FASTIGHETS- INVESTERINGAR IDAG OCH IMORGON FASTIGHETSÄGARFRUKOST FASTIGHETSÄGARNA STOCKHOLM 31 MAJ 2016
PROGRAM Kl. 8:00-8:20 Arvid Lindqvist, analyschef på Catella. Kl 8:20-8:30 Göran Råckle, chef för fastighetsanalys på Swedbank. Kl. 8:30-9:00 Diskussion och frågestund.
Fastighetsmarknaden framöver Maj 2016
1983 1985 1986 1987 1989 1990 1991 1993 1994 1995 1997 1998 1999 2001 2002 2003 2005 2006 2007 2009 2010 2011 2013 2014 2015 Bostäder har haft bäst totalavkastning historiskt 4 500 4 000 3 500 Totalavkastningsindex 2000 2015 Index 2000=100 Genomsnittlig totalavkastning 2000-2015 Industri 7,6% Kontor 6,7% 3 000 Bostäder 10,0% 2 500 2 000 1 500 Handel 8,3% Aktier (MSCI Sweden) 5,7% 1 000 Obligationer (OMRX T-bond, Sweden) 4,8% 500 0 Industri Kontor Bostäder Handel Totalt 4 Geometrisk medelvärde 2000 2015 Källa: FactSet och IPD
sep-06 mar-07 sep-07 mar-08 sep-08 mar-09 sep-09 mar-10 sep-10 mar-11 sep-11 mar-12 sep-12 mar-13 sep-13 mar-14 sep-14 mar-15 sep-15 mar-16 sep-16 mar-07 aug-07 jan-08 jun-08 nov-08 apr-09 sep-09 feb-10 jul-10 dec-10 maj-11 okt-11 mar-12 aug-12 jan-13 jun-13 nov-13 apr-14 sep-14 feb-15 jul-15 dec-15 Fed kommer att döda konjunkturen (som vanligt) BNP tillväxt och totalavkastning på aktiemarknaden BNP tillväxt (y/y,%) Totalavkastning (y/y,%) 10 8 6 4 2 0-2 -4 80 60 40 20 0-20 Genomsnittlig lönetillväxt och arbetslöshet i USA Lönetillväxt (y/y, %) Arbetslöshet (%) 4,0 3,5 3,0 2,5 2,0 11 10 9 8 7 6-6 -40 1,5 5-8 -60 1,0 4 GDP growth Sweden (y/y, %) Projection - GDP growth Sweden (y/y, %) FTSE All Cap Sweden (Total Return, y/y, %, lagged 3 quarters) Average Hourly Earnings, USD (y/y, %) Unemployment Rate, USA (% of labour force) Källa: Catella och Factset 5
2/3 av Sveriges tillväxt sker i Stockholm BNP-tillväxt uppdelat på regioner, 2009 2013 Årlig tillväxt (%) 1,4 Ackumulerad befolkningstillväxt Ackumulerad tillväxt 2015p-2013p (%) 25 1,2 20 1,0 0,8 15 0,6 10 0,4 5 0,2 0,0 0 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 Greater Stockholm* South Sweden W est Sweden Rest of Sweden Greater Stockholms Stockholm län Sverige Sweden * Mälardalen Källa: Nordea, SCB och SLL 6
BNP-tillväxten är avgörande för hyrorna Kontorshyrestillväxt Stockholm CBD och BNP-tillväxt Hyrestillväxt (y/y, %) BNP-tillväxt (y/y, %) 40,0 8,0 30,0 6,0 20,0 4,0 10,0 2,0 0,0-10,0 0,0-20,0-2,0-30,0-4,0-40,0-6,0 Korrelation: 1986 2014: 0,61 Office rental growth Stockholm CBD (y/y, %) GDP growth (y/y, %) Källa: Konjunkturinstitutet och Catella 7
Vart är marknaden på väg? 8 8
2005 Q4 2006 Q2 2006 Q4 2007 Q2 2007 Q4 2008 Q2 2008 Q4 2009 Q2 2009 Q4 2010 Q2 2010 Q4 2011 Q2 2011 Q4 2012 Q2 2012 Q4 2013 Q2 2013 Q4 2014 Q2 2014 Q4 2015 Q2 2015 Q4 2016 Q2 2016 Q4 Sambandet mellan yield och BNP bröts i december 2014 Yield (kontor och handel) och BNP tillväxt Yield (%) BNP tillväxt (y/y, %) 7,5-8 -6 7,0-4 -2 6,5 0 2 6,0 5,5 4 6 8 Dagens yield 8% BNP tillväxt 10 5,0 12 Yield, 6 months rolling average GDP growth, lagged 4 quarters ahead (y/y, %) Källa: Catella och Factset 9
Transaktionsvolymen är hög men fallande Transaktionsvolym Sverige, rullande 12 månaders volym BSEK 170 160 150 140 130 120 110 100 90 80 Källa: Catella 10
2005 Q4 2006 Q2 2006 Q4 2007 Q2 2007 Q4 2008 Q2 2008 Q4 2009 Q2 2009 Q4 2010 Q2 2010 Q4 2011 Q2 2011 Q4 2012 Q2 2012 Q4 2013 Q2 2013 Q4 2014 Q2 2014 Q4 2015 Q2 2015 Q4 2016 Q2 2016 Q4 jan-06 jul-06 jan-07 jul-07 jan-08 jul-08 jan-09 jul-09 jan-10 jul-10 jan-11 jul-11 jan-12 jul-12 jan-13 jul-13 jan-14 jul-14 jan-15 jul-15 jan-16 jul-16 Fallande transaktionsvolymer driver upp yielderna Yield (kontor och handel) och BNP tillväxt Yield (%) BNP tillväxt (y/y, %) 7,5-8 Yield (kontor och handel) och transaktionsvolym Yield (%) Transaktionsvolym (BSEK)* 7,5 R2-värde = -0.88 8-6 7,0-4 7,0 18-2 28 6,5 0 6,5 2 38 6,0 4 6,0 6 48 5,5 8 5,5 58 10 5,0 12 5,0 68 Yield, office and retail, 12 months rolling average Yield, 6 months rolling average GDP growth, lagged 4 quarters ahead (y/y, %) Long-term average Total transaction volume retail and office, 12 months average, BSEK *Castellums köp av Norrporten för 22 miljarder SEK är exkluderad ur volymen Källa: Catella och Factset 11
2012 Q1 2012 Q2 2012 Q3 2012 Q4 2013 Q1 2013 Q2 2013 Q3 2013 Q4 2014 Q1 2014 Q2 2014 Q3 2014 Q4 2015Q1 2015Q2 2015Q3 2015Q4 2016Q1 2016Q2 2016Q3 Contraction Expansion Kreditcykeln har vänt BNP tillväxt och CREDI för fastighetsägare CREDI index tillväxt (y/y, %) 100 BNP 5 FTSE Sweden och CREDI för fastighetsägare CREDI index Totalavkastning (y/y, %) 85 35 90 80 4 3 80 75 70 30 25 20 15 70 2 65 10 60 5 60 50 1 0 55 50 45 0-5 -10-15 40-1 40-20 CREDI Current situation, Property owners CREDI - expansion/contraction line GDP growth (y/y, %) CREDI Current situation, Property owners CREDI - expansion/contraction line FTSE Sweden Total Return (lagged 6 months ahead) Källa: Catella och Factset 12
2006 Q3 2006 Q4 2007 Q1 2007 Q2 2007 Q3 2007 Q4 2008 Q1 2008 Q2 2008 Q3 2008 Q4 2009 Q1 2009 Q2 2009 Q3 2009 Q4 2010 Q1 2010 Q2 2010 Q3 2010 Q4 2011 Q1 2011 Q2 2011 Q3 2011 Q4 2012 Q1 2012 Q2 2012 Q3 2012 Q4 2013 Q1 2013 Q2 2013 Q3 2013 Q4 2014 Q1 2014 Q2 2014 Q3 2014 Q4 2015 Q1 2015 Q2 2015 Q3 2015 Q4 2016 Q1 2016 Q2 2016 Q3 2016 Q4 De noterade bolagen följer börspremierna Noterade fastighetsbolag Nettoinvesteringar* (BSEK) 40 30 20 10 0-10 Börspremium** 70% 50% 30% 10% -10% -30% -20-50% Net-investments listed property companies, 12 months average, BSEK Weighted average market premium, listed property companies, lagged 4 quarters ahead *Rolling 12 months average **Property companies on Nasdaq OMX Nordic Main Market. EPRA NAV includes 5.5 per cent deferred tax. Källa: Catella och Sedis 13
2006 Q1 2006 Q2 2006 Q3 2006 Q4 2007 Q1 2007 Q2 2007 Q3 2007 Q4 2008 Q1 2008 Q2 2008 Q3 2008 Q4 2009 Q1 2009 Q2 2009 Q3 2009 Q4 2010 Q1 2010 Q2 2010 Q3 2010 Q4 2011 Q1 2011 Q2 2011 Q3 2011 Q4 2012 Q1 2012 Q2 2012 Q3 2012 Q4 2013 Q1 2013 Q2 2013 Q3 2013 Q4 2014 Q1 2014 Q2 2014 Q3 2014 Q4 2015 Q1 2015 Q2 2015 Q3 2015 Q4 2016 Q1 När kommer de utländska investerarna? Utländska bolags nettoinvesteringar Miljarder kronor 50 40 30 20 10 0-10 - 20-30 - 40 Källa: Catella Riket 14
Fortsatt låg realränta och låga prime yielder Direktavkastningskrav kontor i Storstockholm Yield (%) 7,50 7,00 6,50 6,00 5,50 5,00 4,50 4,00 3,50 Direktavkastningskrav kontor i resten av landet Yield (%) 8,00 7,50 7,00 6,50 6,00 5,50 5,00 4,50 4,00 3,50 Stockholm CBD Stockholm innerstad Stockholm närförort Stockholm övriga regioner Göterborg innerstad Malmö innerstad Regionstäder Mindre städer Källa: Catella 15
Stark hyrestillväxt i attraktiva lägen i storstäderna Hyrestillväxt för kontor Sverige %, Genomsnittlig årlig hyrestillväxt 3,50 3,00 2,50 2,00 1,50 1,00 0,50 0,00 Stockholm CBD Stockholm innerstad Stockholm närförort Stockholm övriga regioner Göterborg innerstad Malmö innerstad Regionstäder Mindre städer Årligt genomsnitt 2016P 2018P Årligt genomsnitt 2019P 2020P Källa: Catella 16
Låga räntor pressar ner totalavkastningen på fastigheter Totalavkastning på den svenska fastighetsmarknaden och BNP-tillväxt Totalavkastning IPD Index (y/y, %) BNP-tillväxt (y/y, %) 40 30 20 10 0-10 -20-30 -40 8 6 4 2 0-2 -4-6 -8 Weighted average, all property Average total return, 1984-1999 Average total return, 2000-2015 Average total return, 2016E-2020E GDP growth (y/y, %) Källa: IPD, Factset, Konjunkturinstitutet och Catella 17 Korrelation 1996 2015: 0,64 Genomsnittlig totalavkastning 1984 2000: 12,4 % 2000 2015: 7,9 % 2016p 2020p: 6,5 %
Potentiellt goda investeringar i B- och C-lägen 2017-2018 Förväntad totalavkastning per segment 2016 2020 Genomsnittlig årlig totalavkastning (%) 9,0% 8,0% Low risk and high total return based on strong rental/capital growth (limited supply of assets) Office Retail Logistics Residentials Public properties High risk and high total return 7,0% 6,0% 5,0% Low risk and reasonable total return Weak rental growth and compressed yields 4,0% 3,0% 1,0 1,5 2,0 2,5 3,0 *The calculated risk within each property segment is based on four equivalent risk parameters; liquidity risk, vacancy risk, the standard deviation of total return and residual value risk. Källa: Catella 18 Låg risk Medel risk Hög risk
Slutsatser Cykeln har toppat Fastigheter är attraktivare än någonsin Köp i lägen med hyrestillväxt över konjunkturcyklerna Nya möjligheter skapas under 2017-2018 i sekundära lägen 19
catella.se/corporatefinance 08-463 33 10 20
Fastighetsanalys Omvärldsanalys och fastighetsmarknad Fastighetsägarna 2016-05-31 Göran Råckle goran.rackle@swedbank.co m
Swedbank 22
Lätt att vara analytiker??? 23
Swedbank 24
Ljus befolkningsutveckling ger tillväxtstöd Sverige: Total befolkning 1970-2050 12 000 000 11 500 000 11 000 000 10 500 000 10 000 000 9 500 000 9 000 000 Prognos 2014 Prognos 2009 Prognos 2004 Prognos 2000 8 500 000 8 000 000 Faktisk 7 500 000 1970 1980 1990 2000 2010 2020 2030 2040 2050 Källor: SCB och Swedbank Anm: SCB:s prognoser Swedbank 25
Den demografiska utmaningen Swedbank 26
Swedbank 27
Swedbank 28
Swedbank 29
30
Nja, kanske i vissa marknader Swedbank 31
Swedbank 32
Swedbank 33