ÅRSREDOVISNING 2010
Innehållsförteckning VD har ordet 3 Verksamhetsberättelse 4 Detaljerade mål 5 Kundservice 6-8 Fastighetsservice 9-11 Fatighetsförädling 12-13 Personal 14-15 Förvaltningsberättlese 16-20 Styrelse 21 Resultaträkning 22 Balansräkning 23-24 Kassaflödesanalys 25 Bokslutskommentarer 26 Noter 27-30 Revisionsberättelse 31 Flerårsöversikt 32 Lägenhetsförteckning 33 Våra fastigheter 34-35 Alla tiders boende! Hertings Gård s Foto: Bengt Björnehammar och Gerhard Andersson Layout & tryck: V-TAB Falkenberg AB 2011-2 - Falkenbergs Bostads AB - Årsredovisning 2010
VD har ordet VD har ordet 2010 var det 60:e året i företagets historia. Året har varit mycket bra rent ekonomiskt. Flera stora byggprojekt, med Hertings Gård och Falkhallen i spetsen, har färdigställts. Byggandet av det nya Falkenberg fortsätter och under 2010 startade omvandlingen av gamla Möllevägsskolan till ett nytt centralt bostadskvarter. Embryot till Falkenbergs Bostads AB skapades av stadsfullmäktige i Falkenberg 1950. Behovet av nya moderna lägenheter var stort och de framsynta politikerna bildade stiftelsen Hertingsbostäder, som sedan skulle bli FaBo. Detta ville vi fira, så på Valborgsmässoafton bjöds FaBo:s hyresgäster på 60-årskalas. En av Cirkus Maximums föreställningar hade bokats och våra hyresgäster var inbjudna. Arrangemanget var mycket uppskattat och det var en fröjd att se alla barn som beundrat följde artisterna och djurens fantastiska konster. 2010 stod den sista etappen på Hertings Gård klar. 54 nya lägenheter i två åttavåningshus, byggda med passivhus teknik, tog emot sina nya hyresgäster. Området, som förvärvades 2002, har därmed förvandlats från en mycket nedsliten flyktingförläggning till Falkenbergs modernaste bostadsområde. Totalt 154 lägenheter och 3 000 kvadratmeter lokaler finns nu på området. Det som är speciellt glädjande är att de nya lågenergihusen har klarat två mycket kalla vintrar med nöjda hyresgäster och med en total energianvändning på drygt 50 kwh/m². nya lägenheter i centrum klara. Målsättningen var att några av dessa lägenheter skulle bli trygghetsbostäder, något som tyvärr fick läggas åt sidan p.g.a. otydliga regler för investeringsbidrag. Istället kommer ett hus med trygghetsbostäder att uppföras i kv. Passaren, även detta mycket centralt. Vår ambition är att fortsätta byggnationen i några av de mindre tätorterna. Planer finns på nya lägenheter i Slöinge, Glommen och Ullared. 2010 löstes en fråga som diskuterats i många år hur skall drift och skötsel av kommunens fastigheter ordnas. Från den 1 juli finns ett nytt avtal, något som jag tror är bra för båda parter. Dessutom fanns en stor osäkerhet hos FaBo:s personal om framtiden som nu kan läggas åt sidan för ett tag. Redovisningsåret innehöll nästan fem månader vinter! Snöröjningen har totalt kostat 1,5 mkr mer än föregående år och värmekostnaden, inklusive prishöjningar, närmare 4 mkr. Trots detta är resultatet mycket bra, och med hopp om mer normala vintrar ser jag ljust på framtiden. Slutligen vill jag tacka styrelse, medarbetare, kunder och övriga för ett mycket bra år. Thomas Brynås Det är också roligt att kunna konstatera att det gått att bygga nya lägenheter på landsbygden. I både Fegen och Ullared flyttade det in nya hyresgäster under året. Den upphandling som gjorts med Mjöbäcks Entreprenad om ett koncepthus för mindre orter har fallit väl ut. Tack vare att varje nytt projekt inte behöver projekteras och upphandlas kan vi hålla hyrorna nere. Trots detta blir hyresnivån betydligt högre än vad som tidigare gällt på orten, men efterfrågan har glädjande nog funnits. Falkenberg växer och det finns en fortsatt stor efterfrågan på bostäder. Under hösten startade första etappen i kv. Drivbänken och till årsskiftet står 42-3 -
Verksamhetsberättelse Ägardirektiv, strategi och affärsidé Falkenbergs Bostads AB:s ägardirektiv gäller sedan 2007. Ändamålet för verksamheten är att bolaget skall, inom Falkenbergs kommun, äga, bebygga och förvalta fastigheter. I ägardirektiven fastslås att bolaget på affärsmässiga grunder skall främja bostadsförsörjningen i kommunen och vara ett instrument för en social bostadspolitik. Utbudet av bostäder skall vara varierat och hyresgästerna skall ges stort inflytande över sitt boende. Vid ny- och ombyggnationer skall ny byggnadsteknik utnyttjas. Bolaget skall verka för att integrera alla grupper av samhällsmedborgare och verka för ett mångkulturellt samhälle. Bolaget skall redovisa ett överskott efter skatt som lägst motsvarar 4,8 procent av det egna kapitalet. Soliditeten skall inte understiga 10 procent. Vår vision FaBo alla tiders boende. Visionen skall uppnås genom fokusering på våra tre framgångsfaktorer: FaBo ger möjlighet till ett individuellt utformat boende med god service. FaBo tar miljöansvar och leder utvecklingen inom boende, förvaltning och byggnation. FaBo har en helhetssyn på boendet för alla kundkategorier. Vår affärsidé FaBo är ett bostads- och serviceföretag som verkar inom Falkenbergs kommun. Företaget hyr ut bostäder och lokaler i egna fastigheter. Enligt särskilt uppdrag utför vi förvaltning och städning av andras fastigheter. Kvalitet, service och miljömedvetenhet skall känneteckna FaBo:s verksamhet. Målstyrning FaBo har fyra övergripande mål. Nöjd kund För att få nöjdare kunder skall FaBo med hjälp av kundenkäter vartannat år säkerställa att Nöjdkundindex (NKI) uppgår till 4,4 år 2013. Vid senaste mätningen 2009 blev betyget 4,02. Nöjd medarbetare För att få nöjda medarbetare skall FaBo med hjälp av årliga medarbetarenkäter säkerställa att Nöjdmedarbetareindex (NMI) uppgår till 8,5 år 2013. Resultatet av 2010 års mätning blev ett starkt NMI på 8,3. God ekonomi För att förbättra FaBo:s ekonomi skall de detaljerade målen finansiering, lönsamhet, soliditet och resultat vara indikatorer för uppföljning av målet. Minskad miljöpåverkan Användning av energi och renvatten skall vara indikatorer för avläsning av målet. Utveckling, handlingsplaner Vision, affärsidé, ägardirektiv och de övergripande målen skall styra den långsiktiga utvecklingen av företaget. I samband med budgetarbetet görs en verksamhetsplan för det kommande året. Utifrån dessa dokument tas handlingsplaner fram för bostadsområden och arbetslag. Verksamhetsstyrning För att styra verksamheten har FaBo ett ledningssystem som är certifierat enligt ISO 9001 (kvalitet), ISO 14001 (miljö) och AFS 2001:1 (systematiskt arbetsmiljöarbete). Systemet omfattar hela verksamheten och består av ledningsprocess, tre huvudprocesser samt sju stödprocesser. Ägardirektiv Kundbehov Ledningsprocess > Ledningsprocess > Huvudprocesser > Kundservice > Stödprocesser Fastighetsförädling Fastighetsservice Personal, IT, Marknad, Dokument Ekonomi, Inköp, Energi Nöjd ägare Övergripande mål - 4 - Falkenbergs Bostads AB - Årsredovisning 2010
Certifiering Redan 1999 blev FaBo certifierat enligt ISO 14001 och även om ett sådant här system ständigt förändras så har det inte gjorts någon genomgripande översyn. Under 2010 gjordes därför en fullständig genomgång av verksamhetssystemet. I detta ingick en genomgång av samtliga processer och dokument samt införande av ett nytt administrativt verktyg. Mottot för översynen var nytta och enkelhet. I oktober genomfördes en revision som gav klartecken för omcertifiering av hela verksamhetssystemet. 2010 genomfördes 2 externa revisioner 3 interna revisioner Resultatet blev 18 mindre avvikelser 22 förbättringsförslag Framtiden De stora fördelarna med den här typen av verksamhetssystem är att det skapar ett strukturerat arbetssätt där alla kan se hur planering, genomförande och resultat hänger ihop. Det är också ett verktyg för att arbeta med att ständigt förbättra verksamheten. Dels genom att de återkommande kund- och medarbetarenkäterna pekar ut områden som kan förbättras och dels genom att åtgärda de avvikelser som rapporteras av medarbetare eller av revisorer i samband med revisioner. Detaljerade mål Nöjd kund Produktpris: FaBo skall erbjuda konkurrenskraftiga produkter och tjänster som kunden upplever som prisvärt. 2008 2009 2010 mål -13 62 3,8 4,0 Trygghet: FaBo:s hyresgäster skall känna trygghet i sitt boende. 2008 2009 2010 mål -13 79 4,2 4,4 Service: Service skall tillhandahållas med en kvalitet som motsvarar kundens behov. 2008 2009 2010 mål -13 82 4,1 4,3 Valfrihet: Hyresgästen skall ha större möjligheter att påverka sitt boende. 2008 2009 2010 mål -13 68 4,1 4,3 Siffrorna från 2008 är ej direkt jämförbara med senare år, då betygsskalan är ändrad från en hundragradig betygsskala till en femgradig skala. Svarsfrekvensen var 72% 2009. Ingen mätning gjordes under 2010. Nästa mätning görs 2011. (Enkäten produceras av Wikner & Co) God ekonomi Lönsamhet Fabo skall generera ett överskott som motsvarar lägst 4,8 procent av det egna kapilatet. 2008 2009 2010 mål -13 4,9% 7,4% 6,1% > 4,8% Soliditet: FaBos soliditet skall inte undersiga 10% 2008 2009 2010 mål -13 14,5% 14,4% 14,7% > 10,0% Nöjd medarbetare Anställningsvillkor: FaBo skall uppfattas som en bra arbetsgivare. 2008 2009 2010 mål -13 7,4 8,0 7,8 8,5 Arbetsmiljö: Minst uppfylla de krav som finns i lagstiftningen. 2008 2009 2010 mål -13 7,2 7,6 7,6 8,0 Kompetens: FaBo skall ha personal med rätt kompetens. 2008 2009 2010 mål -13 6,8 6,8 7,1 7,2 För samtliga mål gäller att index skall öka med 0,1 enheter per år. Minskad miljöpåverkan Energianvändningen skall minska med 0,5% per år från 2002 års nivå. (kwh/m 2 ) 2008 2009 2010 mål -16 148,3 144,9 141,0 122,2 Renvattenförbrukningen skall minska med 1,0% per år från 2002 års nivå. (l/m 2 ) 2008 2009 2010 mål -16 1370,0 1340,0 1380,0 1233,0-5 -
Kundservice Mål Ett övergripande mål för FaBo är att skapa långvariga relationer i hyresförhållandet genom att erbjuda god service och ett bra boende. Genom att utveckla våra bostadsområden och göra dem attraktivare med träffpunkter eller arenor skapas möjligheter för hyresgästerna att själva vara aktiva genom ökat boinflytande. FaBo vill stödja möten mellan människor i bostadsområden och skapar därför olika naturliga mötesplatser. Hyresgästen skall, för att öka hemkänslan, erbjudas en möjlighet att genom egna tillval sätta sin egen profil på bostaden. Vad hände under året FaBo har under 2010 infört en ny bovärdsorganisation där bovärdarna nu arbetar i två olika arbetslag. Arbetslagen sitter tillsammans i två kontor och har därmed bättre möjligheter att hjälpa varandra samt vara backup vid sjukdom och semestrar. För att förbättra servicen och tillgängligheten var det premiär för en central felanmälan den 1 maj. Vi kan nu lämna bättre besked till hyresgästerna om när felanmälan kan åtgärdas samtidigt som vi kan upptäcka om det finns en högre frekvens av vissa fel i något område. Med den centrala felanmälan och uppföljningen, minimerar vi risken för att ett anmält fel inte åtgärdas. Felanmälan kan göras dygnet runt via FaBo:s hemsida. På kontoret har det gjorts en ombyggnad av kundmottagningen så att de besökande kan prata ostört med uthyrarna. Enkäten som gjordes 2009 har under året använts som underlag för verksamhetsplanerna där prioritet lagts på de svar där betygen varit något lägre än på andra områden. I den kommande enkäten 2011 räknar vi med att få svar på om de insatser vi gjort för att öka tryggheten och skötseln i våra områden har fått avsedd effekt. I november startade projektet Vinterspurt där alla fastigheter gicks igenom både ut- och invändigt för att hitta de små felen som är både billiga och lätta att åtgärda. Det kan gälla bättre städade tvättstugor, komplettera städutrustning i dessa, bättre anslagstavlor och bättre skyltning av dörrar i källare. Även den yttre miljön skall åtgärdas och då handlar det mycket om nerklippning av buskar samt att laga kantsten. FaBo firade 60 års jubileum med cirkusföreställning Knappt tycker man att FaBo har hunnit fylla 50 år, innan det var dags för ett 60 års firande. När FaBo fyllde 50 år firade vi det med pompa och ståt i den gamla, numera rivna visningshallen. När vi nu fyllde 60 år hade vi hyrt en hel föreställning av Cirkus Maximum där vi bjöd in drygt 1000 hyresgäster. Biljetterna tog slut i rekordfart och tyvärr var det några hyresgäster som blev utan biljett. Redan en timme innan det var dags för cirkusen att slå upp grindarna var de första förväntansfulla hyresgästerna på plats för att komma åt platserna närmast manegen. När tältet var fyllt fick publiken se en fartfylld - 6 - Falkenbergs Bostads AB - Årsredovisning 2010
show med akrobater, clowner och massor av väldresserade djur som gjorde saker som man knappt trodde var möjligt att lära dem. Efter drygt 2 timmar var föreställningen slut och ut ur tältet strömmade publiken med tindrande ögon och med ett leende på läpparna. Det fanns röster bland den mycket nöjda publiken som tyckte att FaBo skulle göra det till en tradition att bjuda hyresgästerna på cirkus varje år. FaBo hoppas nu att grillplatserna kommer att användas flitigt och att de verkligen blir de träffpunkter som är meningen. 2010 blev grillplatsåret Under 2010 fick tre av våra bostadsområden nya grillplatser. Den första för året blev en grillplats på Ginstvägen i Skogstorp. Den invigdes redan på våren och har blivit mycket uppskattad av hyresgästerna som använder den flitigt. Även Tröingeberg har fått en permanent grill i anslutning till hyresgästlokalen Röda huset. Den senaste grillplatsen invigdes på Hertings Gård där många hyresgäster hade efterfrågat någonstans att grilla och träffas. - 7 -
Kundservice Julunderhållning för våra seniorer Traditionsenligt bjöd FaBo seniorer på julunderhållning under december månad. I år var det Eva Bartholdsson och Torbjörn Johansson som stod för underhållningen. Vid flera av våra äldreboende bjöds det först på ett dignande julbord med alla julens läckerheter innan Eva och Torbjörn stämde upp med visor och dikter, många med anknytning till julen. Julunderhållningen är ett samarbetsprojekt mellan FaBo, Musik i Halland, dagcentralerna och våra äldreboende som finansieras med boinflytandemedel. Rekordlågt antal avhysningar 2010 FaBo har under året satsat på att när det upptäcks att hyresinbetalningarna inte kommer in i tid, så bjuds hyresgästerna in till kontoret för ett samtal om problemet. Hyresgästerna reagerar oftast positivt och tycker att det känns bra att få diskutera saken med FaBo och oftast hitta en bra lösning. Eftersom det är ett tidigt skede är skulden oftast hanterbar och det är sällan dessa fall går vidare så att ärendet slutar med en avhysning. Vanligen krävs att hyresgästen fortsättningsvis skall ha ett Autogiro där hyran dras automatiskt på bestämd förfallodag. Metoden med att bjuda in hyresgästen till samtal har visat sig mycket framgångsrik. Under 2010 har FaBo endast tvingats medverka till att tre avhysningar har verkställts. Inte i något fall har det varit barnfamiljer som tvingats avflytta. Antalet felanmälningar 2010 Den centrala felanmälan infördes den 1 maj och har under sju månader fått ta emot ca 3600 felanmälningar. Under en tolvmånaders period blir det ca 6200 samtal vilket stämmer rätt väl med den kalkyl som upprättades när den centrala felanmälan infördes. Från både hyresgäster och berörd personal har det endast kommit positiva reaktioner på det nya sättet att göra felanmälan. FaBo har ökat möjligheten för hyresgästerna att göra felanmälan och FaBo har också fått en bättre kontroll på att felanmälan inte hamnar mellan stolarna och blir bortglömd. Framtiden FaBo vill, tillsammans med hyresgästerna, skapa levande bostadsområden med fokus på trygghet och säkerhet, boinflytande, rent och snyggt. Vi vill också förbättra kommunikationen med våra hyresgäster genom att utveckla fler kanaler för lokal information om vad som är på gång i det egna bostadsområdet. Med en tydlig och öppen kommunikation skapar man ett förtroende hos hyresgäster och den egna personalen, vilket också stärker varumärket FaBo. Ökad möjlighet att påverka sitt boende är en av de viktigaste frågorna som FaBo har att arbeta med under det kommande året. Nya generationer av hyresgäster ställer ändrade önskemål på service och möjlighet att själva göra sina lägenheter mer personliga och FaBo skall eftersträva att uppfylla dessa önskemål. Bolaget gör en fortsatt satsning på utvalda bostadsområden i samarbete med hyresgäster, föreningar, studieförbund och kultur- och fritidsförvaltningen. Satsningen innebär ett engagemang och deltagande som består av såväl ekonomiska som personliga insatser och som syftar till att förbättra tryggheten och skapa en bättre boendemiljö. Den fysiska miljön och känslan av trygghet hänger ihop, därför är det viktigt att satsa på båda dessa för att skapa trygga bostadsområden. FaBo arbetar förebyggande med detta, bland annat genom att satsa på trygghetsvandringar i bostadsområdena samt olika barn- och ungdomsaktiviteter. Under 2011 kommer FaBo att genomföra en ny enkät bland våra hyresgäster och med den som underlag se över våra verksamhetsplaner för 2011-2012. - 8 - Falkenbergs Bostads AB - Årsredovisning 2010
Fastighetsservice Mål Ett övergripande mål för FaBo är nöjd kund. För att förbättra kundrelationerna är det många aspekter som vägs in och fastighetsservicen är en viktig del. FaBos bovärdar arbetar för att alltid ge våra hyresgäster en bra service. Fastighetsskötarna arbetar mycket med att de gemensamma ytorna i och omkring fastigheterna är välskötta. Bovärdens motto är att ligga steget före kunden Miljöhänsyn är en annan mycket viktig del i arbetet på FaBo. I företagspolicyn fastslås miljöns betydelse, genom att poängtera vikten av god miljö, för boende och förvaltning. Detta skall ske bland annat genom resurshushållning. Även i företagets vision framhävs miljöansvaret. Vad hände under året Service till våra hyresgäster I maj infördes en central felanmälan för att öka tillgängligheten för våra hyresgäster. Detta har i sin tur frigjort tid för bovärdarna som därmed kan ägna sig mer åt att utföra servicearbeten i bostäderna. Under året har det även tecknats ett avtal med Securitas fastighetsjour. Avtalet innebär att Securitas numera tar emot de akuta felanmälningar som kan förekomma på kvällar och helger. Snöröjning I början av året kom det stora mängder snö och risken för skador på taken bedömdes som väldigt stor. FaBo, tillsammans med ett flertal entreprenörer, arbetade intensivt med att röja tak på både egna och förvaltade fastigheter för att undvika skador. Lyckligtvis uppstod inga skador. Utemiljö Vi arbetar ständigt med förbättringar för en grön och trygg utemiljö i våra bostadsområden. Några av de fastigheter som det gjorts större utemiljöförbättringar på under året är bl.a. Igeldammen 12, Morup 20:4, Holger 7, Växthuset 18 och Stöveln 1. - 9 -
Fastighetsservice Underhåll Kostnaden för planerat underhåll uppgår till 29,2 mkr. I hyresförhandlingarna om 2010 års hyror fanns en överenskommelse om ökade underhållsåtgärder om ränteutvecklingen inte blev den förväntade. Då räntorna blev lägre än förväntat har underhållet ökat. Underhållet per kvadratmeter, se diagram, är ungefär genomsnittskostnaden för underhållet i Sverige för alla kommunala bostadsbolag. Minskningen 2007 och 2008 kan förklaras av att ytorna ökat genom nyproduktion. Planerat underhåll per kvm 143 kr 131 kr 126 kr 160 kr 2006 2007 2008 2009 140 kr 2010 De största underhållsarbeten som har utförts under året: Målning De största utvändiga målningsarbeten som utförts under året har gjorts på Slöinge 1:127, Repslagaren 22, Tröinge 2:23 och Skogstorp 4:149. Invändig målning av trapphus har utförts framför allt på Sloalyckan 1 och Trädgården 16. Fönster och tak Ett stort projekt med fönsterbyten har påbörjats i kvarteret Hjorten. Detta kommer att fortsätta under några år framöver. I samband med fönsterbytena genomförs även ett byte av entrépartier i området. Rökluckorna i garaget på Trädgården 16 har bytts ut under året. Stora delar av taket på Vessige 18:2 har lagts om. Badrum En omfattande badrumsrenovering i Morup 7:2 har gjorts. Ytskikt och porslin är utbytt i alla lägenheter och varmvattenberedarna har flyttats ut från varje lägenhet till en central anläggning, för att i framtiden kunna koppla in solvärme. Kyl och frys Freon, som är ett kylmedia i kylskåp, skadar ozonskiktet. Under året har ett stort byte av kyl och frysar genomförts, framförallt för att ta bort skåp med freon. Relining Istället för traditionellt stambyte, som är ett väldigt omfattande ingrepp där vatten- och avloppsledningar byts ut, görs istället så kallad relining. Relining förlänger rörens livslängd och jämfört med ett stambyte är relining förenat med både lägre kostnader och mindre materialåtgång. Under året har relining utförts på Lövet 1. Hissar Det är viktigt att hissarna i beståndet fungerar bra. Det ställs höga myndighetskrav på hissarnas funktionalitet och dessa är viktiga att följa. Renovering har skett av hissar på Passaren 13, Trädgården 16 och Repslagaren 22. Miljö VD ansvarar för miljöfrågornas organisation och för företagspolicyn. Inom ledningsgruppen har fastighetschefen ansvaret för att miljöperspektivet beaktas och hanteras med tillräcklig kompetens. En speciell samordnare övervakar ledningssystemet så att det fungerar tillfredställande och att alla rutiner är uppdaterade. Det är viktigt att miljöfrågorna integreras i det dagliga arbetet. Ansvaret för att så sker åligger respektive chef eller arbetsledare. FaBo har ett miljöledningssystem som är certifierat enligt ISO 14001. Miljöledningssystemet är en integrerad del av verksamhetssystemet, som även innefattar ISO 9001 och AFS 2001:1. - 10 - Falkenbergs Bostads AB - Årsredovisning 2010
Företagets främsta miljöpåverkan är den energi som används för uppvärmning och varmvatten. Renvattenanvändningen är en annan stor miljöpåverkan. FaBo arbetar aktivt för att bygga framtidens hållbara samhälle. FaBo:s detaljerade miljömål, som är upprättade från det övergripande målet om resurshushållning, är följande: Energianvändningen i det befintliga beståndet skall minska med 2% per år med 2007 års nivå som utgångsnivå. Mål 2016 är en energianvändning på max 122,2 kwh/m². Renvattenanvändningen skall minska med 1% per år med 2002 års nivå som utgångsnivå. Mål 2016 är en användning på 1 233 l/m². Energi FaBo har ett ständigt pågående arbete med att minska miljöpåverkande utsläpp. En stor del av detta innebär att minska förbrukningen av värme, fastighetsel och vatten i fastigheterna. Under året har det gjorts ett antal större åtgärder för att minska dessa förbrukningar. Bland annat har värmepumpar installerats på Toppered 1:200 och på Spinnaren 8. Äldre uppvärmningsenheter har bytts ut i Morup 8:18, Holger 9 och Repslagaren 22. En utfasning av energislukande lampor, enligt EU direktiv, har påbörjats och skall fortgå fram till 2016. FaBo har under 2010 beslutat att i största möjliga mån använda LED belysning i utemiljön. Energianvändningen Energianvändningen 2010 2009 Utfall Värmeanvändningen i kwh/m² 110,4 113,8-3,0% Fastighetsel i kwh/m² 30,6 31,1-1,6% Total energianvändning i kwh/m² 141,0 144,9-2,7% Vattenförbrukning i l/m². 1380 1340 3,0% Den sparade kilowattimmen är den bästa kilowattimmen! Den totala minskningen av energianvändningen för FaBo:s fastigheter är resultatet av ett kontinuerligt arbete för att minska FaBo:s miljöbelastning. Detta sker genom att varje anläggning har en ansvarig person som bevakar att värmesystem och ventilationsanläggningar fungerar på bästa sätt. Dessutom finns det personal centralt som följer upp energianvändningen varje månad. Under året har ett nytt uppföljningssystem införts, vilket har medfört att en del siffror har korrigerats och därmed inte stämmer överens med föregående års redovisningar. Framtiden Under 2011 jobbar FaBo med ett projekt som kalllas Vinterspurten. Det innebär att mindre fel och brister som framkommit, i kundenkäten eller på annat sätt, samlas ihop och åtgärdas. Exempel på detta är att skapa bättre trygghet genom beskärning av buskage, förstärka belysning av mörka ytor m.m. En annan del i projektet är också att ta fram en gemensam standard för information, skyltning, trivselregler och städmaterial i tvättstugor för att öka trivseln. En inventering skall också göras av samtliga tvättstugor som avser tillgänglighet, belysning och ytskikt. Inventeringen kommer att ligga till grund för ett renovering- och investeringsprogram för framtidens tvättstugor i FaBo. Större underhållsarbeten som är planerade är bl.a. byte av äldre gaspannor till nya effektivare pannor av kondenserande typ. Övriga åtgärder som kommer att utföras på och i byggnaderna är bl.a. fönsterbyten, renovering av badrum och utvändig målning. I utemiljön kommer det också att utföras underhåll med byte av växter och belysning. - 11 -
Fastighetsförädling Mål Efterfrågan på bostäder är stor i Falkenbergs kommun och därmed är nybyggnation en viktig del i FaBo:s verksamhet. I ägardirektiven står att FaBo skall vara föregångare med att utnyttja ny byggnadsteknik och bygga bostäder med låga hyror. För att uppfylla dessa direktiv så ställer det stora krav på både projektering och uppförande. Vad hände under året Under året färdigställdes totalt 64 lägenheter och 7 828 kvm lokalyta. Falkhallen som är det största enskilda projektet i FaBo:s historia invigdes i januari. Ett annat stort projekt som stod klart under året var etappen fyra på Hertings Gård. Därmed är alla projekt på Hertings Gård, som påbörjades 2003, färdigställda. Totalt tio stycken lägenheter har färdigställts i Ullared och Fegen där alla byggnaderna är uppförda enligt FaBo:s färdigt huskoncept. Flera stora projekt påbörjades under året och de flesta av dem ligger på Drivbänken. FaBo fortsätter också att bygga lägenheter på landsbygden enligt ett färdigt huskoncept. Färdigställda byggnader Krispeln 6 I början av året var Falkenbergs nya evenemangshall, Falkhallen, inflyttningsklar. Hallen ligger i centrala Falkenberg jämte Gymnasieskolan och är 7 828 kvm. Hela anläggningen hyrs av Falkenbergs kommun. Falkhallen nyttjas för Gymnasieskolans idrotts- och estetutbildning under dagtid och övrig tid används den till idrottsträning, sportevenemang, teater, konserter, dans, utställningar, föredrag och andra evenemang. Hertings Gård I februari var det inflyttning i den sista etappen på Hertings Gård. Projektet påbörjades 2003 och innehåller gymnasium, förskola, kontor och 152 lägenheter. Den sista etappen som färdigställdes under året består av 54 lägenheter i två stycken åttavåningshus. Byggnaderna är uppförda som lågenergihus med en beräknad energiförbrukning på max 45 kwh/m². Lägenheterna på Hertings Gård Lägenheterna i åttavåningshusen håller en hög standard. Badrum och entré har klinkergolv med komfortgolvvärme. På resterande golv i lägenheterna ligger det ekparkett. Badrummen är helkaklade på väggarna. Varje lägenhet har utrustats med egen tvättmaskin och torktumlare. Dessutom är samtliga balkonger inglasade. I lägenheterna finns kabel-tv och bredbandsanslutning. Det är också installerat en S-box i varje lägenhet. Där mäts och presenteras vattenförbrukning och el för varje lägenhet. I S-boxen kan även hyresgästerna se informationsfilmer, väderprognos, samhällsinformation och skicka och ta emot meddelande från FaBo. Fegen FaBo:s tredje projekt med kooperativ hyresrätt stod klart för inflyttning i juni. Lägenheterna ligger i Fegen och består av två byggnader med två lägenheter i varje på två respektive tre rum och kök. Byggnaderna är uppförda enligt FaBo:s färdigt huskoncept. Ullared 3:94 I december var det dags för inflyttning av sex lägenheter i Ullared. Byggnaderna är uppförda enligt FaBo:s huskoncept med två resp. tre rum och kök. Lägenheterna håller en hög standard med klinkergolv i entré respektive badrum och ekparkett i övriga rum. Lägenheterna är försedda med en frånluftsvärmepanna som bidrar till en låg energiförbrukning. I lägenheterna finns kabel-tv och bredband. - 12 - Falkenbergs Bostads AB - Årsredovisning 2010
Byggnader under produktion Drivbänken, 120 nya lägenheter I kvarteret Drivbänken planerar FaBo att bygga ca 120 nya lägenheter och parkeringsdäck i olika etapper. Dessutom byggs den gamla skolan om till kontor. Fastigheten ligger centralt och ger många möjligheter till ett nytt attraktivt bostadsområde. Lokaler för kontor och utbildning har projekterats i gamla Möllevägsskolan. Byggnationen av de två första planen färdigställdes under december månad och de nya hyresgästerna är redan inflyttade. Arbeten med plan tre pågår och beräknas vara klart under våren 2011. Drivbänken, etapp 1 Arbete med nybyggnationen av 42 st lägenheter i tre punkthus pågår. Dessa byggnader är projekterade enligt en kravspecifikation för passivhus med en beräknad energiförbrukning på max 49 kwh/m 2. Detta innebär att byggnaderna ska leva upp till mycket höga krav då det gäller värmeisolering och lufttäthet. Lägenheterna på Drivbänken Lägenheterna håller en hög standard. Golv beläggs med klinker och golvvärme i entréer och badrum samt parkett i övriga rum. Badrummen kaklas och förses med handdukstork och tvättpelare. Dessutom är samtliga balkonger inglasade. Arbetet med gjutning av bottenplattorna påbörjades i november 2010. De första lägenheterna beräknas stå klara januari 2012. Ullared 3:94 Ytterligare 3 lägenheter byggs i Ullared. Byggnaderna skall uppföras enligt samma huskoncept som tidigare med modullägenheter. Inflyttning är planerad till 1 juni 2011. Framtiden Det är stor efterfrågan på lägenheter i Falkenbergs kommun vilket gör att FaBo satsar på nya spännande projekt. Kommande byggnationer Drivbänken, etapp 2 Den andra etappen på Drivbänken omfattar nybyggnation av 42 lägenheter i lamellhus. Arbetet med projektering är planerat att påbörjas under hösten 2011. Lägenheterna beräknas blir inflyttningsklara under våren 2013. Drivbänken, parkeringsdäck Detta projekt omfattar parkeringsanläggning i två plan för ca 100 bilplatser. Projektering av denna anläggning pågår och byggnation kommer att påbörjas hösten 2011 och planeras vara färdig mars 2012. Drivbänken, etapp 3 Den sista etappen på Drivbänken omfattar nybyggnad av ca 36 st lägenheter i lamellhus. Arbetet med projektering är planlagt till våren 2012. Lägenheterna uppskattas stå klara hösten 2014. Passaren 9 och 10 På kvarteret Passaren projekteras 24 nya lägenheter varav 16 uppförs som trygghetsbostäder. Fastigheten ligger centralt, men omgivningen är ändå relativt lugn. Huset är i tre våningar med åtta lägenheter i varje plan. Arbeten med rivning och därefter markarbeten planeras starta under våren 2011. Byggstart beräknas till hösten 2011. - 13 -
Personal Mål Ett av företagets övergripande mål är nöjda medarbetare. Egentligen är kanske målet engagerade medarbetare men det är svårt att mäta. Med nöjda och engagerade medarbetare skapas bättre förutsättningar för att även få nöjda kunder. Målet nöjd medarbetare mäts i en årlig enkät till alla medarbetare. Enkäten ger ett bra underlag för en dialog med personalen om vilka förbättringar som behöver göras. Möjlighet att påverka sin arbetssituation, personlig utveckling, en bra arbetsmiljö och gemensamma värderingar är viktiga förutsättningar för att medarbetarna ska trivas. Flera av de här faktorerna finns med bland detaljerade mål för personalprocessen. Med nöjda medarbetare skapas också bättre förutsättningar för att rekrytera medarbetare. Vad hände under året För det övergripande målet Nöjd medarbetare tangeras förra årets resultat, 8,3 på en tiogradig skala. Det är en fortsatt hög nivå. Resultaten för de detaljerade målen inom arbetsmiljö och jämställdhet ligger kvar på samma nivå som föregående medan resultatet minskade något för anställningsvillkor. Däremot ökade resultatet för utveckling/utbildning, vilket är glädjande eftersom det gjordes särskilda satsningar under året för att höja detta. Antal anställda 86 Antal kvinnor 23 Antal män 63 Antal årsanställda 89,9 Medelålder 51,5 Kvinnor 52,6 Män 51,1 Sjukfrånvaro totalt 3,4 % Män 3,4 Kvinnor 3,6 Organisationsutveckling Från årsskiftet infördes en tydligare uppdelning mellan den del av verksamheten som riktar sig mot hyresgäster och den del som ansvarar för drift och skötsel av fastigheter. En viktig del i denna förändring är att felanmälningar från hyresgäster centraliserades. Nöjd medarbetare Gemensamma värderingar Personlig utveckling Möjlighet att påverka Uppskattning Bra arbetsmiljö Rätt lön - 14 - Falkenbergs Bostads AB - Årsredovisning 2010
Kompetensutveckling Under året som gått har det lagts ytterligare kraft på att utveckla all personal i bland annat kommunikation och service. Alla arbetsledare genomgick under våren en utbildning i coachande ledarskap. Drygt en tredjedel av personalen har fått tillfälle att friska upp sina kunskaper i hjärt-/lungräddning och första hjälpen. Övriga utbildningsinsatser under året har varit mer inriktade på individuella behov av kompetensutveckling. Avgångar Det gångna året har fem medarbetare slutat på grund av pension medan en har slutat av annan orsak. Det absolut vanligaste skälet till att man slutar på FaBo är just pension och de närmaste fem åren väntas närmare en fjärdedel av nuvarande personal gå i pension. Rekryteringar Under året rekryterades en kundsamordnare och två bovärdar. Till tjänsten som kundsamordnare sökte hela 374 personer. Framtiden Arbetet med att nå de övergripande och detaljerade målen inom processen löper vidare med ett antal planerade aktiviteter. Den påbörjade specialiseringen inom vissa funktioner kommer att fortsätta men i övrigt väntas inga stora organisationsförändringar under året. Organisationsschema Styrelse VD Projektledare Personal/ Kvalitetsledare Fastighetschef Marknadschef 5 Arbetsledare 3 UH-ingenjörer 2 Drifttekniker UH-assistent VD-sekreterare - Lokalförvaltare Fastighetsekonom - Ekonom Assistent lön/redovisning Arbetsledare/ Besiktningsman 2 Uthyrare Kundsamordnare Områdesutvecklare 50 Fastighetsskötare 1 Städare 9 Bovärdar - 15 -
Förvaltningsberättelse Styrelsen och verkställande direktören för Falkenbergs Bostads AB (FaBo), org. nr. 556095-1245, får härmed avge årsredovisning för verksamhetsåret 2010. Ägarförhållanden FaBo är ett helägt dotterbolag till Falkenbergs Stadshus AB, som i sin tur ägs av Falkenbergs kommun. Verksamhet Bolaget har till föremål för sin verksamhet att inom Falkenbergs kommun förvärva, äga, bebygga och förvalta fastigheter. Falkenbergs Bostads AB äger totalt 2 417 lägenheter i Falkenbergs kommun. Dessutom finns 175 servicelägenheter som blockuthyrs. Lägenheterna finns förutom i centralorten i 13 andra orter. Det ägda beståndet uppgår till ca 208 300 kvm bostäder och lokaler. Den förvaltade ytan omfattar ca 181 000 kvm lokaler. FaBo:s omsättning uppgick till 237,9 mkr (216,1 mkr) och medelantalet anställda var 89,9 (91,1) personer. Vi redovisar uthyrningen av de ägda fastigheterna och uppdragsverksamheten som två rörelsegrenar. Viktiga händelser under året Evenemangshallen, Falkhallen, invigdes i januari. Sista etappen på Hertings Gård, 54 lägenheter, var inflyttningsklart i februari-mars. Tio nya lägenheter har färdigställts i Fegen och Ullared. På Hjortsbergs äldreboende har nio fullt moderna bostäder tillskapats på fjärde våning. I kv Drivbänken har den gamla skolan byggts om till kontorslokaler och byggandet av 42 nya lägenheter påbörjats. I kv Passaren pågår projektering av ett serviceboende samt 16 nya lägenheter, som kommer att upplåtas som trygghetsbostäder. Ett nytt serviceavtal avseende drift och skötsel av kommunens fastigheter har tagits fram och gäller fr o m 1 juli. Förhandlingar om 2011 års hyror. Kallhyran höjs generellt med 2,11 procent och värmetillägget med 5,30 kr/kvm, totalt 2,36 procent. Väsentliga händelser efter balansdagen Marknadschefen slutade sin anställning den 24 januari. Rekrytering av efterträdare pågår. Avtal om försäljning av fastigheten Toppered 1:205 i Älvsered har tecknats under februari månad. Tillträde är den 1 april 2011. Den 16 februari har 3 ränteswapar förtidsinlösts till ett positivt värde för FaBo på 182 tkr. Anledningen till åtgärden är att minska räntebindningstiden. Ekonomi Resultat Årets resultat uppgår till 15,9 mkr (18,0 mkr) före bokslutsdispositioner och skatt. Intäkterna ökade 2010 med 21,8 mkr till 237,9 mkr. Hyresintäkterna uppgår till 203,6 mkr, en ökning med 17,5 mkr. Hyreshöjningen för bostäder blev 2010 1,6 procent, och innebar intäktsökningar med ca 2 mkr. 5,6 mkr avser nya bostäder, huvudsakligen på Hertings Gård. Intäkterna för lokalhyror ökar med nästan 10 mkr, där Falkhallen och Ishallen ökar med 15 mkr. Det har också försvunnit intäkter från lokaler som avser Gymnasieskolan och fd. Möllevägsskolan, med totalt 5,4 mkr. Försäljningen av FaBo:s vindkraftverk har gett en reavinst på 3,2 mkr. Driftkostnaderna för de ägda fastigheterna ökar med knappt 2 mkr. Vilket är lika med vad energikostnaderna ökat med. Kostnaden för både fjärrvärme och gas ökar med ca 30 procent eller 4 mkr, både beroende på prisökningar och det kalla 2010. Elpriset bands hösten 2009 för tre år och elkostnaden har minskat med 2,4 mkr. Kostnaderna för vatten och renhållning har glädjande nog inte ökat. För de förvaltade fastigheterna ökar driftkostnaderna med 2,0 mkr. Främsta anledningen är kostnader för snöröjning. Totalt har snöröjningen 2010 kostat - 16 - Falkenbergs Bostads AB - Årsredovisning 2010
FaBo ca 2,5 mkr, varav 1 mkr har ersatts av kommunen utanför skötselavtalet. Kostnaden för planerat underhåll uppgår till 29,2 mkr (31,7 mkr). Per kvadratmeter är underhållet cirka 140 kronor, en nivå som är ganska rimlig över en längre period. Avskrivningarna ökar från 26,7 mkr till 35,1 mkr. Färdigställandet av Falkhallen och Hertings Gård etapp 4 bidrar med ökade avskrivningar på sammanlagt 6,2 mkr. Kostnaden för central administration uppgår till 14,3 mkr (11,8 mkr). Största anledningen till ökningen är att en vakant tjänst som projektledare återbesatts samt att tre nya större dataprogram inköpts och installerats. I ägardirektiv fr o m 2007 fastslås att FaBo skall generera ett överskott som lägst motsvarar 4,8 procent av det egna kapitalet. 2010 uppgår överskottet till 6,1 procent (7,3 procent). Under året har den sista periodiseringsfonden upplösts. Finansiering För att uppnå en effektiv och flexibel hantering av ränterisken i bolagets skuldportfölj används finansiella derivatinstrument. Hanteringen sker i enlighet med de riktlinjer och ramar som är fastställda i den finanspolicy som styrelsen har godkänt. Räntebindning och kapitalbindning frikopplas från varandra för de enskilda lånen. Detta ger möjligheter att, när som helst, förändra räntebindningstiden och bättre möta förändringar på räntemarknaden. För att säkerställa kapitalförsörjningen eftersträvas långa kreditavtal med bolagets långivare. En rimlig och väl avvägd ränterisk, genomsnittlig räntebindningstid, i skuldportföljen uppnås genom användandet av ränteswapar. Utestående ränteswapavtal uppgår till 375 mkr (350 mkr). Fyra nya swapavtal på sammanlagt 185 mkr har tecknats under året. En - 17 -
Förvaltningsberättelse ränteswap på 60 mkr har förtidsinlösts där ett negativt resultat på 4,3 mkr realiserades. Dessutom har en performance swap på 100 mkr förfallit. Soliditet 15.0% 16,4% 16,8% 14,5% 14,4% Per bokslutsdagen uppgår marknadsvärdet i ränteswapavtalen till +2,5 mkr (-13,2 mkr). Övervärdet representerar den intäkt som skulle uppstå om man avslutar avtalen i förtid. Analogt skulle motsvarande värde (s.k. ränteskillnadsersättning) uppstå om långa räntebindningar valts istället. Värdet elimineras löpande om respektive ränteswapavtal kvarstår t.o.m. respektive slutförfallodatum. Den genomsnittliga räntebindningstiden för den totala skuldportföljen (exkl lån avseende Falkhallen och Ishallen) uppgår till 3,38 år (2,44) och den genomsnittliga räntan 2010-12-31 uppgår till 2,76% (2,41%). Företagets genomsnittliga räntekostnad 2010 motsvarar 3,19%. Genomsnittsränta 2005 2006 2007 2008 2009 Fastighetsbeståndet Variationen på fastighetsbeståndet är stort, där den äldsta fastigheten är uppförd redan på 1890-talet och den nyaste stod inflyttningsklar i december 2010. I jämförelse med andra kommunala fastighetsbolag är FaBo:s bestånd relativt nytt, med ett genomsnittligt värdeår på 1981. Andel lägenheters värdeår 27,5% 28,5% 3,95% 3,20% 3,09% 3,19% 12,2% 16,9% 14,9% 2,36% 2006 2007 2008 2009 2010 Räntebärande skulder till externa långivare uppgår till 927,5 mkr dessutom finns en skuldrevers till Falkenbergs kommun på 118,3 mkr avseende fastighetsaffärer som genomfördes i slutet av 2008. De finansiella kostnaderna uppgår netto till 32,7 mkr (21,2). Av ökningen beror 4,3 mkr på förtidsinlösen av en ränteswap. Soliditeten ökar från 14,4 till 14,7 procent. I ägardirektiven fastslås att soliditeten inte skall understiga 10 procent. t o m 1964 1965-75 1976-86 1987-97 1998- I april 2008 gjordes en extern värdering av FaBo:s fastighetsbestånd. Värderingen utfördes av Newsec och gav till resultat att FaBo:s fastigheter vid värderingstillfället hade ett marknadsvärde på drygt 1,5 miljarder kronor. I december 2010 gjorde Newsec en ny värdering av tio stycken fastigheter. Då dessa värden applicerades på hela beståndet i värderingsverktyget Datscha blev det bedömda marknadsvärdet ca 10 procent högre jämfört med april 2008, exklusive tillkomna fastigheter. Marknadsvärdet beräknas i december 2010 till 2 216 mkr. Fastigheter som är uppförda 2005 eller senare är värderade till anskaffningskostnaden och resterande fastigheter är värderade i Datscha. Bokförda värdet för samma fastigheter är 1 277 mkr och taxeringsvärdet 955 mkr. - 18 - Falkenbergs Bostads AB - Årsredovisning 2010
Byggnationer Under året färdigställdes totalt 64 lägenheter. Det största projektet som stod klart under året var etapp 4 på Hertings Gård. Därmed är hela Hertings Gård projektet slutfört. Projektet påbörjades 2003 och innehåller ett privat högstadium, förskola, kontor och 154 lägenheter. Tio nya lägenheter har färdigställts i Ullared och Fegen, uppförda enligt FaBos färdigt huskoncept. På Hjortsbergs serviceboende har 9 nya lägenheter tillkommit genom ombyggnad. Flera stora projekt påbörjades under året och de flesta av dem ligger på Drivbänken, där FaBo planerar att bygga ca 120 nya lägenheter i tre etapper. Dessutom byggs den gamla skolan om till kontor. Byggnationen av de två första planen färdigställdes under december månad och de nya hyresgästerna är redan inflyttade. Arbetet med plan 3 pågår och beräknas vara klart under våren 2011. I början av året invigdes Falkenbergs nya evenemangshall, Falkhallen. Hallen ligger i centrala Falkenberg jämte Gymnasieskolan och är 7 828 kvm. Hela anläggningen hyrs av Falkenbergs kommun. Falkhallen nyttjas för Gymnasieskolans idrotts- och estetutbildning under dagtid och övrig tid användas den till idrottsträning, sportevenemang, teater, konserter, dans, utställningar, föredrag och andra evenemang. Marknad Behovet av lägenheter i Falkenberg är fortfarande stort. De flesta lägenheter som blir lediga i centralorten har över 100 ansökningar, i vissa fall över 200 intressenter. Detta gör att FaBo vågar satsa på nya spännande projekt och de närmsta åren planeras ca 50 nya lägenheter per år. De områden som står närmast i tur är kvarteren Drivbänken och Passaren i centrum. På Hjortsberg och i Ullared finns möjlighet till förtätningar och FaBo har begärt planändringar. Utanför centralorten finns planer på byggnationer i Slöinge, Glommen och Ullared. Vid årsskiftet fanns inga tomma lägenheter och flyttningsfrekvensen är fortfarande låg ur FaBo:s perspektiv. Riskanalys, lokalkontrakt procent av hyresintäkter som förfaller respektive år 17% 2010 8% Flyttningsfrekvens 21% 2011 2012 27% 12% 2013-15 2016-18 15% 2019-w Totalt har 80,7 mkr investerats i nyproduktion under året. 18,0% 15,8% 17,3% 17,4% 17,0% Köp och försäljningar Under året har kv. Drivbänken förvärvats från Falkenbergs kommun. Ett avtal om markförvärv i Glommen är upprättat och verkställs så snart detaljplanen vinner laga kraft, troligtvis under våren 2011. Det vindkraftverk som FaBo ägt sedan 1998 har avyttrats. Vid försäljningen uppkom en reavinst på 3,2 mkr. 2006 2007 2008 Vakansgrad 0,8% 2009 2010 0,4% 0,1% 0,1% 2001 2002 2003 2004 0,1% 2005-19 -
Förvaltningsberättelse Mer än hälften av lokalhyresavtalen har en löptid på mer än 10 år, mycket tack vare de nya avtalen för Ishallen och Falkhallen. Även många andra större avtal har förlängts i samband med ombyggnad och nya hyresgäster. Framtidsutsikter Årets resultat är återigen mycket bra, mycket tack vare det gynnsamma ränteläget. Under de närmaste åren är den allmänt rådande uppfattningen att räntan stiger. Om räntan stiger enligt marknadens bedömningar innebär det ökade kostnader med ca 5 mkr per år 2011 och 2012 för FaBo. I hyresförhandlingarna för 2011 finns en klausul om en hyreshöjning med 0,85 procent den 1 juli om FRA-kurvan för juni 2011 ligger över 1,90 procent. Mycket talar för att denna höjning kommer att ske. Utöver denna höjning kommer hyran att behöva höjas de närmaste åren för att en önskad resultatnivå skall kunna upprätthållas. Stigande räntekostnader innebär att rörelseresultatet måste öka. minska energikostnaden. Detta har också högsta prioritet och enbart genom bättre uppföljning via vårt nya energiuppföljningsprogram ser vi många förbättringsmöjligheter. Framtida energisatsningar kommer framförallt att ske där de stora kostnadsbesparingarna finns. Organisationsanslutningar Bolaget är anslutet till FASTIGO (Fastighetsbranschens Arbetsgivarorganisation), SABO (Sveriges allmännyttiga bostadsföretag) och HBV (Husbyggnadsvaror HBV förening u p a). Taxeringsvärde Fastigheternas taxeringsvärde uppgår till 954 947 tkr. Försäkringar Fastigheterna är fullvärdeförsäkrade utan angivande av belopp. Fordon och inventarier är försäkrade till betryggande belopp. Den låga räntan har inneburit att underhållsanslaget har kunnat höjas de senaste åren. I framtiden måste troligtvis en större andel av ombyggnads- och renoveringsarbeten tas över balansräkningen för att en tillfredsställande avkastning skall uppnås. Energianvändningen fortsätter att minska, trots detta ökar energikostnaden. Det viktigaste sättet att möta räntehöjningar kan vara att ytterligare Energianvändning kwh/m 3 BOA/LOA 155,95 Förslag till vinstdisposition Till årsstämmans förfogande står: Balanserade vinstmedel Lämnat koncernbidrag Avgår skatt på koncernbidrag Erhållet aktieägartillskott Årets resultat Summa Styrelsen föreslår att i ny räkning balanseras 54 309 570 kr -16 275 000 kr 4 280 325 kr 10 471 000 kr 11 265 475 kr 64 051 370 kr 64 051 370 kr 148,33 144,82 140,99 122,20 2007 2008 2009 2010 Mål - 20 - Falkenbergs Bostads AB - Årsredovisning 2010
s Styrelsen Övre raden från vänster: Thomas Brynås, född 1952, VD, anställd 1993. Bert Pragert (m), född 1944, ledamot 2007. Ingmar Bengtsson (c ), född 1950, ordförande, ledamot 1995. Undre raden från vänster: Lena Dygården (s), född 1943, vice ordförande, ledamot 2003. Hans Johansson (c ), född 1980, ledamot 2007, Gunnar Petersson (kd), född 1938, ledamot 1995. Sara Grimpe Wernersson (s), född 1951, ledamot 2007. Saknas på bilden: Dahn Persson (s), född 1952, ledamot 2007. Johnny Larsson, född 1948, personalrepresentant Kommunal, anställd 1975. - 21 -
Resultaträkning 2010-12-31 (tkr) (tkr) 2010 2009 Nettoomsättning Hyresintäkter o. dyl. Not 2 206 923 186 108 Aktiverat arbete för egen räkning 0 101 Intäkter uppdragsverksamhet Not 3 30 954 29 853 Summa rörelsens intäkter 237 877 216 062 Verksamhetskostnader Driftkostnader, ägda fastigheter Not 4-81 365-79 402 Underhåll, ägda fastigheter Not 5-29 210-31 710 Driftkostnader uppdragsverksamhet Not 4-26 763-24 925 Fastighetsskatt -3 380-3 496 Avskrivningar Not 6-34 930-26 676 Summa verksamhetskostnader -175 648-166 209 Bruttoresultat 62 229 49 853 Central administration och försäljning Not 7-14 293-11 788 Avskrivningar Not 6-152 -79 Rörelseresultat Not 8-15 47 784 37 986 Ränteintäkter och liknande resultatposter Not 16 195 244 Räntebidrag 638 1 021 Räntekostnader och liknande resultatposter Not 17-32 690-21 203 Resultat efter finansiella poster 15 927 18 048 Bokslutsdispositioner Not 18 17 18 268 Skatt på årets resultat Not 19-4 679-9 505 Årets resultat efter skatt 11 265 26 811-22 - Falkenbergs Bostads AB - Årsredovisning 2010
Balansräkning 2010-12-31 (tkr) TILLGÅNGAR 2010-12-31 2009-12-31 Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Byggnader och mark Not 20 1 276 814 1 011 496 Inventarier, dataprogram och fordon Not 21 4 717 6 767 Pågående ny- och ombyggnader Not 22 46 592 262 252 Finansiella anläggningstillgångar Andra långfristiga värdepappersinnehav Not 23 111 121 Andra långfristiga fordringar Not 24 1 863 1 687 Summa anläggningstillgångar 1 330 097 1 282 324 Omsättningstillgångar Varulager m. m. Lager 575 686 Fordringar Hyres- och kundfordringar 4 211 1 462 Övriga fordringar Not 25 3 332 7 469 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Not 26 1 456 3 967 Kortfristiga placeringar Kassa och bank Kassa och bank 233 1 035 Summa omsättningstillgångar 9 807 14 620 Summa tillgångar 1 339 904 1 296 944-23 -
Balansräkning 2010-12-31 (tkr) EGET KAPITAL, AVSÄTTNINGAR OCH SKULDER 2010-12-31 2009-12-31 Eget kapital Not 27 Aktiekapital, (100 000 aktier) 100 000 100 000 Reservfond 25 000 25 000 Summa bundet eget kapital 125 000 125 000 Balanserad vinst eller förlust 52 786 27 499 Årets resultat 11 265 26 811 Summa fritt eget kapital 64 051 54 310 Summa eget kapital 189 051 179 310 Obeskattade reserver Not 28 10 300 10 317 Avsättningar Avsättningar för skatter 17 775 17 618 Summa avsättningar 17 775 17 618 Långfristiga skulder Not 29 Skulder till kreditinstitut 82 500 47 500 Skulder till Falkenbergs kommun 963 348 963 348 Kontantinsatser boföreningar 9 638 9 370 Summa långfristiga skulder 1 055 486 1 020 218 Kortfristiga skulder Leverantörsskulder 17 941 15 924 Skulder till moderföretag 12 143 8 601 Skulder till koncernföretag 2 667 1 743 Övriga skulder 1 640 1 613 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Not 30 23 169 19 874 Skuld Falkenbergs kommun (koncernkonto) 9 731 21 727 Summa kortfristiga skulder 67 291 69 482 Summa eget kapital, avsättningar och skulder 1 339 904 1 269 944 Ställda panter m.m. (fastighetsinteckningar) 0 0 Ansvarsförbindelser Not 31 521 507-24 - Falkenbergs Bostads AB - Årsredovisning 2010