Förändrad reavinstbeskattning För en bättre bostadsmarknad
Förändrad reavinstbeskattning För en bättre bostadsmarknad Index Sammanfattning Sid 3 1. Bakgrund Sid 4 1.1 Pensionärer Sid 4 1.2 Barnfamiljer Sid 5 2. Nuvarande skatteregler Sid 6 3. Lösningsförslag och slutsats Sid 7 Sid 2
Sammanfattning De flesta är överens om att tillväxtregionerna har en avgörande roll för samhällets framtida utveckling. En viktig faktor för att tillväxtregionerna ska kunna utvecklas är en dynamisk bostads- marknad. Dels behöver det byggas fler bostäder, dels är rörligheten alldeles för dålig i bostads- beståndet. Det tar tid att öka bostadsbyggandet. Därför behövs åtgärder som gör att de befintliga bostäderna kan användas bättre. De nuvarande reglerna för reavinstbeskattning av privatbostäder leder till inlåsningseffekter som gör att bostadsstocken inte utnyttjas optimalt. Äldre personer bor kvar i för stora bostäder, medan barnfamiljer och andra bor för trångt. De nuvarande reglerna slår dessutom extra hårt mot redan utsatta grupper som ungdomar och barn till föräldrar som separerar. Skattesystemet orsakar en trögrörlighet på bostadsmarknaden genom att det uppstår ett likviditetsproblem när man måste betala in skatt, även när en ny bostad förvärvas som är minst lika dyr och man behöver pengarna för att finansiera sitt bostadsköp. Denna rapport presenterar en lösning på hur reavinstbeskattningens negativa effekter kan minimeras. Fördelen med den föreslagna lösningen är att den är kostnadsneutral för statskassan samtidigt som den varken gynnar eller missgynnar någon specifik befolkningsgrupp. Lösningen tar avstamp i dagens lagstiftning gällande uppskovsregler och innebär följande förändringar: Begränsningen för uppskovsbeloppets storlek slopas helt. Upplösningen av uppskov baseras på hur stor andel av försäljningspriset som säljaren köper en ny bostad för. Skatten på uppskovsbeloppet behålls, men betalas inte till staten förrän uppskovet löses upp. Skattesatsen på uppskovsbeloppet sätts så att den motsvarar statens kostnad för att ge skattekrediten. Denna rapport åskådliggör reavinstskatternas negativa effekter för tillväxtregioner och hur de slår mot olika befolkningsgrupper. En dynamisk bostadsmarknad som tillåter stor rörlighet är lika viktig för framtida tillväxt i ekonomi och arbetsmarknad som det är för den enskilda individen. Det är hög tid att reavinstskatternas negativa effekter kommer upp på den politiska agendan. Rapporten visar att det finns framkomliga lösningar som är kostnadsneutrala för staten och bostadsägarna. Erik Olsson Fastighetsförmedling Sveriges Byggindustrier WSP Analys och Strategi - - - - - - - För mer information, kontakta gärna: Erik Olsson Fastighetsförmedling: Erik Olsson, 070-760 66 00 / Johan Nordenfelt, 0733-77 84 40 Sveriges Byggindustrier: Björn Wellhagen, 070-899 58 65 WSP: Maria Pleiborn, 070-274 91 92 Sid 3
1. Bakgrund De flesta är överens om att tillväxtregionerna har en avgörande roll för samhällets framtida utveckling. En viktig faktor för att tillväxtregionerna ska kunna utvecklas är en dynamisk bostads- marknad. De nuvarande reglerna för reavinstbeskattning av privatbostäder är en hämsko för rörligheten. Reavinstbeskattningen leder till inlåsningseffekter som gör att bostadsstocken inte utnyttjas optimalt. Äldre personer bor kvar i för stora bostäder, medan barnfamiljer och andra bor för trångt. De nuvarande reglerna slår dessutom extra hårt mot redan utsatta grupper som barn till föräldrar som separerar. De kan till exempel tvingas lämna det bostadsområde där de har en stor del av sin trygghet. Skattesystemet orsakar en trögrörlighet på bostadsmarknaden genom att det uppstår ett likviditets- problem när skatt måste betalas in efter en försäljning, även i de fall man köper en ny bostad, som är minst lika dyr, och alla pengarna behövs för att finansiera köpet av den nya bostaden. Effekten av skatten är starkast i storstädernas tillväxtregioner där värdeökningen på bostäder har varit störst. Det är just dessa tillväxtregioner som driver hela vårt samhälle framåt och genererar resurser och välstånd som kan fördelas. Särskilt i dessa tillväxtregioner är det avgörande med en dynamisk bostadsmarknad. Trögheten på bostadsmarknaden i de största tillväxtregionerna är därför negativ för hela vårt samhälle. Samtidigt får alla de människor som drabbas, genom att de inte hittar en bostad som passar dem, lägre livskvalitet eftersom en väl fungerande bostad är ett grundläggande behov. Många äldre som inte vill bo kvar i sin stora bostad väntar av ekonomiska skäl så länge de kan med att flytta till en mindre och mer lättskött bostad. Det gör att deras bostäder inte är tillgängliga för barnfamiljer som behöver ett större hem när familjen växer. Barnfamiljerna drabbas dessutom extra hårt av skattesystemet genom att en del av pengarna de säljer sin gamla bostad för går bort i skatt, även när de är nettoköpare och köper en större och dyrare bostad. När äldre och barnfamiljer inte vill eller kan flytta, sprider sig trögheten vidare i systemet till mindre bostäder. Det leder i förläng- ningen till att många ungdomar bor kvar hemma längre än både de själva och deras föräldrar önskar. WSP:s beräkningar visar att över 250 000 (246 000 åren 2008-2012) flyttningar uteblivit sedan 2007, då flyttintensiteten var som högst. Antalet flyttningar har ökat över tid, men det har befolkningen också. Hade vi flyttat lika ofta som vi gjorde innan den nya beskattningen infördes, så hade alltså 250 000 fler flyttar ägt rum. Mätningar visar också att flyttningar mycket ofta leder till att hushållen får ett bättre boende och en högre välfärd en flyttning är en anpassning till nya önskemål och behov. Allra mest har unga vuxnas möjligheter till nytt boende påverkats eftersom de flyttar oftare än andra åldersgrupper. 1.1 Pensionärer Pensionärer som bor i stora bostäder, som de har ägt länge, är en grupp som drabbas hårt av skatte- reglerna vid en försäljning. Det skapar en trögrörlighet på hela bostadsmarknaden. I förlängningen drabbar den barnfamiljer och alla andra som behöver en större bostad. Reavinstreglerna gör att många pensionärer i storstadsregionerna ser sig tvingade att bo kvar i villor eller större lägenheter längre än de egentligen vill. Pensionärernas ovilja att flytta är högst rationell. Reavinstskatten de tvingas betala vid en försäljning gör att de ofta får högre boendekostnader om de flyttar till en mindre och mer lättskött bostad som passar dem bättre. Sid 4
Bostaden är ofta den enda egentliga tillgång äldre har samtidigt som pensionen är låg och behoven på ålderns höst leder till nya kostnader för olika typer av hjälpmedel. Många äldre skulle därför behöva flytta till en bostad som passar deras behov bättre, utan att deras utgifter för boendet ökar. Dränaget i form av skatter blir extra besvärligt för alla de äldre som vill bo mer centralt för att få närmare till olika typer av tjänster och service. Då blir priset på varje kvadratmeter högre, vilket leder till att den nya bostaden ofta kostar lika mycket som den sålda, även om den är mindre. Trögrörligheten bland de äldre leder till att många yngre som vill flytta till en större bostad inte kan göra det eftersom en onaturligt liten del av dessa säljs när trögheten går vidare i systemet via flyttkedjor till mindre bostäder. Trögheten på storstadsregionernas bostadsmarknader påverkar med andra ord hela vårt samhälle. 1.2 Barnfamiljer Det finns grupper som redan är utsatta, såsom barn till föräldrar som separerar, som ofta drabbas extra hårt och omotiverat av de nuvarande reglerna. Förmodligen var det inte politikernas tanke men det är en klen tröst för dessa barn och andra som kan få en avsevärt sämre livskvalité. Enligt Statistiska Centralbyrån var det nästan 12 000 barn (0-17 år) bara i Stockholms län som var med om en separation inom familjen under 2012. Summeras Stockholms, Västra Götalands och Skåne län var det nästan 27 000 barn. När föräldrar separerar behöver var och en nästan lika stor bostad som hela familjen behövde tidigare för att få plats med barnen. Utöver merkostnaden det innebär leva som ensamstående, tvingas föräldrarna med nuvarande skatteregler ofta även att skatta bort en stor del av den värdestegring som fanns i den tidigare gemensamma bostaden. Det stora hålet i kassan som skatten leder till uppstår just när varje förälder måste försöka köpa en ny bostad som de och barnen får plats i, trots att köpet sker på samma marknad och prisnivå som den gamla bostaden säljs. I många fall har de inte råd att bo kvar i samma bostadsområde. Det leder till att barnen inte bara drabbas av föräldrarnas separation, utan dessutom tappar resten av infrastrukturen de har i form av skolkamrater, vänner i grannskapet, kompisar från idrottslag och andra lokala aktiviteter. Detta sker i ett läge när barnen hade behövt det stödet som mest. Just för den här gruppen slår beskattningsreglerna kanske allra mest fel, eftersom familjer i den här situationen inte är i färd med att växla ned i boende, utan totalt sett tvärtom måste växla upp från en till två bostäder. Väldigt många andra barnfamiljer i storstäderna är i en liknande, men mindre dramatisk, situation om de behöver större bostad. Flytten från den gamla bostaden gör att de ofta omfattas av reavinst- uppskovets maxgräns. Då kan de tvingas betala hundratusentals kronor i reavinstskatt. Utan en extrem belåning på den nya bostaden, blir det då i praktiken omöjligt att flytta till större bostad. Den typ av kraftig belåning som dessa barnfamiljer hänvisas till brukar politiker annars alltid beskriva som alarmerande och farlig. I det här fallet är det tvärt om just politikernas beskattningsregler som tvingar barnfamiljer i Sveriges tillväxtregioner att öka sin belåning drastiskt om de ska kunna flytta till en större bostad. 2. Nuvarande skatteregler Beskattningen av reavinsten vid försäljning av en privatbostad har blivit hårdare när uppskovsreglerna förändrades genom införandet av ett maxbelopp år 2008. Sedan sänktes maxbeloppet något till nuvarande 1,45 Mkr. Sid 5
Enligt Valueguard har prisökningen på bostadsrätter i Stockholm varit 40 % sedan reavinstuppskoven begränsades i början av 2008 fram till slutet av 2013. I Göteborg är motsvarande prisuppgång 48 %. Det betyder att alla lägenheter i Stockholm som var värda 5,5 Mkr vid senaste årsskiftet statistiskt var värda 3,930 Mkr i början av 2008. Då har de ökat i värde med 1,570 Mkr. En barnfamilj som ägt en sådan lägenhet sedan 2008, och vill sälja den för att flytta till en större bostad där familjen får bättre plats, får med nuvarande regler inte göra uppskov med hela reavinsten utan måste betala reavinst- skatt även om bostaden de köper är minst lika dyr. Exemplet visar att det är många som påverkas genom att den nuvarande gränsen för uppskov med reavinst är låg och omfattar många bostäder. Skatten tar inte alls hänsyn till inflationen. Den beskattningsbara vinsten på papperet, och skatten som måste betalas in, blir hög trots att den nya bostaden som förvärvas ofta har ökat lika mycket i värde som den som säljs under samma tidsperiod. Då har inte någon verklig vinst realiserats, men säljaren tvingas ändå betala skatt även om en ny bostad köps för lika mycket som den gamla såldes för. Den som köper ny bostad som är minst lika dyr som den gamla kan maximalt få reavinstuppskov med den egna ägarandelen multiplicerat med 1 450 000 kr (som kallas takbeloppet). Kostar den nya bostaden mindre än den sålda beräknas maximalt uppskovsbelopp, beräknat på den egna andelen av posterna i uppställningen nedan, enligt följande: + vinsten (inklusive återfört uppskovsbelopp som individen beviljats tidigare) + inköpspris för den nya bostaden - försäljningspris för den sålda bostaden (minskat med utgifter för försäljningen) = positivt eller negativt belopp Är beloppet i summan ovan positivt och minst 50 000 kr, ges uppskov med detta. Gränsen 50 000 kr är personlig per ägare oavsett ägarandel. Uppskovet kan dock aldrig bli högre än taket 1 450 000 kronor multiplicerat med ägarandelen på den sålda bostaden. Om summan är högre minskas uppskovet ytterligare ned till taket. Enligt de nuvarande reglerna är reavinstskatten (22/30) x 30 %. Det blir 22 % av reavinsten. Skatten på uppskovsbeloppet är en icke avdragsgill kostnad som är 0,5 % på hela uppskovsbeloppet. Det motsvarar en bankränta på 3,24 %. Maximalt uppskov med 1,45 Mkr medför en årlig skattekostnad på 7 250 kronor. Den direkta skatten på reavinsten, som man inte får uppskov för, gör i kombination med den årliga extra skattekostnaden för uppskovet att chanserna att hitta en bra ersättningsbostad blir mindre. Det gäller särskilt om den nya bostaden är ungefär lika dyr som den gamla. Om ett äldre par säljer en normal villa de har ägt länge för 5 Mkr och får en reavinst på 3,5 Mkr behöver de förmodligen öka sina banklån med nästan en halv miljon kronor för att kompensera för pengarna de tvingas betala direkt i reavinstskatt. Räntan på det nya banklånet och skatten på uppskovet ökar de faktiska boendekostnaderna med ungefär 20 000 kronor per år. Har man inte hög inkomst, så att man klarar en högre boendekostnad, är det ofta omöjligt att byta till en mindre bostad som kostar ungefär lika mycket som den man säljer trots att bytet skulle vara önskvärt, både för den som vill flytta och för samhället i övrigt. Både räntan på uppskoven och de hårdare gränserna för uppskovens storlek orsakar med andra ord trögrörligheten på bostadsmarknaden. Sid 6
3. Lösningsförslag Problemet med de nuvarande reglerna är att pengarna som betalas in i skatt behövs för att köpa och bo i den nya bostaden. Vi föreslår därför följande enkla lösning: Begränsningen för uppskovsbeloppets storlek slopas helt. Upplösningen av uppskov baseras på hur stor andel av försäljningspriset som säljaren köper en ny bostad för. Skatten på uppskovsbeloppet behålls, men betalas inte till staten förrän uppskovet löses upp. Skattesatsen på uppskovsbeloppet sätts så att den motsvarar statens kostnad för att ge skattekrediten. Förvärvas en ny bostad som är billigare än den som säljs, betalas enligt vårt förslag reavinstskatt och upplupen skatt (i princip ränta) på uppskovsbeloppet för den tid man har haft uppskovet. Storleken på beskattningen sker i proportion till hur mycket billigare den nya bostaden är än den som säljs så att reglerna tar hänsyn till hur mycket av försäljningspriset som ska användas för att köpa en ny bostad. Förvärvas en bostad som är minst lika dyr som den som avyttras belastas säljaren inte av några skatteinbetalningar. Förvärvas en ny bostad som kostar hälften av försäljningspriset, betalas reavinstskatt på hälften av den aktuella reavinsten och eventuella gamla reavinster man har uppskov med. Då betalas även hälften av den upplupna skatten (räntan på krediten med reavinstskatten) som säljaren eventuellt har på tidigare reavinster med uppskov. Det är en lösning som är helt kostnads- neutral för statskassan. Lösningen medför inte heller att någon grupp favoriseras på någon annan grupps bekostnad. Förslaget löser det likviditetsproblem de nuvarande skattereglerna skapar till följd av kopplingen mellan när betalningen av reavinstskatten och skatten på reavinstuppskovet görs, och när behovet av pengar för bostadsköp finns. När pengarna som behövs för att köpa ny bostad inte försvinner i skatt ökar dynamiken på bostadsmarknaden. Då kan fler personer bo i en bostad som passar deras behov bättre. Samtidigt drar hela samhället nytta av att tillväxtregionerna fungerar bättre och verkligen kan generera den tillväxt de har potential till. Eftersom hushållens bostadsköp underlättas genom att de får skjuta upp sina skattebetalningar till staten, skapar vårt förslag även en finansiell stabilitet. Stabiliteten skapas som en följd av att hushållens belåning hos bankerna minskar när en skatteskuld till staten ersätter de banklån hushållen tvingas ta nu för att finansiera skatteinbetalningar. När en del av hushållens bostadslån hos bankerna ersätts av en skatteskuld till staten skapas även en buffert som gör hushållen, bostadsmarknaden, och hela den svenska ekonomin mindre känslig för prisnedgångar på bostadsmarknaden jämfört med om varje enskild bostadsaffär beskattas separat. En stor del av problemet med trögrörligheten och den dåliga dynamik den skapar beror på att det byggs för få nya bostäder i tillväxtregionerna, och att de nuvarande reglerna för reavinstskatt skapar en trögrörlighet mellan de befintliga bostäderna. Att bygga tiotusentals nya bostäder är ett stort projekt som tar lång tid. Att öka rörligheten i de bostäder som redan finns, genom att reformera de berörda skattereglerna, är betydligt enklare och ger större effekt. Boverket har i en nyligen publi- cerad marknadsrapport beräknat att 90 procent av ineffektiviteten på bostadsmarknaden härrör från bristande rörlighet, resten från för lågt bostadsbyggande. De nuvarande skattereglerna vid försäljning av bostäder drabbar väldigt många människor onödigt hårt och medför stora negativa effekter för tillväxtregionerna och hela samhället i övrigt. Det kan inte ha varit avsikten när de genomfördes. Nu är det hög tid att tänka om. Förslaget som presenteras i denna rapport är dess- utom kostnadsneutralt och medför inte några omfördelningar mellan olika befolkningsgrupper. Sid 7