årsredovisning Det är så omväxlande

ÖreBrOBOstäder ab årsredovisning Vad är boendet värt allmännyttans framtid skona klimatet Det är så omväxlande ÖrebroBostäders årsredovisning 2007 1

förändringens tid ÖrebroBostäder AB ÖBO verkar i Örebro, Sveri ges sjunde största stad. I januari 2008 bodde det 130 429 personer i Örebro kommun. Vid årsskiftet hade det tillkommit 1 452 personer. Vi har 23 059 lägenheter och 1 031 kommersiella lokaler. Vår andel av det totala antalet bostäder i Örebro är cirka 36 procent och av hyresrätterna har vi cirka 60 procent. Den ekonomiska uthyrningsgraden för 2007 var 99,57 procent. Vid årsskiftet hade ÖBO 87 (110) lediga bostäder. ÖBOs affärsidé är att Erbjuda attraktiva bostäder med bredd och variation i god boendemiljö och vår vision är Hem för dig. Med detta som målsättning vill vi möta våra kunder utifrån deras olika behov. Någon vill bo centralt, en annan föredrar uteplats, en tredje vill bo högt, andra vill bo lite mer på landet. Varje kund är unik och vårt utbud varierat. Genom vårt uthyrningssystem, Hyrestorget, har vi ett publikt och tillgängligt sätt att hyra ut våra bostäder. Vi vill också ta vårt klimatansvar och strävar efter att vara en förebild i de sammanhang där vi verkar. Vi vill behålla och utveckla de positiva attityder som finns till företaget och våra stadsdelar både internt och externt. I år har vi tagit ett helt nytt grepp om vår årsredovisning. Vi har valt att göra årsredovisningen som ett magasin där du finner att vi sammanfattar året som gått, men även blickar framåt. Allmännyttans framtid är i fokus och vår roll på bostadsmarknaden diskuteras allt mer. Allvill-utredningen som lämnar sitt betänkande under våren 2008 blir en viktig utgångspunkt. Vi ser med spänning fram emot den debatt som pågår och som med all säkerhet intensifieras under det här året. En fastighetspolicy har under året antagits av ÖBOs styrelse i total politisk enighet. Den sätter ramar för vårt agerande när det gäller ÖBOs ansvar för boendefrågor och miljöansvar och är en vägvisare när vi planerar att bygga nytt eller sälja fastigheter. Policyn ger riktlinjer om att vi ska arbeta affärsmässigt och erbjuda bostäder med bredd och variation. Målsättningen är att vi ska växa där vi idag är underrepresenterade och minska där vi är dominerande. Det är på det sättet vi tror att allmännyttan gör mest nytta. ÖBO är ett nyfiket företag och beredd att lära av andra. Därför har vi valt att aktivt engagera oss i Eurhonet. Det är en europeisk gemenskap mellan allmännyttiga bostadsföretag som kontinuerligt träffas, utbyter erfarenheter och jobbar med frågor som är viktiga för oss. Du kan läsa mer om detta här i magasinet. Det ekonomiska resultatet för 2007 ser mycket bra ut. Utfallet avviker väldigt lite från de prognoser som vi gjort löpande under året. Resultatet visar att vi har god kontroll på vår ekonomi och de avvikelser som vi haft har varit positiva. Detta gör att det ser positivt ut inför 2008, då vi grundar vår budget på årets sista prognos och eftersom den var tillförlitlig har vi gott hopp om att 2008 års budget är välgrundad. Stadsdelsutveckling är något vi satsar på i våra stora stadsdelar. Genom att på olika sätt skapa ett engagemang från våra hyresgäster vill vi att de ska känna gemenskap med varandra, få trygghet i sitt boende, så att de trivs och känner stolthet över den stadsdel där de bor. Det skapar attraktivitet och blir så en framgångsfaktor. Vi arbetar också på andra sätt för att göra våra stadsdelar mer attraktiva. En väg är att omvandla en del hyresrätter till bostadsrätter. Vi på ÖBO har valt en tydlig strategi i denna fråga. Tanken är att vi ska försöka omvandla vissa fastigheter till bostadsrätter i de stadsdelar där vi idag är helt dominerande. Vi tror att det är bra att få ett mer blandat ägande. För att detta ska lyckas på ett bra sätt för våra hyresgäster har vi tagit fram en egen modell, ÖBO-modellen, som månar om hyresgästen, bland annat har vi en unik återköpsgaranti. Vi kan också tänka oss att sälja några fastigheter för att få in andra ägare. Det är ytterligare ett sätt att skapa mångfald i våra homogena områden och ligger helt i linje med vår fastighetspolicy. Klimathotet är en brännande fråga som blivit allt mer aktuell under 2007. ÖBO har under många år satt miljöfrågorna i centrum, men nu måste vi sätta in en högre växel. ÖBO har i det här läget en styrka i att kunna agera långsiktigt. Vi har god ekonomi som gör att vi inte omedelbart måste räkna hem det vi investerat. Som stor aktör har vi också ett samhällsansvar och vad vi gör har betydelse för 2 ÖrebroBostäders årsredovisning 2007

klimatet. Detta gör att vi har möjlighet att göra kloka val när vi tar vårt ansvar för att minska vår klimatpåverkan. 21 är som BEkant ostraffbart. Därför har det efter 21 år som vd på ÖBO blivit dags för mig att dra vidare. Till sommaren tillträder jag motsvarande befattning för Stångåstaden i Linköping. Jag har trivts väldigt bra med ÖBO och i Örebro och är stolt över vad vi som företag åstadkommit under den tid jag haft förmånen att leda företaget. Medarbetarna på ÖBO är en stor tillgång som känner till och känner för företagets visioner. Detta gör att jag upplever att alla våra intressenter har ett positivt utbyte med ÖBO. Våra hyresgäster är enligt årliga mätningar nöjda, vår ägare tycker att vi är till nytta för staden, vi har bra kontakt med leverantörer/samarbetspartners och vi är en bra arbetsgivare. ÖBO har också en stark ekonomi i enlighet med vår målsättning tillräckligt god ekonomi för att ge långsiktig handlingsfrihet. Med svag ekonomi är det svårt att göra goda affärer och det vill vi göra, till gagn för både våra hyresgäster och ägare. Sammantaget utgör detta en stabil grund för styrelse och medarbetare att bygga vidare på. Mycket är dock självklart ogjort. nu ser jag fram mot nya utmaningar och en ny spännande fas i mitt liv. Jag tror också att ett vd-byte blir en nyttig vitamininjektion för ÖBO. Hans Lander Vd innehåll Ledare 2 Byggprojekt 4 Bostadsrättsförening 8 eurhonet 10 finansiering 12 fokusmål: klimatansvar 13 fokusmål: Attraktiva stadsdelar 16 fokusmål: integration & mångfald 17 Levande stadsdelar 18 etik 24 Miljö 26 Lokaler 28 ÖBO produktion 30 Bovärdar 31 Bobutiken 32 ÖBO i siffror 34 ÖrebroBostäders årsredovisning 2007 3

peter palmgren Under hösten 2007 antog ÖBOs styrelse en ny Fastighetspolicy. Policyn är en bra vägledning för oss, när vi ska planera för var och hur vi ska vara representerade i Örebro kommun. Essensen i policyn är att vi ska erbjuda bostäder med bredd och variation i en god boendemiljö. Målsättningen utifrån policyn är, att vi växer där vi idag är underrepresenterade och minskar vårt bestånd där vi är dominerande. Våra fastighetsaffärer ska utföras med de villkor och till de priser som bedöms vara affärsmässiga på den fastighets- och hyresmarknad som råder. Vi ska arbeta långsiktigt. ÖBO ska också ta ett stort miljöansvar. Som stor aktör på hyresmarknaden ska vi, i stort som smått, aktivt bidra till att minska verksamhetens miljöpåverkan. Vi har även ett politiskt mål att inte utöka vårt bestånd, utan snarare minska något. Detta innebär att när vi bygger nytt kan vi också sälja eller ombilda ur det befintliga beståndet. I realiteten har det under 2007 inneburit att vi påbörjat ett projekt i Brickebacken, där vi vill omvandla någon eller några gårdar till bostadsrätter. Det arbetet fortsätter under 2008 och då kommer vi också att titta på Varberga och Vivalla. Där funderar vi på både ombildning och försäljning. Målet är att minska vår dominans och öppna upp för fler upplåtelseformer. 4 ÖrebroBostäders årsredovisning 2007

Byggprojekt i brytningstid Vad är boendet värt? Peter Palmgren, projektledare på ÖBO, har funderat över frågan många gånger. Vad har han kommit fram till? Att det nog beror på vilken livssituation man befinner sig i. Ibland har man möjlighet att betala lite mer, ibland lite mindre. Och vi måste ha bostäder som gör att alla människor har råd att bo, oavsett var i livet de befinner sig. Eyrafältet är stort. Inte bara till ytan, utan också som byggprojekt betraktat. 85 lägenheter, en del av dem seniorboende. Gröna miljöer med vattenspeglar. Attraktivt, ombonat en succé. Eyrafältet var vårt största projekt förra året, säger Peter Palmgren. Det gick otroligt bra. Vi har hyrt ut allt, de sista hyresgästerna flyttade in i månadsskiftet oktober-november. Inte lika stort och centralt, men minst lika omtalat är byggprojektet i Näsby. I första etappen, som ska vara klar i november 2008, bygger ÖBO 45 lägenheter, varav 22 är seniorboende. Vi har mark för att bygga ytterligare 35 40 bostäder, säger Peter Palmgren. Det kommer att bli småhus samt flerbostadshus i två våningar. Den etappen är planerad att börja i slutet av 2009, men ännu är inga beslut tagna. Varför Näsby? Det är en del av staden där ÖBO har låg representation. Dessutom händer det mycket i det området, framför allt byggs det villor och bostadsrätter. Det är både i vårt och kommunens intresse att det även byggs hyresrätter. Markbacken har genomgått en total förvandling de senaste åren. Från att ha varit ett problemområde är det idag en fräsch och attraktiv stadsdel. Och det kommer att bli ännu bättre. Det har varit en omvandling utan några större konflikter. I det första skedet när vi skulle riva 250 lägenheter som det bodde människor i var det upplagt för problem. En del av hyresgästerna hade bott där i 40 år. Men allt löste sig mycket smidigt. Dels tack vare att vi hade förberett det hela mycket grundligt och hade bra lägenheter att erbjuda istället, dels för ÖrebroBostäders årsredovisning 2007 5

6 ÖrebroBostäders årsredovisning 2007

att vi möttes av stor förståelse bland hyresgästerna. Vad är nu på gång i Markbacken? Vi ska bland annat bygga 45 lägenheter i flerbostadshus i närheten av Örnsköldsparken och vi planerar också att bygga ett 30-tal radhus med hyr-köpmetoden. Som stor hyresvärd har ÖBO ständigt tentaklerna ute när det gäller att initiera eller vara med och utveckla olika byggprojekt. Men därifrån till att det ska bli ett skarpt läge, det vill säga att vi börjar bygga, kan steget vara långt, säger Peter Palmgren. Utredningar om ett byggprojekt kan läggas på is av olika anledningar, till exempel att konjunkturen är dålig eller att kostnadsläget är för högt. Han nämner ett par projekt som ÖBO jobbar med idag och som är under utveckling: Kvarteret Kaprisen på Sörbyängen. 16 lägenheter i tvåvåningshus (4 lägenheter/ hus). Kvarteret Pärllöken och kvarteret Purjolöken mellan Sörbyängen och Ladugårdsängen. Flerbostadshus i 4 5 våningar. Vi är också med och tittar på vad som händer med Rynningeåsen, i Lillån på Fäbrovägen och i Hundlokan, ett kvarter på Markgatan-Lövstagatan, säger Peter och fortsätter: Vi är inne i en brytningstid när det gäller byggandet. Investeringsbidraget och räntebidraget har dragits in. I kombination med kraftiga ökningar av produktionskostnaderna innebär detta att det har blivit mycket dyrare att bygga. Att producera nya lägenheter har blivit 20 procent dyrare de senaste tre åren. Vad innebär det för framtiden? Man kan fråga sig om vi har råd att bygga hyresrätter överhuvudtaget. Och i så fall, till vilken hyresnivå? Vad tror du? Många vill ha kvar hyresrätten som alternativ och är beredda att betala ganska höga hyror i bra lägen. Hur mycket, till exempel? För en trea på 80 kvadrat 8 000 kronor i månaden. Men där går nog smärtgränsen. Samtidigt kan man jämföra det med en motsvarande trea i Hammarby Sjöstad i Stockholm, som kostar 10 000 kronor i månaden. Frågan återkommer vad är boendet värt? Precis, du förstår att det där mal i huvudet på en ibland, säger Peter Palmgren och ler. Livssituation och ekonomi är avgörande för vad man kan och vill betala. Vi måste möta de olika behoven. I en god stad måste det finnas ett brett spektrum av bostäder och upplåtelseformer. Fastighetsaffärer 2007 Försäljning: Bottenhavet 15 i Tybble ÖBO har sålt del av fastigheten (Tybble vårdcentral) till Landstinget. ÖBO äger fortfarande Jeremiasgården. Fastighetsbyte: Bönan 37 mot Klövern 16 ÖBO har övertagit Klövern 16 (Thulegatan 6), som tidigare ägdes av Melins Fastighetsförvaltning. Melins har övertagit ÖBOs fastighet Bönan 37 (Ekersgatan 40). Försäljning: Småhus Hangaren 4 på Ladugårdsängen 2004 byggdes 10 småhus med hyrköp-modellen på Ladugårdsängen. I och med förra årets försäljning har nu nio av dessa köpts loss av den tidigare hyresgästen till ett förutbestämt pris. Försäljning av mark: Idrottshuset 1 på Eyrafältet NCC har köpt marken som har plats för cirka 90 lägenheter. Marken får ej bebyggas förrän 1 augusti 2010 enligt avtal med ÖBO och Örebro kommun. Fastighetsaffärer 2008 Försäljning: Hammarby 4:31 i Närkes Kil ÖBO har sålt Hammarby 4:31 (Hammarbygatan 4 A-D) i Närkes Kil med fyra lägenheter till lokal förvaltare. Försäljning: Blåslampan 1 på norr ÖBO säljer Blåslampan 1 (Phragménsvägen 1-3 samt Rynningegatan 39-43). Fastigheten består av 36 lägenheter. ÖrebroBostäders årsredovisning 2007 7

Välkommen till björkboet Hösten 2007 gick fem hyresgäster på Björksrisvägen 35 ihop och bildade bostadsrättsföreningen Björkboet. Erik Gyll, 29 år, tog på sig ansvaret som sekreterare i styrelsen. Han och hans fru Minnia tillhör dem som var först med att nappa på erbjudandet från ÖBO om att köpa loss hyresrätten. Vi hade nästan bestämt oss redan när vi hörde ryktena, säger Erik entusiastiskt. Och ryktet visade sig dessutom vara sant. Erbjudandet från ÖBO till hyresgästerna i Brickebacken innebar inte bara att man fick köpa sin lägenhet. ÖBO skulle också gå i borgen för dem som inte fick bostadslån till sin lägenhet på annat sätt. ÖBO förband sig dessutom att köpa tillbaka lägenheten under en tioårsperiod om man vill det. Då skulle värdeminskningen motsvara en procent per år som man ägt lägenheten. Hittills är det dock många i huset som ställt sig tveksamma till att köpa sin lägenhet. Det är många som är lite misstänksamma mot anbudet, som om de tycker att det är för bra, säger Harriet Arnold som är projektledare på ÖBO. Så kanske behöver vi bli bättre rent pedagogiskt. Vi ska träffa dem som bor i huset som är oroliga eller inte är intresserade och skapa en dialog med dem. Erbjudandet från ÖBO är unikt. Inget kommunalt fastighetsbolag har tidigare prövat att sälja ut lägenheter på de här villkoren. Erik Gyll på Björkrisvägen 35 ser också andra fördelar med att bli bostadsrättsägare i Brickebacken. Det ger ju större frihet när man ska inreda. Om man känner för att vara lite sprallig med nåt rum kan man ju ha lite knasiga tapeter eller låta någon vägg vara en ritvägg för Alvin och sen bara tapetsera när han slutat rita på den väggen, säger Erik Gyll och syftar på hans och Minnias 1,5 år gamla son. Vi har också tänkt på att 8 ÖrebroBostäders årsredovisning 2007

renovera i badrummet och lägga det på befintligt bostadslån. Själva affären mellan ÖBO och den bildade bostadsrättsföreningen Björkboet ligger en bit framåt i tiden. Under 2008 ska man ha möten och gå igenom fastighetens skick och diskutera vad som ska ingå fastighetsskötsel och parkeringsplatser med mera för att kunna sätta ett pris på bostadsrätten. Nu närmast är det ÖBOs och bostadsrättsföreningens gemensamma uppgift att få fler grannar intresserade. ÖBO slussar nya hyresgäster till Björkrisvägen 35 om vederbörande är intresserad av att köpa sin lägenhet. För dem som idag bor på den här gården och inte vill köpa sin lägenhet finns också en lösning: ÖBO köper deras lägenhet och hyr ut den i andra hand så att säga. Den enda besvärligheten det kommer innebära för dem är, att de måste skrivas ett nytt kontrakt med ÖBO, säger Erik Gyll. DE två fastigheter som eventuellt ska bli bostadsrätter är byggda i början av 1970-talet. Men deras ålder och de renoveringsbehov som kan finnas är inget som gör Erik Gyll betänksam. Nä, inte alls. Ifall ÖBO ger ärliga svar om hur det står till med husen och vi får till en bra besiktning, så får vi lita på att vi då vet vad vi betalar för. Och Harriet Arnold berättar att ÖBOs fastighetsekonom, Hasse Adolfsson, ska få bli med i Björkboets styrelse och bidra med sitt kunnande. Hur viktigt är det att det går bra för Björkboet, att föreningen inte går i konkurs om några år? Vi vill ju kunna fortsätta omvandla fler fastigheter till bostadsrätter, så vi faktiskt kan få blandade upplåtelseformer, understryker Harriet Arnold. ÖBO vill skapa en marknad för bostadsrätter i de stora områden som hittills bestått enbart av hyresrätter. Men för att få igång marknaden behövs lite stöttning och det är därför man hittat på det här erbjudandet, att man hjälper de hyresgäster som vill, så att de vågar prova. Totalt vill man sälja 400 lägenheter av det totala beståndet på 23 000 lägenheter. även hyresgästerna ser fördelar med att få olika upplåtelseformer i sina bostadsområden. Det blir trevligare och mer dynamisk stämning i ett område om det finns alla sorter, säger Erik Gyll. Han tror att läget strax bortom Örebro universitet också kommer att öka intresset för Brickebacken. fakta ÖBo-moDEllEn* Modellen innehåller tre delar: 1 du får låna hos bank även om du inte har någon egen säkerhet. ÖBO går i borgen för lånet. 2 Vi ger en återköpsgaranti som gäller under 10 år. du får tillbaka din insats minus en procent om året. 3 du kan bo kvar som hyresgäst och behålla ÖBO som hyresvärd om du inte vill köpa din andel. * för modellens godkännande krävs beslut av kommunfullmäktige. ÖrebroBostäders årsredovisning 2007 9

För vem ska allmännyttan finnas? Hans Lander, vd i ÖBO, om de viktiga framtidsfrågorna För de allra flesta av oss är de allmännyttiga bostadsföretagen något vi tar för givet. Men sedan några år pågår en utredning om allmännyttans framtid som kan förändra dess roll. Debatten handlar inte bara om hyror som ska anpassas mer efter läge. Den viktigaste frågan är för vem allmännyttan ska finnas. För alla eller bara för de svaga i samhället? Vi är väldigt klara på var vi står och har uttryckt det i vår fastighetspolicy. Vi har tagit ställning mot en uppgift att förvalta och hyra ut socialbostäder som bara är för de fattigaste. Vi har redan idag ett stort ansvar för att människor som inte kan hävda sig på en marknad, att de också bor bra. Men vi tror att vi löser den uppgiften bäst, om vi också är ett bra alternativ för den som kan välja, säger ÖBOs vd Hans Lander. Den statliga utredning om allmännyttan som läggs fram nu i vår väntas ge förslag på att de allmännyttiga bostadsföretagen ska bli mer affärsmässiga, att de går med vinst. Dessutom väntas de allmännyttiga bostadsföretagen förlora sin hyresnormerande roll. Det gör oss inget. Vi kan då förhandla för oss, utan att vi behöver ta hänsyn till andra, konstaterar Hans Lander. I medierna har det talats om att den statliga utredningen syftar till att släppa fram marknadshyror med kraftiga hyreshöjningar i attraktiva områden. I dag styrs allmännyttan av bruksvärdessystemet. Hyresnivån besäms av vad människor i allmänhet är villiga att betala för en bostad. Marknadshyror däremot bestäms av den som är villig att betala högsta priset. Det är inte så, att det finns någon del av Örebro, där man kan säga att här kommer hyrorna att höjas si och så mycket, utan vissa delar är väldigt billiga i förhållande till den attraktion de har och andra ligger på marginalen för vad man faktiskt kan få folk att betala. Men Hans Lander vill inte säga i procent vad det kan handla om för hyreshöjningar. Det man kan säga är, att den hyressättning som i grunden ska spegla efterfrågan, den ska inte gå efter det högsta någon är villig att betala för en lägenhet, utan efter vad man i allmänhet är villig att betala. Men i Örebro har vi inte lyckats med det här. Hur mycket felar det då? Det är inte så att alla centrala lägenheter har för låg hyra. Det finns många som har riktig hyra. Det hänger ihop med när de är byggda eller hur de är ombyggda. ÖBO har en pågående översyn av sina hyror ihop med Hyresgästföreningen. Då tittar man inte bara på huset, utan också på den specifika lägenhetens läge i huset. Om den är ljus eller mörk, har insyn eller balkong etc. Sedan är tanken att vi höjer hyrorna för en ny hyresgäst, där de idag är för låga, medan den som bor där sen tidigare får en period på sig att fasas in till den nya hyran. Eurhonet är en sammanslutning av europeiska bostadsföretag vars syfte är att lära av varandra och på så sätt skaffa sig värde- 10 ÖrebroBostäders årsredovisning 2007

ÖrebroBostäders årsredovisning 2007 11

full kunskap och bli stärkta inför en allt mer global värld. Vi är en del av EU och är beroende av det som sker där. Därför har vi bestämt oss för att ha en ambitiös hållning, vara med och påverka så att vi kan vara med och skapa de bästa förutsättningarna för de allmännyttiga företagen i Sverige. Naturligtvis har vi mycket att lära av de företag som verkar här i vår närhet. Vi jobbar under liknande förutsättningar och har lätt för att förstå varandras behov. Och det gör vi också. Men vi vill inte underskatta betydelsen av EU och det ena utesluter inte det andra. Inom Eurhonet finns en del tydliga skillnader. I många europeiska länder är allmännyttan enbart för de fattiga. I vår ledningsgrupp bor ungefär hälften hos ÖBO. Om jag frågar företaget i Turin hur många i deras ledningsgrupp som bor i deras eget hyresbestånd så förstår de inte frågan. De skulle inte få flytta in där för företagen har en inkomstgräns uppåt för att man ska få hyra en lägenhet där! Men dessa skillnader hindrar ju inte att vi kan lära oss av varandra ändå, förklarar Hans Lander. Eurhonet samarbetar framförallt kring fyra frågor: social integration (områdesutveckling), energifrågan, CSR (corporate social responsibility, fritt översatt: det etiska företaget) samt boende för äldre. I Italien och Frankrike arbetar man, till exempel, med att utveckla hus som inte drar någon energi alls. Det gäller också flerbostadshus. Sådana hus kallas passivhus i Sverige och är något som ÖBO och Eurhonet är mycket nyfikna på. Närmaste exemplet finns i Karlstad där allmännyttan bygger ett passivhus. Vi försöker att lära oss av Karlstad. Men vi är framför allt intresserade av hur vi kan få ned energikonsumtionen i det befintliga beståndet. Det som vi bygger nytt idag är så litet jämfört med allt det gamla vi har. Ett fokus på hemmaplan är att göra de stora homogena stadsdelarna från 60-och 70-talet mer attraktiva och trivsamma. Markbacken var, enligt Hans Lander, det området som var i sämst skick. Där har vi nu rivit cirka 200 lägenheter och renoverat resten av beståndet. Nu planerar vi att också komplettera med nya hus. Något liknande, fast inte i lika stor omfattning, kan bli aktuellt i Vivalla och Varberga. Det handlar om att förvandla ett stort område med identiska hus och gårdar till många små kvarter som skiljer sig från varandra. Tydligaste exemplet på det är Låtsas- 12 ÖrebroBostäders årsredovisning 2007

skogen i Vivalla. Det är annorlunda färger och balkonger och lite murar kring gården och det är tänkt för barnfamiljer. Där blev det kanonfint. Men när vi ska ta nästa bit då gör vi på något annat sätt. Vi ska inte duplicera det här. Men trots stora insatser med att göra om husen och miljöerna i de olika stadsdelarna så har vi problem med att de inte är tillräckligt attraktiva att bo i för många människor. Därför får vi där en koncentration av grupper som är svagare socialt sett, som inte har möjlighet att bo någon annanstans. I den här gruppen finns många som inte kommer in på arbetsmarknaden och många av dem har flyktingbakgrund. Det är en stor utmaning för oss som företag att lära känna dessa kunder, så att vi på rätt sätt kan möta deras behov. Vi har mycket kvar att lära. Vilken affärsverksamhet du än håller på med, så måste du ju känna dina kunder, veta deras behov. Det finns många invandrare som inte varit här så länge och som lever ett väldigt annorlunda liv än de flesta av oss som har något att säga till om på vårt företag. Och det är alltid ett problem. Däremot så tror vi att den här kundgruppen är rimligt nöjd med vad vi producerar. Vi ser ju ett antal människor som har svårt att etablera sig i det svenska samhället, men som vi har kontakt med. De är ju våra kunder, säger Hans. Vi är också mycket intresserade av att på olika sätt få ned ÖBOs energikostnader och göra hela verksamheten mer klimatsmart, som det heter. ÖBO har ända sedan början av 90-talet legat långt framme när det gäller miljöarbete. Då hette det att god miljö var god ekonomi. Nu är kraven högre. Vi kan inte längre ställa krav på att det alltid ska vara god ekonomi. Vi måste ta det här ansvaret oberoende av om det lönar sig, säger Hans Lander. Man kan ta ett exempel som är väldigt tydligt. Med dagens prissättning är el egentligen på tok för billigt jämfört med fjärrvärme. Så därför lönar det sig fortfarande att spara genom att ersätta fjärrvärme med värmepumpar och därigenom använda mer el. Det kan vara bra för ekonomin, men det är inte klimatsmart. ÖrebroBostäders årsredovisning 2007 13

Turbulent höst och vinter Riksbanken fördubblade reporäntan till 3,00 procent under 2006 och vid ingången av 2007 gällde fortsatt stark svensk ekonomi som innebar fortsatta höjningar av reporäntan. Vi trodde i januari att den fortsatt låga inflationen tillsammans med något lägre tillväxttakt såväl inhemskt som globalt skulle ge oss en reporänta på 3,75 procent i slutet av 2007. Veckan efter midsommar hade reporäntan höjts till 3,50 procent och allt pekade på fortsatt stark aktivitet. Arbetslösheten minskade kraftigt och den därmed ökande konsumtionen gjorde att marknaden höjde sina inflationsprognoser för kommande treårsperiod. Under sommaren skrev de flesta marknadsaktörerna upp sina ränteprognoser och trodde att vi i december skulle ha en reporänta på 4,25 procent och i slutet av 2008 skulle riksbanken ha höjt till 4,75 procent. I mitten av augusti kom det in ett nytt begrepp i de ekonomiska rapporterna sub-prime lån och USAs motsvarighet till riksbanken FED meddelade att diskontot i USA sänktes och de antydde samtidigt kommande styrräntesänkningar för att lugna marknaden. Vad vi nu såg var inledningen på en mycket turbulent höst och vinter. I november skrev SEB i sin Nordic Outlook: Kreditkrisens grepp om världsekonomin hårdnar. USAs bolånekris fördjupas, medan finanssektorn tvingas till ytterligare nedskrivningar av kreditportföljer. Inget land slipper undan.... Vidare skrev SEB om Sverige: Ekonomin saktar in gradvis... Riksbanken kan höja ytterligare en gång till, men när tillväxten mattas under 2008 sänks reporäntan till 3,75 procent i slutet av året. Nu med facit över 2007 i hand kan vi konstatera att sub-prime innebar inledningen till en markant omsvängning av prognoserna. Nu kan vi läsa Dämpning av den globala tillväxten, USA nära recession, Markant inbromsning av den svenska tillväxten, Riksbanken har höjt klart. Kreditkrisen som startade i USA och Storbritannien fick även direkta konsekvenser för ÖrebroBostäders låneportfölj. De svenska kreditspridarna ökade kraftigt i oktober och kulminerade i december. Lånekostnaderna ökade och vissa låneprodukter mer eller mindre försvann från marknaden. Den historiska skillnaden mellan riksbankens reporänta och tremånaders Stibor är cirka 18 procentenheter. I mitten av december var skillnaden 80 procentenheter. Inflationstakten i slutet av 2007 var över riksbankens mål på två procent och försvårade därmed för riksbanken att sänka reporäntan samtidigt som tillväxtprognoserna gjorde att långräntorna sjönk. Detta medförde att avkastningskurvan i december i princip var rak från tre månader till tio år. Spridningen mellan en tre månaders ränta och en femårig ränta låg mellan 0,8 till 1,2 procentenheter under större delen av året för att vid årsskiftet vara 0,1 procentenhet. Det är i ovanstående scenario finansförvaltningen agerat under 2007. 14 ÖrebroBostäders årsredovisning 2007

fokusmål: klimatansvar Jag gillar inte när naturens signaler sätts ur spel roger rådström, vice vd på ÖBo, tittar upp mot himlen utanför kontorsfönstret och konstaterar: Vi är ett stort företag och vi är en stor miljöbov i Örebro, om man ser till de mängder koldioxid vi släpper ut. Han säger det med ett lugn, men samtidigt med stort allvar. Vi tar ett miljöansvar idag genom ett brett miljöarbete. Men nu fokuserar vi på klimatfrågan. Hoten är allvarliga och påtagliga och vi ska göra något nu. Tidigare har vi motiverat jakten på kilowattimmar med att det är bra för både plånbok och miljö. Nu räknar vi mer på minskade ton koldioxid än sparade kronor. ÖBO ska se över sina stora utsläppskällor av koldioxid från flöden och system. Sedan ska man räkna baklänges, som Roger Rådström utrycker det. Man ska alltså se över hur mycket man ska minska förbrukningen för att nå klimatmålen och sedan hitta en lösning för att uppnå det. Inte börja med lösningen, för att se vad den kan ge i slutänden. Vi måste ju anpassa oss till klimatet, inte tvärtom. Vi ska också motivera, informera och inspirera vår egen personal. Ge dem verktyg som de kan använda i vardagen. Och givetvis vill vi uppmuntra våra hyresgäster att vara med i arbetet. Visa dem vad vi gör och berätta vad de kan göra, menar Roger. ÖBO är en stor och långsiktig aktör och kan ta en djärvare position än ett företag som tvingas tänka kortsiktigt. Vi försöker att jaga elförbrukning väldigt mycket, se till att vi minskar den så mycket som möjligt. Det är en fråga om att mäta på fler ställen, att hitta slöseriet. Som hyresvärd satsar ÖBO även på att göra det möjligt för hyresgästerna att spara på energi. Vi jobbar med att införa individuell mätning av varmvattenförbrukning till exempel, för att man ska få möjlighet att spara, säger Roger Rådström. Med över 40 000 hyresgäster kan det bidraget bli stort och värdefullt. Medvetenheten är stor och rädslan också. Men vi vill inte skapa ångest genom att betona de hot som ett förändrat klimat i värsta fall kan innebära. Vi vill hjälpa människor att påverka det som sker. Sedan tittar han ut genom fönstret igen. Januari, ingen snö, plusgrader, en känsla av vår Jag tycker om värme. Men så här års sätter värmen naturens signaler ur spel. Fåglarna blir helt förvirrade, en del arter hittar inte hit. Det gillar jag inte. Vi står inför ett stort ansvar. Men det känns bra att om vi jobbar rätt med de här frågorna kan vi påverka och göra skillnad, avslutar Roger. ÖrebroBostäders årsredovisning 2007 15

Fokusmål: Attraktiva stadsdelar Vivalla ska bli stadsdelen man talar om i positiva ordalag Mona Halme, marknadschef på ÖBO, är en av dem som ansvarar för att öka attraktionskraften och ta stadsdelen in i framtiden. Vi ska satsa på Vivalla. Där finns många kvaliteter som vi vill stärka och lyfta fram, men också problem som vi inte kan blunda för. Genom detta arbete hoppas vi också att vi kan locka nya kundgrupper. Vi har idag inga svårigheter att hyra ut i någon av våra stadsdelar. Men vi måste alltid vara förberedda för andra tider. Vivalla är som ett mindre samhälle. Här bor cirka 6 000 människor i 2 400 lägenheter. Många av delarna i stadsdelen har en egen identitet. Som seniorboendet på Versgatan. Eller Låtsasskogen, en gård med en miljö som borde kunna locka barnfamiljer, tror Mona Halme. För att göra rätt saker behöver vi mer kunskap om Vivalla. Med bland annat en attitydundersökning tänker vi oss att vi ska ta fram en hälsoprofil för Vivalla, för att åskådliggöra styrkor och svagheter. Vi vill intervjua både dem som känner sitt Vivalla och dem som inte bor där, säger Mona Halme och fortsätter: Det existerar många bilder av Vivalla. Både hos dem som bor där och hos dem som bara läser om stadsdelen i tidningen och sällan eller aldrig kommer dit. Med resultatet från undersökningen som grund kan ÖBO sedan bestämma vilka insatser som behöver göras. Det handlar om många saker; att skapa något nytt i Vivalla, lyfta fram det som redan är positivt och att med olika insatser försöka förändra människors syn på stadsdelen. Givetvis är vi öppna för nya idéer kring Vivalla. Skulle det kunna vara ett bra område för ungdomar som ska flytta till sin första egna bostad? Eller kan det vara aktuellt med andra ägandeformer? Alla vill säkert vara stolta över att bo i en stadsdel som är levande, attraktiv och trygg. Ett exempel på en omdaning som verkligen blivit lyckad är Markbacken, en stadsdel där attraktiviteten ökat efter upprustningen. När jag var där för en tid sedan kom en tioårig kille rusande fram till mig och sa: Kom in, kom in och titta på vår fina gård. Så stolt önskar jag att alla fick vara och det är det vi vill uppnå också i Vivalla. 16 ÖrebroBostäders årsredovisning 2007

Fokusmål: Integration & mångfald Jobbpunkt Väst är en ny väg in i arbetsmarknaden Utanförskap slår hårt. Det gör enfald också. Därför fokuserar ÖBO under 2008 på insatser och projekt som främjar social, ekonomisk, etnisk och religiös mångfald och integration. De som jobbar med mångfald hos oss jobbar brett med frågor som rör bland annat rekrytering och val av leverantörer, säger Fredrik Millertson, förvaltningschef på ÖBO. Själv är han en av dem som arbetar med integration, med fokus på att hitta nya sätt för de nya svenskarnas inträde på arbetsmarknaden och i samhällslivet. ÖBO har flera integrationsprojekt på gång, men ett av de mer tongivande kommer att vara Jobbpunkt Väst. Idén har ÖBO fått från Bostads AB Mimer i Västerås, som med stor framgång har fått ut arbetssökande på arbetsmarknaden. Vi kommer att driva Jobbpunkt Väst i samarbete med bland andra STARTcentrum, Arbetsförmedlingen och kommunen, säger Fredrik Millertson. Jobbpunkt Väst ska bli ett lokalt jobbcentrum för arbetsgivare och arbetssökande. Centret, som blir ett komplement till Arbetsförmedlingen, ska placeras i Vivalla. Det finns många arbetslösa i Vivalla och det finns också språkliga och kulturella problem som gör det svårt för många att ta sig in i arbetslivet. Med Jobbpunkt Väst hoppas vi kunna göra den vägen lättare. Många undrar säkert varför ett bostadsföretag ska ge sig in i ett arbetsmarknadsprojekt. Det är egentligen inte märkligt. Vi är ett stort företag och därmed har vi ett ansvar. Dessutom har vi ett stort nätverk och många bra kontakter, säger Fredrik Millertson. Målet med Jobbpunkt Väst i Örebro är det samma som i Västerås. Att utveckla nya former för samverkan med arbetsgivare. Och att 70 procent av de arbetssökande som deltar i projektet ska ha ett arbete, ha påbörjat en utbildning eller startat eget efter programmets slut. Vi vill stimulera de människor som deltar att vara aktiva, söka sina egna vägar till ett arbete, hitta sin egen potential. Då minskar vi utanförskapet och ökar gemenskapen. ÖrebroBostäders årsredovisning 2007 17

Levande stadsdelar ÖBO satsar på stadsdelsutveckl 18 ÖrebroBostäders årsredovisning 2007

Man har sett människor växa ling. På vissa håll i Örebro äger ÖBO hela stadsdelar med många tusen hyresgäster. Det innebär ett större ansvar för miljön och levnadsförhållandena i området inte bara att husen ska se hela och rena ut. Husen ska vara bra, gårdarna fina, hyrorna ha rätt nivå, vi själva ska vara tillgängliga och vi ska ha olika bostäder som motsvarar olika efterfrågan, säger vice vd Roger Rådström som ansvarar för utvecklingsfrågor i ÖBO. Men det handlar också om trivsel, sociala kontakter och service. ÖBO ska bidra till att det i stadsdelarna finns bra mötesplatser. Stadsdelscentra ska ha bra service, gärna med matbutiker, vårdcentral och tandläkare. Sedan månar vi om tryggheten i områdena, att hyresgästerna lär känna varandra, att belysning och vägar fungerar bra och att ingen hyresgäst störs i sin ÖBO-lägenhet. Allt det som nämnts här kan rymmas under begreppet stadsdelsutveckling. Det är ett sätt att stärka våra stadsdelar, säger Roger Rådström. Det kan också handla om att fixa, så att ungdomar får något meningsfullt och lönsamt att göra på fritiden. Eller koppla samman hyresgäster med ett gemensamt intresse och ge dem förutsättningar att ägna sig åt detta. Anna-Carin Boman, ÖBOs stadsdelsutvecklare i Vivalla har dragit igång flera sådana projekt med hyresgäster. Det är det som har känts bäst! Att man har sett människor växa, att de får en roll i sitt lokalsamhälle, där de kan påverka något väldigt konkret. ÖrebroBostäders årsredovisning 2007 19

LeVAnde stadsdelar Städjobb i Var b tonårskillar drömsemester. för två år sedan fick sex tonårskillar i uppdrag av ÖBo att börja plocka skräp och städa i Varberga. Det handlade inte om någon punktinsats, utan det skulle städas kontinuerligt tre gånger i veckan. helgmorgnar, till exempel, samlades killarna klockan nio, åt frukost tillsammans och började sedan städa. De delade upp sig två och två. några städade i centrum och vid markbehållarna. andra städade inne i området och vid miljöstationerna. Det var en rolig grej. Alla kompisar var med. Sen var det ju det att man fick en belöning för det man gjorde resorna vi fick göra, säger Tom Fromell, 17 år, en av dem som var med då. Killarna fick givetvis betalt för sitt arbete. Det hela skedde under överinseende av facket. Men pengarna gick inte till killarna personligen, utan till en gemensam reskassa. Jonny Larsson, föreståndare på fritidsgården i Varberga, tog på sig att leda den så kallade Friluftsgruppen: Det var många som sa till mig när vi skrev avtal mellan ÖBO och Friluftsgruppen, att det fanns pengar att söka om man ville göra en resa. Men det viktiga var just att ungdomarna fick betala med sin lön för det handlar ju om social fostran, säger han. Friluftsgruppen kallas de därför att det är friluftsaktiviteterna som är drivkraften. Tidigare åkte man tillsammans upp till Kilsbergen på ledig tid. Men i och med att gruppen började städa i Varberga och det kom in pengar från arbetsgivaren, ÖBO, så kunde man planera för längre utflykter. Den första gjorde man våren 2006. Vi flög till Kiruna, berättar Tom Fromell. Vi bodde en natt på vandrarhem sen åkte vi till Gällivare och där bodde vi i Dundrets stugby. Dagen därpå åkte vi med buss och hämtade snöskotrar och så åkte vi ut på fjället jag vet inte hur långt. Sen bodde alla utom jag och Michael i små hus man bygger upp snabbt med ett värmeelement inuti. Men jag och Michael sov i båten som vi hade med oss. Det var en gummibåt som vi la renfällar i och en massa täcken. Hur gick det? Det gick bra. Det var inte så kallt som vi trodde. Vi la över en presenning för att det inte skulle blåsa så mycket. Efter resan bestämde sig fyra av killarna, Tom, Michael, Zarza och Rabi, för att fortsätta med städandet och ta sikte på en ny resa. De fick nya arbetsuppgifter också att städa i källarna, fixa lampor, sätta på hänglås. Georg Barsom, ÖBOs stadsdelsutvecklare i Varberga, har sett killarnas utveckling: Under de år jag har följt de här killarna, så har de lärt sig ta ansvar, de har mognat och blivit vuxna i sin roll. Jag har haft att göra med de här killarna också, när de har sökt sommarjobb på ÖBO och jag har tillsammans med bovärdarna på ÖBO valt ut deras arbetsuppgifter. Då har de gjort punktinsatser som inte vår ordinarie personal hinner med. Det har varit väldigt bra, tycker vi. Sedan ska man inte glömma bort att 20 ÖrebroBostäders årsredovisning 2007

berga centrum ger de här killarna går i gymnasiet också. Alla har valt barn- och fritidsprogrammet och kan tänka sig att jobba med just barn och ungdomar efter skolan. Zarza Wiberg gör det redan. Örebro kommun har honom anställd på timmar på fritidsgården i Närkes Kil. Dessutom skickade kommunen honom på en speciell utbildning som kallas Äldre lär yngre. Nu har han fått uppdraget att lära upp de nya ungdomar som kommit in i Friluftsgruppen och ska städa i Varberga. Och det är inga större problem att värva. Vi har ju gått runt och frågat en del och sedan vet vi en del som gillar att vara ute i naturen. Vi säger ju att det blir en resa till slut. De flesta gillar att fiska, det är populärt här, berättar Zarza Wiberg. Han och Tom Fromell, som var med från början, minns hur en del kompisar skrattade åt dem och deras städjobb. Men efter den senaste resan, som gick till vildmarken i Kanada, är det ingen som skrattar längre. Men de som kommer in som nya, får räkna med att långresorna dröjer ett tag, berättar Jonny Larsson som leder gruppen. De ska inte tro att de får åka till Peru och besöka Inkaindianer första resan. Det kanske blir en resa till Helagsfjällen eller till Aktiv ferie i Lesjöfors en helg. Det här med resmål, det är något man förtjänar. Först måste de visa att de fungerar och det är också en process. Det här är 13-åringar som går in i vuxenvärlden. Det tar lite tid. Det blir lite fel i början och man får höja rösten och man får markera, men förhoppningen är att de ska orka hålla ut, säger Jonny. För ÖBO har avtalet med Friluftsgruppen inneburit att slitaget i centrumanläggningen minskat. Men det finns också en större vinst som kommer hela samhället till del. De här ungdomarna har spridit ett budskap till sina kamrater och yngre om att vill man nå någonstans, så måste man ta för sig. Blir man erbjuden ett ungdomsarbete, så ska man ju tacka ja till det. Sen om det innebär att kravla i rabatter eller inte, det spelar ingen roll för man måste ju börja någonstans, säger Georg Barsom på ÖBO. Framöver kan det bli aktuellt för Friluftsgruppen att agera miljöinformatörer bland de boende. Kanske kan ungdomarna påverka Varbergaborna att sortera sopor bättre och inte slänga skräp på marken. Det kanske är bra att de vuxna som missköter det här med sophanteringen får lite dåligt samvete när de ser att det är tonåringar som går och städar efter dem, säger Jonny Larsson. ÖrebroBostäders årsredovisning 2007 21

Levande stadsdelar Anna-Carin Boman är stadsdelsutvecklare. Nu i Vivalla. Det hörs fortfarande lite grann på dialekten att Anna-Carin Boman är från Söderköping i Östergötland. Till Örebro kom hon för några år sedan, för att utbilda sig till socionom på universitetet. Jag visste tidigt att jag inte ville jobba inom socialtjänsten eller som kurator, utan mer strukturellt med förändringsarbete. Under hela utbildningen riktade jag in mig på samhällsarbete, berättar Anna- Carin. Jobben som stadsdelsutvecklare har inte funnits så länge. Men enligt Anna- Carin har man redan sett, att det lönar sig att göra lokala insatser i vissa bostadsområden, för att öka trivseln och minska omflyttningen. När Anna-Carin kom till ÖBO fanns det två stadsdelsutvecklare. Hon blev den tredje och stationerades i 70-talsområdet Brickebacken. Hennes uppgift blev att förbättra ÖBOs dialog med hyresgästerna och studenterna. Anna-Carin skulle också engagera hyresgäster i sådant som intresserade dem och få dem att organisera sig, så att de sedan kunde hålla igång sin fritidsverksamhet utan hennes inblandning. Allt för att stärka gemenskapen och trivseln i området. Gårdspysslarna och hundklubben i Brickebacken är exempel på verksamheter som Anna-Carin stöttat. Även om alla projekt hon sätter igång inte blir permanenta, så känner Anna-Carin ändå starkt att hon gör en god insats. Man ser att det gör stor skillnad för människor som känner att de inte haft möjlighet att påverka tidigare. De får en roll. De kommer in på mitt kontor och säger Jag är gårdspysslare på min gård och så verkligen sträcker de på sig! Efter två år i Brickebacken frågade ÖBO Anna-Carin om hon ville bli förflyttad till Vivalla ett annat 70-tals- område. ÖBO har satsat mycket på att fräscha upp och göra om delar av Vivalla. Det handlar både om husen och miljön runt omkring. Anna-Carin tackade ja till erbjudandet och kom rakt in i förändringsarbetet. Nu samarbetar hon med ÖBOs distriktschef i Vivalla, Peter Hjalmarsson. Strukturen av Vivalla är väldigt stor. Tanken är att vi ska skapa lite mer kvartersboende så att de boende känner sig hemma i sitt kvarter, berättar Peter. Just nu försöker han och Anna-Carin hämta in synpunkter från de boende. Men det är inte det lättaste. Man har fram tills nu kallat till möten med de boende. Men alla kommer inte och det är svårt att nå ut till dem som stannar hemma. Det finns mängder med nationaliteter och kulturer representerade i Vivalla. Peter och Anna- Carin funderar på om de ska börja besöka de olika sammankomsterna som de etniska grupperna själva håller. Det vi hört nu är att det är så vi måste göra, säger Anna-Carin. Kommer vi när de har någon somalisk högtid, så säger deras auktoriteter till dem att lyssna på oss, för att det vi ska säga är viktigt. Men enligt Peter och Anna-Carin måste man försöka nå ut till hyresgästerna på flera olika sätt. Internet kan också vara en väg. Lokal-tv över Vivalla har vi också pratat om, säger Peter. Tv har ju de flesta hemma. Och då kan du lägga ut information på flera språk, tillägger han. Anna-Carin har bara varit på plats i Vivalla i någon månad och mycket arbete återstår. Men när hon ser tillbaka på tiden som stadsdelsutvecklare i Brickebacken känner hon att hon gör skillnad att hennes närvaro haft betydelse. Jaa, det tycker jag nog. Det handlar mycket om att bygga upp nätverk. Att komma med idéer och sedan få in det i den ordinarie verksamheten i området. 22 ÖrebroBostäders årsredovisning 2007

Levande stadsdelar Det pysslas på gårdar i Brickebacken. Det finns många gårdar i ÖBOs stadsdelar, där det pysslas med blommor sommartid. Men på Granrisvägen 2 4 i Brickebacken har man gått ett steg längre och organiserat trädgårdsarbetet. Två särskilda trädgårdspysslare har utsetts som samlar in allas åsikter och sedan leder arbetet. En av dem är Kerstin Israelsson, som dessutom är utbildad trädgårdsarbetare och klok i valet av växter. Det ska vara tåligt och inte för mycket dofter i dem för det är många som är allergiska. Vi har plockat bort alla häggar. Sen får man också tänka på att vi har väldigt mycket barn. Det måste vara tåliga växter precis där ungarna leker. Vi bytte ut lite buskar och jag sa att jag vill ha Ölandstok vid sandlådan, därför att då kan ungarna använda de blommorna när de gör sandtårtor. Det gör inte så mycket eftersom Ölandstok blommar så rikligt. Kerstin vet. Hon märkte förr hur barn kom och knyckte blommor ur hennes egen rabatt för att ha i sandtårtorna, så nu planterar hon plocktåliga blommor nära sandlådan. Med sin skolning vet Kerstin också hur man planterar i en trädgård, för att den ska blomma från vår till höst. Sådant ÖrebroBostäders årsredovisning 2007 23

tänker ju inte alltid amatörer på. Man planterar blommor man gillar, vilket kan leda till att allt blommar samtidigt mitt på sommaren och sen får man titta på vissna blomstänglar i september och oktober. Vi har hela tiden något som blommar, berättar Kerstin. Ansvaret för trädgårdspysslet delar hon med Daniel Daag som byggt en vacker och ovanlig lekstuga på gården. Man har även satt upp en flaggstång och byggt en brunn i tegel där man planterat blommor. Men alla som försökt samverka med grannar vet att åsikter kan spreta väldigt. Så är det också på Granrisvägen 2 4. En del vill ha mer blommor, andra vill ha mer lekverktyg. Kerstin och Daniel försöker jämka samman allas önskemål. Men sen säger alla, eftersom jag har hållit på så pass mycket med blommor, att blommorna, det får du sköta själv så det får jag bestämma, säger Kerstin. Trädgårdsarbetet är frivilligt och oavlönat, men ÖBO betalar alla inköp som görs till gården. En sak man önskar sig nu av ÖBO är en vattenkran på gården. Nu kopplar vi alltid slangar genom lägenheten och det är jobbigt. Det är mycket enklare om vem som helst kan gå ut och vattna när jag är borta, säger Kerstin. Som en följd av allt pysslande är det också ett intensivt fikande vid den gemensamma utemöbeln på gården. Den som hinner hem först från jobbet sätter på kaffet, berättar Kerstin. Daniel Daags sambo Charlotte Johansson är en flitig leverantör av hembakt till dessa fikastunder som inte brukar upphöra förrän den verkliga höstkylan sätter in. Etik en komplex fråga Vad är ja? Och vad är nej? Vad är rätt? Och vad är fel? Alla inom ÖBO tar etiska beslut varje dag, det är en del av vår vardag. Många gånger är besluten enkla. Men ibland hamnar man i etiska dilemman, säger Ingrid Gustavsson, personalchef på ÖBO. Sedan slutet av 2007 har ÖBO ett nytt styrdokument för etiska frågor. Det tar bland annat upp vilka värderingar ÖBO ska leva efter. Etik handlar mycket om värderingar och normer, säger Ingrid Gustavsson. Därför är det viktigt att vi har våra värderingar om människors lika värde, miljöansvar, samhällsansvar och öppenhet med oss i relationerna med våra hyresgäster och andra vi kommer i kontakt med. Men, tillägger hon, etik är också vars och ens etik, ens egen uppfattning om vad som är rätt och fel. Det gör det hela till en komplex fråga när företagets värderingar möter den enskilde medarbetarens. Under 2008 jobbar ÖBO med etiska dilemman som alla i företaget kan ställas inför. Vi tar upp de etiska frågorna vid arbetsplatsträffar. Det blir diskussioner om etik och om hur vi förhåller oss till olika etiska dilemman. Det kan vara i relationerna med hyresgästerna, som anställda i relation till varandra, om vi ska tacka ja till inbjudningar från samarbetspartners, hur vi uttalar oss om olika stadsdelar och mycket annat. Vi kommer att få olika svar beroende på vem som uttalar sig. Våra värderingar styr vårt förhållningssätt. Och man ska komma ihåg att vårt förhållningssätt påverkar många människor i något som rör bland det viktigaste som finns boendet. Som sagt, vi måste tänka oss för. Ingrid Gustavsson fortsätter: Det handlar också om vad vi ger tillbaka till hyresgästerna. Hur mycket betalar man i hyra till oss under ett liv? Det kan vara massor av pengar. Det vi synbart ger tillbaka är lägenheten och boendemiljön. Men det är lika mycket det emotionella, hur vi beter oss. ÖBO är ett stort företag som syns ofta, i media, på stan, ute i stadsdelarna. Hur vi agerar, vad vi säger och hur vi ser ut skickar signaler till omvärlden. De signalerna berättar väldigt mycket om oss som företag. Signalerna uppfattas också på olika sätt beroende på vilken situation det handlar om. Hur då? Ta till exempel om någon av våra medarbetare går på t ex Hemtex eller 24 ÖrebroBostäders årsredovisning 2007

IngrID gustavsson Systembolaget i våra arbetskläder på arbetstid. Vad säger det? Eller om en gammal dam som sitter ensam vill bjuda en bovärd i hennes område på kaffe och bullar varje tisdag. Sedan får hon problem med avloppet och bovärden ser till att felet snabbt blir åtgärdat. Berodde det på bullarna eller på att vi inte hade något annat uppdrag just då? Människor från andra kulturer vill ofta bjuda på något för att visa sin tacksamhet. Hur uppfattas det om en medarbetare hos oss tackar nej? Vilken relation uppstår? Det låter som om etik alltid handlar om konflikt konflikten med sig själv? Nej, inte automatiskt. Men det finns inga självklara svar, man måste utgå från att människor har olika värderingsgrunder och att de grunderna kan förändras. Det goda, etiska företaget ser inte heller likadant ut över tiden. Även det måste utvecklas, hållas aktuellt och levande. I etikarbetet ska vi så småningom landa i en gemensam hållning för oss inom ÖBO, med några punkter som grund. fakta Våra VärDErIngar människors lika värde Vi ska visa respekt för alla människors lika värde, såväl hyresgäster, personal som samarbetspartners. miljöansvar Vi ska arbeta i samklang med naturens systemvillkor, eftersträva ett kretsloppstänkande i vårt arbete och erbjuda sunda boendemiljöer. samhällsansvar Vi ska skapa och ta ansvar för att det långsiktigt fi nns bra och prisvärda bostäder med bredd och variation i goda boendemiljöer samt bidra till att skapa och utveckla attraktiva och levande stadsdelar. Öppenhet Vår verksamhet präglas av stor öppenhet vid intern och extern kommunikation och vi ska aktivt ta till oss ny kunskap och möta nya omvärldskrav. ÖrebroBostäders årsredovisning 2007 25