Lösningar till övningsexempel - Fastighetstaxering och fastighetsbeskattning (Alla riktvärden är beräknade med hänsyn till tillämpliga avrundningsregler) 1. TAXERINGSVÄRDE 2010 2010 skedde senast förenklade fastighetstaxering (FFT10). Då fastställs det taxeringsvärde som ligger fast i tre år till nästa allmänna fastighetstaxering (AFT13). BYGGNADSVÄRDE Byggnadens värdeår är lika med nybyggnadsåret. Nybyggnadsåret är 1922, men det lägsta nybyggnadsåret som förekommer i Skatteverkets riktvärdestabeller är 1929, vilket gäller för alla byggnader uppförda före 1930. Oavsett de faktiska hyrornas storlek taxeras bostäderna efter den för området angivna bruksvärdeshyran (genomsnttshyran), vilken enligt riktvärdekartan är 800 kr/kvm och år för lägenheter i byggnader med värdeår 1929. 960 (hyra) x 9,5 (H-nivå) x 0,91 (kap.faktor) = 8 299 kkr 8 200 kkr 1 075 (hyra) x 7,0 (H-nviå) x 0,88 (kap.faktor) = 6 622kkr 6 600kkr Summa byggnadsvärde: 8 200 + 6 600 kkr = 14 800 kkr MARKVÄRDE Byggrätt för bostäder: Byggrätt för lokaler: Riktvärde lokaler 1 200 x 1,25 (hjälpregel) = 1 500 kvm BTA 1 500 x 3 600 = 5 400 kkr 400 x 1,2 (hjälpregel) = 480 kvm BTA (OBS! Endast lokaler ovan mark ingår i byggrätten) 480 x 3 200 = 1 536 kkr Summa markvärde 5 400 + 1536 kkr = 6 936 kkr (avrundningsreglerna gäller endast vid riktvärdeberäkning - inte vid summering) TAXV. BYGGNAD TAXV. MARK SUMMA BOSTÄDER 8 200 5 400 13 600 LOKALER 6 600 1 536 8 136 SUMMA 14 800 6 936 21 736 1
FASTIGHETSSKATT/AVGIFT 2010 Enligt gällande regler för 2010 beräknas fastighetskatten till: Bostäder 2010 alt 1 alt 2 Taxeringsvärde (kkr) 13 600 Skattesats 0,4% 1 277 kr/lägenhet Fastighetsavgift (kr) 54 400 20 432 Lokaler 2010 Taxeringsvärde (kkr) 8 136 Skattesats 1,0% Fastighetskatt (kr) 81 360 Bostäder + Lokaler 2010 Summa fastighetskatt+avgift 101 792 Fastighetskatten och kommunal fastighetsavgift för 2010 blir sammanlagt 101 792 kr. 2a. Ombyggnaden beaktas i det nya taxeringsvärde som fastställs vid särskild fastighetstaxering 2012 (SFT12). 2b. Nytt värdeår Ombyggnadskostnaden motsvarar 20 000 000/1 750 = 11 429 kr/kvm Jämfört med normal nybyggnadskostnad 2011 motsvarar detta 11 429/15 000 = ca 76 %. Ombyggnadskostnaden överstiger därmed 70% av en schabloniserad nybyggnadskostnad. Värdeåret skall därför bestämmas lika med ombyggnadsåret, d v s 2011. Nytt taxeringsvärde Det totalrenoverade hyreshuset taxeras vid 2012 års särskilda fastighetstaxering. Vid särskild fastighetstaxering taxeras fastigheten med samma förutsättningar (värdenivåer) som den närmast föregående allmänna eller förenklade fastighetstaxering. Det innebär att taxeringsvärdena skal grundas på 2008 års hyresnivåer. För bostäder tillämpas den för riktvärdeområdet rekommenderade genomsnittshyran, vilken för lägenheter med värdeår 2007 eller senare anges till 1 400 kr/kvm BOA. För lokaler måste den nya hyran för 2011 räknas om till 2008 års nivå med hjälp av omräkningstal, vilket i detta fall är 0,97. Lokalhyrorna efter ombyggnad räknas om till 2008 års nivå. Lokalhyra 1 500 x 0,97 = 1 455 kkr Byggnadsvärde 1 680 (hyra) x 9,5 (H-nivå) x 1,12 (kap.faktor) = 17 875 17 800 kkr 2
1 455 (hyra) x 7,0 (H-nviå) x 1,14 (kap.faktor) = 11 611 11 600 kkr Markvärde Markvärdet påverkas inte av ombyggnaden eftersom byggnadens storlek eller byggrätten inte ändras. TAXV. TAXV. MARK SUMMA BYGGNAD BOSTÄDER 17 800 5 400 23 200 LOKALER 11 600 1 536 13 136 SUMMA 29 400 6 936 36 336 2c. Fastighetsskatt/avgift 2012 Eftersom bostäderna får nytt värdeår = ombyggnadsåret vid en taxering som sker direkt året efter ombyggnaden, åtnjuter man fem års skattebefrielse. För lokalerna betalas 1% skatt oberoende av ombyggnaden. Resultat: BOSTÄDER LOKALER År Fastighetsavgift Tax. Värden (kkr) Skatt % Fastighetsskatt (kr) 2012 0 13 136 1% 131 360 2d. Nytt värdeår Den nya ombyggnadskostnaden motsvarar 14 000 000/1 750 = 8 000 kr/kvm Jämfört med normal nybyggnadskostnad 2011 motsvarar detta 8 000/15 000 53 %. Ombyggnadskostnaden överstiger därmed inte 70% av en schabloniserad nybyggnadskostnad och därför ska inte värdeåret utgöras av om- eller tillbyggnadsåret. Ifall om- och tillbyggnadskostnaderna är mindre än 20% av nybyggnadskostnaden är nybyggnadsåret lika med värdeår. Eftersom ombyggnadskostnaden motsvarar 53 % av nybyggnadskostnaden 2011 beräknas värdeåret enligt följande: Skillnad nybyggnads- och ombyggnadsår: 2011-1929 = 82 år Ombyggnadstillägg (53 % av 82 år) = 43 år Nytt värdeår = 1972 (1929+43 år) Nytt taxeringsvärde Det renoverade hyreshuset taxeras vid 2012 års särskilda fastighetstaxering och då sker taxeringen med ledning av reglerna för FFT10 enligt samma principer som i uppgift 2b. 3
Oavsett den nya faktiska hyresnivån skall bostäderna värderas efter rekommenderad genomsnittshyra, vilken för lägenheter med värdeår 1970-79 anges till 900 kr/kvm på riktvärdekartan. Lokalhyran räknas om till 2008 års nivå med angivet omräkningstal (0,97). Bostadshyra Lokalhyra 900 x 1 200 = 1 080 kkr 1 500 x 0,97 = 1 455 kkr Byggnadsvärde 1 080 kkr x 9,5 (H-nivå) x 0,96 (kap.faktor) = 9 850 kkr 9 800 kkr 1 455 kkr x 7,0 (H-nviå) x 0,90 (kap.faktor) = 9 167 9 000 kkr Markvärde Markvärdet påverkas inte av ombyggnaden eftersom byggnadens storlek eller byggrätten inte ändras. TAXV. TAXV. MARK SUMMA BYGGNAD BOSTÄDER 9 800 5 400 15 200 LOKALER 9 000 1 536 10 536 SUMMA 18 800 6 936 25 736 Fastighetsskatt/avgift 2012 Den kommunala fastighetsavgiften för flestbostadshus, 1 277 kr kr/lgh från 2010, indexeras genom att knytas till inkomstbasbeloppet. Inkomstbasbeloppet kan i princip förväntas ändras med prognostiserad inflationstakt. Kommunal fastighetsavgift för 2010 räknas därmed upp med inflationen för att erhålla 2012 års avgift, 1 277 x (1,02) 2 = 1 329 kr/lgh. 4
Bostäder 2012 Taxeringsvärde (kkr) 15 200 Alt 1. Andel av taxeringsvärdet 0,40% Fastighetsavgift (kr) 60 800 Alt 2. Uppskrivet belopp utifrån inflation 1 329 x antal lägenheter 16 Fastighetsavgift (kr) 21 264 Mest fördelaktiga alternativet 21 264 Lokaler 2012 Taxeringsvärde (kkr) 10 536 Skattesats 1,00% Fastighetskatt (kr) 105 360 Bostäder + Lokaler 2012 Summa fastighetsskatt + avgift 126 624 5