BALANSBOK 31.12.2013 Innehållsförteckning

BALANSBOK 31.12.2013 Innehållsförteckning Verksamhetsberättelse... 30 Koncernens resultaträkning... 35 Koncernens balansräkning aktiva... 36 Koncernens balansräkning passiva... 37 Koncernens kassaflödesanalys... 38 Principerna för upprättande av koncernens och moderbolagets bokslut..................................... 39 Koncernens noter... 41 Beräkning av nyckeltal... 48 Moderbolagets resultaträkning... 49 Moderbolagets balansräkning aktiva... 50 Moderbolagets balansräkning passiva... 51 Moderbolagets kassaflödesanalys... 52 Moderbolagets noter... 53 Bokslutsunderskrifter... 60 Revisionsberättelse... 61 Förteckning över bokföringsböcker... 62

VERKSAMHETSBERÄTTELSE Finlands Universitetsfastigheter Ab grundades år 2009. Sedan år 2010 har företaget hyrt ut och låtit bygga lokaler för universitets och högskolors behov utanför huvudstadsregionen. Företaget ägs av tio universitet utanför huvudstadsregionen (Östra Finlands universitet, Jyväskylä universitet, Lapplands universitet, Villmanstrands tekniska universitet, Uleåborgs universitet, Tammerfors universitet, Tammerfors tekniska universitet, Åbo universitet, Vasa universitet och Åbo Akademi) samt finska staten. Företaget erbjuder universiteten ändamålsenliga lokaler till ett rimligt pris samt utvecklar sina fastighetstillgångar även för andra aktörer med lokalbehov. Målet är att utveckla campusområdena till attraktiva och hållbara inlärnings- och innovationsmiljöer som stöder universitetens framgång även med internationella mått mätt. Företaget satsar kraftigt på forskning och utveckling och försöker på detta sätt trygga ägaruniversitetens konkurrenskraft med hjälp av lokallösningar. Under år 2013 har man fortsatt att planera och genomföra verksamheten på lång sikt enligt strategin. Organisationsreformen, som genomfördes sommaren 2013, stödjer genomförandet av bolagets strategi även i fortsättningen och bidrog till att klargöra ansvaret för de strategiska projekten samt tyngdpunkterna och processerna inom den operativa verksamheten. Arbetet med att uppdatera bolagets strategi fortsatte 2013. Bolaget har under 2013 drivit fastighetsutvecklingsåtgärderna framåt på bred front, fortsatt det praktiska genomförandet av forskningsprojektet RYM SHOK, gjort stora satsningar på reparationsbyggnad och hantering av inomhusluftrisker samt effektiviserat energihanteringen i fastigheterna. Bolaget har satsat på samhällsansvarsrapportering och en mer omfattande ansvarsrapport som gäller 2013 och bygger på GRI-strukturen publiceras för första gången i samband med denna årsredovisning. De viktigaste temana inom SYK:s samhällsansvar har identifierats utifrån en intressegruppsanalys och kartläggning av vår egen verksamhet. AFFÄRSVERKSAMHET År 2013 ökade koncernens omsättning med 3,7 miljoner euro jämfört med föregående år. De viktigaste orsakerna till omsättningsökningen (2,7 %) var indexhöjningarna av hyrorna samt slutförandet av reparationen av lokaler. År 2013 gjordes en nedskrivning på sammanlagt 7,2 miljoner euro på en byggnad där den förväntade intäkten från byggnaden blivit permanent lägre än den oavskrivna upphandlingskostnaden. Till detta bidrog både inomhuslufts- och campusutvecklingsmässiga orsaker. Nyckeltal, miljoner euro Koncernen 2013 Koncernen 2012 Koncernen 2011 Moder bolaget 2013 Moderbolaget 2012 Moderbolaget 2011 Omsättning 137,7 134,0 128,2 137,0 133,4 125,7 Rörelsevinst 35,3 45,0 48,1 36,0 45,9 48,5 Räkenskapsperiodens resultat 19,2 25,2 26,7 15,8 20,9 21,3 Eget kapital 31.12 575,0 576,7 568,5 547,5 552,5 548,6 Balansräkning 31.12 1018,7 990,9 976,8 1014,1 985,6 970,5 Soliditetsgrad, i procent 56,4 58,2 58,2 56,3 58,0 58,0 Avkastning på investerat kapital i procent Avkastning på eget kapital i procent 3,1 3,8 4,0 3,0 3,8 4,0 3,3 4,4 4,8 3,3 4,6 5,0 Finlands Universitetsfastigheter Ab Årsredovisning 2013 balansbok 31.12.2013 30

Företaget satsade betydligt på underhålls- och årsrenoveringar för att förbättra byggnadernas skick och kvalitet. De ökade underhållsreparationerna var den viktigaste enskilda orsaken till att underhållskostnaderna ökade rätt så snabbt år 2013. Ett finansieringsavtal undertecknades med Europeiska Investeringsbanken under första halvåret 2013. Bolaget beslutade att inleda samarbete inom finansiering av investeringar även med Nordiska Investeringsbanken. KUNDRELATIONER Bolagets strategi för åren 2011 2014 grundar sig på en verksamhetsmodell som motsvarar kundernas förväntningar. Strategin genomförs i fyra olika strategiska projekt. Målet är att främja universitetens framgång i den hårda internationella konkurrensen. Företagets vision, kundlöfte och mission: VISION: Den mest värderade campusutvecklaren i Europa VÅRT LÖFTE: Vi stöder universitetens framgång genom att utveckla våra fastigheter till attraktiva campusområden MISSION: Vi tryggar universitetens soliditet genom ansvarsfull utveckling av fastighetstillgångarna. Under år 2013 utvecklade företaget vidare en kundtjänstmodell där de centrala verktygen kommer att vara campusstrategier som fastställs separat för enskilda kunder och campus. Med hjälp av dessa strategier vill vi tillsammans med kunden ställa upp mål för varje campus och skapa lokallösningar som tjänar framtidens inlärning och forskning. Hösten 2013 anlitade bolaget Innolink Research Oy för göra en mer omfattande kundtillfredsställelseenkät än tidigare. Helhetsbetyget för Finlands Universitetsfastigheter Ab:s verksamhet var 3,8 och hela 98 procent av respondenterna skulle utifrån sina egna erfarenheter kunna rekommendera SYK för sina kollegor. UTHYRNING Uthyrningsgraden sjönk med 1,1 % från jämförelseårets nivå, dvs. till 97,8 %. Sänkningen av uthyrningsgraden berodde på att Uleåborgs universitets lokaler för lärarutbildning i Kajana tömdes sommaren 2013. Antalet nya eller förnyade hyreskontrakt var år 2013 sammanlagt 16 stycken, och de täckte 63 500 m 2. De nya hyresavtalen hade en genomsnittlig hyresnivå på 17,15 euro/m 2 /mån. och de genererade ett kassaflöde om 113 miljoner euro. Under räkenskapsperioden fick SYK de första nya hyresgästerna till campusområdet i Kajana och undertecknade avtal om Kampusareena, som färdigställs 2015. Vid utgången av 2013 var cirka 49 900 m 2 (4,6 %) av bolagets lokaler tomma på grund av reparationsarbeten eller problem med inomhusluften. Dessa lokaler genererar inga hyresintäkter under reparationstiden. Nyckeltal för uthyrningen: 2013 2012 Hyresbidrag, procent av omsättningen 65,0 69,1 Hyresintäkter i genomsnitt /m 2 /månad 10,5 10,2 Uthyrningsgrad i genomsnitt, procent 97,8 98,9 Genomsnittlig längd på hyreskontrakt, år 6,3 6,0 Lokaler som genererar hyror i genomsnitt, procent 93,2 95,9 Disponibel uthyrningsyta, miljoner m 2 1,08 1,08 Hyreskontrakt, miljoner euro 756,3 740,4 FASTIGHETSUNDERHÅLL I fastighetsunderhållet har tyngdpunkten legat på energiförvaltning, årsreparationsplaner som uppdaterats och genomförts på basis av stora underhållsbesiktningar samt bedömning av servicenätverkets verksamhet. Företaget har ingripit raskt vid problem med inomhusluften i fastigheterna och skapat en verksamhetsmodell med vilken man å ena sidan strävar efter att förebygga uppkomsten av inomhusluftproblem och å andra sidan reagera effektivt när problem yppar sig. Nyckeltal för underhållet: Underhållskostnader i genomsnitt /m 2 / månad 2013 2012 3,7 3,7 Underhållsreparationer, milj. euro 17,9 13,5 Värmeenergiförbrukning*, kwh/brm 2 (+3 %) 158,6 148,3 Vattenförbrukning, dm 3 /brm 2 (+ 3,5%) 267,2 266,7 Elförbrukning, kwh/brm 2 ( 0,1%) 107,5 107,5 Elförbrukning, mwh 128 210 132 748 * Uppgifterna om värmeförbrukningen är väderlekskorrigerade. År 2013 konkurrensutsattes fastighetsskötseln, skötseln av utomhusområden och det årliga underhållet av tekniska system på Östra Finlands universitets campus i Kuopio. Som serviceproducent inom fastighetsskötsel och skötsel av utomhusområden fortsätter Coor Oy och som serviceproducent för årligt underhåll av tekniska system valdes Caverion Oy. För de övriga campusområdena skedde inga förändringar i servicenätverket. Finlands Universitetsfastigheter Ab Årsredovisning 2013 balansbok 31.12.2013 31

Riksomfattande samarbetsavtal tecknades med Metos Oy gällande årligt underhåll av köksanläggningar samt med Inspecta Oy gällande utförandet av de kontroller som föreskrivs i myndighetskrav. Servicenätverket för inomhusluftverksamhet i Jyväskylä utvidgades genom att inleda samarbete inom inomhusluftundersökningar med Sirate Oy. CAMPUSUTVECKLING OCH INVESTERINGAR Tyngdpunkter inom campusutvecklingen år 2013 var campusvisioner, som gjordes upp för många campusområden. Campusvisioner uppgjordes för campusområdena för universiteten i Uleåborg och Jyväskylä. Campusvisioner kommer att göras upp eller uppdateras turvis för respektive universitet. År 2013 utgjorde bolagets investeringar sammanlagt 72,4 miljoner euro. Vid bokslutet hade företaget 26 stycken (121 miljoner euro) investeringsprojekt i beredningsfas, 24 stycken (152 miljoner euro) i planeringsfas och 22 stycken (119 miljoner euro) i investeringsfas. De viktigaste grundförbättrings- och nybyggnadsprojekten som blev färdiga år 2013 var: - Ombyggnad av föreläsningssalarna i Canthia och undervisningslokalerna i Snellmania vid Östra Finlands universitet i Kuopio - Ombyggnad/reparation av Lapplands tekniska universitets anläggnings- och pilothall - Ändring av lokalen för användaren av restaurangen på Snellmania vid Uleåborgs universitet - Ändring av lokalen för användaren av arbetsgruppsutrymmet i Pinni vid Tammerfors universitet - Ändring av lokaler i undervisningslaboratoriet och - föreläsningssalen i del J av Elhuset vid Tammerfors - tekniska universitet - Ombyggnad av R-huset vid Tammerfors tekniska - universitet, fas I - Utbyggnad av Tammerfors tekniska universitets - idrottsarena (Tamppi areena). - Lokaländring av Medisiina C-byggnaden vid Åbo - universitet - Ombyggnad av Seminaarin koulu, C- och A-byggnaden De viktigaste projekten i byggnads- eller planeringsfas i slutet av 2013: - Ombyggnad av F-byggnaden vid Lapplands universitet - Nybyggnad för odontologiska institutionen vid Uleåborgs universitet - Grundreparation av T-byggnaden vid Jyväskylä universitet. - Mattilanniemi nybygge vid Jyväskylä universitet - Ruusupuisto nybyggnad vid Jyväskylä universitet - Nybyggnad vid Tammerfors universitets medicinska institution - Tammerfors tekniska universitets Kampusareenabyggnad - Ombyggnad av R-huset vid Tammerfors tekniska universitet, fas II - Projekt för sterilt rum vid Tammerfors tekniska universitet - Ombyggnad av Futura-byggnaden vid Östra Finlands universitet i Joensuu - Ombyggnad av Naturvetenskapernas hus II vid Åbo universitet FORSKNING OCH UTVECKLING Under år 2013 satsade bolaget 1,0 miljoner euro på forskning och utveckling (0,8 miljoner euro 2012 och 0,4 miljoner euro år 2011). För forskningsprojekt för år 2013 fick bolaget 0,2 miljoner euro understöd eller finansieringsandelar av andra samarbetspartners. Forskning bedrivs i intensivt samarbete med ägaruniversiteten och med valda samarbetsföretag i syfte att utveckla campusens attraktivitet och funktionalitet. Vi utvecklar lokaler som stödjer inlärning och skapande av ny information. Företagets utvecklingsområden är särskilt forsknings- och inlärningsmiljöer samt utveckling av energieffektivitet, inomhusluft och förhållanden samt tjänster. Strategiskt är det viktigaste forskningsprojektet arbetspaketet Utrymmen för inlärning som hör till forskningsprogrammet Inomhusmiljöer som genomförs av Centret för strategisk toppkompetens inom området Den byggda miljön (RYM SHOK). Arbetspaketet som kommer att vara i fyra år inleddes 1.5.2011 och dess omfattning är sammanlagt 10 miljoner euro. I arbetspaketet deltar 16 organisationer och det delas in i 28 olika projekt. Före utgången av år 2013 hade sammanlagt 5,6 miljoner euro av kostnaderna, varav andelen för företagets eget forskningsprojekt utgjorde 1,5 miljoner euro, bundits. Bolaget är ett ledarföretag för arbetspaketet Lokaler för inlärning. I programmet undersöker bolaget tillsammans med 6 företagspartner och 8 forskningspartner hur behovet av utrymmen för inlärning och skapandet av nya kunskaper förändras och påverkar lokalbehov och -koncept, användarorienterade planeringsprocesser och -lösningar, användarerfarenheter och tjänster samt lösningar som främjar hållbar utveckling. Utifrån undersökningarna har inletts testprojekt av olika slag. Bland dem har demonstrationer som genomförs inom ett år visat sig vara de forskningsmässigt bästa. Finlands Universitetsfastigheter Ab Årsredovisning 2013 balansbok 31.12.2013 32

Dessutom deltog bolaget vid finansieringen av sju vetenskapliga och två företagsforskningsprojekt i anslutning till programmet med sammanlagt 0,2 miljoner euro. Den totala volymen för dessa projekt var 1,2 miljoner euro. Utöver de egentliga forskningssatsningarna lade bolaget ned cirka 1,1 miljoner euro på bygget av demonstrationerna. Enligt visionen för arbetspaketet Utrymmen för inlärning är universitetscampusen öppna, inspirerande och internationella mötesställen för experter från många branscher. Man skapar ny information och lär sig effektivt, omsätter information och kunskap snabbt i ny affärsverksamhet, konkurrensförmåga och gemensam välfärd. HÅLLBAR UTVECKLING När det gäller fastigheternas lokaleffektivitet beaktar man också den tidsmässiga effektiviteten av lokalanvändningen samt lokalernas mångsidiga användbarhet och gemensamma användning. Företaget utvecklar fastigheterna i en allt mer energieffektiv och ekologisk riktning. När det gäller investeringar fäster företaget särskild uppmärksamhet vid att hitta miljövänliga och långvariga lösningar. Företagets mål på lång sikt är förenligt med EU:s energidirektiv som trädde i kraft sommaren 2010. Åtgärdsprogrammet för lokaler (TETS) som hör till Finlands system med energieffektivitetsavtal, vilket är mycket övergripande även internationellt sett, är ett verktyg för fastighetsägarna, med hjälp av vilket de kan vara med om att uppnå de nationella energieffektivitetsmålen. Utifrån nuvarande uppgifter kommer de energieffektivitetsmål som TETS uppställt att genomföras med hjälp av energimanagement. FINANSIERING Målet med finansieringsverksamheten är att enligt företagets finansieringspolicy skapa en långsiktig och kostnadseffektiv finansieringsgrund, som i sin tur skapar en stabil ekonomisk verksamhetsmiljö för fastighetsunderhållet och -utvecklingen. De viktigaste finansieringsmässiga åtgärderna år 2013 var ett låneavtal med Europeiska Investeringsbanken samt förhandlingar om ett omfattande finansieringsavtal med Nordiska Investeringsbanken. Det senaste undertecknades i januari 2014 och dess totala värde är 75 miljoner euro. Avtalet med Europeiska Investeringsbanken, som tecknades under första halvåret 2013, möjliggör att lån på sammanlagt 100 miljoner euro kan tas ut för att finansiera grundförbättrings- och nybyggnadsinvesteringar under åren 2013 2015. Nyckeltal för finansieringsverksamheten: 2013 2012 Lån, milj. euro 425,0 395,0 Genomsnittlig lånetid, år 5,0 5,1 Finansieringens medelränta, i procent 2,6 2,7 Räntebindningstid, år 3,3 3,7 Säkerhetsgrad för räntorna, i procent 82 81 Ränteteckningsgrad (interest coverage ratio) 7,7 8,1 Likviditet 31.12, miljoner euro 23,1 20,5 BOLAGSSTÄMMA Finlands Universitetsfastigheter Ab:s ordinarie bolagsstämma hölls i Tammerfors, på hotell Tammer den 16 maj 2012. Alla delägare med undantag av en delägare var representerade på bolagsstämman. Bolagsstämman fastställde bokslutet för år 2012 samt beviljade ansvarsfrihet för styrelsemedlemmarna och verkställande direktören. Bolagsstämman fastställde antalet styrelsemedlemmar till sex (6). Bolagsstämman utsåg styrelseordförande Petri Lintunen (Tammerfors universitet), vice ordförande Juha Lemström (Senatfastigheter), Matti Paavonsalo (Östra Finlands universitet), Pirjo Kytösalmi (Uleåborgs universitet) och Kaisa Vuorio (Propdea Oy) till att fortsätta i sina uppdrag. Som ny styrelsemedlem invaldes Kalervo Väänänen (Åbo universitet). Till revisor utsågs KPMG Oy med CGR-revisor Hannu Paunikallio som huvudansvarig revisor. Bolagsstämman beslutade att grunderna för styrelsemedlemmarnas och revisorernas arvoden förblir oförändrade. Bolagsstämman fattade beslut om bolagets investeringsprogram för de stora projektens del (över 30 miljoner euro). Dessutom fattade bolagsstämman beslut om ändring av bolagsordningen, genom vilken parallellnamn på svenska och finska togs i bruk. Bolagsstämman beslutade i enlighet med styrelsens förslag om en utdelning på 8,30 euro per aktie för räkenskapsperioden 2012, sammanlagt 20 916 000 euro. Avtalen i fråga tryggar bolagets finansieringsbehov kostnadseffektivt och ger stabilitet under den pågående perioden av starka investeringar. Finlands Universitetsfastigheter Ab Årsredovisning 2013 balansbok 31.12.2013 33

PERSONAL Verkställande direktör är Mauno Sievänen. År 2013 hade bolaget i genomsnitt 30 anställda som arbetade med kundrelationer och campusutveckling, byggnad och underhåll, konceptutveckling samt ekonomi, förvaltning och uthyrning. Företagets affärsidé är att vara en låg och kundnära organisation. Den genomsnittliga åldern bland våra anställda är 45,7 år. Vi förstärkte vår organisation under året. Företaget har ett incitamentsystem i bruk. Målen för det har uppställts utifrån företagets strategiska mål. Incitamentsystemets kostnadseffekt, om det genomförs i sin helhet, är 0,1 miljoner euro, vilket motsvarar ca 10 procent av personalkostnaderna. Nyckeltal för personalen: 2013 2012 2011 Antal anställda i genomsnitt 30 26 24 Antal anställda i slutet av räkenskapsperioden Personalkostnader, miljoner euro 32 26 26 2,3 2,1 1,9 VERKSAMHETSRISKER Företagets operativa risker anknyter främst till fastighetstillgångarna och underhållsfunktionerna samt grundförbättrings- och nybyggnadsprojekten. Företagets finansieringsrisker är till största delen ränte- och likviditetsrisker. Dessa hanteras med likviditetsreserver i överensstämmelse med finansieringspolicyn samt med ränteskydd. Företagets försäkringsrisker för egendom och verksamhet är försäkrade i If Skadeförsäkringsbolag Ab. När det gäller finansieringsriskerna har företaget i sin finansieringspolicy fastställt de mest centrala målen och tillvägagångssätten för att hantera finansieringsriskerna. Företagets mål är att skapa en finansieringsgrund där man skyddar sig mot ränteriskerna till betydande delar. Bolagets mål är att 70 90 procent av räntorna ska vara skyddade och att räntebindningstiden är 3 5 år. FÖRÄNDRINGAR I KONCERNSTRUKTUREN 2013 Finlands Universitetsfastigheter Ab äger utöver det direkta fastighetsinnehavet också fastighetsaktier i sex olika företag. Av fastighetsaktierna har dotter- och ägarintressebolagen tagits med i Finlands Universitetsfastigheter Ab:s koncernbokslut. Dotterbolaget Kiinteistö Oy Turun Kasarmialue, som Finlands Universitetsfastigheter Ab äger helt, fusionerades med moderbolaget år 2011. Under 2013 skedde det inga förändringar i koncernstrukturen. BOLAGETS AKTIER Företaget har ett aktieslag och företagets aktiekapital fördelas enligt följande: 2013 2012 1 röst/aktie 2 520 000 st. 2 520 000 st. Alla aktier har samma rätt till utdelning och företagets tillgångar. För aktierna gäller inlösningsklausulen enligt 11 i bolagsordningen. UTSIKTER FÖR ÅR 2014 Företaget bedömer att verksamhetsmiljön håller sig relativt stabil och att omsättningen ökar från året innan. Resultatutvecklingen förväntas ligga åtminstone på samma nivå som föregående år. År 2014 fördjupar vi ytterligare vårt samarbete med våra kunder och våra mest centrala serviceproducenter. På så sätt säkerställer vi att hela partnernätverket agerar i samma riktning mot företagets strategiska mål. FÖRSLAG TILL VINSTDISPOSITION Moderbolagets utdelningsbara medel uppgår till 295 465 856,99 euro, varav räkenskapsperiodens resultat utgör 15 843 474,05 euro. Styrelsen föreslår att utdelningsbara medel disponeras enligt följande: - sammanlagt delas 15 800 000 euro ut, vilket innebär 6,27 euro/aktie - återstoden av de utdelningsbara medlen förs till det egna kapitalet. Det har inte skett några väsentliga förändringar i företagets ekonomiska ställning efter avslutad räkenskapsperiod. Företagets likviditet är god, och enligt styrelsen riskeras den inte av den föreslagna vinstutdelningen. Finlands Universitetsfastigheter Ab Årsredovisning 2013 balansbok 31.12.2013 34

Koncernens resultaträkning Not 1.1 31.12.2013 1.1 31.12.2012 Omsättning 1 137 680 726,61 134 014 425,99 Övriga verksamhetsintäkter 2 270 950,00 292 159,63 Personalkostnader Löner och arvoden 3-1 933 229,51-1 714 745,55 Lönebikostnader Pensionskostnader -316 536,05-298 715,47 Övriga lönebikostnader -79 570,87-2 329 336,43-66 036,69-2 079 497,71 Avskrivningar och nedskrivningar 9), 10) Avskrivningar enligt plan -39 403 326,64-37 320 399,66 Nedskrivningar av tillgångar bland bestående aktiva -7 243 090,09-46 646 416,73-2 953 657,22-40 274 056,88 Övriga verksamhetskostnader 5-53 629 265,14-46 799 325,66 Andel av ägarintressebolagens vinst (förlust) 11-59 725,64-179 631,27 Rörelsevinst 35 286 932,67 44 974 074,10 Finansieringsintäkter och -utgifter 7 Ränte- och finansieringsintäkter Ränteintäkter 2 222 461,77 3 056 074,04 Övriga ränteintäkter 2 842,67 2 060,35 Finansieringsvederlag 51 590,20 41 215,44 Ränteutgifter och övriga finansieringsutgifter Ränteutgifter -13 341 591,77-14 324 050,43 Övriga ränte- och finansieringsutgifter -130 412,06-11 195 109,19-7 126,23-11 231 826,83 VINST (FÖRLUST) FÖRE BOKSLUTSDISPOSITIONER OCH SKATTER 24 091 823,48 33 742 247,27 Inkomstskatter 8-4 810 364,39-8 516 684,25 Minoritetsandel -33 092,22 13 365,80 RÄKENSKAPSPERIODENS VINST (FÖRLUST) 19 248 366,87 25 238 928,82 Finlands Universitetsfastigheter Ab Årsredovisning 2013 balansbok 31.12.2013 35

Koncernens balansräkning aktiva BESTÅENDE AKTIVA Not 31.12.2013 31.12.2012 Immateriella tillgångar 9 Immateriella rättigheter 1 080,00 1 259,25 Övriga utgifter med lång verkningstid 286 174,69 287 254,69 434 094,72 435 353,97 Materiella tillgångar 10 Mark- och vattenområden 60 758 626,60 59 807 722,99 Byggnader och konstruktioner 875 773 523,67 885 146 961,43 Maskiner och inventarier 1 039 152,13 946 409,24 Övriga materiella tillgångar 1 548 318,35 1 290 170,85 Förskottsbetalningar och pågående nyanläggningar 67 120 374,62 1 006 239 995,37 33 135 791,44 980 327 055,95 Placeringar 11 Andelar i ägarintresseföretag 5 105 567,03 5 165 292,67 Övriga placeringar 3 842 520,10 8 948 087,13 3 842 520,10 9 007 812,77 Bestående aktiva totalt 1 015 475 337,19 989 770 222,69 RÖRLIGA AKTIVA Kortfristiga fordringar 12 Fordringar på fastighetens avkastning 120 012,19 303 536,72 Resultatregleringar 2 042 211,02 388 187,89 Övriga fordringar 399 957,10 2 562 180,31 200 440,76 892 165,37 Kassa och bank 698 669,87 279 483,11 Rörliga aktiva totalt 3 260 850,18 1 171 648,48 AKTIVA TOTALT 1 018 736 187,37 990 941 871,17 Finlands Universitetsfastigheter Ab Årsredovisning 2013 balansbok 31.12.2013 36

Koncernens balansräkning passiva Not 31.12.2013 31.12.2012 EGET KAPITAL Aktiekapital 252 000 000,00 252 000 000,00 Fond för investerat fritt eget kapital 269 080 508,78 269 080 508,78 Tidigare räkenskapsperioders vinst/förlust 26 675 629,44 22 352 700,62 Räkenskapsperiodens vinst/förlust 19 248 366,87 25 238 928,82 Eget kapital totalt 13 567 004 505,09 568 672 138,22 MINORITETSANDEL 8 045 397,41 8 012 305,19 FRÄMMANDE KAPITAL Långfristigt 14 Lån från finansieringsinstitut 305 162 804,87 395 223 999,72 Övriga skulder 269 000,00 305 431 804,87 269 000,00 395 492 999,72 Kortfristigt 14 Skulder till ägarintresseföretag 19 734,87 0,00 Lån från finansieringsinstitut 120 063 408,50 2 173 118,99 Latenta skatteskulder 15 5 848 017,32 6 252 292,29 Erhållna förskott 18 738,05 17 284,55 Inköpsskulder 10 367 698,78 7 814 201,69 Övriga skulder 69 447,98 1 105 176,73 Resultatregleringar 1 867 434,50 138 254 480,00 1 402 353,79 18 764 428,04 Främmande kapital totalt 443 686 284,87 414 257 427,76 BALANSRÄKNING PASSIVA TOTALT 1 018 736 187,37 990 941 871,17 Finlands Universitetsfastigheter Ab Årsredovisning 2013 balansbok 31.12.2013 37

Koncernens kassaflödesanalys Not 1.1 31.12.2013 1.1 31.12.2012 Affärsverksamhetens kassaflöde Rörelsevinst 35 286 932,67 44 974 074,10 Avskrivningar och nedskrivningar enligt plan 46 646 416,73 40 274 056,88 Övriga justeringar som inte medför transaktion 59 725,64 179 631,27 Förändring av driftskapital 1 1 572 166,04 1 951 930,50 Inbetalda räntor 2 276 894,64 3 099 349,83 Betalda räntor -12 754 469,41-13 724 736,53 Övriga finansieringsposter -130 412,06-7 126,23 Betalda räntor -7 039 905,28-7 014 796,77 Affärsverksamhetens kassaflöde totalt 65 917 348,97 69 732 383,05 Investeringskassaflöde Investeringar i immateriella och materiella tillgångar -72 411 256,87-58 998 732,80 Investeringskassaflöde -72 411 256,87-58 998 732,80 Finansieringskassaflöde Uttag/återbetalningar av långfristiga lån 29 938 805,15-64 000,00 Uttag/återbetalningar av kortfristiga lån -2 109 710,49 2 103 785,73 Betalda utdelningar -20 916 000,00-17 010 000,00 Finansieringskassaflöde 6 913 094,66-14 970 214,27 Förändring av likvida medel 419 186,76-4 236 564,02 Likvida medel i början av räkenskapsperioden 279 483,11 4 516 047,13 Likvida medel i slutet av räkenskapsperioden 698 669,87 279 483,11 Noter till kassaflödesanalysen 1) Specifikation av förändring av nettodriftskapital 155 250,98 383 419,26 Förändring av kortfristiga fordringar 1 416 915,06 1 568 511,24 Förändring av kortfristiga räntefria skulder 1 572 166,04 1 951 930,50 Finlands Universitetsfastigheter Ab Årsredovisning 2013 balansbok 31.12.2013 38

KONCERNENS OCH MODER BOLAGETS REDOVISNINGSPRINCIPER Grundläggande uppgifter om företaget Finlands Universitetsfastigheter fokuserar på att förvalta, utveckla och hyra ut fastigheter och lokaler i dess ägo i huvudsak för forsknings- och undervisningsverksamhet samt för affärsverksamhet som stödjer dessa funktioner för att trygga universitetens långsiktiga verksamhet. Koncernens moderbolag är Finlands Universitetsfastigheter Ab, som är ett finskt aktiebolag vars hemort är Tammerfors. Finlands Universitetsfastigheter Ab:s adress är Uimalankatu 1, 33540 Tammerfors. Grund för upprättande av bokslutet Boksluten för koncernen och moderbolaget Finlands Universitetsfastigheter har upprättats i enlighet med Finlands bokföringslag och -förordning samt aktiebolagslagen. Detta är moderbolagets och dess koncerns femte räkenskapsperiod. Företaget inledde sin egentliga verksamhet år 2010. Koncernförhållanden Finlands Universitetsfastigheter Ab hörde till koncernen Senatfastigheter fram till 31.12.2009. Från och med år 2010 har Universitetsfastigheter varit ett ägarintressebolag i Senatfastigheter efter att staten överlät två tredjedelar av bolagets aktier till tio universitet utanför huvudstadsregionen. Finlands Universitetsfastigheter Ab utgör koncernens moderbolag. Till koncernen Universitetsfastigheter hör tre dotterbolag och ett intressebolag. Dessa dotter- och intressebolag redovisas för första gången i Universitetsfastigheters koncernbokslut från 31.12.2009. KiOY Turun Kasarmialue, som ägs helt av Finlands Universitetsfastigheter, fusionerades med moderbolaget 30.9.2011. Principer för upprättande av koncernbokslutet Koncernbokslutet har upprättats i enlighet med förvärvsmetoden. Hela skillnaden mellan dotterbolagens anskaffningsutgift och det egna kapitalet motsvarande andelen som förvärvats har allokerats på byggnader. Poster som allokerats på byggnader avskrivs i enlighet med avskrivningsplanen för ifrågavarande anläggningstillgångspost. Koncernens interna affärstransaktioner, ömsesidiga fordringar och skulder samt den interna vinstutdelningen har eliminerats. Minoritetsandelarna har avskilts från koncernens eget kapital och resultat och de upptas som en separat post. Ägarintressebolaget tas upp i enlighet med kapitalandelsmetoden. Värderings- och periodiseringsprinciper Omsättning Omsättningen består i huvudsak av hyresintäkter för lokalerna, ersättningar för nyttjande samt övriga serviceintäkter. Avkastningen bokförs när prestationen har överlåtits. Finlands Universitetsfastigheter Ab Årsredovisning 2013 balansbok 31.12.2013 39

Värdering av anläggningstillgångar Immateriella och materiella tillgångar värderas till sin ursprungliga anskaffningsutgift och avskrivs under deras ekonomiska verkningstid i enlighet med en avskrivningsplan som upprättats på förhand. Finansieringsintäkter och -skulder samt derivatavtal Finansieringsintäkter och räntefria skulder har upptagits enligt anskaffningsvärdet. Räntebärande skulder har värderats till den periodiserade anskaffningsutgiften i enlighet med effektivräntemetoden. Avskrivningarna redovisas i resultaträkningen under avskrivningar enligt plan. Följande avskrivningar baseras på uppskattade ekonomiska verkningstider Immateriella rättigheter Övriga utgifter med lång verkningstid Byggnader Konstruktioner Maskiner och inventarier Övriga materiella tillgångar 3 år 5 år 25 30 år 15 år 7 10 år 10 år Placeringar Moderbolagets placeringar omfattar aktier i dotterbolag och ägarintressebolag samt lån till företag inom samma koncern. Placeringarna har i balansräkningen värderats till anskaffningsutgiften. Utgifter för forskning och utveckling Forskningsutgifterna bokförs som årliga utgifter. Utgifter för byggprojekt av utvecklingskostnadskaraktär aktiveras när det tekniska genomförandet av ett projekt säkerställs och projektet konstateras generera intäkter i flera års tid. Till övriga delar bokförs utvecklingsutgifterna som årskostnader. Ränteswapavtal som tecknats för att hantera ränterisken för långfristiga lån har inte upptagits i balansräkningen utan de tas upp i noterna till bokslutet. Valutaderivat har använts för att hantera valutarisken för lån i SEK och GBP. Valutarisken är helt säkrad. Valutalån har i bokslutet värderats till kursen vid tecknande av avtalet/på lånets förfallodatum i stället för kursen vid tidpunkten för bokslutet. Inkomstskatter Räkenskapsperiodens direkta inkomstskatter har periodiserats och upptagits i resultaträkningen. Den latenta skatteskulden för moderbolagets och dotterbolagens ackumulerade avskrivningsdifferens har upptagits i koncernbokslutet. På dotterbolagens avskrivningar som lämnats obeaktade i beskattningen har man inte beräknat den latenta skattefordringen eftersom utnyttjandet av dessa i framtiden är osäkert. Övriga principer Personalens pensionsskydd har ordnats genom försäkringar i ett pensionsförsäkringsbolag och försäkringspremierna har upptagits som utgifter i förhållande till lönerna. Finlands Universitetsfastigheter Ab Årsredovisning 2013 balansbok 31.12.2013 40

Koncernens NOTER Noter till resultaträkningen: 1.1 31.12.2013 1.1 31.12.2012 1) Omsättning Hyror 137 267 442,47 133 221 948,96 Ersättningar för nyttjande 369 976,17 297 155,70 Övrig avkastning på fastigheten 43 307,97 495 321,33 Totalt 137 680 726,61 134 014 425,99 Geografiskt uppstår koncernens omsättning i Finland. 2) Övriga verksamhetsintäkter 270 950,00 292 159,63 De övriga verksamhetsintäkterna består av understöd till forskningsprojekt. 3) Personalkostnader och antalet anställda Löner och arvoden 1 933 229,51 1 714 745,55 Pensionskostnader 316 536,05 298 715,47 Övriga lönebikostnader 79 570,87 66 036,69 Totalt 2 329 336,43 2 079 497,71 Löner och arvoden till styrelsemedlemmarna och verkställande direktören under räkenskapsperioden 264 499,65 264 100,00 Antal anställda i genomsnitt under räkenskapsperioden 30 26 Antal anställda i slutet av räkenskapsperioden 32 26 4) Avskrivningar och nedskrivningar Beskrivs närmare i bilagorna 9 och 10. 5) Övriga verksamhetskostnader Förvaltning 5 148 568,22 4 778 661,53 Användning och underhåll 5 506 465,48 5 171 906,66 Skötsel av utomhusområden 1 437 583,32 1 420 774,90 Städning 128 841,84 88 490,36 Uppvärmning 10 280 698,95 9 781 973,80 Vatten och avlopp 1 231 226,74 1 106 904,89 El och gas 587 733,65 541 444,68 Avfallshantering 841 614,10 845 401,93 Skadeförsäkringar 233 264,68 214 246,25 Hyror 725 760,00 661 411,76 Finlands Universitetsfastigheter Ab Årsredovisning 2013 balansbok 31.12.2013 41

1.1 31.12.2013 1.1 31.12.2012 Fastighetsskatt 9 447 780,24 8 567 683,56 Reparationer 18 131 247,07 13 676 881,23 Övriga underhållskostnader -71 518,43-56 455,89 Totalt 53 629 265,86 46 799 325,66 6) Arvoden till revisorer CGR-samfund KPMG Oy Revisionsarvoden 11 689,22 15 796,20 Skatterådgivning 47 974,97 26 296,03 Övriga expertarvoden 10 751,43 45 783,58 Totalt 70 415,62 87 875,81 CGR-samfund Ernst & Young Oy Skatterådgivning 0,00 9 400,00 Övriga expertarvoden 34 116,00 20 377,00 Totalt 34 116,00 29 777,00 7) Finansieringsintäkter och -utgifter Ränteintäkter 2 222 461,77 3 056 074,04 Övriga ränteintäkter 2 842,67 2 060,35 Finansieringsvederlag 51 590,20 41 215,44 Totalt 2 276 894,64 3 099 349,83 Ränteutgifter 13 341 591,77 14 324 050,43 Övriga ränte- och finansieringsutgifter 130 412,06 7 126,23 Totalt 13 472 003,83 14 331 176,66 Finansieringsintäkter och -utgifter totalt -11 195 109,19-11 231 826,83 8) Inkomstskatter Inkomstskatter för det innevarande året 5 214 639,36 6 827 104,58 Förändring av latenta skatter -404 274,97 1 689 579,67 Totalt 4 810 364,39 8 516 684,25 noter till balansräkningens aktiva: 9) Immateriella tillgångar År 2013 Immateriella rättigheter Övriga utgifter med lång verkningstid Totalt Anskaffningsutgift 1.1.2013 145 974,86 838 705,13 984 679,99 Ökningar under räkenskapsperioden 0,00 0,00 0,00 145 974,86 838 705,13 984 679,99 Ackumulerade avskrivningar 1.1.2013-144 715,61-404 610,41-549 326,02 Räkenskapsperiodens avskrivningar -179,25-147 920,03-148 099,28 Ackumulerade avskrivningar 31.12.2013-144 894,86-552 530,44-697 425,30 Bokföringsvärde 31.12.2013 1 080,00 286 174,69 287 254,69 Finlands Universitetsfastigheter Ab Årsredovisning 2013 balansbok 31.12.2013 42

År 2012 Immateriella rättigheter Övriga utgifter med lång verkningstid Totalt Anskaffningsutgift 1.1.2012 145 974,86 721 755,89 867 730,75 Ökningar under räkenskapsperioden 0,00 116 949,24 116 949,24 145 974,86 838 705,13 984 679,99 Ackumulerade avskrivningar 1.1.2012-96 417,32-270 334,51-366 751,83 Räkenskapsperiodens avskrivningar -48 298,29-134 275,90-182 574,19 Ackumulerade avskrivningar 31.12.2012-144 715,61-404 610,41-549 326,02 Bokföringsvärde 31.12.2012 1 259,25 434 094,72 435 353,97 10) Materiella tillgångar År 2013 Mark- och vattenområden Byggnader och konstruktioner Maskiner och anordningar Övriga materiella tillgångar Pågående nyanläggningar Totalt Anskaffningsutgift 1.1.2013 59 807 722,99 1 001 766 761,77 1 053 810,13 1 494 295,47 33 135 791,44 1 097 258 381,80 Ökningar under räkenskapsperioden Minskningar under räkenskapsperioden 950 903,61 36 826 674,44 223 638,76 425 456,88 70 452 868,00 108 879 541,69 0,00 0,00 0,00 0,00-36 468 284,82-36 468 284,82 Anskaffningsutgift 31.12.2013 60 758 626,60 1 038 593 436,21 1 277 448,89 1 919 752,35 67 120 374,62 1 169 669 638,67 Ackumulerade avskrivningar 1.1.2013 Räkenskapsperiodens avskrivningar 0,00-116 619 800,34-107 400,89-204 124,62 0,00-116 931 325,85 0,00-38 957 022,11-130 895,87-167 309,38 0,00-39 255 227,36 Nedskrivningar 0,00-7 243 090,09 0,00 0,00 0,00-7 243 090,09 Ackumulerade avskrivningar 31.12.2013 0,00-162 819 912,54-238 296,76-371 434,00 0,00-163 429 643,30 Bokföringsvärde 31.12.2013 60 758 626,60 875 773 523,67 1 039 152,13 1 548 318,35 67 120 374,62 1 006 239 995,37 År 2012 Mark- och vattenområden Byggnader och konstruktioner Maskiner och anordningar Övriga materiella tillgångar Pågående nyanläggningar Totalt Anskaffningsutgift 1.1.2012 56 745 945,99 947 998 917,63 331 807,26 535 355,24 32 914 613,51 1 038 526 639,63 Överföringar mellan poster 0,00 0,00 0,00 0,00-52 765 921,03-52 765 921,03 Ökningar under räkenskapsperioden Minskningar under räkenskapsperioden 3 061 777,00 53 767 844,14 872 044,26 958 940,23 52 987 098,96 111 647 704,59 0,00 0,00-150 041,39 0,00 0,00-150 041,39 Anskaffningsutgift 31.12.2012 59 807 722,99 1 001 766 761,77 1 053 810,13 1 494 295,47 33 135 791,44 1 097 258 381,80 Ackumulerade avskrivningar 1.1.2012 Minskningar under räkenskapsperioden Räkenskapsperiodens avskrivningar 0,00-76 713 176,25-174 278,97-102 429,15 0,00-76 989 884,37 0,00 0,00 150 041,39 0,00 0,00 150 041,39 0,00-36 952 966,87-83 163,31-101 695,47 0,00-37 137 825,65 Nedskrivningar 0,00-2 953 657,22 0,00 0,00 0,00-2 953 657,22 Ackumulerade avskrivningar 31.12.2012 0,00-116 619 800,34-107 400,89-204 124,62 0,00-116 931 325,85 Bokföringsvärde 31.12.2012 59 807 722,99 885 146 961,43 946 409,24 1 290 170,85 33 135 791,44 980 327 055,95 Finlands Universitetsfastigheter Ab Årsredovisning 2013 balansbok 31.12.2013 43

11) Placeringar År 2013 Andelar i intressebolag Övriga placeringar Totalt 31.12.2013 Anskaffningsutgift 1.1.2013 5 165 292,67 3 842 520,10 9 007 812,77 Andel av räkenskapsperiodens resultat -59 725,64 0,00-59 725,64 Anskaffningsutgift 31.12.2013 5 105 567,03 3 842 520,10 8 948 087,13 Nedskrivningar 0,00 0,00 0,00 Ackumulerade nedskrivningar 31.12.2013 0,00 0,00 0,00 Bokföringsvärde 31.12.2013 5 105 567,03 3 842 520,10 8 948 087,13 År 2012 Andelar i intressebolag Övriga placeringar Totalt 31.12.2012 Anskaffningsutgift 1.1.2012 5 344 923,94 3 842 520,10 9 187 444,04 Andel av räkenskapsperiodens resultat -179 631,27 0,00-179 631,27 Anskaffningsutgift 31.12.2012 5 165 292,67 3 842 520,10 9 007 812,77 Nedskrivningar 0,00 0,00 0,00 Ackumulerade nedskrivningar 31.12.2012 0,00 0,00 0,00 Bokföringsvärde 31.12.2012 5 165 292,67 3 842 520,10 9 007 812,77 Aktier och andelar i koncernbolag 31.12.2013 Andel % Kiinteistö Oy Bioteknia 71,49 % Kiinteistö Oy Kuopion Studentia 56,23 % Kiinteistö Oy Arctic Centre 50,00 % Alla koncernbolag är upptagna i koncernbokslutet. Andelar i ägarintresseföretag 31.12.2013 Andel % Kiinteistö Oy F-Medi 24,66 % Ägarintresseföretag är upptagna i koncernbokslutet. Övriga placeringar 31.12.2013 De viktigaste övriga placeringarna allokerades till två fastighetsbolag. Andel % Kiinteistö Oy Kuopion Teknia 18,42 % Kiinteistö Oy Palosaaren laboratoriot 12,98 % Finlands Universitetsfastigheter Ab Årsredovisning 2013 balansbok 31.12.2013 44

12) Kortfristiga fordringar 1.1 31.12.2013 1.1 31.12.2012 Fordringar på fastighetens avkastning 120 012,19 303 536,72 Resultatregleringar 2 042 211,02 388 187,89 Övriga fordringar 399 957,10 200 440,76 Totalt 2 562 180,31 892 165,37 Väsentliga poster bland resultatregleringar Inkomstskatter 1 825 265,92 187 692,19 Övriga 216 945,10 200 495,70 Totalt 2 042 211,02 388 187,89 Noter till balansräkningens passiva 13) Specifikation av eget kapital 1.1 31.12.2013 1.1 31.12.2012 Aktiekapital 252 000 000,00 252 000 000,00 Fond för investerat fritt eget kapital 269 080 508,78 269 080 508,78 Ackumulerade vinstmedel 1.1 47 591 629,44 39 362 700,62 Utdelning som moderbolaget betalat -20 916 000,00-17 010 000,00 Räkenskapsperiodens resultat 19 248 366,87 25 238 928,82 Ackumulerade vinstmedel 31.12 45 923 996,31 47 591 629,44 Minoritetsandel 1.1 8 012 305,19 8 025 670,99 Minoritetens andel av räkenskapsperiodens resultat 33 092,22-13 365,80 Minoritetsandel 31.12 8 045 397,41 8 012 305,19 Eget kapital totalt 575 049 902,50 576 684 443,41 14) Främmande kapital 1.1 31.12.2013 1.1 31.12.2012 Långfristigt främmande kapital Lån från finansieringsinstitut 305 162 804,87 395 223 999,72 Övriga skulder 269 000,00 269 000,00 Totalt 305 431 804,87 395 492 999,72 Skulder som förfaller senare än efter fem år Lån från finansieringsinstitut 165 000 000,00 165 032 000,00 Totalt 165 000 000,00 165 032 000,00 Kortfristigt främmande kapital Kortfristigt räntebärande främmande kapital Lån från finansieringsinstitut 120 063 408,50 2 173 118,99 Totalt 120 063 408,50 2 173 118,99 Finlands Universitetsfastigheter Ab Årsredovisning 2013 balansbok 31.12.2013 45

Kortfristigt räntefritt främmande kapital 1.1 31.12.2013 1.1 31.12.2012 Skulder till ägarintresseföretag 19 734,87 0,00 Erhållna förskott 18 738,05 17 284,55 Leverantörsskulder 10 367 698,78 7 814 201,69 Övriga kortfristiga skulder 69 447,98 1 105 176,73 Resultatregleringar 1 867 434,50 1 402 353,79 Totalt 12 343 054,18 10 339 016,76 Kortfristigt främmande kapital totalt 132 406 462,68 12 512 135,75 Väsentliga resultatregleringsposter Ränte- och finansieringsposter 587 122,36 599 313,90 Övriga 1 280 312,14 803 039,89 Totalt 1 867 434,50 1 402 353,79 Finansieringslimiter Checkkontolimiter 2 550 000,00 2 500 000,00 Outnyttjade checkkontolimiter 2 550 000,00 390 880,85 Outnyttjade bindande lånelimiter 20 000 000,00 20 000 000,00 Maturitetsfördelning av lånen från finansieringsinstitut Lånens förfalloår 31.12.2013 2014 120 063 408,50 2015 63 408,50 2016 60 063 408,50 2017 50 035 987,87 2018 85 000 000,00 2019 40 000 000,00.. 2025 70 000 000,00 425 226 213,37 Valutafördelning av lånen från finansieringsinstitut 31.12.2013 EUR 295 226 213,37 SEK 85 000 000,00 GBP 45 000 000,00 425 226 213,37 Finlands Universitetsfastigheter Ab Årsredovisning 2013 balansbok 31.12.2013 46

15) Latenta skatteskulder och -fordringar 1.1 31.12.2013 1.1 31.12.2012 Latent skatteskuld i koncernens balansräkning Av den ackumulerade avskrivningsdifferensen 5 848 017,32 6 252 292,29 16) Derivatavtal 1.1 31.12.2013 1.1 31.12.2012 Räntederivat Ränteswapavtal, kapitalets nominella värde 320 000 000,00 320 000 000,00 Ränteswapavtal, gängse värde -13 598 067,70-19 297 591,79 Ränte- och valutaderivat Ränte- och valutaswapavtal, kapitalets nominella värde 130 000 000,00 130 000 000,00 Ränte- och valutaswapavtal, gängse värde 3 557 471,00 6 788 916,00 Ränteswapavtal som tecknats för att hantera ränterisken för långfristiga lån har inte upptagits i balansräkningen utan de tas upp i noterna till bokslutet. Valutaderivat har använts för att hantera valutarisken för lån i SEK och GBP. Valutarisken är helt säkrad. Valutalån har i bokslutet värderats till kursen vid tecknandet av avtalet/på lånets förfallodatum i stället för kursen vid tidpunkten för bokslutet. 17) Säkerheter och ansvarsförbindelser 1.1 31.12.2013 1.1 31.12.2012 Skulder med inteckning i en fastighet som säkerhet Lån från finansieringsinstitut 305 162 804,87 395 223 999,72 Givna inteckningar 608 628 000,00 568 578 000,00 Övriga skulder 269 000,00 269 000,00 Ansvar för leasinghyresavtal Som förfaller till betalning under följande år 40 515,18 46 240,08 Som förfaller till betalning senare 54 209,85 78 962,70 Företagets mest centrala skuldvillkor, förpliktelser 94 725,03 125 202,78 De viktigaste förpliktelserna för bolagets lån från finansieringsinstitut är bundna till koncernens totala ansvar samt väsentliga förändringar i företagets ägarstruktur. Övriga ansvar Justeringsansvar för mervärdesskatten vid fastighetsinvesteringar Avdrag för mervärdesskatter som gäller investeringar i ombyggnad, ansvar enligt 120 i mervärdesskattelagen: Justeringsperiod 5 år Justeringsperiod 10 år 2009 2010 2011 2012 2013 Totalt 117 394,88 308 019,76 3 095 310,67 9 806 905,16 7 655 130,01 20 982 760,48 Skyddsansvar Bland de fastighetstillgångar som bolaget skaffat genom apport och inköp och som tjänar universitetens verksamhet ingår byggnader och områden som skyddas med stöd av naturvårdslagen (1096/1996) eller förordningen om skydd för staten tillhöriga byggnader (460/85) eller på basis av andra överenskommelser. Företaget har förbundit sig till att följa de föreskrifter, beslut och överenskommelser som getts för enskilda fastigheter eller skyddsområden. Finlands Universitetsfastigheter Ab Årsredovisning 2013 balansbok 31.12.2013 47

Beräkning av nyckeltal Soliditetsgrad, % = 100 x Avkastning på investerat kapital, % (ROE) = 100 x Avkastning på eget kapital, i procent (ROE) = 100 x Uthyrningsgrad, % = 100 x Räntebetalningsförmåga = Eget kapital Balansomslutning förutbetalda intäkter Räkenskapsperiodens resultat + finansieringsutgifter Balansomslutning räntefria skulder (medeltal för räkenskapsperiodens början och slut) Räkenskapsperiodens resultat Eget kapital (medeltal för räkenskapsperiodens början och slut) Uthyrd areal Hyrbar yta Rörelsebidrag (rörelsevinst + avskrivningar + nedskrivningar enligt plan) Kostnadsbaserade ränteutgifter Vid beräkning av moderbolagets nyckeltal har den ackumulerade avskrivningsdifferensen och förändringen av avskrivningsdifferensen fördelats på eget kapital/ räkenskapsperiodens resultat och på latent skatteskuld. Finlands Universitetsfastigheter Ab Årsredovisning 2013 balansbok 31.12.2013 48

Moderbolagets resultaträkning Not 1.1 31.12.2013 1.1 31.12.2012 OMSÄTTNING 1 136 965 622,58 133 410 266,17 Övriga verksamhetsintäkter 2 270 950,00 292 159,63 Personalkostnader 3 Löner och arvoden -1 930 524,51-1 712 885,55 Lönebikostnader Pensionskostnader -316 536,05-298 715,47 Övriga lönebikostnader -79 570,87-2 326 631,43-66 036,69-2 077 637,71 Avskrivningar och nedskrivningar 9), 10) Avskrivningar enligt plan -38 609 997,52-36 515 851,60 Nedskrivningar av tillgångar bland bestående aktiva -7 243 090,09-45 853 087,61-2 953 657,22-39 469 508,82 Övriga verksamhetskostnader 5-53 069 198,45-46 285 718,21 RÖRELSEVINST 35 987 655,09 45 869 561,06 Finansieringsintäkter och -utgifter 7 Ränte- och finansieringsintäkter Ränteintäkter 2 222 460,51 3 056 071,06 Ränteintäkter från koncernföretag 24 889,51 25 769,91 Övriga ränteintäkter 2 840,24 2 060,35 Ränteutgifter och övriga finansieringsutgifter Ränteutgifter -13 329 110,84-14 307 249,74 Övriga ränte- och finansieringsutgifter -130 094,87-11 209 015,45-4 468,92-11 227 817,34 VINST (FÖRLUST) FÖRE BOKSLUTSDISPOSITIONER OCH SKATTER 24 778 639,64 34 641 743,72 Bokslutsdispositioner Förändring av avskrivningsdifferens -3 720 526,23-6 896 243,56 Inkomstskatter 8-5 214 639,36-6 827 104,58 RÄKENSKAPSPERIODENS VINST (FÖRLUST) 15 843 474,05 20 918 395,58 Finlands Universitetsfastigheter Ab Årsredovisning 2013 balansbok 31.12.2013 49

Moderbolagets balansräkning aktiva BESTÅENDE AKTIVA Not 31.12.2013 31.12.2012 Immateriella tillgångar 9 Immateriella rättigheter 834 957,22 942 872,83 Övriga utgifter med lång verkningstid 286 174,69 1 121 131,91 434 094,72 1 376 967,55 Materiella tillgångar 10 Mark- och vattenområden 60 574 848,48 59 623 944,87 Byggnader och konstruktioner 854 782 314,27 863 256 030,25 Maskiner och inventarier 1 034 755,74 944 639,51 Övriga materiella tillgångar 1 528 818,80 1 270 671,30 Förskottsbetalningar och pågående nyanläggningar 67 120 374,62 985 041 111,91 33 135 791,44 958 231 077,37 Placeringar 11 Andelar i företag inom samma koncern 14 679 757,34 14 679 757,34 Fordringar från företag inom samma koncern 633 500,00 724 000,00 Andelar i ägarintresseföretag 5 776 476,83 5 776 476,83 Övriga placeringar 3 834 110,70 24 923 844,87 3 834 110,70 25 014 344,87 Bestående aktiva totalt 1 011 086 088,69 984 622 389,79 RÖRLIGA AKTIVA Kortfristiga fordringar 12 Fordringar på fastighetens avkastning 33 563,36 296 026,44 Resultatregleringar 2 023 108,03 375 353,94 Övriga fordringar 362 444,90 2 419 116,29 158 047,91 829 428,29 Kassa och bank 605 700,94 154 711,87 Rörliga aktiva totalt 3 024 817,23 984 140,16 AKTIVA TOTALT 1 014 110 905,92 985 606 529,95 Finlands Universitetsfastigheter Ab Årsredovisning 2013 balansbok 31.12.2013 50

Moderbolagets balansräkning passiva Not 31.12.2013 31.12.2012 EGET KAPITAL Aktiekapital 252 000 000,00 252 000 000,00 Fond för investerat fritt eget kapital 269 080 508,78 269 080 508,78 Tidigare räkenskapsperioders vinst/förlust 10 541 874,16 10 539 478,58 Räkenskapsperiodens vinst/förlust 15 843 474,05 20 918 395,58 Eget kapital totalt 13 547 465 856,99 552 538 382,94 ACKUMULERADE BOKSLUTSDISPOSITIONER Avskrivningsdifferens 29 240 086,61 25 519 560,38 FRÄMMANDE KAPITAL Långfristigt 14 Lån från finansieringsinstitut 305 000 000,00 395 000 000,00 Övriga skulder 269 000,00 305 269 000,00 269 000,00 395 269 000,00 Kortfristigt 14 Skulder till företag inom samma koncern -1 983,52 0,00 Skulder till ägarintresseföretag 19 734,87 Lån från finansieringsinstitut 120 000 000,00 2 109 119,15 Förutbetalda intäkter 18 738,05 17 284,55 Leverantörsskulder 10 180 254,27 7 653 066,94 Övriga skulder 56 054,15 1 099 435,86 Resultatregleringar 1 863 164,50 132 135 962,32 1 400 680,13 12 279 586,63 Främmande kapital totalt 437 404 962,32 407 548 586,63 BALANSRÄKNING PASSIVA TOTALT 1 014 110 905,92 985 606 529,95 Finlands Universitetsfastigheter Ab Årsredovisning 2013 balansbok 31.12.2013 51

Moderbolagets kassaflödesanalys Not 1.1 31.12.2013 1.1 31.12.2012 Affärsverksamhetens kassaflöde Rörelsevinst 35 987 655,09 45 869 561,06 Avskrivningar enligt plan 45 853 087,61 39 469 508,82 Förändring av driftskapital 1 1 613 950,40 1 831 090,62 Inbetalda räntor 2 2 250 190,26 3 083 901,32 Betalda räntor 3-12 741 988,48-13 707 935,84 Övriga finansieringsposter -130 094,87-4 468,92 Betalda räntor -7 039 905,28-7 014 796,77 Affärsverksamhetens kassaflöde totalt 65 792 894,73 69 526 860,29 Investeringskassaflöde Investeringar i immateriella och materiella tillgångar 4-72 407 286,51-58 987 795,12 Beviljade lån 90 500,00 90 500,00 Investeringskassaflöde -72 316 786,51-58 897 295,12 Finansieringskassaflöde Uttag/återbetalningar av långfristiga lån 30 000 000,00 0,00 Uttag/återbetalningar av kortfristiga lån -2 109 119,15 2 109 119,15 Betalda utdelningar -20 916 000,00-17 010 000,00 Finansieringskassaflöde 6 974 880,85-14 900 880,85 Förändring av likvida medel 450 989,07-4 271 315,68 Likvida medel i början av räkenskapsperioden 154 711,87 4 426 027,55 Likvida medel i slutet av räkenskapsperioden 605 700,94 154 711,87 Noter till kassaflödesanalysen 1) Specifikation av förändring av nettodriftskapital Förändring av kortfristiga fordringar 235 577,92 282 792,40 Förändring av kortfristiga räntefria skulder 1 378 372,48 1 548 298,22 1 613 950,40 1 831 090,62 2) Inbetalda räntor Ränteintäkter 2 222 460,51 3 056 071,06 Ränteintäkter från koncernföretag 24 889,51 25 769,91 Övriga ränteintäkter 2 840,24 2 060,35 2 250 190,26 3 083 901,32 3) Betalda räntor Ränteutgifter -13 329 110,84-14 307 249,74 Andel av resultatregleringar som hör till ränteutgifter 587 122,36 599 313,90-12 741 988,48-13 707 935,84 4) Investeringar i immateriella och materiella tillgångar Placeringar bland bestående aktiva netto 1.1 25 014 344,87 25 104 844,87 Placeringar bland bestående aktiva netto 31.12-24 923 844,87-25 014 344,87 Materiella och immateriella tillgångar bland bestående aktiva 1.1 959 608 044,92 940 089 758,62 Materiella och immateriella tillgångar bland bestående aktiva 31.12-986 162 243,82-959 608 044,92 Avskrivningar enligt plan -45 853 087,61-39 469 508,82-72 316 786,51-58 897 295,12 Finlands Universitetsfastigheter Ab Årsredovisning 2013 balansbok 31.12.2013 52