras på kunskap om alternativa användningsmöjligheter, priser, risker och aktörer på marknaden. 5.2 Hur ska man agera när man köper? Det grundläggande kravet på affärsmässighet i samband med fastighetsköp är rimligen att företaget agerar utifrån god kunskap om den aktuella marknaden och vad som är det aktuella objektets marknadsvärde. I praktiken krävs här i normalfallet att man anlitar extern expertis för att göra värderingar och hjälpa till med att utforma kontrakt som balanserar parternas intressen. Efteroms de flesta bolag köper fastigheter relativt sällan är utnyttjandet av extern expertis i regel nödvändig Förutom att det pris som man betalar ska motsvara marknadsvärdet krävs också för affärsmässighet att det finns en vettig kalkyl bakom själva köpet, d.v.s. att fastighetens värde för företaget (det individuella avkastningsvärdet) överstiger marknadsvärdet. Annars är det ju inte rationellt att köpa. 5.3 Hur ska man agera när man säljer? När det gäller större objekt så lämnas försäljningsuppdraget i regel till en speciell transaktionskonsult som också fungerar som rådgivare. Det finns en rad sådana konsulter på 15

marknaden. Dessa företag har ofta en internationell marknadskoppling och har kompetens inom områden som finansiering, redovisning, beskattning och associationsrätt, Såväl köpare som säljare kan ha skattemässiga motiv att förpacka fastigheten i bolagsform och överlåta andelarna/aktierna. Ett affärsmässigt agerande förutsätter i dessa fall en ingående affärsteknisk kompetens. För att inte få kritik för att gynna något enskilt företag ska försäljning ske till den högstbjudande, givet att köparen uppfyller formella krav på att vara ett seriöst företag. Försäljning med hjälp av en transaktionskonsult kan vara en förutsättning för att detta krav ska vara uppfyllt. Wiman (2009) beskriver förfarandet när de kommunala bolagen i Stockholm sålde till bostadsrättsföreningar. Bakom kommunens beslut fanns t ex fastighetsvärderingar genomförda av fristående företag som underlag för prissättningen av de enskilda objekten. Givet att man bestämt sig för att sälja en fastighet återstår frågan exakt när. Det handlar här inte främst om den mer eller mindre omöjliga uppgiften att förutsäga prisutvecklingen utan om man ska vidta vissa åtgärder innan försäljning. Detta är dock främst viktigt när det gäller utvecklingsfastigheter (se Lundström 2009) och eftersom det sällan är sådana fastigheter som kommunala bostadsföretag äger så lämnar vi den frågan här. Frågan om affärsmässighet har under senhösten 2010 kommit upp i samband med Stockholms kommuns försäljning av ett antal centrumfastigheter till Boultbee. Enligt uppgifter i media hade kommunen fått löfte om att köparen skulle investera i vissa centrum. Några dokument om detta verkar dock inte finnas. Om detta stämmer är det rimligen ett exempel på att kommunen inte agerat affärsmässigt. Om dessa löften om investeringar var viktiga för beslutet skulle de självklart skrivas in i kontraktet. I Borg & Lind (2007) finns t ex exempel på en kommun som sålt sitt bostadsbolag men då skrivit in en klausul om att köparen ska lämna ett visst antal lägenheter till socialförvaltningen. Om säljaren vet att den högstbjudande sannolikt inte kommer att underhålla fastigheterna eller delta i utvecklingen av stadsdelen ska då företagets CSR policy sätta stopp för försäljningen? Rent juridiskt är det svårt att villkora köp. Frågan ställs på sin spets när kommunerna avyttrar nergångna miljonprogramsområden till privata investerare där man i förväg vet att köparen inte är känd för att prioritera underhåll och standardhöjande åtgärder. 16

6. Affärsmässighet vid investeringar - några tillämpningar 6.1 Exemplet insatser i miljonprogramsområdet Vad som är affärsmässigt när det gäller insatser i miljonprogramsområden/socialt utsatta områden/ kan analyseras i två olika sammanhang: Löpande förvaltning och mer genomgripande upprustningar. Löpande förvaltning Blomé (2010a) har gjort en ekonomisk analys av den s.k. Relationsförvaltning som det privata bolaget Stena Fastigheter tillämpar i vissa områden, bl a Fisksätra i Nacka. Denna förvaltningsform innebär enkelt uttryckt en lite högre personaltäthet och att företaget också satsar pengar på olika sociala projekt. Den ovan nämnda studien bygger på en jämförelse av olika kostnader knutna till slitage och omflyttning mellan ett område med relationsförvaltning och ett område utan. Skillnader i dessa kostnader jämförs sedan med de ökade direkta kostnader som relationsförvaltningen innebär. Jämförelsen pekar på att relationsförvaltningen är lönsam, och ännu mer lönsam om företaget kan få ta ut en något högre hyresnivå eftersom området är välskött. Detta resultat är helt i linje med våra allmänna erfarenheter som pekar på att långsiktiga privata ägare och allmännyttiga bostadsföretag vidtar ungefär samma typ av åtgärder och förvaltar sina miljonprogramområden på ungefär samma sätt. Det krav som kan ställas utifrån principen om affärsmässighet är att företaget kan presentera åtminstone en hypotetisk kalkyl med trovärdiga siffror som pekar på att de aktuella åtgärderna är långsiktigt lönsamma. Möjligheten till exakta mätningar är begränsade så det måste accepteras att dessa kalkyler bygger på en hel del bedömningar. Det är dock intressant att notera att Stena Fastigheter tillämpat den aktuella förvaltningsformen ett antal år innan man gjorde lönsamhetsbedömningen. Man kan kanske se detta agerande som ett utslag av CSR i så måtto att företaget bedömde att man måste sköta området på ett bra sätt för att leva upp till de värderingar som företagets ägare står för, även om företaget inte kunde räkna hem varje krona. Genomgripande insatser Två kalkyler rörande sådana insatser har gjorts under senare år. Den första (Lind & Lundström 2008) rörde den stora satsningen i Gårdsten en förort till Göteborg. Enkelt uttryck visade kalkylen att satsningarna gav betydande företagsekonomiska underskott men att dessa uppvägdes av ett antal positiva samhällsekonomiska effekter, främst knutna till ökad sysselsättning och minskad brottslighet. 17

En pågående studie rörande MKBs satsning i sin del av området Herrgården i Rosengård pekar i samma riktning, även om kalkylmetoden är annorlunda (Blomé, 2010b). Medan Gårdstensstudien byggde på en jämförelse mellan satsat kapital och värdeförändringar på fastigheterna, så bygger Malmöstudien på en kassaflödesanalys där två förlopp jämförs antingen den faktiska relativt stora satsningen eller ett alternativ där i stort sett inget görs. Genom antagande om skillnader i förvaltningskostnader och hyresintäkter, liksom restvärdeskillnader görs en traditionell investeringskalkyl rörande de genomförda insatserna. Resultatet pekar även i detta fall på att satsningen inte är företagsekonomiskt lönsam, men att den kan motiveras ur ett samhällsekonomiskt perspektiv. Tas t ex hänsyn till minskade kostnader för utryckningar från polis och räddningstjänst så vänds ett företagsekonomiskt minus till ett samhällsekonomiskt plus. Om vi antar att dessa resultat är representativa så väcker det ett antal viktiga frågor. Eftersom åtgärderna är långt ifrån företagsekonomiskt lönsamma, så kan ett företag som ska drivas affärsmässigt inte genomföra denna typ av åtgärder. Det går inte att motivera insatser som ger stora underskott med företagets samhällsansvar och att företaget vill stärka sitt varumärke. Med tanke på att åtgärderna är samhällsekonomiskt lönsamma så kunde det verka vettigt om stat och/eller kommunen går in och bidrar till upprustning oavsett vem som är fastighetsägare. Detta skapar dock stora problem där oseriösa fastighetsägare kan vinna på att låta sina bestånd förfalla kraftigt. 6.2 Exemplet energieffektivisering Högberg, Lind & Grange (2009) analyserar hur olika företag fattar beslut när det gäller energisatsningar särskilt i miljonprogramsbeståndet. Det går att identifiera tre huvudgrupper av företag. 1) Kortsiktiga vinstmaximerare : Företaget gör enbart insatser som kan återbetalas snabbt, t ex 3 år. Typiskt är att företaget fokuserar på injustering av utrustning, timerstyrning och t ex byte till energisnåla lampor och annan billig utrustning. 2) Det lilla extra företaget : Här accepterar företaget lite längre återbetalningstider och lite lägre avkastningskrav och man kan tänka sig att göra vissa paket där vissa mycket lönsamma åtgärder får vara med och betala för delar som inte är så lönsamma. 3) Det miljöaktiva företaget. Här finns eldsjälar i styrelser eller företagsledning och man vidtar åtgärder som egentligen inte är lönsamma. Man är mindre intresserad av att diskutera lönsamhetskalkyler och pekar mer på samhällsansvar och varumärken. Både privata och allmännyttiga företag finns i de två första grupperna, medan det enbart finns allmännyttiga företag i den tredje gruppen. Kan man säga något om vad ett affärsmässigt företag kan/får göra i en situation som denna? Först kan konstateras att även privata företag tar fram mer långsiktiga produkter som kanske inte är lönsamma på kort sikt. Bilindustrin är ett exempel på detta. Att genomföra 18

pilotprojekt när det gäller t ex energieffektivt byggande eller energieffektiva upprustningar kan knappast anses strida mot kravet på affärsmässighet. Det krävs dock rimligen att de beskrivs som pilotprojekt och att det görs ordentliga utredningar efter pilotprojekten och att företaget sedan grundar sina beslut på resultatet av pilotprojektet. Ett affärsmässigt företag kan inte fortsätta med likartade projekt utan att ha kommit fram till att pilotprojektet varit framgångsrikt. För det andra är det uppenbart att varumärket är viktigt även för privata företag och att vissa åtgärder t ex pilotprojekt görs för att stärka varumärket (och kanske också för att få gratisreklam i media.). Även här krävs dock rimligen en tydlig plan för vad företaget ska göra för att stärka varumärket och varför, och att detta regelbundet utvärderas. Det "lilla extra företagets" agerande kan alltså vara förenligt med affärsmässighet i kombination med CSR. Till sist anser vi att det sk pakettänkandet, som är relativt vanligt i energisparsammanhang, strider mot kravet på affärsmässighet. Detta pakettänkande drivs primärt av aktörer som är mycket engagerade i miljöfrågor och som vill att så mycket som möjligt ska göras. Detta goda syfte får dock inte skymma det faktum att en olönsam åtgärd inte får döljas i ett paket där den genomsnittliga avkastningen blir rimlig därför att det finns åtgärder med mycket hög avkastning. Det affärsmässiga förfarandet är att rangordna separata åtgärder och sedan genomföra de åtgärder som har en högre avkastning än avkastningskravet. Självklart ska man vid dessa kalkyler se på de faktiska marginalkostnaderna, d.v.s. om man gör en åtgärd så kanske kostnaden för att göra en annan åtgärd faller och därmed kan den senare åtgärden bli lönsam. Om två saker måste göras samtidigt är de ut ekonomisk synvinkel inte separata åtgärder och då ska självklart kalkyleras tillsammans. Det som inte får ske är att en separat olönsam åtgärd paketeras och ingår i ett paket som genomförs därför att åtgärderna i genomsnitt har en acceptabel avkastning. 6.3 Exemplet stambyten Muyingo (2009) visar att underhållskostnaderna i allmännyttiga företag ligger klart högre än i privata företag. Det finns en rad olika förklaringar till detta, från redovisningstekniska till skillnader i hyresgästsammansättning. En aspekt som kommer fram i en enkät i den aktuella studien är att privata fastighetsägare anser att allmännyttiga fastighetsägare gör saker som inte är lönsamma. Det framgår också att de allmännyttiga företagen ibland känner sig pressade av politiker och media och därför gör vissa underhållsinsatser tidigare än vad som ur strikt ekonomiskt perspektiv är motiverade. En typ av åtgärd som kan vara intressant att fundera på i detta sammanhang är stambyten. Vårt intryck är att vissa allmännyttiga företag med god ekonomi gärna vill ligga steget före och göra stambyten och renoveringar i god tid. De låga räntorna under senare år, i vissa fall i kombination med att företag fått intäkter genom försäljningar till bostadsrätter, har gjort att man kunnat öka underhållsinsatser utan att behöva höja hyrorna så mycket. Enligt vår mening är detta inte förenligt med affärsmässighet. Det bör finnas en separat kalkyl som visar ungefär vad som är optimal tidpunkt för en insats och tillgång till kapital ska inte styra besluten. Utan att vi har några systematiska studier att luta oss emot är dock vår bedömning att sådana kalkyler där räntevinster av att vänta ett år till ställs mot t ex förväntade vattenskador kommande år - år mycket ovanliga. Sen finns det naturligtvis ett betydande utrymme för individuella bedömningar, t ex rörande sannolikheten för kostsamma 19

vattenskador om man väntar med stambyten tills problemen börjar dyka upp. Det kan dock noteras att i rapporten Hem för miljoner (SABO 2008) räknar man med relativt låga minskningar i drift och underhållskostnader i samband med en renovering. Detta stöder hypotesen ovan att åtgärder görs tidigare än vad som är motiverat utifrån ett långsiktigt vinstperspektiv. 6.4 Avslutande kommentar Om vi betraktar det kommunala bostadsföretaget ut ett perspektiv med konkurrensneutralitet så är det problematiska med olönsamma investeringar att de kan påverkar de privata företagens lönsamhet på ett negativt sätt. Låt oss t ex anta att det kommunala bostadsföretaget rustar upp sina fastigheter trots att det inte är lönsamt. I ett sådant läge ökas ju utbudet av bra lägenheter och i normalfallet minskar då efterfrågan på övriga lägenheter. Om inte kvaliteten på lägenheterna påverkas utifrån hyresgästens perspektiv är investeringen bara en dålig affär och inte något som påverkar konkurrenterna. I normalfallet innebär dock investeringen att lägenheten blir bättre och då missgynnas konkurrenterna av att det kommunala bolaget t ex gör sina investeringar tidigare än vad en vinstmaximerande aktör skulle göra. 20