BRF BERGSUND NR 40 ÅRSREDOVISNING 2015
Att bo i en Bostadsrättsförening - vad innebär det? I HSB bor du till självkostnadspris. Det är ingen annan som tjänar pengar på ditt boende. Årsavgiften (= månadsavgiften, hyran gånger 12) täcker föreningens lån, driftskostnader och fondavsättningar för t ex reparationer och underhåll. Med bostadsrätt äger du inte din lägenhet i egentlig mening. Du äger dock bostadsrättsföreningen tillsammans med övriga medlemmar/bostadsrättsinnehavare och har därmed enligt bostadsrättslagen en i tiden obegränsad nyttjanderätt till din bostad. Du kan inte bli uppsagd så länge du fullgör dina skyldigheter. Du bor tryggt. Du och dina grannar bestämmer själva hur föreningens mark och gemensamma lokaler ska användas. Varje år väljer ni en styrelse bland er boende. Styrelsen har i uppdrag att sköta föreningens förvaltning och ekonomi. Med i styrelsen sitter en ledamot från HSB. Det betyder att styrelsen och bostadsrättsföreningen genom HSB-ledamoten har hela HSB Stockholms erfarenhet och kunnande som stöd. HSB erbjuder också fortlöpande utbildning för nya styrelseledamöter; kunskap är en viktig förutsättning för levande boendedemokrati. Ta vara på fördelarna med bostadsrätt i HSB. Du är med och äger husen och miljön. Du får full insyn i förvaltning och ekonomi. På bakre omslagets insida finns en ordlista med förklaringar till några av de vanligaste begreppen som förekommer i en årsredovisning.
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE FÖR BRF BERGSUND NR 40 Styrelsen får härmed avge årsredovisning för föreningens verksamhet under räkenskapsåret 2015-01-01 2015-12-31. Verksamheten Allmänt om verksamheten Föreningen har till ändamål att främja medlemmarnas ekonomiska intresse genom att i föreningens fastighet upplåta bostadslägenheter med nyttjanderätt och utan tidsbegränsning. Föreningen är ett privatbostadsföretag enligt inkomstskattelagen (1999:1229). Föreningens fastigheter Föreningen äger fastigheten Bergsund 40 i Stockholms kommun. I föreningens fastigheter finns: Objekt Antal Kvm Bostadsrätter 39 2656 Hyresrätter 3 167 Lokaler 3 342 Föreningens fastighet är byggd 1931. Värdeår är 1988. Föreningen är fullvärdesförsäkrad via Bostadsrätternas medlemsförsäkring. I försäkringen ingår styrelseansvarsförsäkring. Väsentliga händelser under och efter räkenskapsåret Årsavgifter Under året har årsavgifterna varit oförändrade. Genomfört och planerat underhåll Föreningen följer en genomarbetad underhållsplan och jobbar kontinuerligt med att uppdatera den, samt att se till att finansieringen för den är säkrad. Pågående eller framtida underhåll) Tidpunkt Byggnadsdel Åtgärd 2016-2018 Fönster Byte av samtliga fönsterpartier plan 1-5. 2016 Vattenskada Slutföra arbetet med vattenskada i lokalen för kontorsverksamhet. 2018 Fasad Byte och förbättring av fog på fasaden. 2018 Tak Nyoxidering av plåttak.
Tidigare genomfört underhåll Tidpunkt Byggnadsdel Åtgärd 2015 Undercentral Byte av undercentral. 2015 Fasad Uppsnyggning av fasadputs mot grannfastighet 2015 V A Renovering av spillvattenledning och dagvattenledning 2015 Fönster Renovering och målning av fönster, BV och trapphus 2015 Ventilation Byte av fläktar för eldstäder 2014 Dörrar och fönster Byte av dörr- och fönsterpartier, plan 6 2013 Tak Snörasskydd och elslingor i stuprännor 2011 Tak Byte av takplåt mot gården 2010 Värme Byte av värmepump 2004 Hiss Renovering av hiss 2004 Balkonger Komplett balkongrenovering 1987 Stammar Rör- och elstambyte Övrigt Påbörjade projekt har fortsatt och i de flesta fall har de kunnat avslutas (se Tidigare genomfört underhåll ovan). Den underhållsplan som togs fram under 2014 är vår viktiga vägvisare när det gäller husets skötsel och ekonomi. Resultatet för året är negativt på grund av de omfattande underhållsåtgärder som genomförts. Samtliga utgiftsposter kostnadsförs och belastar resultatet, helt i enlighet med de nya mer strikta redovisningsregler som gäller för bostadsrättsföreningar. Noteras kan att om underhålls/förbättringsåtgärderna redovisats som värdeökning på fastigheten så hade ett mindre positivt resultat uppnåtts. När det gäller fortsatta och kommande underhållsåtgärder så följer styrelsen underhållsplanen och detaljerna framåt redovisas under rubriken planerat underhåll. Städdagar för att snygga till inne och runt huset fortsätter, det är viktiga mötestillfällen när det gäller vår gemensamma miljö. I anslutning till byte av ekonomisk förvaltare har en uppstramning av redovisningsrutiner och administration kring detta skett. Styrelsen får mer fullödig fortlöpande information och momsfrågorna är klarlagda, det senare har gett ett litet extra ekonomiskt tillskott som tillförs räkenskapsåret 2016. Budgeten för 2016 innehåller dels 500 000 kronor för planerat underhåll (fönsterbyte i allt väsentligt) samt 100 000 kronor för oplanerade underhållsinsatser vid sidan av kostnader för den löpande driften Stämma Ordinarie föreningsstämma hölls 2015-05-21. Vid stämman deltog ett tjugotal medlemmar. Styrelse Styrelsen har under året haft följande sammansättning: Björn Eklundh Suzanne Croneby Ulf Häger Maud Schön Sofia Höijer Sylvia Ingolfsdottir Nils Larsson Ordförande Ledamot Ledamot, kassör Ledamot, sekreterare Ledamot Suppleant Suppleant
Firmatecknare Firmatecknare är styrelsens ledamöter. Teckning sker två i förening. Revisorer Ulf Gimling Rolf Svensson Föreningsvald ordinarie Föreningsvald suppleant Valberedning Valberedningen består av Charlotte Zackari, Anette Näs och Neta Valentin. Underhållsplan Underhållsplan för planerat periodiskt underhåll har upprättats av styrelsen. Planen ligger till grund för styrelsen/föreningsstämmans beslut om reservering till eller i anspråkstagande av underhållsfond. Underhållsplanens syfte är att säkerställa att medel finns för det planerade underhållet som behövs för att hålla fastigheterna i gott skick. Under året utfört underhåll framgår av resultaträkningen. Flerårsöversikt Nyckeltal 2015 2014 2013 2012 2011 Nettoomsättning 1979 1932 1946 1933 1926 Resultat efter finansiella poster -540-801 -117 99-203 Årsavgift*, kr/kvm 412 412 412 412 412 Drift**, kr/kvm 154 142 186 208 169 Belåning, kr/kvm 3608 3458 3257 3441 3473 Soliditet, % 83 84 85 84 84 (Nyckeltal i tkr om inte annat anges) *Genomsnittlig årsavgift kr/kvm fördelas på kvm-ytan för bostäder och beräknas på årsavgifterna exklusive eventuellt separat debiterade konsumtionsavgifter (el, kabel-tv och liknande). **Genomsnittlig drift kr/kvm fördelas på kvm-ytan för bostäder och lokaler och beräknas på värmevatten- och elkostnader. Förslag till disposition av årets resultat Till stämmans förfogande står följande belopp i kronor: Balanserat resultat -2 545 210 Årets resultat -540 045-3 085 255 Styrelsen föreslår följande disposition: Reservering till underhållsfond -500 000 I anspråkstagande av underhållsfond 799 543 Nytt balanserat resultat -2785712 Ytterligare upplysningar beträffande föreningens resultat och ställning finns i efterföljande resultatoch balansräkning med tillhörande tilläggsupplysningar.
Styrelsen för Org.nr: 769604-6114 får härmed avge årsredovisning för föreningens verksamhet under räkenskapsåret 2015-01-01-2015-12-31
2015-01-01 2014-01-01 Resultaträkning 2015-12-31 2014-12-31 Rörelseintäkter Nettoomsättning Not 1 1 979 239 1 931 839 Rörelsekostnader Driftskostnader Not 2-2 027 206-2 063 734 Övriga externa kostnader Not 3-18 829-200 469 Personalkostnader och arvoden Not 4-57 354-57 463 Avskrivningar av materiella anläggningstillgångar -207 700-207 700 Summa rörelsekostnader -2 311 090-2 529 367 Rörelseresultat -331 850-597 528 Finansiella poster Ränteintäkter och liknande resultatposter Not 5 494 1 701 Räntekostnader och liknande resultatposter Not 6-208 690-205 497 Summa finansiella poster -208 195-203 796 Årets resultat -540 045-801 324
2015-01-01 2014-01-01 Balansräkning 2015-12-31 2014-12-31 Tillgångar Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Byggnader och mark Not 7 58 039 945 58 247 645 58 039 945 58 247 645 Summa anläggningstillgångar 58 039 945 58 247 645 Omsättningstillgångar Bostadsrätter Not 8 2 800 2 800 Kortfristiga fordringar Avgifts-, hyres och andra kundfordringar 10 006 0 Övriga fordringar Not 9 526 804 571 115 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Not 10 33 665 0 570 475 571 115 Kassa och bank Not 11 24 556 37 580 Summa omsättningstillgångar 597 831 611 495 Summa tillgångar 58 637 776 58 859 140
2015-01-01 2014-01-01 Balansräkning 2015-12-31 2014-12-31 Eget kapital och skulder Eget kapital Not 12 Bundet eget kapital Medlemsinsatser 50 500 109 50 500 109 Yttre underhållsfond 1 274 854 1 594 271 51 774 963 52 094 380 Ansamlad förlust Balanserat resultat -2 545 210-2 063 303 Årets resultat -540 045-801 324-3 085 256-2 864 627 Summa eget kapital 48 689 707 49 229 752 Skulder Långfristiga skulder Skulder till kreditinstitut Not 13 9 583 780 9 188 074 9 583 780 9 188 074 Kortfristiga skulder Leverantörsskulder 91 935 74 128 Aktuell skatteskuld 1 357 239 Övriga skulder Not 14 95 831 59 719 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Not 15 175 166 307 228 364 289 441 314 Summa skulder 9 948 069 9 629 388 Summa eget kapital och skulder 58 637 776 58 859 140 Ställda säkerheter och ansvarsförbindelser Ställda säkerheter Fastighetsinteckningar ställda för skulder till kreditinstitut 26 762 000 26 762 000 Ansvarsförbindelser Inga Inga
Redovisnings- och värderingsprinciper samt övriga bokslutskommentarer Belopp anges i kronor om inget annat anges. Tillgångar och skulder har värderats till anskaffningsvärden om inte annat anges nedan. Fordringar har upptagits till de belopp varmed de beräknas inflyta. Årsredovisningen är upprättad i enlighet med årsredovisningslagen och BFNAR 2009:1 årsredovisning för mindre ekonomiska föreningar (K2). Föreningen följer BFNAR 2009:1. Avskrivning fastighet Principen för K2 är att endast om- och tillbyggnader kan aktiveras. De tidigare aktiverade komponenter som i enlighet med god redovisningssed och tidigare normgivning aktiverats som separata avskrivningsenheter ligger fortsatt kvar med separata avskrivningsplaner. Byggnaden skrivs av linjärt över nyttjandeperioden med 0,5% av anskaffningsvärdet årligen och total livslängd har bedömts till 200 år från färdigställandetiden. Avskrivning inventarier och maskiner Avskrivning sker med 20% på anskaffningskostnaden. Fond för yttre underhåll Reservering för framtida underhåll av föreningens fastigheter sker genom resultatdisposition på basis av föreningens underhållsplan. Avsättning och ianspråkstagande från underhållsfonden beslutas av stämman. Inkomstskatt och underskottsavdrag En bostadsrättsförening är i normalfallet inte föremål för inkomstbeskattning. Enligt en dom i Högsta Förvaltningsdomstolen 2010-12-29 är en bostadsrättsförenings ränteintäkter skattefria till den del de är hänförliga till fastigheten. Beskattning sker av andra kapitalintäkter samt i förekommande fall inkomster som inte är hänförliga till fastigheten. Efter avräkning av eventuella underskottsavdrag sker beskattning med 22 %. Bostadsrättsföreningen är ett privatbostadsföretag enligt inkomstskattelagen (1999:1229).
2015-01-01 2014-01-01 Noter 2015-12-31 2014-12-31 Not 1 Nettoomsättning Årsavgifter 1 098 386 1 093 504 Hyror 829 132 830 654 Övriga intäkter 51 721 7 681 Bruttoomsättning 1 979 239 1 931 839 Not 2 Driftskostnader Fastighetsskötsel och lokalvård 171 614 169 117 Reparationer 261 314 336 287 El 75 164 69 227 Uppvärmning 385 509 333 309 Vatten 27 635 48 079 Sophämtning 76 194 73 115 Fastighetsförsäkring 38 898 29 005 Kabel-TV och bredband 11 251 14 334 Fastighetsskatt 108 629 107 511 Förvaltningsarvoden 56 996 89 332 Övriga driftskostnader 14 459 0 Planerat underhåll 799 543 794 417 2 027 206 2 063 734 Not 3 Övriga externa kostnader Förbrukningsinventarier och varuinköp 5 943 0 Administrationskostnader 12 886 21 459 Konsultkostnader 0 167 810 Medlemsavgifter 0 11 200 18 829 200 469 Not 4 Personalkostnader och arvoden Arvode styrelse 38 142 38 899 Revisionsarvode 5 500 5 500 Sociala avgifter 13 712 13 064 57 354 57 463 Not 5 Ränteintäkter och liknande resultatposter Ränteintäkter avräkningskonto HSB Stockholm 278 0 Ränteintäkter skattekonto 0 1 348 Övriga ränteintäkter 216 353 494 1 701 Not 6 Räntekostnader och liknande resultatposter Räntekostnader långfristiga skulder 208 191 205 486 Övriga räntekostnader 499 11 208 690 205 497
2015-01-01 2014-01-01 Noter 2015-12-31 2014-12-31 Not 7 Byggnader och mark Ackumulerade anskaffningsvärden Anskaffningsvärde byggnader 41 540 060 41 540 060 Anskaffningsvärde mark 19 548 265 19 548 265 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 61 088 325 61 088 325 Ingående avskrivningar -2 840 680-2 632 980 Årets avskrivningar -207 700-207 700 Utgående ackumulerade avskrivningar -3 048 380-2 840 680 Utgående bokfört värde 58 039 945 58 247 645 Taxeringsvärde Taxeringsvärde byggnad - bostäder 30 000 000 30 000 000 Taxeringsvärde byggnad - lokaler 3 532 000 3 532 000 Taxeringsvärde mark - bostäder 31 000 000 31 000 000 Taxeringsvärde mark - lokaler 1 986 000 1 986 000 Summa taxeringsvärde 66 518 000 66 518 000 Not 8 Insats Bostadsrätterna Sverige Insats Bostadsrätterna Sverige 2 800 2 800 2 800 2 800 Not 9 Övriga kortfristiga fordringar Skattekonto 158 214 0 Avräkningskonto HSB Stockholm 345 631 0 Övriga fordringar 0 512 973 503 845 512 973 Not 10 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Förutbetalda kostnader 33 665 0 33 665 0 Ovanstående poster består av förskottsbetalda kostnader avseende kommande räkenskapsår samt intäktsfordringar för innevarande räkenskapsår. Not 11 Kassa och bank Handkassa 3 000 3 000 Handelsbanken 21 556 58 144 Swedbank 0 34 580 24 556 95 724
2015-01-01 2014-01-01 Noter 2015-12-31 2014-12-31 Not 12 Not 13 Förändring av eget kapital Medlemsinsatser Yttre uh Balanserat Insatser Uppl avgifter fond resultat Årets resultat Belopp vid årets ingång 44 370 689 6 129 420 1 594 271-2 063 303-801 324 Resultatdisposition -319 417-481 907 801 324 Årets resultat -540 045 Belopp vid årets slut 44 370 689 6 129 420 1 274 854-2 545 210-540 045 Skulder till kreditinstitut Ränteändr Nästa års Låneinstitut Lånenummer Ränta dag Belopp amortering Stadshypotek 861363 1,06% 2016-06-30 120 000 0 Stadshypotek 766266 1,91% 2016-06-30 180 000 0 Stadshypotek 766267 2,57% 2019-06-30 180 000 0 Stadshypotek 776387 1,87% 2016-09-01 2 576 422 0 Stadshypotek 776388 2,45% 2019-09-01 2 576 422 0 Stadshypotek 904348 1,35% 2018-12-01 1 717 616 0 Stadshypotek 879694 1,25% 2016-09-01 1 713 320 0 Stadshypotek 892014 1,06% 2016-01-16 520 000 0 9 583 780 0 Långfristiga skulder exklusive kortfristig del 9 583 780 Om fem år beräknas nuvarande skulder till kreditinstitut uppgå till 9 583 780 Not 14 Övriga skulder Depositioner 46 400 46 400 Momsskuld 23 020 0 Inre fond 0 0 Källskatt 26 411 13 319 95 831 59 719 Not 15 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Upplupna räntekostnader 31 413 17 390 Förutbetalda hyror och avgifter 105 304 63 024 Övriga upplupna kostnader 38 449 226 814 175 166 307 228 Ovanstående poster består av förskottsinbetalda intäkter avseende kommande räkenskapsår samt skulder som avser innevarande räkenskapsår men betalas under nästkommande år.
2015-01-01 2014-01-01 Noter 2015-12-31 2014-12-31 Stockholm, den Björn Eklundh Maud Schön Suzanne Croneby Ulf Häger Sofia Höijer Min revisionsberättelse har - - lämnats beträffande denna årsredovisning Av föreningen vald revisor
2015-01-01 2014-01-01 Kassaflödesanalys 2015-12-31 2014-12-31 Löpande verksamhet Resultat efter finansiella poster -540 045-801 324 Justering för poster som inte ingår i kassaflödet Avskrivningar 207 700 207 700 Kassaflöde från löpande verksamhet -332 345-593 623 Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital Ökning (-) /minskning (+) kortfristiga fordringar 9 126 14 428 Ökning (+) /minskning (-) kortfristiga skulder -77 025-26 412 Kassaflöde från löpande verksamhet -400 244-605 607 Investeringsverksamhet Kassaflöde från investeringsverksamhet 0 0 Finansieringsverksamhet Ökning (+) /minskning (-) av lån till kreditinstitut 395 706 534 609 Kassaflöde från finansieringsverksamhet 395 706 534 609 Årets kassaflöde -4 538-70 998 Likvida medel vid årets början 364 665 435 663 Likvida medel vid årets slut 360 127 364 665 I kassaflödesanalysen medräknas föreningens avräkningskonto, kortfristiga placeringar samt placeringskonto hos HSB Stockholm in i de likvida medlen.
Ordlista Årsredovisning: Består av en förvaltningsberättelse samt den ekonomiska redovisningen. Förvaltningsberättelse: Den del av årsredovisningen som i text förklarar verksamheten kallas förvaltningsberättelse (ibland verksamhetsberättelse eller styrelseberättelse). Förvaltningsberättelsen talar om vilka som haft uppdrag i föreningen, vad som i huvudsak förekommit samt redovisar en del fakta om antalet medlemmar m m. Den ekonomiska redovisningen, bokslutet, följer den EU-anpassade årsredovisningslagen. Redovisningen består av resultaträkning, balansräkning och noter. I resultat- och balansräkningarna redovisas klumpsummor. Noterna innehåller mer detaljerad information. Resultaträkningen visar vilka intäkter respektive kostnader föreningen har haft under året. Intäkter minus kostnader = årets överskott/underskott. För en bostadsrättsförening gäller det nu inte att få så stort överskott som möjligt, utan istället att anpassa intäkterna till kostnaderna. Med andra ord ska årsavgifterna beräknas så att de täcker de kostnader (inklusive avsättning till fonder) som man väntar ska uppkomma. Föreningsstämman beslutar efter förslag från styrelsen hur resultatet ska hanteras. Balansräkningen visar föreningens tillgångar (tillgångssidan) och hur dessa finansieras (skuldsidan). På tillgångssidan redovisas föreningens anläggningstillgångar i form av fastigheter och inventarier samt föreningens omsättningstillgångar i form av t ex kontanter och andra likvida medel. På skuldsidan redovisas föreningens eget kapital som innehåller medlemmarnas insatser, balanserat resultat och yttre fonden. Övriga poster på skuldsidan är skulder till kreditinstitut och övriga, t ex leverantörsskulder. Anläggningstillgångar är tillgångar som är avsedda för långvarigt bruk inom föreningen. Den viktigaste anläggningstillgången är föreningens fastighet med mark och byggnader. Avskrivningar: Värdet på fastigheterna och inköpta inventarier minskar på grund av förslitning. Detta redovisas som en kostnad för avskrivning i resultaträkningen varje år. Det värde som står som tillgång i balansräkningen är värdet efter alla avskrivningar. Omsättningstillgångar kan i allmänhet omvandlas till kontanter inom ett år. Bland omsättningstillgångar kan nämnas HSB avräkningskonto och andra likvida medel. Kortfristiga skulder är skulder som föreningen måste betala senast inom ett år, t ex leverantörsskulder. Likviditet är bostadsrättsföreningens förmåga att betala sina kortfristiga skulder (t ex vatten, el, räntor, bränsle). Likviditeten erhålls genom att jämföra bostadsrättsföreningens omsättningstillgångar med dess kortfristiga skulder. Är omsättningstillgångarna större än de kortfristiga skulderna, är likviditeten tillfredsställande. Skulder: Skulder till utomstående; dels sådana som ska betalas inom ett år, dels skulder till kreditinstitut. Fond för yttre underhåll: Styrelsen ska upprätta underhållsplan för föreningens hus. I årsbudgeten ska medel avsättas för underhållet. Genom beslut om årsavgiftens storlek säkerställs erforderliga medel för att trygga underhållet av föreningens hus. Beslut om fondavsättning fattas av föreningsstämman. Fond för inre underhåll: I de bostadsrättsföreningar som har en inre underhållsfond, regleras avsättningen till fonden i bostadsrättsföreningens stadgar. Fondbeloppet enligt balansräkningen utvisar den sammanlagda behållningen av samtliga bostadsrätters tillgodohavanden. Fondens fördelning på respektive lägenhet framgår av den avispecifikation som följer inbetalningskorten varje kvartal. Ansvarsförbindelser är åtaganden för föreningen som inte bokats som kort- eller långfristig skuld. Kan vara borgensförbindelser eller avtalsenligt åtagande, som avgäld. Ställda panter avser i föreningens fall de pantbrev/fastighetsinteckningar som lämnats som säkerhet för erhållna lån.