LÄGESRAPPOR APPORT UPPFÖLJNING AV BOSTADSBY ADSBYGGANDE OCH UPPDRAG Pr 3080 APRIL 2005 Malmö stad Stadsbyggnadskontoret BOSTADSFÖRSÖRJNING
SAMMANFATTNING 1 BOSTADSPRODUKTION OCH 2 BOSTADSPOLITISKA MÅL VÄLFÄRD FÖR ALLA - MÅLUPPFYLLELSE 4 BOSTADSPRODUKTION 2004 OCH PROGNOS FÖR 2005 11 OMVANDLING AV HYRESRÄTTER TILL 13 BOSTADSRÄTTER INSATSER MOT BOSTADSLÖSHET OCH HEMLÖSHET 18 MARKANVISNINGSTÄVLINGAR OCH ALTERNATIVA 21 MODELLER MKB BOSTADSPRODUKTION 2004-2008 23 PLANLÄGE 25 Lägesrapporten har tagits fram av tjänstemän från Stadsbyggnadskontoret, Fastighetskontoret och Stadskontoret; Susanne Käsper Stadsbyggnadskontoret, Översiktsplaneavdelningen 040342385, susanne.kasper@malmo.se Hampus Trellid Fastighetskontoret, Bostads- och industriavdelningen 040341727, hampus.trellid@malmo.se Jan Haak Stadskontoret, avdelning för kommunikation och utveckling 040341181, jan.haak@malmo.se Agneta Holmberg Stadsbyggnadskontoret, Översiktsplaneavdelningen 040342305, agneta.holmberg@malmo.se
SAMMANFATTNING Under 2004 byggdes ca 1 000 bostäder varav drygt 300 var småhus. Av bostäderna i flerbostadshus var ca 500 hyresrätter. Det finns klara detaljplaner för ca 4 650 bostäder, varav ca 1 250 är småhus. I princip har samtliga planer vunnit laga kraft. I Fastighetskontorets verksamhetsplan för 2005 redovisas att ett tillskott av 100-150 tomter per år 2005-2006 är möjligt. Omvandlingarna av hyresrätter ökar i allt snabbare takt och antalet hyresrätter som ombildas till bostadsrätter överstiger nyproduktionen. Under slutet av 1990-talet och de tre första åren av 2000-talet ökade antalet hemlösa i Malmö markant. Det steg från 556 personer år 2000 till 801 personer år 2002. Året därefter föll antalet till 531 för att år 2004 ligga på 563 personer. Ungdomar har olika förutsättningar för att komma in på bostadsmarknaden och deras behov av stöd och möjligheter att klara av ett eget boende skiljer sig. Det är därför viktigt att identifiera dessa grupper och att definiera de problem som är specifika för de olika grupperna. År 2004 har i MKBs regi 350 bostäder påbörjats och ett kontinuerligt arbete bedrivs för att kunna uppnå målet om 500 bostäder årligen de nästföljande åren. Det finns goda möjligheter att byggstarta ca 470 bostäder under 2005. Stadsrevisionens slutsatser när det gäller måluppfyllelse för planering och byggande av bostäder i Malmö är att de kvantifierbara målen tycks kunna uppnås men att de kvalitativa målen inte följs upp lika systematiskt. 1
BOSTADSPRODUKTION OCH BOSTADSPOLITISKA MÅL Malmö måste tillsammans med Lund fungera som tillväxtmotor för Sydvästskåne, Skåne och Öresundsregionen. Från tillväxtsynpunkt är det avgörande att det finns en fungerande bostadsmarknad. Det måste finnas attraktiva bostäder att erbjuda dem som flyttar till regionen. Men det är också viktigt att det finns ett välfärdstänkande när det gäller bostadsförsörjningen för att Malmö skall bli en attraktiv stad att leva i. Malmö kommuns kortsiktiga mål för bostadsförsörjningen är att uppfylla ambitionen i Välfärd för alla-programmet, d.v.s. att det skall byggas minst 1 000 bostäder per år under en femårsperiod. Till grund ligger också de bostadspolitiska målen. På längre sikt är strävan att ha en så god markförsörjning att bostadsproduktionen kan bibehållas på åtminstone denna nivå. Enligt de bostadspolitiska målen skall kommunen: verka för en socialt inriktad bostadspolitik och att det finns god tillgång på ett varierat utbud av bostäder. verka för trivsamma och välordnade bostadsområden och för att befintliga kvaliteter kan tillvaratas och att nya kan tillföras medverka till att särskilda boendealternativ utvecklas och att olika gruppers specifika behov och önskemål tillgodoses ta initiativ för att stimulera nyproduktion och hålla nere hyreskostnaderna verka för att Malmö stads täta, robusta och hållbara struktur bibehålls och utvecklas genom att prioritera förtätning av den bebyggda miljön medverka till att underlätta förmedling av bostäder till de som söker bostad i Malmö Stadsrevisionens slutsatser när det gäller måluppfyllelse för planering och byggande av bostäder i Malmö är att de kvantifierbara målen tycks kunna uppnås men att de kvalitativa målen inte följs upp lika systematiskt. Stadsrevisionens slutsatser kommer att diskuteras inom bostadsförsörjningsorganisationen för att föreslå åtgärder för hur de bostadspolitiska målen bättre kan följas upp. Inom bostadsförsörjningsorganisationen har framför allt frågor inom följande fyra områden hanterats. 2
Stimulering av rörligheten på bostadsmarknaden MKB-projekt Hyresrätter med rimliga hyror Flyttkedjestudie Morgondagens äldre Bostadsförsörjning som välfärdsfaktor Ungdomars boende BoPlatsSkåne Särskilda boendeformer Från hyresrätter till bostadsrätter Bostadsförsörjning Bostadsförsörjningen som tillväxt- faktor i regionen och Malmö SSSV-samarbete Bostadsmarknaden på lång sikt Tomter för egna hem Studentbostäder Ordinarie bostadsbyggande Utveckling av metoder för bostadsplanering Markanvisnings tävlingar Detaljplaner, exploateringsavtal som styrinstument Bygga Bo Dialogen Planeringsunderlag Betalningsvilja Stimulering av rörligheten på bostadsmarknaden Även om nyproduktionen tilldrar sig stort intresse är det också angeläget att det bostadsbestånd som redan finns blir effektivt utnyttjat. Nyproduktion av bostäder främjar rörligheten på bostadsmarknaden och ger därmed positiva konsekvenser långt utöver själva nytillskottet av bostäder. MKB:s utfästelse att de närmaste fem åren bygga 500 bostäder årligen samt stimulans till andra aktörer att bygga hyresrätter till rimliga kostnader är viktiga kommunala åtgärder för att stimulera rörligheten. Studier av flyttkedjor och av äldres boendesituation bidrar till en ökad förståelse för hur bostadsmarknaden fungerar. Detta är viktig kunskap vid planering av nya områden och bostadsprojekt. Bostadsförsörjningen som tillväxtfaktor i Malmö och regionen De tio SSSV-kommunerna samt delar av SÖSK-regionen utgör en gemensam arbetsmarknad och därmed i stor utsträckning också en gemensam bostadsmarknad. Malmö genomför ständigt studier om den långsiktiga utvecklingen på bostadsmarknaden. Kommunerna inom SSSV har också ett visst samarbete om bostadsfrågor. Denna del av Skåne är en av Sveriges tre storstadsregioner. Dessa kännetecknas av hög och självgenererande tillväxt, stor mångfald, låg ekonomisk risk och höga priser på bostäder. Malmö är den kommun som på kort sikt har haft den snabbaste befolkningsökningen, något som sätter stor press på bostadsmarknaden och bidrar till ökade boendekostnader. För att kunna möta tillväxten i regionen är det viktigt att kommunerna och i synnerhet Malmö och Lund har god planberedskap. För Malmö är det dessutom angeläget att tillgodose efterfrågan på viktiga delmarknader, exempelvis tomter för egna hem och studentbostäder. För att Malmö högskola skall kunna utvecklas till ett attraktivt studiealternativ är boendet en viktig konkurrensfaktor. 3
Bostadsförsörjningen som välfärdsfaktor Inom Välfärd för alla-programmet har särskilt fokus satts på att utreda ungdomars boendesituation. Uppskattningsvis finns det ca 2 500 ungdomar i åldrarna 20-23 år som bor hos sina föräldrar och som skulle vilja flytta till egen bostad. Bristande tillgång på bostäder, höga boendekostnader och svårigheter att försörja sig är exempel på hinder för ungdomar att komma ut till eget boende. Vissa grupper av invånare har särskilda svårigheter att ta sig in på bostadsmarknaden. För dessa skapas särskilda boendeformer som kombineras med tillfälligt eller permanent stöd i form av service eller vård. En bra förmedling av bostäder underlättar för både sökande och fastighetsägare. En ny marknadsplats är planerad att införas under 2005. Utveckling av metoder för bostadsplaneringen Malmö arbetar ständigt med att förenkla kommunens planeringsprocess och utveckla planeringen så att den på ett bättre sätt bidrar till att nå de bostadspolitiska målen. Markanvisningstävlingar t.ex. Hammars park och ny utformning av detaljplaner och exploateringsavtal är några exempel på sådant utvecklingsarbete. I en del av Västra hamnen prövas en ny planeringsprocess, Bygga-Bo-Dialogen, som innebär att bostadsföretagen engageras i ett tidigt skede och gemensamt diskuterar lösningar. Utvärderingar av dessa åtgärder kommer att ske och sannolikt påverka utformningen den framtida bostadsplaneringen. Malmö kommun kommer framöver att inleda bostadsbyggande i flera nya stora områden, exempelvis Sorgenfri industriområde och Hyllievång. Det är viktigt att dessa ges ett innehåll och en utformning som överensstämmer med hur människor vill bo och vad de vill betala för. Kommunen har därför inlett studier av människors vilja att betala för olika typer av bostäder i ett antal aktuella lägen. Tidiga kunskaper om de boendes värdering av områdena bidrar till förbättrade diskussioner om detaljplanernas innehåll och utformning. VÄLFÄRD FÖR ALLA - MÅLUPPFYLLELSE Bostadsproduktion Under 2004 byggdes ca 1 000 bostäder varav drygt 300 var småhus. Av bostäderna i flerbostadshus var ca 500 hyresrätter. Det är ett viktigt mål för bostadsproduktionen att öka byggandet av hyresrätter för att komplettera de senaste årens byggande av bostadsrätter. Målet är att få blandade upplåtelseformer i de nya bostadsområdena. Det finns i nuläget ingen anledning att befara att vi inte skulle uppnå de uppsatta målen för bostadsbyggandet de närmaste åren. Om vi vill bibehålla nuvarande nivå av hyresrätter i förhållande till andra upplåtelseformer måste vi ytterligare öka bostadsbyggandet av hyresrätter. Omvandlingarna av hyresrätter ökar i allt snabbare takt och antalet hyresrätter som ombildas till bostadsrätter överstiger nyproduktionen. Under 2004 ombildades 1 100 lägenheter till bostadsrätter medan det endast byggdes 500 nya hyresrätter. Dessutom sker dessa omvandlingar framför allt i stadens attraktiva delar vilket på sikt gör att dessa utestänger stora delar av befolkningen och bidrar till att öka segregationen. (Se mer om denna fråga på sidan 13). 4
Ett annat fenomen som diskuteras då och då är byggandet av olika typer av kategoriboende, studentboende, 55+, seniorboende, gemenskapsboende, ungdomsboende osv. Dessa former har ofta sitt berättigande men bidrar starkt till att utesluta stora delar av befolkningen. Om denna form av boende ökar minskas valfriheten för den enskilde. Samtidigt är dessa former populära och bidrar på sitt sätt till att öka tryggheten för flertalet människor. Ensidig bostadsproduktion, t ex avseende lägenhetsstorlekar kan också vara segregerande. Nuvarande subventionsystem uppmuntrar byggande av smålägenheter upp till 70 kvm vilket har resulterat i ensidig lägenhetssammansättning i några projekt. Det finns anledning att ytterligare diskutera hur målen för bostadsproduktionen skall se ut och vilka åtgärder som bör vidtas. I första hand har målet om ett generellt ökat bostadsbyggande varit tillräckligt medan det nu finns anledning att nyansera denna debatt och målsättning. Småhustomter i Malmö Tomter till tomtkön 2005-2009 Ett av tekniska nämndens direktiv till fastighetskontoret inför 2005 är att kontoret skall skapa förutsättningar för att bostadsbyggandet i Malmö kan öka väsentligt och att bostadstillgången skall präglas av allsidighet. Som en åtgärd betonas att Malmö stad bör göra fler områden tillgängliga för småhusbebyggelse och erbjuda fler tomter för enskilt byggande. Inte minst barnfamiljer efterfrågar småhus. Detta är också ett av sätten att skapa långa flyttkedjor då det visar sig att nyproduktion av stora bostäder ger längre flyttkedjor än vad små lägenheter ger. Långa flyttkedjor innebär att fler mindre lägenheter i slutändan frigörs. Dessa mindre och därmed billigare lägenheter ger utrymme för i första hand yngre att etablera sig på bostadsmarknaden. Det är ingen tvekan om att det råder en politisk vilja att åstadkomma en avsevärd förbättring av bostadsmarknaden i Malmö. Den långa tomtkön visar också att önskan att köpa en tomt för att bygga en egen villa på är mycket stor. Samtidigt är det svårt att bedöma hur många tomter som egentligen behövs då det kan finnas en hel del luft i de siffror som tomtkön visar. Bästa sättet att få ett svar på behovet är att ta fram så många tomter som möjligt till försäljning. Det är i stort sett bara kommunen som erbjuder tomter till privatpersoner där de själva kan bygga sin villa. Detta sätter en extra press på kommunen att på sin mark tillgodose hela efterfrågan. I Malmö beräknas mellan 700 och 800 tomter att kunna iordningställas och fördelas i tomtkön under den kommande femårsperioden. Dessa är geografiskt ganska jämnt fördelade inom tätorterna i kommunens ytterområden. I Fastighetskontorets verksamhetsplan för 2005 redovisas att ett tillskott av 100-150 tomter per år 2005-2006 är möjligt. Därefter kan om behovet visar sig bestå ännu fler tomter per år iordningställas. Byggklara småhustomter förutsätter att det finns lagakraftvunna detaljplaner. Detta innebär att bland annat överklaganden kan påverka den tidsplan som fastighetskontoret arbetar efter. 5
Områden som planeras för tomter till tomtkön. Tomterna fördelas efter turordning genom BoForum, inom Stadsbyggnadskontoret, som administrerar kommunens tomtkö. Den årliga kostnaden för att stå i kön är 300 kronor. För detta får man tillskickat sig information om nya projekt och en intresseanmälan när det blir aktuellt att släppa tomter. Kön aktualiseras årligen varje sommar. Vid aktualiseringen i augusti 2004 stod 750 hushåll i kö. Idag har kön ökat till ca 900 hushåll. Varje hushåll kan ha upp till 5 olika önskemål, utan prioritering, om i vilka stadsområden man kan tänka sig att bygga och bo. I genomsnitt hade man 3 önskemål vid den senaste aktualiseringen. Ungefär hälften av de då sammanlagt ca 2 300 önskemålen rörde Limhamn och Bunkeflo. Limhamn täcker området från Fridhem till Yttre Ringvägen. Gränsen för Bunkeflo är dragen så att, förutom Bunkeflostrand även bl.a Vintrie by, Klagshamn, Tygelsjö och Västra Klagstorp ingår. Att tillgodose önskemålen om en kommunal tomt i Limhamn är nästan omöjligt. Här finns i stort sett ingen kommunal mark för denna typ av bebyggelse kvar. Inom de närmaste åren kommer därför endast ett tiotal tomter söder om Hammars park att kunna erbjudas. Bättre är läget då i Bunkefloområdet där kommunen kommer att kunna erbjuda hälften av den totala tomtproduktionen, d.v.s. närmare 400 tomter, under de kommande fem åren. 6
Planerade fördelningsår för småhustomterna 2005 Bunkeflo Vintrie by 19 tomter Detaljplan klar Bunkeflovägen norr om 9 tomter Detaljplan klar Husie Nummersjuvägen 20 tomter Detaljplan klar Oxie Bysmeden 6 tomter Detaljplan klar Tegelbruksvägen 27 tomter Detaljplan klar Kristineberg 32 tomter Utställning klar Solglimten 10 tomter Samråd klart Summa 2005 123 tomter 2006 Limhamn Hammars park 10 tomter Detaljplan pågår Bunkeflo Strandhem öster om 100 tomter Arkeologi pågår Västra Klagstorp 19 tomter Utställning klar Summa 2006 129 tomter 2007-2009 Bunkeflo Bunkeflo 1:7 30 tomter Detaljplan beställd Tygelsjö 100 tomter Detaljplan ej påbörjad Klagshamn 100 tomter Detaljplan ej påbörjad Husie Kvarnby 50 tomter Detaljplan ej påbörjad Fortuna 70 tomter Detaljplan ej påbörjad Oxie Louisedal 33 tomter Samråd våren 2005 Stensåker 120 tomter Detaljplan ej påbörjad Lockarps by 25 tomter Detaljplan ej påbörjad Summa 2007-2009 528 tomter 7
Planerad grupphusproduktion 2005-2006 Gruppbyggda småhus är också en boendeform som efterfrågas av många bostadssökande. Genom kommunens försorg erbjuds därför också byggföretag/småhusproducenter att bygga gruppbyggda småhus på kommunal mark. Under åren 2005 2006 kommer ca 240 gruppbyggda småhus att byggstartas på kommunal mark. Till utbudet av gruppbyggda småhus tillkommer också de småhus som byggs på mark som ägs av byggföretag/småhusproducenter, vilket beräknas omfatta ca 350 småhus. Ovanstående siffror för grupphusbebyggelse är hämtade från kommunens bostadsförsörjningsprogram. Det bör poängteras att det är svårt för kommunen att veta exakt byggstart på privat mark eftersom detta styrs av byggherren. Det betyder att siffrorna som angetts ovan för grupphusbebyggelse kan förskjutas framåt i tiden. Områden som planeras för grupphus på kommunal och privat mark. Klockan 10 Gyllins trädgård Kv Rödmyran Vintrie by Gottorpsvägen Fjärilsgatan Bunkeflostrand 21:2 Klagshamns kalkbrott Laavägen Sjötorpsvägen Kristineberg Aktuella byggherrar för grupphusbebyggelse Bunkeflostrand 21:2 m fl. Skanska 50 småhus Detaljplan klar Fjärilsgatan NCC 190 småhus Detaljplan klar Modulent Gottorpsvägen JM 130 småhus Detaljplan klar Skanska Gyllins trädgård Ej klart Detaljplan påbörjad Klagshamns kalkbrott PEAB 170 småhus Detaljplan påbörjad 8
Klockan 10 JM 27 småhus Detaljplan klar Kristineberg Derome 125 småhus Detaljplan klar Myresjöhus Skanska Kv Rödmyran Skanska 50 småhus Detaljplan klar Laavägen Götenehus 90 småhus Detaljplan klar Älvsbyhus Sjötorpsvägen Skanska 200 småhus Detaljplan överklagad Vintrie by Hemgården 65 småhus Detaljplan klar PEAB Avtal med fastighetsägarna Eftersom en total mobilisering eftersträvas av alla krafter i Malmö för att förbättra välfärden och få en bättre stad, måste även fastighetsägarna i ökad utsträckning bidra. Även behövande och mindre bemedlade familjer måste kunna beredas bostad. Ett visst mått av kategoriboende kan accepteras. Malmö stad skall genom markanvisningsavtal möjliggöra en lämplig blandning av upplåtelseformer - hyresrätt, bostadsrätt och äganderätt. En ytterligare åtgärd är att viss andel av lägenheterna som hyrs ut på marknaden fördelas genom Malmö stads BoForum. Dessa åtgärder kan bidra till att ge en bättre fördelning av olika boendegrupper i Malmö och på det viset minska segregationen. (Utdrag ur handlingsprogram Välfärd för alla). Fastighetskontorets tillhandahåller mark för bostäder med varierade upplåtelseformer. Målet är att ca 70 % av bostadsproduktionen 2005 skall kunna ske på mark som kommunen iordningställer och upplåter. Ett varierat utbud av tomtmark skapar också förutsättningar för boende i olika upplåtelseformer. Iordningställande av småhustomter har prioritet liksom marktilldelning till producenter av hyreslägenheter för att utbudet skall öka. Då markbehovet inte kan tillgodoses på av kommunen ägd mark verkar fastighetskontoret för att förutsättningar skapas för privata exploatörer att bidra till att täcka behovet av bostäder. Erforderliga avtal tecknas då så att kommunens ekonomiska intressen tas tillvara. Lägenheter för behövande På mark som är i privat ägo bevakar fastighetskontoret kommunens intressen genom exploateringsavtal och sörjer för att nödvändig service kommer till stånd till nytta för kommuninnevånarna. Det är dock framförallt vid upplåtelse av den kommunala marken som krav kan ställas på exploatören att lämna lägenheter till fördelning. Om bostäderna i projektet lämpar sig för socialt boende skrivs numera regelmässigt in i markanvisningsavtalen, som krav, att ett visst antal av lägenheterna som produceras skall ställas till kommunens förfogande för fördelning. Åtgärden är dock så pass ny att något projekt med den klausulen inskriven i avtalet ännu inte färdigställts, och blivit förhandlat, så att kravet har kunnat fullföljas. Tidigast i år väntas så bli fallet. Byggherrar som redan har ett lägenhetsbestånd bör dock i första hand utnyttja dessa för att tillgodose stadens krav då det är tveksamt om de behövande endast skall beredas plats i den dyra nyproduktionen. Olika upplåtelseformer Enligt direktiven från Tekniska nämnden skall fastighetskontoret 2005 inrikta sig på att skapa förutsättningar för en fortsatt expansion när det gäller bl a bostadsbyggande. Bostadstillgången skall präglas av allsidighet, bostadsbyggandet med hyresrätter skall prioriteras och MKB s program för ökat byggande skall kunna genomföras. 9
Det är viktigt för Malmö att bostadsproduktionen ökar de kommande åren. Ett sätt att få ett bra underlag för att bedöma bostadsmarknaden är att göra flyttkedjeundersökningar. Dessa kan visa både efterfrågan på bostäder och resultatet av nyproduktionen. Flyttkedjeundersökningarna som genomförs gemensamt av fastighetskontoret, stadsbyggnadskontoret och stadskontoret påbörjades 2003 och fortsatte under 2004. Ytterligare undersökningar kommer att genomföras 2005. Undersökningarna omfattar både lägenheter och småhus. Just nu ligger fokus på att producera lägenheter upplåtna med hyresrätt. Bristen på bostäder med denna upplåtelseform är mest påtaglig. Lägenheter med rimliga hyror ökar rörligheten på arbetsmarknaden och ungdomars möjlighet att komma in på bostadsmarknaden. Det är därför angeläget att skapa förutsättningar för att producera hyreslägenheter som de flesta kan hyra. Hyresrätten är dock den upplåtelseform som av olika skäl är svårast att finansiera. Därför finns också statliga stimulanser och bidrag att söka. För produktion av hyreslägenheter i attraktiva lägen kan ett marknadsmässigt markpris vara för högt. Fastighetskontoret har därför i Västra Hamnen valt ut ett testområde där tomträttsavtal kommer att tecknas som skall möjliggöra att de önskade hyreslägenheterna produceras. Tomträttsavgälden i avtalen baseras på fullt tomtpris och normal avgäldsränta 6 % men bebyggs tomten med hyresrätter kan ett särskilt sidoavtal tecknas med reducerad avgäld som gäller så länge bostäderna upplåts som hyresrätter. Sammanlagt kommer inom området ca 650 lägenheter att produceras med byggstart våren 2006. Av dessa är ca 450 hyresrätter och 200 bostadsrätter. Eftersom en blandning av upplåtelseformerna är viktig skall även i andra kommande bostadsområden mål för fördelningen av hyres- resp bostadsrätter ställas upp. Ensidigheten i vissa projekt, t ex Annestad, har uppmärksammats och här förhandlar man nu för att öka inslaget av bostadsrätter genom en ökning av den totala produktionen av lägenheter. Ungdomars boendesituation Ungdomars boendesituation är i många avseende besvärlig. En central fråga är när ungdomarna skall kunna lämna föräldrahemmen och var ungdomarna i så fall skall kunna finna sitt boende. Det är bl a mot den bakgrunden angeläget att skaffa mer kunskap om ungdomars boendepreferenser. (Utdrag ur handlingsprogram Välfärd för alla). Ungdomar har olika förutsättningar för att komma in på bostadsmarknaden och deras behov av stöd och möjligheter att klara av ett eget boende skiljer sig. Det är därför viktigt att identifiera dessa grupper och att definiera de problem som är specifika för de olika grupperna. Detta arbete är påbörjat inom ramen för Välfärd för alla programmet och kommer att färdigställas under 2005. Några av de frågor som diskuteras är: Vad visar redan gjorda utredningar, bl a har hyresgästföreningen gjort en utredning 2003 som beskriver problematiken? Hur många ungdomar har svårigheter att komma in på bostadsmarknaden därför att vi har en kärv bostadsmarknad och att ungdomarnas problem därför kan liknas vid andra gruppers problem? Finns det ett specifikt problem för ungdomar som gör att de har svårigheter att träda in på bostadsmarknaden? Hur många ungdomar har sådana problem att det krävs stöd från sociala myndigheter för att klara av ett eget boende? 10
Vad visar befintlig befolkningsstatistik när det gäller antalet ungdomar som kan förväntas träda in på bostadsmarknaden inom de närmaste åren? Hur ser ungdomars försörjningssituation ut och hur påverkar den ungdomars möjligheter att klara av sin försörjning och erhålla hyreskontrakt? BOSTADSPRODUKTION 2004 OCH PROGNOS FÖR 2005 Bostadsbyggandet 2004 Bostadsbyggandet ökade påfallande under 2004. Under året färdigställdes 1005 lägenheter genom nyproduktion varav 670 i flerbostadshus och 335 i småhus. De nya lägenheterna tillkom framförallt i stadsdelarna Centrum och Limhamn-Bunkeflo. Av de färdigställda lägenheterna i flerbostadshus var 134 eller 20% bostadsrätter. Hyresrätterna stod för 536 lägenheter vilket utgjorde 80%. Av de färdigställda lägenheterna var drygt 40% 2 rok eller mindre. En förklaring till den relativt stora andelen kan vara det beslut om investeringsstimulans som infördes 2003 till nyproduktion av mindre hyreslägenheter och studentbostäder. Vid årets början, februari 2005, var 1 240 bostäder under byggnad. Av fördelningen på hustyp är 999 eller 81% flerbostadshus och 241 motsvarande 19% småhus. Påbörjade bostäder efter område Under 2004 påbörjades byggandet av 747 lägenheter varav 71% eller 532 var lägenheter i flerbostadshus. Antalet påbörjade var i stort sett detsamma som för året innan. Merparten av den påbörjade produktionen av flerbostadshus skedde i Västra Hamnen och Bunkeflostrand. Påbörjade bostäder 2004 Stadsdel F S Antal Centrum 237 10 247 S Innerstaden - - - V Innerstaden 24 5 29 Limhamn- 160 116 276 Bunkeflo Hyllie 69 6 75 Fosie 0 1 1 Oxie 0 52 52 Rosengård - - - Husie 42 25 67 Kirseberg - - - Summa 532 215 747 11
Påbörjade bostäder 2004 efter upplåtelseform Upplåtelseform Antal % Småhus 335 29 Hyresrätt 134 18 Brf 294 39 Äldreb 104 14 Summa 747 100 Bostadsbyggandet de senaste åren Efter 1993 har bostadsbyggandet kraftigt fluktuerat i Malmö. Lägenheter i flerbostadshus är fortfarande den dominerande hustypen vid nyproduktion. Antalet småhus har dock under senare delen av 90-talet successivt ökat men trots det är den samlade nyproduktionen över tid oavsett hustyp låg i förhållande till nettoökningen bland befolkningen. 1200 1100 1000 900 800 700 600 500 400 300 200 100 0 Bostadsproduktion 1988-2004 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 Flerbostadshus 270 851 550 636 629 560 518 135 542 204 280 568 186 583 375 146 670 Småhus 205 250 257 463 313 443 31 88 94 84 97 78 115 165 66 123 335 Småhus Flerbostadshus Antalet nya invånare per lägenhet speglar boendetäthetens utveckling. I Malmö har antalet nya invånare per nyproducerad lägenhet över tid gått från ett överskott på bostäder fram till början på 80-talet, till en situation med ett underskott till följd av ökat befolkningsunderlag och minskat antal nybyggda bostäder. Antal nya invånare per lägenhet ökade inledningsvis kraftigt i början på 90-talet men har efterhand successivt minskat för att under 2004 vara 1,8 personer per nyproducerad lägenhet (glidande medelvärde). Det innebär att boendetätheten minskat till strax under en balanserad marknad som motsvarar 2,1. Kvot mellan folkökning och nyproduktion i Malmö 1980-2006 10 8 6 Kvot 4 2 0-2 1980 1982 1984 1986 1988 1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006-4 Malmö Balans 12
Beräknad nyproduktion 2005-2010 För den kommande perioden beräknas nyproduktionen koncentreras till Centrum och Limhamn-Bunkeflo. Husie och Oxie är två stadsdelar där bostadsbyggandet förväntas öka ansenligt under den andra delen av perioden. Den beräknade nyproduktionen (färdigställda lägenheter) är baserad på antal pågående bostadsprojekt. Till detta läggs projekt till där detaljplan vunnit laga kraft, pågående detaljplanearbete samt planläge för kommande bostadsprojekt. Beräkningarna har inte tagit hänsyn till förändrade stöd och regler samt utvecklingen av räntor som kan komma att påverka nivån på bostadsbyggandet under de närmaste åren. Beräknad nyproduktion, antal lägenheter Totalt 2005 2006 2007 2008 2009 2010 Centrum 2 536 657 404 225 305 500 445 S Innerstad 40 0 0 40 0 0 0 V Innerstad 4 4 0 0 0 0 0 Limhamn/Bunkeflo 3 831 372 591 453 651 822 942 Hyllie 154 109 0 45 0 0 0 Fosie 1 1 0 0 0 0 0 Oxie 686 54 50 197 130 75 180 Rosengård 0 0 0 0 0 0 0 Husie 1 116 61 90 285 380 150 150 Kirseberg 54 0 54 0 0 0 0 Ospec 150 25 25 25 25 25 25 Malmö 8 572 1 283 1 214 1 270 1 491 1 572 1 742 OMVANDLING AV HYRESRÄTTER TILL BOSTADSRÄTTER Bakgrund Under slutet av 1980-talet dök företeelsen att omvandla hyresfastigheter till bostadsrättsföreningar upp för första gången i större omfattning. Utvecklingen i Stockholm har skett snabbare än i både Göteborg och Malmö. För Malmös del har utvecklingen mellan åren 1986-1998 varit marginell i förhållande till hela bostadsbeståndet. Utvecklingen mellan åren 1999-2004 har däremot ökat mycket kraftigt. Mellan åren 1986-1998 omvandlades 31 fastigheter från hyresfastigheter till bostadsrättsföreningar. Under perioden 1999-2004 var samma siffra 90 fastigheter vilket motsvarar ca 2340 lägenheter. Av sammanlagt 90 fastigheter som omvandlades från hyresrätter till bostadsrätter under åren 1999-2004 har knappt 70 st adress på Ribersborg, Rönneholm, Gamla Staden, Davidshall, Hästhagen och Rörsjöstaden. Områden som är attraktiva och centralt belägna. 13
Ombildande av hyresrätter till bostadsrätter i Malmö 1999-2004 Ribersborg 970 lgh. Hästhagen 170 lgh Gamla Staden 333 lgh. Slussen 43 lgh Östervärn 10 lgh. Fridhem 5 lgh. Rörsjöstaden 111 lgh. Antal 1200 1000 800 600 400 200 0 Ombildanden per år 1999-2004 1100 650 378 15 86 112 1999 2000 2001 2002 2003 2004 Gamla Limhamn 82 lgh Rosenvång 5 lgh. Rönneholm 208 lgh Davidshall 161 lgh Lugnet 45 lgh. Rådmansvången 46 lgh. Västra Sorgenfri 44 lgh. Norra Sofielund 53 lgh. Möllevången 13 lgh Värnhem 42 lgh År stadsdelsgräns Delområdesgräns Hyresrätt/brf Hyr_brf_9904_NY.ANTAL 5-50 51-100 101-250 251-500 501-970 Ombildande av hyresrätter under 1980-talet, 1990-talet samt 2000-talet fram t o m 2004 14
Stadsdelsområden Den här rapporten har detaljstuderat tre stadsdelsområden, Ribersborg, Davidshall och Rörsjöstaden, som alla tillhör de mest attraktiva bostadsområdena i Malmö. Det är också i dessa tre områden som de flesta omvandlingar skett, tillsammans med Hästhagen, Rönneholm och Gamla Staden. Ribersborg I Ribersborg har det under åren 1999-2004 omvandlats drygt 20 fastigheter med totalt 970 lägenheter. I det här området är det framförallt stora fastighetsägare som sålt av hela eller delar av sitt bostadsbestånd. Ett sådant exempel är Wihlborgs som avvecklat sitt innehav av bostäder. Ur ett framtidsperspektiv är det intressant att det inom stadsdelsområdet bildats ett stort antal bostadsrättsföreningar av boende i hyresfastigheter. I Ribersborg är det sammanlagt 32 fastigheter där detta skett under åren 2003-2005. Detta är tydligt tecken på att det även i framtiden kan komma att ombildas hyresrätter till bostadsrätter. Nedanstående tabell visar omvandlingen i procent i förhållandet till det totala antalet fastigheter under åren 1986 och 2005 samt ett scenario om alla intresseanmälningar fullföljs och övergår till bostadsrätter: Totalt antal bostadsfastigheter på Ribersborg: 122 st År 1986 Om samtliga intresseanmälningar fullföljs. 8 bostadsrättsfastigheter 7 % 64 bostadsrättfastigheter 52 % 114 hyresrättsfastigheter 93 % 58 hyresrättsfastigheter 48 % År 2005 32 bostadsrättsfastigheter 26 % 90 hyresrättsfastigheter 74 % 15
Davidshall I stadsdelsområdet Davidshall har det under åren 1999-2004 omvandlats ett tiotal fastigheter med sammanlagt 161 lägenheter. I kvarteren runt det attraktiva torget är det således små fastigheter i jämförelse med t ex Ribersborg. Inom Davidshall är det ytterligare 19 st hyresfastigheter där boende bildat bostadsrättsföreningar för ett eventuellt övertagande. Totalt antal bostadsfastigheter på Davidshall: 79 st År 1986 Om samtliga intresseanmälningar fullföljs. 6 bostadsrättsfastigheter 8 % 37 bostadsrättfastigheter 47 % 73 hyresrättsfastigheter 92 % 42 hyresrättsfastigheter 53 % År 2005 18 bostadsrättsfastigheter 23 % 61 hyresrättsfastigheter 77 % Rörsjöstaden I Rörsjöstaden har det under åren 1999-2004 omvandlats 6 fastigheter med sammanlagt 111 lägenheter. Även här, liksom på Davidshall, rör det sig om förhållandevis små fastigheter. MKB har under 1990-talet köpt upp ett antal fastigheter i Rörsjöstaden, vilket säkerställer hyresrätten och därmed blandningen av upplåtelseformer i området på sikt. Även i Rörsjöstaden är intresset stort att bilda bostadsrättsföreningar av boende i hyresfastigheter. Inom den studerade delen av Rörsjöstaden är det sammanlagt 17 fastigheter. 16
Totalt antal bostadsfastigheter i del av Rörsjöstaden: 83 st År 1986 Om samtliga intresseanmälningar fullföljs. 21 bostadsrättsfastigheter 25 % 51 bostadsrättfastigheter 61 % 62 hyresrättsfastigheter 75 % 36 hyresrättsfastigheter 39 % År 2005 34 bostadsrättsfastigheter 41 % 49 hyresrättsfastigheter 59 % Analys Det finns idag inget som tyder på att omvandlingen av hyresrätter kommer att avstanna de kommande åren. I områden som Ribersborg, Davidshall, Hästhagen, Rönneholm och Rörsjöstaden där processen redan är etablerad kommer den troligtvis att fortsätta. En indikation som tyder på detta är att bildandet av bostadsrättsföreningar i hyresfastigheter ökar i dessa områden (se kartor för år 2005 för respektive stadsdelsområde). Gentrifikation Det finns tendenser på att processen även kommer att öka i andra områden, som t ex Limhamn och Möllevången. Det avspeglas i statistiken för 2004 där Möllevången finns med för första gången, om man undantar en fastighet på 1980-talet, och Limhamn där det procentuellt sett ökat kraftigt. Det är två helt olika områden men där incitamenten finns för att en omvandling kan ske. Det är inte osannolikt att Möllevången, på sikt, kan komma att genomgå en s.k. gentrifikation på samma sätt som skett i många andra storstäder med liknande områden. Med gentrifikation menas att ett bostadsområde omvandlas i sin sociala karaktär från att vara ett område med hög andel låginkomsttagare, studerande och invandrare till att bli ett attraktivt bostadsområde för höginkomsttagare och högutbildade. Ett område som särskilt tydligt genomgått denna omvandling är Rörsjöstaden. Området var under 1970- talet och början av 1980-talet ett rivningshotat område med stora sociala problem, men som kom att utvecklas under 1990-talet till ett av Malmös mest attraktiva bostadsområden med höga lägenhetspriser och många omvandlingar från hyresrätt till bostadsrätt. 17
Ökad segregation Historiskt har innerstaden i Malmö haft en tydlig dominans för hyresrätten, vilket syns tydligt på kartorna ovan. Det kan tyckas att den utveckling som sker påverkar bostadsområden positivt genom den uppblandning av upplåtelseformer som omvandlingen till bostadsrätter innebär. Den utveckling som sker och som alltmer liknar den i Stockholm riskerar dock att bidra till en ökad segregering i och med att ett stort antal människor, företrädesvis låg- och medelinkomsttagare, blir utestängda från de centrala och attraktiva bostadsområdena. Det kan tilläggas att det redan i dessa områden är mycket svårt att idag få tag i en hyresrätt. Vad kan Malmö stad göra? Ett scenario där större delen av Malmös bostäder, i de centrala delarna, är omvandlade till bostadsrätter inom en 10-årsperiod förefaller inte orealistiskt. Inte minst om den ekonomiska utvecklingen fortsätter och att Malmö utvecklas i samma takt som de senaste åren. Malmö stad har få möjligheter att motverka att utvecklingen fortsätter. En av möjligheterna är att det kommunala bostadsbolaget, MKB, köper upp hyresfastigheter i attraktiva lägen. Detta påbörjades under slutet av 1990-talet, men skulle kunna intensifieras. Det är särskilt angeläget i områdena som nämnts ovan, Ribersborg, Rönneholm, Hästhagen, Davidhall och Rörsjöstaden, men på sikt skulle områden som Möllevången, Östervärn och Slussen kunna komma i fråga. När det gäller Möllevången skulle det också motverka den gentrifikation som boende och kommunala planerare menar kan komma ifråga där. Malmö stad arbetar idag aktivt, tillsammans med bl a MKB, om att öka byggandet av hyresrätter till rimliga kostnader. Nyproducerade lägenheter blir dock ändå för dyra för många låg- och medelinkomsttagare, på grund av bl a höga byggkostnader. Som läget är idag minskar antalet hyreslägenheter kraftigt samtidigt som det produceras nya hyreslägenheter till månadskostnader som ofta överstiger vad låg- och medelinkomsttagaren har råd att betala. Att köpa upp hyresfastigheter i centrala delar av staden skulle troligtvis skapa fler lediga hyreslägenheter på sikt, för låg- och medelinkomsttagaren än vad nyproduktionen gör. INSATSER MOT BOSTADSLÖSHET OCH HEMLÖSHET Bakgrund Kirsebergs stadsdelsförvaltning ansvarar för de kommunövergripande insatserna mot hemlöshet och bostadslöshet i Malmö. Sedan 2001 finns tjänsten som samordnare av insatserna placerad där. Samordnarens uppgift är att säkra kontinuitet och samordning av arbetet mot hemlöshet och bostadslöshet. Nedan redovisas samordningstjänstens insatser under perioden februari september 2004 samt aktuella uppgifter för kommungemensamma härbärgen/dygnsboende och de hotell som bokas via bokningscentralen på Kirsebergs stadsdelsförvaltning. Under slutet av 1990-talet och de tre första åren av 2000-talet ökade antalet hemlösa i Malmö markant. Det steg från 556 personer år 2000 till 801 personer år 2002. Året därefter föll antalet till 531 för att år 2004 ligga på 563 personer. Alla uppgifterna gäller 1 oktober det aktuella året. Från år 2001 till 2004 har antalet platser i boenden som är tillgängliga för hemlösa personer ökat påtagligt. I september 2004 finns det ca 250 platser, något mer än 200 för män och knappt 50 för kvinnor. Ett stort antal av platserna öppnade under hösten 2003: 18
- 6 akutplatser för kvinnor på Stadsmissionen; - 10 platser i stödhuset för personer med psykiskt funktionshinder och missbruk; - 32 platser i kv.gulmåran, S Innerstaden. Under vintern, december 2003 februari 2004, samarbetade Malmö Kyrkliga Stadsmissions akutboende och Bejers Hus som erbjöd 8 extra platser om det skulle vara fullt på Stadsmissionen. Under perioden har ingen hemlös behövt vara utan sängplats på grund av platsbrist. Samordningstjänsten Kontakter med stadsdelsförvaltningarna Samordnaren analyserar den årliga inventeringen av bostadslösa och hemlösa för varje stadsdel. Detta används sedan i dialog med stadsdelsförvaltningarna som hjälp för att ta fram boenden för deras behov. Under denna perioden har den mesta tiden ägnats år Centrums sdf. behov av platser av vandrarhemskaraktär och av hyreslägenheter. Kontakter med de privata fastighetsägarna. Kontakterna med privata fastighetsägare har under denna perioden precis som under den förra, varit inriktade på att få fram lokaler till äldreboende för missbrukare och för familjer från Mosippans genomgångsboende. Hyresavtal har skrivits för ersättningslokaler för Bejers Hus dygnsboende för män. Fastighetsägarna har fasta kontaktpersoner i alla stadsdelsförvaltningar för att underlätta kommunikationen mellan dem och socialtjänsten. Kontakter med MKB Samordnaren har fortsatt att följa utvecklingen på Per Albin Hanssons väg, bostadsbyn. Den positiva utvecklingen fortsätter. Fler än 20 hyresgäster på Per Albin har nu flyttat vidare till lägenheter i andra av MKB s bostadsområden. Samarbetsprojektet om bostadsbyn fortsätter. Det har stöd av Socialstyrelsen. I projektet ingår MKB, Malmö stad, Lunds Universitet och Röda Korset. Diskussioner pågår med MKB om lämplig fastighet för ytterligare en bostadsby. Ett sysselsättningsprojekt för personer som bor hos COMESTA, Vägvalet startade i juni 2004. Detta är ett samarbete mellan MKB, COMESTA, Malmö stad, Arbetsförmedlingen och Försäkringskassan. Målet är att deltagarna skall ha både sysselsättning och bostad, när de har fullföljt projektet. Frivilligorganisationer Röda Korset medverkar på träffpunkten/värmestugan, Värnan för hemlösa m fl. som har öppet fyra dagar i veckan. Den ligger vid Värnhemstorget. Verksamheten är välbesökt av de hemlösa vid torget. Kontakter har också etablerats med organisationen Personligt Ombud i Malmö, som är kontaktpersoner/ombud för personer med psykiskt funktionshinder. Två av de personliga ombuden arbetar enbart med hemlösa. De har varit gäster på ett möte med de bostadsansvariga i stadsdelarna. De deltog dessutom i ett seminarium om hemlösa på gatuplanet i Köpenhamn i juni. Seminariet var en del av samarbetet mellan Malmö och Köpenhamn. Regelbundna möten sker med frivilliga organisationer minst två gånger per år, senast i juni 2004. 19
Samordningsgrupper kring hemlöshet och bostadslöshet. Strategigruppen för bostadslösa Strategigruppen med samordnaren, IoF-cheferna i Centrum, Fosie, Kirseberg, Rosengård och S Innerstaden arbetar med frågor som rör samordning och planering mera långsiktigt av insatser mot bostadslösheten. Gruppen träffas tre till fyra gånge per halvår.. Gruppen har mandat att beställa och fördela boenden åt stadsdelarna. Den kartlägger gemensamma behov; planerar utbyggnad och insatser för de bostadslösa; utvecklar samarbetet med frivilligorganisationer; LiMa, stadsbyggnadskontoret och med forskningen på området. Strategigruppen har under perioden inriktat sig på insatser utsatta hemlösa kvinnor, för uteliggare och ambulerande och för svårplacerade familjer. Den följer också utvecklingen av Per Albin Hanssons väg. Gruppen för socialtboende mm. En annan grupp som består av samordnaren, LiMa, Stadsbyggnadskontoret arbetar för att få fram lokaler för socialt boende. Alla lokaler som blir lediga i kommunen och som är möjliga för boende, behandlas i gruppen. Det samma gäller tomter som kan bebyggas och fastigheter/lokaler som kan förvärvas. Ett mindre antal tomter har bedömts vara möjliga för boende för hemlösa och bostadslösa. Gruppen prövar om det är möjligt och realistiskt att bygga om Industri- och kontorslokaler till enkelt boende. Gruppen har under perioden tagit fram ersättningslokaler för Bejers Hus korttidsboende för män. Gruppen söker intensivt efter lämpliga lokaler till ett äldreboende för missbrukare och som ersättning för Mosippans genomgångsboende. Diskussioner pågår med fastighetsägare kring några möjliga fastigheter. Höga ombyggnadskostnader och krav från Arbetsmiljöverket försvårar arbetet. Bostadsansvariggruppen Stadsdelarnas bostadsansvariga har regelbundna möten tillsammans med samordnaren för information, erfarenhetsutbyte och samordning. Gruppens medlemmar fungerar som referensgrupp vid den utvärdering av Per Albin som görs av forskare från Socialhögskolan vid Lunds Universitet. Gruppen har haft besök av Personligt Ombud i Malmö, Kronofogdemyndigheten och Gatu- och Parkförvaltningen. Övrigt Upphandling I samordnarens uppgifter ingår att ansvara för eventuella kommande kommungemensamma upphandlingar. Avtalen med Malmö Kyrkliga Stadsmission har förlängts med två år. Senast den 31 mars skall det vara klart om avtalen för Vallhem, Rönnbacken och La Casa skall förlängas. Samordnaren förbereder detta ställningstagande. Särskilt äldreboende Sökandet efter lämplig lokal för verksamheten pågår fortfarande. Ett konkret alternativ diskuteras nu med fastighetsägaren. Förslag till organisation, kostnadsfördelning mm har tidigare utarbetats av samordnaren och behandlats av stadsdelscheferna. Detta behöver troligen revideras. Mosippans genomgångsboende. Arbetet för att öka utflyttningen från Mosippans genomgångsboende fortsätter. Det sker på uppdrag av Kirsebergs Rosengårds och Södra Innerstadens stadsdelsförvaltningar. Det görs 20
via kontakter med fastighetsägare och med hjälp av personalen på Mosippan, strategigruppen och bostadsansvariggruppen. En betydande utflyttning har skett under 2003 och 2004. EU-projektet CATCH EU-Kommissionen finansierar projektet CATCH (Creative Approaches To Combat Homelessness), Fas II. Projektet pågår under två år och är inriktat på tre teman: Hemlöshet och arbetsmarknaden; hemlöshet och psykisk ohälsa och hemlösa kvinnor. Malmö stad, Kirsebergs stadsdelsförvaltning, med samordnaren som projektansvarig ansvarar för projektet. 17 partners från landsting, kommuner, stadsdelar och frivilligorganisationer i 11 europeiska länder medverkar. I april 2004 hade projektet upptaktsmöte för Fas II i Malmö. En konferens om återinträde för hemlösa på arbetsmarknaden hölls i Barcelona 3 5 juni och en konferens om hemlöshet och psykiska funktionshinder ägde rum i Bologna den 21 23 oktober. KRAMI, Stödboendet och Fontänhuset har deltagit från Malmö. Samarbete Malmö-Köpenhamn Samordnaren är medlem i koordinationsgruppen för detta samarbete där erfarenhetsutbyte om hemlöshet ingår. I juni hölls ett gemensamt seminarium om arbete mot hemlöshet på gatuplanet. Deltagare var personer som arbetar med detta i stadsdelarnas bostadsgrupper i Malmö och deras kolleger. Personliga Ombud i Malmö och representanter för Malmö Kyrkliga Stadsmission medverkade. Aktuellt antal platser på kommungemensamma boenden Stadsmissionen 15 18 platser, akut natthärbärge Stadsmissionen 6 akutplatser för kvinnor Vallhem 69 platser dygnsboende för män Rönnbacken 21 platser, dygnsboende för kvinnor Bejers Hus 29 platser, dygnsboende för män BoCentrum 10 +3 platser, träningsboende för kvinnor La Casa 13 platser, träningsboende för män Avenboken 20 behandlingshemsplatser och 20 platser REBO boende/träningsplatser Hotell: Antal använda rum Continental 2 Hotell Pallas 1 Norrvalla 13 MARKANVISNINGSTÄVLINGAR OCH ALTERNATIVA MODELLER Bakgrund till markanvisningstävling i Hammars park Tävlingen utlystes i januari 2003. Förtecknet var Bra bostäder med rimlig hyra. Tävlingsområdet utgjordes av ett ca 6 ha stort markområde som var indelat i odlingslotter. Tävlingsuppgiften var att byggherrar och förvaltare skulle erbjuda kostnadseffektiva, vackra och bra bostadshus med attraktiva och yteffektiva lägenheter som människor med normala inkomster har råd att hyra. Förutsättningarna var att bostadsområdet skulle innehålla minst 300 lägenheter, ha goda kvaliteter och vara intressant att äga och förvalta på lång sikt. Den genomsnittliga inflyttningshyran i 2003 år prisnivå fick inte överstiga 1 100 kr/m2 lägenhetsyta och år, inkl värme, och skulle åstadkommas utan statliga investeringsbidrag. 21
Uppräkning av hyran får därefter ske i samma takt som för lägenheter i motsvarande lägen i Malmö. Markpriset sattes till 1 000 kr m2 BTA i 2003 års prisnivå. Vinnande tävlingsförslag skulle ligga till grund för detaljplan som skulle upprättas i samråd med byggherre. Juryn som bestod av politiker och tjänstemän från fastighetskontoret, gatukontoret och stadsbyggnadskontoret disponerade 300 000 kronor för priser. Vinnande förslag Total 14 förslag lämnades in och vinnare blev Evergreen inlämnat av MKB och JM gemensamt. Arkitekter var Fojab AB och Henrik Jais-Nielsen Mats White arkitekter AB. Arbetet med att utforma detaljplan påbörjades i enlighet med förslaget. Fortsatt arbete För att överföra förslaget till en detaljplan krävdes en del justeringar i konceptet. Kalkbrottsgatans trafikbelastning krävde att antalet tillfarterna till området minskades. Alternativet var att gatan byggdes om på sträckan med en bredare men hastighetsdämpande sektion. Ett annat problem blev avvattningen. Det visade sig att området låg utanför VA verkets ansvarsområde för omhändertagande av dagvatten så detta fick ske lokalt. Olika lösningar fanns med fördröjningsmagasin men dessa byggde på att dagvattnet transporterades via bäcken i Hammars park vidare ut i Barnviken. Rening krävdes och slutligen blev överenskommelsen att en kombinerad fördröjnings och reningsdamm kommer att anläggas på hundrastplatsen. Andra diskussionspunkter blev husplaceringar, hushöjder, parkeringslösningar och gatubredder. Byggnaderna flyttades in från Kalkbrottsgatan och hushöjderna sänktes. Ytan mellan byggnaderna och gatan fick bli markparkering. För att i någon mån kompensera våningsbortfallet justerades utformningen av några av de andra byggnaderna. Sammantaget 22
föll dock ett 30-tal lägenheter bort. Gatorna inom området blir gemensamhetsanläggningar med undantag för södra infarten. Fördelen är att parkeringsplatser då kan anordnas på gatorna. Erfarenheter från Hammars park tävlingen Detaljplanearbetet pågår ännu men så här långt kan följande konstateras. Arbetssättet att tävla om utformning av ett bebyggelseområde med så vida ramar är intressant men kan skapa problem. De enda givna parametrarna var i stort sett endast markpris, hyresnivå, lägenhetsfördelning och antal lägenheter. Alla förslag som lämnades in krävde därför en vidare bearbetning. Det vinnande förslaget var det mest genomarbetade men var ändå på vissa punkter ofullständigt och projektet har lett till diskussioner när det skulle överföras till en detaljplan. Det vi lärt oss är att förutsättningarna kunde ha varit mer preciserade. Ett antal frågor som borde ha varit utredda före tävlingen har kommit i dagen efter tävlingen. Senast en markanvisningstävling genomfördes i fastighetskontorets regi var i början av 1990- talet. Den gällde södra delen av Ön och baserades på en redan lagakraftvunnen detaljplan. Förutsättningarna var givna och den som gav det högsta priset för marken skulle vinna. En viktig parameter då var dock också den arkitektoniska utformningen vilket i slutändan innebar att vinnare inte blev det företag som bjöd mest. MKB BOSTADSPRODUKTION 2004-2008 MKB har som målsättning att byggstarta 500 bostäder per år under en femårs period fr o m 2004. Bostäderna skall vara jämnt fördelade i Malmö kommun. Det har bildats en samordningsgrupp med tjänstemän från stadsbyggnadskontoret, fastighetskontoret och MKB. Gruppens uppgift är att genom samarbete få fram realistiska projekt som möjliggör målet och att följa planeringsprocessen för varje enskilt projekt så att inte onödiga stopp inträffar. År 2004 har 350 bostäder påbörjats och ett kontinuerligt arbete bedrivs för att kunna uppnå målet de nästföljande åren. Av de bostäder som påbörjades 2004 är 104 i Bunkeflostrand medan de övriga är i Malmös centrala delar. I Rönnen har det byggts både studentbostäder och vanliga bostäder, sammanlagt ca 130 bostäder. I kvarteret Hjärpen, vid gamla chokladfabriken byggs 87 bostäder och i kvarteret Humle ca 12 bostäder. Vid Dammfri har det byggts 24 bostäder. Det finns goda möjligheter att byggstarta ca 470 bostäder under 2005. I kvarteret Svante, vid stadens entré, planeras 225 bostäder och i kvarteret Draken vid Sallerupsvägen i Husie planeras ytterligare 150 bostäder. Därutöver finns det planer för ca 70 bostäder i Västra hamnen och två mindre projekt, Boken 30 och Hugo med vardera 17 respektive 12 bostäder. Byggstarterna för åren 2006 och framåt är i nuläget inte helt säkra men sannolikheten för att Hammars park kommer att byggstartas är stor. 23