Tvångsförvaltning förekomst och erfarenheter

Tvångsförvaltning förekomst och erfarenheter

Tvångsförvaltning förekomst och erfarenheter För att öka kunskapen om förhållanden kring tvångsförvaltning har SABO gjort en undersökning om förekomsten av tvångsförvaltningar och vilka erfarenheter som finns av att vara särskild förvaltare i samband med tvångsförvaltning. Sammanfattning Förekomsten av tvångsförvaltningar har kraftigt minskat under 2000-talet jämfört med 1990-talet. Det är ofta en privat hyresvärd som är vald till särskild förvaltare vid tvångsförvaltning. Allmännyttan är inte mer representerad än någon annan fastighetsägare som särskild förvaltare vid tvångsförvaltning. Ansökningarna till hyresnämnden kommer från både hyresgästförening och kommun. Enlig Hyresgästföreningen i Region Stockholm vill de inte fortsätta att föreslå vem som ska bli förvaltare eftersom de känner sig i beroendeställning vid en eventuell konflikt med någon fastighetsägare i samband med exempelvis hyresförhandling. Detta gäller dock inte hyresgästföreningarna i övriga landet. De erfarenheter som de särskilda förvaltarna framhåller är att det är viktigt att veta vad man ger sig in på vid särskild förvaltning. Vilka intäkter finns det, hur många hyresgäster, vilken underhållsstatus har fastigheten m.m. De intervjuade efterfrågar några bra broschyrer eller annat informationsmaterial om vad som krävs vid uppdraget som särskild förvaltare. Gällande regler om särskild förvaltning, förvaltningsåläggande och tvångsförvaltning Om en fastighetsägare försummar vården av en fastighet eller underlåter att vidtaga angelägna åtgärder för att bevara sundhet, ordning och skick i fastigheten eller att det framgår på annat sätt att han inte förvaltar fastigheten på ett för de boende godtagbart sätt, får hyresnämnden besluta om särskild förvaltning av fastigheten (SFS 1977:792, 2 Bostadsförvaltningslag). Undantagna från denna lag är fastigheter som ägs av stat eller kommun samt fastigheter som ägs av kooperativa hyresrättsföreningar enligt lagen (2002:93) om kooperativ hyresrätt eller fastigheter som hyrs av sådana föreningar. Ansökan om särskild förvaltning kan bara göras av kommunen eller en organisation av hyresgäster som exempelvis Hyresgästföreningen. Vid ett beslut om särskild förvaltning av fastighet ska hyresnämnden ålägga fastighetsägaren att överlämna förvaltningen till särskild förvaltare (förvaltningsåläggande). Kan det antas att sådant åläggande inte är tillräckligt för att uppnå en tillfredsställande förvaltning ska nämnden i stället besluta att ställa fastigheten under förvaltning av särskild förvaltare (tvångsförvaltning). 1

Reglerna innebär att det vid förvaltningsåläggande är fastighetsägaren själv som föreslår och tecknar avtal med särskild förvaltare varigenom förvaltningen överlämnas till denne. Därefter lämnas avtalet till hyresnämnden för godkännande av särskild förvaltare där hyresnämnden prövar om förvaltaren har tillräckliga kvalifikationer för uppdraget. Avtalet ska i normalfallet gälla för minst 3 år om inte hyresnämnden medger kortare tid. Vid beslut om tvångsförvaltning ska hyresnämnden samtidigt utse särskild förvaltare. Till förvaltare ska utses bolag, förening eller annan som har erforderlig erfarenhet av fastighetsförvaltning. Hyresnämnden kan under pågående förvaltning utse ny förvaltare när förhållandena föranleder det. Hyresnämnden ska inom sex månader från att beslutet trädde i kraft fastställa hur lång tid tvångsförvaltningen ska pågå. Tiden får bestämmas till högst fem år från det beslutet om tvångsförvaltning trädde i kraft. Förekomst av tvångsförvaltning under 2000-talet Samtliga tolv hyresnämnder i landet har kontaktats och vi har fått uppgifter om hur många beslut om tvångsförvaltning som har tagits under tidsperioden 2000-01-01 2003-11-03. Den undersökning som nu gjorts visar att antalet tvångsförvaltningar har sjunkit drastiskt jämfört med tidigare år och att det nu bara beslutats om ett fåtal tvångsförvaltningar per år. Det kommer dock in många flera ansökningar om särskild förvaltning, men merparten av ansökningarna avslås genom att fastighetsägarna oftast rättar till de missförhållanden som orsakat ansökningarna. Nedan ser vi antalet tvångsförvaltningar per hyresnämnd under tidsperioden 2000-01-01-2003-11-03. Hyresnämnden i Antal Sökande Utsedd särskild förvaltare Stockholm 2 HGF HSB / privata fastighetsförvaltare Västerås 0 Linköping 3 HGF Kommunala bostadsföretag /Riksbyggen Region Öst Jönköping 0 Växjö 0 Malmö 4 HGf/Kommunen Privata fastighetsförvaltare Göteborg 2 HGF Kommunala bostadsföretag Örebro 2 Kommunen Kommunala bostadsföretag / privat fastighetsförvaltare Gävle 2 HGF HSB/ privata fastighetsförvaltare Sundsvall 0 Umeå 0 Luleå 0 Summa i landet 15 Antalet tvångsförvaltningar var under 1990-talet mycket stort i södra och mellersta delarna av landet. En naturlig orsak till detta är förmodligen det faktum att den gamla lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m.m. upphävdes och att nya lagregler om tvångsföreläggande och tvångsförvaltning med särskild förvaltare trädde i kraft under mitten av 2

1990-talet. En starkt bidragande orsak till det stora antalet utgår vi från att det var kombinationen av en avreglerad kreditmarknad och en upphaussad fastighetsmarknad där varje kalkyl utgick från ett förväntat ökat försäljningsvärde i stället för ett driftsnetto som tar hänsyn till driftskostnader som exempelvis el, varmvatten och värme. Den avreglerade kreditmarknaden ledde till att bankerna försökte utöka sina marknadsandelar. Då fick många fler större krediter till fastighetsköp än vad som rimligen borde ha skett. Följden blev ett antal oseriösa fastighetsägare och fler fastighetsägare som försummade fastigheterna på grund av dålig ekonomi, vilket ofta slutade med ansökan och beslut om särskild förvaltning och tvångsförvaltning. Under 2000-talet har antalet tvångsförvaltningar minskat kraftigt. Det tolkar vi som en naturlig följd av den nya lagstiftningen om tvångsförvaltning i kombination med att kreditmarknaden inte har varit lika generös med krediter till blivande fastighetsägare som på 1990- talet. Marknaden har sanerat sig själv genom att antalet icke seriösa köpare av fastigheter har minskat. Vilka erfarenheter finns av särskild förvaltning? Vi har intervjuat elva av femton särskilda förvaltare som utsetts vid tvångsförvaltning. Det är 6 förvaltare från privata fastighetsföretag, 2 från HSB och 3 från Riksbyggen varav 1 övertog förvaltningen från ett allmännyttigt bostadsföretag och slutligen 5 förvaltare från allmännyttiga bostadsföretag. De frågor vi har ställt till de särskilda förvaltarna berör intäkter, kostnader, förvaltningsfrågor och boendefrågor samt sist men inte minst relationsfrågor i förhållande till fastighetsägare, kommun och hyresnämnd. Vem är det som föreslår den särskilda förvaltaren? Det är bara tillåtet för kommuner och hyresgästföreningar att ansöka om särskild förvaltning och därmed även kunna föreslå vem som ska utses till särskild förvaltare. Enligt vår undersökning är det vanligast över hela landet att hyresgästföreningen föreslår särskild förvaltare i samband med beslut om tvångsförvaltning. Hyresgästföreningen i Region Stockholm säger att de kommer att upphöra med att föreslå särskild förvaltare och överlämna förslagslämnandet till kommunen. Deras motiv är att hyresgästföreningen inte ska hamna i beroendeställning till någon fastighetsägare vid eventuell konflikt i samband med hyresförhandling. Enligt Hyresgästernas Riksförbund är detta en lokal bedömning hos Region Stockholm och gäller inte övriga landet. Vem blir särskild förvaltare? Enligt vår undersökning är det främst privata fastighetsägare som har utsetts till särskilda förvaltare i hela landet under 2000-talet. Den statistik som vi har tagit fram visar att till särskild förvaltare har utsetts 6 stycken privata fastighetsägare, 2 stycken från HSB, 3 stycken från Riksbyggen och slutligen 5 stycken från allmännyttan, varav en överlät förvaltandet till Riksbyggen. I de fall som de allmännyttiga bostadsföretagen har varit särskild förvaltare vid tvångsförvaltning har det varit kommunen som föreslagit dem. Enligt uppgifter från hyresgästföreningen i Region Stockholm har de kommunala bostadsföretagen inom denna region för ca 10-15 år sedan uttryckligen sagt att de inte vill bli föreslagna som förvaltare. Därför blir de heller inte tillfrågade idag från hyresgästföreningen i Region Stockholm om förvaltningsuppdraget eftersom de ändå säger nej. 3

Allmänt om orsaker till tvångsförvaltning Vilka är då anledningarna till ansökan om särskild förvaltning och beslut om tvångsförvaltning från januari 2000 och framåt. Spektrat är stort, det har varit allt från konkurser, svag efterfrågan, till fastighetsägare som försvinner utan att ta ansvar för fastigheten eller fastighetsägare som uppträder otillständigt mot hyresgästerna, t ex går in i lägenheterna utan anledning, höjer hyrorna utan skäl m.m. Rent allmänt kan vi konstatera att orsakerna till tvångsförvaltning är skilda och beroende av det enskilda fallet. Det går inte att säga att det enbart beror på oseriösa hyresvärdar, det är mer komplicerat än så. Den oseriöse hyresvärden har i många fall problem med hyresgästerna och behandlar dem på ett oseriöst och oacceptabelt sätt som gör att hyresnämnden beslutar om tvångsförvaltning. Det kan också bero på att hyresvärden har övergivit fastigheten och att driften inte sköts. Det innebär exempelvis att ingen ser till att det finns värme eller varmvatten i fastigheten eller att nödvändiga reparationer görs. I andra fall kan tvångsförvaltningen vara beslutad p g a att fastighetsägaren inte kunnat sköta drift och underhåll på ett godtagbart sätt på grund av ekonomiska svårigheter. Det kan bero på att fastighetsägaren har gått i konkurs eller att fastigheten är belägen på en marknad utan efterfrågan med resultatet att det inte finns några hyresgäster som bidrar till intäkterna eller någon intressent som skulle vilja köpa fastigheten. Ekonomiska förutsättningar vid särskild förvaltning för den särskilde förvaltaren Intäkter Den som utses till särskild förvaltare ska sköta förvaltningen med hjälp av de hyresintäkter som fastigheten genererar. Om det finns få eller inga hyresgäster blir den ekonomiska situationen besvärlig. För att den särskilde förvaltaren ska kunna sköta om fastigheten måste ersättning komma från något annat håll. Fastighetsägaren är den som har ansvaret för dessa kostnader i första hand. Det är knappast troligt att han kan betala om orsaken till tvångsförvaltningen grundas på dålig ekonomi. Detsamma gäller i de fall när fastighetsägaren är försvunnen. Då återstår det bara för den särskilde förvaltaren att begära medel från kommunen för att täcka de nödvändiga kostnaderna. Enligt lagen får kommunen bevilja sådana medel, men det är ingen tvingande regel att de ska betala sådana kostnader. En viktig synpunkt från som framkom i intervjuerna är att det är mycket viktigt att veta att sådana här situationer kan uppkomma innan man tackar ja till uppdraget att vara särskild förvaltare i en tvångsförvaltning. Det egna företaget måste ha möjlighet att kunna förvalta även i en ekonomiskt krävande situation. Det är inte alltid kommunen kan stötta med medel på en gång eftersom de måste följa den ordinarie beslutsgången, vilket ibland kan ta tid. Arvode Enligt lagen har den särskilde förvaltaren rätt att få skäligt arvode som bestäms av hyresnämnden. Enligt intervjuerna löser man ersättningsfrågan genom att fakturera för utförda arbeten i tvångsförvaltningen med hyresnämndens godkännande. Redovisning Förvaltaren ska för varje kalenderår lämna skriftlig redovisning för sin förvaltning till hyresnämnden, (senast två månader från årets utgång). Redovisningsskyldigheten ska följa god redovisningssed. Till resultat och balansräkning ska även förvaltningsberättelse med upplysning om vidtagna och planerade förvaltningsåtgärder av större vikt och om fastighetens skick. 4

Särredovisningen är inget problem för förvaltarna, det är ett naturligt tillvägagångssätt för att hålla den tvångsförvaltade fastighetens intäkter och kostnader ifrån den egna förvaltningen. Resurser Ett förvaltningsuppdrag är en resursfråga. Det måste det finnas utrymme s.k. slack i organisationen för att klara av uppdraget. Utan detta är företagen inte benägna att ta på sig några förvaltningsuppdrag. Det blir för kostsamt för det egna företaget. De företag som har detta utrymme har oftast inget emot att vara särskild förvaltare i tvångsförvaltning. Relationer till hyresnämnd och kommun I rollen som särskild förvaltare kommer man naturligt i kontakt med både hyresnämnd och kommun. I vissa fall har den särskilda förvaltaren även kontakt med hyresgästföreningen i dess roll som sökande till hyresnämnden. De företag som har nära kontakt med kommunen har i många stycken fördel av detta. Det är lättare att ta kontakt om man vet vem man ska tala med i olika situationer. Samma sak gäller naturligtvis för hyresnämnden. Hyresnämnden är en del av Domstolväsendet och kan uppfattas som formell och svårtillgänglig. Då är det bra om man har kontakt med någon eller några personer som kan hjälpa till vid olika situationer. Utifrån de intervjuer som vi har haft har det framkommit att en del företagare upplever det svårt att ta dessa kontakter. Orsaken är att de i normala fall inte kommer i kontakt med vare sig kommunen och hyresnämnden särskilt ofta, och att det då inte finns några naturliga nätverkskontakter. Ett önskemål från några företagare är att det borde finnas information eller broschyrer som talar om vad det innebär att vara särskild förvaltare och vilka krav som kan komma att ställas på dem. Boendefrågor Vid tvångsförvaltning är oftast hyresgästerna mycket tacksamma för att det blir ordning och reda i förvaltningen och ser positivt på förfaringssättet. De intervjuade förvaltarna påpekade detta faktum som en positiv orsak till att de gärna tog på sig dessa uppdrag. Det finns även den motsatta situationen där hyresgästerna är störande och hot finns med i bilden. Vid allvarliga fall kan den särskilde förvaltaren avsäga sig uppdraget. Det har hänt i ett flertal fall och då har hyresnämnden blivit tvungna att befria dem från förvaltningsuppdraget och låta det gå till någon annan. Erfarenheter från allmännyttiga bostadsföretag De erfarenheter som redovisas ovan kommer från alla intervjuade parter, inte bara allmännyttan. Vi konstaterar utifrån intervjuerna att de allmännyttiga bostadsföretag som har varit eller är särskild förvaltare inte ser det som något särskilt besvärligt uppdrag, utan de behandlar det som ett ordinärt förvaltningsuppdrag trots att det också kan förekomma en del 5

bekymmer i form av dåliga relationer med fastighetsägarna. Även för de allmännyttiga bostadsföretagen har naturligtvis utrymmet i organisationen spelat roll, utan det s k slacket tackar man oftast nej till den här typen av uppdrag. Slutsatser Eftersom underlaget är så litet är det osäkert om alla slutsatser kan betraktas som generella i stort. SABO har dragit några få slutsatser av denna undersökning. Den skärpta bostadsförvaltningslagen har fungerat under 2000-talet och sanerat fastighetsmarknaden från många oseriösa hyresvärdar jämfört med 1990-talet. De allmännyttiga bostadsföretagen är inte speciellt ofta särskilda förvaltare i samband med tvångsförvaltning. Det kan dels förklaras av att de sökande ofta är hyresgästföreningen och inte kommunen. Det skulle också dels kunna förklaras med att många av de allmännyttiga bostadsföretagen inte har något organisatoriskt utrymme, som gör att de kan klara en ytterligare påfrestning på personalstyrkan. Om hyresgästföreningen i region Stockholm gör allvar av sin framställan att de inte tänker föreslå några särskilda förvaltare utan låta kommunen göra det, kan det i sin tur mycket väl leda till att fler allmännyttiga bostadsföretag inom regionen kommer att acceptera rollen som särskild förvaltare i framtiden. I övriga landet blir det nog ingen större förändring jämfört med idag. Totalt sett kan vi konstatera att den särskilda förvaltningen, tvångsförvaltning, som är ett kraftigt ingripande för fastighetsägaren, är ett fungerande sätt att få oseriösa fastighetsägare att sköta sig eller att frivilligt låta någon annan fastighetsförvaltare sköta fastigheterna professionellt. Något som många förvaltare önskar sig från hyresnämnden är att det skulle finnas information om hur tvångsförvaltning går till i praktiken - en broschyr eller liknande som svarar på vanliga frågor som uppkommer i samband tvångsförvaltning och som tydliggör hur den särskilde förvaltaren ska hantera dem. Det skulle underlätta för samtliga särskilda förvaltare i framtiden. 6

Box 474, 101 29 Stockholm Besöksadress: Vasagatan 8-10 Telefon: 08-406 55 00, telefax: 08-20 99 04 E-post: info@sabo.se, Hemsida: www.sabo.se Trycksak: 6258/2004-01