KONTORET FÖR SAMHÄLLSUTVECKLING Handläggare Datum Diarienummer Anna Hellgren 2012-09-03 Rev 2012-09-12 2012/20211-1 Plan- och byggnadsnämnden Tjänsteskrivelse Planbesked för Librobäck 7:1 m.fl., Uppsala kommun Förslag till beslut Plan- och byggnadsnämnden ger kontoret för samhällsutveckling i uppdrag att påbörja detaljplaneläggning med normalt planförfarande för Librobäck 7:1 m.fl. Avgift för planbesked enligt plan- och bygglagen (PBL) 5 kap 5 är 30 000 kr enligt fastställd taxa. Faktura utsändes separat. Orienteringskarta med aktuellt område markerat med streckad linje. Sammanfattning Fastighetsägare inom de södra delarna av Librobäck, även kallat Börjetull, har inkommit med förfrågan om planläggning för att pröva omvandling till bostadskvarter inom området. Förslaget innehåller över 130 000 m 2 BTA. En planläggning av området med inriktning mot blandad stadsmiljö är i linje med översiktsplanen och strukturprogram för Librobäck. Området bedöms kunna planläggas i huvudsak enligt de sökandes önskemål. Mark måste också avsättas till allmän park och skola/förskola. Tidpunkten för ett beslut om antagande uppskattas till andra kvartalet 2014, under förutsättning att planprocessen kan genomföras i sin helhet. Plan- och byggnadsnämnden Postadress: Uppsala kommun, kontoret för samhällsutveckling 753 75 UPPSALA Besöksadress: Lokföraren, Stationsgatan 12 Telefon: +46 18-727 87 00 Fax: +46 18-727 87 10 E-post: plan-byggnadsnamnden@uppsala.se www.uppsala.se 1/9
Ärendet Bakgrund och syfte Fastighetsägare inom de södra delarna av Librobäck, har inkommit med en gemensam förfrågan om att omvandla området från industriverksamhet till bostäder och blandad stadsmiljö. Bakom ansökan står kommunägda Uppsalahem och Industrihus samt HSB och Skanska. Förfrågan om planändring baseras på fastighetsägarnas gemensamma arbete i idéskedet, i form av parallella uppdrag som genomfördes 2010. Av fyra presenterade förslag valdes förslaget Libroterrasser av Oxygen architects och RB arkitektur. Läge och omfattning Det aktuella området omfattar södra delen av stadsdelen Librobäck, även kallat Börjetull. Området avgränsas av Librobäcken, Fyrisån, Fyrisvallsgatan och Börjegatan. Kvarteren som berörs är Blomsterängen, Hallstavik, Penningby och Vira. Aktuella fastigheter är Librobäck 7:1-7:5, 9:2, 14:1-14:3 och 13:3. Planområdet kan, beroende på hur det slutligen avgränsas, i sin helhet omfatta 10-15 hektar. Fastighetsägare inom området. Fastigheterna bakom planförfrågan markerade med streckad linje. Förslag Förslaget Libroterrasser från de parallella uppdragen innehåller en relativt hög exploatering med i storleksordningen 1200-1500 lägenheter. Idéskissen omfattar även några fastigheter vid Fyrisån som de sökande inte äger. Förslaget är uppbyggt med en kvartersstruktur som utvecklats ur dagens gatunät. Centralt i området föreslås en park, ekoparken, som ligger i anslutning till det gamla industrispårområdet och med koppling mot broläget vid Tunabergskolonin. Parken föreslås vara en viktig del av dagvattenhanteringen i området. Byggnaders höjder varierar mellan fem och sju våningar. Mot parkstråket föreslås byggnader med terrasserade gavlar som trappar ner mot de allmänna ytorna. Mot Fyrisvallsgatan föreslås ett landmärke i form av ett högt hus. 2/9
Förslaget Libroterrasser, från parallella uppdrag, Oxygen architects och RB arkitektur, 2010. Tidigare ställningstaganden Översiktsplan Området ingår i stadsväven där förändringar förutsätts ske i riktning mot intensivare markanvändning. Dessa ska visa hänsyn till platsens karaktär och tillföra kvaliteter för närmiljön så att väsentliga värden för stadens grönstruktur bibehålls eller stärks. Kompletteringar bör stödja gång- cykel och kollektivtrafik och även bidra till att minska barriäreffekter och förbättra sambanden i stadens struktur. Möjligheten till funktionsblandning ska alltid övervägas. Både Börjegatan och Fyrisvallsgatan utpekas som stadsstråk. Börjegatan har även utpekats som stomlinjestråk för kollektivtrafiken. Väster om det aktuella området utpekas en knutpunkt i stadsstråk och stomlinjestråk och ett reservat för ett framtida stationsläge på Dalabanan. Funktioner och utrymmesbehov för en sådan plats är ännu inte utredda men förutsätts ingå i övergripande studie för Nordvästra staden. Området angränsar till Fyrisån. Åstråket är ett centralt offentligt rum som har stor rekreativ och identitetsskapande betydelse för staden. Stråket ska värnas och utvecklas i hela sin sträckning. Fler passager mellan åns båda sidor ska utvecklas, bland annat en bro vid Tunabergskolonin som pekats ut som ny grön länk. Librobäcken öster om Börjegatan pekas ut som särskilt bevarandevärt grönt område och ingår i stadens grönstruktur, parker och naturområden med sociala och/eller ekologiska värden. Librobäcken västerut utgör en ny grön länk med rekreativ/ekologisk funktion. En sådan ny grön länk finns också utpekad i det gamla industrispåret, centralt i Börjetull. 3/9
Strukturprogram Strukturprogram för Librobäck som godkändes av byggnadsnämnden 2006 syftade till att hitta en övergripande struktur för Librobäcksområdet som kunde ligga till grund för områdets successiva omvandling från ett industriområde till en mer blandad stadsdel med handel, service, fritid och rekreation. Programmet följde intentionerna i dåvarande översiktsplan, ÖP2002, och har legat till grund för de senaste årens detaljplanering inom kvarteren Cementgjuteriet, Gimo, Seminariet och Starrkoder (Fyrishov). I stora delar står sig programinriktningen för området fortfarande. Till exempel är stora strukturskapande förutsättningar inom programområdet, såsom förordnandeområdet kring Ärna flygplats och reservat för dubbelspår och utvecklad pendeltågstrafik på Dalabanan, oförändrade. Utdrag ur planmosaiken Detaljplan Stadsplan för Librobäcks industriområde Pl 76R, laga kraft 1985, omfattar större delen av det aktuella området. Markanvändningen är i huvudsak småindustri och handel. Byggnadshöjden är 8 meter med undantag av fastigheterna närmast Fyrisån där byggnadshöjden är 6 meter. Marken vid Librobäcken och Fyrisån är allmän park. Gamla industrispåret är trafikområde. Detaljplan för kvarteret Hallstavik 00/20063 laga kraft 2001. Planen omfattar HSB:s fastighet Librobäck 9:2 med kontorshuset Skeppet. Markanvändningen är handel, industri, kontor och byggrätten är inte fullt utnyttjad. Byggnader får vara två, tre, fem och sju våningar höga. Nyare planer i området omfattar Q-Meds fastigheter, detaljplan för del av kvarteret Herräng 00/20064, laga kraft 2001, och detaljplan för del av kvarteret Blomsterängen 06/20069, laga kraft 2007. Markanvändningen är kontor och industri och byggnader får vara upp till fem och sex våningar. 4/9
Förutsättningar Områdets förutsättningar beskrivs med strukturprogrammet som utgångspunkt. Förfrågan omfattar främst programmets delområden 3 och 7, centrala Börjetull. Angränsande områden är främst grönstrukturkopplingar inom delområde 10 men även område 2, norr om Librobäcken kan beröras. Utdrag ur programmet redovisas i kursiv text nedan. Förändringar av förutsättningarna, som skett sedan programmets godkännande eller andra saker som påverkar aktuell förfrågan, kommenteras punktvis. Utdrag ur program för Librobäck (Librobäck Börjetull - Fyrishov), 2006. Aktuellt område markerat med röd streckad linje. Delområde 3. Börjegatan söder om Bärbyleden föreslås utvecklas till ett handels- och servicestråk med inslag av icke störande verksamheter. Ett stråk med stadsdelsservice längs Börjegatan kan överbrygga den barriär som järnvägen länge utgjort mellan bostadsstadsdelen Luthagen och industriområdet Librobäck. Bostäder kan inrymmas längs stråkets östra sida i den mån det är förenligt med övriga verksamheter, störningar mm. Fastigheter längs Börjegatan skall förberedas för planskild korsning med järnvägen. Handel och verksamheter bör integreras med bostäder för att skapa en blandad stadsmiljö. I ÖP2010 har både Börjegatan och Fyrisvallsgatan utpekats som stadsstråk och handel och verksamhet bör i första hand lokaliseras längs dessa stråk. Börjegatan har även utpekats som stomlinjestråk för kollektivtrafiken. Delområde 7. En successiv omvandling till en stadsdel med blandning av kontor, icke störande verksamheter och bostäder föreslås ske i området mellan Librobäcken, järnvägen och Fyrisån. Integrering av bostadsbebyggelse i verksamhetsområdet kräver samordning och beaktande av skyddsavstånd och störningar så att bostäder inte konkurrerar ut befintliga verksamheter. I området norr om Fyrisvallsgatan har flera fastigheter de senaste åren förvärvats av aktörer med intresse för bostadsutveckling. Detta innebär att efterfrågan på att omvandla indu- 5/9
strimark till bostadskvarter har ökat starkt. Fastighetsägarna bakom aktuell förfrågan om planläggning är Uppsalahem, HSB, Skanska och Industrihus. Industrihus är den största fastighetsägaren i området. Parallellt pågår planläggning av nya verksamhetsområden, till exempel i norra Librobäck, för att kunna möta efterfrågan från dem som lämnar centralt belägna verksamhetsområden med högt omvandlingstryck. Den största arbetsplatsen i området, Q-Med, a Galderma division utvecklar, tillverkar och marknadsför metoder för estetiska och korrigerande behandlingar. Från 2011 är Q-Med helägt av Galderma, ett läkemedelsbolag specialiserat inom dermatologi med nästan 4 000 anställda i mer än 70 länder. Anläggningen i Uppsala är the Global Aesthetic Center of Excellence med nästan 400 anställda. Förändringarna inom företaget kan på olika sätt komma att påverka hur verksamheten utvecklas i området och får sannolikt också konsekvenser för övrig utveckling inom Börjetull. För att tydliggöra markanspråken inom området kan bli aktuellt att även Q-Meds fastigheter ingår i planområdet. Delområde 10. Årummet utvecklas med allmänna gång- och cykelstråk på båda sidor om Fyrisån. Östra sidan av Fyrisån görs allmänt tillgänglig med gång- och cykelväg nedanför Fyrishov och Tunabergskolonin. Det finns goda förutsättningar att skapa ett innehållsrikt rekreationsstråk som sträcker sig från centrum och norrut mot Ulva. Gång- och cykelförbindelser mellan Librobäcksområdet och Svartbäcken förbättras i strategiska punkter/stråk med nya broar över Fyrisån. På Fyrisåns västra sida utvecklas det gröna gång- och cykelstråket successivt. Intill bostadskvarteren vid Fyrisvallen och Fyrisstrand/kvarteret Herräng har nya parkytor iordningställts. En ny park har iordningställts vid Tunabergskolonin öster om Fyrisån med ny gång- och cykelväg mot Tunagatan i Svartbäcken. En bro över Fyrisån i detta läge har planlagts, men ännu inte byggts. Delområde 2 (del av). Söder om Skebogatan bör kvarteret reserveras för framtida bostäder eller kontor som kan ta tillvara läget närmast Librobäcken. Nordöst om kvarteret Skebo i anslutning till Fyrisån föreslås iordningställas till grönytor för spontanidrott. På sikt bör prövas om en större andel bostäder än vad som antyds i programmet kan inrymmas i området mellan Bärbyleden och Librobäcken. Stor hänsyn måste dock tas till störningar såsom trafikbuller. I samband med aktuell förfrågan är det främst möjligheten till framtida kopplingar över Librobäcken som har strukturerande effekt och därför bör studeras i samband med planläggning av kvarteren söder om bäcken. Utöver inriktning för olika geografiska områden ovan kan följande förutsättningar lyftas fram från programmet: Skala och utformning. Nya byggnader ska stämma överens med befintlig kontors- och bostadsbebyggelses femvåningsskala. Byggnadernas höjder behöver detaljstuderas för varje aktuellt projekt beroende på kvarterets anpassning till angränsande bebyggelse och hur kvarteret står i relation till den övergripande strukturen. En målpunkt eller en viktig plats kan behöva accentueras med en framträdande byggnad. På motsvarande sätt kan byggnader behöva underordna sig sin omgivning. Andra förutsättningar som kan kräva särskilda höjdstudier är solförhållanden och bullersituation på platsen. I de detaljplaner för bostäder som tagits fram hittills inom programområdet har hushöjderna varierat mellan fyra och sju våningar. Fem och sex våningar har varit vanligast förekommande. I planen för kvarteret Cementgjuteriet finns ett stadsdelstorg och en park som 6/9
accentuerats med högre byggnader i 11 respektive 9 våningar. I de centrala delarna av Börjetull finns möjligheter att utforma byggnader och kvarter med variation i både höjd och arkitektoniskt uttryck. Parker. Parkmarken kring Librobäcken bör utvecklas till en kvarterspark. Även om inga bostäder tillkommer i denna del av Librobäck i en nära framtid så ökar antalet personer som rör sig i området i takt med områdets omvandling mot mer personaltät verksamhet./ /Nya kvartersparker föreslås inom kv Cementgjuteriet och kv Seminariet / /. Efterfrågan på bostäder i denna del av programområdet har ökat. För att skapa en god bostadsmiljö i området behöver möjligheten att skapa upplevelserika parkmiljöer även i de centrala delarna av Börjetull studeras. Allmänna parker har säkerställts i detaljplanerna för Seminariet och Cementgjuteriet. Industrispåret. Utrymmet för det gamla industrispåret, bör inte byggas igen utan hållas öppen för en gång- och cykelväg genom området. Det finns ett stort värde i att historiska strukturer behålls så att stadens årsringar blir läsbara. Byggnader kan eventuellt tillåtas byggas ihop över spåret på vissa platser förutsatt att det görs med en generös frihöjd och att området under hålls allmänt tillgängligt. Det gamla spårområdet som sträcker sig genom Börjetull och norrut mot Librobäcks industriområde, har planlagt som gång- och cykelväg i detaljplanen för kvarteret Gimo, som en första del av ett centralt grönt stråk i området. I centrala Börjetull blir utvecklingen kring spårområdet en viktig fråga att hantera då det finns många olika anspråk på marken inom och intill spåret. Skolor och förskolor. Behov av en skola inom ett framtida utbyggt Librobäck/Stabby bör utredas. En tomt i anslutning till kvarteret Cementgjuteriet och planerat parkstråk kan vara en möjlig lokalisering att utreda vidare. Behov av förskole- och skollokaler är stort i denna del av staden. För en flexibel användning i den växande stadsdelen förordas att en egen skoltomt avsätts centralt i Börjetull som kan rymma en större förskola kombinerat med skola för de lägre årskurserna. Det kommer sannolikt också att bli aktuellt med förskolelokaler i bottenvåning på bostadshus, men hela behovet kan inte täckas på detta sätt. Mark, vatten och tekniska system: Området ligger inom vattenskyddsområdets yttre skyddszon. Delar av området omfattas av strandskydd, 100 meter, som måste hanteras i samband med planläggningen. Det finns sannolikt markföroreningar från tidigare industriverksamhet på flera platser inom området. Förekomsten av föroreningar måste kartläggas och vid behov undersökas. Det kan också finnas sulfidlera inom området. Föroreningar inom områden för bostadsändamål måste saneras till nivån Känslig markanvändning (KM) för att vara lämpliga för bostäder. Det finns risk för översvämning och även risk för ras och skred i närheten av Librobäcken och Fyrisån. Fyrisåns 100-årsflöde är +8,3 meter (RH2000) och beräknat högsta dimensionerande flöde för Fyrisån är +9,4 meter (RH2000). Detta ska belysas och beaktas i planarbetet. 7/9
En omvandling av området med ett stort inslag av bostäder har hittills begränsats av kapaciteten i spillvattensystemet. Uppsala Vatten och avfall arbetar nu med förstärkningar i systemen, bland annat projekteras ett spillvattenmagasin under marken vid Fyrisskolan för att öka kapaciteten. När åtgärderna är genomförda kan nya bostäder anslutas till VA-nätet, preliminärt från och med 2015. Bedömning och riktlinjer för fortsatt arbete En omvandling till en blandad stadsmiljö med bostäder, verksamheter och service är i linje med översiktsplanens och strukturprogrammets inriktning. Området ligger i anslutning till utpekade stadsstråk och kollektivtrafikstråk och är en naturlig fortsättning på stadsutvecklingen som pågår i stadens nordvästra delar. Området bedöms kunna planläggas i huvudsak enligt de sökandes önskemål. Idéskissen från de parallella uppdragen kan fungera som underlag inför fortsatt planarbete. Förutom de sökandes fastigheter ska planområdet omfatta de delar av Uppsala kommuns fastighet Librobäck 1:41 som utgör viktiga kopplingar till omgivande parkmark längs Fyrisån och Librobäcken. För att i detaljplanen kunna pröva en ny markanvändning längs Fyrisån i ett sammanhang ska även fastigheterna Librobäck 13:1 och 13:2 ingå i planområdet. Karta med föreslagen planavgränsning 8/9
Områdets markanvändning samt gatu- och kvartersstruktur ska inledningsvis studeras som en helhet. Förutom en önskan om sammanhängande strukturer i stadsbyggandet, är helheten viktig för att kommunen ska kunna skapa sig en översiktlig bild av exploateringskostnaderna i ett planområde med flera ingående fastighetsägare. Området kan under processens gång delas in i två eller flera planområden beroende på aktualitet, komplexitet och innehåll. De föreslagna förändringarna kan prövas i en planprocess med följande riktlinjer: Markanvändningen bör kunna rymma en blandning av bostäder, verksamheter och service. Kvarters- och gatustrukturen inom området bör brytas upp i syfte att skapa ett gatunät med större täthet och högre tillgänglighet. En ny gatuanslutning från Vallongatan mot Börjegatan prövas i Seminariegatans förlängning. En skoltomt för flexibel användning för skola och förskola ska finnas. Allmän park med god tillgänglighet till omkringliggande gröna stråk ska finnas. Möjliga kopplingar, gata och/eller gång- och cykelväg, över Librobäcken bör prövas. Byggnadshöjder studeras under planarbetet med utgångspunkt från programmets femvåningsskala. Gestaltning av byggnaderna bör präglas av variation i form och uttryck och med omsorg om detaljer. Detta innebär bland annat att byggnader både högre och lägre än fem våningar kan förekomma inom området. Bostadsbebyggelse ska utformas med hänsyn till trafikbullernivåer och externt industribuller i området. Störningar från verksamheter som ska finnas kvar i området bör kartläggas och eventuella skyddsavstånd ska beaktas med avseende på människors hälsa och säkerhet. Fyrisvallsgatan och Börjegatan utformas som stadsstråk. Byggnader som vetter mot dessa gator utformas med lokaler i bottenvåningarna. Tidplan och planprocess Tidpunkten för ett beslut om antagande uppskattas till första kvartalet 2014, under förutsättning att planprocessen kan genomföras i sin helhet. Planarbetet genomförs med normalt planförfarande med följande preliminära tidplan: Samråd första halvåret 2013 Granskning fjärde kvartalet 2013 Antagande andra kvartalet 2014 Ulla-Britt Wickström Planeringschef 9/9