Årsredovisning 2007
KUNGSHOLMEN l Till vänster Morellträdet 8, Hantverkargatan 52/Polhemsgatan 24. Till höger Körsbärsträdet 10, Hantverkargatan 59/Polhemsgatan 22.
som grundades 1938. Samma år satte vi spaden i marken för att bygga vårt första hus i Hammarby. Vår byggmästartradition och långa erfarenhet av att förvalta, renovera och bygga har gett oss helhetsper- är baserad på omsorg och trygghet genom personlig närvaro och snabb service. Affärsidé Koncernen Olov Lindgren ska äga, förvalta, förvärva och bygga hyresfastigheter, företrädesvis i Stockholm. Vi ska erbjuda marknaden bostäder, butiker och kontor av hög kvalitet. Med hyresgästernas behov som utgångspunkt ska vi förvalta och utveckla vårt fastighetsbestånd med motiverad och välutbildad egen personal. Tradition Vi är sedan 1930-talet en aktör på Stockholms bygg- och fastighetsmarknad och har härigenom skaffat en gedigen branschkunskap som kopplas till långsiktiga ekonomiska och kvalitativa mål. Låg belåning, återinvestering av vinstmedel samt stabil ekonomi. Milstolpar 1938 bygger vi vårt första hus i Hammarbyhöjden. 1954 inleds satsningen på innerstaden genom förvärv av fastigheten Veken 12 på Södermalm, där en bostadsfastighet uppförs i egen regi. 1964 står vårt huvudkontor på Drottninggatan 97, Stjärnfall- 1980-1986 förvärvas 25 fastigheter med renoveringsbehov, samtliga i innerstaden. 1991-1992 uppförs vår senaste nyproduktion, fastigheten Klarbäret 3 på Ruddammen, med 109 lägenheter. 2005 börjar vi förvärva kommersiella fastigheter i innerstaden. 2007 omfattar vårt fastighetsbestånd nära 100 fastigheter med drygt 318.000 kvadratmeter uthyrbar bostads- och lokalyta. Framtiden Vi kommer att fortsätta förvärva fastigheter. Bevara, förbättra och behålla dem, samt arbeta för ett tryggt, sunt och komfortabelt boende eller yrkesutövande för våra hyresgäster. ken, att arbeta långsiktigt och hålla hög servicenivå, är och förblir densamma. En daglig och snabb länk för effektiv kommunikation och service är våra fastighetsskötare, som bor i grannskapet. Att arbeta med fastigheter är också att vara delaktig i att bygga och förvalta i vår framtida stad, en fortgående process som engagerar oss. 3
Innehåll Presentation av koncernen Olov Lindgren... 3 Vd:s kommentar... 5 Förvärv 2007... 6 Marknad... 9 Fastighetsbestånd... 10 Fastighetskarta... 14 Avslutade ombyggnadsprojekt... 18 Pågående ombyggnadsprojekt... 20 Kommande ombyggnadsprojekt... 22 Hyresgästenkät... 24 Organisation... 26 Årsredovisning... 27 Förvaltningsberättelse... 28 Resultaträkning... 29 Balansräkning...30 Tilläggsupplysningar... 33 KUNGSHOLMEN l Äpplet 10, Pipersgatan 11/Coldinutrappan 1. 4
Vd:s kommentar Under 2007 tvingas vi konstatera att inga större framsteg skedde i Stockholm när det gäller hyresmarknaden för bostäder. Hyreshöjningarna blev snarare högre i kranskommuner än i centrala Stockholm. Detta innebar en fortsatt snabb omvandling av hyresrätter till bostadsrätter. Även om vi har synpunkter på hur hyresmarknaden hanteras så kommer vi alltid att följa de spelregler som ställs upp. Vi lämnar hälften av våra ledigblivna lägenheter till bostadsförmedlingen och under 2007 blev det för första gången över 100 stycken, varav många i innerstan, några med sjöutsikt som de nyrenoverade i Fredhäll. Övriga ledigblivna lägenheter används i vår ombyggnadsverksamhet, till våra medarbetare eller till våra hyresgästers behov. Sedan något år har vi stängt den externa kön då den väckte stora förhoppningar som vi inte kunde uppfylla. På den friare hyresmarknaden för lokaler har vi kunnat konstatera att hyrorna för kontor ökat under året och att vi samtidigt lyckats minska vakanserna till under 5 procent. Om trenden nya kontorsprojekt. Vi är en liten aktör på projektmarknaden men startar inom kort uppgraderingen av vår fastighet Drabanten 2 vid Kungsbroplan. På den så kallade transaktionsmarknaden har vi avstått från att försöka köpa bostadsfastigheter eftersom de både i innerstan och i närförorter säljs till bostadsrättsföreningar som har en annan ekonomisk situation. I Stock- privata och allmännyttiga bostadsfastigheter till salu men för några år sedan tog styrelsen beslut att avstå ternativ valdes att expandera genom förvärv av kommersiella fastigheter i Stockholms innerstad. Strax före jul skrev vi köpekontrakt på Vallonen 1 på Kungsgatan 56 med tillträde per LEDNING l Styrelseordförande Rune Nämberg och Vd Jan Ellström. 1 februari 2008. Fastigheten, som ägts av Kooperationen i över 50 år, Våningsplanen kan delas i olika storlekar och kontoren kan utformas som cellkontor eller storrum beroende på hyresgästens önskemål. Dessutom kompletterar fastigheten på ett utmärkt sätt våra två andra kontorshus vid Kungsbroplan och vid korsningen Kungsgatan/Vasagatan. Fram till 2006 startades byggande av förhållandevis många hyresrätter i Stockholm. Under förra året försvann de statliga subventionerna och när kostnaderna men inte intäkterna marknadsanpassas så avstannar byggandet av hyresrätter speciellt i konkurrens med bostadsrätter. Vi har tittat på att bygga hyresrätter i anslutning till en av våra fastigheter men tvingas konstatera att ekonomin inte går ihop. Inom vår förvaltning skedde en anpassning av organisationen under se sambandet mellan intäkter och utgifter och därigenom kunna ta affärsmässiga beslut. Vår inställning är att vi ska lyssna på hyresgästernas önskemål och om möjligt tillgodose dem men att vi samtidigt måste få betalt för det vi gör. I praktiken innebär detta att vi avstår från att göra sådant som hyresgästerna inte vill betala hyra för. I den årligen genomförda hyresgästenkäten får vi fortsatt goda betyg men det intressanta är den dialog med våra hyresgäster som enkäten är en del av. Det synliga resultatet i förhållande till kapitalet i bolaget är egentligen för lågt men styrelsen väljer att fortsatt sätta av omfattande belopp för att uppgradera/förnya fastighetsbeståndet. Både hyresgästerna och vi som arbetar med husen uppskattar detta synsätt. Under 2008 fyller företaget 70 år, vi ska utnyttja våra erfarenheter från dessa år till att anpassa oss till de ständiga förändringarna i Stockholmsmarknaden. Det kommande året kan bli spännande både på hyresmarknaden men också på fastighetsmarknaden. Stockholm i mars 2008 Jan Ellström 5
Förvärv 2007 NORRMALM l Vallonen 1, Kungsgatan 56/Apelbergsgatan 53/Målargatan 6. 6
Under 2007 förvärvade Olov Lindgren två fastigheter i Stockholms innerstad. Baggen 12, Vasastan Olov Lindgren tillträdde Baggen 12 den 1 februari 2007. Fastigheten ligger på Tulegatan 30 i Vasastan och byggdes 1906. Fasaden är av sprutputs med gråstenssockel i gul färg. Gårdsfasaden är i gul slätputs och fastigheten har svart plåttak. Huset består av 18 bostadslägenheter och två lokaler. Vallonen 1, Norrmalm Vallonen 1 med adress Kungsgatan 56, Apelbergsgatan 53 och Målargatan 6 i Stockholm köptes av Atrium Ljungberg strax före jul med tillträde 1 februari 2008. Fastigheten byggdes 1883 och har tidstypiska detaljer, högt i tak, trägolv samt öppna spisar. Entrén utgörs av en lång gång som förbinder de båda trapphusen. Fastigheten uppfördes som bostadsfastighet 1883 för att sedan på 1920-talet omvandlas till en kontorsoch butiksfastighet. tiker, en restaurang, 22 kontor samt en bostad med total area om 4 333 kvadratmeter. Stockholms Stadsmuseum har grön vilket innebär att den räknas som en bebyggelse som är särskilt värdefull ur historisk, kulturhistorisk, miljömässig eller konstnärlig synpunkt. Då tillträde sker efter årsskiftet är den ej med i fastighetsregistret på sidan 10. VASASTAN l Baggen 12, Tulegatan 30. VÄRDEPAPPER l Aktiebrev för fastigheten Vallonen 1 som ägts av finansmannen Ivar Kreuger. 7
Marknad SÖDERMALM l Källan 5, S:t Paulsgatan 27/Björngårdsgatan 2. 8
Fastighetsmarknaden I företagets affärsidé står att vi ska naden. Fastighetsmarknaden i Stockholm anses väl fungerande med kunniga aktörer. I vidstående diagram syns att omsättningen under en följd av år har varit hög för att under 2007 falla kraftigt i omsättning. Samtidigt syns att olika köparkategoriers intresse varierat under åren. I nästa diagram syns att direktavkastningen på kontorsfastigheter sjunkit sedan 2003 vilket tillsammans med stigande kontorshyror gett en kraftig värdetillväxt på kontorsfastigheter. Bostadsfastigheter i centrala Stockholm har en direktavkastning på ungefär halva nivån beroende på bostadsrättsomvandlingen. Källa: Leimdörfer. 9
Fastighetsbestånd Gäller per 07-12-31. Stadsdel/ Gatuadress Fastighetsbeteckning Byggår/ Ombyggnadsår Antal bostäder Yta bostäder Antal lokaler Yta lokaler Antal garage Antal p-plats Total yta GAMLA STAN 1 Drakens Gränd 2-4 Castor 9 1600, 1852 8 548 5 839 3 0 1 387 2 Drakens Gränd 6-8/Österlånggatan 25-27/Stora Hoparegränd 3-7 Castor 10 1600, 1800 13 1 038 8 715 0 0 1 753 3 Stora Nygatan 21 A-C Ulysses 1 1600, 1974 13 597 7 1 091 0 0 1 688 4 Västerlånggatan 66/Kornhamnstorg 49 Typhon 16 1600, 1916 6 655 19 1 860 0 0 2 515 KUNGSHOLMEN 5 Fleminggatan 64-68 Dykaren 32 1973 114 6 060 5 779 161 0 6 839 6 Fleminggatan 75/Kronobergsgatan 27 Grinden 13 1899, 2002 15 1 583 15 1 218 0 0 2 801 7 Fridhemsgatan 40-42 Arbetaren 7 1981 33 2 759 5 1 942 59 0 4 701 8 Frödingsvägen 8 Balen 6 1931, 2006 22 1 481 2 4 0 0 1 485 9 Hantverkargatan 52/Polhemsgatan 24 Morellträdet 8 1886, 1976 26 1 821 12 750 0 0 2 571 10 Hantverkargatan 59/Polhemsgatan 22 Körsbärsträdet 10 1900, 1992 18 1 968 5 344 0 0 2 312 11 Kungsbroplan 1 Drabanten 2 1886 11 660 24 2 827 2 6 3 487 12 Pilgatan 11 Päronträdet 9 1931, 1993 25 1 667 1 133 0 0 1 800 13 Pipersgatan 11/Coldinutrappan 1 Äpplet 10 1926, 1995 30 2 049 3 127 0 0 2 176 14 S:t Göransgatan 63 Väktaren 32 1910, 2003 0 0 20 3 658 0 0 3 658 15 S:t Göransgatan 80 Knoppen 2 1974 24 1 479 3 621 0 0 2 100 16 S:t Göransgatan 84 Knoppen 4 1963 18 1 626 9 2 369 32 0 3 995 17 Snoilskyvägen 36 Vikingen 2 1937, 2007 32 1 781 0 0 0 0 1 781 NORRMALM 18 Vasagatan 15-17 Hasseln 5 1906, 1996 0 0 29 3 898 0 0 3 898 SÖDERMALM 19 Bergsundsgatan 24 Bergsund 39 1930, 2000 36 1 188 1 77 0 0 1 265 20 Bergsunds strand 1/Högalidsgatan 41 Slipen 39 1940 29 958 2 68 0 16 1 026 21 Bergsunds strand 21 Bergsund 45 1931 40 1 482 0 0 0 0 1 482 22 Björns Trädgårdsgränd 1/Östgötagatan 16 Björns Trädgård 3 1928, 1996 0 0 20 6 127 9 0 6 127 23 Blekingegatan 22/Assessorsgatan 10-12 Ritaren 6 1904, 1985 44 2 346 3 759 0 0 3 105 24 Borgmästargatan 12 Pahl 3 1961 29 2 335 3 1 010 29 0 3 345 25 Borgmästargatan 16/Skånegatan 97 Keders 16 1914, 1982 26 1 859 5 622 0 0 2 481 26 Brännkyrkagatan 97-101 Tapeten 7 1896, 1974 45 3 006 5 627 0 0 3 633 27 Erstagatan 25-27 Järnet 1 1981 36 3 266 6 374 20 0 3 640 28 Erstagatan 29-31 Järnet 5 1958 59 4 137 7 1 021 25 0 5 158 29 Folkungagatan 132 Signalen 3 1929, 1988 37 2 206 4 271 0 0 2 477 30 Folkungagatan 132 B Signalen 4 1929, 1990 20 1 363 1 61 0 0 1 424 31 Folkungagatan 144 Fyrtornet 4 1914, 1982 21 1 416 2 175 0 0 1 591 32 Götgatan 32/Repslagargatan 15 A-D Västergötland 6 1756, 2005 6 781 17 2 940 0 0 3 721 33 Götgatan 58-62/Folkungagatan 48 Nattugglan 19 1931, 1999 52 4 175 37 3 107 0 0 7 282 34 Hornsgatan 106 Tapeten 3 1906, 1976 27 1 608 8 270 0 0 1 878 35 Hornsgatan 108-112 Tapeten 5 1896, 2001 34 3 420 7 551 0 0 3 971 36 Hornsgatan 114-116/Brännkyrkargatan 103-105 Tapeten 6 1896, 1975 53 3 731 14 1 131 0 0 4 862 37 Hornsgatan 73 Mullvaden Andra 33 1987 18 997 3 158 0 0 1 155 38 Hornsgatan 79 Mullvaden Andra 35 1889, 2002 11 1 665 6 914 0 0 2 579 39 Högbergsgatan 59 A Dykärret Större 7 1932, 1990 57 2 757 16 1 333 0 7 4 090 40 Klevgränd 8, Urvädersgränd 9 Urvädersklippan Mindre 3 1970 16 1 296 2 174 10 0 1 470 10
Stadsdel/ Gatuadress Fastighetsbeteckning Byggår/ Ombyggnadsår Antal bostäder Yta bostäder Antal lokaler Yta lokaler Antal garage Antal p-plats Total yta SÖDERMALM 41 Klippgatan 11/Åsögatan 178 Veken 12 1957 18 1 669 6 1 008 1 0 2 677 42 Krukmakargatan 40 Mullvaden Andra 29 1971 48 2 634 3 329 28 0 2 963 43 Kvarngatan 14 Paris 20 1958 27 2 392 3 805 19 0 3 197 44 Mosebacke Torg 16/Östgötagatan 2 Kejsaren 10 1911, 1984 41 3 164 6 1 278 0 0 4 442 45 Nytorgsgatan 23 B/Kocksgatan 39 Båtsmannen Mindre 10 1933, 1991 41 2 602 8 409 0 0 3 011 46 Nytorgsgatan 25 A-B/Åsögatan 149-151 Schultz 12 1978 48 3 658 2 737 34 0 4 395 47 Renstiernas Gata 31/Skånegatan 91 Keders 19 1936, 1987 49 3 062 5 788 0 0 3 850 48 Renstiernas Gata 44-46/Gotlandsgatan 80-86 Rovan 11 1978 84 5 830 7 505 62 0 6 335 49 S:t Paulsgatan 33 A-B Vattumannen 33 1880, 1973 12 1 366 6 744 0 0 2 110 50 S:t Paulsgatan 34 Hagen 16 1962 15 1 163 1 125 23 0 1 288 51 Skånegatan 53-53A Bonden Större 35 1936, 1993 55 2 733 5 670 0 0 3 403 52 Svartensgatan 6 Kejsaren 29 1967 36 2 903 3 534 34 0 3 437 53 Tavastgatan 21 Kattryggen 10 1981 21 1 594 0 0 12 0 1 594 54 Varvsgatan 12/Hornsbruksgatan 1 Spettet 15 1917, 1985 35 1 881 7 420 0 0 2 301 55 Wollmar Yxkullsgatan 2/Björngårdsgatan 4 S:t Paulsgatan 27/Björngårdsgatan 2 Källan 5 1927,1997 1878, 2007 42 3 112 1 96 0 0 6 275 56 Wollmar Yxkullsgatan 9 Draken 22 1904,1982 15 1 234 2 221 0 0 1 455 57 Östgötagatan 91 A-B-93 Masken 46 1931, 1984 96 6 032 7 228 0 0 6 260 VASASTAN 58 Drottninggatan 97-99/Kungstensgatan 38 Stjärnfallet 16 1966 1 72 28 9 420 84 0 9 492 59 Döbelnsgatan 65 Stolmakaren 7 1905, 1988, 1998 8 504 4 555 0 0 1 059 60 Frejgatan 26 Vale 17 1926, 1991 15 998 1 319 0 0 1 317 61 Frejgatan 62/Hälsingehöjden 1 Urd 5 1914, 1994 16 2 236 6 449 0 0 2 685 62 Kungstensgatan 26 Sjölejonet 4 1930, 1995 38 2 257 11 1 171 0 0 3 428 63 Kungstensgatan 54 Kometen 5 1886, 1988 20 1 559 0 0 0 0 1 559 64 Odengatan 46 A-B Trädgårdsmästaren 7 1907 23 1 927 10 467 0 0 2 394 65 Rörstrandsgatan 26 Ugnen 11 1908,1977 23 1 666 8 330 12 0 1 996 66 Rörstrandsgatan 28/Norrbackagatan 34-38 Ugnen 16 1905, 1976 58 3 284 9 348 28 0 3 632 67 S:t Eriksgatan 68 Loket 3 1928, 1986 21 1 121 4 433 0 0 1 554 68 S:t Eriksgatan 76 Loket 6 1928, 1987 25 1 494 4 292 0 0 1 785 69 Sveavägen 81 Nejlikan 22 1924, 2004 12 1 485 2 179 0 0 1 664 70 Tulegatan 30 Baggen 12 1906 18 1 120 3 337 337 0 0 1 457 71 Vanadisvägen 20 Hugin 7 1916 16 1 830 4 326 0 0 2 156 ÖSTERMALM 72 Birger Jarlsgatan 58/Eriksbergsgatan 44-46 Häggen 2 1916 10 1 715 19 4 466 1 0 6 181 73 Brunbärsvägen 5-9 Klarbäret 7 1992 0 0 2 1 859 0 0 1 859 74 Grevgatan 30 A-B Lindormen 10 1897, 1996 21 1 608 4 108 0 0 1 716 75 Grevgatan 32/Storgatan 22 Lindormen 11 1952, 1997 13 1 124 13 831 0 0 1 955 76 Karlavägen 26 Furan 5 1923, 1990 25 3 199 3 560 0 0 3 759 77 Ruddammsvägen 31-37/Brunbärsvägen 1-3/ Roslagstullsbacken 26-28 Klarbäret 3 1992 109 8 870 1 19 48 0 8 889 78 Skeppargatan 48 Kumlet 23 1968 29 3 382 14 390 50 0 3 772 79 Surbrunnsgatan 6-6A Morkullan 23 1902, 2001 23 1 615 2 164 0 0 1 779 80 Torstenssonsgatan 9-9A Kasernen 13 1970 29 2 159 3 295 30 0 2 454 81 Valhallavägen 133/Artillerigatan 83 Artilleriberget 1 1936 12 1 719 6 460 0 0 2 179 82 Östermalmsgatan 28/Rådmansgatan 7 Näktergalen 29 1924, 1998 23 1 928 3 227 0 0 2 155 11
Fastighetsbestånd VÅRBERG l Stångholmen 2, Stångholmsbacken 7-37. 12
Gatuadress Fastighetsbestånd Fastighets- Byggår Antal Yta Antal beteckning /Ombyggnadsår bostäder bostäder lokaler Yta lokaler Antal garage Antal p-plats Total yta NORRORT 83 Glömmingegränd 9-37, Tensta Juringe 1 1969 118 10 045 15 1 427 153 0 11 472 84 Lillbybacken 5-21, Rinkeby Valskvarnen 1 1971 150 11 578 2 66 96 57 11 644 SÖDERORT 85 Elektravägen 75-77, Hägersten Elektra 14 1954, 1978 0 0 1 2 469 0 12 2 469 86 Finn Malmgrens Plan 1-3, Hammarby Upptäcktsresanden 8 1939, 2005 12 666 0 0 4 0 666 87 Finn Malmgrens Väg 30-34, Hammarby Geografen 3 1939, 1994 12 583 10 470 0 0 1 053 88 Inteckningsvägen 25-31, Hägersten Mäklaren 2 1944, 2005 23 1 384 0 0 0 0 1 384 89 Karlskronavägen 22-24 Björkhagen Kölden 1 1947 16 1 131 1 238 0 0 1 369 90 Karlskronavägen 31-45, Björkhagen Snöfallet 2 1947 55 3 527 1 25 9 1 3 552 91 Lysviksgatan 34-50, Farsta Ledarö 3 1957 57 3 891 12 1 867 0 34 5 757 92 Sjösavägen 33-43, Bandhagen Nocketeglet 6 1954 44 2 423 3 340 11 0 2 763 93 Stångholmsbacken 36-38, Vårberg Bäverholmen 6 1968 54 4 916 1 21 29 26 4 937 94 Stångholmsbacken 7-39, Vårberg Stångholmen 2 1968 72 6 030 21 1 720 96 20 7 750 95 Ulricehamnsvägen 14-20, Hammarby Examen 3 1946 24 1 409 3 194 0 0 1 603 96 Vita Liljans Väg 48-54, Skärholmen Coldinuorden 2 1965 70 5 433 0 0 34 47 5 433 97 Östmarksgatan 5-27, Farsta Våldö 2 1959 70 4 961 12 1 049 9 42 6 010 SUMMA Antal fastigheter Antal bostäder Yta bostäder Antal lokaler Yta lokaler Antal garage Antal p-platser Total yta 97 3 129 228 630 659 87 733 1 228 268 318 440 13
Karta Stockholms innerstad 73 77 79 71 60 69 70 64 59 82 61 76 63 72 58 6665 62 67 68 5 16 7 15 14 6 18 11 17 13 10 9 8 12 3 53 20 54 26 37 36 353438 42 50 49 55 43 56 39 21 19 23 14
81 78 75 74 80 2 1 4 40 32 52 44 22 29 30 31 45 46 33 2441 47 25 27 28 51 48 57 15
Karta norr- och söderort RINKEBY l Valskvarnen 1, Lillbybacken 5 A-21 16
83 84 96 88 85 89 86 87 95 90 94 93 92 91 97 17
Avslutade ombyggnadsprojekt Vikingen 2, Fredhäll Nära Tranebergsbadet, på Snoilskyvägen 36, ligger fastigheten Vikingen 2 med vacker sjöutsikt. Huset byggdes 1937 av byggherren A Ekblom, efter ritningar av arki- anlitad på den tiden. Olov Lindgren förvärvade fastigheten 1999. Huset har släta fasader, hörnfönster, burspråk och balkonger. Under 2006 påbörjades ombyggnaden av fastigheten och pro- oktober 2007. När ombyggnationen var färdig hade huset fått två nya lägenheter på vinden, ny hiss, ny tvättstuga, förnyade kök, badrum samt förnyade ytskikt och tekniska installationer. Historik 1926 utlystes en stadsplanetävling för Fredhäll, Kristineberg, Rålambshov och Stadshagen. Resultatet fastställdes 1930 och ledde till fyra stadspartier omgivna av sammanhållande parkstråk i dalgångarna. Huskropparna i Fredhäll ligger i öppen kvartersstruktur, huvudsakligen orienterade i nord-sydlig riktning för bästa möjliga solljusinfall i varje enskild lägenhet. Fakta: Adress: Snoilskyvägen 36 Byggår/Ombyggnadsår: 1937/2007 Antal lägenheter: 32 Antal lokaler: 0 Yta lägenheter: 1 781 kvm Yta lokaler: 0 kvm Garageplatser: 0 Parkeringsplatser: 0 KUNGSHOLMEN l Utsikt från takbalkong. Nedan trapphuset i Vikingen 2. KUNGSHOLMEN l Vikingen 2 efter ombyggnad. 18
Källan 5, Södermalm År 2000 inköptes Källan 4 som genom fastighetsreglering sammanfördes med Källan 5 som förvärvades 1983. Ombyggnadsprojektet påbörjades under 2006 och fastigheten blev in- Ombyggnaden omfattade bland annat ändrad planlösning, vindsinredning och nya värme-, ventilations- och gårdshus som som inretts med två etagelägenheter. Historik I hörnet S:t Paulsgatan/Björngårdsgatan, står ett hus som uppfördes 1876-1878 av byggmästare J M Redtz efter osignerade ritningar. Gårdshusen byggdes som bostad, stall, vagnsbod och avträden. Ursprunligen fanns det 16 lägenheter i huset som på 30-talet gjordes om till 57 lägenheter. I dag är siffran 42. Namnet på kvarteret och gatan kan ha koppling till det populära gästgiveriet Björngårdskällan som fram till 1800-talet låg här och som besjöngs av Carl Michael Bellman. Fakta: Adress: S:t Paulsgatan 27/ Björngårdsgatan 2 Byggår/Ombyggnadsår: 1878/1927-29/1937/2007 Antal lägenheter: 42 Antal lokaler: 1 Yta lägenheter: 3 112 kvm Yta lokaler: 96 kvm SÖDERMALM l Källan 5 efter ombyggnad. Till vänster syns gårdshuset. 19
Pågående ombyggnadsprojekt Snöfallet 2, Björkhagen Snöfallet 2 är via fastighetsreglering en sammanslagning av fastigheterna Snöfallet 1 och 2. Fastigheten byggdes 1947 av Byggmästare Olov Lindgren efter ritningar av arkitekten Allan Werner. Ombyggnaden startade 2007 Historik På en karta från 1924 kallades området för bostadsområde å Södra Hammarby. Där fanns en vacker björkhage och projektörerna lanserade därför namnet Björkhagen som fastställdes 1948, samtidigt som bebyggelsen påbörjades i större skala. Tio år senare drogs tunnelbanan till Björkhagen. De hus som sedan uppfördes på 1900-talets andra hälft byggdes med enkla fasader i puts eller tegel och byggnadernas funktion styrde formerna. Man sparade terrängen omkring och anpassade byggnaden till väderstrecken för att utnyttja dagsljuset maximalt. BJÖRKHAGEN l Entreprenör i aktion under ombyggnaden av Snöfallet 2. Fakta: Adress: Karlskronavägen 31-45 Byggår:1947 Antal lägenheter: 55, yta lägenheter: 3 527 kvm Antal lokaler: 1, yta lokaler: 25 kvm Garageplatser: 9, Parkeringsplatser: 1 20
Artilleriberget 1, Östermalm 1997 förvärvade Olov Lindgren Artilleriberget 1, som ligger i korsningen Valhallavägen/Artillerigatan på Östermalm. Ombyggnationen startade hösten ber 2008. Fastigheten byggdes 1936 efter ritningar av arkitekt Albin Stark. Stilen är tidstypisk funkis med släta fasader, burspråk och balkonger över hushörnet. Fastigheten har sex våningar och delvis inredd vind. Den låga envåningsdelen mot Artillerigatan nyttjas som butik. Kvartersgården är prickad, det vill säga den får ej bebyggas, inte heller förgårdsmarken mot Artillerigatan. Fakta: Adress: Valhallavägen 133/ Artillerigatan 83 Byggår: 1936 Antal lägenheter: 12 Antal lokaler: 6 Yta lägenheter: 1 719 kvm Yta lokaler: 460 kvm Historik De östra och norra delarna av Östermalm dominerades fram till 1900-talets första decennier av millitären. Området bebyggdes till största delen under 1930-talet med funktionalismens idéer om ljusa och sunda bostäder. Kvarters- och gatunamnen i området anknyter till stora Artillerigården, i dag ett armémuseum, men tidigare vapenhus och förråd till det kungliga artilleriet. ÖSTERMALM l Artilleriberget 1 under ombyggnad. 21
Kommande byggnadsprojekt Drabanten 2, Kungsholmen Fastigheten Drabanten 2 vid Kungsbroplan byggdes år 1886 efter ritningar av arkitekterna A & H Kumlien. Byggherre och byggmästare var A. Ankarstrand och P. Nyström. Olov Lindgren förvärvade fastigheten år 2005. Ombyggnationen av fastigheten påbörjas i april 2008 och väntas vara Fastigheten innehåller bostäder, kontor och butiker. I huvudsak evakueras samtliga hyresgäster under byggtiden. Parkeringsplatserna på gården kommer att däckas över så att gårdsrummet blir vackrare. Historik Amanda Svensson (senare gift Christensen) kommer 1883 från Gnesta till Stockholm. Hon är 20 år och tar anställning som kravattsömmerska och ser goda möjligheter att göra affärer på färdigheten att sy vackra rosetter. 1885 etablerar hon sig som egen företagare i Gamla Stan. Företaget ex- Gamla Brogatan, där sömmerskorna arbetar i tre avdelningar: vita rosetter, kulörta halsdukar och exklusiva halsdukar. 1909 är sonen Rudolf engage- broplan 1. Efter fyra generationer Christen- hamn med ny ägare. Fakta: Adress: Kungsbroplan 1/ Kungsgatan 69 Byggår: 1886 Antal lägenheter: 11 Antal lokaler: 24 Yta lägenheter: 670 kvm Yta lokaler: 2 827 kvm Garageplatser: 2 Parkeringsplatser: 6 KUNGSHOLMEN l Drabanten 2 före ombyggnad. 22
Kölden 1, Björkhagen Kölden 1, som ligger i Björkhagen söder om Stockholm, byggdes 1947 av Byggmästare Olov Lindgren efter ritningar av arkitekten Allan Werner. Under hösten 2008 genomförs bland annat stambyten och fastighe- februari 2009. Fastigheten innehåller mestadels bostäder. Fakta: Adress: Karlskronavägen 22/Karlskronavägen 24 Byggår: 1947 Antal lägenheter: 16 Antal lokaler: 1 Yta lägenheter: 1 131 kvm Yta lokaler: 238 kvm BJÖRKHAGEN l Kölden 1 före ombyggnad. 23
Hyresgästenkät Kort om hyresgästenkäten Sedan år 2006 görs hyresgästenkäten årligen. Enkäten innehåller frågor om boendet, skötsel av inne- och utemiljö, kontakter med Olov Lindgren samt andra aspekter på förvaltningen. Enkäterna sammanställs av Aktiv- Bo på uppdrag av Olov Lindgren. Enkäten har gjorts bland såväl bostadshyresgäster som lokalhyresgäster. I 2007 års undersökning tog sig hela 1 562 bostadshyresgäster och 218 lokalhyresgäster tid att svara på enkäten vilket motsvarar en svarsfrekvens på 68 respektive 50 procent. Nedan redovisas ett urval av enkätsvaren i diagramform samt en sammanställning där man kan se hur Olov Lindgren ligger i jämförelse med andra företag som utfört samma undersökning bland sina hyresgäster. Hög trivsel i boendet I enkäten har Olov Lindgrens service och förvaltning fått mycket goda betyg av hyresgästerna. i sina lägenheter och lokaler samt i det närliggande området och med Olov Lindgren som hyresvärd. 24
25
Organisation Om organisationen Sedan juni 2007 är företaget organiserat enligt bild nedan. Fastighetsavdelningen är i sin tur uppdelad i fyra förvaltningsområden, tre med i huvudsak bostäder och ett område som ansvarar för de fastigheter med övervägande kommersiella lokaler. På bilden syns från vänster: Ekonomichef Jan Karlsson, Byggchef Susanne Eliasson, Vd Jan Ellström och Fastighetschef Hans Gineman. Styrelse Vd Fastighetsavd. Byggavd. Affärsutveckling 26 Administration
Årsredovisning 2007 GAMLA STAN l Castor 10, Drakens gränd 6-8, Stora Hoparegränd 3-7, Österlånggatan 25-27. 27
Förvaltningsberättelse Verksamheten Företaget äger, bygger och förvaltar hyresfastigheter. Koncernförhållanden Alla belopp anges i tusentals kronor om inte annat anges. FLERÅRSJÄMFÖRELSE, KONCERNEN 2007 2006 2005 2004 2003 Nettoomsättning 394 045 358 233 323 141 300 325 291 407 52 359 44 577 15 120 70 141 Resultat av nettoomsättningen 14,6% 13,8% 5,0% 24,1% Balansomslutning 2 000 998 1 379 932 1 081 486 1 069 481 Soliditet 23,1% 33,9% 41,9% 43,7% 4,8% 4,9% 2,9% 8,7% FLERÅRSJÄMFÖRELSE, MODERBOLAGET 2007 2006 2005 2004 2003 Nettoomsättning 301 798 292 900 287 979 273 232 265 207 35 916 41 614 42 572 7 547 62 973 Resultat i % av nettoomsättningen 11,9% 14,2% 14,8% 2,8% 23,7% Balansomslutning 1 535 450 1 298 900 1 338 683 1 081 626 1 064 406 Soliditet 30,1% 34,4% 34,4% 41,0% 43, 4% 5,1% 4,9% 4, 8% 2,1% 5,6% Soliditet: Eget kapital i relation till balansomslutning. Resultatdisposition, moderbolaget balanserad vinst 217 466 202 kr 198 084 681 kr i en ny räkning överföres 198 084 681 kr Väsentliga händelser ägandes fastigheten Baggen 12. 28
Resultaträkning Not 2007-01-01 2007-12-31 KONCERNEN 2006-01-01 2006-12-31 MODERBOLAGET 2007-01-01 2007-12-31 2006-01-01 2006-12-31 1 391 004 355 878 299 092 291 107 Övriga förvaltningsintäkter 3 041 2 355 2 706 1 793 Nettoomsättning 394 045 358 233 301 798 292 900 Driftkostnader Fastighetsskatt Tomträttsavgäld Fastighetskostnader -225 914-208 994-179 185-177 314 Driftsnetto 168 131 149 239 122 613 115 586 Avskrivningar fastigheter Bruttoresultat 149 504 118 825 113 705 97 795 Övriga rörelsekostnader 2,3,4 Övriga rörelseintäkter 1 563 1 509 393 1 640 Rörelseresultat 103 318 80 004 66 444 59 451 0 0 0 0 6 411 5 186 462 455 240 490 Räntekostnader till koncernföretag 0 0-56 607-27 645-30 528-17 837 46 711 52 359 35 916 41 614 5 ÅRETS RESULTAT 47 193 36 392 23 865 30 139 29
Balansräkning TILLGÅNGAR KONCERNEN MODERBOLAGET Not 2007-12-31 2006-12-31 2007-12-31 2006-12-31 Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Byggnader och mark 6 1 976 414 1 965 214 746 646 758 343 7 6 813 5 090 6 813 5 090 49 482 2 361 48 052 2 361 2 032 709 1 972 665 801 511 765 794 Finansiella anläggningstillgångar Andelar i koncernföretag 8 0 0 312 043 251 977 Andelar i bostadsrättsförening 1 100 0 1 100 0 85 117 85 252 094 9 200 0 0 0 10 385 117 313 228 252 094 Summa anläggningstillgångar 2 043 094 1 972 782 313 228 1 017 888 Omsättningstillgångar Varulager med mera 9 3 041 2 989 3 041 2 989 3 041 2 989 3 041 2 989 Kortfristiga fordringar 994 1 005 994 676 Fordringar hos koncernföretag 0 0 367 687 260 554 Skattefodran 38 105 0 36 054 0 Övriga fordringar 4 089 9 532 1 025 8 053 10 6 772 10 075 4 624 4 734 49 960 20 612 410 385 274 017 16 17 18 17 18 17 18 17 18 16 7 476 4 597 7 268 3 988 Summa omsättningstillgångar 60 494 28 216 420 711 281 012 SUMMA TILLGÅNGAR 2 103 588 2 000 998 1 535 450 1 298 900 30
EGET KAPITAL OCH SKULDER KONCERNEN MODERBOLAGET Not 2007-12-31 2006-12-31 2007-12-31 2006-12-31 11 5 250 5 250 5 250 5 250 197 866 60 066 197 866 Reservfond 1 050 1 050 Bundna reserver 198 916 198 916 204 166 204 166 264 232 204 166 Fria reserver 233 668 222 276 Balanserad vinst eller förlust 217 467 212 460 Årets resultat 47 193 36 392 23 865 30 139 280 861 258 668 198 085 242 599 485 027 462 834 462 317 446 765 Långfristiga skulder 12 13 22 229 10 097 22 229 10 097 Skulder till kreditinstitut 1 406 254 1 340 995 791 554 646 796 Skulder till koncernföretag 0 0 99 100 82 879 77 413 82 879 77 413 Summa långfristiga skulder 1 511 362 1 428 505 896 761 734 406 Kortfristiga skulder 32 331 33 173 32 331 33 010 Skulder till koncernföretag 0 0 93 932 31 292 Skatteskulder 7 391 8 210 0 4 215 Övriga kortfristiga skulder 13 020 7 368 9 622 3 657 14 54 457 60 907 40 487 45 555 Summa kortfristiga skulder 107 199 109 658 176 372 117 729 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 2 103 588 2 000 998 1 535 450 1 298 900 POSTER INOM LINJEN KONCERNEN MODERBOLAGET 2007-12-31 2006-12-31 2007-12-31 2006-12-31 Ställda säkerheter Panter och därmed jämförliga säkerheter som har ställts för egna skulder och Fastighetsinteckningar 15 1 486 138 1 227 326 876 208 638 908 1 486 138 1 227 326 876 208 638 908 1 843 2 335 1 843 2 335 1 843 2 335 1 843 2 335 31
KONCERNEN 2007-01-01 2007-12-31 MODERBOLAGET 2007-01-01 2007-12-31 103 318 66 444 Räntor -30 528 Avskrivningar 19 024 9 372 0 0 Realisationsresultat 0 0 Övrigt 0 1 965 65 735 47 253 Betald skatt 481 66 216 45 175 Förändring av varulager Förändring av fordringar Förändring av skulder 15 139 68 980 51 986-8 259 Investeringsverksamheten 0 637 635 0 0-89 366-48 154 Finansieringsverksamheten Utdelning 0 144 758 65 259 0 Nyemission 0 40 259-59 962 2 879 3 279 4 597 3 988 Likvida medel vid årets slut 7 476 7 267 32
ALLMÄNNA UPPLYSNINGAR Redovisningsprinciper Värderingsprinciper med mera anskaffningsvärden om inget annat anges nedan. Fordringar Anläggningstillgångar lägg för värdehöjande investeringar. ende arbeten. ningsvärden och beräknad ekonomisk livslängd. Koncernredovisning förvärvsanalys. Överstiger anskaffningsvärdet för aktier i dotterbolag det beräknade marknadsvärdet av bolagets beräknade ekonomiska livslängden. samtliga bolag i vilka moderbolaget direkt eller indirekt svarande nedskrivning är gjord i underkoncernen, varför UPPLYSNINGAR TILL ENSKILDA POSTER KONCERNEN MODERBOLAGET 2007-12-31 2006-12-31 2007-12-31 2006-12-31 Not 1 Nettoomsättning Bostäder 232 833 223 854 200 187 197 792 146 030 120 962 88 728 83 665 11 576 11 062 10 177 9 650 Övrigt 565 2 355 0 1 793 391 004 358 233 299 092 292 900 Not 2 Övriga rörelsekostnader Avskrivningar inventarier, fordon -47 749-40 196-47 654-39 851 33
UPPLYSNINGAR TILL ENSKILDA POSTER KONCERNEN MODERBOLAGET 2007-12-31 2006-12-31 2007-12-31 2006-12-31 Not 3 296 341 296 341 94 317 94 317 390 658 390 658 Not 4 Personal Medelantal anställda har varit 86,0 90,0 86,0 90,0 varav kvinnor 17,0 18,0 17,0 18,0 3,62 3,31% 3,62 3,31% 1,81 1,29% 1,81 1,29% 3,93 2,07% 3,93 2,07% 3,54 3,62% 3,54 3,62% 0,62 1,14% 0,62 1,14% 2,89 2,10% 2,89 2,10% 4,96 4,88% 4,96 4,88% Löner, ersättningar med mera 3 334 2 628 3 334 2 628 Pensionskostnader 872 1 311 872 1 311 4 206 3 939 4 206 3 939 Övriga anställda: 28 648 26 767 28 648 26 767 Pensionskostnader 4 275 2 347 4 275 2 347 32 923 29 114 32 923 29 114 Sociala kostnader 10 926 10 635 10 926 10 635 48 055 43 688 48 055 43 688 Könsfördelning i företagsledning Antal styrelseledamöter 5 5 5 5 varav kvinnor 1 1 1 1 Antal övriga befattningshavare inklusive VD 5 5 5 5 varav kvinnor 1 1 1 1 34
UPPLYSNINGAR TILL ENSKILDA POSTER KONCERNEN MODERBOLAGET 2007-12-31 2006-12-31 2007-12-31 2006-12-31 Not 5 Aktuell skatt 6 845 0 0 0 2 294 0 0-482 -15 967-12 051-11 475 Not 6 2 278 378 1 572 442 1 036 753 1 012 906 30 927 705 936 343 23 847 0 0 2 308 205 2 278 378 1 034 031 1 036 753 Årets avskrivningar 1 976 414 1 965 214 746 646 758 343 Bokfört värde byggnader 1 477 025 1 581 313 626 517 638 214 Bokfört värde mark 499 389 383 901 120 129 120 129 1 976 414 1 965 214 746 646 758 343 Taxeringsvärde Taxeringsvärdet för bolagets fastigheter 4 729 329 3 709 544 3 724 480 3 005 054 varav byggnader 2 743 847 1 931 102 2 144 143 1 613 253 2007 2006 Totalt taxeringsvärde 3 724 480 3 005 054 Totalt bokfört värde 746 646 758 343 798 776 547 817 i Malungs kommun. 35
UPPLYSNINGAR TILL ENSKILDA POSTER KONCERNEN MODERBOLAGET 2007-12-31 2006-12-31 2007-12-31 2006-12-31 Not 7 13 885 12 895 13 885 12 895 2 755 2 575 2 755 2 575 16 005 13 885 16 005 13 885 489 1 125 489 1 125 Årets avskrivningar Utgående redovisat värde 6 813 5 090 6 813 5 090 Not 8 Företag 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 2007-12-31 2006-12-31 Företag 100% 198 225 198 225 100% 53 552 53 552 100% 100 100 100% 60 166 100 312 043 251 977 36
2007-12-31 2006-12-31 2007-12-31 2006-12-31 Not 9 Bokfört värde 3 041 2 989 3 041 2 989 3 041 2 989 3 041 2 989 Not 10 Övriga förutbetalda kostnader 2 028 5 156 1 684 1 830 Moms 4 496 4 571 2 692 2 556 248 348 248 348 6 772 10 075 4 624 4 734 Bundna reserver Fria reserver Not 11 5 250 198 916 258 668 Utdelning till aktieägare Förskjutning mellan bundna och fria reserver 0 0 Årets vinst 47 193 5 250 198 916 280 861 Reservfond 5 250 197 866 0 1 050 242 467 60 066 16 819 Utdelning till aktieägare Årets vinst 23 865 5 250 197 866 60 066 1 050 198 085 2007-12-31 2006-12-31 2007-12-31 2006-12-13 Not 12 Långfristiga skulder 1 298 621 1 221 264 704 020 547 165 130 000 130 000 110 000 110 000 82 741 77 241 82 741 77 241 1 511 362 1 428 505 896 761 734 406 Not 13 40 000 40 000 40 000 40 000 37
2007-12-31 2006-12-31 2007-12-31 2006-12-13 Not 14 Not 15 Förskottsbetalda hyror 38 471 45 331 27 430 32 849 3 660 1 967 2 049 747 Sociala avgifter 1 175 1 090 1 175 1 090 Semesterlöner 4 813 4 815 4 813 4 815 6 338 7 705 5 020 6 054 54 457 60 908 40 487 45 555 Skulder för vilka säkerheter ställts Fastighetsinteckningar 1 486 138 1 227 326 876 208 638 908 Not 16 Likvida medel 7 476 4 597 7 268 3 988 17 18 17 18 7 493 4 615 7 285 4 006 Styrelseordförande Verkställande direktör Auktoriserad revisor 38
ÖSTERMALM l Häggen 2, Birger Jarlsgatan 58/Eriksbergsgatan 44, 46. 39
40