FASTIGHETSFÖRETAGARKLIMATET 2010 TROLLHÄTTAN Fastighetsägarna Göteborg Första Regionen
Inledning och sammanfattning Fastighetsbranschen utgör själva fundamentet i samhällsstrukturen. Människor bor, arbetar, konsumerar och umgås i stor utsträckning i byggnader som ägs och förvaltas av privata eller kommunala hyresvärdar. Det gäller därför för branschens företrädare att ta ansvar för sin roll i samhällsutvecklingen men också att samarbetet med tjänstemän och politiker i kommunerna fungerar väl. I avsikt att kontinuerligt mäta förutsättningarna att bedriva fastighetsverksamhet har Fastighetsägarna Göteborg Första Regionen (GFR) nu för femte året i rad låtit Demoskop genomföra en undersökning. Under perioden 26 oktober 19 november 2010 genomfördes totalt 1 103 telefonintervjuer med fastighetsföretagare i 20 kommuner. Kommunerna ligger alla inom Fastighetsägarna GFR:s område dit Västra Götalands-, Värmlands-, Hallands-, Jönköpings, Kalmar- och västra Östergötlands län räknas. Det som räknas som den absolut starkaste tillväxtfaktorn för fastighetsbranschen är efterfrågan på marknaden. Efter en nedgång under finanskrisens år 2008 och 2009 vänder denna faktor upp igen i 2010 års mätning och är nu nästan tillbaka på samma nivå som 2006. Även regeringens politik anses bidra positivt till tillväxtmöjligheterna. Detta är en faktor som under de senaste fem åren successivt har vuxit allt starkare vilket tyder på att fastighetsbranschen ger Alliansens politik godkänt betyg. Det som ses som det största hindret för fastighetsföretagens tillväxt är nivån på kommunala taxor och avgifter. Med detta menas kostnaden för värme, vatten och avlopp, el och avfallshantering. 44 procent av fastighetsföretagen anser att detta hämmar deras utvecklingsmöjligheter. Kommunens stöd till de egna bolagen är också en klart tillväxthämmande faktor tillsammans med skattenivån på bostäder och lokaler. 2
Fastighetsföretagarindex 2010 Fastighetsföretagarindex är ett sammanfattande mått på de lokala förutsättningarna för att bedriva fastighetsverksamhet. Totalt sett 14 faktorer som kommunens engagemang i utvecklingen av centrum, de allmänna kommunikationerna, kommunens hantering av plan- och byggärenden, det allmänna näringslivsklimatet och kontakten med politiker och tjänstemän vägs samman för att ge en bild av kommunens styrkor och svagheter ur de lokala fastighetsföretagens perspektiv. I 2009 års undersökning sågs en marginell försämring av fastighetsföretagarindex i det samlade resultatet för samtliga undersökta kommuner. Med andra ord hade förutsättningarna överlag blivit lite sämre jämfört med tidigare år. I 2010 års mätning ligger det genomsnittliga indexet för samtliga 20 städer kvar på 98 vilket alltså är samma nivå som föregående år och samtidigt den lägsta noteringen sedan undersökningarna inleddes 2006. Främst är det de större företagen med 50 eller fler fastigheter i sitt bestånd som ger ett lite sämre betyg till kommunerna med ett index på 92. Detta beror rimligen på att de generellt sett är mer aktiva parter i samhällsbyggandet. Storföretagen har ofta mer samröre med kommunen, mer kontakt med kommunala tjänstemän och politiker och ställer också högre krav på samarbetet. Fastighetsföretagarindex 2006-2010 2006 2007 2008 2009 2010 Förändring 2009-2010 Värnamo x 104 102 98 104 +6 Lidköping x x 102 102 104 +2 Skövde 105 105 101 104 103-1 Borås 101 104 101 99 101 +2 Västervik 99 105 99 98 101 +3 Varberg 103 103 102 102 100-2 Jönköping 103 103 99 99 100 +1 Skara 103 101 102 97 100 +3 Trollhättan 102 104 108 103 100-3 Alingsås 100 105 99 101 99-2 Karlstad 100 105 100 99 99 +0 Arvika 105 101 102 103 99-4 Linköping 98 99 101 102 99-3 INDEX 100 101 99 98 98 0 Kungsbacka 97 97 95 96 98 +2 Halmstad 97 97 99 98 97-1 Uddevalla 97 100 98 96 97 +1 Motala x 91 93 93 97 +4 Kalmar 99 101 99 100 95-5 Mölndal 99 97 98 95 94-1 Göteborg 98 96 95 92 92 0 I Trollhättan är årets index 100 vilket alltså är något över snittet i 2010 års mätning. Samtidigt bör det noteras att resultatet är det lägsta som uppmätts i Trollhättan sedan mätningarna inleddes 2006. I 2010 års undersökning backa Trollhättan tre steg på indexskalan jämfört med föregående år. Detta efter att ha backat fem steg 2009. Rekordresultatet med ett index på 108 uppnåddes 2008 då Trollhättan var överlägset i topp bland städerna som ingår i undersökningen. 3
Den kommun där index har ökat mest det senaste året är Värnamo. Här skjuter Fastighetsföretagarindex i höjden med hela 6 steg och kommunen toppar i år listan tillsammans med Lidköping med ett index på 104. Även i Motala, Skara och Västervik ökar index markant det senaste året. Kalmar och Arvika är de kommuner som tappar mest i årets mätning tätt följda av Linköping och Trollhättan. Det som alla dessa kommuner har gemensamt är att de hade ganska höga noteringar i 2009 års mätning. De kommuner som får lägst omdömen är Göteborg och Mölndal vilket är ett mönster som har stått sig över tid. 4
Förutsättningar för fastighetsföretagande i kommunen För att kunna bedöma om förutsättningarna för att bedriva fastighetsverksamhet i Trollhättan är bättre eller sämre än att göra det någon annanstans är det lämpligt att jämföra dem mot andra städer. I detta stycke ställs alltså Trollhättan mot ett genomsnittligt resultat från samtliga 20 kommuner som ingår i undersökningen. Förutsättningar för lönsamhet En grundläggande förutsättning för de flesta sorters företag är att det i allmänhet i kommunen finns ett klimat som gynnar företagande och att det finns förutsättningar för rimlig avkastning för verksamheten. För att göra en bedömning av hur detta ser ut i respektive kommun har de tillfrågade fastighetsföretagarna fått ta ställning till följande fyra påståenden: I kommunen finns goda förutsättningar att bedriva lönsam fastighetsverksamhet Näringslivsklimatet är gynnsamt Att köpa fastigheter inom kommunen är en god investering Konkurrensen med allmännyttan sker på lika villkor Förutsättningarna för att bedriva lönsam fastighetsverksamhet anses vara goda i Trollhättan. De lokala fastighetsföretagen ger kommunen ett bra betyg på de flesta parametrar som rör lönsamheten. Detta stämmer dock för de flesta kommuner i undersökningen och är ingenting unikt för Trollhättan. Totalt 88 procent anser att det finns goda förutsättningar att bedriva lönsam fastighetsverksamhet i kommunen vilket kan jämföras med snittet som ligger på 79 procent. Något färre (75 procent) anser att näringslivsklimatet är gynnsamt och ungefär lika många (77 procent) anser att det är en god investering att köpa fastigheter inom kommunen. Båda dessa resultat ligger i nivå med eller något över snittet i undersökningen. Klart färre (46 procent) anser att det råder konkurrens på lika villkor mellan kommunala och privata fastighetsägare. Att det råder missnöje med konkurrenssituationen är inte unikt för Trollhättan utan ett generellt mönster för samtliga kommuner. Det är överlag den fråga som flest pekar på som ett problem för verksamheten. Att nära hälften av fastighetsföretagen i Trollhättan tycker att det råder konkurrens på lika villkor är dock ett uppseendeväckande resultat. I de flesta kommuner som undersökts ligger andelen snarare runt 30 procent. Service, handläggning och avgifter God kommunal service är en nödvändighet för att möjliggöra tillväxt. Samtidigt är de kommunala avgifterna och kommunens handläggning av bland annat plan- och byggärenden en potentiell bromskloss för utvecklingstakten. För att göra en bedömning av detta har de tillfrågade fastighetsföretagarna fått ta ställning till följande sex påståenden: De allmänna kommunikationerna fungerar bra De kommunala avgifterna är rimliga Kommunens krav på sophantering är rimliga Planärenden fungerar smidigt i min kommun Byggärenden fungerar smidigt i min kommun Handläggningstiderna inom kommunen är rimliga När det gäller dessa kvaliteter så ger fastighetsföretagen i Trollhättan en hel del ros åt kommunen. Totalt sett 92 procent tycker att de allmänna kommunikationerna fungerar bra, vilket är klart över snittet i undersökningen. Därutöver är det 75 procent som anser att de kommunala avgifterna är rimliga och drygt 90 procent som tycker att kommunens krav på sophantering är rimliga. Även dessa resultat är betydligt högre i Trollhättan än i de flesta andra kommuner som undersökts. Att 5
drygt 60 procent tycker att planärenden fungerar smidigt och drygt 80 procent att byggärenden fungerar smidigt i kommunen är uppseendeväckande då dessa resultat ligger långt över genomsnittet. Även andelen som anser att kommunens handläggningstider är rimliga är klart större i Trollhättan än i de flesta andra kommuner i undersökningen. Samarbetet med kommunen Aktivt fastighetsföretagande är beroende av att nödvändig information finns tillgänglig samt att samarbetet med politiker och kommunala tjänstemän fungerar väl. För stadens utvecklingsmöjligheter är det också en förutsättning att kommunen inser värdet av och är med och utvecklar sin stadskärna. För att göra en bedömning av detta har de tillfrågade fastighetsföretagarna fått ta ställning till följande fyra påståenden: Kommunen informerar om viktiga förändringar i rimlig utsträckning Kontakterna med politiker fungerar bra Kontakterna med tjänstemän fungerar bra Kommunen är engagerad i utvecklingen av centrum Fastighetsföretagarna i Trollhättan ger kommunen godkänt betyg i samarbete. Totalt sett 79 procent anser att kommunen informerar i tillräcklig utsträckning om viktiga förändringar vilket ligger en bit över snittet för samtliga kommuner i undersökningen. En lika stor andel anser att kontakten med kommunens tjänstemän fungerar bra, vilket också är något över genomsnittet. När det gäller kontakten med stadens politiker så är det färre som anser att det fungerar bra men ändå en så stor andel som 44 procent. Även detta är över medelvärdet för samtliga kommuner. En av Trollhättans lite svagare grenar tycks dock vara kommunens engagemang i utvecklingen av centrum. Här är det 60 procent av fastighetsföretagen som ger kommunen kvitto på att de engagerar sig på ett bra sätt i stadens utveckling. Detta resultat är något lägre än snittet i undersökningen. Förutsättningar för att bedriva fastighetsverksamhet - Trollhättan De allmänna kommunikationerna fungerar bra 88 92 Kommunens krav på sophantering är rimliga 80 92 Goda förutsättningar att bedriva lönsam fastighetsverksamhet 79 88 Näringslivsklimatet är gynnsamt 74 75 Att köpa fastigheter inom kommunen är en god investering 71 77 Kommunen informerar om viktiga förändringar i rimlig utsträckning 71 79 Kontakterna med tjänstemän fungerar bra 71 79 Kommunen är engagerad i utvecklingen av centrum 60 69 De kommunala avgifterna är rimliga 60 75 Byggärenden fungerar smidigt i min kommun 53 81 Handläggningstiderna inom kommunen är rimliga 51 79 Planärenden fungerar smidigt i min kommun Kontakterna med politiker fungerar bra Konkurrens på lika villkor 46 39 44 37 46 63 Samtliga Trollhättan 0 20 40 60 80 100 Kommentar: I figuren redovisas den procentuella andel som svarat att de helt eller delvis instämmer i respektive påstående. 6
Förändringar över tid För Trollhättans räkning är det mest intressant att följa utvecklingen från rekordåret 2008 fram till 2010. Mellan 2007 och 2008 pekade alla kurvor upp för att året därefter vända neråt igen. Enda frågan som inte vände neråt var påståendet att det är en bra investering att köpa fastigheter i kommunen. Denna fortsatte att öka mellan 2008 och 2009 för att stabiliseras på en hög nivå i 2010 års mätning. De områden som främst drar ner resultatet i 2010 års mätning är gällande kommunens engagemang i utvecklingen av centrum, kontakten med politiker samt konkurrensen mellan kommunala och privata fastighetsföretag. Andelen som anser att de kommunala avgifterna är rimliga fortsätter också att minska. De områden som ökar mest 2010 är kommunens handläggningstider och hantering av byggärenden. Förutsättningar för att bedriva fastighetsverksamhet över tid - Trollhättan 100 De allmänna kommunikationerna fungerar bra De kommunala avgifterna är rimliga 80 60 Konkurrens på lika villkor Kommunens krav på sophantering är rimliga Planärenden fungerar smidigt i min kommun Byggärenden fungerar smidigt i min kommun Näringslivsklimatet är gynnsamt 40 20 0 2006 2007 2008 2009 2010 Handläggningstiderna inom kommunen är rimliga Kontakterna med tjänstemän fungerar bra Kontakterna med politiker fungerar bra Goda förutsättningar att bedriva lönsam fastighetsverksamhet Att köpa fastigheter inom kommunen är en god investering Kommunen är engagerad i utvecklingen av centrum Kommunen informerar om viktiga förändringar i rimlig utsträckning Kommentar: I figuren redovisas den procentuella andel som svarat att de helt eller delvis instämmer i respektive påstående. 7
Tillväxtfaktorer Det finns många faktorer som påverkar ett fastighetsföretags möjlighet till utveckling och tillväxt. En del av dessa är nationella eller regionala men många av dem är betydligt mer lokala än så. Det är heller inte alltid som en och samma faktor påverkar förutsättningarna på samma sätt på olika ställen. Efterfrågan på marknaden kan till exempel i städer med god tillväxt vara någonting som påverkar tillväxtmöjligheterna mycket positivt medan det i städer med svikande befolkningstal påverkar möjligheterna i negativ riktning. I följande diagram redovisas fastighetsföretagarnas syn på hur olika faktorer påverkar deras möjligheter till tillväxt. I frågan har företagarna fått ta ställning till om faktorerna påverkar förutsättningarna positivt eller negativt samt hur mycket de påverkar. I diagrammet redovisas andelen som har svarat att faktorn påverkar ganska eller mycket positivt. Vid andelar under 30 procent är det således en majoritet som anser att faktorn har en negativ inverkan på utvecklingen. Det generella mönstret för samtliga kommuner i undersökningen är att efterfrågan på marknaden påverkar tillväxtmöjligheterna mycket positivt. Man gör alltså bedömningen att det finns en efterfrågan som är större än det utbud som finns idag. Regeringens politik är idag den faktor som har näst störst positiv påverkan på tillväxtmöjligheterna. Denna faktor har vuxit i betydelse de senaste åren med en tydlig brytpunkt vid regeringsskiftet 2006. Även dagens hyresnivåer är en faktor som de flesta anser har positiv påverkan för tillväxtmöjligheterna. När det gäller kommunens hantering av fastighetsfrågor är det fortfarande en del som anser att detta har positiv påverkan på utvecklingsmöjligheterna men samtidigt är det relativt många som anser att denna faktor påverkar i negativ riktning. Några faktorer som definitivt påverkar tillväxtmöjligheterna negativt är allmännyttans hyressättning samt skattenivån på bostäder och lokaler. Detta anses av de flesta hindra utvecklingen för fastighetsföretagen. Det som främst står i vägen för tillväxten är dock kommunens stöd till egna bolag och nivån på kommunala taxor och avgifter. Fastighetsföretagen i Trollhättan en del från det generella mönstret bland fastighetsföretag i andra städer. Man är betydligt mer positiv till dagens hyresnivåer, kommunens hantering av fastighetsfrågor och det kommunala fastighetsföretagets hyressättning på orten. Påverkar företagets möjlighet till tillväxt - Trollhättan Efterfrågan på marknaden 67 65 Regeringens politik 38 44 Dagens hyresnivåer 42 65 Kommunens hantering av fastighetsfrågor 27 40 Det kommunala fastighetsföretagets hyressättning på orten 25 46 Skattenivån på bostäder och lokaler 15 22 Nivån på kommunala taxor och avgifter 20 27 Samtliga Trollhättan Kommunens stöd till egna bolag 10 13 0 20 40 60 80 100 8
Fastighetsägarna Göteborg Första Regionen Fastighetsägarna GFR är branschorganisationen för fastighetsföretag. Våra cirka 5 500 medlemsföretag äger och förvaltar drygt 16 000 fastigheter i Västra Götalands-, Värmlands-, Hallands-, Jönköpings, Kalmar- och västra Östergötlands län. Antalet medlemsföretag i Trollhättans kommun uppgår till omkring 95 stycken. Våra medlemmar utgör en central del av samhällsekonomin och deras affärsidéer, verksamhet och framgång påverkar på ett eller annat sätt de flesta människors vardag. Tillsammans arbetar vi för en sund och välfungerande fastighetsmarknad. Att på lokal nivå vara med och utveckla stad och land hör till våra viktigaste uppgifter och att verka för att samarbetet med tjänstemän och politiker fungerar väl är en avgörande del i det arbetet. Den här rapporten skrevs i syfte att upplysa beslutsfattare och allmänhet om fastighetsföretagarklimatet i Trollhättan. Med rapporten vill vi ge en bild av vad som fungerar bra respektive mindre bra i Trollhättans kommun, dels för att kunna upprätthålla redan goda aspekter av fastighetsföretagarklimatet och dels för att kunna identifiera och genomdriva de förbättringar som behövs. Ett bra klimat för fastighetsbranschen gynnar alla boende i Trollhättan och Fastighetsägarna GFR arbetar för att tillsammans med kommun och övrigt näringsliv driva det arbetet framåt. För mer information kontakta: Rudolf Antoni Utredare och biträdande näringspolitisk chef, Fastighetsägarna Göteborg Första Regionen Tel/mob: 031-755 33 13 E-post: rudolf.antoni@fastighetsagarna.se FASTIGHETSÄGARNA GÖTEBORG FÖRSTA REGIONEN ADRESS Box 53081, 400 14 Göteborg > BESÖKSADRESS Vasagatan 45 TEL 031-755 33 00 > FAX 031-755 33 39 > www.fastighetsagarna.se 9
Om undersökningen Under perioden 26 oktober till 19 november genomfördes totalt 1 103 telefonintervjuer med fastighetsföretagare. Antalet svarande i Trollhättan är 48 stycken. Resultatet har vägts med avseende på den verkliga fördelningen av antal fastighetsföretag per kommun. Ansvarig för projektet inom Fastighetsägarna Göteborg Första Regionen var Rudolf Antoni. Demoskops projektledare var Anders Lindholm. Fastighetsföretagarindex är ett sammanfattande mått på förutsättningarna för att bedriva fastighetsverksamhet. Index för den första undersökningen 2006 var 100 = Medelvärdet för de 14 frågorna och de 17 kommunerna som ingick i undersökningen det året. Mer än index 100 är således positivt och mindre än index 100 är negativt i förhållande till genomsnittet 2006. Medelvärdet för 2010 var 98 vilket var oförändrat från 2009. Nedanstående 14 frågor ligger till grund för Fastighetsföretagarindex: 1. Fungerar de allmänna kommunikationerna i anslutning till din fastighetsverksamhet bra? 2. Är kommunens krav på fastighetsägarnas sophantering rimliga? 3. Är förutsättningarna att i framtiden bedriva lönsam fastighetsverksamhet inom kommunen goda? 4. Är kommunen engagerad i utvecklingen av centrum? 5. Är näringslivsklimatet gynnsamt för fastighetsverksamhet? 6. Är det en god investering att köpa fastigheter i kommunen? 7. Informerar kommunen om viktiga förändringar i rimlig utsträckning? 8. Fungerar kontakterna med tjänstemän inom kommunen bra? 9. Är de kommunala avgifterna rimliga? 10. Fungerar byggärenden smidigt i din kommun? 11. Är handläggningstiderna inom kommunen rimliga? 12. Fungerar planärenden smidigt i din kommun? 13. Fungerar kontakterna med politiker inom kommunen bra? 14. Råder det konkurrens på lika villkor mellan kommunala och privata fastighetsägare? 10