SNOAN 56 Långdansgatan 172 603 66 Norrköping Överlåtelsebesiktning 17 april 2012 7443 EN ISO/IEC 17020 Postadress Telefon Telefax E-post Reg.nummer Navestadsgatan 39 556575-2622 603 66 Norrköping 011-36 56 88 011-36 56 89 Info@fst-ab.com Vi har F-skattebevis
INNEHÅLLSFÖRTECKNING Långdansgatan 172 1 GRANSKNING AV TILLHANDAHÅLLNA HANDLINGAR SAMT INFORMATION FRÅN UPPDRAGSGIVAREN...2 2 OKULÄR BESIKTNING...3 3 RISKANALYS...6 4 FORTSATT TEKNISK UTREDNING...6 BILAGOR BILAGA I BILAGA 2 BILAGA 3 BILAGA 4 BILAGA 5 BILAGA 6 Allmänna villkor för överlåtelsebesiktningsuppdraget Liten Byggordbok Fuktindikering Tekniska medellivslängder för byggnadsdelar Fotografier Besiktningsmannens kommentar
UTLÅTANDE ÖVER ÖVERLÅTELSEBESIKTNING ÖVERLÅTELSE AV FAST EGENDOM ENLIGT JORDABALKEN FÖR KÖPARE OBJEKT Fastighetsbeteckning Snoan 56 Adress Långdansgatan 172 Postnummer/Ort Kommun Fastighetsägare 60366 Norrköping Norrköping Fredrik & Helen Adolfsson Beställare Fredrik & Helen Adolfsson Långdansgatan 172 60366 Norrköping Beställningsnummer B12-139 Besiktningsman Certifieringsnummer Niklas Sjöberg av SBR godkänd besiktningsman SITAC SC376-09 Besiktningsdag 2012-04-17 Telefon: 0709-839292 E-post: Niklas.sjoberg@fst-ab.com Besiktningsmannen är medlem i Svenska Byggingenjörers Riksförbund (SBR) och är registrerad i SBR:s förteckning över besiktningsmän med därtill hörande förpliktelser. Närvarande Besiktningens genomförande och omfattning Niklas Sjöberg, Besiktningsman Fredrik Adolfsson Säljare Innan besiktningen påbörjades gjordes en genomgång av uppdragsbekräftelsen som bifogas i detta utlåtande. Besiktningsmannen ansvarar inte för fel och är inte skyldig att betala för krav som reklamerats respektive framställts senare än två år efter att uppdraget avslutats. Huvudbyggnaden samt garage omfattas av denna besiktning. Altaner, förråd & skärmtak inspekteras ej.
BESIKTNING 1. G R A N S K N I N G AV T I L L H A N D A H Å L L N A H A N D L I N G A R S A M T I N F O R M AT I O N F R Å N U P P D R A G S G I VA REN Tillhandahållna handlingar Information från uppdragsgivaren Inga handlingar har tillhandahållits vid besiktningstillfället. Under denna rubrik är samtliga uppgifter lämnade av fastighetsägare eller dess ombud. Uppgifterna är inte kontrollerade av besiktningsmannen. Säljaren förvärvade fastigheten 1999 Och har därefter utfört renovering och ombyggnad av kök och dusch. I samband med detta flyttades några väggar. Detta utfördes av entreprenör.
2. O K U L Ä R B E S I K T N I N G Särskilda förutsättningar vid besiktningen Byggnaden var vid besiktningstillfället delvis möblerad. Besiktning har skett av de delar som varit normalt åtkomliga utan omflyttning av belamrade ytor eller möbler. Bakomliggande ytor ingår i köparens undersökningsplikt. För ytor, utrymmen och byggnadsdelar som noterats helt eller delvis ej besiktningsbara/belamrade har besiktningsmannen inget ansvar. Notering Inget övrigt att notera innebär att utrymmet/ytan bedöms vara i normalt skick med hänsyn taget till byggnadens ålder och byggnadssätt. Muntliga uppgifter Avsikten har varit att i detta utlåtande redovisa samtliga förhållanden, som framkommit vid besiktningen och då även samtliga muntliga uppgifter av någon betydelse som lämnats av besiktningsmannen vid besiktningen. Skulle någon muntlig uppgift av betydelse ha utelämnats eller blivit felaktigt återgiven, enligt beställarens uppfattning, har beställaren att snarast och helst inom sju dagar meddela besiktningsmannen vad som enligt beställarens uppfattning skall ändras i utlåtandet. Om sådant meddelande inte lämnats inom ovan angiven tid kan inte besiktningsmannen göras ansvarig för eventuella brister i utlåtandet, som på så sätt kunnat rättas. Väderlek Byggnadstyp Byggnadsår Tak Grundläggning Stomme Fönster Fasad Uppvärmning Ventilation Vatten & Avlopp Tomt Ca 5 ºC Regn 1 ½ plans villa 1986 Betongpannor Krypgrund Trä Isolerglas Trä Fjärrvärme Mekanisk med återvinning Kommunalt vatten och avlopp. Villatomt
Noteringar Huvudbyggnad Utvändigt Mark m.m. Grundmur/ Sockel Fasad Fönster/dörrar Stuprör/ Hängrännor Yttertak Vind Carport Krypgrund Ingen notering Vattenutkastaren ej fryssäker med slangen kvar. Torrsprickor, målningsbehov finns på några trädetaljer. Inget övrigt att notera Färgflagor finns på vissa plåtdetaljer. Nockbandstätningen något spröd. Hål i plasttaket vid carporten. Altantaket släpps mot grannens hängränna. Mindre missfärgning finns intill avloppsluftning. Inga förhöjda fuktvärden vid inspektionstillfället. Inget övrigt att notera Mindre missfärgning finns på trossbottens undersida. Gamla fuktfläckar finns. Inga förhöjda fuktvärden vid inspektionstillfället. Se bilaga 3 Se under rubrik Riskanalys
Invändigt Allmänt Entréplan Hall Dusch Kök Tvättstuga Vardagsrum Långdansgatan 172 Mindre knarr, lutningar och sprickor förekommer. Inget övrigt att notera. Mindre spricka i kakelfog i innerhörnet i dusch. Rörgenomföring finns i golv intill WC stol. Inget övrigt att notera Rörgenomföringar finns i golv intill golvbrunnen. Trappräcke finns ej i mitten av trappen. Övervåning Hall Sovrum 1 Sovrum 2 Sovrum 3 Badrum Sovrum 4 Inget övrigt att notera. Inget övrigt att notera Inget övrigt att notera Inget övrigt att notera Äldre yt- tätskikt. Golvmatta lite lös kring golvbrunnen. Se under rubrik Riskanalys Inget övrigt att notera.
3. R I S K A N A LY S En uteluftsventilerad krypgrund/torpargrund har en naturlig fuktbelastning vid årstidsvariationerna i temperatur och fuktighet vilket kan leda till att skador och lukt uppstår. Badrummet på övervåningen har ålderstigna ytskikt/tätskikt. Då funktionen som innebär att ytskiktet skall vara vattentätt kan vara nedsatt finns risk att vatten tränger igenom ytskiktet med vattenskador i omkringliggande konstruktioner som följd. --- 4FO R T S AT T T E K N I S K U T R E D N I N G Köpare kan begära fortsatt teknisk utredning för att klarlägga om risk för väsentligt fel som besiktningsmannen antecknat i riskanalysen finns eller inte. Fortsatt teknisk utredning ingår inte i överlåtelsebesiktningen. En sådan utredning kan beställas särskilt. Fortsatt teknisk utredning förutsätter fastighetsägarens uttryckliga medgivande. Norrköping 2012-04-20 Fukt & SaneringsTeknik AB Niklas Sjöberg av SBR godkänd besiktningsman
B I L A G A I A L L M Ä N N A V I L L K O R F Ö R Ö V E R L Å T E L S E B E S I K T N I N G S U P P D R A G E T
Liten byggordbok Bilaga 2 Här kommer en bilaga som kan vara till hjälp för Dig att förstå en del av de fackuttryck som kan förekomma i besiktningsutlåtanden vid överlåtelsebesiktningar. Asfaboard Klämring Porös, asfaltimpregnerad skiva. Ring som har till uppgift att hålla fast en plastmatta Avloppsluftning eller en brunnsmanschett mot golvbrunnen, så att Rör som går upp genom yttertaket eller har inget vatten kan tränga in mellan golvbrunnen och en vakuumventil och som har till uppgift att ta in mattan/manschetten. luftvid spolning i avlopp, så att vakuum inte Krypgrund uppstår i systemet. Grundläggning där husets ytterväggar och bjälklag Betong vilar på en grundmur (ofta prefabricerad eller Blandning av cement (bindmedel) och grus, murad) och hjärtbalk. Utrymmet under bjälklaget är sten (ballast) ofta krypbart. Blåbetong Mekanisk ventilation Lättbetongblock tillverkade av alunskiffer, ofta Ventilation som styrs av fläktar. Kan vara endast höga halter av radon. frånluft eller både frånluft och tilluft. Ibland Bjälklag förekommer även energiåtervinning ur frånluften. Del av byggnaden som golvet vilar på mellan två Platta på mark våningar eller mot grundläggningen. Grundläggning av en gjuten betongplatta på mark. Cement Ovanliggande golvkonstruktion kan vara; flytande, Bindmedel i betong och putsbruk. uppreglad eller med ytskikt direkt ovanpå Dagvattenledning betongplattan. Ledning i mark för att avleda vatten från stuprör Relativ fuktighet och regnvattenbrunnar. Ånghalten i luft i % av mättnadsånghalten. Dränering Radon Fuktskyddande system av dränerande Radongas avgår vid radioaktivt sönderfall av (vattenavledande) massor och ledningar. radium i mineralkornen i jorden eller berggrunden. Falsad plåt Revetering Slätplåt som skarvas ihop med övervikta Puts på rörvassmatta, som beklädnad på hus med ståndskarvar. trästomme. Fotplåt Syll Dropplåt placerad vid takfot och som leder vatten Liggande regel mot grundkonstruktionen i en ner i hängrännan. yttervägg eller mellanvägg. Flytande golv Självdragsventilation Golvkonstruktion på en betongplatta som oftast Fungerar genom att varm luft, som är lättare än inte har någon infästning utan endast ligger kall, stiger uppåt i rummet och ut genom flytande. frånluftskanaler. Exempel på detta är golvspånskivor på Tryckimpregnerat trä cellplastisolering. Trä som är behandlat för att motverka röta. Fuktskydd Förekommer ofta i utvändiga konstruktioner såsom Skikt av vattentät massa, luftspaltbildande matta altandäck, trappor, bryggor mm men kan även av HD-polyeten eller bitumenduk etc., som har till finnas i regelverk invändigt i hus och då speciellt i uppgift att förhindra fuktinträngning i konstruktion syllar. eller hindra avdunstning från mark i s.k. Torpargrund uteluftsventilerad krypgrund. Äldre grundläggningssätt där husets ytterväggar Fuktkvot och bjälklag vilar på en grundmur (ofta stenfot). Förhållandet mellan vikten på fuktigt material och Utrymmet under bjälklaget är ofta inte materialets torrvikt. Anges i % eller kg/kg. besiktningsbart på grund av för låg kryphöjd. Foder Takfot Täckande listverk runt fönster eller dörr. Där taket möter ytterväggen. Grundmur Taknock Murverk runt uteluftsventilerad krypgrund eller s.k. Översta delen av ett yttertak torpargrund varpå byggnaden vilar. Uppreglat golv Hammarband Träreglar med mellanliggande isolering (oftast) på Träregel längst upp på en regelvägg varpå en betongplatta. takstolen eller mellanbjälklaget vilar. Utreglad vägg Hanbjälke Träreglar med mellanliggande isolering (oftast) Tvärgående bjälke i takstol (mot s.k. kattvind ). invändigt en källaryttervägg Hjärtbalk/vägg en källaryttervägg Bärande konstruktion i krypgrund/invändigt i huset Underlagstak Karm Tak som ligger under beläggning av t ex Den del av en dörr eller ett fönster som sitter fast i tegelpannor, plåt eller överläggsplattor. väggen (eller tak).
Teknisk medellivslängd för byggnadsdelar Bilaga 3 och byggnadskonstruktioner Vid köp av en fastighet bör man räkna med olika intervall för renovering och underhåll. Byggmaterial och konstruktioner har en begränsad teknisk livslängd. Anmärkning: Till grund för beräknade livslängdsuppgifter finns bland annat Meddelande M84:10 Statens Institut för Byggnadsforskning. Sammanställning av livslängdsuppgifter SABOavskrivningsregler samt erfarenhetsmässiga värden. Takkonstruktioner Takpapp låglutande/platta konstruktioner 20 år Gummiduk låglutande/platta konstruktione r Takpapp under takpannor av betong, tegel Korrugerad takplåt med underliggande papp 35 år Bandfalsad plåt, falsad plåt med underliggande papp 35 år Asbestcementskivor/eternitskivor Plåtdetaljer (runt skorstenar, ventilation etc) 35 år Hängrännor/stuprör 25 år Skorsten (renovering/ommurning skorstenstopp, 40 år tätning rökkanaler) Nytt undertak-invändigt 40 år Terasser/balkonger/altaner/utomhustrappor Tätskikt (t.ex asfaltsbaserade tätskikt) 35 år Plåt 35 år Betongbalkonger (armering, betong exkl tätskikt) 50 år Fasader Träpanel (byte) Träpanel (målning) Tegel Puts-tjockputs 2cm (renovering/omputsning) Asbestcementplattor (eternitplattor) Fönster/Dörrar Isolerglasfönster (blir otäta med tiden) Byte fönster Byte dörrar (inne/ute) Målning fönster/dörrar 40 år 10 år Ej byte 25 år 40 år 35 år 10 år Dränering/utvändigt fuktskydd Dräneringsledning och utvändig vertikal (inklusive 25 år Dagvattenledning i anslutning till drän.ledning) Dagvattenledning utanför byggnaden 50 år Våtutrymmen Plastmatta i våtrum Tätskikt under klinker/kakel i våtutrymme Tätskikt i golv/vägg av typ dispersion utfört under 1980-tal/början av 1990-tal Våtrumstapeter väggar 20 år 15 år 15 år Installationer för vatten, avlopp samt värme Avloppsledningar 50 år Värmeledningar kall/varmvattenledningar 50 år Avloppstank Sanitetsgods (tvättställ, wc-stol mm) Badkar Värmeväxlare 20 år Elinstallationer Kablar, centraler etc Vitvaror Kyl, frys, diskmaskin,spis,spishäll etc Tvättmaskin, torktumlare, torkskåp 45 år 10 år 10 år Övriga installationer och annan maskinell utrustning än hushållsmaskiner t.ex varmvattenberedare, elradiator, värmepanna (olja/el) inkl. expansionskärl 20 år Luftvärmepump 8 år Ventilation Injustering av ventilationssystem Byte av fläktmotor Styr-och reglerutrustning 5 år 15 år 20 år Invändigt Målning/tapetsering etc Parkettgolv/trägolv (byte) Parkettgolv/trägolv (slipning) Laminatgolv Klinkergolv Plastmatta på golv (ej våtrum) Köksluckor, bänkskivor, köksinredning Snickerier och inredning (t.ex lister) Ej kök Värmegolv Elvärmeslingor i golv Elvärmeslingor i våtutrymme Vattenburna slingor i golv 10 år 40 år 15 år 20 år Ej byte 15 år 40 år 25 år
Fuktindikering Bilaga 4 Fuktindikering ingår ej i överlåtelsebesiktningen utan beställs som särskilt uppdrag Information En fuktindikering ska inte förväxlas med fuktmätning. Fuktindikering görs utan ingrepp i byggnaden, och vanligtvis på något eller några ställen i våtrummen för att upptäcka eventuella pågående vattenskador. Eftersom indikeringen endast utförs på ytskikten, är det inte helt säkert att fuktskador i exempelvis bakomliggande byggnadskonstruktioner upptäcks. Om förhöjda indikationer vid en fuktindikering upptäcks bör orsaken till detta undersökas vidare. En fuktindikering på kakel och klinkers medför svårigheter då det inte går att avgöra på vilken sida om tätskiktet fukten finns. Indikeringen kan då, om möjligt, utföras på motsvarande väggar/bjälklag i omkringliggande utrymmen. Enligt branschregler, utarbetade av Byggkeramik Rådet (BKR), skall samtliga golvoch väggytor i våtutrymmen ha vattentäta skikt. Under/bakom keramiska plattor på golv- och väggytor ställs också krav på tillfredsställande böjstyvhet i konstruktion. Möjlighet att kontrollera tätskikt på golv- och väggytor där keramiska plattor har applicerats är väldigt begränsad, liksom böjstyvhet i golv- och väggkonstruktioner. Enligt branschregler skall därför också kvalitetsdokument, med information om aktuellt tätskiktssystem etc. upprättas vid utförande av våtrumsarbeten. Utförda fuktindikationer Kök Fuktindikering är utförd på golv- och väggbeklädnader, inga förhöjda indikationer konstaterades. Duschrum entréplan Fuktindikering är utförd på golv- och väggbeklädnader, något förhöjda indikationer konstaterades i innerhörnet. Hål togs i krypgrunden under för att kontrollera om fuktvärdena ligger på rätt sida om tätskiktet. Där uppmättes inga förhöjda fuktvärden. Badrum övervåning Fuktindikering är utförd på golv- och väggbeklädnader, inga förhöjda indikationer konstaterades.
Fotografier Bilaga 5 Vind. Missfärgningar finns. Gammal fuktfläck i krypgrunden
Besiktningsmannens kommentar Bilaga 6 Ett hus kräver kontinuerligt underhåll, då alla byggnadsdelar utsätts för dagligt slitage. De flesta hus har någon form av brister och fel i form av skador eller risk för skador. Lättast att upptäcka är skador i synliga delar som golv- och väggbeklädnader. Även de delar av byggnaden som man inte ser utsätts för dagligt slitage, exempelvis fuktisoleringen mot en källaryttervägg eller en dräneringsledning. Olika typer av fuktpåverkan är det vanligaste problemet. Fuktisolering och en dräneringsledning har en begränsad livslängd. En äldre dräneringsledning eller fuktisolering har normalt utsatts för sådant slitage att man kan förvänta sig att funktionen är nedsatt. En krypgrund eller en vind utsätts för olika stora fuktbelastningar beroende på årstid, användning och geografi. Detsamma gäller konstruktioner på betongplatta, exempelvis golv i gillestugor. Tätskiktet i ett våtrum kan vara utformat på olika sätt. Plastmattor på väggar och golv fungerar både som ytskikt och tätskikt. På plastmattor är det relativt enkelt att se om skador eller brister finns. Kakel och klinker fungerar som ytskikt i våtrum och tätskiktet finns under plattorna. Det går därför inte att göra en bedömning av skicket och tätheten hos materialet eller om det saknas tätskikt. Det är viktigt att tätskiktet är rätt monterat. Utföranden som inte är fackmässigt utfört drabbas ofta av skador. Besiktningsmannens kommentar Enligt vår uppfattning så är de noteringar inom ramen för vad en köpare kan förvänta sig av en fastighet med tanke på byggnadens ålder. Uppmärksamma riskanalysen noggrant