1(8) Dnr 2571/2008 FASTIGHETEN NOTVARPEN 23 M FL DOMSTEN, HELSINGBORGS STAD UNDERLAG FÖR PLANUPPDRAG SÖKANDE Mark och exploateringsenheten inkom den 1 oktober 2008 med en beställning avseende upprättande av ny detaljplan för fastigheterna Notvarpen 1 och 23, samt Domsten 62:154. SYFTE Syftet med planändringen är att pröva omfattning och utformning av bostadsbebyggelse i form av friliggande villor och radhusbebyggelse. AVGRÄNSNING Domsten ligger ca 15 km norr om Helsingborgs centrum. Planområdet är beläget i samhällets östra gräns mot landskapet och omfattar sammanlagt ca 3,2 ha. Planområdet består av två delar, den norra resp. den södra. Planområdet ligger mellan ca 200 och 400 meter nordost om småbåtshamnen. Norra delen Södra delen Planområdets läge i Helsingborg. Planområdets delar och läge i Domstens samhälle
2(8) Dnr 2571/2008 Planområdets norra del Den norra delen av planområdet avgränsas främst av jordbruksmark i öster och söder. I norr och väster avgränsas området av friliggande villabebyggelse. Området utgörs av Fastigheten Domsten 62:154 och ägs av Skanska. Planområdets södra del Även planområdets södra del avgränsas av jordbruksmark i öster. I söder avgränsar Gnetarödsvägen och i väster ligger friliggande villabebyggelse. Området utgörs av fastigheterna Notvarpen 1 och 23 vilka ägs av Helsingborgs stad. Planområdets delar, storlek och avgränsning. PLATSEN Planområdets norra del Planområdets norra del utgörs av en gräsyta med slyvegetation samt jordbruksmark som även används till bete. I norra delen av området finns en liten grusplan. Söder om området ligger ett av Domstens äldre lantbruk som inte längre är i drift. Väster om området, i ett av de yngre kvarteren i Domsten, finns en och en halvplans villor som är uppförda mellan 1970- och 1990-talet. Norr om området finns enplanshus uppförda under 2000-talet. Området omfattar ca 13 600 m 2.
3(8) Dnr 2571/2008 Planområdets norra del. Bilden nederst visar gränsen mellan bebyggelsen och landskapet sett norrifrån Planområdets södra del Planområdets södra del utgörs i huvudsak av en öppen gröning. Norr om Gnetarödsvägen ligger två tennisbanor som omges av rumsbildande vegetation i form av träd och buskar. I den norra delen av området finns en lekplats. Den öppna gräsytan fungerar idag som samlingsplats i Domsten vid tex midsommarfirande. Inom fastigheten Notvarpen 1 finns ett vattenverk med lågreservoar och en elstation. En del av bostadsbebyggelsen väster om området uppfördes under sent 1800-tal och tidigt 1900-tal. I den östra delen som gränsar ut mot jordbrukslandskapet är samtliga villor uppförda under 1990-talet. Området omfattar ca 18 300 m 2. Planområdets södra del..
4(8) Dnr 2571/2008 Planområdets södra del. Bilden visar gränsen mellan bebyggelsen och grönytan sett från söder. TIDIGARE STÄLLNINGSTAGANDEN Översiktsplan I Helsingborgs översiktsplan, ÖP 2010, antagen av kommunfullmäktige den 18 maj 2010, ligger det aktuella området inom en radie på ca 1 km i område för utveckling av nya stationssamhällen (Domsten). En spårburen linje från Helsingborg till Höganäs via Domsten planeras med en station belägen öster om Bygatan. Planområdet anges även i översiktsplanen som område för viktiga landskapliga mellanrum där det varierande och mosaikartade kustlandskapet anses ha höga rekreativa värden och bör ha god tillgänglighet. Utvecklingen av kustlandskapet bör ske varsamt och siktlinjer och mellanrum mellan byar längs kusten bör bevaras. Bostadsområdena som gränsar till planområdet ingår i område där det är önskvärt att komplettera den befintliga bebyggelsen med fler funktioner för att skapa en blandad stadsbebyggelse. Öster om planområdet ligger område för landborgen, i avseende fördjupning och utveckling av park- och natur. I öster sträcker sig också ett större område som anger övergripande natur- och kulturstråk. Riksintressen Hela planområdet omfattas av riksintresse för kustzonen enligt 4 kap 1, 4 samt riksintresse för kulturmiljö (M: K7 Kulla-Gunnarstorp mm) enligt 3 kap 6 Miljöbalken (MB). Riksintresset för kulturmiljövården omfattar slottslandskapet kring Kulla- Gunnarstorp slott med monumental helhetsverkan och rikt inslag av fornlämningar, bevarat väg- och hägnadssystem i det forna Kulla fälad med flera gårdsanläggningar samt kyrkby vid vägmöte med karaktäristiska bebyggelsefunktioner som tydligt visar på en kyrkbys betydelse i det äldre agrarsamhället. I riksintresset ingår även Domstens fiskeläge i form av enstaka bevarade korsvirkeslängor. Öster om planområdet anges riksintresse för naturvården (N44 Pålsjö-Domsten) enligt 3 kap 6 Miljöbalken (MB). Den sydöstra delen av planområdet gränsar till detta område. Riksintresset omfattar landborgen i Helsingborgs centrala delar, Sofiero och Kulla Gunnarstorp slott samt sandsten vid Döshult. Riksvärdena utgörs av geovetenskapliga värden samt naturbetesmark.
5(8) Dnr 2571/2008 Riksintressen. Blått raster visar avgränsning för riksintresse för kulturmiljövården. Grönt raster visar avgränsning för riksintresse för naturmiljövården Bevarandeplan Planområdet ingår i Bevarandeprogram för Domsten som antogs av kommunfullmäktige den 24 januari 2007. Inom fastigheterna Notvarpen 13, 14 och 16 (väster om den södra delen av planområdet) finns särskilt värdefull bebyggelse enligt PBL 8:13. Mellan den södra och norra delen av planområdet är ett av Domstens äldre lantbruk beläget. Detaljplan För fastigheterna Notvarpen 1 och 23 gäller Stadsplan för fastigheten Domsten 64:145 m fl., Domsten och Gråläge,(Dp 12353) vilken vann laga kraft den 5 maj 1988. Området anges som kvartersmark för idrottsändamål där byggnad får uppföras till en byggnadshöjd av 3,5 meter samt kvartersmark för allmänt ändamål (Notvarpen 1) där byggnad får uppföras till en byggnadshöjd av 4,0 meter. Området är även markerat för mark som inte får bebyggas för bl.a. teleledningar. Genomförandetiden för planen har gått ut. Områdena norr, väster och söder om de aktuella fastigheterna är markerat som kvartersmark för bostäder där byggnad får uppföras i två plan till en byggnads höjd av 3,5 meter. Domsten 62:154 omfattas inte av detaljplan. Norr om planområdet gränsar fastigheter som omfattas av Detaljplan för fastigheten Domsten 62:154 m.fl. 15885 vilken vann laga kraft den 25 november 2004 och har en genomförandetid tom den 25 november 2014. Området är markerat som kvartersmark för bostäder vilka får uppföras i ett plan till en byggnadshöjd av 4,0 meter.
6(8) Dnr 2571/2008 FÖRSLAG Förslaget möjliggör uppförande av sammanlagt 24 st friliggande villor samt ca fem radhus. Förslaget är utformat med hänsyn till landskapsbilden. I den norra delen föreslås 16 st villatomter, med en minsta tomtstorlek av 650 m 2. Bebyggelsen uppförs i två plan klätt i puts, tegel eller trä. Förslaget föreslår en möjlighet för att skapa ett gångstråk längs med bebyggelsen i öster mot landskapet. I norr föreslås en mindre lekplats/park samt dagvattendam. Området angörs från norr via Lärkstigen, vilken förlängs och leder ut i en ny lokalgata söderut. Den nya lokalgatan mynnar ut i en vändzon. Illustrationsplan över planområdets norra del, fastigheten Domsten 62:154. Möller Arkitekter, 2010. I den norra delen föreslås 8 st villatomter, med en minsta tomtstorlek av 660 m 2 i angränsning till befintlig villabebyggelse. Bebyggelsen uppförs i två plan. Mot Gnetarödsvägen föreslås ca 5 radhus i ett plan. Huvuddelen av den befintliga grönytan bevaras och planläggs som parkområde med bollplan, lekplats, tennisbana, gångstråk samt grönytor för gemensamma samlingar och arrangemang. Området trafikmatas från den södra delen av Lärkstigen, som förlängs och förses med en ny vändzon.
7(8) Dnr 2571/2008 Illustrationsplan över planområdets södra del, framtagen av stadsbyggnadsförvaltningen. BEDÖMNING AV MILJÖPÅVERKAN Stadsbyggnadsförvaltningen har bedömt att planens genomförande inte kan antas medföra en sådan betydande miljöpåverkan som avses i 5 kap 18 plan- och bygglagen respektive 6 kap 11 miljöbalken, att miljöbedömning med tillhörande miljökonsekvensbeskrivning behöver genomföras. Området är beläget inom ett område av en kilometers radie för utveckling av nya/planerade stationssamhällen. I ÖP 2010 framgår att i det i dessa områden ska eftersträvas en högre täthet. Den föreslagna bostadsutbyggnaden är av måttlig omfattning och utgör komplettering till befintlig bebyggelse vilket innebär att förslaget överensstämmer väl med intentionerna i översiktsplanen. Idag finns goda kollektivtrafikförbindelser (regionbuss) med hög turtäthet till både Helsingborg och Höganäs och planer finns på spårbunden kollektivtrafik. Genom att effektivt utnyttja stationssamhällena kan attraktiva boendemiljöer skapas som ger högre underlag för resande och gör småorterna bättre förbundna med regionens större orter. Utbyggnaden bedöms inte stå i konflikt med riksintresse för kustzon då den planerade bebyggelsen placeras i direkt anslutning till det befintliga samhället. Förslaget påverkar inte allmänhetens tillgång till stränderna i Domsten. Förslaget bedöms inte heller stå i konflikt med riksintresset för natur- eller kulturmiljövården då
8(8) Dnr 2571/2008 utbyggnaden är samlad längs i samhällets östra ytterkant och inte påverkar den öppna landskapsbilden negativt. Den tillkommande bebyggelsen ger en naturlig utbyggnad av Domsten där en utveckling och högre täthet för att möta kollektivtrafikutvecklingen eftersträvas. I norr föreslås en mjukare övergång till de befintliga bostäderna och landskapet genom en öppnare yta med grönska och dagvattendam. Landskapet görs tillgängligt för allmänheten både fysiskt och visuellt. Ett gångstråk längs den nya bebyggelsens randzon mot landskapet föreslås i norr. Utbyggnaden i den södra delen av planområdet utgörs av en mindre komplettering av befintlig bebyggelse. Den nya bebyggelsen förläggs innanför en redan etablerad bebyggelsegräns och anpassas till den befintliga bebyggelsens karaktär och struktur. Kopplingar och siktlinjer till landskapet säkerställs och allmäntillgängligheten ökar genom att en större del av grönområdet bevaras och planläggs som allmän platsmark. I gällande plan är området markerat som kvartersmark där det idag finns en byggrätt. Planen kommer sammantaget att möjliggöra för 16 st friliggande villor i den norra delen av planområdet samt 8 st friliggande villor och ca 5 radhus i den södra delen. FÖRSLAG TILL PROCESS Detaljplanen föreslås upprättas i enlighet med reglerna för normalt planförfarande. Bedömningen är att planen inte medför betydande miljöpåverkan och därför föreligger inget behov av miljökonsekvensbeskrivning. Planen föreslås påbörjas tredje kvartalet 2013 och bedöms senast kunna vara klar tredje kvartalet 2014. STADSBYGGNADSFÖRVALTNINGEN Björn Bensdorp-Redestam Planchef Helena Taps/Stina Hellman Planarkitekt