Estea SF3 informationsbroschyr / emission IV 2017 1 Informationsbroschyr ESTEA SVERIGEFASTIGHETER 3 AB (PUBL) ERBJUDANDE OM TECKNING EMISSION IV 2017
2 Estea SF3 informationsbroschyr / emission IV 2017 ESTEA ÄR ETT OBEROENDE FASTIGHETS- BOLAG MED 15 ÅR AV FRAMGÅNGSRIK FÖRVALTNING OCH UTVECKLING AV KOMMERSIELLA FASTIGHETER. Sedan starten 2002 har Estea genomfört fastighetstransaktioner för över 5 mdr, vilket har genererat god avkastning till Estea och dess externa investerare. Verksamheten är fokuserad på att i olika underliggande verksamhetsbolag, tillika investeringsfonder, äga, förvalta och utveckla kommersiella fastigheter i Sverige. Estea arrangerar och förvaltar olika typer av fastighetsinvesteringar där externa investerare erbjuds möjlighet att delta, allt drivet utifrån rådande marknadssituation. Samtliga investeringar görs i separata verksamhetsbolag, även kallade investeringsfonder. Estea förvaltar idag fyra investeringsfonder med olika fastigheter, varav två är under avyttring/avveckling vilket innebär att fastigheterna säljs varefter återbetalning och eventuell vinstdelning sker. Esteas årliga avkastningsmål (IRR) på sina fonder är 7-15% beroende på vald investeringsstrategi. Historiskt har Estea levererat en årlig avkastning som överskridit målet* och har aldrig realiserat en förlust. ESTEA SVERIGEFASTIGHETER 3 Fonden Sverigefastigheter 3 har sedan starten 2015 haft målet att över tid bygga upp en portfölj av olika typer av fastigheter belägna på olika orter i Sverige, för att på så sätt uppnå en diversifiering av investeringsrisker. Fonden har genomfört tre emissioner och äger (31/12-16) sex fastigheter i Mellansverige med en sammanlagd uthyrningsbar area om ca 37 000 kvm. Fastigheternas samlade marknadsvärde uppgick den 31 dec 2016 till 667 Mkr. Estea anser att ytterligare diversifiering och tillväxt av fondens fastighetsportfölj medför positiva synergioch förvaltningseffekter, vilka över tid kommer att komma investerare (ägarna av fondens kapitalandelsbevis) tillgodo genom bl.a. förbättrat kassaflöde, diversifiering samt förbättrade utvecklingsmöjligheter. ERBJUDANDET I SAMMANDRAG Emissionsbelopp Minsta teckning 150 Mkr 10 000 kronor Teckningsperiod 30 mars 20 april 2017 Årlig ränta Vinstdelning Notering 6,25 procent, kvartalsvis utbetalning Senast år 2022 återbetalas tecknat belopp (nominellt värde) plus 75% av resultatet (vinsten) Handlas på NDX under kortnamn ESTEA KAPBEVIS3 * Genomsnittlig oviktad IRR om ca 27% på realiserade investeringar sedan 2002 HANDEL MED VÄRDEPAPPER INNEBÄR ALLTID EN RISK. En investering i värdepapper kan både öka och minska i värde och det är inte säkert att du får tillbaka det investerade kapitalet.
Estea SF3 informationsbroschyr / emission IV 2017 3 Bakgrunden för pågående emission är att via ett ökat investeringsutrymme ge fonden Sverigefastigheter 3 en konkurrenskraftig och stark position på den svenska fastighetsmarknaden inför kommande förvärv. Vid en fulltecknad emission, utnyttjande av befintligt förvärvsutrymme samt omallokering i fonden (försäljning av fastigheten Hedenstorp 2:16 den 9 mars 2017), beräknas det totala förvärvsutrymmet i Sverigefastigheter 3 uppgå till ca 500-700 Mkr. I föreliggande emission erbjuds du att teckna andelar till nominellt värde om 10 000 kr (100 %). Estea Sverigefastigheter 3 är sedan 2015 noterad hos NGM (NDX) och lämnar en ränta om 6,25 % med kvartalsvis utbetalning. Sedan starten 2015 uppgår den ackumulerade avkastningen/räntan till 9,4 %. Räntan genereras av driftöverskottet i fastigheterna. Fondens NAV-värde uppgick den 31 december 2016 till 109,4 %. Juni Notering av andelarna (kapitalandelsbevis) på NDX. Fonden bildas September Förvärvar fastigheten Hemlingby 52:13 i Gävle. December Förvärvar fastigheten Möllan 1 i Stockholm. Augusti Tilläggsförvärv i Gävle av Hemlingby 74:1. November Förvärvar Orren 2 & 3 samt Förrådet 9 i Norrtälje. 2015 2016 2017 Mars/April Emission 4 (pågående) 150 Mkr. Riktad till allmänheten via Avanza. Maj/Juni Emission 1 av kapitalandelsbevis 126 Mkr. Riktad till allmänheten via Avanza. Oktober Ingår avtal om nybyggnation av Hedenstorp i Jönköping. Maj Emission 2 av kapitalandelsbevis 60 Mkr. Riktad till kunder hos ABG. Oktober Emission 2 av kapitalandelsbevis 60 Mkr. Riktad till kunder hos ABG. Mars Avyttrar fastigheten Hedenstorp i Jönköping. PROSPEKT Styrelsen för Estea Sverigefastigheter 3 har upprättat ett prospekt med anledning av förestående emission. Prospektet har upprättats i enlighet med lagen (1991:980) om handel med finansiella instrument och Kommissionens förordning (EG) nr 809/2004 av den 29 april 2004 om genomförande av Europaparlamentets och rådets direktiv 2003/71/EG. Prospektet har godkänts och registrerats hos Finansinspektionen i enlighet med bestämmelserna i 2 kap. 25 och 26 lagen om handel med finansiella instrument. Observera att detta dokument endast utgör ett kort utdrag ur prospektet och att varje beslut att investera skall baseras på en bedömning av informationen i prospektet i sin helhet. Prospektet finns på www.estea.se, www.fi.se samt www.avanza.se.
4 Estea SF3 informationsbroschyr / emission IV 2017 KORT OM ESTEAS INVESTERINGSFILOSOFI 15 år av framgångsrikt aktivt ägande av kommersiella fastigheter i Sverige via olika typer av investeringsfonder. Inledningsvis erbjöds enbart stora teckningsbelopp till onoterade investeringar av private equity karaktär mot kvalificerade investerare som förmögna privatpersoner/familjer, stiftelser, kapitalförvaltare samt mindre institutioner och fonder. Alla fastighetsinvesteringar som genomförs och förvaltas, arrangeras i separata svenska aktiebolag för att på bästa sätt möta specifika investerarkrav och minska investeringsrisker. Varje Investeringsfond kan äga en eller flera fastigheter. Genom denna uppdelning blir investeringsfonderna fristående och oberoende av varandra vilket möjliggör effektiv hantering av investeringsrisker. Samtidigt kan investeringsfonderna anpassas efter investeringstyp och specifika krav från investerare. Sedan 2013 förvaltas dessa i så kallade Alternativa Investeringsfonder (AIF). Aktiv investeringsmodell som bygger på att förvärva, förvalta, utveckla och avyttra kommersiella fastigheter. Estea är en professionell förvaltare med egna nyckelresurser för att bedriva aktiv fastighetsförvaltning; affärsgenerering, transaktion, analys, förvaltning, ekonomi och kommunikation. Avkastningsmodell som syftar till ge dels en löpande direktavkastning från fastigheterna, dels en möjlig värdetillväxt när fastigheterna senare avyttrats. Direktavkastningen betalas ut via kvartalsvisa ränteutbetalningar genererade av fastigheternas driftöverskott, precis som direktägande av fastigheter. Värdetillväxt kommer från amortering på underliggande banklån i fastigheterna, ackumulerade driftöverskott från fastighetsförvaltningen samt förädling och värdeutveckling. Estea är sedan 2012 en publik emittent med bibehållen investerings- och avkastningsmodell. Det börsnoterade instrumentet kapitalandelsbevis handlas dagligen och möjliggör Esteas avkastningsmodell med såväl löpande ränteutbetalningar samt vinstdelning. Förvaring av instrumentet tillåts i alla typer av aktieoch fondkonton samt kapitalförsäkringar och ISK. Avanza är sedan 2012 samarbetspartner och distributör av Esteas kapitalandelsbevis. ABG Sundal Collier har genomfört riktade emissioner av kapitalandelsbevisen mot större investerare med större teckningsbelopp.
Estea SF3 informationsbroschyr / emission IV 2017 5 ESTEA GRUPPSTRUKTUR 2017 2017 STÄNGD START 2012 BLANDAD SVERIGEFASTIGHETER 2 AB (PUBL) Fastighetsvärde 480 MSEK* Totalt utbetald ränta 26,1% NAV 130.3% STÄNGD START 2013 LOGISTIK LOGISTIC PROPERTIES 5 AB (PUBL) Fastighetsvärde 994 MSEK* Totalt utbetald ränta 21,4% NAV 123.3% STÄNGD BOSTÄDER DELFINEN HOLDCO AB (PUBL) ONOTERAD Fastighetsvärde 390 MSEK* N/A N/A START 2015 ÖPPEN BLANDAD SVERIGEFASTIGHETER 3 AB (PUBL) Fastighetsvärde 677 MSEK* Totalt utbetald ränta 9,4% NAV 109.4% Emission I juni 2015: 126 MSEK Emission II maj 2016: 60 MSEK Emission III nov 2016: 111 MSEK START 2015 Emission IV april 2017: Erbjudande om 150 MSEK *per 31/12 2016
6 Estea SF3 informationsbroschyr / emission IV 2017 EN INVESTERING I ESTEA SVERIGEFASTIGHETER 3 MEDFÖR: Tydlig exponering mot kommersialla fastigheter i Sverige 6,25% årlig ränta, möjlig vinstdelning senast 2022 Aktiv förvaltning, mål generera långsiktigt stabil avkastning Börshandlad räntebärande investering med möjlig värdetillväxt Värdeskapande fastighetskompetens och låg belåning
Estea SF3 informationsbroschyr / emission IV 2017 7 TYDLIG EXPONERING MOT KOMMERSIELLA FASTIGHETER I SVERIGE En investering i svenska fastigheter erbjuder exponering mot en stor och väl fungerande marknad driven av starka fundamenta. Kommersiella fastigheter är ett attraktivt segment, ofta med långa hyresavtal, stabila intäkter och goda möjligheter att utveckla fastigheterna. I kombination med låga marknadsräntor ger detta en investering med starka kassaflöden och stabil avkastningsprofil. Stor och välfungerande fastighetsmarknad Stark ekonomi ger hög efterfrågan på lokaler Långa hyresavtal ger stabila intäkter Stigande hyror och låga räntor ger starka kassaflöden Goda möjligheter till fastighetsutveckling AKTIV FÖRVALTNING, MÅL GENERERA LÅNGSIKTIGT STABIL AVKASTNING Estea är en oberoende och aktiv ägare av fastigheter ( AIF Manager ) med 15 år av framgångsrik förvaltning och utveckling av kommersiella fastigheter i attraktiva expansiva områden i Mellansverige och större regionsstäder (bolaget har över åren arrangerat över 5 mdr i fastighetstransaktioner och realiserat 17 verksamhetsbolag/ investeringsfonder med en attraktiv genomsnittlig årlig avkastning*). Hittills har alla investeringar genererat vinst. Målet är att generera en långsiktigt stabil avkastning med uppsida för sina investerare. AKTIV FÖRVALTNING MED MÅL GENERERA LÅNGSIKTIG STABIL AVKASTNING BESTÅND KRITERIA Förvärva, utveckla, avyttra 4 fastighetsfonder under förvaltning Förvärva till 5-8% driftöverskott 200 000 kvm i fastighetsbestånd 50-60% belåningsgrad Mellansverige och större regionsstäder Fastigheter med teknisk god kvalité Attraktiva expansiva områden Fastigheter med möjlighet att utveckla Kommersiella fastigheter i olika sektorer HISTORIK 15 år med en beprövad affärsmodell 5 mdr i fastighetstransaktioner 17 investeringar realiserade Attraktiv historisk årlig avkastning Ingen realiserad förlust * Genomsnittlig oviktad IRR om ca 27% på realiserade investeringar sedan 2002
8 Estea SF3 informationsbroschyr / emission IV 2017 VÄRDESKAPANDE FASTIGHETSKOMPETENS OCH LÅG BELÅNING Estea förvaltar fastigheter med egna resurser inom affärsgenerering, transaktion, analys, förvaltning, ekonomi och kommunikation för att bedriva professionell förvaltning av kommersiella fastigheter i Sverige. Bolaget bedriver sin förvaltning via fyra fonder med en tydlig investeringsstrategi baserad på djupanalys av makroförhållanden, branschutveckling, affärssegment och framtida avyttringsmöjligheter. Värdeskapandet sker via aktiv fastighetsutveckling och konservativ belåning på 5-7 års sikt med möjlighet att avyttra enskilda tillgångar eller hela portföljer och återinvestera kapital under förvaltningsperioden. Årligt avkastningsmål (IRR) är 7-15% beroende på vald investeringsstrategi. IRR VÄRDEKOMPONENTER IRR 5-7år +20% Yield shift +12% 10-12% 7-9% Value creation (refurbishment/development) Revenue and cost optimization Purchased cash flow
Estea SF3 informationsbroschyr / emission IV 2017 9 BÖRSHANDLAD RÄNTEBÄRANDE INVESTERING MED MÖJLIG VÄRDETILLVÄXT Ett kapitalandelsbevis är ett låneinstrument som ger innehavaren ränteutbetalningar likt en obligation, men även möjlig värdetillväxt likt en aktie. Kvartalsvis räntebetalningar 6.25% Investering Återbetalning inkl. resultatandel En investering i Esteas fastighetsfonder via noterade kapitalandelsbevis ger en tydlig exponering mot valda segment av den svenska kommersiella fastighetsmarknaden och kombinerar aktiv förvaltning till låg kostnad, stabil årlig avkastning och möjlig värdetillväxt vid förfallodagen. Kapitalandelsbevisen är fritt överlåtbara och kan exempelvis innehas via aktie- och depåkonton, kapitalförsäkringar och ISK. Som AIF Manager är Esteas verksamhet reglerad enligt svensk lag (2013:561) och översyn av verksamheten sker via Finansinspektionen. Kvartalsvis ränta Värdetillväxt eller vinstdelning Noterad på reglerad marknad Tillåtet på ISK, KF etc Direktexponering mot fastighet Diversifiering
10 Estea SF3 informationsbroschyr / emission IV 2017 6,25 % ÅRLIG RÄNTA, MÖJLIG VINSTDELNING SENAST 2022 Estea har identifi erat fl era attraktiva fastigheter och genomför en kapitalanskaffning om 150 Mkr i fonden Sverigefastigheter 3. Emissionen tillsammans med pågående om-allokering ger fonden ett förvärvsutrymme om ca 500-700 Mkr. I Emissionen erbjuds du nu att teckna andelar till ett nominellt värde om 10 000 kr (100 %). Andelarna passar alla typer av aktie- och fondkonton samt kapitalförsäkringar och ISK. Fondens andelar handlas sedan 2015 dagligen på NDX (kortnamn ESTEA KAPBEVIS3) och lämnar en årsvis ränta om 6,25 % med kvartalsvis utbetalningar, vilket genereras från driftöverskottet i fastigheterna. Sedan starten 2015 till den 31 december 2016 har det betalats ut 9,4 % i ränta. Fondens NAV-värde* uppgick den 31 december 2016 till 109,4 %. 6,25% ÅRLIG RÄNTA, MÖJLIG VINSTDELNING SENAST 2022 BESTÅND NYCKELTAL Kontrakterade årshyror om 43,7 MSEK 6 fastigheter under förvaltning Under 1% vakansgrad Gävle, Norrtälje, Stockholm Genomsnittlig återstående löptid 3,1 år 28 792 kvm uthyrningsbar yta Fastighetsvärde 667 MSEK 34 kommersiella hyreskontrakt Belåningsgrad 50-60% Vård 20%, butik 25%, kontor/lager 30%, övrigt 25% Fastighetsportfölj 2016-12-31 FASTIGHETSAREA PER KATEGORI Hemlingby 52:13 Möllan 1 TOTAL AREA (KVM) 36 892 Hedenstorp 2:16 Hemlingby 71:4 VÅRDLOKAL 20% LAGER/ÖVRIGT 25% BUTIK 25% KONTOR 30% Orren 2-3 Förrådet 9 *NAV-VÄRDE NAV-värde är det teoretiska värdet på andelarna i fonden och beräknas i procent av nominellt belopp. NAV-värdet beräknas utifrån den fastställda balansräkningen varje kvartal och görs bl.a. utifrån oberoende fastighetsvärderingar. NAV-värdet tillsammans med det ackumulerade avkastningen (räntan) offentliggörs i samband med kvartalsrapporter och fi nns att hitta på Esteas hemsida.
Estea SF3 informationsbroschyr / emission IV 2017 11 VD HAR ORDET Sverige är en av de mest likvida fastighetsmarknaderna i världen. Som investeringsobjekt erbjuder fastigheter en avkastningsprofi l som är tydlig och enkel, och som ofta inte kan jämföras med andra typer av investeringar. Dessutom är det relativt enkelt att i Sverige genomföra fastighetsköp och försäljningar, tack vare en transparent och organiserad marknad utan omfattande regleringar. Esteas affärsmodell bygger på en aktiv förvaltningsstrategi där vi för varje fastighet har en tydlig affärsplan med identifi - erade mål och förbättringsmöjligheter. Härigenom kan vi skapa och skydda värden i våra investeringar. Detta gör att vi blir mindre priskänsliga och kan skapa lönsamma fastighetsinvesteringar i både upp- och nedåtgående marknader. Välkomna att teckna Kapitalandelsbevis! Johan Eriksson VD SÅ HÄR TECKNAR DU Teckning sker genom att fylla i och skicka anmälningssedel till Avanza Bank. Anmälningssedel fi nns på www.estea.se eller www.avanza.se. Som kund hos Avanza tecknar du via Avanzas hemsida. Sista teckningsdag är 20 april 2017. För frågor om teckningsförfarandet vänligen kontakta: Avanza Bank, emissionsavdelningen. Telefon 08-5622 5122 RISKFAKTORER Handel med värdepapper är alltid förenat med risk. En investering i värdepapper kan både öka och minska i värde och det är inte säkert att du får tillbaka det investerade kapitalet. Esteas verksamhet kan påverkas av ett antal faktorer som bolaget inte alltid kan kontrollera, exempelvis förändringar på hyresmarknaden för kommersiella fastigheter, förändringar av kundbeteenden och konkurrensbeteende. Då verksamheten består av investeringar i kommersiella fastigheter kan höjda fastighetsskatter eller andra legala beslut som påverkar fastighetsmarknaden i sin tur påverka bolagets resultat, fi nansiella ställning eller verksamhet negativt. Därutöver utsätts bolaget för risker förenade med vakanser och uteblivna hyresintäkter vilket kan försämra lönsamheten. Bolagets strategi med att avyttra förvärvade fastigheter efter en viss tidpunkt föranleder även en viss risk. Det fi nns inga garantier för att bolaget vid varje tidpunkt kan genomföra lönsamma avyttringar.
INVESTERING- & TILLGÅNGSFÖRVALTNING PÅ DEN SVENSKA KOMMERSIELLA FASTIGHETSMARKNADEN SEDAN 2002 2017 Besök Hamngatan 27 Stockholm Post Box 7135, 103 87 Stockholm Växel 08-679 05 00 Webb estea.se