Fastighetsförvaltning Att förvalta fastigheter innebär att tillhandahålla en funktion utrymme med service!!! Construction Management
Fastighetsförvaltning Viktig produktionsfaktor Landets största enskilda fysiska tillgångar Mycket kapitalkrävande och kapitalintensiv marknad Lägesfixerat Långlivat Genomgår en ständig förändringsprocess Construction Management
Intressenter Ägare Nyttjare Förvaltare Samhället Fastighetsföretaget Byggföretag Kreditgivare Anställda Construction Management
Vinstskatt Fastighetsskatt & vinstskatt Bidrag Skatt Bostadsbidrag Produktionskostnad Hyra Construction Management
Hyresfastighet (enligt skattelagstiftningen) Byggnad avsedd som bostad åt minst tre familjer, eller som är avsedd att hyras ut för ändamål som kontor, butiker, restaurang, hotell, lager etc. I kursen fokuserar vi på bostäder och kommersiella lokaler Construction Management
Fastighetsföretag huvudtyper Kommunägda Privatägda (Statligt ägda) Construction Management
Kommunägda bostadsföretag kännetecken Många lägenheter från 1960-70-talen utanför stadskärnan Ingen direkt konkurrens inom kommunen Stora förvaltningsenheter (bostadsområden) Hyressättning enligt självkostnadsprincipen Liten andel lokaluthyrning Intresseorganisation: SABO Construction Management
Privatägda fastighetsföretag kännetecken Många lägenheter i äldre och centralt belägna fastigheter Många ägare med endast ett fåtal fastigheter Många små hushåll bland de boende Hyressättning enligt bruksvärdessystemet Stor andel lokaluthyrning Intresseorganisation: Fastighetsägarna Construction Management
Bedömningar i fastighetsförvaltning Omvärlds- och marknadsbedömningar Likviditets- och resultatbedömningar Värderingar och juridik Investeringsbedömningar Prognoser på framtida inkomster och utgifter Bedömningar av fastigheters tekniska skick Miljöpåverkan Construction Management
Förädlingsprocessen ÄGARE PRODUCENT ARBETE KAPITAL KUNNANDE Resurser Kostnader FASTIGHETS FÖRVALTNING UTRYMME SERVICE NYTTJARE KONSUMENTER Produkter Intäkter
Fastighetsekonomisk analysmodell Diagnos Prognos Beslut Återkoppling
Diagnos Beskrivning och utvärdering av fastighetens betalningsflöden och effektivitet fram till idag Prognos Plan som utvisar förväntade resurs och betalningsflöden i framtiden Beslut Lönsamhetsbedömning och utvärdering av övriga faktorer
DRIFT Åtgärder av kontinuerlig karaktär som krävs för att använda byggnaden till avsett ändamål UNDERHÅLL Åtgärder för bibehålla eller återställa ett objekt i brukbart skick KAPITALUTGIFTER Ersättning för lånade medel (=räntor) Värdeminskning / avskrivning
Driftnetto Vinstorienterat Maximera driftnettot Kostnadsorienterat Minimera kostnad för drift, underhåll
Finansieringsbehov Krediter ges till; Nya fastigheter Äldre fastigheter Orsakas av; Nyproduktion, köp av ny produktion Ombyggnad, köp, omläggning av lån, ökad belåning, drift och underhåll
Hur långsiktigt minska kapitalutgifter? 1. Skaffa sig en ränteuppfattning 2. Analysera räntekonstruktionerna 3. Sprida omsättningstidpunkterna
Grundläggande lånekonstruktioner Rakt lån Annuitetslån Serielån
Vad är ett gott förvaltningsresultat? Ändamålsenliga utrymmen Underhållna och städade utrymmen Utrymmen med bra inomhusklimat Funktionellt inredda och utrustade utrymmen Säkra utrymmen
Objektsbeskrivning Kvantitativa uppgifter Antal, storlek mm Kvalitativa uppgifter Två syften Övergripande beskrivningar Fotodokumentation Bedömning av objektens status
Fastighetens in- och utbetalningar Betalning In Engångs Upptagande av lån Försäljning Periodisk Hyra Finansiella inbetalningar Ut Fastighetsköp Reinvestering Slutbetalning av lån Administration Drift Underhåll Räntor & Amortering Byggproduktion
PROGNOS Det mest sannolika utfallet Inget önsketänkande Alternativa prognoser Känslighetsanalyser Byggproduktion
Hyresprognoser H n = H 0 *(1+index) n Lokaler: Hyran bestäms vid förhandlingar Bostäder: Bruksvärdeshyressystemet Byggproduktion
Driftprognoser D n = D 0 *(1+index) n Indata: Driftredovisningen Driftprognoser bör göras post för post Byggproduktion
Underhållsprognos Underhållsplanering Alt: Statistikuppgift på nivå och indexuppräkning Byggproduktion
Prognoser för kapitalutgifter GÖRS ALDRIG MED TRENDFRAMSKRIVNING Indata: Amorteringsplan Ränteuppfattning Omsättningstidpunkt Byggproduktion
Prognosverktyg Cash flow: Fastighetsekonomiska tablån utdragen i tiden Vi bedömer in- och utbetalningar Vi räknar nominellt och på årsbasis Byggproduktion
Uppbyggnad av Cash Flow Cash Flow Kapitalvärden TK, FK, EK Finansiella nyckeltal Operativa nyckeltal Byggproduktion
Finansiella nyckeltal Direktavkastning på totalt kapital (pdtk) Effektivitetsmått på förvaltningen Direktavkastning på eget kapital (pdek) Resultatmått knutet till företaget Påverkas starkt av finansieringen Totalavkastning på totalt kapital (pttk) Tar hänsyn till den indirekta avkastningen Fastighetens totala förräntningsförmåga Totalavkastning på eget kapital (ptek) Amortering läggs till BN och beaktas därmed inte Byggproduktion
Värdering Värden skapas av att fastigheten ger framtida nyttor Skilj på värde och pris VÄRDE TEORI VÄRDERINGS PRINCIPER VÄRDERINGS METODER
Värderingsprinciper Värde är inte bara av ekonomisk karaktär Håll isär andra värden från de rent ekonomiska Fastställ värderingssituationen Vilket syfte har värderingen
Värderingssyfte Innehavarsituationen Bedömning av nytta som en fastighet genererar för sin ägare Överlåtelsesituationen Bedömning av saluvärdet (köpeskillingen) för fastigheten
Värderingsmetoder Statistiska metoder Marknadsvärde God tillgång på prisinformation Marknadssimulering Knapp tillgång på prisinformation Avkastningsvärde Baseras på prognostiserade framtida drift- eller betalningsnetton
Värderingssamband Värderingssyfte Överlåtelse Innehav Värderingsbegrepp Värderingsmetod Marknads -simulering Diskonteringsmetoden Marknadsvärde Avkastningsvärde Ortprismetoden Räntabilitets metoden
Värde? En funktion av framtida nyttor V = f (x 1, x 2, x 3,.,x n ) Hårda faktorer Mjuka faktorer Värde; För vem? För vad?
Fastighetsvärden i företag Om fastigheten genererar ett överskott (BN, DN) Värdet relateras då till den ekonomiska avkastningen V = f (ö, dv, p) kalkylränta överskott värdeförändring
Diagnos - Prognos - Beslut En fastighetsekonomisk investeringsbedömningsmodell Beslutskriterier Lönsamhet (Intäkt-kostnad) Likviditet (inbetalning-utbetalning) Osäkerhet Känslighetsanalyser Alternativkalkyler Mjuka parametrar
Individuellt avkastningsvärde Anpassning till subjektets förutsättningar Förvaltningskompetens Finansieringsförutsättningar Beskattning Kalkylräntenivåer
Byggnaders värde Ersättningsinvestering (ger en standardhöjning) Kapitalvärde Ursprungligt Underhåll Underhåll / Ersättningsinvestering värde år
Fastighetens Nytta Långsiktigt byggnadsvärde = Samhällsekonomiskt intressant Långsiktigt effektiva byggnader är sådana som kan förändras för att svara mot en förändrad efterfrågan Avdelningen för byggnadsekonomi
Utbytesrelation kring byggnaden som nyttighet Ägare Förvaltare Hyresgäst Aktivitet/ Brukare Byggnadsproducenter Avdelningen för byggnadsekonomi
Nytta = Värdeskapande faktorer För fastighetsägaren En nivå som tekniskt, ekonomiskt och funktionellt är attraktiv för hyresgäster och ger acceptabel avkastning För fastighetsförvaltaren En teknisk och funktionell nivå som tillgodoser brukarnas krav med enkla medel och till låg kostnad För hyresgästen Utrymme med en funktion som tillgodoser verksamheten krav till ett pris som verksamheten kan bära För brukaren Trivsel och komfort Avdelningen för byggnadsekonomi
Varje utbytesrelation rymmer en motsättning: Alla parter vill maximera sin nytta och minimera sin kostnad Detta behöver dock inte alltid vara en motsättning: En effektiv byggnad - som ger god funktion till låg kostnad - gynnar båda parter Avdelningen för byggnadsekonomi
Avskrivning Kostnad för en anläggningstillgångs värdeminskning/förbrukning p.g.a ålder, slitage etc. Ett sätt att fördela tillgångens värde över nyttjandeperioden Avdelningen för byggnadsekonomi
Kapitalkostnad inom fastighetsekonomi Avskrivningen är en kostnad som uppkommer genom att grundinvesteringen periodiseras över tiden Avskrivningen belastar resultatet som en kostnad och minskar samtidigt tillgångsvärdet Amorteringen är en betalning som minskar likvida medel på tillgångssidan och lånen på skuldsidan Avdelningen för byggnadsekonomi
Bokföringsmässiga avskrivningar (skattemässiga..) Grundregel: Anläggningstillgångar får inte värderas högre än anskaffningsvärdet Anskaffningsvärde - Ackumulerade avskrivningar = Bokfört värde ---> Balansräkningen Avdelningen för byggnadsekonomi
Kalkylmässiga avskrivningar Grundregel: Skall så gott som möjligt visa den verkliga förbrukningen av en tillgång Nuanskaffningsvärde - ackumulerade avskrivningar = bruksvärde Avdelningen för byggnadsekonomi
Kalkylmässig avskrivningstid När den ekonomiska livslängden uppnåtts Dvs. när fastigheten inte längre kan förränta markvärdet Förenklat, när fastighetens kostnader överstiger dess intäkter kr - Utbetalningar + Inbetalningar Driftnetto n Ekonomisk livslängd Avdelningen för byggnadsekonomi