FASTIGHETSFÖRETAGARKLIMATET VÄRNAMO 2012-015
Inledning och sammanfattning Fastighetsbranschen utgör själva fundamentet i samhällsstrukturen. Människor bor, arbetar, konsumerar och umgås i stor utsträckning i byggnader som ägs och förvaltas av privata eller kommunala hyresvärdar. Det gäller därför för branschens företrädare att ta ansvar för sin roll i samhällsutvecklingen men också att samarbetet med tjänstemän och politiker i kommunerna fungerar väl. I avsikt att kontinuerligt mäta förutsättningarna att bedriva fastighetsverksamhet har Fastighetsägarna Göteborg Första Regionen (GFR) nu för sjätte året i rad låtit Demoskop genomföra en undersökning. Under november 2011 genomfördes totalt 1 100 telefonintervjuer med fastighetsföretagare i 20 kommuner. Kommunerna ligger alla inom Fastighetsägarna GFR:s område där Västra Götalands-, Värmlands-, Hallands-, Jönköpings, Kalmar- och västra Östergötlands län ingår. 2
Fastighetsföretagarindex 2011 Fastighetsföretagarindex är ett sammanfattande mått på de lokala förutsättningarna för att bedriva fastighetsverksamhet. Totalt sett 14 faktorer som kommunens engagemang i utvecklingen av centrum, de allmänna kommunikationerna, kommunens hantering av plan- och byggärenden, det allmänna näringslivsklimatet och kontakten med politiker och tjänstemän vägs samman för att ge en bild av kommunens styrkor och svagheter ur de lokala fastighetsföretagens perspektiv. I 2011 års undersökning ligger det genomsnittliga indexet för samtliga 20 städer på 96 vilket är en liten försämring jämfört med föregående år. Det är också den lägsta noteringen sedan undersökningarna inleddes 2006 och trenden har varit negativ sedan 2007. Generellt sett är bedömningen mer positiv bland ägare till små fastighetsföretag samt bolag som enbart har bostadsfastigheter. Större fastighetsföretag samt fastighetsföretag med kommersiella lokaler är något mindre nöjda med hur samarbetet fungerar med kommunen. Sannolikt beror detta på att de generellt sett är mer aktiva parter i samhällsbyggandet, har mer samröre med kommunen, mer kontakt med kommunala tjänstemän och politiker och därför ställer högre krav på samarbetet. Fastighetsföretagarindex 2006011 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Förändring 2010011 Linköping 98 99 101 102 99 102 3 Skara 103 101 102 97 100 102 2 Lidköping x x 102 102 104 101 Borås 101 104 101 99 101 100-1 Karlstad 100 105 100 99 99 99 0 Arvika 105 101 102 103 99 98-1 Jönköping 103 103 99 99 100 98 Skövde 105 105 101 104 103 98-5 Trollhättan 102 104 108 103 100 97 Varberg 103 103 102 102 100 97 Värnamo x 104 102 98 104 97-7 INDEX 100 101 99 98 98 96 Mölndal 99 97 98 95 94 96 2 Halmstad 97 97 99 98 97 95 Kungsbacka 97 97 95 96 98 95 Uddevalla 97 100 98 96 97 95 Alingsås 100 105 99 101 99 93-6 Kalmar 99 101 99 100 95 92 Västervik 99 105 99 98 101 92-9 Motala x 91 93 93 97 91-6 Göteborg 98 96 95 92 92 90 3
I Värnamo är årets index 97 vilket alltså ligger strax över genomsnittet för samtliga städer som undersökts. Jämfört med 2010 så sjunker index med hela sju enheter vilket resulterar i det lägsta indexvärde som uppmätts för Värnamo sedan mätningarna inleddes 2007. Av samtliga 20 städer som ingår i jämförelsen är det bara Västervik som tappar mer år 2011 och Värnamo går i ett tvärt kast från toppen av ligan till mitten. I de flesta städer som ingår i undersökningen har Fastighetsföretagarindex sjunkit 2011. Den kommun där index har ökat mest det senaste året är Linköping som med ett index på 102 toppar listan år 2011 tillsammans med Skara. Men Linköpings ökning på 3 enheter är måttfull. Västervik och Värnamo är de kommuner som tappar mest i årets mätning tätt följda av Motala, Alingsås och Skövde med negativa indexförändringar på 9-5 enheter. Den kommun som får lägst omdöme är Göteborg vilket är ett mönster som har stått sig över tid. 4
Förutsättningar för fastighetsföretagande i kommunen För att kunna bedöma om förutsättningarna för att bedriva fastighetsverksamhet i Värnamo är bättre eller sämre än någon annanstans är det lämpligt att jämföra dem mot andra städer. I detta stycke ställs alltså Värnamo mot ett genomsnittligt resultat från samtliga 20 kommuner som ingår i undersökningen. Förutsättningar för lönsamhet En grundläggande förutsättning för de flesta sorters företag är att det i allmänhet i kommunen finns ett klimat som gynnar företagande och att det finns förutsättningar för rimlig avkastning för verksamheten. För att göra en bedömning av hur detta ser ut i respektive kommun har de tillfrågade fastighetsföretagarna fått ta ställning till följande fyra påståenden: I kommunen finns goda förutsättningar att bedriva lönsam fastighetsverksamhet Näringslivsklimatet är gynnsamt Att köpa fastigheter inom kommunen är en god investering Konkurrensen med allmännyttan sker på lika villkor Förutsättningarna för att bedriva fastighetsverksamhet är relativt goda i Värnamo. Detta gäller dock de flesta kommuner som ingår i undersökningen och är ingenting unikt för Värnamo. Dessutom är det värt att notera att resultaten inom detta område huvudsakligen ligger under genomsnittet för samtliga undersökta städer. Man är alltså lite mindre positiv till det allmänna företagsklimatet i kommunen. Totalt sett är det 69 procent av fastighetsföretagarna som anser att det finns goda förutsättningar att bedriva lönsam fastighetsverksamhet i kommunen, vilket är några procentenheter under snittet. Något fler (76 procent) instämmer i påståendet att näringslivsklimatet är gynnsamt, vilket istället är något över snittet. Däremot är det betydligt färre som anser att det är en god investering att köpa fastigheter i kommunen. Resultatet på denna fråga där endast 48 procent instämmer ligger hela 19 procentenheter under genomsnittet i undersökningen. Då är det fler (55 procent) som tycker att konkurrensen med allmännyttan sker på lika villkor i kommunen. Detta resultat ligger hela 21 procentenheter över snittet. Service, handläggning och avgifter God kommunal service är en nödvändighet för att möjliggöra tillväxt. Samtidigt är de kommunala avgifterna och kommunens handläggning av bland annat plan- och byggärenden en potentiell bromskloss för utvecklingstakten. För att göra en bedömning av detta har de tillfrågade fastighetsföretagarna fått ta ställning till följande sex påståenden: De allmänna kommunikationerna fungerar bra De kommunala avgifterna är rimliga Kommunens krav på sophantering är rimliga Planärenden fungerar smidigt i min kommun Byggärenden fungerar smidigt i min kommun Handläggningstiderna inom kommunen är rimliga När det gäller dessa kvaliteter så ger fastighetsföretagen i Värnamo kommunen mestadels ett gott omdöme. Totalt sett 76 procent tycker att de allmänna kommunikationerna fungerar bra, vilket är klart under snittet på 87 procent. Något fler (83 procent) tycker att kommunens krav på sophantering är rimliga, vilket däremot är något fler än snittet för samtliga städer som ingår i undersökningen. Det är betydligt färre (57 procent) som tycker att de kommunala avgifterna är rimliga, vilket kan jämföras med snittet på 54 procent. När det gäller kommunens hantering av planärenden är det 5
48 procent som tycker att det fungerar smidigt vilket är några procentenheter mer än genomsnittet i undersökningen. I bedömningen av kommunens handläggningstider samt hantering av byggärenden är fastighetsföretagen i Värnamo klart mer nöjda än deras branschkollegor i andra städer. Med omkring 55 procent som är nöjda med dessa områden ligger respektive resultat 10 procentenheter över genomsnittet. Samarbetet med kommunen Aktivt fastighetsföretagande är beroende av att nödvändig information finns tillgänglig samt att samarbetet med politiker och kommunala tjänstemän fungerar väl. För stadens utvecklingsmöjligheter är det också en förutsättning att kommunen inser värdet av och är med och utvecklar sin stadskärna. För att göra en bedömning av detta har de tillfrågade fastighetsföretagarna fått ta ställning till följande fyra påståenden: Kommunen informerar om viktiga förändringar i rimlig utsträckning Kontakterna med politiker fungerar bra Kontakterna med tjänstemän fungerar bra Kommunen är engagerad i utvecklingen av centrum Fastighetsföretagarna i Värnamo ger kommunen godkänt betyg i samarbete. Totalt sett 71 procent anser att kommunen informerar om viktiga förändringar i rimlig utsträckning, vilket är över snittet på 63 procent. Något färre (69 procent) tycker att kontakten med kommunens tjänstemän fungerar bra, vilket också är något över snittet för samtliga undersökta städer. Det är visserligen betydligt färre som tycker att kontakten med kommunens politiker fungerar bra, men detta är ett mönster som känns igen i samtliga städer som undersökts. Totalt sett är det 36 procent som tycker att de har bra kontakt med Värnamos politiker vilket är i nivå med snittet i undersökningen. Däremot är det 60 procent som tycker att kommunen är engagerad i utvecklingen av centrum, vilket istället är 6 procentenheter under snittet. Överlag blir det alltså godkänt betyg i samarbete med önskan om ökat fokus på centrumfrågor. Förutsättningar för fastighetsföretagande 2011 - Värnamo De allmänna kommunikationerna fungerar bra Kommunens krav på sophantering är rimliga Goda förutsättningar att bedriva lönsam fastighetsverksamhet Näringslivsklimatet är gynnsamt Att köpa fastigheter inom kommunen är en god investering Kontakterna med tjänstemän fungerar bra Kommunen är engagerad i utvecklingen av centrum Kommunen informerar om viktiga förändringar i rimlig utsträckning De kommunala avgifterna är rimliga Byggärenden fungerar smidigt i min kommun Handläggningstiderna inom kommunen är rimliga Planärenden fungerar smidigt i min kommun Kontakterna med politiker fungerar bra Konkurrens på lika villkor 36 36 34 48 47 45 41 48 86 76 77 83 72 69 70 76 67 67 69 66 60 63 71 54 57 57 55 55 Samtliga Värnamo 0 20 40 60 80 100 Kommentar: I figuren redovisas den procentuella andel som svarat att de helt eller delvis instämmer i respektive påstående 6
Förändringar över tid Fastighetsägarna Göteborg Första Regionen har i samarbete med Demoskop genomfört mätningar av fastighetsföretagarklimatet sedan 2006. Det innebär att det för ett antal kommuner numera finns en tidsserie som sträcker sig över sex års tid. Denna kontinuitet är viktig för att följa utvecklingen och inte minst för att se om riktade åtgärder också får önskad effekt. Mellan de senaste två årens mätningar sker det en hel del drastiska förändringar i Värnamos fastighetsföretagares bedömning av de olika områdena. De flesta kurvor sluttar nedåt 2011 med två undantag. Bedömningen av de allmänna kommunikationerna samt kommunens krav på sophantering går upp några procentenheter. Det som minskar mest är andelen som instämmer i att det är en god investering att köpa fastigheter i kommunen. År 2010 var det 79 procent som tyckte så. I 2011 års mätning är det 48 procent, en minskning med 31 procentenheter. Men det är flera områden som ser en kraftig försämring. Andelen som tycker att kommunen är engagerad i utvecklingen av centrum minskar med 26 procentenheter från 86 till 60 procent. En lika stor förändring syns för andelen som tycker handläggningstiderna är rimliga. Även kontakten med kommunens tjänstemän och politiker försämras med drygt 20 procentenheter. Det är dock värt att notera att samtliga dessa värden var på en ovanligt hög nivå i 2010 års mätning. Då var så mycket som 95 procent av fastighetsföretagen nöjda med kontakten med kommunens tjänstemän och 60 procent hade god kontakt med politikerna vilket var klart över genomsnittet. Mer intressant än variationerna från år till år är egentligen de trender som kan utläsas över tid. Här syns dock få riktigt tydliga tendenser i Värnamo. De flesta värden varierar stort från år till år. En antydan till trend gäller om det är en god investering att köpa fastigheter i kommunen. Sedan första mätningen i Värnamo 2007 har andelen som tycker det minskat med 36 procentenheter från 83 procent till 48 procent. Det bör dock noteras att 2010 års mätning utgjorde ett kraftigt undantag i denna trend då utvecklingen tycktes gå i motsatt riktning. En annan svag trend är att andelen som tycker att kommunens krav på sophantering är rimliga har minskat sedan 2009. Denna trend bryts dock i 2011 års mätning vilket sannolikt är betydelsefullt då de flesta omdömen blir sämre detta år. Förutsättningar för fastighetsföretagande över tid - Värnamo 100 80 60 De allmänna kommunikationerna fungerar bra De kommunala avgifterna är rimliga Konkurrens på lika villkor Kommunens krav på sophantering är rimliga Planärenden fungerar smidigt i min kommun Byggärenden fungerar smidigt i min kommun Näringslivsklimatet är gynnsamt 40 20 0 2007 2008 2009 2010 2011 Handläggningstiderna inom kommunen är rimliga Kontakterna med tjänstemän fungerar bra Kontakterna med politiker fungerar bra Goda förutsättningar att bedriva lönsam fastighetsverksamhet Att köpa fastigheter inom kommunen är en god investering Kommunen är engagerad i utvecklingen av centrum Kommunen informerar om viktiga förändringar i rimlig utsträckning Kommentar: I figuren redovisas den procentuella andel som svarat att de helt eller delvis instämmer i respektive påstående 7
Fastighetsägarna Göteborg Första Regionen Fastighetsägarna GFR är branschorganisationen för fastighetsföretag. Våra cirka 5 100 medlemsföretag äger och förvaltar drygt 16 500 fastigheter i Västra Götalands-, Värmlands-, Hallands-, Jönköpings, Kalmar- och västra Östergötlands län. Antalet medlemsföretag i Värnamo kommun uppgår till omkring 60 stycken. Våra medlemmar utgör en central del av samhällsekonomin och deras affärsidéer, verksamhet och framgång påverkar på ett eller annat sätt de flesta människors vardag. Tillsammans arbetar vi för en sund och välfungerande fastighetsmarknad. Att på lokal nivå vara med och utveckla stad och land hör till våra viktigaste uppgifter och att verka för att samarbetet med tjänstemän och politiker fungerar väl är en avgörande del i det arbetet. Den här rapporten skrevs i syfte att upplysa beslutsfattare och allmänhet om fastighetsföretagarklimatet i Värnamo. Med rapporten vill vi ge en bild av vad som fungerar bra respektive mindre bra i Värnamo kommun, dels för att kunna upprätthålla redan goda aspekter av fastighetsföretagarklimatet och dels för att kunna identifiera och genomdriva de förbättringar som behövs. Ett bra klimat för fastighetsbranschen gynnar alla boende i Värnamo och Fastighetsägarna GFR arbetar för att tillsammans med kommun och övrigt näringsliv driva det arbetet framåt. För mer information kontakta: Rudolf Antoni Utredare och biträdande näringspolitisk chef, Fastighetsägarna GFR Tel/mob: 031-755 33 13 E-post: rudolf.antoni@fastighetsagarna.se FASTIGHETSÄGARNA GÖTEBORG FÖRSTA REGIONEN ADRESS Box 53081, 400 14 Göteborg > BESÖKSADRESS Vasagatan 45 TEL 031-755 33 00 > FAX 031-755 33 39 > www.fastighetsagarna.se 8
Om undersökningen Under perioden 2 till 21 november genomfördes totalt 1 100 telefonintervjuer med fastighetsföretagare. Antalet svarande i Värnamo är 42 stycken. Resultatet har vägts med avseende på den verkliga fördelningen av antal fastighetsföretag per kommun. Ansvariga för projektet inom Fastighetsägarna Göteborg Första Regionen är Rudolf Antoni. Demoskops projektledare var Anders Lindholm. Fastighetsföretagarindex är ett sammanfattande mått på förutsättningarna för att bedriva fastighetsverksamhet. Index för den första undersökningen 2006 var 100 = Medelvärdet för de 14 frågorna och de 17 kommunerna som ingick i undersökningen det året. Mer än index 100 är således positivt och mindre än index 100 är negativt i förhållande till genomsnittet 2006. Medelvärdet för 2011 är 96 vilket är en försämring från föregående år med två enheter och det hittills lägsta uppmätta resultatet i tidsserien. Nedanstående 14 frågor ligger till grund för Fastighetsföretagarindex: 1. Fungerar de allmänna kommunikationerna i anslutning till din fastighetsverksamhet bra? 2. Är kommunens krav på fastighetsägarnas sophantering rimliga? 3. Är förutsättningarna att i framtiden bedriva lönsam fastighetsverksamhet inom kommunen goda? 4. Är kommunen engagerad i utvecklingen av centrum? 5. Är näringslivsklimatet gynnsamt för fastighetsverksamhet? 6. Är det en god investering att köpa fastigheter i kommunen? 7. Informerar kommunen om viktiga förändringar i rimlig utsträckning? 8. Fungerar kontakterna med tjänstemän inom kommunen bra? 9. Är de kommunala avgifterna rimliga? 10. Fungerar byggärenden smidigt i din kommun? 11. Är handläggningstiderna inom kommunen rimliga? 12. Fungerar planärenden smidigt i din kommun? 13. Fungerar kontakterna med politiker inom kommunen bra? 14. Råder det konkurrens på lika villkor mellan kommunala och privata fastighetsägare? 9