» Vi arbetar långsiktigt med smarta, hållbara lösningar! «Affärsplan 2016 2018 Kortversion 1
Vi arbetar långsiktigt med smarta hållbara lösningar Så kan man sammanfatta på vilket sätt vi arbetar och ska arbeta för att utgöra en del i Umeå kommuns vision om ett hållbarare samhälle. Affärsplan 2016 följer de tre perspektiven, ekonomisk, social och ekologisk hållbarhet och är den inriktning som Bostaden har haft i affärsplanerna sedan 2008. Den struktur vi byggt upp för att både sätta upp långsiktigt hållbara mål och en rutin för hur målen ska verkställas har gett resultat både i kompetens och konkreta genomföranden. Alla delar i företagets verksamhet omfattas, och årliga mätningar genomförs för att ta reda på hur vi lyckats. Det ska vara tydligt för alla på vilket sätt Bostaden utgår ifrån visionen, konkretiserar målen och genomför uppdragen på ett sätt som vilar på den värdegrund som personalen varit delaktig i att ta fram. I den här affärsplanen redovisas vad vi avser att genomföra under de kommande tre åren 2016 2018. Affärsplanen innehåller de strategiska vägval som mejslats fram utifrån lägesbeskrivningar och omvärldsanalyser avseende utvecklingen i landet och i Umeå kommun inom de områden som påverkar vår verksamhet. Eftersom vi är övertygade om att personalens engagemang är avgörande för hur vi lyckas innehåller affärsplanen även ett avsnitt om personalmålen, vår värdegrund och årshjulet för de processer som återkommer årligen. Den här kortversionen är en sammanfattning som sprids till kom munens politiker, all personal och till alla som är intresserade av Bostadens verksamhet. 2
Storgatan, centrala Umeå. 3
VISION Bostaden stärker Umeås lyskraft i Europa genom ett hållbart bostadsbyggande med människan i fokus. Utmärkande för företaget idag Bostaden bygger och förvaltar bostäder i Umeå kommun. Vår historia sträcker sig från 1953, då företaget startade i stiftelseform. 1995 ombildades Bostaden till ett kommunalt allmännyttigt bolag med uppdrag att bidra till Umeå kommuns tillväxt och bostadsförsörjning. Bostaden har utvecklats starkt under åren och framför allt utmärker vi oss genom att vi bygger vår verksamhet på hållbarhet ekologisk, social och ekonomisk vi kan erbjuda ett prisvärt boende för i stort sett alla bostadssökande vi har ett brett utbud av lägenheter med stora valmöjligheter och finns i centrala delar av staden såväl som ute i de flesta stadsdelar vi strävar efter att skapa bostadsområden där en blandning 4 av människor i olika livsskeden och bakgrunder kan känna sig hemma vi lägger stor vikt vid närhet till kunden som har tillgång till service i sitt kvarter vi satsar på utveckling och upprustning av äldre bostadsområden och hus vi tar stort ansvar för att minska vår miljöbelastning i natur och bostadsområden.
Omvärldsfaktorer Umeås befolkningsutveckling För att nå målet om 200 000 invånare år 2050 behövs en årlig tillväxt på 1,5 procent. Under 2014 uppgick den totala befolkningsökningen i Umeå till 1 264 personer eller cirka 1,1 procent, vilket är strax över genomsnittet i landet, men klart lägre än i till exempel Stockholms län. Fram till 2018 beräknas tillväxten i Umeå ligga på ungefär samma nivå för att sedan minska från cirka 1 300 till cirka 900 år 2026. Det är främst gruppen äldre (+65 år) samt barn i grundskoleålder som ökar kraftigt. Fram till 2024 väntas grupper i åldern 20 26 samt 64 69 år minska, och gruppen äldre (73 81 år) ökar. 1400 1200 1000 800 600 400 200 0 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 Befolkningsökning i Umeå 2015 2023. Källa: Umeå komun En sommardag vid Umeälven. 5
Studenter på campus vid Umeå universitet. Knappt ökat antal studenter Det totala antalet studenter hade hösten 2015 ökat med knappt 1 procent jämfört med året innan. De internationella studenterna ökade med 5,5 procent under 2014 jämfört med året innan. Totalt sett har antalet sökande minskat hösten 2015 men fler har antagits jämfört med året innan. Efterfrågan på bostäder Umeås befolkning beräknas öka med 10 896 invånare fram till 2024. Om man räknar med 2,1 personer per hushåll innebär det ett behov av cirka 5 188 bostäder. Planberedskapen i Umeå är god och man beräknar att mellan cirka 8 300 och 9 400 bostäder ska byggas fram till 2024. Det kommer sannolikt att medföra att bristen på bostäder till framförallt unga och studenter avtar. I prognosen tar man inte hänsyn till att de nuvarande flyktingströmmarna kan leda till en helt annan utveckling av Umeås befolkning. Det kommer att uppstå andra behov de närmaste åren och vi behöver hitta nya former och kanske omvandla det äldre beståndet för att passa de behov som uppstår. 6
Fortsatt högt söktryck Behovet av bostäder bland unga i Umeå är stort. Gruppen i åldern 19 24 år förväntas minska framöver, men det uppdämda behovet beräknas påverka söktrycket ett tag till. Tabellen nedan visar minsta kötid för en etta. Jämfört med året innan har kötiden minskat med tre månader. Vår andel har minskat Bostaden är en viktig aktör i Umeå och vi har 26 (27 procent 2014) procent av hela bostadsmarknaden, 38 (42) procent av lägenheter i flerbostadshus och 54 (57) procent av hyresrätterna. Vår andel har sjunkit något de senaste åren i och med att fler aktörer har börjat bygga bostäder. Byggandet har tagit fart ordentligt under 2014 och framförallt 2015, och innebär att vår roll blir mindre avgörande för hur bostadsbristen kan vändas. 50 40 30 20 10 17 28 37 34 0 2012 2013 2014 2015 Minsta kötid i månader för en 1:a 2012 2015. Bostadens marknadsandel 2015, flerfamiljshus, Umeå. Större hus visar en större andel i det området. 7
Nyrenoverade Tranbärsvägen 2 4, Böleäng. Hur mycket behöver Bostaden bygga? I Umeå kommun räknar man med att 2 489 bostäder ska vara färdigställda till och med 2018. Bostadens marknadsandel är 26 procent, vilket utifrån de 2 489 bostäderna innebär att vi ska bygga 647 lägenheter under perioden. Det innebär i genomsnitt 216 lägenheter per år och ligger nära vår målsättning om 180 200 lägenheter per år. Plan för nyproduktion Antal lgh Start 1:a inflytt Färdigt Tranbärsvägen, Böleäng (Kastanjen) 180 2015 2016 2017 Östra Norrlandsgatan, Öst på stan (Mården) 160 2016 2018 2018 Östra Kyrkogatan, Haga (Focken 5) 70 2016 2017 2018 Gruppboende, Carlshem 11 2016 2016 2016 Förtätning Historiegränd, Ålidhem 180 2017 2018 2019 Sävar 24 2017 2018 2018 Storgatan, Öbacka (Laxen 43) 25 2017 2018 2018 Seniorboende, Carlshem 65 2017 2018 2019 8
Upprustningsbehovet den största utmaningen Den kommande treårsperioden kommer vi att använda alla resurser vi kan frigöra till upprustning. Högre intäkter eller lägre kostnader än budgeterat innebär att vi fördelar om resurserna till underhåll. Plan för underhåll fram till 2030 Vi har genomfört en detaljerad inventering av underhållsbehovet i alla våra fastigheter som visar att underhållsbehovet är stort. Det beror till stor del på att de stora miljonprogramsområdena på Carlshem, Tunnelbacken, Mariehem, Ålidhem och Holmsund är minst 40 år gamla. Stora delar av fastigheterna kommer därför att vara i behov av renovering 2015 2030. Även fastigheter som byggdes 1991 2000 kommer att vara i behov av stora renoveringsinsatser inom de närmaste femton åren. Prioritering av insatser Vi kommer att tvingas göra hårda prioriteringar och är medvetna om att det kan komma att uppstå ett missnöje hos de hyresgäster som får fortsätta bo i fastigheter med undermåligt fastighetsunderhåll. Noggranna analyser har lett fram till en rangordning av insatser: 1. Säkerhet och myndighetskrav allting som medför en risk för personskador. 2. Skalskydd husets viktigaste delar som tak och fasad, för att undvika större följdkostnader. 3. Skadeförebyggande åtgärder mycket av detta ligger i tid för underhåll. 4. Energiåtgärder vi värnar om miljön och försöker alltid hitta metoder för att förbättra våra energivärden. 5. Övriga underhållsåtgärder till exempel tillgänglighetsåtgärder. Renovering på Tuvgränd och Västra idrottsallén. 9
10
Mål 2016 2018 Sociala mål Grunden för den sociala hållbarheten är nöjda hyresgäster som har nära till och som enkelt kan komma i kontakt med sin hyresvärd, trygga och trivsamma bostadsområden med möjlighet till inflytande både i boendet och i utemiljöer och grannskap. Boinflytande och delaktighet Berörda hyresgäster ska i alla ombyggnadsprojekt uppleva hög delaktighet och trygghet före, under och efter genomförda insatser. Tillvalsmöjligheter beträffande lägenheternas utrustning och inredning ska fortsätta utvecklas. Hyresgästernas upplevelse av att felanmälningar, klagomål och störningar behandlas korrekt och snabbt ska förbättras jämfört med resultatet i kundundersökningen år 2015. Hyresgästernas upplevelse av att vi lever vår värdegrund ska öka med 2 procent jämfört med resultatet i kundundersökningen år 2015. Hyresgästernas kunskap och förståelse för sambanden mellan hyressättning och deras boende ska öka. Utemiljöerna i bostadsområdena är högt prioriterade och hyresgästerna ska uppleva hög delaktighet i utformningen av dessa. Fortsatt utveckling av stadsodlingar ska möjliggöras i våra områden. Hög grad av trygghet och känsla av samhörighet i våra kvarter ska eftersträvas. Samtliga områden (utom studentområden) ska ha ett väl fungerande kvartersråd. Barn och ungas villkor för delaktighet ska uppmärksammas. Upphandlingar ska genomföras med krav på social hänsyn. Procentsatsen nöjda eller mycket nöjda hyresgäster ska i den årliga kundundersökningen vara lägst 70 procent. 100 % 70 % 71 % 72 % 73 % 2012 2013 2014 2015 Nöjdkundindex 2012 2015 80 % 60 % 40 % 20 % 0 % 11
Ekologiska mål Vi satsar hårt på ekologisk hållbarhet och hela organisationen arbetar för att nå målen om mer hållbara lösningar. Energianvändning Företagets energiförbrukning i fastigheterna ska årligen minska med cirka 3 kwh/kvm/år jämfört med året innan. Den sammanlagda minskningen 2007 2020 ska vara 20 procent. Nyproducerade lägenheter ska använda maximalt 65 kwh per kvm (A-temp) och år. All köpt eller egenproducerad energi ska komma från förnyelsebara källor år 2018. Samtliga 7 000 kvicksilverlampor ska vara utbytta mot alternativ utan kvicksilver senast år 2017. ÅR MÅL KWH/KVM UTFALL KWH/KVM 2007 147 145 2013 139 138 2014 135 136 2015 132 2016 129 2017 126 2018 122 Avfallshantering Mängden brännbart avfall ska minska med 10 procent till år 2020 jämfört med år 2014. Byggande och material Våra byggvaror för förutbestämda produktkategorier ska uppfylla Byggvarubedömningens kriterier. Nya lekplatser ska vara fria från gifter som kan påverka barn. Golvmattor ska vara fria från ftalater. Våra byggmaterial ska väljas utifrån långsiktig hållbarhet och krav på klimatbelastning ska utformas vid upphandlingar. Transporter Interna transporter ska årligen minska i antalet körda mil per kvadratmeter förvaltad yta. Användning av bilpoolssystem ska möjliggöras för hyresgäster och anställda. Koldioxidutsläppen från våra transporter ska minska med 50 procent till år 2020 jämfört med år 2014. Erbjudande om laddmöjligheter för elbilar till hyresgäster och besökare ska successivt byggas genom samarbete med andra aktörer. Hyresgästernas behov av parkeringsplatser ska minska genom att andra alternativ erbjuds, till exempel genom gröna parkeringsköp. Kunskap och engagemang År 2016 ska vårt miljöarbete vara känt av 60 procent av hyresgästerna och 100 procent av medarbetarna. Sätt för att motivera våra hyresgäster att minska sin miljöbelastning ska utvecklas vidare. 12
Ekonomiska mål De ekonomiska målen utgår ifrån att vi klarar en balans mellan nyproduktion och upprustning av befintligt bestånd med de resurser vi förfogar över. Investeringar och förvaltningskostnader ska hållas på nivåer som säkerställer ett långsiktigt hållbart kassaflöde och marknadsvärde. Övergripande ekonomiska mål Bolagets långsiktiga direktavkastning på totalt marknadsmässigt fastighetskapital ska vara lägst 4 procent under perioden Belåningsgraden för bolaget ska inte överstiga 50 procent under perioden. Driftnetto exklusive underhåll (superdriftnetto) ska för 2016 uppnå lägst 565 mkr. Personalmål Inom planeringsperioden finns tre huvudsakliga fokusområden för att utveckla och effektivisera den interna organisationen: Arbetsmiljö och hälsa Ökad långtidsfriskhet och minskad sjukfrånvaro. Bostadens mål ska vara kända för alla anställda. Samtliga medarbetare ska ha tydliga mål att arbeta mot. Allt utvecklingsarbete ska genomsyras av Bostadens värdegrund. Jämställdhet och mångfald En jämnare könsfördelning inom företaget totalt, men framförallt inom de olika yrkesgrupperna. Andelen anställda med utomnordisk bakgrund ska öka. Kompetensförsörjning Bidra till ett ökat intresse i samhället för utbildningar till yrken inom bygg och förvaltning. Kundcenter tar emot cirka 30 000 samtal per år. Nyckeltal att följa Resultat Resultat Resultat Mål Nyckeltal 2013 2014 2015 2016 Medarbetarindex, procent 80 81 84 80 Tydliga mål, procent 76 78 77 80 Etnisk mångfald, procent 6,0 6,6 * 6,7 Långtidsfrisk, procent 62,7 75,8 65 75 Sjukfrånvaro, procent 3,3 3,3 4,5 3,3 * När affärsplanen producerades fanns ännu inget resultat för 2015. 13
Besök vid arbete i driftcentral på Hemgården. Årshjul December Verksamhetsplaner färdiga. Kortversion av affärsplan klar. Januari Årsbokslut November Nästa års affärsplan antas. Verksamhetsplanearbetet fortsätter. Februari Internkontroll, uppföljning. Oktober Verksamhetsplaner påbörjas inom varje enhet. Mars Slutrevision av bokslut. Medarbetarundersökning. September Tertialrapport 2. Kundundersökning. Planeringsseminarium ledningsgrupp och styrelse. April Augusti Underlag till affärsplan tas fram av ledningsgrupp. Juli Juni Maj Tertialrapport 1. Planering för nästa års affärsplan startar. 14
Bostadens värderingar Omtanke Om människor, hus och miljö Öppenhet I alla våra kontakter och relationer internt och externt Affärsmässighet En helhetssyn med smarta och hållbara lösningar Alla människors lika värde En positiv tro på människors vilja och förmåga oavsett bakgrund, ursprung och kön» Jag är i det stora hela väldigt nöjd med att ha Bostaden som hyresvärd, området är lugnt och fint, älskar min lägenhet och kvartersvärden är riktigt trevlig. «Kommentar från hyresgäst i Bostadens årliga kundundersökning Nyckeltal personal 2015 I AB Bostaden finns 182 anställda, varav 119 (65 procent) män och 63 (35 procent) kvinnor. Personalen kan delas in i följande stora yrkesområden: Kvartersvärdar 45 Tekniker* 29 Fastighetsskötare 32 Lokalvårdare 15 Tjänstemän 46 Chefer inkl ledningsgrupp 15 Totalt 182 * I yrkesgruppen tekniker ingår snickare, rörmokare, drifttekniker, reparatörer och elektriker. Medelåldern är 48 år och inom en treårsperiod förväntas 17 anställda gå i pension. Andel anställda på heltid är 83 procent för kvinnor och 97 procent för män. Nyckeltal Bostaden prognos 2015 Antal lägenheter 15 670 st Total yta, lägenheter, kvm 873 033 Medelhyra, kr/kvm 1 022 Genomsnittsålder fastigheter, år 34 Uthyrningsgrad bostäder, procent 99,7 Antal lokaler, st 191 Driftnetto, mkr 470 Nettoomsättning, mkr 1 025 Resultat efter finansnetto, mkr 175 Eget kapital, mkr 1 345 Bokfört värde fastigheter, mkr 5 250 Räntebärande skulder, mkr 3 930 Investeringar, mkr 250 Soliditet, procent 24,0 Direktavkastning, procent 4,2 Avkastning på sysselsatt kapital, procent 5,5 Avkastning på eget kapital, procent 13,5 Låneränta vid årsskiftet, procent 3,0 Egenprod. förnyelsebar energi, procent 64 15
Popcornkön vid Bostaden-Ersbodadagen 2015. Där du känner dig hemma 16 AB Bostaden, Box 244, 901 06 Umeå Telefon: 090-17 75 00 Fax: 090-17 76 19 ab.bostaden@bostaden.umea.se www.bostaden.umea.se FOTO: BOSTADEN, MARCUS NORMAN, MATTIAS PETTERSSON. TRYCK: TABERG MEDIA GROUP 2016