Regleringsbrev 48, 2015 Bostadsbyggnadsbehov, planeringsläge och bostadsbyggande

Regleringsbrev 48, 2015 Bostadsbyggnadsbehov, planeringsläge och bostadsbyggande

Sammanfattning Tillskotten av bostäder är en mycket viktig fråga för Östergötlands fortsatta utveckling. Länet behöver ha en fortsatt hög takt i bostadsbyggandet men också rätt inriktning på de nya bostäder som tillkommer. Beräkningar grundade på befolkningsprognoser visar ett årligt bostadsbyggandsbehov i länet på mellan 1335-1575 bostäder fram till 2030. De senaste åren, 2014 och 2015, har bostadsbyggandet i länet legat i nivå med eller över det behov som denna utredning visar. Ett fortsatt bostadsbyggande i denna takt, vilket är en dubblering gentemot nivåerna för fem år sedan, motsvarar det långsiktiga bostadsbyggnadsbehovet fram till 2030 sett till antal bostäder. Det senaste årets stora antal asylsökande har ännu inte hunnit påverka invandringstalen, och ingår därför inte heller i de befolkningsprognoser som ligger till grund för beräkningarna i rapporten. På sikt kommer invandringen att påverka befolkningsutvecklingen på ett sätt som det idag är svårigheter med att prognostisera. Det är här viktigt att skilja på det akuta behovet av boende för asylsökande och det långsiktiga behovet av varaktiga bostäder för nyanlända som ska påbörja sin etablering och där det senare är en del av kommunernas bostadsförsörjningsansvar. Tillsammans bedömer Länsstyrelsen och Region Östergötland att det behov av bostäder som redovisas i rapporten därför kan ses som en lägsta nivå på bostadsbehov. Det är stora skillnader i såväl bostadsbyggande och bostadsbyggnadsbehov mellan kommunerna i länet, men också mellan stad/huvudort och landsbygd. Linköping och Norrköping är helt dominerande i länets bostadsbyggande och bostadsbyggnadsbehov. Länsstyrelsen bedömer att samtliga kommuner har de långsiktiga planeringsmässiga förutsättningarna att bygga enligt det beräknade årliga behovet sett till antal bostäder. Genomförandet av Ostlänken innebär förutsättningar för fortsatt ökat byggande i länet vilket bekräftas i kommunernas långsiktiga planering. Många av länets kommuner har ett nyligen avslutat eller pågående arbete med bostadsförsörjningsplanering. Riktlinjer för bostadsförsörjningen ska beskriva och förankra ambitionerna för utvecklingen av bostadsbeståndet i kommunen. Riktlinjerna ska även redovisa hur kommunen ska arbeta för att säkerställa bostadsförsörjningen för grupper med särskilda behov till exempel ungdomar, äldre, personer med funktionshinder, personer som inte godkänns på den ordinarie bostadsmarkanden samt nyanlända. Dialogen mellan kommuner och exploatörer måste förbättras, något som med fördel tas upp inom ramen för arbetet med riktlinjer för bostadsförsörjning. I Bostadsmarknadsenkäten 2015 redovisar de flesta kommunerna en obalans på bostadsmarknaden för 2015 och även på ett par års sikt. Hur kommunerna klarar att möta bostadsbehovet utifrån befolkningsprognosen och behovet av varaktiga bostäder för nyanlända är avgörande. En av denna rapports slutsatser är att även om det byggs i de senaste årens byggtakt, så kommer inte bostadsmarknaden i länet att vara i balans sett till behovet av bostäder för alla grupper till 2030. 3

Uppdraget Regleringsbrevsppdrag 48, Bostadsbyggnadsbehov, planeringsläge och bostadsbyggande i kommunerna, består av följande delar: - Bedömning av bostadsbyggnadsbehov. Inom ramen för länsstyrelsens roll lämna kommunerna i länet råd, information och underlag för deras planering av bostadsförsörjningen enligt lagen (2000:1383) om kommunernas bostadsförsörjningsansvar samt länsstyrelsens roll att enligt plan- och bygglagen (2010:900) ge råd i fråga om bostadsbyggande och utveckling av bostadsbeståndet samt göra en regional bedömning av behovet av nya bostäder i länets kommuner. Bedömningen ska göras utifrån ett regionalt perspektiv och utarbetas efter samråd med berörda kommuner, aktörer med regionalt utvecklingsansvar och andra berörda regionala organ. - Planeringsläge. För de kommuner där länsstyrelsen bedömer att det behöver byggas nya bostäder granska respektive kommuns planeringsmässiga förutsättningar att förverkliga angivet antal nya bostäder. Granskningen ska ske med utgångspunkt i respektive kommuns översiktsplan, detaljplaneläge, planberedskap och planeringsaktivitet. - Antal nya bostäder. Redovisa det antal nya bostäder som tillkommit under vart och ett av åren 2010, 2011, 2012, 2013 och 2014 i respektive kommun. - Analys. Med utgångspunkt i den regionala bedömningen, granskningen av de planeringsmässiga förutsättningarna samt det historiska bostadsbyggandet göra den analys som utredningsmaterialet motiverar. Uppdraget i denna del ska redovisas till Regeringskansliet (Näringsdepartementet) senast den 30 november 2015. Den avslutande delen är en uppföljning i vilken länsstyrelsen, i samverkan med Boverket, ska följa upp bostadsbyggandet under 2015 i var och en av kommunerna i respektive län. Uppföljningen redovisas i enlighet med uppdragets utformning i annan ordning. - Uppföljning ska bl.a. innehålla en bedömning av vilka konsekvenser som det redovisade bostadsbyggandet kan medföra. Uppdraget ska redovisas till Regeringskansliet (Näringsdepartementet) senast den 31 mars 2016. Omfattning Enligt punkt två i uppdraget ska Länsstyrelsen för de kommuner där Länsstyrelsen bedömer att det behöver byggas nya bostäder granska respektive kommuners planeringsförutsättningar (se ovan). Länsstyrelsen i Östergötland har valt att låta kartläggningen omfatta alla länets kommuner, med syfte att få underlag för en så heltäckande bedömning som möjligt. Det senaste årets stora antal asylsökande har ännu inte hunnit påverka invandringstalen, och ligger därför inte till grund för befolkningsprognoserna. 4

Rapportens inriktning Syftet med uppdraget är att utreda bostadsbyggnadsbehov respektive att kartlägga, planeringsläge och bostadsbyggande i länets kommuner. Vidare är uppdraget att utifrån dessa uppgifter göra den analys som utrednings- och kartläggningsmaterialet kräver. Länsstyrelsen Östergötland har tillsammans med Region Östergötland utvidgat återrapporteringens syfte till att, utöver att svara på uppdraget, göra det på ett sådant sätt att såväl utredning, kartläggning och analys kan utgöra planeringsunderlag för kommunerna i arbetet med den kommunala bostadsförsörjningen i ett regionalt perspektiv. Metod för utredning och kartläggning Nedan beskrivs metodik för respektive del av uppdraget. Råd, information och underlag Länsstyrelsen och Region Östergötland arbetar båda på olika sätt med boende- och bostadsfrågor ur ett läns- och regionperspektiv med det gemensamma målet att bidra till en stark utveckling av de 13 kommuner som utgör Östergötlands län. Bostadsbyggnadsbehov Samverkan Av uppdraget framgår att bedömningen av bostadsbyggnadsbehovet ska göras utifrån ett regionalt perspektiv och utarbetas i samråd med berörda kommuner, aktörer med regionalt utvecklingsansvar och andra berörda organ. I Östergötland sammanfaller Länsstyrelsens geografiska område med Region Östergötlands geografiska område. Länsstyrelsen har valt att utföra uppdraget i nära samverkan med Region Östergötland. Samverkan har inneburit framtagande av statistik, beräkningar, analyser och återrapportering. Beräkningar och tidiga analysresultat har presenterats för och samråtts med kommunchefer, med kommunala handläggare som underlag för samråd och diskussion, och vidare har resultaten samråtts under möte med inbjudna representanter från kommuner och byggherrar. Beräkningar Beräkningarna av behov av bostäder och behov av byggnation av bostäder fram till 2030 baseras på en befolkningsframskrivning. Befolkningsframskrivningen har legat till grund för två olika metoder för att beräkna behovet av bostäder i framtiden. Metoderna använder olika tal för hushållskvoter, det vill säga olika kvoter på hur många människor i olika åldrar som kan förväntas ingå i ett hushåll. De olika metoderna har skiljt sig åt i hur åldersindelningar har använts för att bedöma hur många hushåll kan förväntas finnas, givet befolkningsframskrivningen. De olika metoderna har visat liknande resultat för samtliga kommuner i regionen. Beräkningarna bygger på en modell framtagen av Boverket och vidareutvecklad av Länsstyrelsen i Skåne. Den befolkningsframskrivning som uträkningarna görs på baseras på de senaste årens befolkningsutveckling. Prognosen är gjord på ett sådant sätt att uppgifterna för kommunerna sammantaget inte kan skilja sig från uppgifterna för hela regionen. Som en följd av detta kan de prognoser som använts här skilja sig något mot kommunernas egna 5

prognoser. Prognosen för Östergötland som helhet är avstämd mot riksprognosen vilket innebär att länets prognos är balanserad mot alla andra länsprognoser. Det senaste årets stora antal asylsökande har ännu inte hunnit påverka invandringstalen, och ligger därför inte till grund för befolkningsprognoserna. Metodkritik På sikt kommer befolkningsutvecklingen påverkas på ett sätt som vi idag har svårigheter att prognostisera. Den första november befann sig 5000 asylsökande i Östergötland. Hur många av dessa som kommer få ett beslut om asyl, hur många som kommer att bo kvar i Östergötland, hur många andra (asylsökande eller nyanlända) som anvisas eller väljer att flytta till Östergötland från andra delar av Sverige, är det svårt att svara på i dagsläget. Men detta är faktorer som påverkar den framtida befolkningsförändringen och det framtida bostadsbehovet. I sammanhanget är det även viktigt att skilja på det akuta behovet av bostäder för asylsökande och det långsiktiga behovet av varaktiga bostäder för nyanlända som ska påbörja sin etablering och där det senare är en del av kommunernas bostadsförsörjningsansvar. I Östergötland finns ett antal mycket små kommuner sett till folkmängd. Ju mindre befolkningsunderlag desto svårare är det att göra statistiskt rättvisande och säkra befolkningsframskrivningar. I det ursprungliga resultatet från beräkningen återfinns minusposter i ett par av länets kommuner, vilket indikerat att behovet snarare vore att riva bostäder än att bygga fler. Om behovet av en viss omsättning av lägenheter på ca 1 procent av det totala antalet bostäder, vägs in hamnar kommunerna på ett behov av nybyggnad, om än i vissa fall ett mycket lågt behov. Det framtida behovet av bostäder är därför särskilt svårbedömt i de mindre kommunerna. För att hantera att ett litet befolkningsunderlag inte får för stort utslag i beräkningarna har kommunerna grupperats och behovsbedömingen redovisas i ett spann. Tillsammans med osäkerheter i prognoser kring nyanlända bedömer Länsstyrelsen och Region Östergötland att det behov av bostäder som redovisas i rapporten kan ses som en lägsta nivå på bostadsbyggnadsbehov. Behovsberäkningen avser volymer, oavsett upplåtelseform. Det finns flera faktorer som kan påverka varför det behövs byggas nya bostäder, exempelvis att bostadsstrukturen i en kommun inte är ändamålsenlig eller i balans. Flera kommuner har reagerat på de gjorda beräkningarna och menar att det redovisade bostadsbyggnadsbehovet är för lågt sett till kommunernas egna beräkningar/förväntningar. Det är enligt kommunerna även en stor brist att beräkningarna inte omfattar ökad invandring och det behov av bostäder som detta medför. Länsstyrelsen delar kommunernas synpunkter, och anser att det finns anledning att följa upp beräkningarna med utvecklade prognoser och med överenskommelser om mottagande av nyanlända för kommunerna och sett till länet som helhet. Se vidare rubrik Särskilda grupper. 6

Planeringsmässiga förutsättningar Inom ramen för Länsstyrelsens uppdrag om boendeplanering och kommunernas bostadsförsörjning uppdaterar Länsstyrelsen kontinuerligt kunskapen om kommunernas planeringsmässiga förutsättningar, särskilt som en del av framtagandet av den årliga Bostadsmarknadsanalysen (BMA). En del av sammanställningarna från BMA återges därför även i denna rapport. Under arbetet med uppdraget skickades en enkät med frågor kring kommunens översiktsplan, detaljplaneläge, planberedskap och planeringsaktivitet till kommunerna. Förutom svar på frågorna lämnades möjlighet att kommentera svaren, vilket de flesta kommunerna gjort. Flest kommentarer handlar om osäkerheten i redovisade siffror, resp. beskrivning av vilka avvägningar eller uppskattningar som gjorts för att kunna tillhandahålla kvantitativa svar. När svaren analyseras måste tas i beaktande att det i viss mån innebär att man jämför äpplen och päron eftersom siffrorna som redovisats är lämnade med många förbehåll. Länsstyrelsen och Region Östergötland gör dock den sammantagna bedömningen att siffrorna, kan ingå i analysen av de planeringsmässiga förutsättningarna. Elva av länets tretton kommuner svarade på enkäten. Metodkritik När Länsstyrelsen frågade kommunerna om de planeringsmässiga förutsättningarna i enkäten återkopplade ett par kommuner att frågeställningarna uppfattades som mycket svåra att ge svar på. Dessa uppgifter fanns inte sammanställda för flertalet av de mellanstora och mindre kommunerna. Det är Länsstyrelsens uppfattning att återkopplingen från kommunerna är att frågorna ställdes med (för) kort svarstid, men att det varit värdefullt att gå igenom planeringsläget för de kommuner som inte gjort det tidigare. Antal nya bostäder Enligt uppdraget ska redovisning göras av det antal nya bostäder som tillkommit under vart och ett av åren 2010, 2011, 2012, 2013 och 2014 i respektive kommun. Dessa statistikuppgifter fås från Statistiska Centralbyrån (SCB) och redovisas årligen i Bostadsmarknadsanalysen för länet. Till de årliga uppgifterna har Länsstyrelsen lagt till kommunernas egna uppfattningar för 2015 enligt BMA, samt en allmän iakttagelse kring årets byggande i länet. Sammanställning av resultat med kommentarer Råd, information och underlag Länsstyrelsens arbete med boendefrågor bedrivs i form av samråd med kommunerna om deras samhällsplanering när översiktsplaner och detaljplaneprogram upprättas, och i arbetet med sammanfattande redogörelser över kommunernas översiktsplaner. I dessa samråd är frågor, som är kopplade till boendemiljöer och byggande, ett självklart inslag. Länsstyrelsen stöttar även kommunerna i deras planering genom att producera och tillhandahålla planeringsunderlag. Sedan ändringen av lagen om kommunernas bostadsförsörjningsansvar är det också länsstyrelsens uppgift att yttra sig över de kommunala riktlinjerna för bostadsförsörjning. Genom att samla in uppgifter och statistik om det befintliga bostadsbeståndet, om kommande och uppskattade nybyggnation kan Länsstyrelsen delge kommuner och andra aktörer en bild av hur bostadsmarknaden ser ut och utvecklas i länet som helhet. 7

Utöver den PBL-anknutna bostadsplaneringen stödjer Länsstyrelsen kommunerna genom det nätverk för bostadsförsörjning som Länsstyrelsen initierat och driver. Nätverket vänder sig till handläggare för kommunala riktlinjer för bostadsförsörjning från kommunernas bostadsplanering och socialtjänst. På handläggarträffarna diskuterar Länsstyrelsen och kommunerna tillsammans bl.a. förståelsens för och användningen av kommunala riktlinjer, och i aktuella fall ägardirektiv, som ett kommunalt verktyg i boendeplaneringen. Bostadsbyggnadsbehov Beräkningarna visar ett årligt bostadsbyggandsbehov i länet på 1335-1575 bostäder fram till 2030. Det är stora skillnader i bostadsbyggnadsbehov mellan kommunerna. Byggbehov per år i antal lägenheter Kommuner per kommun 0-5 Boxholm, Kinda, Vadstena, Valdemarsvik, Ydre, Åtvidaberg, Ödeshög 15-20 Söderköping 20-25 Finspång 25-35 Motala 50-60 Mjölby 650-700 Linköping, Norrköping, Byggbehov per år i antal lägenheter för länet 1335-1575 Enligt Boverkets bedömning (Behov av bostadsbyggande, Rapport 2015:18, Boverket) är bostadsbyggnadsbehovet för Östergötland 1452 lägenheter/år till och med 2025 och knappt 40 000 lägenheter/år för landet till 2025. Boverkets siffror är justerade med hänsyn till lediga lägenheter, rivningar och bostadsreserv. Boverket konstaterar att behovet är väsentligt högre i början av perioden än i slutet. Sedan rapporten publicerades har Boverket gjort en ny beräkning på nationell nivå (med anledning av nyare statistik från maj 2015) vilket innebär en ökning av bostadsbyggnadsbehovet, till ett totalt nationellt behov av 705 000 bostäder under perioden 2015-2025. Den nya beräkningen finns inte på länsnivå eller nedbruten per år. Planeringsmässiga förutsättningar Hur många bostäder (alla typer, alla upplåtelseformer) finns redovisade i ÖP/FÖP/TÖP i kommunen? Linköping, Motala, Söderköping och Ydre redovisar tillsammans drygt 37 000 bostäder i antagna översiktsplaner. Finspång, Mjölby, Norrköping, Vadstena, Åtvidaberg och Ödeshögs kommuner anger inte antalet bostäder i siffror. Se vidare kommentarer i bilagan. Hur många, ej påbörjade, bostäder (alla typer, alla upplåtelseformer) finns i lagakraftvunna detaljplaner i kommunen? Finspång, Kinda, Linköping, Motala, Norrköping, Söderköping, Vadstena, Ydre, Åtvidaberg och Ödeshög redovisar tillsammans drygt 7800 ej påbörjade bostäder i lagakraftvunna detaljplaner i kommunen. Mjölby anger inte antalet bostäder i siffror. 8

Hur många detaljplaner som omfattar bostäder (alla typer, alla upplåtelseformer) finns i planprioriteringslista, eller motsvarande, i kommunen? Respektive hur många bostäder (alla typer, alla upplåtelseformer) omfattar dessa planer? (Svar inom parantes avser planer på väg in för behandling, men nämndbeslut var inte fattat vid tidpunkten för enkäten.) Hur många detaljplaner som omfattar bostäder (alla typer, alla upplåtelseformer) finns i planprioriteringslista, eller motsvarande, i Kommun kommunen? Boxholm Finspång 4 100 Kinda 1 19 Linköping Ca 27 4200 Mjölby 7 (+2) 364 (+63) Motala 12 500-525 Norrköping 56 4300 Söderköping 28 Ca 800 Vadstena 4-5 106 Valdemarsvik Ydre 2 57 Åtvidaberg Ca 5 Ca 35 Ödeshög 3 Ca 95 Summa Ca 140 Drygt 10 000 Hur många bostäder (alla typer, alla upplåtelseformer) omfattar dessa planer? Uppdrag angående viss icke-ianspråktagen detaljplanelagd mark för bostadsändamål S2013/6822/PBB (delvis) Fördjupning kring planeringsmässiga förutsättningar i Linköping och Norrköping finns i Länsstyrelsens återrapportering av Uppdrag angående viss icke-ianspråktagen detaljplanelagd mark för bostadsändamål S2013/6822/PBB (delvis) (Dnr 400-10062-13). I korthet konstaterades det i uppdraget att det finns ett par huvudanledningar till att mark som är detaljplanelagd för bostadsändamål inte tas i anspråk. De gällande planerna kategoriserades under uppdraget som pågående, inaktuella och (främst) marknadsberoende. Länsstyrelsen bedömde att det fanns anledning att dra vissa slutsatser som svar på de frågeställningar som uppdraget gav. Att planer är pågående tydliggör att det återstår ett antal faktorer efter att en plan har antagits för att det faktiskt ska gå att påbörja byggnation. Ett längre genomförande kan även vara helt avsiktligt, exempelvis när detaljplaner för ett större område som antas och det redan i detaljplanen anges att utbyggnad ska ske i olika etapper. Att äldre planer är inaktuella är ett mindre problem. I takt med att omgivningens krav ändras, och andra typer av miljöer eftersträvas så får det anses nödvändigt att ett antal planer inte kommer att fullföljas, utan behöver arbetas om. I de fall det är nyare planer, som anpassats för ett särskilt projekt är det mer problematiskt, då samhällsresurser läggs på planering till ingen nytta. 9

När marknadsberoende identifierats som orsak till att byggnation inte kommer igång på landsbygden rör det sig om större detaljplaner för villor som delvis är obebyggda. Här finns det anledning att fundera dels över omfattningen på respektive detaljplan, dels över hur attraktiva områdena uppfattas av bostadskonsumenterna. Samma funderingar är lämpliga för de planer som har tagits fram i kommunernas orter. En aspekt är att detaljplaneprocesser är dyra, och därför är det mer kostnadseffektivt att göra dem för ett större område på landsbygden och i kommunernas orter. Som en konsekvens blir dessa planer geografiskt omfattande, och delar av dem står tomma en längre tid. När marknadsberoende angetts, främst i städerna, beror det på att nya planer antagits och genomförts i närområdet. Med ett sådant innehåll att tänkt exploatering inte längre är lika attraktiv att genomföra, utan att gällande detaljplans grundidé anses inaktuell. Ett genomförande av planen ligger då och avvaktar mer efterfrågan. Detta är i viss mån ett tecken på bristande samordning i de övergripande kommunala planerna. I andra fall beror det på att en intressent hoppat av i ett sent skede. Förutsatt att planen inte är för specifikt anpassad till ett visst projekt kan då en eventuellt en annan intressent senare visa intresse för att genomföra planen. I rapporten redovisas ytterligare skäl till att en byggnation inte kommer igång som att deltagande parter; exploatörer, markägare, intressenter, kommunen, inte kan komma överens om hur en exploatering enligt plan ska genomföras eller fördelas. Vid något tillfälle är det tydligt att kommunen och marknaden har olika uppfattning om ett områdes attraktivitet, och då blir det ingen exploatering, oavsett hur lämplig den kan vara ur alla andra aspekter än ekonomiska. Bostadsmarknadsläge (BMA 2015) Redovisningen består av kommunernas bedömningar i olika frågor och ger därmed en sammanhållen bild av bostadsmarknaden i länet. Hur bedömer kommunerna marknadsläget (jan 2015) Kommuner I kommunen som helhet På centralorten, i innerstaden I kommunens övriga delar Ödeshög balans obalans balans Ydre balans balans balans Kinda balans balans balans Boxholm obalans obalans balans Åtvidaberg obalans obalans obalans Finspång obalans obalans balans Valdemarsvik obalans (ö) obalans (ö) obalans (Ö) Linköping obalans obalans obalans Norrköping obalans obalans obalans Söderköping obalans obalans balans Motala obalans obalans obalans Vadstena obalans obalans balans Mjölby balans balans balans Totalt antal 9 (7) kommuner 10 (11) kommuner 5 (6) kommuner Kommunernas bedömning av läget på bostadsmarknaden i januari 2015. Fet stil indikerar en förändring från föregående år, siffra inom parentes anger resultatet från föregående BME. För Valdemarsviks kommun anges att obalans beror på ett överskott, i övriga kommuner beror den på ett underskott. BME 2015 10

Antalet kommuner i länet som anger att det finns en obalans på bostadsmarknaden som helhet ökar från förra året, från sju kommuner till nio kommuner. Söderköping, Vadstena och Åtvidaberg anger i årets enkät att det, till skillnad från 2014, råder en obalans på bostadsmarkanden i kommunen som helhet, och att obalansen består i ett underskott på bostäder. Mjölby uppskattar till skillnad från 2014 att det råder balans på bostadsmarknaden i kommunen som helhet. Hur bedömer kommunerna marknadsläget om fem år (2020) Kommuner I kommunen som helhet På centralorten, i innerstaden I kommunens övriga delar Ödeshög balans obalans obalans Ydre balans balans balans Kinda balans balans balans Boxholm balans balans balans Åtvidaberg obalans obalans obalans Finspång obalans obalans balans Valdemarsvik obalans (ö) obalans (ö) obalans (Ö) Linköping obalans obalans balans Norrköping obalans obalans obalans Söderköping balans balans balans Motala balans balans balans Vadstena - obalans - Mjölby obalans obalans balans Totalt antal 6 8 4 Kommunernas bedömning av läget på bostadsmarknaden om fem år (2020). Siffra inom parentes anger resultatet från föregående BME. För Valdemarsviks kommun anges att obalans beror på ett överskott, i övriga kommuner beror den på ett underskott. BME 2015 På fem års sikt anger Boxholm, Kinda, Motala, Söderköping, Ydre och Ödeshög att bostadsmarknadsläget kommer att vara i balans i kommunen som helhet. Finspång Linköping, Mjölby, Norrköping och Åtvidaberg bedömer på fem års sikt att bostadsmarknaden kommer att vara i obalans på grund av ett underskott av bostäder. Valdemarsviks kommun bedömer att det kommer att vara ett fortsatt överskott på bostäder i kommunen som helhet. Kommunala riktlinjer för bostadsförsörjning Knappt hälften av länets kommuner anger i enkäten att de har riktlinjer för bostadsförsörjningen som är antagna av kommunfullmäktige. Finspång, Norrköping, Vadstena och Ydre har nyligen antagna riktlinjer. I Mjölby pågår arbete med att uppdatera riktlinjerna. Motala Linköping, Söderköping Valdemarsvik, Åtvidaberg och Ödeshög kommuner arbetar med att ta fram riktlinjer. 11

Antal nya bostäder Nyproduktionen av bostäder var under år 2014 högre än året innan då 1524 stycken lägenheter färdigställdes jämfört med 1067 stycken (1169 stycken) under 2013. Kommun/år 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Ödeshög 2 1 0 5 1 22 2 Ydre 0 2 5 3 2 2 (4) 2 Kinda 13 7 5 16 6 5 20 Boxholm 2 0 5 3 3 6 1 Åtvidaberg 18 13 8 5 12 42 16 Finspång 20 16 9 19 12 6 (8) 6 Valdemarsvik 41 4 6 5 5 2 (3) 0 Linköping 717 478 456 388 623 745 (831) 629 Norrköping 234 114 165 69 216 191 (202) 785 Söderköping 31 29 21 67 27 5 15 Motala 31 20 19 40 12 24 19 Vadstena 0 10 9 4 2 3 6 Mjölby 99 47 25 22 9 8 (14) 23 Totalt antal 1208 741 733 646 930 1067 (1169) 1524 Färdigställda lägenheter 2008-2014, källa SCB 2015. Siffran inom parentes anger en justerad siffra från SCB från 2015 gentemot den som leverarades under 2014. Sannolikt beror det justerande siffran på en eftersläpning i registrering. I Norrköping ökade byggande kraftigt, från 191 stycken (202 stycken) färdigställda bostäder 2013 till 785 stycken 2014. Även i Kinda, Mjölby Söderköping och Vadstena ökade byggandet. I Boxholm, Linköping, Motala, Valdemarsvik, Åtvidaberg och Ödeshög minskade byggandet. I Finspång och Ydre ligger byggandet kvar på 2013 års nivåer. Flest bostäder byggs i flerbostadshus med bostadsrätt som upplåtelseform och antalet ökar jämfört med åren innan. Med hänsyn till en viss eftersläpning av statistiken så minskar antalet hyresrätter något. 12

Nyproduktion av småhus ökar jämfört med produktionen under 2013, då byggandet av småhus var betydligt lägre jämfört med åren innan. Småhus byggs såväl med hyresrätt, bostadsrätt och äganderätt. Hustyp Upplåtelseform 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 flerbostadshus hyresrätt 457 85 78 170 442 398 (473) 427 bostadsrätt 158 174 153 22 110 389 (403) 656 äganderätt 14 Totalt flerbost. 615 259 231 306 552 787(876) 1083 småhus hyresrätt 39 49 5 12 60 35 33 bostadsrätt 30 34 17 24 63 72 äganderätt 524 399 480 304 255 245 (258) 336 Totalt småhus 593 482 502 340 378 280 (293) 441 Totalt antal 1208 741 733 646 930 1067 (1169) 1524 Färdigställda lägenheter 2008-2014, indelade efter hustyp och upplåtelseform, källa SCB 2015. Siffran inom parentes anger en justerad siffra från SCB från 2015 gentemot den som leverarades under 2014. Sannolikt beror det justerande siffran på en eftersläpning i registrering. Kommunerna redovisar i BME hur man bedömer att byggandet i den egna kommunen kommer att se ut de närmaste två åren för flerbostadshus respektive småhus. Förväntat antal påbörjade bostäder genom nybyggnad avser de bostäder som kommunen bedömer med hänsyn till planläge, projektering och marknadsförutsättningar kommer att påbörjas under åren 2015 respektive 2016. Kommun/ Flerbostadshus Antal bostäder 2015 (enligt BME 2014) Antal bostäder 2015 (enligt BME 2015) Antal bostäder 2016 (enligt BME 2015) Ödeshög 39 32 15 Ydre - 8 Kinda - 12 1 Boxholm 0 15 15 Åtvidaberg 0 17 1 Finspång 25 70 Valdemarsvik - 18 Linköping 500 560 550 Norrköping 425 1012 722 Söderköping 30 58 57 Motala - 65 45 Vadstena - 17 76 Mjölby 30 40 45 Totalt antal 1049 1836 1615 Kommunernas bedömning av antalet förväntat påbörjade lägenheter i flerbostadshus under 2015 enligt BME 2014 respektive under 2015 0ch 2016 enligt BME 2015 13

Av enkäten framgår att byggandet av lägenheter i flerbostadshus förväntas öka i de flesta kommunerna under 2015. I jämförelse med uppskattningen som kommunerna gjorde för 2015 i 2014års BME respektive 2015 års BME visas en kraftig ökning av byggandet av flerbostadhus, från 1049 lägenheter till 1836 st. Den största ökning förväntas i Norrköpings kommun, knappt 600 lägenheter. Dock förväntas det öka i de mindre kommunerna Finspång, Vadstena och Valdemarsvik. Totalt beräknas 1836 lägenheter byggas under 2015 och 1615 lägenheter under 2016. Under 2016 förväntas det totala byggandet av flerbostadshus byggandet minska något igen. Kommun/ Småhus Antal bostäder 2015 (enligt BME 2014) Antal bostäder 2015 (enligt BME 2015) Antal bostäder 2016 (enligt BME 2015) Ödeshög 5 5 10 Ydre 5 2 3 Kinda 0 4 Boxholm 3 6 6 Åtvidaberg 5 13 3 Finspång 20 15 15 Valdemarsvik Linköping 125 200 250 Norrköping 175 100 300 Söderköping 15 33 Motala 30 30 35 Vadstena 2 10 Mjölby 15 15 25 Totalt antal 410 433 647 Kommunernas bedömning av antalet förväntat påbörjade lägenheter i småhus under 2015 enligt BME 2014 respektive under 2015 0ch 2016 enligt BME 2015 Av enkäten framgår att byggandet av småhus förväntas öka i de flesta kommunerna under 2015. I jämförelse med uppskattningen som kommunerna gjorde för 2015 i 2014 års BME respektive 2015 års BME är det endast, Finspång, Norrköping och Ydre som skriver ner förväntan på småhusbyggandet för 2015. För Norrköpings kommun skrivs det förväntade byggandet av småhus under 2015 ner från 175 småhus till 100 stycken. I Linköpings kommun skrivs det istället upp, från 125 småhus till 200 stycken. Även under 2016 förväntas det totala byggandet av småhus öka. I Norrköping förväntas en kraftig ökning av antalet nybyggda småhus under 2016. Totalt sett beräknas 433 i småhus påbörjas år 2015 och 647 småhus år 2016. Under samtal med Linköpings kommun under de senaste veckorna har kommunen framfört att byggandet ökat kraftigt i kommunen och att det beräknas uppgå till 2000 lägenheter under 2015. 14

Analys och slutsatser Befolkningsutveckling och befolkningsstruktur Befolkningsutvecklingen påverkar bostadsmarknaden och bostadsmarknaden kan i sin tur påverka befolkningsutvecklingen. Ålder, utbildning, arbete, familjesituation och intressen är några av de faktorer som styr var vi väljer att bosätta oss och vilka krav vi ställer på vårt boende. Det är en politisk avvägning, och lite av den kommunala planeringens dilemma; att planera efter vad en befolkningsprognos visar eller att planera efter en önskvärd påverkan på befolkningsutvecklingen. De två olika beräkningsmetoder som använts visar betydelsen av befolkningsstrukturens sammansättning för bostadsmarknaden och bostadsbyggnadsbehovet. Ålderssammansättning i länets kommuner är relativt likartad, och prognoserna visar en ökad andel äldre befolkning. En ökad andel äldre befolkning kan exempelvis ge behov av ett ökat antal, till ytan, mindre, anpassade, lägenheter. Behovet kan vara tydligare i orter där försäljning av det egna (större) boendet genererar ett kapital att förvärva ett annat, mer anpassat boende för. Förutsatt även att sådant boende finns att tillgå. Även i kommuner med en yngre befolkning efterfrågas mindre lägenheter. I flera av länets orter, såväl i centralorter som i orter på landsbygden, finns bostadsområden av villamattekaraktär byggda vid ungefär samma tidpunkt. I en del av dessa har en generationsväxling redan påbörjats. Vid bedömning av den framtida befolkningsstrukturen är det relevant att beakta flyttkedjor till och från dessa områden som en möjlig förutsättning för nybyggnad. För fortsatta fördjupade bedömningar i respektive kommun behöver befolkningsstrukturens påverkan på bostadsbyggnadsbehovet tydligare inkluderas i boendeplaneringprocessen och i de kommunala riktlinjerna för bostadsförsörjningen. Bostadsbyggnadsbehov Behovsberäkningen visar ett årligt bostadsbyggandsbehov i länet på 1335-1575 bostäder fram till 2030. Det är stora skillnader i bostadsbyggnadsbehov mellan kommunerna i länet. Länsstyrelsens och Region Östergötlands bedömning är att siffrorna visar på ett bostadsbyggnadsbehov på minst denna nivå, tillkommer gör en (i dagsläget) svårbedömd påverkan från befolkningsutveckling, befolkningsstruktur och därmed behovet för särskilda grupper. De senaste åren, 2014 och 2015, har bostadsbyggandet i länet legat i nivå med det behov som denna utredning visar. Ett fortsatt bostadsbyggande på denna nivå, vilket är en dubblering gentemot nivåerna för fem år sedan, motsvarar det långsiktiga bostadsbyggnadsbehovet fram till 2030 sett till antal bostäder. Beräkningarna gäller totala volymen nytillskott men i boendeplaneringen gäller det att bedöma både nybyggnads- och omvandlingsbehovet. En bostadsmarknad i balans i länet är beroende av ett ökat byggande, men också av att det befintliga beståndet hanteras på ett klokt sätt. Det innebär att även kommuner med ett lågt byggande behöver arbeta med boendeplanering och bostadsförsörjning på en strategisk nivå. Att eftersträva en aktiv och strategiskt inriktad boendeplanering hos samtliga länets kommuner är därför av största vikt, inte minst i ett regionalt utvecklingsperspektiv. 15

Bostäder för särskilda grupper På en fungerande bostadsmarknad finns det ett utbud av bostäder som motsvarar efterfrågan. För flera av de särskilda grupperna, som unga, studenter, nyanlända och personer som inte blir godkända på den ordinarie bostadsmarknaden finns begränsade ekonomiska förutsättningar att efterfråga nyproduktion, och än mindre ett eget ägande av bostaden. Bostadsbehoven för dessa grupper kan inte främst tillgodoses genom nybyggande på grund av de kostnadsnivåer som marknaden erbjuder. Förvaltning och vidareutveckling av det befintliga kommunala och privata bostadsbeståndet är en viktig del av den kommunala bostadsplaneringen. Särskilt i mindre kommuner är och kommer ny- eller ombyggnad för särskilda grupper vara av stor betydelse för en fungerande bostadsmarknad. Gruppen nyanländas behov av ett varaktig boende kommer under lång tid framöver att påverka bostadsmarknaden. Under asyltiden gäller olika tillfälliga boendelösningar, men efter besked om uppehållstillstånd och när en etablering ska påbörjas behövs riktiga bostäder. Idag bor i länet drygt 440 personer med beviljade uppehållstillstånd kvar i anläggningsboenden i någon form, eftersom det inte finns några bostäder som de kan flytta till (vilka i sig inte behöver ligga i länet). Det är fortsättningsvis av betydelse att undersöka om de särskilda grupperna på något sätt skiljer sig från den rådande urbaniseringstrenden, och hur det i så fall påverkar bostadsbyggnadsbehovet, särskilt i de mindre kommunerna. Planeringsmässiga förutsättningar och kommunal boendeplanering Länsstyrelsen bedömer att kommunerna med nuvarande planering har planeringsmässiga förutsättningar att bygga enligt det beräknade årliga behovet sett till antal bostäder utifrån befolkningsprognosen. Dock finns anledning att ytterligare överväga planernas aktualitet/genomförbarhet och anpassning till de särskilda gruppernas bostadsbehov. Det är även av vikt att det frigörs mer byggbar mark för en ökad valfrihet bland byggbolagen. Även om fler och fler kommuner påbörjat ett arbete med kommunala riktlinjer för bostadsförsörjning, är det Länsstyrelsens uppfattning att de inte tillräckligt behandlar behov av boende för särskilda grupper. För de mindre kommunerna är det av särskild stor vikt för bostadsförsörjningen som helhet. Varje kommun ska ha riktlinjer som visar hur bostadsförsörjningsansvar tas för de särskilda grupperna. När en kommun redovisar ett stort antal bostäder i olika planeringsprocesser, men saknar resonemang kring vilken typ av bostäder som behövs i kommunen som helhet innebär det att kopplingen mellan Plan- och bygglagen (PBL) och kommunens bostadsförsörjning är svag. Det allmänna intresset bostadsbyggande och utveckling av bostadsbeståndet enligt 2 kap 3 PBL förutsätter att det finns aktuella riktlinjer för bostadsförsörjning då de är vägledande för tillämpningen av bostäder som ett allmänt intresse. Aktuella planer i attraktiva lägen ur kommunens och marknadens perspektiv I siffrorna om planeringsmässiga förutsättningar som kommunerna lämnat till Länsstyrelsen finns kommentarer kring att ett antal av de ej påbörjade, lagakraftvunna detaljplaner som innehåller bostäder, som redovisas, inte längre är aktuella. Kommunerna förväntar sig inte att fastigheterna tas i anspråk på det sätt som detaljplanerna möjliggör. En utmaning som kommunerna står inför är att göra de lägen som bedöms vara lämpliga för bostadsändamål attraktiva för marknaden. Det kan bl.a. handla om att genomföra utbyggnad av infrastruktur och samhällsservice i en takt som följer den planerade bostadsbebyggelsen. 16

Detaljplanering ger inte alltid de effekter för styrning av bostadsbyggandet som aktörerna förväntar sig. Särskilt tydligt är detta i de fall det brister i synkronisering mellan kommunens syn på marknad och attraktivitet och byggherrar och byggbolags syn på samma fråga. Detaljplanering ger inte de effekter i form av ökat bostadsbyggande som kommunen önskar om inte planerna motsvarar ett rådande marknadsintresse. När kommunen och marknaden har olika uppfattning om ett områdes attraktivitet, blir det ingen exploatering, oavsett hur lämplig den kan vara ur alla andra aspekter än ekonomiska. Antal nya bostäder De senaste åren har det faktiska bostadsbyggandet i länet legat i nivå med det behov som denna utredning visar, även om det är stora regionala skillnader i länet. Kommunernas bedömning i Bostadsmarknadsenkäten är ett fortsatt ökat byggande under 2015 (1836) för att sedan minska något igen under 2016 (1615), de redovisade siffrorna ligger över det beräknade behovet, sett till befolkningsprognosen. I ett flertal av länets kommuner är bostadsbyggnadsbehovet även fortsättningsvis lågt, sett till befolkningsprognosen. Byggtakten i dessa kommuner under de senaste åren ligger i linje med eller under de siffror som beräkningarna visar. I de mindre kommunerna är det vanligt att det kan gå ett par år mellan att något byggs. I Bostadsmarknadsenkäten 2015 redovisar de flesta kommunerna en obalans på bostadsmarknaden för 2015 och även på ett par års sikt. Hur kommunerna klarar att möta bostadsbehovet utifrån befolkningsprognosen och behovet av varaktiga bostäder för nyanlända är avgörande. En av denna rapports slutsatser är att även om det byggs i de senaste årens byggtakt, så kommer inte bostadsmarknaden i länet att vara i balans sett till behovet av bostäder för alla grupper till 2030. Avslutningsvis väljer Länsstyrelsen att lyfta de nyckelfaktorer, från Bostadsmarknadsanalysen 2015, som krävs för att uppnå en fungerande bostadsmarknad i länet, då de med den senaste tiden utveckling är särskilt aktuella: Ökad debatt och dialog kring mål och roller bland bostadsmarknadens aktörer Alla kommuner behöver bedriva strategisk boendeplanering Boendeformer för särskilda grupper har betydelse för bostadsmarknaden som helhet 17

18