Lägenhetsrenovering Projektbeskrivning (Slutlig version, sammanställt februari 2016) kvarteret Storken (Häger-, Stork- och Svanvägen) 84 lägenheter med genomförande 2016-2017
Sammanfattning Nyköpingshem kommer att under 2016-2017 renovera alla lägenheter i ditt kvarter. I denna projektbeskrivning kan du läsa om hur projektet kommer att genomföras och de åtgärder som är fastställda att ingå. Vi kommer att erbjuda enklare boende i s.k. bostadspaviljonger som ställs upp inom kvarteret. Paviljongerna är utrustade med pentry och wc/dusch. Har du dock möjligheten att ordna ett eget alternativt boende så blir det sannolikt en bättre lösning för alla. Området är uppbyggt i mitten av 60-talet. Tekniskt finns det idag bl.a. svagheter i täthet i badrum, effektiviteten i värmeförsörjningen och elsäkerheten. Av samma anledning behöver avlopps- och vattenledningsnäten i marken bytas ut. Själva genomförandet av det planerade projektet är mycket omfattande och ett kvarboende i lägenheten är, under tiden jobbet kommer att pågå i just din lägenhet, tyvärr inte möjligt. Hyresgästerna i området har beretts möjlighet att via samrådsgrupp, enkät om önskemål eller via direktkontakt framföra synpunkter eller frågor kring projektet. Vår målsättning är att renoveringen ska kunna genomföras under andra halvåret 2016 och första halvåret 2017. Vi räknar med att renoveringen tar 5-6 veckor per lägenhet. Tidplan Beräknad projektstart är augusti 2016. Men detta förutsätter att vi i den kommande upphandlingen av entreprenörer lyckas träffa avtal till de villkor vi kräver. Om allt går som det är tänkt är renoveringen av alla lägenheter klara runt sommaren 2017. Vi planerar att genomföra renoveringarna etappvis där varje lägenhet beräknas ta 5-6 veckor att färdigställa. Planen just nu är att succesivt arbeta oss igenom området huskropp för huskropp. Mer exakta tider för respektive lägenhet kommer att meddelas senare. Boinflytande En samrådsgrupp bestående av representanter från hyresgäster, Hyresgästföreningen och Nyköpingshem har träffats ett antal gånger under vintern. Gruppen har diskuterat förslagen till projektinnehåll och andra önskemål som framkommit. Alla hyresgäster har också varit inbjudna till informationsmöte samt via ett formulär, telefon eller e-post haft möjligheten att framföra synpunkter på det presenterade materialet. Denna broschyr tillsammans med särskilt redovisat protokoll innehåller det som nu är fastställt ska ingå i projektet. Närmare projektstart kommer vi också att kalla till mer specifika informationsmöten. Kontaktuppgifter Under projektet kommer en rad personer på Nyköpingshem vara involverade, men ni kommer också att ha en hel del kontakter med de entreprenörer som blir anlitade att genomföra jobbet. Följande personer på Nyköpingshem svarar på dina frågor: Anette Nilsson (samordnare) 0155-755 59 / anette.nilsson@nykopingshem.se Per Morelius (informationsansvarig) 0155-755 09 / per.morelius@nykopingshem.se 2
Detta ska göras Invändigt i lägenheterna Husen byggdes 1963 och när det gäller vatten- och avloppsledningar så är dessa att betrakta som uttjänta. Vi utsätter också idag tätskikten i badrummen för en annan sorts påfrestning än förr, vilket betyder att dessa delar av lägenheten måste rustas för att klara dagens och framtidens belastning. Vi möter idag även helt andra krav på tillgänglighet än vad som gällde när husen en gång byggdes. Förutom badrummen kommer vi också att byta ut all el, installera nytt värme- och ventilationssystem och byta ut alla köksskåp och vitvaror. Husens fram- och baksidor Värme-, vatten- och avloppsledningar ligger idag delvis under husen. För att ansluta nya ledningar behöver vi gräva utvändigt och sedan ansluta till kök och badrum under nuvarande köksgolv. Arbetet innebär att vi kommer att gräva på många platser inom området. Även flertalet av lägenheternas uteplatser kommer att påverkas. De uteplatser som blir berörda kommer att återställas till ett standardutförande med betongplattor. Närmast fasaderna, på såväl fram- som baksidorna kommer det att läggas ny dränering. Nuvarande rabatter och planteringar kommer alltså att bli tvungna att avlägsnas. Värmekostnaden kvarstår i hyran I planeringen av projektet har det funnits en utredning om hyresgästen eller Nyköpingshem ska bära uppvärmningskostnaden. Beslutet är nu fattat och Nyköpingshem behåller fortsatt ansvaret för värmekostnaden. Full specifikation över alla delar och detaljer i projektet finns på sidan 10 i detta häfte. 3
Evakuering nödvändig Under tiden arbetet aktivt pågår i din lägenhet kommer du inte kunna bo där. Bäst är om du själv har möjlighet att ordna ett tillfälligt boende. Kanske kan du bo hos en släkting, hos en vän, i sommarstugan eller något liknande. För dig som inte har något annat boendealternativ kommer vi att erbjuda boende i s.k. bostadspaviljong. Paviljonger kommer att ställas upp inom kvarteret. Tidplanen kommer att meddelas senare. Varje paviljong innehåller pentry med matplats, ett litet sovrum och dusch/wc. Paviljongerna är basutrustade med säng, byrå och köksmöbler. Du behöver ta med dig tv, köksutrustning, sängkläder och personliga tillhörigheter. Tilldelning av paviljonger kommer att fördelas beroende på familjestorlek enligt följande: 1-2 personer: 1 paviljong 3-6 personer: 2 paviljonger (ej sammanbyggda) I kvarteret kommer vi att placera s.k. bostadspaviljonger. Paviljongerna är basutrustade med dusch/wc, ett pentry med en mindre matplats och ett sovrum. Notera dock att utformning och utseende på dessa bilder kan komma att skilja sig från hur det faktiskt kommer att bli i detta projekt. Säkerheten under byggtiden Under tiden som arbetet pågår i din lägenhet är detta en byggarbetsplats. Därmed också en arbetsplats för de entreprenörer som ska göra jobbet. Det betyder att det kommer att vara mycket sladdar, slangar, utrustning o.s.v. i och omkring lägenheten. Du har naturligtvis möjligheten att gå in i lägenheten för att hämta saker du behöver, men tänk på att vara försiktig. Du måste vara väldigt försiktig så att du inte snavar eller skadar dig. Nyköpingshem tar inget ansvar för om du går in på eget bevåg och råkar ut för en olycka. Av säkerhetsskäl ser vi därför helst att du kontaktar den kommande entreprenören om du behöver tillträde till lägenheten. När arbete inte pågår i lägenheten kommer dörrarna att vara låsta. De som jobbar med projektet kommer, precis som Nyköpingshems egna personal, att bära id-handling. 4
Nya ledningar Från baksidan kommer vi att dra in nya ledningar för vatten, Ny dränering avlopp och värme. Närmast huset på fram- och baksida kommer vi att gräva för ny dränering. x x x Packning av möbler och husgeråd De möbler och husgeråd som kommer att vara kvar i lägenheten ska centreras i mitten av rummet (se ritningen ovan) för att friställa väggarna. Kök och badrum ska tömmas helt. Du kommer att få flyttkartonger och skyddsplast av oss, men det är du som måste göra jobbet att packa och ordna dina inventarier. Plastar du in detta ordentligt kommer det att skyddas för slipdamm m.m. under renoveringen. Flyttkartonger kommer att finnas tillgängligt om du vill ha något att packa i. 5
Din lägenhets fram- och baksida Uteplatser För att ansluta nya ledningar för värme, vatten och avlopp kommer vi att bli tvungna att gräva upp på fram- och baksidan av lägenheten. Detta innebär att nuvarande uteplatser kommer att behöva bortmonteras och troligtvis också större delen av de buskar och rabattar som du eventuellt kan ha anlagt där. I händelse av att du har en egen byggd altan, terasstak eller annan egen anordnad utrustning, blir det ditt ansvar att ta bort detta på egen bekostnad så att grävjobbet kan genomföras. Detta är naturligtvis väldigt beklagligt, men dessvärre har vi inte hittat någon annan teknisk lösning för att få fram ledningarna. Uteplatsen på baksidan kommer att återställas till ett standardutförande. Buskar och växtlighet kommer dock inte att återställas. Ny dränering Närmast fasaderna på både fram- och baksidorna kommer det även att grävas upp för ny markdränering. Rabatter, blomodlingar och arrangemang närmast huset kommer då dessvärre inte att kunna behållas. Grävningen, inkl. körväg för en mindre grävmaskin, berör c:a tre meter ut från huset på både fram- och baksida. Grävmaskinen kräver också omkring 5 meter fri arbetshöjd, varför det inte får finnas några altantak eller motsvarande som hindrar. Ytan kommer att återställas med s.k. stensingel närmast huset följt av gräsyta. Även här kommer eventuella buskar eller växtlighet inte att återställas av Nyköpingshem. Nyköpingshem ber dig särskilt överväga möjligheten att flytta den växtlighet som du vill ha kvar till annan plats så länge. Städning Lägenheten När lägenheten är klar efter renoveringen kommer den att städas innan du flyttar tillbaka. Städning kommer dock inte att omfatta inventarier som inte täckts enligt instruktionerna, varför det är viktigt att du packar och försluter väl. Upplever du brister i städningen ska du kontakta Kundcenter innan du själv påbörjar städningen. I annat fall mister du rätten till eventuell ersättning. Bostadspaviljongen Om du bor i paviljong under evakueringstiden ska denna städas av dig så att den är ren och fräsch när nästa hyresgäst flyttar in. Skador Innan renovering påbörjas kommer vi tillsammans med dig som hyresgäst besikta din lägenhet. Skulle skador uppkomma på dina inventarier ska du kontakta Kundcenter snarast. Av erfarenhet vet vi att det ofta uppstår svårigheter kring bevisningen. Så upptäcker du skada på din egendom dokumentera gärna detta med din kamera så förenklas hanteringen i efterhand. 6
Badrummen kommer att utrustas med dusch med bl.a. duschdörrar och handdukstork. På väggarna blir det ett vitt kakel med en så kallad kakelpelare vid toalettstolen (se bilden). På golvet ett fräscht och lättskött klinker som du själv har möjlighet att välja färgsättningen på. (Bilden ovan är tagen från ett annat ombyggnadsprojekt och den faktiska utformningen av just din lägenhet kan komma att avvika från denna illustration.) 7
Ekonomi Hyreskompensation under renoveringstiden För den tid du inte kan bo i lägenheten kommer vi att kompensera dig genom ett hyresavdrag (s.k. men i nyttjandet). Ordnar du ett alternativt boende själv under renoveringstiden utgår kompensation motsvarande en hel dygnshyra per dag (månadshyran/30 dagar). Behöver du Nyköpingshems hjälp med evakueringsboendet utges istället kompensationen med ½ dygnshyran per dag. Kompensationen regleras på hyresräkningen den månad då vi huvudsakligen genomför renoveringen av din lägenhet. Hyresjustering efter färdigställd renovering Mycket av den renovering som vi avser att genomföra innebär en höjd standard i din lägenhet. Detta påverkar därmed det som kallas bruksvärdet. Hyresjusteringen, som grundar sig i förändringen av bruksvärdet, är därmed beroende på vad som ingår i projektet. Den exakta höjningen för just din lägenhet är förhandlad med Hyresgästföreningen och framgår på blanketten HYRESGÄSTMEDGIVANDE. Hyresjusteringen genomförs efter det att din lägenhet i huvudsak är klar och du har möjlighet att flytta tillbaka. Hyresrabatt Anpassningen av din lägenhets nya hyra kommer att ske i tre etapper. Direkt efter att renoveringen är klar i din lägenhet sätts den nya hyran på lägenheten. Samtidigt införs 2/3 av höjningen som en rabatt. Denna rabatt gäller i de följande 6 månaderna varefter 1/3 rabatt på höjningsbeloppet gäller så länge som du bor kvar i lägenheten. En ny hyresgäst tecknar kontraktet utan rabatt. Exempel Lägenhetens höjningsbelopp: 1 500 kr/månad Vid återflytt höjs lägenhetens grundhyra med 1 500 kr. Samtidigt införs en rabatt på 1 000 kr/mån som gäller i 6 månader. Efter det ligger 500 kr/mån kvar som en rabatt på lägenheten så länge som du bor kvar i. Om du motsätter dig renoveringen eller hyresjusteringen På blanketten HYRESGÄSTMEDGIVANDE ska du godkänna (eller motsätta dig) att vi genomför åtgärderna i din lägenhet. Blanketten ska lämnas in till Nyköpingshem oavsett ditt ställningstagande. Om du motsätter dig upplägget eller villkorsinnehållet kommer Nyköpingshem att överlämna ärendet till hyresnämnden. Hyresnämnden är den rättsinstans som hanterar tvist och prövning gällande bl.a. hyresrätter. Du kan läsa mer om nämnden på www. hyresnamnden.se. Överklagande av hyreshöjningen Godkänner du att vi genomför åtgärderna men motsätter du dig nivån på hyreshöjningen ska du i första hand godkänna renoveringsåtgärderna på blanketten HYRES- GÄSTMEDGIVANDE. Ditt godkännande betyder att vi har tillåtelse att genomföra renoveringen men att vi för den skull inte är överens om hyreshöjningen. Efter att hyreshöjningen trätt i kraft har du möjlighet att skicka in ditt överklagande om hyran till hyresnämnden. 8
Några vanliga frågor och svar Nyköpingshem har genomfört flera hundra liknande lägenhetsrenoveringar de senaste åren. Här nedan redovisar vi svar på en del av de frågor som vi vet är vanliga för den som står inför ett så pass omfattande projekt. Var anmäler jag behov av evakueringsboende? På blanketten HYRESGÄSTMEDGIVANDE kommer du få svara på om du behöver hjälp med ett alternativt boende under renoveringstiden för din lägenhet. Finns det tv och bredband i bostadspaviljongerna? Ett grundutbud av tv-kanaler kommer att finns. Du tar bara med dig din egen tv. Även ett trådlöst bredbandsnät (WiFi) kommer att finnas. Kan jag ta med mig min fasta telefon? Nej, den fasta telefonen kan du inte ta med dig till paviljongen. Via din mobiltelefon gör du dock enkelt en vidarekoppling av ditt 0155-nummer. Vilken utrustning finns i paviljongen och vad behöver jag ta med mig? Paviljongerna är basmöblerade med köksmöbler, bäddsoffa, byrå m.m. Du behöver ta med dig tv, egen köksutrustning, sängkläder och andra personliga tillhörigheter. Jag har en frys med mat i? Vi kommer att stänga av all el i din lägenhet, även till förrådet. All mat du har i eventuell ordinarie och extra frys måste tömmas. Kanske kan du låna frysutrymme av någon bekant, annars får du frossa i dina infrysta delikatesser fram tills vi ska renovera din lägenhet. I bostadspaviljongen kommer det tyvärr inte finnas någon frysmöjlighet. Vem flyttar mina möbler? Du som hyresgäst ansvarar själv för att centrera möblerna i din lägenhet enligt instruktionerna i detta häfte. Du ansvarar också för att ta med dig det husgeråd du behöver i ditt evakueringsboende. Kommer jag in i min lägenhet under renoveringstiden? Ja, naturligtvis får du komma in för att hämta saker du behöver. I lägenheten kommer det dock att finnas massor av sladdar, verktyg, maskiner e.t.c. som är lätt att snava på. Nyköpingshem eller entreprenören tar inget ansvar för om du på eget bevåg går in i lägenheten och där snubblar och skadar dig. Prata därför med en senare särskilt utsedd kontaktperson om du behöver gå in. Vem städar lägenheten? Entreprenören ombesörjer att lägenheten är ordentligt städad när du ska flytta tillbaka. Har du dessutom packat dina möbler och husgeråd väl under skyddsplasten kommer du inte att ha fått in något damm där heller. Upplever du brister i städningen ska du omgående kontakta Kundcenter. Detta innan du själv påbörjar egen städning. Du riskerar annars att missa rätten till eventuell ersättning. Vem städar bostadspaviljongen? Paviljongen ska städas av den som bor där. Det betyder att du ska städa nogsamt när du flyttar ut så att den är ren när en ny hyresgäst flyttar in. Hur ska möbler och husgeråd som är kvar i lägenheten paketeras? Allt som är kvar i lägenheten ska centreras mitt i rummet. Badrum, toalett, kök och hall ska vara helt tömda. Vi tillhandahåller skyddsplast och tejp som du täcker allt med. Det kommer också att finnas flyttkartonger om du vill ha något att packa i. Varför måste jag friställa golvytan intill väggarna? Vi kommer att dra ny el och sätta nya radiatorer. Dessutom kommer det att dras ett datanät i lägenheten med uttag i alla rum (ej kök). Våra anlitade elektriker behöver därför arbetsyta utmed väggarna för att kunna genomföra jobbet. Du bör skapa ett utrymme på c:a 120 cm mellan dina centrerade möbler till ytterväggen samt c:a 80 cm till övriga väggar. Hur blir det med posten? Din post kommer fortsätta att delas ut i din brevlåda. Brevlådan kan dock komma att behöva flyttas i takt med att t.ex. olika grävarbete genomförs. Synpunkter och frågor finns också sammanställda med svar i det protokoll som samrådsgruppen under perioden dec 2015-jan 2016 har utvecklat tillsammans. 9
Projektinnehåll LÄGENHETERNA Generellt Nya elkablar med jordade uttag i hela lägenheten Förtätning av antalet eluttag för anpassning till nybyggnadsstandard Vid behov: ny elcentral med automatsäkringar och jordfelsbrytare Datanät med uttag i alla rum och en s.k. kopplingspanel i hall Nya radiatorer och rörledningar för värmen Vindsutrymmet tilläggsisoleras och därmed utgår möjligheterna att använda detta som extra förvaring Ny ventilation med värmeåtervinning i hela lägenheten. Ventilationsaggregatet placeras över köksfläkten. Nyköpingshem ansvarar för service och driftkostnader. Uppvärmningskostnaden ingående i hyran kvarstår. Förberett för individuell mätning av värme- och vattenförbrukning Förstärkt brandsäkerhet mellan lägenheterna på vindarna Kök Nya vägg- och bänkskåp enlig modern standard. Köksluckor och handtag med hyresgästval* Köksbänk med 90 cm arbetshöjd Bänkbelysning med jordat eluttag Våtrumsskiva med kakelutseende ovan diskbänk. Hyresgästval* Ny spis med glashäll och ugn Anslutningsmöjlighet för golvdiskmaskin Möjlighet att kunna beställa ny och färdiginkopplad diskmaskin. Hyresgästval* Nya kyl- och frysskåp Ny fläkt ovanför spis Ny golvmatta med hyresgästval* Nymålade väggar och tak Hall Nytt klinkergolv med hyresgästval * närmast ytterdörren Ny golvmatta med hyresgästval * i resterande del I 3 rok: Ny belysning i klädkammare Nuvarande linneskåp omvandlas till städskåp Ny brandfilt Badrum Befintligt badrum och intilliggande toalett slås ihop. Ny dörr med ingång från hall. För 3 rok kommer det bara att finnas ett hygienutrymme, för 4 rok görs klädkammaren om till ny toalett (se nedan). Klinker med hyresgästval* på golv Helkaklade vita väggar med s.k. kakelpelare med hyresgästval* bakom toalettstol. Ny toalettstol Nytt handfat, spegel, belysning och handdukskrokar. Separat badrumsskåp med eluttag. Ny dusch med duschdörrar (glas) Ny handdukstork med elpatron samt anslutning till husets värmesystem Anslutningsmöjlighet för egen tvättmaskin och torktumlare Möjlighet att kunna beställa nya och färdiginkopplade tvätt- och torktumlarmaskiner. Hyresgästval* Ny toalett (gäller endast 4 rok) Klädkammaren tas bort och ersätts av en ny toalett Ny golvmatta med hyresgästval* Ny vitmålad väv på väggar Ny toalettstol Nytt handfat, belysning, spegel och handdukskrokar Nytt badrumsskåp med eluttag Nya garderober (4 st i 4 rok, 1 st i 3 rok) för valfri placering i lägenheten Badrummet kommer att slås ihop med intilliggande toalett. Ev tidigare badkar ersätts med dusch med duschdörrar. HUSEN och GÅRDEN Utvändigt Återställande av uteplatser på framoch baksida till standardutförande med betongplattor. Återställande av växtlighet ingår ej. Återställande av mark på både framoch baksida efter omdränering till standardutförande. Återställande av växtlighet ingår ej. Nytt skärmtak över entrédörr Ny trappa vid entré enligt standardutförande Ny ytterbelysning och eluttag på framoch baksida Ny vattenutkastare på baksida HYRESGÄSTSANPASSNING Egen uppförd byggnation Hyresgäst ansvarar för att på egen bekostnad bortmontera egen uppförd altan, entrépartier och andra byggnationer som hindrar projektets genomförande. * Hyresgästval Hyresgästval innebär att enskild hyresgäst har möjlighet att välja utförande på utrustning utifrån förbestämda alternativ. Beställningsblankett för detta kommer att finnas. 10
Urklipp ur Boverkets Byggregler (BBR) avseende skyddsavtsånd (brand) mellan byggnader. Krav på skyddsavstånd Avståndet mellan bostadshuset och carport/förrådet utgör ett ett s.k. brandtekniskt skyddsavstånd. Regler för hur detta skyddsavstånd ska säkerställas finns i Boverkets Byggregler (BBR) kapitel 5. För Nyköpingshems byggnader inom kvarteret Storken innebär reglerna att ytan mellan bostadshuset och carport/ förråd inte får bebyggas. Text och bild ovan illustrerar detta. I projektet ingår att eventuell byggnation inom denna ytan måste avlägsnas för att projektet ska kunna genomföras. Vi tydliggör härmed också hur ytan efter projektet får bebyggas. Tillåtna åtgärder på markyta tillhörande hyrd bostad Hyresgäst har rätt att anlägga beväxtlighet, gräsmatta etc på sådant sätt att grannar ej påverkas negativt eller att det innebär fara för fastighet. Hyresgäst har rätt att anlägga uteplats med trallgolv, betongplattor eller jämförbara material på mark. Anläggningen får inte innebära åverkan på byggnad eller äventyra byggnadens drift eller försörjning. Hyresgäst har rätt, att efter att tillstånd från Nyköpingshem har inhämtats, uppföra markis. Konstruktionen ska vara sådan att den enkelt kan fällas in eller monteras ned. Konstruktionen får heller inte påverka grannes boende negativt eller innebära fara för byggnad. Hyresgäst ska vid avflyttning på egen bekostnad återställa anläggning till av Nyköpingshem bestämt standardutförande. Undantag från detta gäller endast om särskild överenskommelse mellan hyresgäst och Nyköpingshem träffats. Nyköpingshems underhållssystem Sedan många år tillämpar vi s.k. hyresgäststyrt lägenhetsunderhåll (HLU) där du som hyresgäst bestämmer om och hur du vill att din lägenhet ska renoveras. I HLU-systemet ingår golv och väggar i samtliga rum (utom badrum och toalett ) samt vitvaror och skåpsluckor i köket. Systemet bygger på att du i din hyra betalar för ett periodiskt underhåll, t.ex. nya tapeter. Efter att det fastställda intervallet har passerats kan du alltså beställa nya tapeter utan att det kostar dig något. För tapeter är t.ex. intervallet 12 år. Avstår du å andra sidan underhållet när perioden passerat får du en rabatt på hyran varje månad. För de delar som ingår i projektet kommer din lägenhets underhållsstatus att justeras. Du kan alltså komma att bli av med ev. hyresrabatt. 11
Vi vårdar och utvecklar Nyköpingshem har funnits i Nyköping i över 60 år. Under denna tid har vi byggt nytt, byggt till och skött om vårt fastighetsbestånd. Allt för att våra hyresgäster ska trivas med sitt boende hos oss. Vi har genom vår närvaro och vår verksamhet under lång tid bidragit till att utveckla Nyköping som bostadsort. Något som vi naturligtvis är väldigt stolta över. Men i takt med ett allt åldrande fastighetsbestånd ställs det också krav på en hög renoveringstakt. Vi är just nu inne i en intensiv flerårsplan där vi ska renovera drygt 1 000 lägenheter på bara några år. Vi kallar det för ett renoveringsprogram, men det utgör lika mycket ett moderniseringsprogram. Vi tänker nämligen vara med och utveckla Nyköping till en attraktiv bostadsort även i framtiden. I 60 år till. Minst. Läs gärna mer om Nyköpingshem och vår verksamhet på www.nykopingshem.se version 201511 Nyköpingshem 0155-755 00 www.nykopingshem.se