V E R K S A M H E T S B E R Ä T T E L S E Brf Fyren, HÄRNÖSAND 2013 Styrelsen för bostadsrättsföreningen Fyren, med säte i Härnösand, får härmed lämna följande berättelse för verksamhetsåret 2013 Styrelsens sammansättning Ordinarie Suppleanter LarsGunnar Näslund ordf. Henrik Nilsson Jan-Erik Lindgren v.ordf. Roland Innala fr. o m. 130529 Rode Hallgren sekr. Stig Wedin fr. o m. 130529 Monika Wedin Thomas Staflund Nadine Hägglund Paula Kallin Revisor Ordinarie Sara Deutschmann Revidacta Suppleant Tobias Wiklund Revidacta Styrelsens arbete Styrelsen har under året haft 12 st protokollförda sammanträden. Utöver styrelsemötena innefattar arbetsuppgifterna bl.a. personalfrågor, överlåtelser, administration och skrivelser, kontakter med bank, bokföringsbyrå, revisor och övriga samarbetspartners. Styrelsens sammanlagda arbetstid under 2013 är ca 500 timmar. Ekonomisk förvaltning Förvaltningen har utförts av Ernst&Young samt från 1 oktober Ekoni Revision AB Medlemskap Föreningen är medlem i ALMEGA som ingår i Svenskt Näringsliv samt Sveriges Bostadsrätts Centrum (SBC) vilka framförallt användes vid frågor av juridisk karraktär. 1(12)
Stadgar Gällande stadgar antogs den 21 juni 1994. Stadgarna reviderades 2011. Personal Under ledning av styrelsen sköts driften av föreningen i största möjliga grad med egen personal, vilka under det gångna året varit: Göte Sondell,Rickard Lundqvist, Anders Moverare. Personalen har stor ansvarskänsla mot föreningen och hög servicegrad mot bostadsrättsinnehavarna, vilket vi är mycket glada över. Glöm inte bort att deras verksamhet starkt bidrar till hur vi trivs i området. Hör av Er även när Ni upplever positiva saker och inte enbart när det är problem. Fastighetskontorets ordinarie telefontid är vardagar 12.00 12.30 som nås på 0611/20988. Det går även bra att skicka e-post under adress: brf.fyren@telia.com Naturligtvis går det även bra att lämna ett meddelande i föreningens brevlåda som finns vid nedgången till fastighetskontoret. På vår hemsida www.brffyren.com kan du hitta värdefull information och svar på de vanligaste frågorna. Vicevärdar Göte Sondell Rickard Lundqvist Upplåsningsavtal Upplåsning vardagar ordinarie arbetstid kan göras av vår personal mot avgift. Övriga tider hänvisar vi till upplåsningsavtal med Securitas tel 0771-50 60 90 Telefonnummer är även anslaget i varje trappuppgång. En del lägenheter har genom egen försorg monterat in sk. sjutillhållarlås. Dessa nycklar har varken Securitas eller Brf Fyren något som helst ansvar för. Det har inträffat att Polis eller Räddningstjänst behövt omedelbart tillträde till någon av dessa lägenheter. Då har man varit tvingade att anlita låssmed. Dessa kostnader faller självklart på enskild lägenhetsinnehavare. Försäkring Fastighetsförsäkring med fullvärde är tecknad hos försäkringsbolaget Länsförsäkringar. 2(12)
Byggnadsbestånd Brf Fyren omfattar 3 st områden enligt följande: Fastigheterna är byggda på tomterna A) Kullen 2:1, B) Kullen 2:2 samt C) Kullen 2:3. Område/adress Byggnadsår A, V:a Ringv. 130-152 1972 B. V:a Ringv. 108-128 1973 C, V:a Ringv. 86-106 1974 Lägenhetstyper 1:or 2:or 3:or 4:or Område A 21 48 30 12 Område B 15 42 30 12 Område C 30 53 11 12 Totalt 66 143 71 36 = 316 st I område C finns också ett daghem inrymt. Omsättning av lägenheter Under det gångna året har nya medlemmar i föreningen tillkommit genom att överlåtelse av bostadsrätter skett enl. följande: Lghtyp Antal Antal 2012 2013 1:a 12 13 2:a 13 17 3:a 4 5 4:a 3 3 Summa 32 st 38 st Hyror Den egentliga termen är årsavgift. I var mans mun talar man hellre om månadshyran. Från år 2007 justerades hyran med 5%. Hyran hade innan dess varit oförändrad sedan 1998. I jämförelse med övriga Sverige och även enbart Härnösand kan konstateras att vår hyresnivå fortfarande ligger klart under genomsnittet. Ingen höjning kommer att ske under 2014. Styrelsen ser gärna att Ni anmäler Er till autogiro för betalning av er hyra. Blankett finns att hämta hos vår personal. 3(12)
Nedan följer hyrorna för lägenheterna, vilka grundar sig på respektive andelstal. Lgh Lgh typ Andelstal Hyra/mån yta 38,3 1:a 0,1896 1 657 kr 38,3 1:a 0,1911 1 670 kr 48 2:a 0,2297 2 007 kr 48 2:a 0,2323 2 030 kr 48 2:a 0,2339 2 043 kr 48 2:a 0,2354 2 057 kr 63 2:a 0,2961 2 587 kr 63 2:a 0,2976 2 600 kr 63 2:a 0,2990 2 612 kr 64 2:a 0,3027 2 645 kr 64 2:a 0,3029 2 646 kr 64 2:a 0,3044 2 660 kr 64 2:a 0,3058 2 672 kr 64 2:a 0,3072 2 684 kr 64 2:a 0,3086 2 696 kr 79,5 3:a 0,3698 3 231 kr 79,5 3:a 0,3713 3 245 kr 79,5 3:a 0,3715 3 246 kr 79,5 3:a 0,3731 3 260 kr 79,5 3:a 0,3745 3 272 kr 79,5 3:a 0,3773 3 297 kr 104 4:a 0,4746 4 146 kr 104 4:a 0,4763 4 161 kr 104 4:a 0,4788 4 183 kr 104 4:a 0,4806 4 199 kr 104 4:a 0,4849 4 237 kr 154 Daghem 0,6674 7 022 kr Värmeregleringssystem Lägenheterna är utrustade med värmeregleringssystemet Terma 2000. Systemet är fullt ut datoriserat varför det går att avläsa temperaturerna i varje lägenhet. Detta medför att avvikelse från inställd temperatur omgående registreras. En av fördelarna med systemet är att de som önskar varmare än grundtemperatur kan teckna sig för tilläggsvärme och får då betala för detta enligt nedanstående taxa. Ur rättvisesynpunkt lägenhetsinnehavare emellan är systemet helt perfekt. Det kan vara på sin plats att påpeka att det inte är tillåtet att använda sig av egna värmekällor. Månadskostnad 1 grads övertemperatur 20:- för 1:a 38 m 2, 25:- för 1:a och 2:a 48 m 2, 30:- för 2:a 63-64 m 2, 35:- för 3:a 79 m 2 och 40:- för 4:a 104 m 2. Övertemperatur tecknas på 12 månaders basis. Ta kontakt med vår personal. 4(12)
Parkeringsplatser, motorvärmare och förråd Parkeringsplatser finns i anslutning till varje område varav totalt 72 st är utrustade med motorvärmare. Dessa kostar 100 kr/mån. Det finns 111 st garageplatser med motorvärmare som kostar 150 kr/mån. I anslutning till Garagelängan finns 30 gästparkeringsplatser. Under sommarperioden får vi klagomål på att mittersta och övre parkeringen blir fullbelagda. Vi vill därför uppmana alla som har hyrd parkering att fortsätta använda dessa även under sommarperioden. Vi ber Er även hjälpa till med att våra parkeringsbestämmelser efterlevs. Påminn era besökare om att nyttja gästparkeringen. Då elimineras risken att få p- böter. Kontrollavgiften är 300 kr. Tänk även på att en bil som felaktigt parkeras på en gräsmatta river upp djupa spår och orsakar våra vaktmästare onödigt extra jobb. Under de senaste åren har vi haft bekymmer med skrotbilar som parkerats på vårt område. Styrelsen har därför beslutat att fullt ut tillämpa ordningsreglerna. Detta innebär att fordonet skall vara i kördugligt tillstånd, dvs. skattad och besiktad. P-bot kommer att erläggas. Föreningen förfogar över 29 st extra förråd som kostar 7 kr/m 2 och månad. Motorvärmare, garage och förråd tecknas hos vaktmästarna som även ansvarar för kön. Tvättstugor och gemensamma utrymmen Varje område har tillgång till tvättstuga med 5 tvättmaskiner, torkrum, 2 torktumlare samt utrustning för strykning och mangling. Det finns i varje område gemensamma utrymmen i källaren för förvaring av cyklar. Tyvärr lämnas där diverse möbler, bråte och skräp. Varje lägenhetsinnehavare har ansvar att själv deponera detta på Härnösands Kretsloppspark. En bastulokal i källaren V:a Ringv. 116 finns till nyttjande av medlemmarna. En övernattningslägenhet finns att hyra på V:a Ringv. 146. En föreningslokal håller på att färdigställas i källaren V:a Ringv. 116. Sopsortering Föreningen har i varje trapphus en sopcontainer som rymmer 440 liter. Tömning sker var 14: e dag. Varje lägenhetsinnehavare skall sortera sina sopor enligt de anvisningar som Härnösands kommun och Hemab har ställt upp. Detta innebär att t.ex. tidningar, glasburkar, metall, hårdplast och kartonger ej skall hamna i soporna utan på de återvinningsplatser som bl.a finns på Kretsloppsparken Hemab, Coop Forum och Tempo. Insamling av matavfall kommer att påbörjas under 2015. 5(12)
Kanalutbud TV Brf Fyren har fastighetsavtal med Comhem. Det innebär att de ansvarar för att leverera signal till varje lägenhet. Fungerar inte det, så anmäler man felet till Comhem, som utreder och åtgärdar. tel. 0771-55 00 00, www. comhem.se. Nedanstående grundutbud kan ses av alla lägenhetsinnehavare utan extra kostnad. Ytterligare kanaler kräver enskilda abonnemang. SVT 1 SVT 2 TV 3 TV 4 Kanal 5 TV 6 Sjuan TV 8 Kanal 9 TV 10 TV 11 TV 12 SVT 24 Barnkanalen/Kunskapskanalen TLC I Comhems utbud ingår även möjlighet till telefoni och bredband. Fastigheterna är även utrustade med bredbandsuttag. Ta kontakt med Tele 2. Via telefonjacket kan även Telias tjänster för TV, bredband och telefoni nyttjas. Inre Fond Varje lägenhetsinnehavare disponerar själv sin egen fond. Materialkostnad som ska debiteras enskild medlem vid reparationer utförda av vår personal belastar fonden. Uttag av fonden till reparationer/inköp av vitvaror görs genom uppvisande av kvitto. Vänd er till vaktmästarna. Avsättning för 2013 är enligt stadgar 100 000 kr. Passa på att utnyttja ROT-avdraget och anlita hantverkare till tex. en renovering av våtutrymmet. Ekonomi och underhållsplan Vår låneskuld vid årsskiftet var 3 milj. kr. Det är ett lån med fast ränta med lösentid 2015. Vår årliga amortering är 800 000 kr. Styrelsen följer den placeringspolicy som antagits i samråd med Nordea. Sparandet på likviditetskonto och fonder uppgick vid årsskiftet till ca: 6 milj. kr. Föreningen för en upprättad långsiktig underhållsplan. Detta gör man för att inte oförutsett åka på stora kostnadsökningar och därmed kraftigt höjda hyror, när de större renoveringarna blir nödvändiga. 6(12)
Här är några exempel på underhåll som vi kan drabbas av de närmaste 10-20 åren Stamrenovering. Avloppsledningarna håller idag fortfarande god kvalité och det finns ingenting idag som tyder på att de inte skulle hålla avskrivningstiden. Vi har genomfört en noggrann mätning med ultraljud på ca 100 olika kritiska sektioner på vårt avloppssystem. Resultatet av detta visar att endast några få genomföringar visar på en godstjocklek som är under normala värden. En viktig faktor för ett funktionsdugligt avloppssystem är att det ursprungliga flödet bibehålls. Erfarenhet visar på att system där flödet blockeras av fett, rost och andra partiklar har stor benägenhet att skapa skador på systemet. Vi har införskaffat egen professionell utrustning för att fortsätta hålla vårt avloppssystem i fullt fungerande skick. Personalen har god kunskap och vi minimerar behovet av att kontraktera avloppsfirmor när problem uppstår. Förr eller senare kommer ändå en tid då systemet behöver renoveras. Med dagens prisbild skulle en traditionell stamrenovering, inkluderat utbyte av golvsifoner och tätskikt i varje lägenhet kunna innebära en kostnad på ca 40 milj. kr för föreningen. Ett traditionellt stambyte är ett omfattande ingrepp i fastigheten där man river upp väggar och golv i kök och badrum. Som trenden är nu är det mycket vanligare att åtgärda avloppssystem genom relining. Relining och rörinfodring är metoder som blivit accepterade och godkända. De är avsevärt billigare och skapar dessutom små olägenheter för de boende. Kostnaderna beräknas till ca: 8 milj. kr. I det korta perspektivet fortsätter vi byta ut en del liggande rörstammar och bygger bort besvärliga genomföringar. Ca 200 000 kr. Garage, motorvärmare och parkeringsytrymmen måste ses över med jämna mellanrum. Överbyggnaden till parkeringsdäcket var en nödvändig åtgärd och gav oss dessutom fler parkeringsplatser under tak. Ca 3 milj. kr har det kostat och genom god ekonomisk planering har inte hyran påverkats.nedre garaget har asfalterats och målats. Sammantagna förbättringar av parkeringar kommande 10 år kan uppgå till ca: 1 milj. kr Taken renoverades 1986. Ett skadat tak innebär en stor risk för följdskador och därigenom höga kostnader.vår personal har utfört ett viktgt arbete när man årligen besiktat taken och kontinuerligt gjort förbättringsåtgärder i övergångar, rörgenomföringar och utsatta partier. Tack vare detta arbete har vi inte haft några skador. För ca 2 år sedan började vår planering med att renovera fastigheternas tak. I maj startade ett stort arbete där taket fått ett nytt tätskikt. Kostnaden blev drygt 3,5 milj. kr. Genom god ekonomisk planering har inte hyran behövts justeras. Asfaltering. Vi har en stor yta som trafikeras hårt och även av en del tunga transporter. Till slut räcker det inte med att lappa och laga utan ny beläggning krävs. Ca 1 milj. kr. 7(12)
Fasader. Vi har vitt mexitegel som hittills klarats sig mycket bra. För ett antal år sedan var höstregnen mycket ihållande och flera fastigheter i Härnösand fick renovera sina tegelfasader. Även plåtfasaderna kommer att behöva underhåll. Ca 2-5 milj. kr. Nya regler. Olika myndigheter kan komma med krav som innebär oväntade kostnader. Några exempel är enskilda mätare för varje hushåll gällande värme, vatten och el, förändringar som gäller sophantering och hårdare krav på energianvändning. Ca 1 milj. kr Vattenskador. När lägenheter drabbas av vattenskador kan även föreningen få stora kostnader. Vi har runt om i landet de senaste åren sett exempel på källare som vattenfyllts vid skyfall där senare även dräneringen måste grävas om. Försäkringen täcker en del men inte allt. Ca 500 000 kr. Balkonger. Inga tecken finns på att våra balkonger skulle behöva renoveras. Besiktning sker för att säkerställa att de är i god kondition. Rengöring/målning för utsidan faller på föreningen. En av styrelsen viktigaste arbetsuppgifter är att noggrant följa dessa kommande renoveringar och planera genom avsättning till yttre fond. Styrelsen har i samarbete med vår revisor en plan som innebär avsättningar på 1 milj. kr/år. Det är dock föreningsstämman som tar beslut. Detta ska trygga en fortsatt låg hyresnivå med god ekonomisk planering för framtida underhåll. Vår personal har god kunskap om våra fastigheter och för noggrann statistik för att upptäcka tendenser eller svaga punkter. Elförbrukning Vi har på vårt område gemensam mätare för elförbrukning. Det innebär en risk att varje lägenhetsinnehavare inte tar eget ansvar för att minska sin elkonsumtion då inte fakturan hamnar hos den enskilde utan i den stora föreningens ekonomi. Det innebär även möjligheter till besparingar då inte varje varje lägenhet drabbas av fasta avgifter för mätare. Här några exempel på energibesparande åtgärder som vidtagits. Värmeregleringssystem Terma 2000. Minskad förbrukning genom ett temperaturstyrt fläktsystem. Minskad förbrukning genom digitala motorvärmare. Övergång till fjärrvärme. Minskad förbrukning genom närvarostyrd belysning. Byte till lågenergilampor. Byte till motorvärmare i stället för varmluftsfläkt i garagelängan 8(12)
Varje lägenhetsinnehavare har dessutom en möjlighet och även ett ansvar att bidra till minskad elförbrukning genom olika enkla sparåtgärder. Stäng av tv, stereo, digitalmottagare och datorskärm helt istället för att låta dem stå i standbyläge. Skaffa en vattenkokare och koka upp vattnet innan du häller det i grytan, det spar ström och även tid. Tänk på att alltid fylla disk- och tvättmaskin innan du sätter igång den. Frosta av frysen regelbundet. Byt till lågenergilampor, skaffa en timer och släck lyset där du inte vistas. Vattenskador kan orsaka stora kostnader för dig som lägenhetsinnehavare Varje lägenhetsinnehavare har ett stort ansvar för det inre underhållet och förebyggande av skador. Vi vill uppmana alla att fortlöpande rengöra golvbrunnen i badrummet, så att vatten ej stiger upp på golvet. Kontrollera regelbundet vatten/avloppsanslutningar till kranar, disk- och tvättmaskiner, samt ev. skador i väggbeklädnad. Granska noga rörgenomföringar, skarvar, var uppmärksam på en skada. Ta kontakt med våra vicevärdar för att få råd och anvisningar när du ska renovera. I mån av tid kan vår personal utföra fuktmätning i våtutrymmen där misstanke finns om skador. Vi har de senaste åren sett en ökning av vattenskador i lägenheternas badrum. Den huvudsakliga orsaken är då bristande underhåll. Du som lägenhetsinnehavare är ansvarig. Se även över ert försäkringsskydd. Tänk även på att försäkringsbolagens ersättning kraftigt minskas med sk. åldersavdrag. Ett gammalt slitet badrum ger mycket låg ersättning. Du får bära merparten av kostnaden. Nya regler från försäkringsbranschen innebär att kostnader för renovering efter vattenskador i de flesta fall hamnar på lägenhetsinnehavaren. Skadeförebyggande åtgärder är en lönsam investering. Undersök ditt badrum. Det är enklare att åtgärda innan stora skador uppstått. Varje lägenhet skall ha fungerande brandvarnare. Sätt gärna upp en i varje rum det är en billig livförsäkring. 9(12)
Trivsel i boendet utgår från förhållandet till grannarna Bland våra medlemmar trivs en del förträffligt och det finns en del som störs av någon granne. Det är synd och det ska inte behöva vara så. Som medlem har man både rättigheter och skyldigheter. Skyldighet att visa hänsyn och rättighet att inte känna sig störd! I våra stadgar, 12, regleras bostadrättshavarens skyldigheter. Hur gör man om man känner sig störd? Tala då först personligen med den som stör dig. För fram din åsikt och försök få till en förbättring genom en ökad medvetenhet hos grannen. De flesta saker kan lösas genom en diskussion. Kanske var störningen en engångsföreteelse som du kan ha överseende med. Upprepas störningen, meddela vicevärd och skriv till styrelsen. Styrelsens mål är att alla ska ha rätt till en bra boendemiljö och styrelsen kommer att agera därefter. Om störningen är väsentlig eller förekommer på sen kvällstid eller nattetid, tveka inte att ringa polisen. Det är polisens uppgift att agera vid kraftig störning. Det finns tillfällen där störningar fortgår trots styrelsens agerande. Då är det av stor vikt att styrelsen meddelas igen. Annars kan styrelsen uppfatta att allt fungerar till belåtenhet. I undantagsfall är avhysning och förverkande av lägenheten enda utvägen för att komma till rätta med problemet. Då krävs en noggrann dokumentation av störningarna från grannar, samt att styrelsen återkommande uppmanat till omedelbar rättelse enligt stadgar. Styrelsen företräder alla 316 medlemmarna i Brf Fyren! 10(12)
Hänt under året Året har präglats av vårt viktiga arbete med att renovera taket till våra fastigheter. I september slutbesiktades arbetet. Styrelse och personal har tillsammans lotsat projektet och vi känner oss stolta över att ha lyckats. Ett nytt tätskikt i form av en skiffermatta har lagts. Nya insticksbrunnar, bräddavlopp och takluckor är på plats. Avluftningsrör har bytts och klätts med gummistosar. Nya säkerhetsdetaljer, räcken och infästningar har monterats. Huvudentreprenör har varit Nynäs Tak, som utfört ett mycket professionellt arbete. De sammanlagda kostnaderna slutar på ca 3,4 milj. kr inkl. moms. Finansieringen har skett med egna fonderade medel och kommer inte innebära någon hyreshöjning. Hösten 2012 slutfördes överbyggnaden av garaget. När sedan våren kom påbörjades arbetet för att även nedre parkeringsutrymmet skulle få en förbättrad standard. Asfaltering var välkommet och sedan målning av väggar och vägbana för att skapa en ljusare miljö. Inkörsporten byttes ut mot en modern med sändarstyrd öppning. På en av höstens mest blöta dagar utförde personalen ett viktigt arbete med att anlägga dränering framför garaget. Den stora lutande asfaltytan har genom åren samlat på sig rikliga mängder vatten som tidigare delvis hamnat mot betonggrunden. Härnösands kommun har beslutat att införa insamling av matavfall. Man har nyligen påbörjat insamlingen från villor. När det blir dags för oss på Fyren är inte klart men antagligen under 2015. Vi kommer då att få förändra vår sophantering och våra vanor här på Fyren. Styrelsens ambition är att det även fortsättningsvis ska vara enkelt och nära till för alla att slänga sitt matavfall och sina hushållssopor. Ska vi kunna ha kvar den servicen måste alla medlemmar bli bättre på sortering av glas, tidningar, förpackningar, metall mm. Under innevarande år slår även en taxeförändring fullt ut vilket innebär att vår totala renhållningsavgift höjs med ca 80 000. På föreningsstämman röstade medlemmarna enligt styrelsens förslag om upprustning av samlingslokal. Stämman beslutade även att i den lokala ordningsföreskriften skriva in att hundar och katter inte får rastas lösa och förorena inom vårt bostadsområde. I höstas valde vår tidigare ekonomiska förvaltare Ernst & Young att helt upphöra med sin verksamhet i Härnösand. Det skapade självklart en fundering hur vi skulle agera. När sedan 4 personer ur personalen valde att starta en egen rörelse var valet lätt. De personer vi i många år haft ett nära samarbete med såg styrelsen som en naturlig partner. Från 1 oktober är därför Ekoni Revision AB ansvariga för den ekonomiska förvaltningen. 11(12)
Grannsamverkan inom Brf FYREN Även vi på Kullen blir drabbade av oönskade besök i våra lägenheter. Styrelsen uppmanar alla att alltid ha ytterdörren låst. De som bor längst ner kan ju vistas tidvis på altanen och hör inte vad som händer i lägenheten då de är ute. När TV:n står på kan det vara svårt att höra om någon tar sig in i lägenheten. Släpp inte in obekanta besökare i lägenheten. Avvisa dem hellre, det är inte något man ska behöva skämmas för. Berätta för dina grannar i trapphuset om du ska resa bort. Någon granne du känner kan hålla ett öga på vad som händer utanför lägenheten. Vet man om att grannen är borta så gör man det gärna. Grannsamverkan är ett sätt att hjälpas åt för att få freda sig mot dem som vill bryta sig in. Boende i ett trapphus kommer överens med varandra eller med någon annan granne om tillsyn, när de själva är bortresta. Det känns tryggare då. Meddela även våra vicevärdar om du ser något misstänkt. Brf Fyren är med i GRANNSAMVERKAN och har därför ett stöd hos Polisen. Avslutning Styrelsen ber att få tacka för det gångna året och hoppas på en fortsatt positiv utveckling av föreningen, samt att vi tillsammans skall försöka göra den så trivsam som möjligt. Styrelsen Brf Fyren Härnösand i maj 2014 12(12)
13(13)