Inledning Nulägesanalys Fallstudie: intervju Solna Fallstudie: intervju - Järntorget Kommunal bostadspolitik åtgärder för nybyggnation 3 4-6 7-8 9-10 11-13 Sammanfattning Källor 14 15 Bostadsrapport hösten 2013 Layout och design: Mimmi Toreheim 2013 Textproduktion: Sofie Sidoli och Erik Lindman-Mata
Allt fler politiska aktörer har under de senaste åren insett omfattningen av studentbostadskrisen och dess konsekvenser. Den bostadspolitiska debatten har ofta berört följderna av en bostadsmarknad i obalans, och vilka risker detta medför. För Stockholmsregionen pekar en rad utredningar på hotad tillväxt, på studenter som överväger att lämna regionen, och på studenters och ungas utsatthet på andrahandsmarknaden. Det är nödvändigt att känna till dessa konsekvenser och de problem som finns på bostadsmarknaden. Samtidigt är det angeläget att debatten om bostadsbristen är konstruktiv och fokuserar på de åtgärder som redan finns för att få igång byggandet. Det är nödvändigt att inse hur akut bostadssituationen är, men för att på allvar ta ett steg mot en fungerande bostadsmarknad krävs det konkreta åtgärder och ansvarstagande aktörer. Det politiska ansvaret för bostadsbyggande ligger till stor del på kommunal nivå. Beklagligt nog visar statistiken över bostadsbyggandet i Stockholmsregionen en oerhört ojämn fördelning mellan kommunerna. Det är bara ett fåtal kommuner som har planer på att öka beståndet av studentbostäder rejält under de närmaste åren, och många kommuner har inte planerat för några studentlägenheter överhuvudtaget. Det är olyckligt att inte alla Stockholmsregionens kommuner visar en tydlig vilja att lösa studentbostadskrisen. Ett problem är att det finns en oförståelse hos många kommuner kring vilka verktyg som finns till hands och vilka åtgärder som är möjliga att genomföra för att öka bostadsbyggandet. Både kommuner och bostadsföretag beklagar sig över de långa och krångliga processerna. Det här är emellertid någonting som till stor del ligger i kommunernas makt att förenkla, till exempel genom tydligare politiska mål och bättre anpassade regelverk för olika typer av bostäder. Med denna rapport vill vi skifta fokus i debatten från studentbostadsbristens konsekvenser till dess lösningar. Med utgångspunkt i två fallstudier landar vi i flera konkreta åtgärder som Stockholms kommuner kan vidta för att lösa bostadsbristen. Studentbostadskrisen måste lösas nu visar vi hur. Teo Strömdahl Östberg Ordförande, SSCO 3
Stockholm växer med rekordfart och folkmängden i regionen överskrider 2 miljoner. 1 Bara under 2012 visar siffror att länet har ökat med fler än 35 000 invånare, och Stockholms läns landstings enhet för tillväxt, miljö och regionplanering (TMR) uppskattar att befolkningen kommer att öka med en halv miljon fram till år 2030. Majoriteten av de som flyttar till Stockholm idag är ungdomar i åldrarna 20 25 som, på grund av 90-talets höga födelsetal, är betydligt fler än tidigare år. 2 Idag finns det 81 900 personer i åldrarna 20 27 som säger sig vilja ha en bostad i Stockholm. 3 Trots den konstanta och betydande befolkningsökningen har produktionstakten av studentbostäder och mindre hyresrätter varit oförändrat låg sedan början av 2000-talet. I Stockholms läns bostadsmarknadsenkät för 2013 uppgav endast 7 av 26 kommuner att de har planer på att bygga nya studentbostäder under 2013 14, trots att en majoritet av kommunerna menar att det finns ett behov av fler studentlägenheter. Även tidigare års planerade byggande av studentbostäder lyser med sin frånvaro. Den totala ökningen av studentbostadsbeståndet åren 2011 13 planerades att ligga på 13 procent, vilket redan det är otillräckligt för att möta efterfrågan. I dagsläget har beståndet inte ökat med mer än 3 procent sedan 2011. 4 Den i övrigt obalanserade bostadsmarknaden, i kombination med en extrem brist på studentbostäder, slår hårt mot Stockholms studenter. En konsekvens av detta är att genomströmningen i Stiftelsen Stockholms studentbostäders (SSSB) studentbostadsbestånd har minskat de senaste åren. Idag tvingas en student stå i kö i cirka två år för de minsta korridorsrummen, och kötiden till lägenheter med kök eller pentry är ännu längre. 5 I Stockholms stads bostadsförmedling har majoriteten av studentbostäderna som förmedlats där under 2012 13 haft en kötid på mellan 6 och 8 år. 6 Med andra ord hinner en genomsnittlig student läsa större delen av sin utbildning utan att få tillgång till en studentbostad. 4
Förmågan att attrahera studenter är grundläggande för att de enskilda kommunerna och Stockholm som region ska ha en varierad befolkning, locka till sig nyetablering av företag och få tillgång till högutbildad arbetskraft. Enligt TMR kommer det att råda brist på 73 000 högutbildade i Stockholmsregionen år 2030. Ett sådant scenario är förödande för Stockholms konkurrenskraft, både nationellt och internationellt, och i slutändan kommer bristen på studentbostäder slå hårt mot Stockholmregionens tillväxt och utveckling. 7 Tillskottet av bostäder och befolkningsökningen i Stockholms län 1975 2012 Källa: SCB och Länsstyrelsen i Stockholms län Nedgången i befolkningsökningen 2010 beror huvudsakligen på registerrensning hos SCB och berör egentligen 2009 och tidigare. Siffran för kvartal 1 2011 visar på en fortsatt kraftig befolkningsökning. 5
Det politiska ansvaret för bostadsbyggandet ligger till stor del på kommunal nivå, men trots en uppenbar hotbild är det få kommuner som visar handlingskraft vad gäller att lösa problemet med bostadsbristen. Stockholms läns bostadsmarknadsenkät visar att det enbart är 9 av 26 kommuner som överhuvudtaget har ett studentbostadsbestånd, och endast 5 av dessa 9 planerar att bygga fler studentbostäder under 2013 14. De två kommuner som positivt sticker ut gällande existerande studentbostadsbestånd är Solna och Stockholm med 2 600 respektive 7 600 bostäder. Men flera av de kommuner som har goda förutsättningar beträffande kollektivtrafik eller närhet till större campusområden, till exempel Sollentuna och Danderyd, har varken existerande eller i närtid planerade studentlägenheter. 8 Statistiken över bostadsbyggandet i Stockholmsregionen visar på en tydlig snedfördelning mellan kommuner som tar ansvar för bostadsbristen och de som inte gör det. Trots att en majoritet av kommunerna menar att det finns en brist på studentbostäder är det enbart ett fåtal som verkar ha kunskap om vilka reformer och åtgärder som finns till hands för att öka byggandet av studentbostäder. Källa: Länsstyrelsen i Stockholms län 6
En av de kommuner som har tagit störst ansvar för att motverka studentbostadskrisen är Solna, som är den kommun i Stockholms län som har flest studentbostäder per invånare. De första studentbostäderna byggdes redan under 1960-talet, och i början av 2000-talet kompletterade kommunen det befintliga beståndet ordentligt. Idag finns cirka 2 600 studentbostäder i Solna, och kommunen planerar att bygga fler. Det finns flera anledningar till att Solna har ett stort studentbostadsbestånd. En framgångsfaktor för byggande har varit att en stor del av den mark som bebyggts redan ägts av studentbostadsföretaget SSSB, och att Solna kommun följaktligen inte behövt bistå med mark i lika stor utsträckning. Men en viktigare anledning till Solnas framgångar är den starka politiska vilja som finns hos Solnas politiker att ta ansvar för studentbostadsbyggandet. Det är den vilja som till exempel har gjort att kompletterande markområden har sålts till SSSB till ett billigare pris, och även att man inom flera studentbostadsprojekt kunnat ta fram innovativa lösningar för att klara buller- och tillgänglighetskrav. Vi tror att studentbostäder är långsiktigt bra för staden. Många politiker har flyttat till Solna för att vara studenter och sedan av olika anledningar har vi blivit kvar, säger Anders Ekegren. Anders Ekegren lyfter fram flera faktorer som varit bidragande till att det byggts i Solna, men betonar framförallt den politiska viljan. Varför så många andra kommuner i Stockholmsregionen väljer att bygga lite, eller inget alls, för studenter tror Ekegren dels beror på den felaktiga uppfattningen att studenter bara vill bo i de centrala delarna, dels för att kommunerna lägger för lite vikt vid studenternas positiva bidrag till kommunen. 7
Enligt Ekegren är studentbostäder en nödvändig förutsättning för att Stockholmregionen ska klara sin framtida kompetensförsörjning, men även för att Sverige ska kunna utvecklas och vara konkurrenskraftigt i ett internationellt perspektiv. Solnas politiker ser hur ett heterogent bostadsbestånd stärker staden i ett långsiktigt perspektiv, och Ekegren poängterar att det krävs flera olika typer av boendeformer för att skapa en fungerande stadsbild. Det är egentligen inte ett socialt tänk, utan vi ser det snarare som en förutsättning för att den här regionen ska utvecklas, säger Ekegren. Ett resultat av Solnas studentbostäder och kommunens närhet till Karolinska institutet är att många stora medicinska företag har etablerat sig i kommunen. Det är ett konkret intyg på studenternas påverkan på kommunens utveckling, och här menar Ekegren att studentbostäder skulle tillföra mycket positivt i flera andra kommuner. Kommunerna skulle både få tillgång till högutbildad arbetskraft och en möjlighet att locka till sig olika företag. Alla kommuner måste dra sitt strå till stacken, säger Ekegren. Det är viktigt att hela regionen tar sitt ansvar för att öka bostadsbyggandet. Konsekvensen av bostadsbristen kan bli att framtida studenter väljer bort Stockholmsregionen framför andra studieorter, och vi riskerar därmed att gå miste om duktig och välutbildad arbetskraft. Anders Ekegren Kommunalråd, Solna 8
Ett byggföretag som har genomfört ett flertal studentbostadsprojekt är det privatägda Järntorget. Med en omsättning på runt en halv miljard kronor om året har man färdigställda eller pågående projekt som innebär drygt 700 nya studentbostäder. Det är en ökning med över 5 procent av regionens studentbostadsbestånd, och kommer alltså att innebära en betydande skillnad för Stockholms studenter. Ofta anförs, från såväl kommuner som byggföretag, att den låga byggtakten beror på utdragna och svårgenomförbara byggprocesser. Detta som en följd av regelkrångel, inte minst när det gäller studentbostäder. Martin Arkad, vd för Järntorget, delar denna uppfattning, och lyfter framförallt fram problematiken med bullerregler, överklaganden och parkeringsnormer. Bullret styr hela stadsbilden, påpekar Arkad, och förklarar hur flera projekt ritas om med nya arkitektoniska lösningar för att klara de nuvarande bullernivåerna. De stränga bullerreglerna resulterar ofta i att projekt blir mer kostsamma än nödvändigt. Även reglerna kring överklaganden är ett hinder för att på ett snabbt och effektivt sätt kunna åtgärda den akuta studentbostadsbristen. Det är orimligt att ett projekt ska kunna försenas med mer än ett år som en följd av bara ett kort handskrivet överklagande, menar Arkad. Utöver reglerna kring bullernivåer och överklaganden är det flera studentbostadsprojekt, inte minst i kranskommunerna, som fallerar på grund av krav och normer gällande markanvändningen. Flera av Stockholmregionens kommuner har parkeringsnormer som inte är anpassade för studenters trafikvanor. Det är tydligt att närheten till kollektivtrafik och möjligheten till cykelparkering vid studentbostäder är viktigare än bilparkeringsplatser. 9
Vartannat projekt slutar med att vi slår ihop lägenheter för att klara parkeringsnormen, säger Arkad. Behovet av att kommunerna går studentbostadsformen till mötes, med tomträtter, slopade parkeringsnormer och harmoniserade bullerregler, är uppenbart. Det är välkommet att flera av de aspekter utreds som är mest problematiska i planprocesserna, till exempel bullernivåerna och överklaganderätten. Samtidigt är den rådande bostadssituationen så pass allvarlig att vi behöver se fler och större åtgärder redan idag. Det är tydligt att det finns hinder på vägen, men enligt Arkad är det hinder vilka går att ta sig över. Några av de största hindren för nyproduktion av studentbostäder är att lämpliga markområden är dyra eller otillgängliga för företagen, och att reglerna är för stränga. Det är hinder som helt ligger i kommunernas makt att riva ner. Det är oftast inget problem att få studentbostäder att gå runt ekonomiskt i längden, menar Arkad, och det finns inte heller för få byggföretag som vill bygga bostäder. Att det ändå byggs idag beror ofta på innovativa lösningar på problem med bullerreglerna, att byggföretagen räknar med en viss fördröjning på grund av överklagandena och att det finns kommuner med mindre ogynnsamma parkeringsnormer. Framförallt är nyckeln till fler lyckade studentbostadsprojekt att det finns en politisk vilja att lösa bostadskrisen och prioritera byggandet av studentbostäder. Arkad menar att det aldrig förr har fungerat så bra som när politikerna i Stockholms kommun i början av 2000-talet hade en aktiv bostadspolitik och tydliga mål för hur många nya bostäder som skulle byggas. Martin Arkad VD, Järntorget 10
Det är tydligt att en politisk vilja att lösa studentbostadskrisen är en av de enskilt viktigaste åtgärderna för att få igång nyproduktionen av studentbostäder. Det är därför nödvändigt att konkretisera hur den politiska viljan kan se ut, och reda ut vilka åtgärder som finns att tillgå för den politiskt viljestarka kommunen. Vad gäller regelverket för och processerna kring byggande av studentbostäder finns flera åtgärder som viljestarka kommuner kan genomföra. Ett sätt att säkerställa att fler studentbostäder byggs är till exempel att i större utsträckning använda kommunens allmännyttiga bolag. Genom tydliga uppdrag till sina allmännyttiga bolag kan kommunen garantera att fler studentbostäder realiseras trots hinder i form av bullerkrångel och utdragna byggprocesser. Det finns flera tänkbara förenklingar som kommunen kan genomföra i regelverket för att underlätta byggandet av fler mindre hyresrätter och studentbostäder, oavsett vilket bolag som står bakom projektet. En resolut kommunal åtgärd för att stimulera nybyggnation är att slopa parkeringsnormen för studentbostadsprojekt. Detta skulle resultera i att det blir billigare att genomföra byggnadsprojekt och lättare att använda marken på ett effektivt sätt. Väldigt få studenter i Stockholm har bil, i stället är det närhet till kollektivtrafik och bra cykelparkeringar som efterfrågas. Fortsättningsvis finns det möjlighet att anpassa reglerna kring gemensamhetsutrymmen så att de på ett bättre svarar mot studentbostädernas utformning och studenternas behov. Nya regler hade kunnat öppna upp för fler studentlägenheter per byggnadsprojekt, och en bättre användning av bostadshusen. Enligt Boverkets regler är gemensamhetsutrymmenas funktion att kompensera för studentbostäders och korridorsrums mindre yta. Byggreglerna fastställer dock inte hur de kompenserande gemensamhetsutrymmena ska utformas eller hur stora de ska vara. I korridorsrum är det självklart viktigt med kök och gemensamma utrymmen, men i många studenthus står dessa gemensamhetsutrymmen 11
ofta tomma och det finns ett behov av att se över vilken funktion de egentligen ska fylla. Det är även viktigt att andra funktioner, som enligt regelverket måste finnas i en bostad, på ett bättre sätt harmoniseras med studenters reella behov, någonting som i förlängningen kan leda till att boytan kan vara mindre. Vidare handlar det kommunala ansvaret om att effektivisera de planprocesser som rör nybyggnation av bostäder. Nya studentbostadsprojekt tar orimligt lång tid att genomföra, vilket skrämmer bort byggbolag och i allmänhet dämpar nyproduktion. En lösning på detta är tydliga politiska direktiv till förvaltningen att prioritera studentbostäder i planprocessen, så att dessa ärenden kan behandlas skyndsamt. På detta sätt kan kommunen jämna ut obalans i vad som byggs och säkra en långsiktig tillförsel av bostäder för studenter. Enligt många byggbolag utgör svårigheten att få ekonomi i byggprojekt för unga och studenter ett av de största hindren för bostadsbyggandet. Kommuner har emellertid både egen mark samt planmonopol, och därmed verktygen för att påverka kostnaden för bostadsprojekt. Sollentuna exempelvis kan upplåta den mark de själva äger med tomträtt, vilket innebär att kommunen hyr ut marken istället för att sälja den. Att tillämpa tomträtt för studentbostäder och hyresrätter är ett första steg i riktning mot att skapa ekonomiska incitament för aktörer som vill bygga för unga och studenter. Det är också möjligt att sänka tomträttsavgälden, som är den avgift som kommunen tar ut för tomträtten. Detta skulle innebära att kommuner aktivt uppmuntrar de bolag och stiftelser som väljer att bygga för unga och studenter. För de byggföretag som har tillräckligt med kapital för att initiera ett studentbostadsprojekt finns det dock fortfarande en del svårigheter gällande marken. Ett effektivt verktyg som fler kommuner bör använda är markanvisningar. Det skapar tydligare spelregler för de enskilda byggbolagen och i slutändan fler studentbostäder.markanvisning vid studentbostadsprojekt kan vara ett särskilt viktigt verktyg för Stockholms läns mer perifera kommuner. I en undersökning som gjordes 2011 visade det sig att studenter prioriterar närhet till kollektivtrafik och campusområden högre än närheten till centrala Stockholm. 12
Det är alltså en felaktig föreställning att det skulle vara ogynnsamt att bygga studentbostäder utanför Stockholms centrala delar. Inte heller vad gäller studentens restid till sitt lärosäte talar fakta för att studentbostäder måste ligga centralt. En stor andel studenter tycker att det är rimligt att resa i mer än en halvtimme från hemmet till lärosätet. 9 13
Bostadsbyggande är en komplex fråga och det är uppenbart att det finns flera bakomliggande orsaker till dagens studentbostadskris. Ett studentbostadsprojekt kan fördröjas eftersom planprocesser drar ut på tiden, bli dyrare som en följd av orimliga bullerkrav och ibland inte ens kan genomföras på grund av bristen på tillgänglig mark till ett överkomligt pris. Stockholms kommuner kan inte åtgärda samtliga av de hinder som finns, och det är positivt att det från statligt håll nu kommer flera utredningar gällande bland annat bullerreglerna. Samtidigt är bristen på studentbostäder akut och konsekvenserna kommer att bli alltmer kännbara ju senare vi väljer att agera. I intervjuer med respektive kommunalråd Anders Ekegren från Solna kommun, och vd Martin Arkad från byggföretaget Järntorget framgår det tydligt att det är möjligt att bygga studentbostäder trots dagens omfattande regelkrångel och ofördelaktiga förutsättningar. Även om dagens bullerregler försvårar planeringen av nya studentbostadsprojekt finns det en rad innovativa lösningar att tillgå för att kringgå problemen, om det finns tydliga politiska direktiv. Samma sak gäller för flera av de aspekter som i dagsläget förhindrar byggandet av nya studentbostäder. Bristen på tillgänglig mark till ett pris som passar studentbostadsprojekt kan motverkas genom tomträtter och markanvisningar om den politiska viljan finns. Det finns många kommuner i Stockholmsregionen som är lämpade för studentbostadsbyggande, och det är också rimligt att dessa kommuner tar ett större ansvar för att motverka studentbostadskrisen. Ett flertal kommuner har såväl goda kollektivtrafikförbindelser som närhet till olika campusområden, men har trots detta ett mycket lågt antal studentbostäder i sitt bestånd. Enbart 7 av 26 kommuner planerar för nya studentlägenheter de närmaste åren, och många av de relevanta kommunerna har fortfarande inte en enda studentlägenhet. Vi är alla överens om att konsekvenserna av studentbostadskrisen är katastrofala, men det måste till konkreta åtgärder för att faktiskt förbättra situationen. Stockholms kommuner har förutsättningar för att underlätta byggandet av fler studentlägenheter. Det finns också gott om byggbolag som vill bygga. Det råder ingen brist på studenter som behöver ett hem. Det som saknas är politiker som på allvar vill lösa studentbostadsbristen. 14
1. SCB, siffror från juli 2013 http://www.scb.se (20130711) 2. Student söker bostad. Boverket. http://www.boverket.se/global/ webbokhandel/dokument/2010/student_soker_bostad.pdf 3. Hur bor unga vuxna? Hur vill de bo? Stockholms län 2013. Hyresgästföreningen. http://www.hyresgastforeningen.se/om_oss/ ladda_hem/rapporter/ungas_boende/documents/stockholm%20 2013%20Hur%20bor%20unga%20vuxna%20-%20Hur%20vill%20 de%20bo.pdf 4. Bostadsmarknadsenkäten, Stockholms län 2013, Länsstyrelsen i Stockholms län. 5. SSSB (2013-08-06) SSSB är den största studentbostadsaktören i Stockholms län. 6. Statistik i augusti 2013 från Stockholms stads bostadsförmedling (2013-08-06) https://bokabostad.stockholm.se/statistikkotid.aspx 7. Regional utvecklingsplan för Stockholmsregionen RUFS 2010 http://www.tmr.sll.se/global/dokument/publ/2010/rufs10_hela.pdf 8. Bostadsmarknadsenkäten, Stockholms län 2013, Länsstyrelsen i Stockholms län. 9. Stockholmsstudenternas bostadssituation och bostadskarriär, Tillväxt, miljö och regionplanering, Stockholms läns landsting. http://www.tmr. sll.se/global/dokument/publ/2011/2011_3_stockholmsstudenternas_ bostadssituation_och_bostadskarri%c3%a4r.pdf 15